Status og Fremtidsutsikter for leiemarkedet Den Store Utleiedagen

Transkript

1 Status og Fremtidsutsikter for leiemarkedet Den Store Utleiedagen

2 Innholdsfortegnelse Fra Vulkan til Vulkan Status på Leiemarkedet Volum signering & utløp Ledighet Eksempler fra utleiemarkedet i 2011 Leiesøk Nybygg Leiepriser i utvalgte områder og trend Kontor Handel og Logistikk Makro Sysselsetting BNP vekst Oppsummering og hvor går leiemarkedet SIDE

3 Fra Vulkan til Vulkan: fra jernstøberi til urbant senter SIDE

4 Volum kontraktsignering for utvalgte områder 2010 og 2011 Hele Oslo, kvm Endring % Bryn-Helsfyr, kvm Endring % 1. kvartal % 1. kvartal % 2. kvartal % 2. kvartal % 3. kvartal % 3. kvartal % % % Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen, kvm Endring % Lysaker, kvm Endring % 1. kvartal % 1. kvartal % 2. kvartal % 2. kvartal % 3. kvartal % 3. kvartal % % % Skøyen, kvm Endring % Nydalen, kvm Endring % 1. kvartal % 1. kvartal % 2. kvartal % 2. kvartal % 3. kvartal % 3. kvartal % % % Kilde: Eiendomsverdi Næring SIDE

5 Utløpsvolum mot signeringsvolum viser et mer balansert forhold mellom tilbud og etterspørsel kvm Utløp Signering Netto absorbsjon (eks nybygg) Justert for EVN markedsandel KV KV KV KV 2010 Tot KV KV KV 2010 Tot Kilde: Eiendomsverdi Næring / Malling & Co SIDE

6 flere kvm kontor i Oslo på finn.noi oktober, sammenlignet med januar Kontorarealer Oslo: Antall kvadratmeter på finn.no 2011 kvm Antall kvadratmeter totalt Antall kvadratmeter større enn 1000kvm Antall kvadratmeter større enn 5000 kvm Antall kvadratmeter større enn kvm jan11 feb11 mar11 apr11 mai11 jun11 jul11 aug11 sep11 okt11 nov11 des11 Kilde: Malling & Co, finn.noden 15. i hver mnd SIDE

7 Påvirkning på ledighetsprosenten trylleformel Synkende ledighetsprosent Økende ledighetsprosent Sysselsettingsvekst Ekspansjonsarealer (leier mer enn man trenger) Boligkonvertering Sanering Rehabilitering (midlertidig) Bygging av nye arealer (nybygg) Ledige kvadratmeter kontor Totalmarkedet kontor Arealeffektivisering Flytting fra eksisterende bygg til nybygg Lav økonomisk vekst (nedskalering) Boligkonvertering Sanering Rehabilitering (midlertidig) Selv om en ledighetsprosent kan beregnes, så gir det ikke et alltid riktig bilde av den reelle tilbudssiden eller markedet det som skjer i markedet i dag er også påvirket av det som blir ledig i fremtiden, samt utbudet av nybygg. SIDE

8 Eksempler på utleie 2011 Hovedstaden Utvikling AS kvm Akersveien26 Leietaker SSB 15 års leiekontrakt Berner Gruppen AS kvm Drammensveien131 Leietaker Yara Ukjent kontraktslengde Fridtjof Nansensvei 14 AS kvm Fridtjof Nansensvei14 Leietaker PDMT 10 års leiekontrakt Hovedstaden kvm Mølleparken 2 Leietaker Monster 10 års leiekontrakt Mustad Eiendom AS kvm Lilleakerveien4 Leietaker PGS 11 års leiekontrakt Anthon B Nilsen kvm Rådhusgaten 27 Leietaker Kredinor 11 års leiekontrakt SIDE 8/

9 Eksempler på utleie 2011 Investire AS kvm Østensjøveien43 Leietaker Statens Vegvesen 5 års leiekontrakt ROM Eiendom kvm Schweigaardsgate 23 Leietaker NSB Ukjent Leieperiode Avantor AS kvm Gullhaug Torg 4 Leietaker Justisdepartmentet Ukjent leieperiode Telenor Eiendom kvm Snarøyveien 30 Leietaker EDB Ergo 10 års leiekontrakt Entra kvm Pilestredet 28 Leietaker Helsedirektoratet 10 års leiekontrakt First Property Fund kvm Philip Pedersensvei 1 Leietaker Cisco 5 års leiekontrakt SIDE 9/

10 Leiesøk kontor Oslo Antall kvm kontor Leiesøk pr. område og år (kvm kontor) t.o.m 20. oktober Kilde: Malling & Co SIDE

11 Man må være tidlig ute for å fange de store leietakerne Fordelingen av leiesøkvolum for 2011 på forventet innflyttingsår kvm pr. innflyttingsår Totalt Sterk korrelasjon mellom størrelsen på leietakeren og hvor tidlig man er i markedet Kilde: Malling & Co SIDE

12 Nybyggslisten kontor Stor-Oslo sikre bygg Bygg Adresse Kontorområde Status Ferdigstille lse kvm kontor Leietaker Pilestredet 28 Ferdigstilt Q Helsedirektoratet Entra Brobekkveien 80 Ferdigstilt Q Malorama, Greencarrier Union/Fabritius Visma-building Dronning Eufemiasgate Bjørvika Ferdigstilt Q Ving OSU 14 Rosenkrantz gate Ferdigstilt Q Adecco Olav Thon Alf Bjerckes vei 7 Økern Ferdigstilt Q Vakt Service AS Fabritius Eiendom Nye Vakåsvei 14 Oslo (suburbs) Ferdigstilt Q Ing Per Gjerdrum, Step Gjerdrum Eiendom Offshore Kraglund kontorpark Hagaløkkveien Oslo (suburbs) Under bygging Q Aibel Ferd Eiendom Platehallen Smeltedigelen 1 Under bygging Q OBOS Regjeringsbygg 6 Keysersgate 6-8 Under bygging Q FAD Statsbygg Aker solutions HQ K2-tomten, Fornebu Fornebu Under bygging Q Aker Solutions Aker Solutions Tjuvholmen Allè 19 Tjuvholmen Under bygging Q Tjuvholmen KS Ryenstubben 10 Under bygging Q Gunnar Karlsen Ryenstubben Invest Ole Deviks vei 6 Under bygging Q Hands Søylen Eiendom DnB NOR-building A Dronning Eufemiasgate Bjørvika Under bygging Q DnB NOR OSU Statoil-building Martin Linges vei Fornebu Under bygging Q Statoil IT Fornebu Messehallen Karenslyst Allè49-53 Skøyen Under bygging Q Fram DnB NOR-building C Dronning Eufemiasgate Bjørvika Under bygging Q DnB NOR OSU BAHR-building Tjuvholmen Allè Tjuvholmen Under bygging BAHR Tjuvholmen KS Egmont HQ Nydalsveien Nydalen Under bygging Egmont Avantor Miele HQ Nesbruveien 71 Oslo (suburbs) Under bygging Q Miele Miele Vedal HQ Vækerøveien 3 Vækerø Under bygging Q Vedal Vedal Lilleakerveien 4 Lysaker Under bygging Q PGS Mustad Eiendom Snøhetta-bygget Dronning Eufemiasgate Bjørvika Under bygging Q Deloitte OSU DnB NOR-byggetB Dronning Eufemiasgate Bjørvika Under bygging Q DnB NOR OSU Nydalshøyden - bygg C Kristoffer Aamodts gate Nydalen Under bygging Q Statnett Avantor Schweigaardsgate 21 Bjørvika Under bygging Q Gjensidige, NSB Rom Eiendom Ridehuset Drammensveien 131 Skøyen Oppstart Q1-Q2 Q Yara Berner-Gruppen 2012 Siemens HQ Østre Akervei 90 Oppstart Q Q Siemens FG Eiendom/Winta Eiendom Utvikler SIDE

13 Volum nybygg Sikre Nybygg (kvm) Betraktninger Nybygg som ferdigstilles de neste to-tre årene påvirker tilbudssiden allerede i dag ettersom kontrakter tegnes flere år i forveien I tillegg kommer nesten kvm kontor som avventer bygging til leietaker er på plass. De fleste har byggetid på mnd. som betyr at det reelle tilbudet de neste årene kan bli mye høyere og dette er en potensiell utfordring for eksisterende bygningsmasse Det er relativt billig å bygge nytt -nybygg kan tilbys til rimelige priser Eiendomsmarkedet er ikke selvregulerende da det kan være fullt rasjonelt å bygge så lenge man har signert leiekontrakt uavhengig av arealledighet ellers i markedet I gode år kan det også absorberes opp mot kvadratmeter kontor og netto vil konvertering til andre bruksformål (f.eksbolig) påvirke markedet positivt SIDE

14 Kontor-clustere i Oslo og leietrend

15 Kontor-clustere i Oslo og leietrend Leiepriser: Malling & Co meglerkonsensus sett opp mot tall fra Eiendomsverdi Næring Område "normalt" leienivå Gjennomsnitt Eiendomsverdi Toppleie Trend 1.Asker stigende 2.Billingstad flat 3.Sandvika flat 4.Fornebu flat 5.Lysaker stigende 6.Skøyen stigende 7.Majorstua flat 8.Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen stigende 9.Kvadraturen stigende 10. Indre sentrum stigende 11. Bjørvika stigende 12. Nydalen/Sandaker flat 13. Økern/Løren/Risløkka flat 14. Bryn/Helfsfyr flat Kilde: Malling & Co og Eiendomsverdi Næring SIDE

16 Leiemarkedet handel Butikkmarkedet har bedret seg det siste året, mye grunnet flere utenlandske aktører som ønsker eksponering mot sterk norsk kjøpekraft Kun Sveits har hatt høyere vekst i forbruket enn Norge siste 5 år Flere nye butikkonsepter har etablert seg i Oslo i 2010 og 2011, Aldo, MQ og Monsoon God beliggenhet, stor takhøyde og store flater er viktige parametere blant leietakerne Det har vært stabile leiepriser, men de alle beste hjørnelokalene på Karl Johan kan oppnå opp mot kr/kvm generelt er det store sprik i leieprisen for handelslokaler Bogstadveienhar fått økt interesse og leieprisene der ligger rundt kr pr. kvm, men de beste kontraktene kan være på over kr Dårlig tilgjengelighet på de aller beste lokalene har økt bruk av key-money for å kjøpe ut eksisterende leietakere - < MNOK 15 Etablering av nye handelsområder som f. eks. Bjørvika og Aker Brygge sine utviklingsplaner vil bli spennende å følge i årene fremover Retail-bilde fra Remi SIDE

17 Logistikkmarkedet Eksempelbygg NMD-bygget i Groruddalen Eksempler på leiepriser Leietaker Pris/kvm Beliggenhet Posten Norge/Bring 832 Berger DSV 882 Berger Nille 773 Vestby Eek Transport 1236* Berger Ahlsell 854 Gardermoen NMD 1373 Groruddalen * Inkl kvm uteareal Mange nye prosjekter Lave byggepriser og stigende eiendomsverdier har ført til at utviklere er ivrige etter å presentere nye prosjekter Nye reguleringsplaner og store tomtekjøp har økt tilgjengeligheten på tilbudssiden, spesielt i områder som Vestby og mot Gardermoen. Med økt konkurranse er det sannsynlig med noe press på leieprisene i de fleste segmenter selv om etterspørselen holder seg oppe Relativt mye ledige arealer for tiden omtrent kvm og trend mot at leietakere ønsker skreddersøm (eks. NMDbygget) Eldre, urasjonelle bygg uten leietaker blir også her taperne SIDE

18 God fart, men mørke skyer fra Europa truer Makro SSB Norges nedjusterte Bank holdt sine renten prognoser uendret for på inneværende møtet i år fra oktober 3,2 % til 2,7 % Inflasjonen har falt mye, men steg mer enn forventet ved siste måling i september. 12 månedersveksteni KPI var på 1,6 % og KPI-JAE 1,2 % Sysselsettingen vokser, men ikke mer enn arbeidsstyrken arbeidsledigheten noenlunde konstant rundt 3,3 % Kronen styrket seg kraftig i september, men har falt noe tilbake igjen Finansuroog budsjettinnstramninger bremser veksten i Eurosonen Sterk vekst i oljeinvesteringene og lav rente er ventet delvis å skjerme norsk økonomi fra svak vekst hos våre handelspartnere Inflasjon 6,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % 2,0 % 1,0 % 0,0 % -1,0 % Kilde: SSB Årlig BNP-vekst (fastlands-norge) 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% SSB nedjustere nylig sine prognoser for BNP Fastlands-Norge fra 3,2 % til 2,7 % for I ,00% er veksten ventet å øke til 3,5 %-godt over trend -4,00% KPI-JAE KPI Sysselsetting/Arbeidsledighet 2,55 2,5 2,45 2,4 2,35 Kilde: SSB 2009 Kilde: Malling & Co 4,0 % 3,5 % 3,0 % 2,5 % 2,0 % (V. akse) Sysselsatte personer (mill.) (H. akse) Arbeidsledighet (%) E 2012E 2013E 2014E SIDE

19 Historisk sammenheng mellom BNP-vekst og leiepriser for gode kontorlokaler ,0 % ,0 % 2,0 % ,0 % ,0 % BNP Fastland (årlig vekst) Prestisje sentralt (v.a) Høy standard SIDE

20 Oppsummering: Stabilt sideleie med fokus på kvalitet Dette taler for høyere kontorleiepriser: Betalingsvillighet for kvalitetsbygg Lavere utløp i 2012 enn både 2010 og 2009 Befolkningsøkning /sentralisering Forventet vekst i økonomien Økte investeringer i oljebransjen Lite utvalg av store lokaler i de sentrale områdene Økt konvertering til bolig eller andre formål Konklusjon Dette taler mot høyere kontorleiepriser: Mange nybygg som ferdigstilles De som flytter til nybygg tar opp mindre arealer per hode (effektiviserer) Mange ledige eksisterende bygg Dempede vekstimpulser fra utlandet kan dempe ansettelsestakten og dermed behov for å utvide kontorarealer i mange bedrifter Nybyggingen forventes å være høy, og dette vil påvirke prisene på eldre bygg Selv om sysselsettingen er forventet å øke er det neppe nok til å ta unna den store tilbudssiden Vi forventer en moderat prisvekst generelt, drevet av oppgang i etterspørselen for de mest populære områdene, og i effektive bygg med høy standard Vi venter derfor økt differensiering, der eldre, urasjonelle bygg er taperne og nybygg blir vinnerne Stor uro internasjonalt kan utsette beslutninger om ekspansjon og kan ødelegge en forventet prisvekst i de mest pressede områdene SIDE

21 Eiendomsrapport 2. halvår 2011 Tusen takk for meg og husk å ta med et eksemplar av vår rykende ferske Markedsrapport for 2. halvår 2011 hvor du kan lese i mer detalj om temaer tatt i denne presentasjonen, samt mye annet! SIDE

22 Vi har lang erfaring og tilbyr et bredt tjenestespekter og faglig spisskompetanse NØKKELINFORMASJON Landets eldste eiendomsaktør, etablert i 1964 Eies av familien Malling og ledende ansatte Ca 85 ansatte med bred faglig bakgrunn og erfaring Hovedkontor i Oslo. Datterselskaper i Drammen og Stavanger (Mork& Partners) Ca. NOK 100 mill. i omsetning i 2011 Internasjonal alliansepartner med Cushman & Wakefield sikrer tilgang til et internasjonalt nettverk og kompetanse MALLING & CO FORVALTNING FORVALTNING EIENDOMSDRIFT PROSJEKTLEDELSE UTVIKLING Forvalter 130 næringsbygg og over 1 mill. kvm som representerer totale verdier på over NOK 20 milliarder Autorisert regnskapsbyrå (NARF medlem) og regnskap-/ forretningsfører for over 180 selskap Ca. 60 ansatte hvorav ca. 20 i eget vaktmesterselskap MALLING & CO MARKETS UTLEIE ANALYSE LEIETAKERRÅDGIVNING KJØP & SALG Har bistått i transaksjoner for ca. NOK 8 MRD siste tre år Megler årlig leiekontrakter Gjennomfører over 20 leiesøk med rådgivning i året Er strategisk rådgiver for flere store eiendomsbesittere 25 rådgivere samt egen analyseavdeling SIDE

23 Ansvarsfraskrivelse: Denne presentasjonen er utarbeidet av Malling & Co og er ment for våre kunder. Presentasjonen skal betraktes som markedsføringsmateriale. Presentasjonen baserer seg på kilder som vurderes som pålitelige, men det gis ingen garantier for at informasjonen er presis eller fullstendig. Uttalelsene i presentasjonen reflekterer Malling & Co s, oppfatning på det tidspunkt presentasjonen ble utarbeidet, og vi forbeholder seg retten til å endre oppfatning uten ytterlig varsel. Eiendomshuset Malling & Co Dr. Maudsgate10, Postboks1883 Vika 0124 Oslo T: