Søknad om dispensasjon for oppføring av videregående skole på Langstranda - gnr 138 bnr 2507

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /2507 Saksnummer Utvalg Møtedato 11/8 Planutvalget Søknad om dispensasjon for oppføring av videregående skole på Langstranda - gnr 138 bnr 2507 Saksopplysninger Søknaden, datert , mottatt komplett , gjelder dispensasjon fra reguleringsplaner og kommuneplanes arealdel for oppføring av skolebygning. Bygningen skal nyttes til undervisningsformål for linje Teknikk og industriell produksjon ved Bodø videregående skole. Bygningen skal være et midlertidig erstatningsbygg i 2-4 år mens eksisterende undervisningsbygg blir revet og erstattet med nytt. Det opplyses i søknaden at tiltakshaver planlegger å søke dispensasjon fra gjeldene planbestemmelser når bygningens bruk til undervisningsformål opphører. Prosessen med søknad vil starte i løpet av byggets bruk som undervisningsbygg. Dersom dispensasjon ikke innvilges vil det søkes om endring av reguleringsplan. Dersom endring av reguleringsplan ikke godkjennes vil bygget bli revet. Dispensasjonssøknaden har følgende begrunnelse: 1. Fylkeskommunen opplyser at det er vanskelig å finne erstatningsbygg mens renovering av dagen undervisningsbygg pågår. 2. Tiltakshaver hevder at forbudet mot permanente bygg i reguleringsplan for Sjøområde Langstranda er en misforståelse og at bestemmelsen var tenkt å gjelde for den kommunale eiendommen i planområdet. 3. Etterbruk av bygningen skal være i tråd med plan eller bygget skal rives. 4. Tiltakshaver og Fylkeskommunen mener at støy ikke medfører problemer for elevene som bruker hørselsvern, og at det kun er i korte perioder at elevene oppholder seg utendørs. 5. Bygningen vil bli lydisolert og uteoppholdsområdet vil bli skjermet. Fylkeskommunen opplyser at de har utredet følgende alternative løsning: Nedlegging av tilbudet i anleggsperioden, noe som ikke er ønskelig. Delt løsning som innebærer bruk av den gamle lærerskolen og leie av verkstedslokaler andre steder i byen. Løsningen vurderes til å være lite tilfredsstillende. Leie av lokaler hos Norsk Dekkimport Burøya. Fylkeskommunen vurderer kostnaden på ca 22 millioner pluss ominnredning som uforsvarlig høyt. Langstranda, kostnad millioner for 4-5 år. Side 131

2 Plan-Evo AS har beregnet støynivå med følgende resultat: Innendørs støynivå. Verksted PIT, l. etg 34 dba Overskrider forskriftskravet Kafeteria, 2. etg 31 dba Tilfredsstiller forskriftskravet Studierom i 2. etg 28 dba Tilfredsstiller forskriftskravet Kontor i 2. etg 32 dba Tilfredsstiller forskriftskravet Merknad: Mulig tiltak for å oppfylle lydkravet for verksted kan evt. være å etablere en lydgardin på innside av port. Utendørs støynivå. Ekvivalent støynivå for dagperiode er beregnet til 73,5 dba. Veiledende grenseverdi for støynivå på utendørs oppholdsareal Lden = 52 dba i brukstid. Søker opplyser at det er vanskelig å dokumentere at støynivået på utendørs oppholdsareal ikke overskrider 52 dba. Ut fra vurderinger om støyskjermende virkningen fra omkringliggende bygninger, samt egen bygning og lokal skjerming, mener prosjekterende at støyforholdene på uteareal vil bli tilfredsstillende. Utendørs oppholdsareal er planlagt etablert på den siden av skolebygget som vender mot sjøen. Oppholdsarealet vil bli støyskjermet med sidevegger og delvis overbygget. Det skjermede arealet er på ca 83 m². Kravet for 90 elever er, i henhold til veileder til forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler m.v, et areal på 180m² Byggetomten: Offentlig vei, vann og avløp. Omsøkte tiltak ligger i rød flystøysone. Området på Langstranda er et industriområde med forskjellige aktiviteter som industri, lager, kontor etc. Området mangler tilbud for kollektiv transport, og gang og sykkelvei er ikke ført frem til området hvor undervisningsbygget er planlagt oppført. Forhold til planverk Omfattes av reguleringsplan for Sjøområde Langstranda, plan nr 1038 og reguleringsplan for Bodø Lufthavn Langstranda, plan nr 1156 og kommeplanens arealdel. Det aktuelle området er i reguleringsplan for Sjøområde Langstranda avsatt til industri/lager. Reguleringsplanens 2 bestemmer at det ikke tillates permanente bygninger i planområdet. Det aktuelle området er i reguleringsplan for Bodø Lufthavn Langstranda avsatt til industri. Reguleringsplanens 2.1 bestemmer at i området skal oppføres bygninger for industriformål. Området omfattes også av Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens a bestemmer at i rød sone tillates ikke ny støyømfintlig bebyggelse (boliger, fritidsboliger, sykehus, pleieinstitusjoner, skoler eller barnehager). Føringer fra tidligere vedtak Planutvalget har i møte den uttalt at planutvalget stiller seg positivt til at det gis dispensasjon fra Reguleringsplan for Sjøområde Langstranda, datert , slik det går fram av saksframlegget. Dispensasjonsvedtak med nødvendig vilkårsetting og selve byggesaken, forberedes av administrasjonen og forelegges planutvalget for endelig vedtak. Høringsprosessen gjennomføres i byggesaksbehandlingen. Side 132

3 Andre opplysninger/uttalelser Flyplassdrift: Flyplassdrift uttaler at de ikke har innvedninger til tiltaket. Kommunalteknisk kontor: Kommunal teknisk kontor uttaler at kommunaltekniske planer skal godkjennes før igangsetting. Uttalelsen er forkortet. Uttalelse fra Fylkesmannen: Søknaden fremstår problematisk ut fra to forhold; 1) dispensasjon fra fastsatt arealbruk i gjeldende reguleringsplan og 2) tilrettelegging for oppføring av bygning med støyfølsom bruk i rød flystøysone. Fylkesmannen ser at det her kan foreligge særskilt grunnlag til å gi dispensasjon pga sterke allmenne interesser knyttet til betydningen av å opprettholde et viktig skoletilbud i påvente bygging av nytt permanent skolebygg. Fylkesmannen er likevel kritisk til at saken fremmes som søknad om dispensasjon, og vi kan ikke se av saksutredningen hvilke alternativer som er vurdert, og hvorfor disse eventuelt er forkastet. Vi må også kunne legge til grunn at planene for nytt skolebygg ved Bodø videregående skole har vært kjent lenge, og dermed også behovet for midlertidige lokaler i anleggsperioden, slik at det på denne bakgrunn burde vært tid til å gjennomføre en grundigere planbehandling. Kommunen bør ikke gi andre unntak fra de anbefalte grenseverdiene med mindre det foreligger særlige grunner. Ved avvik fra bestemmelsene for arealbruk i rød (og gul) sone bør kommunen alltid se til at støyforholdene innendørs og utendørs er dokumentert gjennom en støyfaglig utredning for å sikre at kravene til innendørs støynivå i teknisk forskrift ikke overskrides. I søknaden vises det til at elevene selv lager støy i verkstedsdelen og derfor bruker hørselsvern her. Da undervisningen ute er begrenset er heller ikke utendørsstøy noe problem. Vi antar at elvene ikke benytter hørselsvern hele skoledagen, og at det også vil være behov for utendørs pauser. Andre etasje av bygget er i hovedsak avsatt til tradisjonelle undervisningsrom og kontorer. Dersom kommunen i sin behandling ikke kan klargjøre at dispensasjonsvilkårene er til stede har kommunen ikke adgang til å gi dispensasjon. Fylkesmannen ber om å bli orientert om kommunens videre behandling. I den grad kommunen ikke bygger et ev. vedtak om dispensasjon på bl.a. en tilfredsstillende støyfaglig utredning, eller det ikke settes vilkår som sikrer at gjeldende krav til innendørs støynivå faktisk overholdes, vil Fylkesmannen vurdere å klage på et positivt vedtak om dispensasjon. Uttalelsen er her forkortet og hele uttalelsen er vedlagt som trykt vedlegg. Uttalelse fra Helse og Miljøtilsyn Salten IKS: Vi er naturlig nok betenkt over planene om å etablere et skolebygg i rød flystøysone, men er åpne for argumentene om at den type undervisning som skal drives i disse lokalene ofte vil gi mer intern støy enn den støy som kommer inn utenfra, og at elevene ofte bruker hørselsvern på grunn av den interne støyen. Når det gjelder støy utendørs er vi usikre på om NS8175 klasse C vil overholdes. Vi har behov for mer informasjon om hvilket støynivå man vil få på uteområdet. Vi vurderer en midlertidighet på inntil 4 år som relativt langvarig for et skolebygg i rød flystøysone. Derfor er det viktig for denne plangodkjenningsprosessen at vi får nærmere informasjon om hvor langt planleggingen for de nye byggene i Amtmann Hegges vei er kommet. Det må for eksempel kunne sannsynliggjøres at vi ikke får en søknad om forlengelse av skolevirksomheten på Langstranda når de 4 årene er gått. Uttalelsen er her forkortet og hele uttalelsen er vedlagt som trykt vedlegg. Side 133

4 Sivilforsvaret: Sivilforsvaret har gitt dispensasjon fra krav om etablering av tilfluktsrom. Vurderinger Det søkes om dispensasjon fra reguleringsformål industri bestemt i reguleringsplan for Bodø Lufthavn Langstranda, fra reguleringsformål industri/lager bestemt i reguleringsplan for Sjøområde Langstranda, fra reguleringsplanens 2 tilknyttet Sjøområde Langstranda som bestemmer at det ikke tillates permanente bygninger i planområdet og fra kommuneplanens a som bestemmer at det ikke tillates ny støyømfintlig bebyggelse i rød flystøysone. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Dispensasjonen vil i mindre grad tilsidesette hensynet bak formål industri gitt i reguleringsplan for Bodø Lufthavn Langstranda fordi at bruken er midlertidig og at denne delen av bygget kan bruks til industriformål i ettertid. Ved eventuell dispensasjon bør det settes som vilkår at bygget skal fjernes eller bruksendres i tråd men plan. Dispensasjonen vil tilsidesette hensynet bak bestemmelsen om forbud mot permanente bygg i planområdet for Sjøområdet Langstranda. Med permanente bygg forstår vi bygninger som plasseres for lengre tidsrom enn 2 år. Ved eventuell dispensasjon bør det settes som vilkår at bygget skal fjernes etter at bruken som undervisningsbygning er opphørt. Dispensasjonen vil tilsidesette hensynet a tilknyttet kommuneplanes arealdel som bestemmer at det ikke tillates støyømfintlig bebyggelse i området. Søker opplyser at selve bygningen vil bli tilstrekkelig støydempet men at støy på uteområdet ikke kan dokumenteres. Den skjermete delen av uteområdet har heller ikke en tilfredsstillende størrelse. Fordelene ved dispensasjon er: Fylkeskommunen får avklart sitt behov for erstatningsbygg i byggeperioden for nytt undervisningsbygget i sentrum. Ulempene ved dispensasjon er: Dispensasjonen tilsidesetter hensynene bak planbestemmelsene. Dispensasjonen tilsidesetter hensynet bak byggeforbudet i rød flystøysone. Der er ikke sannsynliggjort at krav til støy på uteoppholdsareal er tilfredstilt. Dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet er dermed ikke vurdert på en tilfredsstillende måte. Denne delen av byen mangler et tilfredsstillende kollektivtilbud og gang og sykkelsti er ikke ferdigstilt frem til området. Konklusjon og anbefaling Dispensasjonen kan ikke anbefales, men siden planutvalget tidligere har stilt seg positiv til omsøkte dispensasjon ber saksbehandler om at utvalget gjør en selvstendig vurdering. Side 134

5 Alternative forslag til vedtak er utarbeidet. Forslag til vedtak: Alternative forslag til vedtak Alternativ 1. Planutvalget finner at hensynene bak plankravet gitt i kommuneplanens areadel blir vesentlig tilsidesatt og at konsekvensene for helse, miljø og sikkerhet ikke er vurdert på en tilfredsstillende måte. Etter en samlet vurdering kan ikke planutvalget se at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Følgen er at vilkårene, jf. pbl ikke er tilstede for å innvilge omsøkte dispensasjon. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon. Alternativ 2. Etter en samlet vurdering finner planutvalget at tiltaket ikke vil medføre at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller at hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelen ved tiltaket ansees også større enn ulempene og vilkårene for å gi dispensasjon er dermed tilstede og omsøkte dispensasjon innvilges. I vurderingen er det vektlagt at tiltaket har stor samfunnsmessig betydning. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsformål industri bestemt i reguleringsplan for Bodø Lufthavn Langstranda, dispensasjon fra reguleringsformål industri/lager bestemt i reguleringsplan for Sjøområde Langstranda, dispensasjon fra 2 tilknyttet reguleringsplan for Sjøområde Langstranda og dispensasjon fra kommuneplanens arealdel a. Dispensasjonen er tidsbegrenset og gjelder frem til Det settes som vilkår for dispensasjonen at bygningen eller de deler av bygningen som ikke er i samsvar med plangrunnlaget rives etter endt bruk til undervisningsformål. Saksbehandler: David Losvik Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: Tilleggsinformasjon fra søker Søknad om dispensasjon Brev fra tiltakshaver Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Nordland Uttalelse fra Helse og Miljøtilsyn Salten Kart Utenomhusplan Tegninger fasader og plan Side 135