HVA ER HOVEDPOENGET MED TINGLYSING?

Transkript

1 BRUK AV HJEMMELSSELSKAPER OG ANDRE RETTSVERNSSUBSTITUTTER VED SALG AV FAST EIENDOM Advokatene Borgar Høgetveit Berg og Reidar Myhre, Advokatfirmaet Thommessen AS Eiendomsrettsseminaret, Kartverket, Sundvolden,9. september HVA ER HOVEDPOENGET MED TINGLYSING? Tinglysing har ingen virkning mellom partene (Ot.prp. nr. 9 (1935) s. 2, 10 og 35) Rettsvirkningene følger av tingl. 20 til 27 Virkningen overfor yngre rettsstiftelser: Rettsvern Virkningen overfor eldre, utinglyste rettsstiftelser: Godtroerverv og kreditorbeslag Hvorfor velger noen profesjonelle aktører likevel å ikke tinglyse sine erverv? 2 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

2 TINGLYSINGENS BETYDNING FOR ANDRE REGLER Tinglysing er vilkår eller har rettsvirkninger også i andre sammenhenger Bevis eller presumsjon for eiendomsrett > Tvangsfullbyrdelsesloven 7-13 > Men merk språkbruken; grunnbokshjemmel ( formelt eierskap ) er ikke nødvendigvis det samme som reelt eierskap Frihevd av underpanteretter, jf. hevdsloven 10a Foreldelse av svake legalpant, jf. panteloven 6-3 Foreldelse av odelsløsningsrett, jf. odelsloven 40 Friststart for beregning av fritak for gevinstskatt Tinglysingsgebyr, jf. rettsgebyrloven 21 til 23a Dokumentavgift, jf. dokumentavgiftsloven 6 3 NOEN GRUNNLEGGENDE MISFORSTÅELSER Det som ikke er tinglyst, gjelder ikke Det som er tinglyst, er urokkelig Det som er tinglyst, kan ikke endres Det som er tinglyst, er godkjent av myndighetene Tinglysing reparerer alle feil og mangler Tinglysing verner mot hevd Grunnbokshjemmelshaver = eier > oppregningen er ikke uttømmende! 4 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

3 TREDJEMANNSKONFLIKTENE Rettsvern = beskyttelse mot konkurrerende rettighetshavere Konkurrentene kan enten være Avtaleerververe (kjøpere, panthavere etc. - godtroekstinksjon) eller Kreditorer (konkursbo og utleggshavere kreditorekstinksjon/kreditorbeslag) Heretter bare om kreditorekstinksjon ved overdragelse av fast eiendom De to grunnleggende konflikttypene: Hjemmelskonflikten Suksesjonskonflikten 5 HJEMMELSKONFLIKTEN Inn til skyldner Hovedregelen i dekningsloven 2-2 ( tilhører skyldneren ) avgjørende for Bs beslagsrett: B får ikke en bedre rett enn A Ved salg fra H til A: spørsmål om selgers stansningsrett (avhendingslova 5-3 (4) og tinglysingsloven 21,3) H (rette eier/ tidligere eier) A (skyldner) B (konkursbo el. utleggshaver) 6 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

4 SUKSESJONSKONFLIKTEN Ut fra skyldner / forbi skyldner Dekningsloven 2-2 bare et utgangspunkt, MÅ suppleres med rettsvernsreglene i tingl. 20 flg! S (kjøper) A (skyldner, tidligere eier/selger) B (konkursbo el. utleggskreditor) 7 RETTSVERNSREGLENE FOR FAST EIENDOM Tinglysingsloven 23: Kjøper må tinglyse senest dagen før konkursåpning for å ha rettsvern mot selgers konkursbo Samme regel ved utlegg, jf. tingl. 20 annet ledd første punktum Rettsvernsreglene er firkantede og begrunnet med faren for kreditorsvik, notoritetshensyn og rettstekniske hensyn det kan virke hårdt, men er nødvendig, jf. Sjur Brækhus Høyesterett har flere ganger uttalt at det ikke er tale om en konkret vurdering av om kreditorsvik foreligger Rt s Rt s Rt s Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

5 SÆRLIG OM RETTSVERNSHEVD Aksessorisk rettsvernshevd 20 års hevdstid ved fast eiendom, jf. hevdslova 2 Erverv av eiendom gjennom hevd har rettsvern uten tinglysing, jf. tinglysingsloven 21 annet ledd annet punktum Selvstendig rettsvernshevd Ulovfestet lære: En eier som har sittet med eiendommen i full hevdstid, hevder rettsvern uten tinglysing ved utløpet av hevdstiden Begrunnelse: En eier som har lovlig atkomst til eiendommen, bør ikke stilles dårligere enn en eier som ikke har lovlig atkomst til eiendommen Uklart om det gjelder et godtro-krav ved selvstendig rettsvernshevd hva skal den gode tro i så fall knytte seg til? 9 TO ORD OM DOKUMENTAVGIFTEN Skattemessig begrunnet særavgift på 2,5 % på omsetning av fast eiendom Rettsgrunnlaget er Grunnloven 75 a m.v Årlig proveny ca kr 8 milliarder En rekke unntak fra avgiftsplikten følger av lov, forskrift og årlige skattevedtak Utløses ikke av overdragelsen av eiendommen, men av tinglysingen Ingen plikt til å tinglyse; ikke unndragelse av avgift å ikke tinglyse Dokumentavgiften fører (indirekte) til svekkelse av grunnbokas troverdighet Avgiften beregnes ut fra eiendommens verdi ved tinglysingen, jf. Rt s Dersom rekvirenten stiller som vilkår for tinglysingen at dokumentavgiftsreglene forstås på en bestemt måte, og tinglysing nektes fordi Kartverket ikke kan bekrefte tolkningen, kan rekvirenten få prøvet tolkingen av dokumentavgiftsreglene gjennom anke over tinglysingsnektelsen, uten å måtte opprettholde kravet om tinglysing dersom prøvingen ikke gir det ønskede resultatet 10 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

6 PROBLEMSTILLINGEN I DET FØLGENDE Tinglysing av eiendomskjøpet (overskjøtning / overføring av grunnbokshjemmel) gir altså kjøper alltid rettsvern mot selgers kreditorer Men dette utløser dokumentavgift tilsvarende 2,5 % av markedsverdien på eiendommen Finnes det rettsvernssubstitutter, dvs. alternativer som ikke utløser dokumentavgift, men som samtidig gir kjøper beskyttelse mot selgers kreditorer? Igjen: man har ikke plikt til å tinglyse ervervet, det er altså ikke ulovlig avgiftsunndragelse å unnlate å overføre grunnbokshjemmelen til kjøper 11 MULIGE RETTSVERNSSUBSTITUTTER (1) Bruk av hjemmelsselskaper (2) Tinglysing av kjøpekontrakt (3) Blankoskjøte (4) Generalfullmakt (5) Sikringspant (sikringsobligasjon) (6) Urådighetserklæring (tinglysingssperre) (7) Skadesløsbrev (8) Legalpant etter avhendingslova 2-9 (9) Tinglysing av anerkjennelseserklæringer etter tingl. 12 (10)Tinglysing av fraværsdom eller rettsforlik etter tingl. 13 (11) Pantebelåning av eiendom 12 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

7 (1) BRUK AV HJEMMELSSELSKAPER eiendomsselskap (reell eier) 100 % hjemmelsselskap (hjemmelshaver, proforma eier) 13 eiendomsselskap 1 (reell eier, selger 1) eiendomsselskap 2 (reell eier, kjøper 1/selger 2) eiendomsselskap 3 (reell eier, kjøper 2/selger 3) etc. 100 % 100 % 100 % hjemmelsselskap (hjemmelshaver, proforma eier) 14 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

8 selger 1 salg kjøper 1/ selger 2 salg kjøper 2/ selger 3 salg etc. 100 % 100 % 100 % eiendomsselskap (reell eier) 100 % hjemmelsselskap (hjemmelshaver/ proforma eier) 15 Rt s. 586 ( Fagutleie ) Gjensidige NOR Sparebank Berit Moen (hjemmelshaver) jan Fagutleie AS des salg kr 2,8 mill Tet Invest AS konk.bo 16 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

9 To hovedspørsmål for Høyesterett: Kunne selgers bo beslaglegge eiendommen iht. tinglysingsloven 23 selv om selger selv ikke hadde grunnbokshjemmel? Høyesterett: Ja Kunne selgers bo deretter innfri påhvilende pantegjeld og så kreve regress av kjøper/dagens eier for det innfridde beløp? Høyesterett: Nei Essensen i dommen: Tinglysingsloven 23 krever ikke at konkursskyldner selv har vært hjemmelshaver, det avgjørende er om konkursskyldner tidligere har vært reell eier Dermed utvides kretsen av mulige konkursboer som kan gjøre beslag dette kan omfatte boene til en rekke tidligere eiere/selgere! Dommen tilsidesetter arbeidsuhellet i Rt s. 247 (utlegg). 17 I forhold til hjemmelsselskapsstrukturen innebærer Rt s. 586 en betydelig risiko for at boet til en tidligere eier vil vinne frem iht. tingl. 23 Rettsvernsreglene (inkl. tingl. 23) er etter sin art firkantede/strenge At kjøper har oppnådd rettsvern for ervervet av aksjene i eiendomsselskapet/ hjemmelsselskapet, må være irrelevant for boets beslagsrett > Eiendomservervet er ikke blitt tinglyst iht. tingl. 23 > Hjemmelsselskapet er bare proforma eier av eiendommen og boet kan derfor kreve hjemmelen overført fra hjemmelsselskapet (sml. dekningsloven 2-2) Vil domstolene ha sympati for kjøpers ønske om å spare dokumentavgift? Kan eventuell utbredt bransjepraksis ha betydning? Mulige selskapsrettslige grep for å unngå beslagsrisiko uten dokumentavgift 18 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

10 (2) TINGLYSING AV KJØPEKONTRAKT En kjøpekontrakt kan tinglyses som en heftelse på eiendommen (tingl. 12) Gir kjøper rettsvern for en betinget rett; retten til å bli eier mot å oppfylle kontraktens vilkår (betaling av kjøpesummen og evt. andre vilkår) Utløser i utgangspunktet ikke dokumentavgift Kan typisk være aktuelt hvor det går tid mellom inngåelse av kjøpekontrakten og overtakelse hvis selger går konkurs i mellomtiden, har kjøper krav på å overta eiendommen mot å betale kjøpesummen og oppfylle evt. andre vilkår Hvis overtakelsestidspunktet passeres (og oppgjør skjer), men uten at det har skjedd en hjemmelsoverføring når selger går konkurs: Kjøper har fortsatt rettsvern for retten til å bli (forbli) eier, men kjøper må betale kjøpesummen på nytt til boet For at kjøper også skal ha rettsvern for betalingen av kjøpesummen, må kvittering for betaling av kjøpesummen tinglyses Etter Kartverkets praksis vil imidlertid dette utløse krav om hjemmelsoverføring kjøpekontrakten og betalingskvitteringen anses å gi uttrykk for et ubetinget rettserverv etter tingl. 14 annet ledd. Dermed utløses også dokumentavgift 19 (3) BLANKOSKJØTE Selger/hjemmelshaver utsteder skjøte hvor erverver, eventuelt også beløp, holdes åpent for senere utfylling Greit for kjøper å ha i skuffen, men er verdiløst hvis skjøtet ikke er tinglyst senest dagen før selgers konkurs (jf. tingl. 23) Blankoskjøte beskytter heller ikke kjøper mot frivillige og urettmessige disposisjoner fra selger (f.eks dobbeltsalg) blankoskjøte bør her kombineres med tinglysing av urådighetserklæring 20 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

11 Kan selgers konkursbo nå frem med subjektiv omstøtelse (deknl. 5-9) hvis kjøper har løpt til Kartverket for å tinglyse blankoskjøtet rett før konkursen, nettopp pga. frykten for selgers konkurs? Kan det noen gang være utilbørlig å gjennomføre rettsvernsakten? Skal nok svært mye til, men Borgarting lagmannsrett holder døren litt på gløtt (LB ): Flertallet utelukker ikke [at] gjennomføring av en tidligere inngått avtale med etablering av rettsvern, etter forholdene kan være en utilbørlig disposisjon etter dekningsloven 5-9, men er av den oppfatning at det da skal mer til enn hvis det er en ny avtale som forfordeler kreditorer, f.eks. ved at det avtales ny sikkerhet for gammel gjeld. 21 (4) GENERALFULLMAKT Selger gir kjøper fullmakt til å disponere rettslig over eiendommen Beskytter ikke mot selgers konkurs (og kjøper får heller ikke benyttet fullmakten etter konkursåpning ) Beskytter heller ikke mot hjemmelshavers frivillige disposisjoner i strid med fullmakten 22 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

12 (5) SIKRINGSPANT (SIKRINGSOBLIGASJON) (Terminologi: obligasjon er misvisende etter endringer i blankettforskriften i 2001: gjeldsbrevdelen erkjenner å skylde er tatt ut av pantedokumentet) Ingen legaldefinisjon av sikringspant fremstår som et helt vanlig pantedokument, men det typiske er at pantet er ment å sikre en eller annen mulig fremtidig forpliktelse En sikringsobligasjon inneholder som regel to elementer: panterett for et angitt beløp en urådighetserklæring Den vanligste situasjonen hvor sikringspant brukes: sikkerhet for det ansvar megler kan pådra seg i forbindelse med oppgjør ved eiendomskjøp (ansvar overfor kjøper, kjøpers långivere, selger og selgers långivere) 23 Et sikringspant gir uansett ikke rettsvern for ervervet av eiendommen gir i beste fall bare en panterett for et eller annet underliggende pengekrav! Ulike typesituasjoner hvor det kan bli aktuelt å benytte sikringspantet: Noe går galt i forbindelse med selve eiendomsoppgjøret (den dynamiske fase) Det er ikke mulig å tinglyse ervervet på kjøpstidspunktet, kjøper har f.eks kjøpt en del av et gnr/bnr som først må fradeles før hjemmelsoverføring kan skje, selger går konkurs før fradeling er gjennomført Men hva hvis hjemmelsoverføring kan skje, men kjøper ikke ønsker dette, typisk for å spare dokumentavgift, og selger så går konkurs? > Kan kjøper da gjøre pantet gjeldende overfor selgers konkursbo? > I så fall for hvilke krav/beløp? 24 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

13 RT S. 335 ( NOTAR ) Gjensidige Glitne Notar (megler) h-2008 Krogsveen (megler) Konk.bo Sandum Prosjekter AS (selger/hj.haver) (kjøpsavt. h-2007) Svensson og Bråthen (kjøper) sluttkjøpere v-2009 Konk.bo adv. Foseid (ny megler) 25 Problemstilling Saken gjaldt spørsmålet om megler (Notar) hadde opptrådt ansvarsbetingende overfor kjøper blant annet ved å slette en sikringsobligasjon før tinglysing av ervervet hadde skjedd Høyesteretts premisser berører det underliggende spørsmålet: hvilke krav kan en sikringsobligasjon egentlig sikre? 26 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

14 Faktum Desember 2007: Salg av tre næringsseksjoner som kjøper skulle gjøre om til seks boligseksjoner, meglet gjennom Notar Overtakelse og betaling av kjøpesum i februar 2008 For å unngå dokumentavgift ønsket kjøper at overskjøtning skulle skje direkte til sluttkjøperne Utstedt sikringsobligasjon til megler som skulle tjene som sikkerhet for den til enhver tid utbetalte del av kjøpesummen og slettes når oppgjør mellom partene var avsluttet og skjøtet tinglyst (avsnitt 4 og 65) I tillegg utstedt blankoskjøte og generalfullmakt til kjøper Avtalt at skjøtene skulle tinglyses på sluttkjøperne innen 4. september 2008 (senere forlenget til 1. desember 2008), ved oversittelse av fristen skulle skjøtene tinglyses på kjøperen 14. mai 2008: Megler sletter sikringsobligasjonen, uten å ta det opp med kjøper 18. mai 2009: Selger (Sandum Prosjekter) slås konkurs, selgers konkursbo beslaglegger (ekstingverer) den ene usolgte boligseksjonen iht. tingl Resultat Boets beslag medførte at kjøper krevde erstatning av meglers forsikringsselskap basert på to ansvarsbetingende forhold: > Meglers sletting av sikringsobligasjonen > Meglers manglende oppfølging av meglers ansvar for sikkert oppgjør Kjøper tapte i tingretten: megler ikke ansett uaktsom, usikkert om sikringsobligasjonen ville sikret kjøper Kjøper tapte i lagmannsretten: sikringsobligasjonen ville sikret kjøper og megler opptrådte uaktsomt, men megler hadde grunn til å tro at kjøpers advokat hadde overtatt ansvaret for å gjennomføre oppgjøret Kjøper vant i Høyesterett (enstemmig, dog 4-1 om erstatningens størrelse) 28 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

15 Høyesteretts premisser Megler hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å slette sikringsobligasjonen, dette var i strid både med hva som var avtalt og god meglerskikk Høyesterett tok for gitt at sikringsobligasjonen, dersom den ikke var blitt slettet av megler, ville sikret kjøper mot selgers konkursbo: Jeg finner det uten videre klart at en begrensning av obligasjonen til kun å sikre mot hjemmelshavers rettslige disposisjoner, ikke er rettslig holdbar. Så sant vilkåret i tinglysingsloven 23 er oppfylt, må forpliktelser som faller inn under det obligasjonen i henhold til kontrakten skal dekke, ha rettsvern i hjemmelshavers konkursbo. For Høyesterett frafalt Gjensidige sin anførsel om at sikringsobligasjonen uansett ikke ville sikret kjøper i selgers konkurs, underforstått: ingen årsakssammenheng mellom tapet og meglers opptreden Her hadde det gått ca. 15 måneder siden kjøper overtok seksjonene og kunne ha tinglyst sitt erverv Høyesterett var fullt ut innforstått med at manglende tinglysing skyldtes kjøpers ønske om å spare dokumentavgift 29 Høyesterett påla megler ansvar for kjøpers tap, men reduserte likevel erstatningen med en tredjedel basert på skadelidtes medvirkning (jf. skadeserstatningsloven 5-1) Når kjøper ikke hadde sørget for hjemmelsoverføring, men nøyd seg med blankoskjøte og tinglysing av sikringsobligasjon, hadde kjøper bevisst tatt en risiko ved arrangementet. Flertallet fant det rimelig, siden tapet har sammenheng med denne noe irregulære hjemmelsoverføringen fra selger, at det gis et visst fradrag i erstatningen Men hva er egentlig kjøpers (panthavers) underliggende krav her? Se det slik at selger i realiteten misligholder kjøpsavtalen ved senere å gå konkurs (og rettsvernsreglene da slår inn), altså at kjøper da får et erstatningskrav mot selger? Mer prinsipiell innvending: Bør panteinstituttet overhodet brukes til å sikre denne typen krav/situasjoner? 30 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

16 Formåls- og systembetraktninger : godtar man at sikringspantet beskytter mot kreditorbeslag, åpner dette for at alle kjøpere som vil unngå dokumentavgift, kan unnlate å tinglyse sine erverv. Dette vil bryte med hele tinglysingsordningen, inkl. ønsket om at grunnbokens opplysninger om eier- og hjemmelsforhold i størst mulig grad samsvarer med de reelle forhold Ordningen vil også uthule boers beslagsrettigheter (sml. f.eks dekningsloven 7-3 som forbyr insolvensmotiverte avtalebestemmelser som begrenser boets rett til inntreden i avtaler tilsvarende synspunkter her?) Reelle hensyn: Har pantet noe beskyttelsesverdig formål? Et kreativt arrangement som enkelte kjøpere av næringseiendom velger for å unngå dokumentavgift som alle andre eiendomskjøpere må betale inn til staten? Skadelidtes medvirkning: Kjøper kunne altså enkelt unngått tapet ved å tinglyse; Kan t.o.m. tenkes at selger og megler har tryglet kjøper om å tinglyse bør ikke erstatningen som kreves dekket under sikringspantet, da reduseres til kr 0? 31 I Rt s. 335 la Høyesterett til grunn at det alene beror på avtalen mellom selger og kjøper hvilke krav som er dekket av sikringspantet Den aktuelle formuleringen: sikkerhet for den til enhver tid utbetalte del av kjøpesummen Meglerstandardens formulering (Forum for Næringsmeglere Oppgjørsavtale tilknyttet salg av eiendom med hjemmelsselskap, versjon nr. 6 09/11): 3.1 Sikringsdokument a) Selgeren skal straks sørge for at det utstedes et sikringsdokument på Eiendommen pålydende [ ] til fordel for Megleren. Sikringsdokumentet skal tjene som sikkerhet for ethvert krav som tilkommer Kjøperen, og som springer ut av Avtalen. 32 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

17 Ville Høyesterett ha godtatt følgende avtaleformulering? Pantet skal tjene som sikkerhet for hele det økonomiske tapet Kjøper blir påført dersom Selger på et eller annet tidspunkt i fremtiden går konkurs og Selgers bo ekstingverer Kjøpers utinglyste rett til Eiendommen etter tinglysingslovens rettsvernsregler. Dette gjelder selv om Kjøper åpent og bevisst har valgt å ikke tinglyse sitt erverv utelukkende med det formål å spare dokumentavgift. Pantet skal dekke alt økonomisk tap Kjøper påføres i denne forbindelse, herunder tilbakebetaling av kjøpesum, eventuell verdistigning på Eiendommen, tapte fremtidige leieinntekter og alle Kjøpers advokatkostnader knyttet til f.eks diskusjoner med Selgers konkursbo. Rettskildevekten av Rt s. 335 Hovedspørsmålet gjaldt noe annet; meglers profesjonsansvar. Megler hadde klart opptrådt uaktsomt (slettet sikringsobligasjonen uten å spørre kjøper, i strid med avtalen), og Høyesterett følte kanskje behov for å slå ned på en slik opptreden? Var Høyesterett bevisst på det underliggende og mer prinsipielle spørsmålet om hva en sikringsobligasjon kan/skal sikre? 33 Borgarting lagmannsretts kjennelse 11. januar 2006 (LB ) Lagmannsretten er videre enig med tingretten i at A i nærværende sak ikke har sannsynliggjort at sikringsobligasjonen er effektiv med noe beløp. Som nevnt av tingretten skal en slik obligasjon i utgangspunktet sikre kjøper og kjøpers långiver i tiden fra innbetaling av kjøpesummen til tinglysing av kjøpers hjemmel. I denne sak har kjøper opplyst at selger og kjøper har gjennomført handelen, og kjøper har fått skjøte. Kjøper har hatt mulighet for å tinglyse sin hjemmel. Det er da vanskelig å forstå grunnlaget for anførselen om at sikkerhetsobligasjonen er effektiv for kjøpesummen. Det forhold at kjøper ventet i over to år med å tinglyse sin hjemmel, og selgers kreditor i mellomtiden fikk tinglyst et utlegg i eiendommen, kan etter lagmannsrettens oppfatning ikke lede til at kjøper har noe krav som kan anses sikret i obligasjonen. 34 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

18 (6) URÅDIGHETSERKLÆRING (TINGLYSINGSSPERRE) Tinglyst erklæring som forbyr hjemmelshaver å disponere rettslig over eiendommen uten samtykke fra rettighetshaver iht. erklæringen Er ofte inntatt i selve pantedokumentet (sikringspantet), men kan også være en egen erklæring NB! Sikrer bare mot avtaledisposisjoner fra hjemmelshaver; urådighetserklæringen har ingen virkning/betydning i forhold til hjemmelshavers kreditorer (konkursbo og utleggshaver), jf. bl.a. Rt s (7) SKADESLØSBREV Brækhus (Pant og annen realsikkerhet, 3. utg. 2005, s. 317): Skadesløsbrev er en pantobligasjon som åpent tilkjennegir at pantekravet ikke er fiksert, dokumentet angir bare et maksimum pantebeløp (iht. pantel. 1-4) og gir i tillegg anvisning på hvordan pantekravet skal bestemmes Brukes ikke lengre i praksis? Kan like gjerne bruke vanlig pantedokument/ sikringspant og gir uansett ikke noen bedre beskyttelse mot kreditorbeslag enn dette Ulempe ved skadesløsbrev i forhold til vanlig pantedokument: gir ikke tvangsgrunnlag uten rettskraftig dom (jf. tvfbl bokstav a), samt spesielle foreldelsesregler (foreldelsesl. 27 nr 1 b) 36 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

19 (8) AVHENDINGSLOVA LEGALPANT Avhendingslova 2-9 legalpant for kjøpers krav på tilbakeføring av kjøpesummen Bortgjemt bestemmelse brukes sjelden/aldri i praksis? Et såkalt svakt legalpant, dvs. det må tinglyses for å få rettsvern mot selgers kreditorer (panteloven 6-1 (4)). Legalpantet skal i prinsippet kunne tinglyses uten medvirkning fra hjemmelshaver/selger Legalpantet gjelder bare hvor kjøper ikkje har fått heimel eller overteke bruken av han betyr at legalpantet normalt vil ha kort levetid; det faller bort straks kjøper overtar bruken og vil være verdiløst hvis selger deretter går konkurs 37 (9) ANERKJENNELSESERKLÆRINGER Tinglysingsloven 12: dokumentet kan bare tinglyses hvis det går ut på enten å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom Kan tinglysing av en erklæring om å anerkjenne kjøper som eier gi kjøper rettsvern etter tinglysingsloven 23? Kartverkets praksis synes å være at slike erklæringer nektes tinglyst: man oppfatter at erklæringen gir uttrykk for et ubetinget eiendomserverv etter tingl. 14 og da kreves hjemmelsoverføring som igjen utløser dokumentavgift Hva hvis en slik erklæring likevel er godtatt tinglyst uten hjemmelsoverføring? > Tingl 23 krever etter sin ordlyd ikke at det ved overføring av eiendomsrett må skje en overføring av grunnbokshjemmelen nok at ervervet er tinglyst > Formåls-/systembetraktninger: Innebærer en omgåelse av hele tinglysingssystemet, grunnbokens troverdighet svekkes osv. Åpenbart ikke noe lovgiver har tenkt seg > Se dog Erik Røsæg (Festskrift til Mads Henry Andenæs, 2010, s. 264), som synes å mene at en slik tinglyst erklæring gir rettsvern for ervervet etter tingl Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september

20 (10) RETTSFORLIK OG FRAVÆRSDOMMER Tinglysingsloven 13 fjerde ledd: Når det ikke er bestemt ved lov, kan en dom ikke anmerkes, med mindre den er bindende for en som har grunnbokshjemmel. Kan tinglysing av en dom, en fraværsdom eller et rettsforlik gi kjøper rettsvern for ervervet etter tinglysingsloven 23? På samme måte som ved anerkjennelseserklæringer må det være klart at en ikke kan omgå systemet på denne måten 39 (11) PANTEBELÅNING AV EIENDOMMEN Rt s. 586 (Fagutleie) innebærer at tidligere eiers bo må respektere pantegjeld som kjøper har heftet på eiendommen Jo mer pant kjøper hefter på eiendommen, jo mindre økonomiske interesser har boet i eiendommen Kan selgers konkursbo bruke dekningsloven 5-9 (subjektiv omstøtelse) på ny eiers pantsettelser? Skal nok veldig mye til. 40 Kartverket Eiendomsrettsseminaret, september