R1 Referatmal for oppstartsmøte Nordbyveien 2

Transkript

1 R1 Referatmal for oppstartsmøte Nordbyveien 2 Møtedato Deltakere SQM: Trygve Moe Asplan Viak: Ingeborg Austreng Arcasa: Frode Smørdal Arcasa: Hauk Jonathan Lien Nordre Follo kommune: Arild Øien Runar Walberg Ozrenko Gacic Kristine Klavina Emma Andreasson Kopimottakere Tessa Barnett (Nordre Follo kommune) Referent Emma Andreasson, Nordre Follo kommune Saksnummer i ebyggesak PLAN-21/ Konklusjon Planinitiativet tilfredsstiller forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter planog bygningsloven 1, og forslagsstiller kan varsle oppstart av planarbeid, jf. pbl Partene er enige om at utvikling av dette området vil være positivt for byutviklingen i Ski sentrum. Kommunen er dog skeptiske til angitt bebyggelseshøyde i planideen. Kommunen har vedtatt en prioritering for utbyggingsrekkefølgen i Ski. Forhandlinger av utbyggingsavtaler og realisering av byggeprosjekter i UB 5 og 7 må avpasses til framdriftsplanen for gjennomføring av prosjektene innenfor felt UB1-UB4, og kommunens økonomiske- og ressursmessige gjennomføringskapasitet. 2. Gjennomgang av planinitiativet Plannavn/arbeidstittel Nordbyveien 2 Plan-ID Plantype Detaljregulering Adresse/stedsnavn Nordbyveien 2 Gnr./bnr. 134/20, 134/328, 134/329 32/23 og mindre deler av 134/338 og 146/2 Eierstatus Nordbyveien eiendomsselskap AS eier det meste av området. Mindre deler av planområdet eies av BaneNor eiendom og Viken fylkeskommune. Planinitiativet skal redegjøre for Formålet med planen Forslagsstillers oppsummering av planinitiativet Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for et bymessig kontorbygg som henvender seg mot Nordbyveien og tilrettelegger for at eksisterende handelslokaler blir mer attraktive enn i dag. Kommunens kommentar Kommunen er enig i forslagsstillers beskrivelse av formålet med planarbeidet. Det er positivt å legge til rette for kontorarbeidsplasser så nærme Ski stasjon, og dette er helt i Referat fra oppstartsmøte for [plannavn], [dato] 1

2 Planområdets avgrensning Planen skal videre legge til rette for nye kontorarbeidsplasser rett ved Ski stasjon. Dette er i tråd med overordnede føringer for areal og transport, og vil fremme bruk av kollektivtransport, sykkel og gange på vei til og fra jobb. Bygget vil kunne bidra til byutvikling, både ved utadrettede sentrumsfasader og ved at en legger til rette for «kortreiste arbeidsplasser» i sentrum, der arbeidstagerne også har tilgang til handel- og servicetilbud i Ski by. Foreløpig avgrensning av planområdet omfatter gbnr 134/20, 134/328, 134/329, 34/23, samt mindre deler av 134/338 og mindre deler av 146/2. tråd med regionale føringer til areal- og transportplanlegging. Ber om at planavgrensningen utvides i alle retninger slik at evt. krysninger av Nordbyveien og Vestveien kommer med, i tillegg til gang- og sykkelveier i øst og sør. Sosi-fil med planavgrensning skal godkjennes av kommunen før varsel om oppstart kan skje. Forhold til overordnede planer Vurdering av KUforskriften Foreslått planområde er avsatt til sentrumsformål i kommuneplan for Nordre Follo, og er regulert til forretning og kontor (FK1) i områdereguleringsplan for Ski sentrum (Figur 2-1). Området har tillatt 75 % BYA, og maksimal byggehøyde Det er i områdereguleringen tillatt forretning inntil 6000 m 2. Planinitiativet er i hovedsak i tråd meg gjeldende områderegulering. Forholdet er detaljert gjort rede for i planninitiativet kapittel I henhold til Forskrift om konsekvensutredning 6b skal reguleringsplaner for tiltak i vedlegg I konsekvensutredes. Unntatt fra dette er reguleringsplaner der det konkrete tiltaket er konsekvensutredet i tidligere plan og der reguleringsplanen er i samsvar med denne tidligere planen. Planforslaget legger i all Kommunen er enige i at planideen er i tråd med overordnede føringer. Det er positivt å legge til rette for kontorarbeidsplasser så tett på stasjonen. Kommunen er skeptiske til høyden som er angitt i planinitiativet og mener 11m over kotehøyden i områdeplanen er et for stort avvik. Forslagsstiller har vurdert behov for KU i planinitiativet. Kommunen er enig i konklusjonen om at det ikke er behov for planprogram med KU her. Referat fra oppstartsmøte for [plannavn], [dato] 2

3 Stedsanalysen og anbefalingskart Mulighetsstudiet og plangrep hovedsak opp til arealbruk i tråd med områderegulering for Ski sentrum, med formål forretning/ kontor. Reguleringsplanen er derfor vurdert å ikke falle inn under kravet i 6b. Utvidelsen som planlegges er heller ikke av en slik størrelse at den blir omfattet av KU-forskriftens vedlegg II, og det er derfor vurdert at det ikke er nødvendig å gjøre en vurdering etter 10 av om planen kan få vesentlig virkninger for miljø og samfunn. Området ligger på vestsiden av Ski stasjon. Stasjonen er et kollektivknutepunkt, der det vil bli hyppige togavganger til Oslo S, men en reisetid på 11 minutter, og det er hyppige bussforbindelser i flere retninger. Ski sentrum med Ski storsenter ligger fem minutter unna planområdet. Ski rådhus med offentlige tjenester ligger også kun fem minutter unna. Det er utviklingsplaner både nord og sør for bygget. Dagens fasade mot Nordbyveien ligger lavere i terrenget enn dagens gatelegeme og henvender seg i liten grad mot gate og fortau. For å oppnå bymessighet må fasadene endres slik at de blir liggende i plan med gatelegemet og kan aktiviseres. Gang- og sykkelforbindelser på sør og østsiden av bygget beholdes. Mulighetsstudiet (kap 3) konkluderer med at det er mest hensiktsmessig å transformere eksisterende bygg. Transformasjonen innebærer både et påbygg og et tilbygg. Bygget vil få totalt seks etasjer på hoveddelen, hvorav to nye (med Kulturmiljøet nord for Nordbyveien er ikke nevnt i anbefalingskartet. Burde vært med som en føring til utforming av planideen. Må i det minste utredes nærmere i planarbeidet. Planinitiativet har mange fine vurderinger av plangrep, men mangler flere alternativer til volumfordeling innenfor valgt plangrep, som kan belyse hvordan det er mulig å forflytte volumer slik at nedtrapping mot Referat fra oppstartsmøte for [plannavn], [dato] 3

4 Krav til utredninger og komplett planforslag Medvirkning, samarbeid og varsling takterrasse på deler av den øverste etasjen). To av etasjene vil være underetasjer. Det planlegges et mindre tilbygg ut mot Nordbyveien slik at den utadrettede handelsvirksomheten i større grad blir synlig i bybildet. I tillegg vil det etableres et tilbygg vest for dagens bygg. Tilbygget i vest planlegges med seks etasjer fra bakkeplan. Et transformert bygg kan gi en høyere utnyttelse av tomta, og et kontorareal på m 2. Bygget vil ha atkomst fra Nordbyveien, noe lengre mot øst enn dagens atkomst. Mulighet for atkomst fra sør drøftes i videre planarbeid. Landskapsvirkning og tilpasning til omgivelsene er drøftet i kap [Det skal tas stilling til om det skal utarbeides utredninger om bestemte temaer, og om kommunen eller forslagsstilleren skal utarbeide rapportene.] Prosjektet har etablert innledende kontakt med Bane Nor Eiendom (BNE) for samarbeidet rundt utviklingen av nord kan bli bedre tilpasset eksisterende bebyggelse der. Kommunen kan gjennom planinitiativet versjon 2 forstå bedre hvorfor høyden på planideen overskrider områdeplanen (behov for innvendig høyde på vendehammer og arealer til varelevering). Likevel er 11m over kotehøyden i områdeplanen i det største laget, sett plangrepet i en større helhet. Avviket går særlig ut over de bevaringsverdige trehusene nord for Nordbyveien. Ber om at det utredes nærmere hvordan volumene på tomten kan ivareta både trehusene i nord og interne arealbehov. Hvordan tiltaket påvirker trehusene i nord bør illustreres i perspektiver fra forskjellige ståsteder der dette kommer tydelig frem. Adkomst er en utfordring som må diskuteres med fylkeskommunen. Hvordan stiller de seg til at adkomsten krysset både sykkelfelt og gangvei? Kommunen mener en slik adkomst er uheldig, men adkomst fra sør fører også noen negativet konsekvenser med seg.. Her vil f.eks. adkomst krysse GS7. Det må avveies hvilket konsekvenser som veier tyngst, i tett dialog med fylkeskommunen og BNE. Utredningskrav er listet opp i «krav til komplett planforslag», som er vedlagt dette referatet, samt i kommuneplanens 18. Å gjøre nødvendige utredninger er forslagsstillers ansvar. I utgangspunktet ligger det er krav om felles planlegging mellom Nordbyveien 2 og resten av Slipset. Referat fra oppstartsmøte for [plannavn], [dato] 4

5 eiendommene på nordvestsiden av Ski stasjon. I tillegg til BNE og vanlig varslingsprosedyre etter PBE, vil det være naturlig med målrettet kontakt med blant annet fylkeskommunen i forhold som angår omkringliggende veier, naboer på motsatt side av Nordbyveien i forbindelse med utvikling av bygaten og Bane Nor Follobaneprosjektet i forbindelse med gangvei mot toget. Forutsetningen for å ha separate planer er at felles utfordringer og utredninger samkjøres. Hvis vi ser at alle felles utfordringer er løst ila prosessen er det ingenting i veien for at dere kan gå foran BNE i prosessen. Trenger ikke vente på vedtak av BNE sin reguleringsplan for vestsiden. Detaljplan kan ikke vedtas før vi vet noe mer om broløsning for kryssing av jernbanen. BNE skal utrede ulike bro-løsninger, og utbedring av Nordbyveien bro kan være et alternativ dersom bro innenfor H410_1 ikke lar seg gjennomføre. Nordbyveien 2 må dermed kanskje gjøre tilpasninger. BNE har meldt fra til kommunen at de planlegger et medvirkningsopplegg i forbindelse med varsel om oppstart. Naturlig at dere (og kommunen) deltar på samme opplegg. BNE ser for seg varsel om oppstart i april og medvirkningsopplegg mot slutten av måneden. 3. Fremdrift Dialogmøter Regionalt planforum Felles behandling av plan- og byggesak Eiendomsdannelse Kommunens kommentar Kommunen oppfordrer til dialogmøter før og etter forslagsstiller leverer planforslag. Se «informasjon om planprosessen» Det vil ikke være aktuelt å bringe forslaget inn for regionalt planforum Det kan være aktuelt med felles behandling av plan- og byggesak etter plan- og bygningsloven (husk også ledd). Avhengig av at alle felles utredninger og utfordringer med BNE er avklart. Eiendomsdannelse skal være gjennomført før forslagsstiller søker om rammetillatelse. Det settes rekkefølgekrav til dette i reguleringsplanen. Saksbehandlingstiden for eiendomsdannelse er inntil 12 uker etter pbl I tillegg har kommunen frist på 16 uker til å gjennomføre oppmåling med tinglysning, jf. matrikkelforskriften 18. Referat fra oppstartsmøte for [plannavn], [dato] 5

6 Varsel om oppstart Forslagsstiller kan varsle oppstart av planprosessen nå, med bakgrunn i ønsket om å få til en samlet og helhetlig planlegging av hele området fra Finstad/Villenga til Nordbyveien i nord. Utforming av Vestveien er en forutsetning for videre utvikling på vestsiden av jernbanen. Det vises til kommunestyresak 136/21, Konseptvalgutredning for utbyggingsrekkefølge i Ski sentrum, som ble behandlet Kommunestyret vedtok følgende: 1. Utbyggingsrekkefølgen UB1-UB2-UB3-UB4 legges til grunn i den videre planlegging og utbygging innenfor områdereguleringsplan for Ski sentrum 2. Gjennomføring av den tekniske infrastrukturen innenfor det enkelte utbyggingsområde vedtas i økonomi og handlingsplan. I økonomi og handlingsplan synliggjøres om og når planleggingen av et nytt utbyggingsområde innenfor områdereguleringsplanen for Ski sentrum kan starte. 3. Kommunedirektøren gis myndighet til å justere rekkefølge på utbyggingsområdene innenfor vedtatte økonomiske rammer i økonomi og handlingsplan 4. Utbyggingsområdene UB5 til UB 9 realiseres etter UB1-UB4. Kapasitet i sosial infrastruktur og kommunens økonomiske og ressursmessig kapasitet avgjør når planleggingen kan starte og når infrastrukturen kan gjennomføres. Fremdriftsplan Milepæl Planlagt tidspunkt Varsel om oppstart April 2022 Høringsfrist Min. 3 uker (legge til 1-2 uker pga påskeferie) Dialogmøte Avtales nærmere Innsendelse av planforslag Ses i sammenheng med felles avklaringer med BNE Dette vedtaket styrer kommunens prioritering for utbyggingsrekkefølgen i Ski. Forhandlinger av utbyggingsavtaler og realisering av byggeprosjekter i UB 5 og 7 må avpasses til framdriftsplanen for gjennomføring av prosjektene innenfor felt UB1-UB4, og kommunens økonomiske- og ressursmessige gjennomføringskapasitet. Det vil være naturlig å ha videre dialog om dette gjennom planprosessen. Referat fra oppstartsmøte for [plannavn], [dato] 6

7 Kontaktpersoner Forslagsstiller Konsulent Saksbehandler Firma SQM Asplan Viak AS Nordre Follo kommune Adresse Wergelandsveie Moerveien 5, 1430 Ås n 7, 0167 Oslo Kontaktper Trygve Moe Ingeborg Austreng Emma Andreasson son Tlf E-post Trygve.moe@sq m.no ingeborg.austreng@asplan viak.no Emma.andreasson@nordrefollo.ko mmune.no 4. Gebyr Kommunen krever gebyr for avholdelse av oppstartsmøte, stadfesting av planprogram og behandling av planforslag. Gebyret regnes etter Nordre Follos kommunes gjeldende gebyrregulativ på det tidspunktet oppstartsmøtet avholdes, og kommunen mottar planforslaget. Faktura for oppstartsmøte sendes samtidig med referatet. Fakturaadresse Navn Nordbyveien Eiendomsselskap Organisasjonsnummer Adresse c/o Pareto Business Management Postboks 1396 Vika, 0114 Oslo Tlf E-post Malin.Kristoffersen@paretosec.com Kontaktperson Malin Kristoffersen Referat fra oppstartsmøte for [plannavn], [dato] 7