DETALJREGULERINGSPLAN SANDVIKA

Transkript

1 DETALJREGULERINGSPLAN SANDVIKA Datert:

2 Innhald 1. SAMANDRAG NØKKELOPPLYSNINGAR BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET PLANPROSESSEN GJELDANDE PLANSTATUS OG OVERORDNA RETNINGSLINJER SKILDRING AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) UTGREIINGAR IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTGREIINGAR SKILDRING AV PLANFORSLAGET KONSEKVENSAR AV PLANFORSLAGET MERKNADAR TIL OPPSTART FØRESEGNER OG PLANKART TIL PLANOMRÅDET

3 1. SAMANDRAG Planforslaget inneheld fritidsbustadar, utleigehytter, naustområde, småbåthamn, veganlegg og friluftsområde på land og i sjø. Strandsona i planområdet har verdiar knytt til friluftsliv, og det er forsøkt å ta omsyn til dette. Det er foreslått ein sone med friluftsområde langs sjøen. Byggeområda for fritidsbustadar og utleigehytter er forsøkt lagt lengs mogleg vekk frå strandsona, samtidig som ein får nytt a plassen godt. Byggegrensene mot sjø sikrar god avstand til strandsona. Det har og vore ei utfordring at planområdet grensar til fv551. Byggegrensene mot vegen reduserer støy- og støvplager, og hindrar at vedlikehald og drift av vegen blir påverka av tiltaka i planen. Planen opnar og for utviding av den eksisterande kaien og etablering av småbåthamn med plass til inntil 20 båtar til bruk i sommarhalvåret. På landdelen av småbåthamna kan det leggast til rette for grilling og andre aktivitetar knytt til strandsona. Ein har sett det som viktig ved utforminga av planen å oppretthalde ålmenta sin tilkomst til strandsona. Friluftsområdet opnar for ein korridor rundt byggeområda i planen. Føresegnene sikrar og at det ikkje er opna for å lage stengslar og andre tiltak som verkar privatiserande i planområdet. 3

4 2. NØKKELOPPLYSNINGAR Område Sandvika Gardsnr./bruksnr. Gnr 64, bnr 1 og 30 Gjeldande planstatus (regulerings-/kommunepl.) Kommunedelplan for Mauranger-området Forslagstiller Grunneigarar (sentrale) Plankonsulent Terje S. Enes, Leif Sverre Enes m. fl. Terje S. Enes og Leif Sverre Enes Norconsult AS Ny plans hovudføremål Fritidsbustadar, utleigehytter og naust Planområdets areal i daa 19,9 Grad av utnytting Tal nye bueiningar 8 Aktuelle problemstillingar Strandsone, friluftsområde, nærleik til veg Føreligg det varsel om innsigelse (j/n) Nei Konsekvensutgreiingsplikt (j/n) Nei Kunngjering oppstart, dato

5 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunn I arbeidet med kommunedelplanen for Mauranger-området kom grunneigarane av gnr. 64 bnr. 30 med innspel om at dei ynskjer å nytte området til tomter for fritidsbustadar, i tillegg til naustområde i tilknyting til eksisterande fellesnaust på tomta. På gnr. 64 bnr. 1 legg kommunedelplanen til rette for at det kan byggast utleigehytter på eit område som grensar mot gnr. 64 bnr. 30. Ved slutthandsaming av kommunedelplanen føreligg det eit forhandlingsprodukt etter mekling mellom Kvinnherad kommune og Fylkesmannen i Hordaland som opna for utbygging til fritidsbustadar på gnr. 64 bnr. 30. Grunneigarane av dei to områda ynskjer å regulere området i lag for å få ein heilskapleg plan der dei blant anna kan dra nytte av felles tilkomst. Figur 1. Planområdet med dei to eigedomane markert. Eigedomsgrensa går på tvers av planområdet omlag midt i bilete. 5

6 Intensjonen med planforslaget Målsetjinga med planen har vore å legge til rette for etablering av fritidsbustadar, utleigehytter, naust og småbåthamn. Det er lagt opp til ny veg inn i planområdet, samt ny parkering ved nausta. Vegen skal hovudsakleg nyttast av eigarane av fritidsbustadane, men er òg tilkomst til parkeringsplassen som kan nyttast av ålmenta. Det er lagt opp til fritidsbustadar av høg standard med straum, innlagt vatn og avlaup. I planarbeidet har ein forsøkt å sikre og ta omsyn til friluftsinteressene i strandsona. 4. PLANPROSESSEN Det vart halde oppstartmøte mellom sakshandsamar i Kvinnherad kommune, plankonsulent og tiltakshavarar Oppstart av arbeidet vart deretter varsla i samsvar med reglane i Planog bygningslova Offentlege styresmakter og grunneigarar i området vart varsla direkte med brev av I tillegg er oppstart kunngjort i lokalavisa Grenda. Frist for å koma med innspel var sett til Planarbeidet på gnr. 64, bnr. 30 byggjer på resultat av mekling av kommunedelplanen for Mauranger-området. I brev frå Fylkesmannen i Hordaland datert 20. oktober 2005 til Kvinnherad kommune opnar Fylkesmannen for at det kan utarbeidast forslag til reguleringsplan for nokre hytter i skogen mellom fylkesvegen og Sandvika, samt eventuelt eit fellesnaust i tilknyting til eksisterande naust. Vilkåret er at arealet langs sjøen blir regulert til (spesialområde) friluftsområde. Planarbeidet på gnr. 64, bnr. 30 er med bakgrunn i dette vurdert til ikkje å kome innunder krav om konsekvensutgreiing, jmf. Pbl. 4-1 og 4-2. Planarbeidet på gnr. 64, bnr. 1 er og i tråd med kommunedelplanen og kjem difor heller ikkje innunder krav om konsekvensutgreiing. Det har tidlegare vore meldt oppstart av planarbeid for dette området, og planarbeidet vart sett i gang. Dette arbeidet vart deretter stoppa, blant anna på grunn av overgang til ny Plan- og bygningslov. 6

7 5. GJELDANDE PLANSTATUS OG OVERORDNA RETNINGSLINJER I kommunedelplanen for Mauranger-området (Figur 2) er planområdet regulert til næringsverksemd reiseliv, naustområde, LNF-område der friluftsliv er dominerande interesse, LNF-område utan føresegner om spreidd utbygging og natur- og friluftsområde i sjø og vassdrag. I tillegg til dette kjem resultat av mekling av kommunedeplanen for Mauranger-området som omtalt i førre kapittel. Figur 2. Utsnitt av kommunedelplan for Mauranger-området Kartet viser naustområde (brunt), næringsverksemd -reiseliv (blått med "R"), LNF-område der friluftsliv er dominerande interesse ("F"), og natur- og friluftsområde i sjø og vassdrag ("NF"). Resten av området er LNF-område. I fylkesplan for Hordaland er det lagt vekt på at bruken av kystsona skal planleggjast i samanheng med og integrerast i kommuneplanen sin arealdel. Samtidig skal strandsona haldast open og tilgjengeleg for ålmenta, slik at ikkje verdifulle område vert nedbygde. Allmenne friluftsinteresser skal prioriterast før utviklinga av private fritidseigedomar i strandsona. St. meld. nr. 21 ( ) Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand understrekar 7

8 og behovet for å ta vare på strandsona under Arealpolitiske mål: Strandsonen skal bevares som verdifullt natur- og friluftsområde, og sikres god tilgjengelighet for allmennheten. Rundskriv T- 2/09 Ikraftsetting av ny plandel i plan- og bygningsloven legg føringar for arealbruken i strandsona. Det er blant anna understreka at større bygge- og anleggstiltak, blant anna fritidshusområde, alltid krev reguleringsplan. I planprosessen skal dei allmenne omsyna knytt til strandsona vurderas nøye og leggast vekt på. 8

9 6. SKILDRING AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Plassering Planområdet ligg i Sandvika i Kvinnherad kommune. Området ligg ved Sildafjorden, om lag 1,2 km frå Ænes og 10 km frå Løfallstrand. Planområdet ligg mellom fv551 og fjorden. Avgrensing Planområdet omfattar heile gnr. 64, bnr. 30. Område for utleigehytter i kommuneplanens arealdel og tilkomstveg frå fv551 er del av gnr. 64 bnr. 1. Eigedomen 64/30 er liten, og det er naturleg å ta med heile området i planen for å sikre grøntområde rundt byggeområda. Delen av planområdet på 64/1 sikrar tilkomst til planområdet frå fv551. Utover dette sikrar planområdet tilstrekkeleg areal til å dekke parkeringsbehovet tiltaka i planen fører med seg. Figur 3. Planområdet sett frå nord. Naustet og kaien i framkant. Avkøyrsla frå fv551 til høgre i biletet. Kjelde: Norge i 3D. 9

10 Bruk og status av tilstøytande areal På Veikjasteinen like vest for planområdet er det ei rekke med naust. Vegtilkomsten til desse er felles med dei planlagde fritidsbustadane og utleigehyttene i dette planforslaget. Resten av det kringliggjande området er skog. Eit stykke mot Ænes er det sett i gang arbeid med eit felt med fritidsbustadar. Eksisterande bebyggelse Ved sjøen ligg det i dag eit naust med tilhøyrande kai. Dette er eit relativt stort naust som fungerer som fellesnaust for fleire brukarar. I planområdet er det og tilkomstveg til dette naustet, og til naustrekka ved Veikjasteinen. Topografi/landskapstrekk Planområdet ligg i landskapsregion midtre bygder på Vestlandet. Planområdet ligg langs Sildafjorden som er ein del av Hardangerfjorden. Fjordlandskapet i denne delen av Kvinnherad er noko mindre forgreina enn det som er typisk for landskapsregionen midtre bygder på Vestlandet. Fjellsidene stig bratt mot Folgefonna. Busetnaden er stort sett konsentrert til munningane av dalane som strekk seg frå Folgefonna til fjorden. Planområdet ligg midt mellom to slike dalar. Planområdet er relativt flatt i forhold til området rundt. Området ligg mellom rv551 og fjorden. Under vegen er terrenget bratt dei fyrste metrane før det flatar ut ned mot fjorden. Eit belte på om lag 10 meter langs fjorden består av nakne svaberg. Soltilhøve Planområdet ligg innunder relativt bratte fjellsider i søraust, og er vendt mot fjorden i nordnordvest. Fjorden vidar seg ut mot ytre strøk, og gir gode soltilhøve på ettermiddagen. Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Planområdet består for det meste av open furuskog med lauvtreslag som bjørk, gråor og rogn innimellom (Figur 4). I det nordaustlege hjørnet av planområdet dominerer gråor, med innslag av andre lauvtre. Berggrunnen består av granitt, med eit tynt dekke av lausmassar over. Vegetasjonstypen består av fattige utformingar av furu- og gråoreskog. Skogbotnen er dominert av tytebær, røsslyng og einstape. Det renn ingen bekkar gjennom området. Strandlinja består for det meste av nakne berg, med unntak av nordaust i området der det er eit parti med strandlinje med rullestein. Det er ein tett bestand av hjort i Kvinnherad, og planområdet er del av eit område som er registrert som beiteområde med vekting 1 (figur 5). Planområdet er ein liten del av dette området, og ligg avgrensa til ned mot fjorden. Det er lite truleg at dette er særleg viktig for 10

11 hjorten i og med at det er lite, og i nord avgrensa mot ei fjellside som hjorten truleg ikkje passerer. Utover beiteområde for hjort skil ikkje området seg ut frå tilsvarande lokalitetar i regionen med tanke på biologiske verdiar. Furuskogen i området er av låg bonitet (Figur 6). Resten av planområdet er uproduktiv skog og nakne berg. Figur 4. Del av planområdet. Figur 5. Trekkområde for hjort med vekting 1 (minst viktig). Planområdet er markert med raud pil. Frå Direktoratet for naturforvaltning sin Naturdatabase. 11

12 Figur 6. Bonitet i planområdet. Furuskogen har låg bonitet. Resten av planområdet er uproduktiv skog og open skrinn fastmark. Frå Arealis kartdata. Grøne interesser Planområdet ligg eit godt stykke frå næraste busetnad (Ænes), og har difor ikkje ein viktig funksjon som leikeareal og nærfriluftsområde. Området har likevel vorte brukt ein god del opp gjennom åra til bading og anna rekreasjon knytt til strandsona. Strandsona i planområdet har difor ein stor verdi for friluftslivet. Det har vore eit problem at det ikkje har vore parkeringsplassar tilgjengeleg for folk som vil ned til sjøen. 12

13 Figur 7. Svaberg langs strandsona i planområdet. Kulturminneverdiar Det er ikkje registrert automatisk freda kulturminne eller andre verneverdige kulturminne i planområdet på Under synfaring i området har plankonsulentane ikkje gjort oppdagingar av gjenstandar eller anna som kan vere av interesser for kulturminnemyndigheitene. I innspelet til oppstart frå Hordaland Fylkeskommune viser dei og til at det ikkje er kjende automatisk freda kulturminne eller andre verneverdige kulturminne innanfor planområdet. Veg og trafikkforhold Det er ein veg ned til naustet på gnr. 64 bnr. 30 som i dag er lite brukt. Avkøyrsla er lite opparbeida, og med tanke på trafikktryggleik er dette ei dårleg løysing. Til nausta på Veikjasteinen på gnr. 64 bnr. 1 er det ein opparbeida veg som har ei god avkøyrsle frå fv551 (figur 8). 13

14 Figur 8. Sikttilhøve frå avkøyrsle frå Fv551 mot sørvest og nordaust. Figur 9. Planområdet med markert fv551 og interne vegar. Støy Området ligg nære fv551, og er potensielt utsett for støy frå trafikk. Vegen har ein ådt på 850. Området ligg lågare enn vegen, og er difor ikkje så utsett som det ville vore dersom det låg på linje med eller høgare enn vegen. 14

15 Vatn og avløp Planen legg opp til at nye fritidsbustadar og utleigehytter skal knytast til anlegg for vatn og avløp. Om lag 300 meter frå Ænes er det under utarbeiding eit hyttefelt som vil bli knytt til anlegg for vatn og avløp frå Ænes. Fritidsbustadane og utleigehyttene i planområdet vil bli knytt til dette anlegget. Energi Det går ei kraftlinje like ovanfor planområdet som bygga i planområdet vil bli knytt til. Det går ein avstikkar av kraftlinja ned til Veikjasteinen. Privat og offentleg servicetilbod Næraste tettstad med butikk er Sunndal (12 km). Næraste større stad med offentlege tenester er Rosendal (15 km). Risiko og sårbarhet Sjå ROS-analyse i eige dokument. Privatrettslege bindingar Nokre av nausta i Veikjasteinen har parkeringsrett på ein liten parkeringsplass like utanfor den krappe svingen i vegen til Veikjasteinen (Figur 10). Figur 10. Pila viser kor nokre av nausteigedomane har parkeringsrett i dag. 15

16 7. UTGREIINGAR IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTGREIINGAR Fylkesmannen i Hordaland stadfestar i innspelet til oppstartsmeldinga at planarbeidet ser ut til å vere i samsvar med gjeldande kommuneplan og føresetnadar om framtidig arealbruk som kom fram i meklinga, jf. brev Dei nemner og at planarbeidet ikkje ser ut til å vere i strid med nasjonale føringar for arealpolitikken. I vedlegg II i Forskrift om konsekvensutredninger av er lystbåthavner med mer enn 20 båtplasser nemnt som eit tiltak som skal vurderast om det fell innunder eitt eller fleire av kriteria i 4 Kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planforslaget opnar for småbåthamn i samband med eksisterande kai i Sandvika. Dette vil vere ei lita småbåhamn til bruk i sommarhalvåret. Omfanget av dette er vurdert til å vere så lite at det ikkje fell innunder kriteria i 4 i Forskrift om konsekvensutgreiingar. På grunnlag av dette er det vurdert til å ikkje vere aktuelt med utgreiingar etter Forskrift om konsekvensutgreiingar. 16

17 8. SKILDRING AV PLANFORSLAGET Innleiing Framlegg til plan opnar for etablering av fritidsbustadar, utleigehytter, fellesnaust, småbåthamn og veg til nye parkeringsplassar. Planen opnar for 6 fritidsbustadar på gnr. 64, bnr. 30. Det er lagt til rette for fritidsbustadar av høg standard, med innlagt vatn og avløp. Fritidsbustadane kan kople seg til straumnettet. På gnr. 64, bnr. 30 opnar og planen for å bygge eit nytt fellesnaust. Den eksisterande kaien og hamneområdet på eigedomen kan utvidast med ein flytekai i tillegg til kaien som er der i dag, og utliggarar til småbåtar til bruk om sommaren (Figur 11). Det er og planlagt å utbetre deler av hamneområdet på landdelen av småbåthamna (SH_2). For å betre kunne utnytte plassen i hamna vil ein mure opp eit stykke, og legge til rette for utslepp av småbåtar. Det er i dag ein veg ned til hamna, som planen legg opp til å behalde slik han er i dag, til bruk ved utlegging av båt og liknande. Figur 11. Illustrasjon av inntil 20 utliggarar til småbåtar i hamna. Plankartet viser vegløysingar internt på området. Eksisterande avkøyrsle frå fv551 vil bli nytta slik som han er i dag, men planen opnar for utbetringar av avkøyrsla dersom det er naudsynt. Område for fritidsbustadar T_6 og T_5 får vegtilkomst via veg V_3 og V_4. Veg V_4 er og 17

18 knytt saman med friluftsområdet for at traseen skal kunne nyttast for ålmenta for tilkomst til strandsona til fots. Dei resterande områda for fritidsbustadar har vegtilkomst frå V_2. I friområdet ved småbåthamna er det i dag opparbeida veg ned til sjøen. Denne vegen kan nyttast som tilkomst til hamna. Det er lagt opp til to parkeringsplassar i planen. Parkeringsplassen P_1 erstattar ein mindre parkeringsplass som ligg om lag på same plassen. Denne parkeringsplassen skal betene utleigehyttene på område NÆ_1. Nokre av nausta i Veikjasteinen har hatt parkeringsrett her. Dei kan no parkere ved tomta si, som vist i plankartet. Planen legg opp til to parkeringsplassar ved kvar av dei aktuelle eigedomane i Veikjasteinen. Ved eigedom gnr. 64, bnr. 108 kan det bli for trangt for to bilar å parkere. Denne eigedomen kan difor parkere ein bil på p-plass P_1 ved behov. Parkeringsplassen P_2 ved nausta i nordaust er tenkt for brukarar av nausta og for ålmenta ved bruk av strandsona. Fritidsbustadane kan og nytte denne parkeringsplassen ved behov utover den eine parkeringsplassen som kan opparbeidast på kvar tomt. Planen legg opp til at nye fritidsbustadar og utleigehytter skal knytast til anlegg for vatn og avløp. Om lag 300 meter mot Ænes er det under utarbeiding eit hyttefelt som vil bli knytt til anlegg for vatn og avløp frå Ænes. Bygga i planområdet vil bli knytt til dette anlegget. Det går ei kraftlinje like ovanfor planområdet, som nausta ved Veikjasteinen er kopla til i dag og som dei framtidige hyttene vil bli knytt til. Bygga vil bli kopla til anlegg for vatn, avløp og straum gjennom grøfter i interne vegar. Planområdet ligg mellom sjøen og riksvegen. Det er difor omsyn å ta på begge sider av byggeområda, både med tanke på støy og støv frå vegen, og verdiane knytt til strandsona. Planforslaget legg opp til 10 meters avstand mellom den interne vegen i planområdet og vegkanten på fv551. Dette er vurdert til å vere tilstrekkeleg for at ein unngår at snø hamnar i den interne vegen ved brøyting på fylkesvegen. Med denne løysinga får ein og i overkant av 20 meter avstand frå senterlinje fv551 til byggegrensa i område for fritidsbustadar. 18

19 Reguleringsføremål Areala innanføre plangrensa er regulert til BYGNINGAR OG ANLEGG (PBL 12-5, nr 1) SAMFERDSLEANLEGG (PBL 12-5, nr 2) LANDBRUKS- NATUR-, OG FRILUFTSFØREMÅL (PBL 12-5, nr. 5) BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG (PBL 12-5, nr 6) OMSYNSSONAR (PBL 12-6, 1. ledd) - Fritidsbusetnad 2,7 - Næring/utleigehytte 0,8 - Køyreveg 1,0 - Anna veggrunn teknisk 0,7 anlegg - Anna veggrunn grøntareal 3,6 - Parkeringsplassar 0,5 - Friluftsføremål 3,1 - Småbåthamn 2,0 - Friluftsområde i sjø og 5,1 vassdrag - Naust 0,5 - Sikringssone - frisikt 1,2 Areal (daa) Areal av heile planområdet: 19,9 Byggeføremål Planen legg til rette for frittliggjande fritidsbustadar og fellesnaust på gnr. 64, bnr. 30, og utleigehytter på Gnr 64, bnr 1. For kvart bygg er det oppgitt høgd grunnmur, totalt BYA for området, maks gesimshøgd, maks mønehøgd, takvinkel og maks utnytting (%-BYA). Fritidsbustadar Planen opnar for fritidsbustadar med 1 etasje med nyttbart loft. Det skal vere enkle fritidshytter med langstrakt form som gjev minst mogeleg terrenginngrep. Møneretninga skal vere langs terrengkvotene. Det kan byggjast frittståande anneks/uthus som i utforming og plassering er tilpassa og underordna hovudhytta, slik at dei to bygningane dannar ein heilskap. Fritidsbustadane skal vere i tre, stein og andre naturmateriale. Det skal ikkje nyttast reflekterande material. All utvendig kledning skal vere kantskoren, det skal ikkje nyttast villmarkspanel. Det skal nyttast naturfargar som glir mest mogleg inn i landskapet. Terrassar i tilknyting til bygga skal vere integrert med fritidsbustadane og ikkje framstå som frittståande element. Terrassar skal 19

20 følgje terrenget og skal ikkje setjast på pelar. Grunnmuren skal vere maksimalt 1 meter over gjennomsnittleg opphavleg/naturleg terreng. For kvart bygg er det sett kotehøgde på topp grunnmur i moh. Maks høgd over topp grunnmur er 5,4 m. Det er forsøkt å tilpasse byggutforminga til terrenget, for å få eit felt med fritidsbustadar som er lite dominerande i landskapet. Byggegrensene på plankartet er valt for å sikre god avstand til fv551 og sjøen. For at det skal vere mogeleg å bygge fritidsbustadar som ligg godt i terrenget føl byggegrensene mot sjø i stor grad terrengkvotene. Byggegrensene sikrar og at fritidsbustadane på tomtene T_5 og 6 kan plasserast slik at dei ikkje skuggar for tomtene T_1-3. Utleigehytter Utleigehyttene vil få tilsvarande utformingar som fritidsbustadane. Det er opna for inntil to bygg på område NÆ_1. For å få best mogleg tilpassing til terrenget er høgd grunnmur i terrenget bestemt for delen av området mot sjøen og delen lengst vekke frå sjøen kvar for seg. Det kan byggast to separate bygg, eller eit bygg på to nivå som heng saman. Naust Planen opnar for eit nytt fellesnaust i tillegg til det eksisterande naustet på område N_1. Naustet skal utformast som inntil tre nausteiningar i ein bygningskropp. Kvar nausteining skal ha eige møne. Einingane skal forskyvast i forhold til kvarandre. Bygga skal ha topp grunnmur på kotehøgde 1,5 moh +/- 0,5m. Maks mønehøgd over topp grunnmur er 5 meter, og takvinkelen skal vere grader. Møneretninga skal vere på tvers av terrengkotane. Det nye fellesnaustet skal ha minimum 3 meter avstand til eksisterande naust. Planføresegnene for naustområde sikrar at naustet i utforming og bruk er i tråd med retningslinjene frå Fylkesmannen i Hordaland. Sidan det skal byggast eit fellesnaust vil bygget totalt vere over 40 m 2, men kvar del av bygget kan ikkje overskride 40m 2. Leik/uteopphaldsareal Planen har ikkje eige uteopphaldsareal som leikeplass eller liknande. Friluftsområdet er vurdert til å fungere som offentleg areal for brukarane av fritidsbustadane og utleigehyttene. I landdelen av småbåthamna (SH_1) er det mogeleg å legge til rette for grilling og andre aktivitetar knytt til strandsona. 20

21 Parkering Planen legg til rette for totalt 28 parkeringsplassar. Dette er fordelt på parkeringsplassar ved naustet i Sandvika (P_2), ved tomtene for utleigehytter (P_1a) og enkle parkeringsplassar ved nokre av nausta i Veikjasteinen. Brukarar av utleigehyttene nyttar p-plass P_1. Nokre av eigedomane i Veikjasteinen har høve til å parkere ved kvar sin eigedom (AVT_1). I tillegg kan eigarane av Gnr 64, bnr 108 parkere ein bil på p-plass P_1 ved behov. Trafikkareal Vegen V_1 bygger på eksisterande veg inn i området. Avkøyrsla frå fv551 til Veikjasteinen vil vere som i dag. Dagens avkøyrsle til Sandvika er foreslått stengt. Vegen mot naustrekka ved Veikjasteinen er lagt om i forhold til i dag, for å gi plass til parkeringspass P_1. Vegen V_1 vil vere felles for brukarane av utleigehyttene på NÆ_1 og naustrekka ved Veikjasteinen. Vegen V_2 mot parkeringsplassen P_2 er eit nytt tiltak. Denne vegen vil vere felles for brukarane av fritidsbustadane, nausta på N_1 og friluftsområdet. Vegen V_3 er tilkomstveg til friluftsområda T_5 og T_6, men kan og nyttast av områda T_1 og T_2 dersom dei opparbeider parkeringsplassar på den sida av tomta som grensar mot vegen V_3. Vegen V_2 vil krevje noko skjæring (Figur 12). Med muring vil utslaget bli mindre. Siste delen av vegen mot parkeringsplassen P_2 får om lag 10,3 % stigning. 21

22 Figur 12. Lengdeprofil av vegen V_2 Figur 13. Vegen V_2 framstilt i plan. Det har vore vurdert å legge vegen V_2 mellom to rekker med område for fritidsbustadar. Vegen ville då fått større avstand til fv551. Det ville og letta tilkomst til dei nedste områda for fritidsbustadar. Dette forslaget vart forkasta fordi det ville ført til at område for fritidsbustadar kom nærare fv551 enn den løysinga ein har enda opp på. Det ville og vore vanskeleg å få til vegframføring til parkeringsplassen P_2 utan å kome i konflikt med næringsområdet NÆ_1. Støytiltak Byggeområda i planen er trekt så langt vekk frå fv551 som ein meiner er mogeleg samtidig som ein får nytta arealet på ein fornuftig måte. Det er eit belte med skog mellom det planlagde byggeområdet og fylkesvegen. Dette reduserer innsyn frå riksvegen, og vil og hjelpe noko mot støy. Bygga nærast fylkesvegen vil ligge på kotehøgde 9 (grunnmur), medan fylkesvegen ligg på 22

23 kotehøgde 15. Låge trafikktal og geografisk utforming vil vonleg gje akseptable støytilhøve i planløysinga. Det er heller ikkje like strenge krav til støytilhøve knytt til fritidsbustadar/utleigeeiningar enn til faste bustadar. Avfallshandtering/miljøstasjon Sunnhordland Interkommunale Miljøverk har renovasjon i Kvinnherad kommune. Hytteeigarar er pålagt å vere med i renovasjonsordninga. Renovasjonstilbodet til hytteeigarar består i hyttecontainerar, miljøsentralar og returpunkt for glas- og metallembalasje. Næraste hyttecontainer er ved Ænes campingplass. Risiko og sårbarheit ROS-analysen har ikkje identifisert hendingar med uakseptabel risiko som krev risikoreduserande tiltak. Havnivåstigning/stormflo og radon vart med grunnlag i sårbarheitsvuderinga valde ut for ei meir detaljert risikovurdering. Det vart konkludert med at det er liten og svært liten risiko knytt til desse hendingane. Likevel er det anbefalt å tilpasse byggemateriale og bruken av nausta slik at konsekvensane ved havnivåstigning/stormflo ikkje blir for store. Det er og anbefalt å legge eit eventuelt nytt naust høgare enn det eksisterande naustet. For radon er det sett på som tilstrekkeleg at bygg blir prosjektert og utført med radonførebyggande tiltak, jamfør byggteknisk forskrift til Plan- og bygningslova. Planen opnar for eit nytt fellesnaust aust for det eksisterande naustet. Planen legg opp til at dette naustet skal ha topp grunnmur på kotehøgde 1 moh (+/- 0,5 meter). Naustet vil då kome ein del høgare enn naustet som står der i dag. Det vil likevel vere utsett for havnivåstigning/stormflo, og utforminga og bruken må tilpassast dette. ROS-analysen rår til at det blir gjort radonførebyggande tiltak på bygg for varig opphald. Dette er og sikra i føresegnene til planen. 23

24 9. KONSEKVENSAR AV PLANFORSLAGET Overordna planar og vedtak Tiltaka er i tråd med kommunedeplanen for Mauranger-området og meklinga i samband med arbeidet med planen. Eksisterande reguleringsplaner Det er ingen gjeldande reguleringsplanar for planområdet eller tilstøytande areal. Estetikk Planforslaget legg opp til utbygging av fritidsbustadar nære strandsona. Minste avstand frå byggeområde for fritidsbustadar til sjøen vert 17,5 meter. Dette er vurdert til så langt ein kan strekke seg samtidig som at det er tenleg å etablere eit felt med fritidsbustadar på eigedomen. I friluftsområdet langs sjøen legg føresegnene opp til ikkje å fjerne den vegetasjonen som er der i dag. Det vil difor vere ein god del skog framfor fritidsbustadane, som reduserer innsynet frå sjøen. Føresegnene for område for fritidsbustadar legg og føringar som er med på å dempe det visuelle inntrykket frå kringliggjande område. Det skal byggast enkle fritidshytter, utan dominerande trekk som høge møne ut mot sjøen, høge terrassar og liknande. Utleigehyttene får tilsvarande utforming som fritidsbustadane for å avgrense det visuelle inntrykket. Dei nye vegane planen legg opp til er forsøkt lagt i terrenget slik at ein unngår store fyllingar og skjeringar. Det vil likevel vere naudsynt med noko skjering ovanfor vegen V_2. Universell utforming Planen sikrar universell utforming i friluftsområda gjennom veg fram til parkeringsplassen P_2, og lett tilkomst til strandsona derifrå. Det er og lagt til rette for universell utforming på tomtene for fritidsbustadar. Konsekvensar for naboar Dei næraste naboane på Veikjasteinen vil merke noko auka trafikk på felles veg frå fv551. Utover dette vil dei nye tiltaka ikkje skjerme for innsyn eller påverke solforhold. Det vil kunne bli ein auke i bruken av området av ålmenta, men dette må ein i alle høve rekne med i strandsona. 24

25 Trafikk- og parkeringstilhøve Etablering av fritidsbustadar og utleigehytter vil føre med seg auka trafikk til dagens avkøyrsle til Veikjasteinen. Dagens avkøyrsle til naustet i Sandvika vil bli stengt, noko som vil betre trafikktryggleiken. Det vil bli betre parkeringstilhøve for ålmenta på parkeringsplass P_2. Kulturminne Det er ikkje påvist kulturminne i planområdet. Tiltaka i planen vil difor i utgangspunktet ikkje føre til negative konsekvensar for kulturminne. Ved funn av eldre gjenstandar eller kulturspors i planområdet er ein pålagt å melde frå til kulturminnemyndigheitene. Friluftsaktivitet, naturområder, born og unges interesser i nærmiljøet I planforslaget er det ikkje lagt opp til å bygge nærare fjorden enn om lag 8,5 meter. Berga langs strandlinja vil bli ivaretekne. Det har tidligare ikkje vore parkeringsmogelegheit for ålmenta i planområdet eller i nær avstand frå området. Ålmenta vil få ein lettare tilgang til området med parkering bak nausta. Planen legg opp til at det skal vere passasje rundt byggeområda i planen ved å regulere området til friluftsføremål. Privat og offentlige servicetilbod Fritidsbustadar og utleigehytter fører berre i liten grad til behov for ulike offentlege tenester. De vil derimot styrke grunnlaget for dagligvarebutikkar og anna handelsverksemd i området. Risiko og sårbarheit Planen legg ikkje opp til store masseutskiftingar eller andre tiltak som kan påverke ras- /flaumfare, avrenningstilhøve eller liknande. Tiltaka i planen er i seg sjølv små, og fører ikkje med seg forureining av nemneverdig grad. Infrastruktur Tiltaka i planen vil ikkje føre til ein nemneverdig auke i trafikken på fv551. Planen legg opp til endringar i eksisterande veg i planområdet, i tillegg til ny veg og parkeringsplassar. Det vil vere rom for heving av standarden på eksisterande veganlegg innanfor planområdet dersom det er naudsynt. 25

26 Konsekvensar for næringsinteresser Tiltaka i planen vil i praksis føre til at det ikkje vil bli teke ut tømmer frå området i framtida, medan ein framleis kan rekne med å ta ut ved innimellom fritidsbustadane. Skogen i området er av låg bonitet og representerer ein liten økonomisk verdi. Det er ikkje andre næringsinteresser i området som blir påverka av tiltaka i planen. 10. MERKNADAR TIL OPPSTART Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga (MA): - MA viser til at planarbeidet ser ut til å vere i samsvar med gjeldande kommuneplan og føresetnadar om framtidig arealbruk som kom fram i meklinga, jf brev Planarbeidet ser heller ikkje ut til å vere i strid med nasjonale føringar for arealpolitikken. På bakgrunn av dette har ikkje MA andre merknadar enn dei som går fram av Fylkesmannen si temaside om planlegging MA viser særleg til delane om Oppstart og Detaljeringsnivå i reguleringsplanar, og forventar at desse signala vert lagt til grunn for det vidare planarbeidet. Vurderinga til plankonsulenten: Ein har forsøkt å legge føringane på Fylkesmannen si nettside til grunn for planarbeidet. Det er særskild forsøkt å ta omsyn til at fritidsbustadane ligg nære strandsona, ved utforming og plassering av bygga. - Dersom planarbeidet ved offentleg ettersyn viser seg å vere i strid med føringane nemnt over, vil Fylkesmannen vurder å fremje motsegn mot planframlegget. Vurderinga til plankonsulenten: Ein tek dette til etterretning. Hordaland fylkeskommune (HF): - HF er generelt skeptiske til planlegging av område i strid med overordna plan. Dei ber og om at forslagstiller nøye vurderer regional arealpolitikk slik den går fram av fylkesplanen og fylkesdelplanar og er formidla på fylkeskommunen sine nettsider under Kommunesamarbeid/areapolitikk. HF minner om at dei i samband med høyring av eit planforslag vil leggje vekt på arealpolitikken og dei fylkespolitiske retningslinjene og kan eventuelt fremje motsegn på grunnlag av desse. Vurderinga til plankonsulenten: Planarbeidet er ikkje i strid med overordna plan, sjølv om kommuneplankartet ikkje viser 26

27 område for fritidsbustadar. Jamfør innspel til Fylkesmannen i Hordaland. Regional arealpolitikk er forsøkt teke omsyn til i planarbeidet. Statens vegvesen (SV): - SV er opptekne av byggegrense og tilkomst frå fv551. Byggegrense er vesentleg i høve til drift/vedlikehald, men også i høve støy og støv frå vegen. SV ber om at det vert sett fokus på dette i planarbeidet, og minner om dei tekniske krava (jfr Vegnormalane, Handbok 017 og -263). Vurderinga til plankonsulenten: Planen viser 10m avstand frå vegkant intern veg til vegkant fv551. Det er og minst 15 meter avstand til parkeringsplassane i planen. Byggegrense mot fv551 er på 20 m. Byggegrenser og avstandar til interne vegar i planen er vurdert til å gi tilfredstillande støynivå i byggeområda. Avstanden mellom interne vegar og fv551 bør og vere tilstrekkeleg til å ikkje skape problem i høve drift/vedlikehald. Det er i utganspunktet ikkje planlagt utbetringar av avkøyrsla til fv551, sidan denne er av relativt god kvalitet. Det er likevel rom for dette i planen, dersom det blir vurdert som naudsynt på eit seinare tidspunkt. Noregs vassdrags- og energidirektorat (NVE): - NVE minner om dei generelle utgreiingskrava i PBL 4-3 og Samfunnstryggleik og risiko- og sårbarheitsanalyse. Vurderinga til plankonsulenten: ROS-analysen tek for seg aktuelle tema knytt til planområdet. - NVE viser til dei gamle aktsemdkarta for stein- og snøskred frå NGI som grunnlag for vurdering av skredfaren. Desse karta syner at det ikkje skal vere skredfare mellom fylkesvegen og sjøen for det aktuelle området. Vurderinga til plankonsulenten: Aktsemdkarta er lagt til grunn for vurderinga av skredfare. Fiskeridirektoratet Region Vest (FD): - FD peikar på at fisk i merdar er sårbare for sprengingar og særskild sprengingar i sjø. Difor må det ved eventuelle sprengingar takast omsyn til nærliggjande akvakulturanlegg slik at ein unngår skade på fisk. Vurderinga til plankonsulenten: Planføresegnene stiller krav om at ein tek kontakt med nærliggjande akvakulturanlegg ved tiltak som vil medføre sprenging i sjø. - Fiskarlaget Vest (FV): 27

28 - FV har ikkje registrert fiskeriinteresser på kartdata hos Fiskeridirektoratet, men kan heller ikkje utelukke at det foregår fiske i området. FV meiner at reguleringsgrensa bør gå langs strandsona utanom der det er tenkt småbåthamn. FV er generelt negative til at planområde blir regulert som frilufts-/trafikkområde i sjø og liknande. Om området likevel blir regulert som nemnd ovanfor forutset ein at fiskeri kan føregå i området. Vurderinga til plankonsulenten: Det er viktig å sikre friluftsinteressene i sjøområda som ligg nære friluftsområde på land, jamfør retningslinjer frå Fylkesmannen i Hordaland. I friluftsområde i sjø og vassdrag skal det ikkje leggjast til hinder for bading og friluftsaktivitetar. Utover dette er det ingenting i vegen for at det vert drive fiske som i dag. 28

29 11. FØRESEGNER OG PLANKART TIL PLANOMRÅDET REGULERINGSFØRESEGNER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR SANDVIKA Del av Gnr 64, bnr 1 og 30 Kvinnherad kommune Generelt Desse føresegnene utgjer saman med plankart av detaljreguleringsplan for Sandvika, del av gnr. 64, bnr. 1 og 30. Planen opnar for 6 nye fritidsbustadar, 2 utleigehytter, parkeringsplassar, fellesnaust, småbåthamn og utbetring av eksisterande hamn og kai. Målereglar i planen Når ikkje anna er presisert i føresegnene gjeld teknisk forskrift (TEK), rettleiar T1205 (grad av utnytting) og NS3940 for utnyttingsgrad og måling av høgder, areal og volum. Utbygd areal er det same som bebygd areal i NS3940. Terrasse lågare enn 0,5 meter over terreng vert ikkje rekna med i utbygd areal (BYA). Der det er føremålsgrenser for byggeområde i planen vil det også vere mogleg å nytte desse som eigedomsgrenser. 29

30 Areala innanføre plangrensa er regulert til BYGNINGAR OG ANLEGG (PBL 12-5, nr 1) SAMFERDSLEANLEGG (PBL 12-5, nr 2) LANDBRUKS- NATUR-, OG FRILUFTSFØREMÅL (PBL 12-5, nr. 5) BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG (PBL 12-5, nr 6) OMSYNSSONAR (PBL 12-6, 1. ledd) - Fritidsbusetnad 2,7 - Næring/utleigehytte 0,8 - Køyreveg 1,0 - Anna veggrunn teknisk 0,7 anlegg - Anna veggrunn grøntareal 3,6 - Parkeringsplassar 0,5 - Friluftsføremål 3,1 - Småbåthamn 2,0 - Friluftsområde i sjø og 5,1 vassdrag - Naust 0,5 - Sikringssone - frisikt 1,2 Areal (daa) Areal av heile planområdet: 19,9 1 Fellesføresegner 1.1 Alle bygg for varig opphald i området skal knytast til godkjent anlegg for vatn, avløp og elektroteknisk system. Veg, vatn, avløp og elektroteknisk anlegg skal vere utbygde før bygg kan førast opp i planområdet. Straumforsyninga skal ikkje gjerast med luftspenn, men med kabel i grunnen. 1.2 Vegane skal vere utbygde før nye bygg i planområdet vert tekne i bruk. Parkeringsplassane må opparbeidast i takt med utbygging av fritidsbustadane og utleigehyttene. Fritidsbustadar kan ikkje takast i bruk før det er etablert 1,5 parkeringsplass per fritidsbustad, anten på eiga tomt, eller på felles parkeringsplass. 1.3 Anleggsvegar skal ikkje etablerast på stader der det ikkje er planlagt andre inngrep, som til dømes tilkomstvegar eller bygg. 1.4 Rekkefølgekrav (jfr Plan- og bygningslova 12-7): Før tomter til fritidsbustadar og utleigehytter kan delast frå skal denne vere med i ein teknisk plan som syner planlagt veg, vatn og avlaup, godkjend av Kvinnherad kommune. 1.5 Arealføremål som er meint som private og offentlege er angitt i plankartet med bokstavane a (privat), og f (felles). 30

31 1.6 I frisiktsonar skal ingen tiltak, vegetasjon eller del av terreng vere høgare enn 0,5 meter over nivå på tilstøytande vegar. 1.7 Ved tiltak som vil medføre sprenging i sjø skal ein varsle og gjere avbøtande tiltak i samarbeid med eigarar av nærliggande oppdrettsanlegg i sjøen som kan ta skade av tiltaket. 1.8 Alle bygg for varig opphald skal utførast slik at bygget er førebygd mot for høge nivå av radon. 1.9 Om det vert gjort funn av gamle gjenstandar eller konstruksjonar under arbeid i planområdet, må arbeidet straks stansast og rette kulturminnestyresmakt må varslast for nærare gransking, jf Kulturminnelova 8, 2. ledd Det kan ikkje opprettast privatrettslege avtalar som strir mot denne planen. 2 Bygningar og anlegg (PBL 12-5, nr. 1) 2.1 I område for fritidsbustadar og næring/utleige er byggtekniske detaljar vist i tabellen under. OMRÅDE HØGD GRUNNMUR m.o.h. +/- 0,5 m BYA m 2 MAKS HØGD over gr.mur TAKVINKEL T_ ,4 30 T_ ,4 30 T_ ,4 30 T-4 5,5 90 5,4 30 T_ ,4 30 T_ ,4 30 NÆ_1 4,5 på fremre del 6,5 på bakre del 160 5, I område for fritidsbustadar og næring/utleige kan det førast opp enkle fritidshytter med langstrakt form som gjev minst mogleg terrenginngrep. Bygga kan ha 1 etasje med nyttbart loft. Møneretning skal vere langs terrengkotar. Det kan tillatast frittståande uthus/anneks dersom utforming og plassering er tilpassa og underordna hovudbygget, slik at dei to bygningane dannar ein heilskap. 2.3 På område for næring/utleige kan det førast opp inntil 2 fritidshytter. 2.4 På område for fritidsbustadar kan kommunen etter søknad godkjenne opparbeiding av ein biloppstillingsplass på kvar tomt. Avkøyring og biloppstillingsplass skal vise på stiuasjonsplan ved søknad om oppføring av hytte på den einskilde tomta. Denne biloppstillingsplassen kjem i tillegg til BYA i tabell i

32 2.5 Terrassar i tilknyting til fritidsbustadar og utleigehytter skal vere integrert med bygningen og ikkje framstå som frittståande element. Terrassar skal følgje terrenget og kan ikkje setjast på pelar. 2.6 Høgd på grunnmur er maksimalt 1 meter over gjennomsnittleg opphavleg/naturleg terreng. 2.7 Det skal nyttast tre, stein og andre naturmateriale. Det skal ikkje nyttast reflekterande materiale. All utvendig kledning skal vere kantskoren, det skal ikkje nyttast villmarkspanel. Det skal nyttast naturfargar som glir mest mogeleg inn i landskapet. 2.8 Det er ikkje tillete med gjerde eller andre stengsel. 3 Samferdsleanlegg (PBL 12-5, nr. 2) 4.1 Køyrevegane skal i hovudsak vere slik som planen viser, men mindre justeringar kan gjerast i teknisk plan/byggemelding. 4.2 Parkeringsplassane skal opprettast i takt med utbygging av fritidsbustadar og utleigehytter. Det skal vere parkeringsdekning for alle frådelte fritidsbustadar og utleigehytter til ei kvar tid. P-plass P_2 skal vere felles for naustområde N_1 og brukarane av småbåthamna og friluftsområdet. Ved behov kan eigarar av område for fritidsbustadar T_1-6 parkere ein bil kvar på parkeringsplass P_2. Parkeringsplass P_1 er tiltenkt område for næring/utleige NÆ_1. I tillegg kan eigarar av gnr. 64, bnr. 108 nytte ein parkeringsplass her ved behov. 4.3 Anna vegareal - grøntareal skal i størst mogleg grad vere tilplanta. Naudsynte fyllingar og skjeringar for veganlegga kan ligge på dette arealet. Nettstasjonar, pumpestasjonar og andre mindre byggetiltak som krevst for å gjennomføre den tekniske infrastrukturen i området kan førast opp innanføre areala for anna vegareal, så lenge det ikkje strir med det primære føremålet. 4.4 Anna vegareal tekniske anlegg skal i størst mogleg grad vere tilplanta. Naudsynte fyllingar og skjeringar for veganlegga kan ligge på dette arealet. Det kan etablerast parkeringsplassar på AVT_1 som vist i plankartet. 4 Landbruks-, natur- og friluftsføremål (PBL 12-5, nr. 5) 4.1 På område for friluftsføremål skal det ikkje gjerast tiltak som kan vere til hinder for ålmenn ferdsle. 4.2 På område FL_1 skal vegetasjonen ivaretakast, og det skal ikkje drivast hogst. 32

33 5 Bruk og vern av sjø og vassdrag (PBL 12-5, nr. 6) 5.1 På område for småbåthamn sjødelen (SH_1) kan det etablerast utliggarar til inntil 20 småbåtar til bruk i sommarhalvåret. 5.2 På område for småbåthamn landdelen (SH_2) kan eksisterande kai utvidast i tråd med plankartet. I strandsona vest for det eksisterande naustet kan det murast opp for å lage ein jamn kant mot sjøen, og det kan leggast til rette for utslepp av båtar. Det kan lagast til installasjonar som oppmurt grillplass og liknande. Det skal ikkje lagast installasjonar som verkar privatiserande og som hindrar ferdsel langs strandsona. 5.3 På område for småbåthamn landdelen (SH_2) kan den eksisterande vegen nyttast som tilkomst til småbåthamna for utslepp av båt og andre naudsynte aktivitetar. Vegen skal vere stengt for ålmenta og skal ikkje nyttast som tilkomst til strandsona. 5.4 I friluftsområde i sjø og vassdrag skal det ikkje leggjast til hinder for bading og fritidsaktivitetar. 5.5 På område for naust kan det settast opp eit fellesnaust beståande av inntil tre nausteiningar i ein bygningskropp. Med naust er det meint uthus for oppbevaring av båt, båtutstyr og fiskereiskap. Kvar nausteining skal ha eige møne. Einingane skal forskyvast i forhold til kvarandre. Nausta skal ha ein etasje. Møneretninga skal vere på tvers av terrengkvoter. Maks breidde på kvart naust i fellesnaustet er 5 m. Maks takutstikk er 50 cm. Mønehøgd skal vere under 5 m frå topp grunnmur. Topp grunnmur skal vere på 1,5 moh +/- 0,5 m. Takvinkel skal vere grader. Tillate bruksareal for kvart einskild del av fellesnaustet skal vere mindre enn 40 m 2. Det er ikkje tillate med altan eller utkraging. Maksimalt vindaugsareal er 3 % av BRA. Nausta kan ikkje nyttast til fritidshus. Avstand til eksisterande naust skal vere minst 3 meter. Det skal vere mogeleg for ålmenta å ferdast framfor nausta og mellom eksisterande naust og eit framtidig fellesnaust. Det er ikkje tillete med gjerde/levegg eller andre stengslar. 6 Omsynssonar (PLB 12-6, 1. ledd) 6.1 I sikringssone frisikt skal det ikkje vere konstruksjonar eller vegetasjon som tek sikt høgare enn 0,5 meter over tilstøytande vegars plan. 33