HOTELLMARKEDSRAPPORT FRA NHC LEVERT PRIMO JUNI 2010

Transkript

1 HOTELLMARKEDSRAPPORT FRA NHC LEVERT PRIMO JUNI Innledning side 2 2. Overblikk generell informasjon side 2 3. Noen nyheter siden vår forrige markedsrapport side 2 4. Yield management og rack rates side 7 5. Det er forskjell på prisene på samme hotell på samme dag side Noen markedsmessige utviklingstrekk side STR tall viser tall spesifisert på forskjellige hotelltyper side HotCop side Sluttkommentarer side Om NHC side Disclamer side 18 Phone: Web: 1 av 18

2 1. Innledning NHC har igjen gleden av å presentere en ny markedsrapport. Rapporten vil også bli distribuert til kontakter i de andre nordiske og noen andre europeiske land. Den kan derfor inneholde noe informasjon om Norge og Oslo, som er kjent for våre norske lesere. Denne gangen tar vi for oss årets fire første måneder. Vi får fra nå av oppdaterte markedsdata fra STR 1. Ved å ha tilgang til både tall fra SSB, STR og får vi gode databaser til å kunne lage interessante opplysninger og synsvinkler på hotellmarkedet. 2. Overblikk generell informasjon. I løpet av de siste 20 årene har det til blitt færre hoteller i Norge ved at det er lagt ned flere hoteller enn tilveksten. Antall disponible rom har økt ved at de nye hotellene er større enn de hotellene som er tatt ut av markedet På landsbasis har antall hoteller ligget i sjiktet +/ bedrifter. Antall rom har steget fra ca i 1990 til ca i Nå er antallet rom pr. hotell i Norge 69,3. I 1990 var det 51 rom i gjennomsnitt pr. hotell. Tilsvarende for Oslo og Akershus er: Oslo; Det var 46 hoteller i Oslo i 1991 med til sammen 4625 rom. Dette er ca 100 rom pr. hotell. Nå er det 56 hoteller i hovedstaden. Disse hotellene har 9711 rom, og da er gjennomsnittet ca 175 rom pr. hotell. Akershus har hatt en økning av antall anlegg. Dette skyldes nok etableringen av hovedflyplassen på Gardermoen. I 1991 var det 24 hoteller i fylket. Det var til sammen 1915 rom hvilket tilsvarer 78,7 rom pr. hotell. Nå har fylket 38 hoteller med 5790 rom og da blir gjennomsnittet 152,5 rom pr. hotell. 3. Noen nyheter siden vår forrige markedsrapport. Litt av hvert har skjedd siden vår forrige rapport, noen planer har komme frem i lyset og andre har blitt noe mer konkrete. La oss få lov til å komme med noen oppdateringer: Park Inn i som har beliggenhet i Øvre Slottsgate er i full vigør med sine 118 rom. Radisson har et godt distribusjonsnett og hotellet ligger prismessig gunstig i forhold til sine større søstre og i forhold til andre sammenlignbare hoteller. Nå i mai har Park Inn ligget ca kr 600,- lavere i pris pr. natt i enkeltrom enn hva som tas på Oslo Plaza. Sammenlignet med hoteller i mer likt segment som Park inn ser vi også at dette nye hotellet kan konkurrere på pris. Det er vel ikke utenkelig at Frist Hotel Millennium som ligger tvers over gaten for Park Inn vil merke konkurransen fra en nybygd rival som til og med ligger lavere i pris. Det nye hotellet til Park Inn har fått en smakfull innredning. Kan tilby restaurant og bar, samt 6 fleksible og godt utstyre møterom. Prismessig konkurreres det godt med hoteller i samme segment. 1 STR er et selskap som tilbyr oppdaterte markedsdata til hotellbransjen. For ytterligere informasjon følg linken til: Phone: Web: 2 av 18

3 Vi har lest at Thon Hotels fortsetter planleggingen av et hotell på Lysaker, og det er fortsatt vilje til flere hoteller på Fornebu. Vi har også lest at Martin Reimers i Reimers Consulting sysler med planer om hotell på Majorstua. Man skal ikke se bort i fra at dette kan bli et prosjekt med muligheter i seg. Pr. dato er det ingen hoteller på Majorstua. Driften ved gamle lille og kjente Hotel Carlton nederst i Parkveien ble slått konkurs tidligere i vinter. Nå har hotellet fått nye eiere. Hotellet blir nå pusset opp og skal i høst åpne under brandet Hotell Gullsmeden. Gullsmeden er en liten dansk kjede med hoteller i København, Aarhus, på Côte d Azur og på Bali. Og nå kommer eksotiske Oslo med på kartet til kjeden. Gullsmeden driver små og mellomstore hoteller og Carlton med sine 54 rom passer godt inn i konseptet. Dette blir et meget spennende tilskudd til hotelltilbudet i Oslo. Eiernes primære mål er å finne en leietaker til hotellet, om dette ikke lykkes vil kjeden drive hotellet for egen regning. NHC kan ordne dialog med Gullsmeden for eventuelle interesserte mulige leietakere. Scandic ser vel frem til å åpne et nytt hotell i byen, men det tar jo nesten 1 ½ år før Scandic Vulkan med 140 rom kan åpne på Grünerløkka. For et par uker siden kom det mer konkret informasjon om hotellplanene på Tjuvholmen. I følge utbyggerne og de fremtidige eierne, Tjvholmen KS og den kommende driver, vil dette blir det virkelige topp luksus hotellet i Oslo som mange menet at byen savner. Et hotell av topp internasjonal klasse og standard. Her er noen fakta om hotellplanene som boarding.no skrev om etter en nylig gjennomført pressebriefing. Fakta om hotellet: Oslos første luksushotell ved sjøen Konsepthotell innen Nordic Hotels and Resorts, selvstendig fra Choice brandene. 120 rom / 4-5 suiter. 8 etasjer fordelt på 7500 kvm. Rom med balkong og fjordutsikt. Executive Boardroom på taket med takterrasse. Fasiliteter som restaurant, treningsrom, relaxrom. Hotellet blir utsmykket med kvalitetssamtidskunst. Nærmeste nabo til Oslos ypperste museum for samtidskunst: det nye Astrup Fearnley Museet for Moderne Kunst. Gangavstand til Oslo attraksjoner. Hotellet skal drives av et av Petter Stordalens selskaper, og blir en konsepthotell innenfor Nordic Hotel and Resort. Dermed blir det også fristilt fra de tradisjonelle Choice brands. Phone: Web: 3 av 18

4 Prislappen for hoteller vil i følge en artikkel i Dagens Næringsliv ligge på ca NOK 500 millioner. Det blir hardt å regne hjem et slikt prosjekt. Enkelt blir det vel heller ikke å se så mange tall med den rette farge på bunnlinjen i de første årene. I vurderingen av mulig eller umulig lønnsomhet har Petter S. gode positive tanker. I forbindelse med kjøpet av Copperhill uttale han, noe fritt sitert: Hotellet skal eksistere i minst 100 år, og da er det god tid til å tjenes penger på engasjementet Uansett lang eller kort horisont, belegget må være godt og det blir kostbart å overnatte der. Finnes det kjøpere av til romdøgn i Oslo i løpet av et år som er villing til å betale kr 3 000,- og mer for overnatting med frokost? Hva betyr dette for våre andre dyre hoteller (Grand, Continental m.fl.)? Gir det muligheter for at disse kan øke sine priser? Man skal ikke se bort i fra slike muligheter da kan det jo bli en vinn/vinn situasjon for byens hotellbransje. Byen som destinasjon vil ikke tape ikke på å få et virkelig topp hotell etter internasjonal målestokk, det er helt sikkert. Derfor lykke til med prosjektet og vi ser frem til å se dette i full drift: Foto: Theater Arts Hotel har også kommet i gang med sine 59 rom i Stortingsgaten. Dette er bare første byggetrinn. Man holder på å bygge flere nye rom. Disse åpnes noe senere i år eller tidlig neste år. Hotellet haren en super beliggenhet. Blant de rommene i neste byggetrinn kommer det noen store og delikate hjørnerom i etasjene over Ferner Jacobsens forretning. Hilton flagget for en stund siden at de ville ha franchisekontrakt med hotellet og legge det inn under varemerket Doubletree. Lanseringen av dette strekker ut i tiden av en eller flere ukjente årsaker. Tidligere kunne vi se av Hiltons hjemmesider at brandingen skulle skje i slutten av april, så ble den utsatt til 28. mai og nå også den utsatt igjen. 9. juli er nå den datoen som er lansert som lansering av Doubletree. Foreløpig er hotellet lite kjent og lite tilgjengelig. Det er vrient å finne telefonnummeret til hotellet, og det er få nettsteder som selger hotellet. Hilton tar ikke reservasjoner som har ankomst før 9. juni. For eier og spesielt driver, som er The Key Hotels Group er vel dette en lite ønskelig situasjon. Phone: Web: 4 av 18

5 En del planer og prosjekter er laget og blir laget for nye hoteller i området rundt Oslo S. Det ryktes at P-hotels skal inn med et budgethotell i Skatteetatens hus som Selvgaag utvikler. Clarion Royal Christiania Hotel holder i disse dager på med oppussing og oppgradering. Her planlegger Vital som er byggets eiere en utvidelse på noen ca 300 rom. Lars Wenaas vil også bygge ut Plaza slik at han kommer over 1000 rom. Flere andre porsjekter er det også. Man skal huske på at i dag er det 3118 rom i en svært kort gangavstand fra Oslo S. Rica har åpnet et nytt hotell i Grensen 20 Rica G20 med 96 rom. Det er mange hoteller etter hvert i byen i dette sjiktet, selvfølgelig vil det alltid være spennende med et nytt hotell. Tilgangen på gjester blir nok god etter hvert som hotellet får satt seg i markedet og blitt kjent. Prisene som tilbys er ikke vesentlig forskjellig fra hoteller i samme segment. Det er ikke alltid, heller meget sjeldent at et nytt hotell skaper ny trafikk. Dette hotellet kommer vel heller ikke til å skape ny trafikk til byen. Man må da ta gjester fra andre hoteller. Det er mange hoteller nok å ta av i nærmarkedet. Et drøyt steinkast fra dette nye hotellet ligger det i dag 7 andre hoteller med drøyt 1000 rom. Trekker man ut en 350 meters akse fra det nye hotellet og lar den sveipe via Tordenskioldsgate, opp Universitetsgata og Keysers gate treffer på man på 14 hoteller med nær 2000 hotellrom. I tillegg har vi hoteller som Edderkoppen, Holberg, Europa og Scandinavia, som ligger litt lengre vekk fra Grensen og det nye hotellets nærområde. Her er en oversikt over de nevnte 14 hotellene i dette området av byen. Nr Hotell Antall rom Nr Hotell Antall rom 1 Rica G Best Western Hotel Karl Johan 75 2 Rica Travel Hotel Thon Hotel Munch P- Hotel Oslo Clarion Collection Savoy 93 4 Thon Hotel Bristol Thon Hotel Cecil Thon Hotel Stefan Rica Victoria Hotel Best Western Bondeheimen Theater Arts Hotel 59 7 Grand Hotel Hotel Continental 155 Phone: Web: 5 av 18

6 4. Yield management og rack rates Det å ta ut korrekt pris i et marked med varierende etterspørsel er en stor utfordring for hotellkjeder og hotelledelsene. Det er ikke bare kjeden som tjener eller taper på dette. For eiere av hoteller som er leid ut på variabel husleie er et godt yield management vesentlig for denne. Utleier er prisgitt at kjeden og hotelledelsen tar de riktige beslutninger, og har etter dagens eierskapsnormer dessverre ingen innflytelse på sine inntektsmuligheter. Phone: Web: 6 av 18

7 I en periode har vi fulgt med et tilfeldig utvalg av hoteller og sett på variasjonene i hvilke priser som tilbys. Vi har gått inn på hotellenes hjemmesider og sjekket to aktuelle datoer. Vi begynte å sjekke prisene den 20. april og søkte da priser for opphold natten mellom 20. og 21. mai, samt et opphold fra 17. til 18. juni. Vi søkte etter pris for enkeltrom med frokost (eller dobbelt for en person hvor bare dette var tilgjengelig). Vi ønsket å vurdere en fleksibel pris og ville ikke være bundet av avbestillingsrestriksjoner og lignende. Siste dag for undersøkelse var 19. mai. Vi hadde to undersøkelser en for en gruppe hoteller innenfor bygrensen og en for hotellene på Gardermoen. La oss begynne med Gardermoen. Det kan jo være litt spennende å se hvordan de forksjellige hotellene er i kampen om gjestene med prismekanismen som våpen. I følge uttaleser fra tidligere nevnte Petter Stordalen så kommer det til å renne mye blod i området som følge av krigen om gjestene. Først ser vi på hva som ble tilbudt for opphold den 20. mai Gardermoen Antall rom Radisson Blu Oslo Airport 500 kr 1 795,00 kr 1 795,00 kr 1 346,00 kr 1 346,00 kr 1 795,00 kr 1 795,00 kr 1 795,00 Clarion Hotel Oslo Airport 432 kr 1 270,00 kr 1 270,00 kr 1 270,00 kr 1 270,00 kr 1 095,00 kr 1 095,00 kr 1 095,00 Quality Airport Hotel Gardermoen 326 kr 1 045,00 kr 1 045,00 kr 1 045,00 kr 1 045,00 kr 895,00 kr 1 045,00 kr 1 045,00 Comfort Runway Hotel Gardermoen 303 kr 945,00 kr 945,00 kr 945,00 kr 945,00 kr 945,00 kr 945,00 kr 795,00 Scandic Hotel Oslo Airport 246 kr 1 390,00 kr 1 390,00 kr 1 390,00 kr 800,00 kr 800,00 kr 1 000,00 kr 800,00 Rica Travel Hotel 135 kr 1 340,00 kr 1 190,00 kr 800,00 kr 890,00 kr 890,00 kr 890,00 kr 890,00 Thon Hotel Oslo Airport 435 kr 970,00 kr 895,00 kr 895,00 kr 895,00 kr 895,00 kr 895,00 kr 895,00 Thon Hotel Gardermoen 260 kr 762,00 kr 810,00 kr 810,00 kr 810,00 kr 660,00 kr 660,00 kr 660,00 Best Western Oslo Airport 151 kr 1 095,00 kr 1 095,00 kr 1 095,00 kr 1 295,00 kr 995,00 kr 995,00 kr 795,00 Gardermoen Airport Hotel 179 kr 795,00 kr 795,00 kr 795,00 kr 795,00 kr 795,00 kr 795,00 kr 795,00 Antall rom 2967 Det mest bemerkelsesverdige er vel det nye Scandic Hotel Oslo Airport. Dersom du var ute i god tid å gjorde din bestilling den 20. april med andre ord en måned før ankomst ville oppholdet koste deg kr. 1390,- for en natt i enkeltrom med frokost. Hadde du ventet i ca 14 dager ville du få en rabatt på mer enn 35 % eller benevnt med kr 500,-. Det er vel enten startvansker for dette nye hotellet som er årsaken, om ikke så har man lagt opp til et ekstremt yield management. Gardermoen Airport endret ikke prisene sine, og oppgir en fastpris på rom. Det var da perioder hvor det skilte kun kr 5,- i pris mellom det enklere Gradermoen Airport Hotel og det helt nye Scandic Hotel Oslo Airport. Quality Airport var det hotellet med mest stabile priser. Man kunne få en liten rabatt i forhold til de opprinnelige prisene dersom man gjorde bestillingen rundt den 9. mai. Senere bestillinger ville gi deg priser lik de vi så den når vi begynte undersøkelsene den 20. april. Så kan vi se på hva et opphold den 17. juni vil koste. Her er det et litt annet mønster enn i tabellen over: Phone: Web: 7 av 18

8 Gardermoen Antall rom Radisson Blu Oslo Airport 500 kr kr kr kr kr kr Clarion Hotel Oslo Airport 432 kr kr kr kr kr kr Quality Airport Hotel Gardermoen 326 kr kr kr kr kr kr Comfort Runway Hotel Gardermoen 303 kr 945 kr 945 kr 945 kr 945 kr 945 kr 945 Scandic Hotel Oslo Airport 246 kr kr kr kr kr kr Rica Travel Hotel 135 kr kr 990 kr 990 kr 990 kr 990 kr 990 Thon Hotel Oslo Airport 435 kr kr kr kr kr kr Thon Hotel Gardermoen 260 kr 910 kr 910 kr 910 kr 660 kr 660 kr 660 Best Western Oslo Airport 151 kr 695 kr 995 kr kr kr kr Gardermoen Airport Hotel 179 kr 795 kr 795 kr 795 kr 795 kr 795 kr 795 Sum antall rom Radisson Blu var muligens optimist i april når man vurderte belegget i juni. Man begynte md kr 2 300,-. Nå ligger den på kr 1895,-. Legg merke til at man fortsatt ligger over den pris man fikk ut av sene reservasjoner for opphold den 20. mai. Quality holder fortsatt en stabil pris. Er dette et positivt tegn på stabilitet i etterspørsel og tilbud, eller er det et negativt tegn på at man ikke mestrer yield management. Svaret kan jo også være at hotellet har mininalt salg via internett til enkeltreisende slik at web-basert salg ikke har betydning. Vi vet ikke svaret, men hotellet ligger jo uomtvistelig på den gale siden av veien. Best Western er det eneste av hotellene som har satt prisen opp, og det med en betydelig økning. For Oslo sin del ser vi følgende, først når det gjelder opphold 20. mai: Raack - rate test Aktuell dato: 20.mai 2010 Oslo Antall Dato for kontroll Hotell Rom Radisson Blu Oslo Plaza 673 kr 2 295,00 kr 2 295,00 kr 2 295,00 kr 2 295,00 kr 2 295,00 kr 1 995,00 kr 1 995,00 Radisson Blu Hotel Scandinavia 488 kr 1 995,00 kr 1 995,00 kr 1 995,00 kr 1 995,00 kr 1 995,00 kr 1 995,00 kr 1 995,00 Park Inn, Oslo 118 kr 1 746,00 kr 1 795,00 kr 1 795,00 kr 1 395,00 kr 1 395,00 kr 1 395,00 kr 1 395,00 Grand Hotel 290 fullt kr 1 836,00 fullt fullt fullt kr 2 160,00 kr 1 560,00 Rica Oslo Hotel Oslo 175 kr 1 325,00 kr 1 325,00 kr 1 325,00 kr 1 325,00 kr 1 325,00 kr 1 325,00 kr 995,00 Rica Travel Hotel 108 kr 1 045,00 kr 895,00 kr 895,00 kr 895,00 kr 895,00 kr 1 445,00 Clarion Royal Christiania 508 kr 1 180,00 kr 1 180,00 kr 1 180,00 kr 1 180,00 kr 1 480,00 kr 1 480,00 kr 1 480,00 Clarion Collection Hotel Savoy 93 kr 1 680,00 kr 1 680,00 kr 1 680,00 kr 1 680,00 kr 1 680,00 kr 1 680,00 kr 1 380,00 Comfort Hotel Børsparken 198 kr 1 380,00 kr 1 380,00 kr 1 080,00 kr 1 080,00 kr 1 080,00 kr 1 080,00 kr 1 220,00 Hotel Bristol 251 kr 1 945,00 kr 1 945,00 kr 1 945,00 kr 1 795,00 kr 1 545,00 kr 1 545,00 kr 1 545,00 Thon Hotel Opera 434 kr 1 484,00 kr 1 545,00 kr 1 595,00 kr 1 025,00 kr 1 095,00 kr 1 025,00 kr 1 095,00 Thon Hotel Munch 180 kr 768,00 kr 910,00 kr 910,00 kr 910,00 kr 910,00 kr 910,00 kr 910,00 Hotel Continental 155 kr 2 550,00 kr 2 365,00 kr 2 365,00 kr 2 365,00 kr 2 280,00 kr 2 280,00 kr 2 360,00 Scandic KNA Hotellet 189 kr 1 890,00 kr 1 890,00 kr 1 890,00 kr 1 450,00 kr 1 450,00 kr 1 650,00 kr 1 450,00 Scandic Hotell Edderkoppen 241 kr 1 450,00 kr 1 450,00 kr 1 450,00 kr 1 450,00 kr 1 450,00 kr 1 290,00 kr 1 090,00 Scandic Hotel Byporten 239 kr 1 710,00 kr 1 710,00 kr 1 710,00 kr 1 710,00 kr 1 710,00 kr 1 910,00 kr 1 910,00 Antall rom 4340 fullt Phone: Web: 8 av 18

9 Her det også noen interessante opplysninger. Dette er blant annet: Park Inn setter prisen ned med 22 % fra det opprinnelige nivå. Grand har nok fått noen avbestillinger under veis. Det var fullt fra 26. april til 14. mai. Så ble det vel litt ledige, siden prisen ble holdt over kr 2 000,- og den endte til slutt på 1 560,- Rica Travel gikk fra god plass til begrenset plass, prisene gikk opp med kr. 550,- mellom 9. og 14. mai, og siste gang vi forsøkte var hotellet fulltegnet. Thon Munch og Scandic Byporten var også hoteller som satt opp prisene underveis. Så den oppmerksomme leser noe spesielt med Clarion Royal Christianias sine priser? Prisen har vært mellom kr 1180,- og kr. 1480,- pr. natt. Dette er vel ikke normale Royal Christiania priser? Årsaken ligger nok i at store deler av hotellet har vært en byggeplass på grunn av ombygging og oppgradering. Prisene som har vært gjeldende skyldes muligens at man har lagt inn en byggerabatt. Så ser vi litt fremover og ser hvordan utviklingen har vært for priser med ankomst 17. juni. I neste tabell har vi tatt med Doubletree by Hilton, men det viser seg jo nå som nevnt tidligere at det drøyer med å få opp en logo fra Hiltonkonsernet på døren. De prisene vi har notert på sistnevnte hoteller var de som ble oppgitt på inntil brandingen ble utsatt og reservasjonene for dette hotellet ble stengt. Forhåpentlig for en kort stund. Her er i alle fall tallene: "Bestillingsdato" Oppgitte priser for opphold på et utvalg Oslo hoteller natten mellom 17. og. 18. juni 2010 Antall rom Radisson Blu Oslo Plaza 673 kr 2 295,00 kr 2 795,00 kr 2 795,00 kr 2 795,00 kr 2 795,00 kr 2 295,00 Radisson Blu Hotel Scandinavia 488 fullt fullt fullt fullt fullt fullt Park Inn, Oslo 118 kr 1 795,00 kr 1 795,00 kr 1 795,00 kr 1 795,00 kr 2 095,00 Grand Hotel 290 kr 2 061,00 fullt fullt fullt fullt fullt Rica Oslo Hotel Oslo 175 kr 1 325,00 kr 1 325,00 kr 1 325,00 kr 1 575,00 kr 1 325,00 kr 1 895,00 Rica Travel Hotel 108 fullt fullt fullt fullt fullt fullt Clarion Royal Christiania 508 fullt kr 2 395,00 kr 2 395,00 kr 2 395,00 kr 2 395,00 kr 2 395,00 Clarion Collection Hotel Savoy 93 kr 2 695,00 kr 2 695,00 kr 2 695,00 kr 2 695,00 kr 1 680,00 kr 1 680,00 Comfort Hotel Børsparken 198 fullt fullt fullt fullt fullt kr 1 080,00 Hotel Bristol 251 kr 2 445,00 kr 2 445,00 fullt fullt kr 2 745,00 kr 2 745,00 Thon Hotel Opera 434 fullt fullt fullt fullt fullt fullt Thon Hotel Munch 180 fullt kr 1 110,00 kr 1 110,00 kr 1 110,00 kr 1 110,00 Hotel Continental 155 fullt fullt fullt fullt fullt fullt Scandic KNA Hotellet 189 fullt fullt fullt fullt fullt kr 2 250,00 Scandic Hotell Edderkoppen 241 kr 1 890,00 kr 1 890,00 kr 1 890,00 kr 1 890,00 kr 2 090,00 kr 1 890,00 Scandic Hotel Byporten 239 kr 1 990,00 kr 1 990,00 kr 1 990,00 kr 1 990,00 kr 2 190,00 kr 1 990,00 The Doubletree by Hilton Oslo City Centre 59 kr 2 725,00 kr 2 595,00 kr 2 245,00 kr 2 245,00 kr 2 525, Natt til 20. juni blir ikke uventet en god natt for Oslos hotellnæring. I den måned som gikk fra vi begynte undersøkelsen og frem til 19. mai hvor vi foreløpig av sluttet den, var den kun et hotell som reduserte sine priser fra det opprinnelige nivå. Resten av hotellene økte prisene, og flere kunne notere seg for 100 % forhåndsbestilling. Her ser det virkelig ut som yield management virker. fullt fullt fullt Phone: Web: 9 av 18

10 5. Det er forskjellige priser for samme type rom på samme hotell på samme dag. Er det prisforskjell om du bestiller hotellet direkte til hotellet eller via et av de kjente nettstedene? Dette spørsmål tenkte vi det kunne være interessant å få et svar på. Om det er forskjell, kan noe av dette skyldes at hotell og kjedeledelsen ikke endrer prisene hos nettselgerne. Det kan også være at det er generelt dyrere å reservere rom via slike nettsteder, og at nettstedene er noen fordyrende mellomledd. Derfor tok vi for oss to dager. Den første lørdag 5. juni. Dette er en dato og ukedag som åpner for nedsatte hotellpriser i Oslo. På lørdager er det nesten ikke forretningstrafikk, og er det ikke store konferanser eller andre arrangementer i byen blir det mange ledige rom. Dato nr. 2 er tirsdag 21.september. Dette er sannsynligvis en dag med større etterspørsel og mindre grunn til rabatter. Vi sjekket da prisene på opphold i enkeltrom med frokost og brukte kjedens hjemmeside, hotels.com, expedia.com og booking.com som eksterne booking områder. For junioppholdet fikk vi følgende resultat: Hotell Hotellets/ kjedenes egne sider Hotels.con Expedia Booking.com Scandic Hotel Byporten kr 1 510,00 kr 1 280,00 kr 1 280,00 kr 1 280,00 Rica G 20 kr 1 345,00 kr 1 595,00 kr 1 345,00 kr 1 345,00 Clarion Collection Hotel Folketeateret kr 1 280,00 kr 1 580,00 kr 1 580,00 kr 1 380,00 Thon Hotel Stefan kr 1 395,00 kr 1 695,00 kr 1 395,00 kr 1 395,00 Park Inn Oslo City kr 1 046,00 kr 1 196,00 kr 1 196,00 kr 1 046,20 Double Three kr 1 347,50 kr 1 605,00 Frist Hotel Millennium kr 1 795,00 kr 1 795,00 kr 1 995,00 kr 1 995,00 Radisson Blu Oslo Plaza kr 1 646,00 kr 1 871,00 kr 1 871,00 kr 1 646,00 Thon Hotel Opera kr 1 595,00 kr 1 845,00 kr 2 145,00 kr 1 845,00 Best Western Bondeheiemen kr 1 820,00 kr 1 820,00 kr 2 080,00 kr 2 080,00 First Hotel Grims Grenka kr 2 095,00 kr 2 095,00 kr 2 295,00 kr 2 095,00 Radisson Blue Hotel Scandinavia kr 1 346,00 kr 1 346,00 kr 1 346,00 kr 1 346,30 Grand Hotel kr 1 925,00 kr 2 160,00 kr 2 410,00 kr 1 636,00 Rica Victoria kr 1 545,00 kr 1 795,00 kr 1 795,00 N/A I følge ovenstående lønner det seg å bestille via en ekstern kilde dersom Scandic Byporten er målet for overnatting. Ellers anbefaler vi å bestille direkte til hotellet. Det er tilfeller som viser at det er opp til 23 % dyrere å bestille via Hotels.com kontra å gå direkte. Totalt ser det ut som om det blir dyrest å bestille via Expedia.com. Så kan vi ta en titt på et tenkt opphold i september, datoen er 21., det er en tirsdag og en dato med forhåpentligvis mye forretningstrafikk. Phone: Web: 10 av 18

11 21.sep.10 Hotell Hotellets/kjedens egne sider Hotels.con Expedia Booking.com Scandic Hotel Byporten kr 1 290,00 kr 1 290,00 kr 1 289,00 kr 1 090,00 Rica G 20 kr 945,00 kr 1 195,00 kr 1 195,00 kr 945,00 Clarion Collection Hotel Folketeateret kr 1 280,00 kr 1 580,00 kr 1 580,00 kr 1 580,00 Thon Hotel Stefan kr 1 895,00 kr 2 195,00 kr 2 195,00 kr 1 895,00 Park Inn Oslo City kr 995,00 kr 1 195,00 kr 1 195,00 kr 995,00 Doubletree ( Theater Hotel) N/A N/A N/A kr 1 800,00 Frist Hotel Millennium kr 1 250,00 kr 1 450,00 kr 1 450,00 kr 1 250,00 Radisson Blu Oslo Plaza kr 1 595,00 kr 1 595,00 kr 1 595,00 kr 1 595,00 Thon Hotel Opera kr 1 495,00 kr 1 595,00 N/A N/A Best Western Bondeheiemen kr 1 330,00 kr 1 660,00 kr 1 660,00 kr 1 330,00 First Hotel Grims Grenka kr 1 495,00 kr 1 895,00 kr 1 895,00 kr 1 695,00 Radisson Blue Hotel Scandinavia kr 1 295,00 kr 1 595,00 kr 1 595,00 kr 1 295,00 Grand Hotel kr 1 395,00 kr 1 645,00 kr 1 645,00 kr 1 645,00 Rica Victoria Hotel kr 1 145,00 kr 1 395,00 kr 1 395,00 kr 1 145,00 Her er det mindre forskjell, men det er likevel klart at i de aller fleste tilfeller lønner det seg å gjøre bestillingen direkte på hotellets hjemmeside. Expedia er fortsatt den dyreste salgskanal. Forskjellen er noe mindre på den siste datoen, men stort sett er det dyrere å gjøre sine reservasjoner via eksterne nettsteder. Fra Næringseiendoms illustrasjon av Martin Reimers hotellplaner på Majorstua 6. Noen markedsmessige utviklingstrekk. I denne markedsrapporten ser vi på tallene pr. 30. april. På grunn av endret tid for påske er det vanskelig å trekke direkte sammenligninger mellom april et år og til april etter annet år. Derfor konsentrerer vi oss om resultatene pr. 30. april, og akkumulerte tall hittil år: a. Andelen internasjonale gjestedøgn i Oslo øker en ny trend eller en tilfeldighet? Vi har i tidligere rapporter vist til at det over lang tid har vært en synkende andel internasjonale gjester på hotellene i Oslo. For ca 25 år siden var andelen internasjonale og nasjonale gjester fordelt med ca 50 % på hver gruppe. Phone: Web: 11 av 18

12 Nedenfor kan man se hvordan utviklingen har vært i de 10 siste årene og tallene er akkumulert pr. 30.april. Gjestedøgnsfordeling pr. 30.april Internasjonale Norske Sum gjestedøgn Gjestedøgnsfordeling i % pr.3.april Internasjonale Norske ,3 % 70,7 % ,8 % 71,2 % ,7 % 71,3 % ,6 % 70,4 % ,8 % 71,2 % ,8 % 69,2 % ,9 % 70,1 % ,2 % 69,8 % ,2 % 72,8 % ,0 % 68,0 % Legg merke til at antall internasjonale gjester på Oslo hotellene har ikke vært så mange på de siste 10 årenes fire første måneder som den var i Antall utenlandske gjestedøgn ligger ca høyere enn 2009 og nesten høyere enn i Antall norske har sunket med ca fra 2007 og frem til og med april Det er første gang i dette årtusen at andel internasjonale gjester er mer enn 30 % når det gjelder årets tre første måneder. Man kan ikke utlede de helt store konklusjoner av dette tallmaterialet, men noen positive trekk kan vi optimister nok finne av tallene. Det skal bli spennende å se hvordan utviklingen blir på sikt. Får vi noen langtidseffekter av European Song Contest nå i mai 2010 og av VM på Ski kommende vinter. b. Antall solgte rom steg med 2,9 % for årets første fire måneder sammenlignet med året før. Vi har sett på utviklingen av solgte rom for månedene januar til og med april i årene 2001 til og med Det kan illustreres i følgende graf: 80,0 % Utvikling solgte rom og beleggsprosent Oslo jan - april ,0 % 66,8 % 69,6 % 68,4 % ,0 % 62,6 % 59,2 % 54,0 % 55,2 % 59,6 % 61,5 % 60,0 % ,0 % ,0 % ,0 % ,0 % ,0 % ,0 % Solgte rom Beleggsprosent 30. april april april april april april april april april april ,6 % 59,2 % 54,0 % 55,2 % 59,6 % 66,8 % 69,6 % 68,4 % 61,5 % 60,0 % - Phone: Web: 12 av 18

13 Oslos hotellbelegg har blitt oppfattet som nedadgående siden Dette kan være riktig dersom man ser på utviklingen av beleggsprosent for årets første 4 måneder. I 2007 var beleggsprosenten akkumulert pr. 30.april 69,6 %. Etter dette har den falt ned til 68,4 %, 61,5 % og til 60,0 % i Ser man på antall solgte rom er utviklingen noe bedre. Tallene pr. 30.april 2010 er nest høyest. Det var kun 2008 som kunne vise til bedre resultater. Med andre ord; Det er tilveksten av nye rom som har vært årsaken til dårligere beleggsprosenter. Antall overnattinger stiger stort sett fra år til år. ILLUSTRASJON: JDS ARCHITECTS c. Turistovernattinger er vinneren i Oslo så langt i Østlandssendinger hadde lørdag 29. mai en reportasje angående turistovernattinger i Oslo så langt i inneværende år. Her ble det i et intervju med administrerende direktør Tor Sannerud i Visit Oslo, ble det fremhevet at turistovernattingene i Oslo har økt med 28 % i årets første 4 måneder kontra Dette stemmer turismen er vinneren i årets økning kontra yrkesrelaterte og kurs/konferanseovernattinger. Vi har sette på tallene for de 10 siste årenes 4 første måneder og dette kan sammenfattes i følgende tabeller og grafer: Phone: Web: 13 av 18

14 Antall/ pr. mnd Kurs/ konf Yrke Ferie/ fritid apr apr apr apr apr apr apr apr apr apr Yrkesrelatert trafikk faller med ca overnattinger fra forrige år. Det har ikke vært så få yrkesrelaterte overnattinger i Oslo siden Antall kurs/konferanse gjester går også nedover, men ikke i samme omfang som yrkesreisende. Riktignok er også 2010 det svakeste kurs/konferanseår siden Ferie/fritidsmarkedet viser all time high. Antall feriegjester i Oslo har nesten doblet seg siden ,00 % Fordeling av overnattinger etter formål Oslo jan - april ,00 % 50,00 % 40,00 % 30,00 % 20,00 % 10,00 % 0,00 % Kurs/ konf apr.01 apr.02 apr.03 apr.04 apr.05 apr.06 apr.07 apr.08 apr.09 apr.10 12,64 % 14,19 % 14,33 % 12,16 % 14,37 % 14,33 % 12,24 % 12,00 % 12,83 % 11,53 % Yrke 63,50 % 59,72 % 60,66 % 59,26 % 59,58 % 58,88 % 61,23 % 59,41 % 57,34 % 52,83 % Ferie/ fritid 23,86 % 26,08 % 25,02 % 28,58 % 26,05 % 26,79 % 26,53 % 28,59 % 29,83 % 35,65 % d. Det er fortsatt noe nedgang i den samlede losjiomsetning. Til tross for en oppgang i antall solgte rom er det en nedgang i den totale losjiomsetning. Fra hittil i år 2010 sammenlignet med samme periode 2009, er nedgangen marginal, under 1 %. Nedgangen skyldes nok reduserte priser i et marked med tilførsel av ny kapasitet, som igjen har gitt overkapasitet. Nedgangen kan også forklares med endret mønster når det gjelder gjesters formål med opphold. Årets omsetning er høyere enn i 2007 og årene før. Den kommende graf viser utviklingen: Phone: Web: 14 av 18

15 Akkumulert losjiomsetning pr. 30. april apr.00 apr.01 apr.02 apr.03 apr.04 apr.05 apr.06 apr.07 apr.08 apr.09 apr.10 HITTIL I ÅR Phone: Web: 15 av 18

16 e. REVPAR og gjennomsnittlig oppnådd pris pr. solgte rom synker fortsatt ned fra toppåret Det er naturlig konsekvens av foranstående avsnitt at REVPAR og oppnådd gjennomsnittlig pris pr. solgte rom er lavere enn de siste år 1200 Utvikling av oppnådde gj.snittlige rom priser og REVPAR for Oslo pr. april ADR REVPAR STR tallene viser oss spesifiserte tall fordelt på de forksjellige hotelltyper. pr. 30.april 2010 Vi har gruppert hotellene i fire undergrupper. Usikkerheten rundt verdien av stjerneklassifisering av norske hoteller og aktørenes motstand mot dette gjør av i ikke bruker stjerner i våre grupper. Vi velger da og bruke de gode men ikke gamle norske ordene Luxury, Upscale, Midscale og Budget. For Oslo sin del har vi et utvalg som består av 45 av byens 54 hoteller. Disse hotellene disponerer 8568 rom. Alle hotellene inneforbygrensen har 9711 rom. Fordelingen fra STR er som følger: Phone: Web: 16 av 18

17 Kategori Antall hoteller Antall rom Luxury Upscale Midscale Budget Totalt Tre kurs/konferansehoteller beliggende i Holmenkollåsen (Soria Moria, Lysebu og Voksenåsen) er ikke med i vårt utvalg. Ut over dette er det 6 bedrifter i budgetmarkedet som er utelatt. Dette gjelder Oslo Budget Hotel, Best Western Kampen Apartment Hotel, P- Hotels, Perminalen Hotell, Saga Bed and Breakfast og Villa Park. Årsaken til dette det ikke er opprettet samarbeidsavtale mellom disse ni hoteller og STR. På den annen side er alle hotellene oppgavepliktige overfor SSB og vil såledeles være en del av grunnlaget fra SSB. Vi har nevnt tidligere at kjøper statistikk tall fra STR. Disse tallene kommer noe tidligere enn SSB tallene og vi kan få gruppert belegg, rompris og REVPAR i egne definerte grupper. Vi får ikke med formåls og nasjonalitetsfordeling via STR, her må vi vente på SSB. Statistikknett & Reiseliv er også en leverandør av tall som vi bruker. Disse tallene kommer også noen dager senere enn SSB sine tall. I dette avsnitt vil vi primært kommentere akkumulerte tall pr. 30. april 2010 kontra samme periode i Mars og april som enkelt måneder er vanskelige å sammenligne med andre ord på grunn av varierende tidspunkt for påske. 1. jan - 30.april 2010 Rom Beleggs % REVPAR ADR Luxury ,9 630, ,72 Upscale ,0 544,21 953,99 Midscal ,3 485,12 832,51 Budget ,9 430,27 673,32 Total ,7 539,61 935,68 Samme hoteller 1. jan - 30.april 2009 Rom Beleggs % REVPAR ADR Luxury ,9 680, ,03 Upscale ,2 573,24 984,95 Midscal ,4 494,52 832,53 Budget ,3 497,43 717,28 Total ,8 571,96 956,45 Det er forskjell mellom tallene fra STR og tallene fra SSB. Årsaken er at det er ikke alle hotellene som innrapporterer til STR. Av disse er 6 budgethoteller. Disse drar gjennomsnittspriser og REVPAR ned i forhold til tallene fra SSB. 8. HotCop 2010 HotCop er den første åpne nordiske hotellkonferanse. NHC arrangerte HotCop i København den 3. juni sammen med Magasinet Ejendom. Konferansen var en ubetinget suksess, med flere interessante foredrag og paneldiskusjoner. I tillegg var konferansen en relasjonsbygger og ga også muligheter til HotCop er den første åpne nordiske hotellkonferanse. NHC arrangerte denne i København den 3. møte tidligere bekjente og kontakter. Dette kommer til å bli juni et årlig sammen arrangement, med Magasinet og vi kommer Ejendom, til å holde Norges våre samarbeidspartner lesere av eller fetter er Estate Media. Konferansen våre markedsrapporter var en ubetinget oppdatert suksess, om neste med års konferanse. flere interessante foredrag og paneldiskusjoner. I tillegg Ytterligere var konferansen informasjon en om relasjonsbygger årets konferanse og kan den leses ga muligheter på til å aktivere tidligere relasjoner denne linken: Hotcop 2010 og kontakter. Konferansen kommer til å bli et årlig arrangement, og vi kommer til å holde våre Phone: Web: 17 av 18

18 9. Sluttkommentarer. Det er spennende å følge med på det norske hotellmarkedet. Fokus har denne gang vært hotellmarkedet i Oslo. Vårens markedsrapport har hatt primær fokus på markedet i Oslo. I fremtidige rapporter vil vi også vie oppmerksomhet på tall som belyser hele landets utvikling og markedstrekk. Fra rapport til rapport har vi også tenkt å gi en dypere analyse av markedet i andre byer eller regioner av landet. Store deler av landet og alle våre viktigste byers hotellmarked vil da etter hvert bli gjenstand for vurdering. Vi vil også fortsette å overvåke prisutviklingen som gjenspeiler seg via hotellenes hjemmesider og via bookingselskaper via internett. Til slutt gjør vi oppmerksom på at vi vil også lage tilsvarende rapporter over markedet i København og Stockholm. Disse vil også bli distribuert, og lagt ut på våre nettsider Om NHC NHC er det ledende konsulentselskap i Norden med basis og tjenester rettet spesifikt mot hotellbransjens aktører. Virksomheten ble etablert i Danmark i 2004, og utvidet med kontor i Norge høsten Vi arbeider både med lokale, regionale og internasjonale utviklere, investorer og banker. Vi utfører arbeid som feasibility analyser (gjennomførbarhetsanalyser), verdivurderinger, operatørsøk, kontaktsforhandlinger m.m. Medarbeiderne og partnerne i NHC har en bred hotellfaglig og eiendomsfaglig bakgrunn. Man vektlegger et tett teamsamarbeid i oppgaveløsningene. Våre primære markedsområder i den nordiske region, men vi utfører og har utført oppdrag i flere andre europeiske land. Ytterligere informasjon om vår virksomhet og våre tjenester kan fås ved å besøke våre hjemmesider: Kontaktinformasjon: Nordic Hotelconsulting Olaf Vangstein Skoleveien Ski Tlf eller olaf@nordichotelconsuling.no 1. Disclaimer Informasjonen som presenteres i denne rapporten tilhører NHC og kan ikke distribueres til 3. part uten samtykke av NHC. NHC gir ingen garanti for nøyaktigheten av informasjon, data og konklusjoner som presenteres i denne rapporten og kan ikke holdes ansvarlig for resultatene kommer fra beslutninger tas basert på den informasjonen som presenteres her. Ved bruk av stoffet i annen publisering skal NCH angis som kilde. Phone: Web: 18 av 18