SAKSFREMLEGG. Planlagt behandling: Planutvalget

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnr.: 12/ Arkiv: PLNID Sakbeh.: Andreas Foss Westgaard Sakstittel: SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR GAMMELHEIMEN I TAPPELUFT-DÁHPELUOKTA Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtas forslag til detaljregulering for Gammelheimen i Tappeluft-Dáhpeluokta, bestående av plankart, bestemmelser og retningslinjer og planbeskrivelse, alle datert/sist revidert Med hjemmel i plan- og bygningsloven oppheves reguleringsplan Gammelheimen Tappeluft Gnr. 4 bnr. 32 (planid ), vedtatt , med alle senere mindre (vesentlige) endringer. Saksutredning: Vedlegg: 1. Plankart, sist rev Bestemmelser og retningslinjer, sist rev Planbeskrivelse, sist rev Vedlegg planbeskrivelsen: Rasutredning 5. Vedlegg planbeskrivelsen: Geoteknisk vurderingsrapport Andre saksdok.: Bakgrunn: Forslagsstiller for denne private detaljreguleringen er Trond Olav Olsen. Olsen er hjemmelshaver for eiendommene reguleringen omfatter (gnr. 4/32 og gnr. 4/203) og driver reiselivsbedriften Tappeluft Opplevelser innenfor planområdet. Området var gjenstand for regulering i og gjeldende plan er vedtatt Etter dette er det oppført molo, restaurantbygg med møtelokaler, naust og fyrtårn på området. I tillegg er uteområder opparbeidet. Bakgrunnen for endring av gjeldende reguleringsplan har vært bedriftens ønske om å tilby overnatting og i følge forslagsstiller haster det nå med oppføring av bygg for slikt formål. Ønskede endringer vil samsvare med intensjonen for opprinnelig plan om tilrettelegging for reiselivsbasert næringsvirksomhet med produkter som sjøopplevelser, fjellturer, samisk kultur, matservering, overnatting mv. Forslagstiller ønsker imidlertid å konsentrere denne virksomheten på et mer begrenset område enn opprinnelig plan legger opp til. I tillegg ønskes

2 det nå å legge til rette for fritidseiendommer på områder tidligere regulert til caravanoppstilling. Høring/merknader: Planforslaget ble førstegangsbehandlet av planutvalget og sendt på høring og offentlig ettersyn med merknadsfrist Under følger en oppsummering av høringssvar som kom kommunen i hende innen høringsfristens utløp: Finnmak fylkeskommune, brev av Fylkeskommunen merker seg og er fornøyd med at barns interesser er omtalt i planbeskrivelsen. Videre at tiltak i planområdet vil utføres iht. plan- og bygningslovens bestemmelser om universell utforming. Vedrørende aktsomhetsplikten etter kulturminneloven, kommenterer fylkeskommunens at dersom den synliggjøres i bestemmelsene vil den være lettere tilgjengelig. Det vises til at den som skal utføre arbeid ikke nødvendigvis kjenner til kulturminneloven, men må sette seg inn i planbestemmelsene. Dersom det skulle skje skade på automatisk freda kulturminner, vil dette kunnevære forhold som etter kulturminnelovens 27 medfører staffeansvar. Administrasjonens kommentar: Iht. Alta kommunes praksis tas aktsomhetsplikten med i reguleringsbestemmelser. Medtatt i 2.4 Fellesbestemmelser. Statens vegvesen, brev av Statens vegvesen anbefaler at det regulerte området KV3 skilles bedre fra kommunal veg KV1. Det bør reguleres inn et belte med annet vegformål mellom den kommunale vegen og oppstillingsplassen slik at det er plass til blant annet grøfter og snølagring. Administrasjonens kommentar: Det er nå regulert inn et område mellom kommunal vei og felles avkjøring for annen veigrunn (AV). Plankart, -beskrivelse og -bestemmelser oppdatert i henhold. Alta kommune, Drift- og utbyggingssektoren, Kommunalteknikk, brev av Kommunalteknikk gjentar merknader gitt til varsel om oppstart av planarbeidet; Det må søkes om utslippstillatelse. Avkjørsel må etableres etter kommunal veinorm. Administrasjonens kommentar: Krav om søknad om utslippstillatelse medtatt i planbeskrivelsen pkt teknisk infrastruktur. Krav om bygging i hht. kommunal veinorm er medtatt under 2.4 Fellesbestemmelser og i planbeskrivelsen pkt Trafikkforhold. Marvin Ivar Knudsen, hjemmelshaver gnr. 4 bnr. 206, brev av Knudsen klager på sammenslåingen av områdene B5 og S3 i gjeldende plan til foreslåtte hyttetomt FRI3. FRI3 grenser til Knudsens eiendom og vil på grunn av innsyn og støy forringe trivselen. Knudsen har fra før reiselivsanlegget tett på egen hytte og ønsker ikke mer bebyggelse rundt seg. Knudsen kan godta at parkeringsarealet (S3) opprettholdes og at byggegrensen flyttes til kun å omfatte dagens B5. Slik oppnås en buffersone mot eventuelle nybygg på foreslåtte FRI3.

3 Administrasjonens kommentar: Tas til følge ved at byggegrensen mot sør på FRI3 flyttes 4 meter nordover. Byggegrensen vil da være 26 meter fra fritidsbygg sør for FRI3. Fylkesmannen i Finnmark, brev av Fylkesmannen uttaler at det framstår uklart om FRI1-3 skal nyttes som fritidsbygg for utleie eller av ansatte og familie. Fylkesmannen mener dette må framgå av reguleringsbestemmelsene, og at dersom utleie er formålet vil det være mer riktig å angi områdene som fritids- og turistformål (sosi-kode 1170). Dersom hyttene skal selges/privatiseres vil det i framtida kunne oppstå krav om tilrettelegging med naust og båtplasser fra nye eiere. Dette kan igjen gjøre at allmennhetens tilgang til strandsonen forringes. Fylkesmannen har ingen innvendinger med tanke på samfunnssikkerhet og beredskap. Fare er utredet eller ivaretatt gjennom krav til kotehøyde for bygninger. Administrasjonens kommentar: Fritidseiendommene FRI 1-3 er ment for salg og er således gitt rett arealbruksformål. Hyttetomter tilbys ikke med naustplass innenfor planområdet. Det er imidlertid tilrettelagt for tilgang til sjø for fra alle områder i planområdet gjennom planbestemmelser for felles adkomstvei f_kv3 og f_gv. Etter høringsfristens utløp er det mottatt høringssvar fra Sametinget og NVE. Ingen av disse har merknader til planforslaget. Administrasjonen for øvrig til planbeskrivelsens vedlegg 2.2 for referat og forslagsstillers kommentarer til innspill mottatt etter varsel om oppstart av planarbeidet. Økonomiske konsekvenser: Dette er et privat planforslag og alle tiltak må bekostes av utbygger. Forslaget medfører dermed ingen økonomiske forpliktelser for Alta kommune. De økonomiske konsekvensene som følge av økt bruk av den kommunale Rivarbuktveien som tilførsel til området, vurderes som ubetydelige. Vurdering: I henhold til plan- og bygningslovens første ledd skal det framgå av saksframlegget hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert, og hvilken betydning disse er tillagt. Administrasjonen vil bemerke at planforslaget har mottatt svært få negative uttalelser. Administrasjonen har i samarbeid med forslagsstiller og fagkyndig konsulent kommet de fleste høringsmerknadene i møte. Dette er redegjort for under hver avsender over. Utover forhold påpekt i høringsuttalelser, har administrasjonen utfordret forslagsstiller på parkeringsdekningen ved turistanlegget da overnattingskapasiteten utvides til totalt 13 rom. Dette har medført at parkeringsplass f_pa1 er utvidet noe mot sør, samt at det er regulert inn parkeringsplasser på vestsiden av adkomstveien (f_pa2), i området hvor det i gjeldende plan er regulert parkering, men som ikke er opparbeidet. Planforslaget legger nå samlet opp til etablering av 32 parkeringsplasser for personbiler. Dette oppfyller kommuneplanens parkeringsnorm og anses som mer enn tilstrekkelig for det som kan forventes av behov i forbindelse med normal drift i området. Flere tilstelninger ved anlegget medfører behov for parkering av buss i området. Både kapasiteten og behovet for oppstillingsplasser for personbiler vil da bli redusert.

4 Planforslaget omfatter endringer innenfor tidligere vedtatt reguleringsplan til samme virksomhet. Bedriften har gjort seg erfaringer siden oppstarten i 2006 og har behov for å endre konseptet noe, blant annet gjennom konsentrering av reiselivsdelen samt å åpne for salg av hyttetomter i nord. Dette er areal regulert til caravanoppstilling i opprinnelig plan. Arealet er ikke opparbeidet og har ikke vært tatt i bruk til formålet. I tillegg er det fra før et turistanlegg/campingplass med caravanoppstillingsplasser i Langfjordbotn, slik at etterspørselen og alternativene vurderes som dekket i området. Administrasjonen har ingen prinsipielle motforestillinger til at hytter erstatter areal tidligere regulert til caravanoppstilling. Det er etterspørsel etter fritidsboliger i området og muligheten for caravanoppstilling vurderes som sikret gjennom tilbudet i Langfjordbotn. Området det nå planlegges fritidsboliger på, var i opprinnelig plan markert som rasfarlig område. NGIs skredvurderinger har i ettertid «friskmeldt» området for bebyggelse (se under), og dette tillegges vekt i kommunens vurdering av området. Plasshensyn gjør at båtplasser og naust ikke kan tilbys framtidige eiere og brukere av fritidseiendommene innenfor planområdet. Skredvurderinger er utført av NGI i 2007 som konkluderer med at planområdet tilfredsstiller sikkerhetskravene i plan- og bygningsloven, dvs. sannsynlighet for skred under 1/1000. Geofund har gjort geoteknisk vurdering med tanke på utvidelse av molo med bygging av sjøhus med overnatting bak molofronten. I rapporten fra 2014 heter det at løsmassene under ny murfot er svært erosjonsømfintlige og må derfor fjernes ned til fast berg eller 1,5 m under sjøbunn. Videre konkluderes det med at forutsatt at molo med mur bygges slik det fremgår av tegning med anmerkninger og krav, vil risiko for sammenbrudd som følge av bølgepåkjenninger/jordtrykk være svært lave og godt innenfor akseptable sikkerhetsfaktorer. Bestemmelsene regulerer detaljert rammene for ny bebyggelse. Det skaper forutsigbarhet for berørte parter om hvilke tiltak planen utløser. Det vises for øvrig til planbeskrivelsen for ytterligere redegjørelser om planforslagets innhold per arealbruksområde, konsekvenser mv. Det følger av naturmangfoldloven (nml.) 7 at prinsippene i 8 til 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Denne vurderingen skal framgå av beslutningen. Det følger av nml. 8 at offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Administrasjonen har konferert Naturbasens og Artdatabankens karttjenester uten å finne registreringer innenfor eller i umiddelbar nærhet av planområdet. Kravet om kunnskapsgrunnlaget anses derfor for oppfylt samtidig som planforslagets konsekvenser for naturmangfoldet vurderes som små. En videre vurdering etter nml. 9 til 12 vurderes derfor ikke for relevante i saken. Konklusjon: Det er administrasjonens konklusjon at planforslaget oppfyller plan- og bygningslovens krav til detaljreguleringsplaner. Administrasjonen vil på bakgrunn av saksutredningen over tilrå Planutvalget å vedta forslag til detaljregulering for Gammelheimen i Tappeluft-Dáhpeluokta. Alta, 28. oktober 2014

5 Oddvar Kristian Konst Kommunalleder for samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagansvarlig arealplan