FORSLAG TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR JARVEIEN1, JARHUSET

Transkript

1 FORSLAG TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR JARVEIEN1, JARHUSET Forslagsstiller (konsulent): ARCASA arkitekter AS, Sagveien 23 c III 0459 OSLO Oppdragsgiver (grunneier, utbygger): Jarhuset Eiendom AS, Jarveien 1, 1358 Jar. Dato: SAMMENDRAG Forslagets hovedidé er å bygge et lokk over sporområdet ved Jar stasjon og i tilknytning til eksisterende Jarhuset, for på den måten utvikle et senterområde på Jar bestående av næring og boliger. Næringsarealene vil fordeles mellom forretninger/detaljvarehandel og kontorer/ helserelatert virksomhet og bevertning. Vedtatt reguleringsplan legges til grunn i forslag til detaljertregulering. Avgrensningen av planområdet inkluderer deler av tilstøtende eiendommer som eies av Kollektivtransportproduksjon (KTP) og Statens Vegvesen. Løsningene ble utarbeidet i samarbeid med KTP for å koordineres med bygging av Kolsåsbanen og planene for Jar stasjon. Planen legger opp til at det opprettes en gangforbindelse fra planområdet til stasjonsområdet på begge sider av sporene. I forslaget er det planlagt 24 boenheter i en T-formet blokk i 3 til 4 etasjer. Utendørs oppholdsarealer for boligene fordeles på balkonger, private og felles takterrasser og arealer på terreng/lokk. Vist utforming og plassering av ny bebyggelse bygger på illustrasjonsprosjektet i vedtatt reguleringsplan, og holder seg innenfor reguleringsplanens angitte byggegrenser, byggehøyder, og bestemmelser. Næringsarealene (forretning) kan, i følge vedtatt regulering, utgjøre 1600 m2 BRA, boliger og kontor 2200 m2 BRA. Lokket utgjør 700 m2. I foreslåtte bestemmelser stilles det krav til at materialbruk og farger i ny bebyggelse og støyskjerming skal avstemmes slik at utbyggingen sammen med Jarhuset danner et harmonisk hele. Øverste etasje vil få en dempet fargetone med tanke på fjernvirkningen. Det stilles også krav til at forstøtningsmurens utforming skal bearbeides med tanke på fjernvirkningen mot Bærumsveien. Parkering for både handelsdelen og boligdelen er tenkt etablert delvis på lokk over sporveisområdet, delvis i garasjeanlegg under terreng/lokk. Det foreslås parkering etter Bærum kommunes norm for boliger, noe lavere for forretning og kontorer. Planområdet vil få to kjøreatkomster. Begge atkomster bygger på eksisterende avkjøringspunkt til området fra Bærumsveien og Jarveien. Tilgjengelighet mellom nivåene er tenkt løst med ramper, trapper og heis. Revidert: Bærum kommune - J.dato: J.ID: 10/ Dok.Id:

2 FORSLAGSSTILLERS PLANBESKRIVELSE Kapittel 1. Bakgrunn 2. Planstatus og rammebetingelser 3. Beskrivelse av planområdet 4. Beskrivelse av planforslaget 5. Planforslagets virkninger for omgivelsene 6. Medvirkning/forhåndsuttalelser Eksisterende situasjon 2

3 Fremtidig situasjon ved utbygging i henhold til planforslaget 1. BAKGRUNN Sakens forhistorie På vegne av Jarhuset Eiendom AS, v/svein Jostein Vågslid sendes det inn forslag til reguleringsplan for Jarveien 1. Detaljert reguleringsplan er en privat utviklet plan med hensikt å videreutvikle Jarveien 1/Jar stasjonsområde til et mer levedyktig handels- og servicepunkt. Saken ble fremmet for Plan- og miljøutvalget som uttalte at foreslått utvikling for eiendommen var i tråd med politiske føringer. Saksgang hittil Igangsatt planarbeid ble varslet Igangsatt planarbeid ble kunngjort Oppstartsmøte i Bærum kommune den PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Rikspolitiske retningslinjer (RPR) Følgende rikspolitiske retningslinjer er aktuelle i forbindelse med planforslaget: RPR for barn og unge foreskriver at barn og unges interesser synliggjøres i plan- og byggesaker. Arealer som brukes av barn skal sikres mot forurensing, støy, trafikkfare og annen helsefare. 3

4 RPR for samordnet areal- og transportplanlegging foreskriver tilrettelegging for og samordning av utbyggingsmønstre og transportsystemer med formål om effektiv og miljøvennlig transport. Oppfølging av kjøpesenterstoppen Fylkesdelplanen for handel, service og senterstruktur skal legges til grunn ved behandling av saker som angår etablering eller utvidelse av handel, service og kjøpesentre. Fylkes(del)planer Fylkesdelplanen for handelsvirksomhet service og senterstruktur skal gi retningslinjer for lokalisering av kjøpesentre til erstatning for rikspolitiske bestemmelser om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder. Ved etablering av handelsvirksomhet, er det prioritert å bygge opp under eksisterende senterstrukturer. Det skilles mellom ulike kategorier senterdannelser hvor de lokale sentra med bostedsrelaterte tjenester, utgjør de minste enhetene i hierarkiet. Kommuneplanens arealdel Jar blir et viktig kollektivknutepunkt i fremtiden. Tilstøtende områder til Jarveien 1 er vist som boligområde kategori 2 som innebærer at området skal opprettholdes som boligområde for åpen småhusbebyggelse. I kommuneplanens arealdel er ikke Jar markert som et område for fremtidig senterutvikling. Grønnstruktur Ved bygge- og anleggstiltak bør viktige trær bevares, og derfor beskyttes under anleggsperioden. Alléer, trerekker og annen vegetasjon langs veier skal i størst mulig grad bevares. Langs bilveier med funksjon som turtraséer, bør grønne omgivelser, lav trafikkmengde og gode trafikksikkerhetstiltak tilstrebes. Estetikk I alle plan- og byggesaker skal det inngå en redegjørelse for og vurdering av tiltakets estetiske sider, både i forhold til seg selv, omgivelsene, og til fjernvirkning. Vestkorridoren Ny E18 Kommunedelplan for E18 Vestkorridoren ble vedtatt i Kommunestyret Bærumsveien er planlagt lagt i tunnel fra Ringstabekk til Jar. Tunnelen vil få en total lengde på meter og kommer ut i dagen rett før dagens Jarkryss. Veien utvides til fire felt over Lysakerelva, hvor to av feltene fortsetter i tunnel med tilknytning til Ring 3 i Mustadkrysset. En gjennomføring av tunnelforbindelsen mellom Ringstabekk og Jar ligger sannsynligvis langt frem i tid. Gjeldende regulering Reguleringsplan for Jarveien 1 ble vedtatt med kombinerte formål (bolig/ forretning/kontor) og spesialområde for bevaring av bygning. Resterende deler av planområdet er regulert til gang- og sykkelvei, parkeringsplass og forstadsbane. Aktuelle politiske vedtak Kommuneplanens arealdel for er under behandling. Den lå ute til offentlig ettersyn i perioden Øvrige rammebetingelser Kulturvern Kulturvernplanen definerer 12 prioriterte geografiske områder, herunder Bispeveien. Ved Jarveien 1 er den sammenfallende med pilgrimsleden langs Jarveien og Vollsveien. 4

5 Eksisterende bygning på denne eiendommen, Jarhuset, er vurdert som et verdifullt eksempel på en funksjonalistisk bygning fra 30-årene, som i tillegg fungerer som et landemerke i området. Bygningene er karakterisert som bevaringsverdig. Eksisterende turveitrasé langs planområdets nordvestgrense må opprettholdes. På grunnlag av eksisterende arkivmateriale, er det ikke registrert fornminner innefor planområdet. I Jarområdet er det tidligere gjort løsfunn fra yngre steinalderog det er registrert rester etter et veifar fra middelalderen (id 61421), 170 m sør for planområdet. 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET I DAG Beliggenhet, størrelse og bruk Planområdet ligger langs Kolsåsbanen ved Jar stasjon og avgrenses av Jarveien i sørøst og Vollsveien (i bro) i øst. I nordlig retning grenser planområdet til tomteareal for Bærumsveien. Mot vest av grenses planområdet av Jar stasjon. Planområdets samlede utstrekning er m2, mens eiendommen Jarveien 1, gnr./bnr. 38/197, utgjør ca m2. Jarhuset utgjør ca m2 BRA og er i funksjonalistisk formspråk. Bygningen har to etasjer mot Jarveien og en ekstra sokkeletasje med mezzanindekker. Sokkeletasjen har fri fasade mot nordvest er, der terrenget faller. Jarhuset er først og fremst et næringsbygg med ulike forretninger og kontorer lokalisert i underetasje, første og andre etasje og med en leilighet og helserelatert virksomhet (tannklinikk) i den øverste etasjen. Planområdet omfatter også deler av Kollektivtransportproduksjons sportrasé (Kolsåsbanen) som planlegges overbygget. Omkringliggende områder/strøkets karakter Boligstrøkene består av frittliggende bygninger med tilhørende hageanlegg. Lenger nord i Vollsveien, er det relativt nylig oppført et større leilighetskompleks, kalt Jar Park. Friområdene langs Jarmyra utgjør et stort ubebygd område som bidrar til en sammenhengende grøntstruktur. Trafikk Kollektivtrafikk: Når ny Kolsåsbane åpner, vil det bli minimum 7 passeringer pr. time med bane eller trikk i hver retning. Bussrute 42 mellom Kolsås og Majorstua har 4 avganger i timen. Bussrute 31 mellom Bekkestua og Oslo bussterminal har 2 avganger i timen. Området betjenes for øvrig av to bussruter, linje 131; bekkestua Oslo og linje 132; Hosle jernbanetorget som har holdeplass på begge sider av Bærumsveien. Bussrute 132 kjører ekspressrute med 4 avganger i timen i rushtiden både morgen og ettermiddag. Biltrafikk: Bærumsveien er den mest trafikkerte veien i området med en gjennomsnittlig døgntrafikk på (ÅDT) med et noe lavere trafikkvolum vest for X Vollsveien. Vollsveien har et trafikkvolum på 7000 ÅDT, Jarveien ÅDT. Eiendomsforhold Planområdet er på totalt m2. 5

6 Følgende eiendommer inngår helt eller delvis i planområdet: Eier/adresse Gnr./bnr. Jarhuset Eiendom AS, 38/197 Jarveien 1 KTP 38/524 38/280 Statens Vegvesen 203/1 Bærum kommune 17/145 Landskap, vegetasjon Eiendommen Jarveien 1, danner et spisst hjørne beliggende mellom Kolsåsbanens sporområde og Jarveien, ovenfor en bratt skrent ned mot Jarmyra. Jarhuset og det tilstøtende boligområdet ligger på et sammenhengende høydedrag, som avsluttes mot skrenten ned mot Jarmyra. Høydeforskjellen fra sokkelnivå på Jarhuset ned til Jarmyra og banen utgjør ca 12 meter. Terrenget er nå sterkt forandret i forbindelse med arbeidene som pågår med Jar stasjon og Kolsåsbanen. Sporet er lagt i en skjæring forbi eiendommen fram til et flatt parti langs Jarmyra. Kolsåsbanen har i dette området en sammenhengende grøntstruktur langs traséen som består av naturmark. Vegetasjonsbeltet består i hovedsak av store løvtrær. Det er registrert ulike vegetasjonstyper i området som er karakterisert som både naturmark og skjøttet areal. Vegetasjonen i skrent mot banen er løvtrær. Boligområdene har private hagearealer. Åslandskapet stiger slakt fra Jarmyra mot sørøst. Åsen har småhusbebyggelse, men framstår som en grønn åsprofil. I videre retning mot sørøst, faller terrenget mot Lysakerelva. Områder med biologisk mangfold Det er ikke registrert områder for biologisk mangfold på eiendommen. Deler av Jarmyra som grenser til planområdet, er regulert til naturvernområde. Bebyggelse, estetikk Bygningen i Jarveien 1, Jarhuset, skiller seg ut med hensyn til volum, høyder, utforming, materialer og bruk. Den fungerer som landemerke på grunn av sin eksponerte beliggenhet og spesielle utforming. Bygningen er oppført på 30-tallet og har et funksjonalistisk formspråk. De tilstøtende boligområdene har en variert villastruktur med åpen småhusbebyggelse. Kulturminner Bispeleden er et veifar fra middelalderen hvor bevarte partier er automatisk fredet. Ved eiendommen Jarveien 1, er løpet vist sammenfallende med Pilgrimsleden langs Jarveien og Vollsveien. Jarhuset er et funksjonalistisk byggverk fra 30 årene tegnet av arkitekt Georg Foss, og er definert som det første handelshus i kommunen. Bygningen har kulturhistorisk interesse. 6

7 38/ /1 38/247 17/ /1 38/189 38/ /1 38/197 38/145 38/965 38/98 38/202 38/966 38/731 38/103 Kulturminner i området 38/847 38/914 38/188 Infrastruktur Bærumsveien er hovedveien i området med status som riksvei. Vollsveien er fylkesvei, Jarveien kommunal. Kolsåsbanen knytter Bærum kommune til T-banenettet i Oslo og boligområder til bykjernen. Planområdet har i dag kjøreatkomst fra Jarveien. Inntil nylig, før anleggsarbeidene med Kolsåsbanen startet, hadde planområdet også kjøreatkomst fra Bærumsveien. En kjørbar veiforbindelse langs Jarhuset ledet ned til plattform og stasjon for sporvogn i retning Oslo. I tillegg var det en gangbro som krysset sporområdet. Den skapte forbindelse mellom de to plattformene, samt mellom Jarveien og Bærumsveien. Barn fra området tilhører skolene ved Jar og Ringstadbekk. Andre aktuelle tema Del av Jarmyra er avsatt til forstadsparkering med ca. 75 p-plasser. Ny parkeringsløsning gir 163 p-plasser. Store deler av Jarmyra er avsatt til sportsplass og friområde og grenser inn til planområdet i vest. 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Reguleringsforslagets hovedidé, hovedgrep Vedtatt reguleringsplan av legges til grunn for detaljreguleringen. 7

8 Ny bebyggelse er utformet slik at Jarhuset kan opprettholde sin karakteristiske posisjon i området. Bebyggelsen skal etableres umiddelbart sørøst for banetraséen. Det foreslås oppført boliger i kombinasjon med forretninger og annen næringsvirksomhet som kontor, bevertning, kultur/galleri og helserelatert virksomhet med tilhørende parkeringsløsninger. Utbygningen medfører et lokk som spenner over banen i en bredde på 16 meter og en høyde på 9 meter over sporområdet mellom Jar stasjon og eksisterende bro for Vollsveien. Prosjektet medfører fortetting rundt knutepunkt for kollektivtransport, samt overbygging av skjemmende sporområde og fjellskjæring. Totalt sett vil prosjektet kunne betegnes som miljøvennlig. Det etableres et nytt terreng/plan som vil få direkte atkomst fra Jarveien og som blir inngangsplan til forretningsdelen. Næringsarealet i prosjektet korresponderer med eksisterende underetasje i Jarveien 1. På dette planet legges også parkeringsplasser til forretningene. Atkomst blir fra Jarveien. Under forretningsarealet planlegges det arealer til parkering for boligene og med enkelte plasser for næringsvirksomheten. Det etableres en kjøreatkomst til parkeringsanlegget med innkjøring fra Bærumsveien via eksisterende lokal atkomstvei til Jar stasjon. Avkjøringspunktet blir til Bærumsveien slik det er i dag. Kjørbar atkomst for drift- og vedlikeholdsarbeider på stasjonen for østgående tog sikres fra felles atkomstvei med kjørbar rampe langs sportraséen ved nytt parkeringsanlegg ned til plattformen for østgående tog. Boligbebyggelsen planlegges på dekke over forretningsdel som vil få en terrengmessig tilknytning til områdets øverste nivå med henvendelse og atkomst fra Jarveien. Boligenes parkeringsarealer og bodarealer plasseres i anlegg under forretningen og blir tilknyttet boligene 8

9 ved trapp og heis. Felles uteoppholdsarealer og private områder til utendørs opphold legges i direkte tilknytning til boligene på øvre nivå som korresponderer med Jarhusets første etasje. Plankart: Framtidig bebyggelse lokaliseres innenfor byggegrenser vist på plankartet. Byggehøyder vil variere innenfor byggeområdet og vises med grenser for ulike høyder med angitt maksimal kotehøyde. Planområdet omfatter ca m2 samlet, herav utgjør Bebyggelse og anlegg m2. Av dette igjen utgjør hensynssone bevaring av kulturminne 371 m2. Sporområdet som blir lokkoverbygget utgjør 681 m2. Illustrasjonsplan: Illustrasjonsprosjektet som følger forslaget til detaljregulering, tilsvarer illustrasjonsprosjektet i vedtatt reguleringsplan og viser en ønsket utbyggingsstruktur i forhold til den foreslåtte utnyttelsen. Planen illustrerer også kjøreatkomst til området og gangforbindelser til stasjonen. Planavgrensing Planavgrensningen tilsvarer avgrensningen i vedtatt reguleringsplan, med Jarveien 1 (gnr./bnr. 38/ 197), samt arealer over sporområdet som skal dekkes av lokk, avkjørsel og forbindelse til perrong på sydøstlig side av banen. Reguleringsformål Detaljreguleringsforslaget samsvarer med vedtatt reguleringsplan med følgende formål: Bebyggelse og anlegg, kombinert bebyggelse og anleggsformål bebyggelse for bolig/ forretning/kontor, bevertning, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting. Formålet avkjøringspunkt til bolig- og næringsformålene inngår i bebyggelse og anlegg, og utgjør ikke lenger eget formål. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, veg, torg (felles), gangareal (felles), trasé for kollektivtransport bane (offentlig) Dette omhandler blant annet Kolsåsbanen i tunnel, samt gangvei og avkjørsel, med tilsvarende situasjon som i gjeldende reguleringsplan. Grønnstruktur grøntstruktur Feltet utgjør en mindre sone i ytterkant av grøntarealet på eiendommen som omfatter Bærumsveien. Hensynssone i reguleringsplan bevaring kulturmiljø - bygning Hensynssonen tilsvarer spesialområde - bevaring i gjeldende regulering. Bevaringen omfatter Jarhuset. Arealoversikt Planområdet utgjør m², herav et areal for bebyggelse og anlegg på m². 9

10 Utnyttelse I gjeldende regulering er den samlete utnyttelsen satt til m² BRA. Av dette tillates inntil m² BRA til nybygg forretning inkludert bevertning på inntil 100 m². Innenfor ny og eksisterende bebyggelse tillates inntil 500 m² til kontorer/ bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting (allmennyttig formål). Maksimalt tillatt BRA bolig eks balkong og svalganger er m². Grad av utnyttelse i gjeldende regulering legges til grunn i detaljreguleringen. Parkering skal anordnes i parkeringsanlegg på terreng og i garasjeanlegg. Det er forutsatt parkering etter kommunens normer for boliger. For forretning avsettes 1 parkeringsplass pr. 25 m2 BRA, kontor og øvrige næringsformål skal det være 1 plass pr. 50 m2 BRA. På terreng tillates anlagt 50 parkeringsplasser. Estetisk redegjørelse Tiltakets estetiske sider i forhold til seg selv Ny situasjon sett fra krysset Vollsveien / Jarveien Planforslaget viser ny bebyggelse i tilknytning til Jarhuset lokalisert til sørøstre side av banetraséen. Eksisterende bygning er forholdsvis massiv og med typiske kjennetegn fra byggeperioden på 1930-tallet. Ny bebyggelse er avpasset Jarhuset for å bygge opp under det funksjonalistiske uttrykket, i den forstand at bebyggelsen tar opp elementer fra denne tidsepoken med blant annet flate tak, bueformet avslutning på bygningsvolumene (mot Jarveien) og enkle detaljer. Slektskap i bygningenes formspråk vil kunne gi husgruppen en felles identitet og framstå som et samlet anlegg. Ny boligbebyggelse etableres på nivå over forretningsarealet som et T-formet volum, med et tilsvarende bueslag som banetraséen og med avstand til Jarhuset. Eksisterende og ny bygning 10

11 vil danne en avskjermet plass på øvre nivå. Ny bebyggelse beliggende mellom Jarhuset og Kolsåsbanen vil få ulike gesimshøyder, tilpasset Jarhuset. Materialbruk og farger i ny bebyggelse og støyskjerming skal avstemmes slik at utbyggingen sammen med Jarhuset danner et harmonisk hele. Øverste etasje vil få en dempet fargetone med tanke på fjernvirkningen. Dette er nedfelt i forslag til bestemmelser. Tiltakets estetiske sider i forhold til omgivelsene. Jarhuset skiller seg ut fra den tilstøtende boligbebyggelsen med hensyn til volum, takform og øvrig utforming, og rommer helt andre funksjoner enn det småhusbebyggelsen gjør. Dette åpner for en annen tilnærming ved en videre utvikling av eiendommen, enn det gjør for omkringliggende boligbebyggelse. Volumoppbyggingen mot Jarveien er tilpasset Jarhuset ved at den er holdt lavere og i tilnærmet lik gesimshøyde som Jarhuset. Jarhuset har siden opprinnelsen vært et lokalt handelssenter og en arena med flere funksjoner. Reguleringsforslaget tar opp denne tradisjonen. I forslaget er det lagt vekt på at plasseringen av ny bebyggelse trekkes noe unna Jarhusets markante beliggenhet på hjørnet, slik at virkningen av bygningen består. Samtidig skal ny og eksisterende bebyggelse fungere samlet. Derfor er det også lagt vekt på at anlegget gis et helhetlig preg og at bygningene sammen skal bidra til å fortsatt gi stedet en identitet, både i funksjon og utforming. Ny bebyggelse og lokk over sporområdet vil endre landskapsformasjonene lokalt. Deler av vegetasjonsbeltet i skrenten ned mot Jar stasjon og Jarmyra vil derfor ikke kunne beholdes. Avgrensningen mellom kulverten og Jarmyra er vist utformet som et skrånende element som vil bidra til å forankre ny bebyggelse til eksisterende landskap. Det legges til rette for ny vegetasjon. Tiltakets estetiske sider i forhold til fjernvirkning. Planområdet ligger topografisk relativt godt eksponert mot nordvest, med Jarhuset forholdsvis høyt plassert i forhold til Jarmyra. Bygningen er et lokalt landemerke som er godt 11

12 synlig fra Jarveien, Vollsveien, Jarmyra og Bærumsveien i nordvest, samt områdene ovenfor Jarmyra i retning Bekkestua. Vegetasjon dekker bygningen i sommerhalvåret. Ny bebyggelse er organisert slik at Jarhusets avrundete og karakterisktiske hjørne fortsatt vil bli godt synlig fra ferdselsårene. Jarhuset og ny bebyggelse på lokk sett fra nordvest Hovedtyngden av den nye bebyggelsen vil ligge vendt mot Jarmyra og Bærumsveien. Ny bebyggelse er plassert på tvers av kotene langs nabotomten i sørvest med et tverrgående volum på kortenden mot Bærumsveien. Jarhuset vil derfor fortsatt være godt synlig fra nordøst. Jarhuset vil også fortsatt være godt synlig sørfra i Jarveien, og østfra i Vollsveien. Jarhusets fasade fremstår i sin helhet fra Jarveien. Nye bygningsvolumer vil ha en dempet eksponering sett fra øst i Vollsveien. Sett nordover fra Jarveien vil eksisterende situasjon berøres minst. Sett vestfra fra Bærumsveien vil ny bebyggelse få størst eksponering. I forslag til bestemmelser stilles det krav til at forstøtningsmurens utforming skal bearbeides med tanke på fjernvirkningen mot Bærumsveien. 12

13 Ny situasjon - sett nordover fra Jarveien Kjøreatkomst Til planområdet skal det etableres tre avkjørsler, to fra Jarveien og en fra Bærumsveien. I bestemmelsene stilles det krav til at atkomsten fra Bærumsveien skiltes spesielt, slik at Jarveien får avlastning for trafikk i boligområdet. Kjøreatkomst til perrong ved sporområdet for østgående tog skal løses innenfor planområdet. Den dimensjoneres slik at servicebil kan få tilgang til perrongen. 13

14 Varelevering Varemottak til forretningen vil etableres gjennom eksisterende bygning Jarhuset med forbindelse til den nye forretningen gjennom en kulvert under terreng på utsiden av bygningen, mot Jarveien. Inngangsporten til vareleveringen vil være i glass og stå i stil til øvrig glassfasade på Jarhusets underetasje. Grense for bebyggelse under terreng er lagt ut i forhold til kulvert og går utenfor byggegrense i vedtatt reguleringsplan. 14

15 Parkering Antall parkeringsplasser for boligarealene, er etter kommunens gjeldende parkeringsnorm. Dette løses i parkeringsanlegg under terreng med innkjørsel fra Bærumsveien. I henhold til vedtatt reguleringsplan, beregnes parkering til forretninger med 1 bilplass pr. 25 m² og 1 plass pr. 50 m² for kontor og privat tjenesteyting (allmennyttig virksomhet). Det er satt begrensninger på antall plasser tillatt på terreng. FORMÅL AREAL NORMKRAV ANTALL PLASSER Bolig m2 Kommunens norm ca. 35 plasser Forretning m2 1/25 m2 ca. 70 plasser Kontor 500 m2 1/50 m2 ca. 10 plasser Sum m2 115 plasser Sambruk med innfartsparkering Innfartsparkeringsplass på Jarmyra er knyttet til nedre parkeringsdekke ved felles utkjørsel til Bærumsveien. I normalarbeidstiden 08:00 17:00 er det erfaringsmessig minst press på parkeringen til butikk, og mest press på innfartsparkeringsplassene. Sambruk basert på felles parkeringsreguleringer av innfartsparkering og forretningsparkering vil kunne gjennomføres. Trafikkforhold og Trafikksikkerhet Døgntrafikk i 2005 Utbyggingen medfører beregnet mertrafikk som tilsvarer ca. ÅDT med 230. Formål Arealgrunnlag Personturer Person Bilturer Totalt I bil belegg Bolig 24 leiligheter ,10 70 Kontor 400 m² ,05 27 Forretning m² , Sum

16 Med utgangspunkt i handelsanalysen er mertrafikken anslått fordelt slik : Veg Andel Mertrafikk ÅDT Bærumsveien vest 30 % 68 Bærumsveien øst 25 % 58 Vollsveien nord 20 % 46 Vollsveien sør 20 % 46 Jarveien 5 % 12 Sum 100 % 230 I dagens situasjon er trafikkavviklingen mest kritisk i det signalregulerte krysset mellom Bærumsveien og Vollsveien. Mertrafikken vil gi minimalt utslag i morgenrushet. Mertrafikken i Bærumsveien er under 1% av dagens døgntrafikk. Antagelig er en ganske stor andel av mertrafikken trafikk som i dagens situasjon avvikles langs Bærumsveien (mellom arbeid og bolig). Netto trafikkøkning i Bærumsveien anslås å være ca. 50% av beregnet mertrafikk, noe som tilsvarer en minimal økning av dagens trafikk. Trafikkøkningen i det signalregulerte krysset mellom Bærumsveien og Vollsveien kan på døgnbasis bli av størrelse 0,5 % av dagens trafikkbelastning. Dette forventes ikke å endre trafikkavviklingen i morgenrushet, men kan medføre litt dårligere trafikkavvikling i ettermiddagsrushet. Rundkjøringa i krysset mellom Bærumsveien og Vollsveien har god kapasitetsreserve. Det forventes derfor kun marginale endringer i trafikkavviklingen i dette krysset som følge av mertrafikk fra utbyggingsprosjektet. I Vegdatabanken i Statens vegvesen er det i perioden registret : 2 trafikkulykker med materiell skade i det signalregulerte krysset mellom Bærumsveien og Vollsveien 4 trafikkulykker med materiell skade i rundkjøringa mellom Bærumsveien og Vollsveien Ved å sammenholde antall ulykker med trafikkmengder kan det beregnes en ulykkesfrekvens for kryssene : Kryss Ulykkefrekvens Ulykkefrekvens i sammenlignbare kryss Bærumsveien x Vollsveien (signalanlegg) 0,05 0,10 Bærumsveien x Vollsveien (rundkjøring) 0,11 0,05 I det sinlaregulerte krysset er ulykkesfrekvensen lavere enn i sammenlignbare kryss, mens den er høyere i rundkjøringa. Prosjektet sikrer gode og trafikksikre gangforbindelser til og fra stasjonsområdet. Det blir etablert tre avkjøringer til prosjektet. Avkjøringene er lagt oversiktig i forhold til kryssende gangtrafikk og gjort optimale i forhold til trafikksikkerhet for gående. Tydelig markering av avkjørslene med skilting og markering i bakken vil være viktig. 16

17 Utearealer Utendørs oppholdsarealer for boligene fordeles på balkonger, private og felles takterrasser og arealer på terreng/lokk. Areal avsatt til utendørs opphold på bakkeplan/lokk utgjør m² på terreng/lokk. I henhold til vedtatt reguleringsplan, er MUA satt til 50 % av boligenes bruksareal med krav om m² og herav minimum 60 % på bakkeplan. I tillegg er det supplert med balkonger og takterrasse. Det er avsatt min. 125 m² til lekeareal. (5 m² pr. boenhet). Lokalisering, utforming av boligene og utendørs oppholdsarealer er vist i det vedlagte tegningsmateriale. Utomhusplanen nedenfor viser hvordan utearealene er tenkt fordelt, plassert og utformet. Utearealene øst og vest for bygningen er bundet sammen ved at det er gangforbindelse nord og sør for blokken. Det er også passasje egen utgang til vestsiden fra blokken. Lekeplass mot vest 17

18 Illustrasjon som viser forbindelseslinjer mellom uteareal øst og vest Universell utforming Planområdet er i utgangspunktet vanskelig tilgjengelig for funksjonshemmede. Det er stor ulikhet i terrengnivå fra Jarhuset og ned til stasjonsområdet og rekreasjonsområdet på Jarmyra. I stedet for tidligere løsning, med en fotgjengerovergang over sporene, tilrettelegges hele området slik at det blir lett tilgjengelig med trinnfri forbindelse mellom alle plan. 18

19 Illustrasjon av trinnfrie gangbaner til stasjonen Handelsarealene legges på nivå med Jarhusets nederste etasje og vil bli sammenhengende på ett plan med god tilgjengelighet for kjørende, gående og reisende med banen, samt for funksjonshemmede og andre brukergrupper med nedsatt bevegelsesmulighet. Atkomst og tilgjengelighet til stasjonsområdet, samt de ulike nivåer i anlegget, skal tilrettelegges etter prinsipper om universell utforming. Boligene tilrettelegges for bevegelseshemmede i henhold til gjeldende lovverk. Alle boligene skal nås med heis og det skal opprettes heisforbindelse mellom boliger, parkeringsanlegg, bodarealer og takterrasser. I henhold til gjeldende reguleringsbestemmelser viser detaljreguleringen hvordan prosjektet ivaretar universell utforming. Grønnstruktur Terrengtilpasning og grøntdrag: Åpent parkeringsareal skal gis en parkmessig utforming med innslag av grønt. Åpne arealer i planen der eksisterende trær og vegetasjon eventuelt skades eller tas ned i forbindelse med anleggsarbeid for nye veier/avkjørsler, skal erstattes med ny treplanting. 19

20 Sol / skyggeforhold Sol- og skyggeforhold Eksisterende landskapsdrag gir fritt utsyn og åpner seg i nordvestlig retning. Bebyggelsen har hovedfasader vendt mot sydvest og vil ligge gunstig til med tanke på solforhold. Organiseringen av bebyggelsen vil derfor gi gode solforhold til planlagte arealer for utendørs opphold. Til planforslaget vedlegges illustrasjonsmateriale som beskriver situasjonen med blant annet sol- og skyggediagram. Støyskjerming Støy: Støytiltak skal utføres i henhold til MD-skriv T-1442 eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer som erstatter denne. Det er referert til tabell 2 i bestemmelsene. Avbøtende tiltak skal utføres på bakgrunn av støyfaglig utredning som skal ligge ved søknad om rammetillatelse. Beregnet lydnivå på fasader viser i noen tilfeller små overskridelser av anbefalte støygrenser. For de mest støyutsatte fasader kan det være behov for bruk av spesielt lydisolerende bygningselementer. På utendørs oppholdsplasser forventes lydnivåer under retningslinjenes grenseverdier for hele området. På de mest støyutsatte terrasser forventes små overskridelser. Det forventes ikke problemer med følbare rystelser fra bane til boliger. Kun i få tilfeller forventes det å være mulighet for overskridelse av grenseverdi for strukturlyd. Gang- sykkelveier Eksisterende gang- sykkelvei langs Bærumsveien opprettholdes i forslaget. Gang- sykkelvei til stasjon vil tilpasses lokkoverbygget. Publikumsarealer tilknyttet forstadsbanen gis en oversiktlig geometri som ivaretar personers trygghet. Arealene vil få tilstrekkelig belysning og materialer som er robuste mot skadeverk. Bevaringsverdier Regulert hensynssone bevaring av kulturminner - bygning for Jarhuset opprettsholdes. Arkeologiske registreringer På basis av arkivmaterialet opplyser Akershus Fylkeskommune at det foreløpig kan slås fast at det ikke er registrert fornminner innenfor planomådet. Bispeleden fra middelalderen og Jarhuset berøres ikke direkte av utbyggingen. Miljøplan, energi og klima Vedtatte reguleringsbestemmelser omfatter miljøkrav for håndtering av overflatevann, energibruk, avfallshåndtering, massehåndtering ved utbygging, materialvalg, oppvarming og inneklima. Det er lagt vekt på gjenbruk av overskuddsmasser, å velge miljøvennlige materialer, klimavennlig oppvarming og minimere energibruken. En massehåndteringsplan skal utarbeides i forbindelse med utbyggingen. Øvrige temaer, herunder valg av energiløsninger, vil bli definert og bestemt i rammesøknadsfasen. For eiendommen vil det etter utbyggingen bli utarbeidet instrukser for videre drift og vedlikehold, ut ifra de løsningene og materialene som blir valgt. 20

21 Det er fra politisk hold fremsatt ønske om sambruk av prosjektets parkeringsplasser knyttet til handelsvirksomheten med innfartsparkeringen for kollektivtransportreisende. Reguleringsbestemmelsene stiller krav til å vurdere muligheten for en slik sambruk i bebyggelsesplanen, eller detaljreguleringen som nå erstatter planformen. Parkeringsarealene knyttet til handelsvirksomheten er tilgjengelig fra området med allerede etablert innfartsparkering med en kjørbar rampe, men utbygger ønsker å avklare endelig bruk og kapasitet før parkeringsplasser båndlegges til et eventuelt sambruk. Forutsetninger og tidsplan for gjennomføring Lokk og brukonstruksjon er planlagt ut ifra krav til avstand og fritt rom for bane og trikk. Forslagsstiller og Kollektivtransportproduksjon AS (KTP) har seg imellom avtalt premissene for planlegging og utbygging nær sporet, det forutsettes at KTP skal informeres og godkjenne løsninger og metoder for arbeidet nær sporet. Arbeider med lokket og tilhørende bruer, nødvendig konstruksjon opp til og med kote + 76, utføres i samarbeid med KTP. Øvrige arbeider med rampe til perrong for østgående tog, som da gjenstår, kan utføres uavhengig av arbeidet med Kolsåsbanen, også etter at banen er satt i drift på nytt. Dette arbeidet vil i hovedsak være montasjearbeider av prefabrikkerte betongelementer. KTP forutsetter at det utføres prosjektering med bistand fra entreprenører og rådgivere som er involvert i Kolsåsbaneprosjektet. Andre aktuelle tema Avfallshåndtering: Oppsamlingsenheter skal plasseres med tilgjengelighet fra felles avkjørsel til Jarveien. Avfallshåndtering vil i hovedsak skje på terrengnivå, med sentralt plasserte avfallsrom og eventuelt plass for container. Miljøforhold: Ny bebyggelse skal klargjøres for eventuell framtidig tilkopling til fjernvarme. Forslagsstillers begrunnelse for forslaget På bakgrunn av igangsatte planer om oppgradering av Kolsåsbanen og Jar stasjon, har det vært nærliggende å vurdere muligheten for en samordning av et kollektivtransporttilbud og et utvidet handelstilbud. Den forestående omdanningen av stasjons- og sporområdet, med blant annet en ekspansjon av arealene til forstadsparkering, gir anledning til å kunne videreutvikle stedet til et lokalt handelssenter i sambruk med boligformål. Det er ønskelig og fordelaktig at utbygging av boliger kan finne sted nær knutepunkter for kollektivtransport. Pågående ombygging av Jar stasjon gir endrede forutsetninger som kan gi grunnlag for en større etablering av forretningsarealer og boligbebyggelse enn det tidligere situasjon plan kunne tillate. Det er dessuten et stort behov for å oppgradere de eksisterende forretningsarealene i Jarhuset, som strever med å beholde sin opprinnelige attraksjon som et aktivt handelssted. Den sentrale beliggenheten i forhold til kollektive transportmidler og mulighet til atkomst med bil fra to sentrale veier, gir et godt utgangspunkt for kundegrunnlag til et større handelsareal og for en konsentrert boligutbygging. Med tanke på ny bebyggelse innenfor planområdet og lenger nord i Vollsveien (Jar Park), samt eksisterende boligbebyggelse på Jar, vil etableringen av et større handelseareal være i tråd med ønsket utvikling lokalt. 21

22 5. PLANFORSLAGETS VIRKNINGER FOR OMGIVELSENE Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) Til 2. gangs behandling i vedtatt reguleringsplan, ble det levert en ROS-analyse (dokument ), utarbeidet av Oslo T-banedrift. Denne er revidert og foreligger nå i ny utgave i forbindelse med detaljreguleringen. Analysen omhandler forstadsbanens virkning på omgivelsene som følge av tiltaket med etablering på lokk over banens sportrasé. Det opprinnelige prosjektet, som var betraktelig større i volum og utstrekning, ble lagt til grunn i analysen. Tiltaket er siden den gang redusert i omfang, og det konkluderes med at risikoen ved å bygge lokk over banen ansees som liten. Rapporten konkluderer med at risikoen med å bygge kulvert over banen, ansees som liten. Det bemerkes imidlertid betydningen av gode rømningsveier og ventilasjon. Barn og unge I utbyggingen vil den tidligere gangbroen erstattes med en ny gangforbindelse over den overbygde delen av sporområdet. Det vil i tillegg etableres gangatkomst til begge sider av Jar stasjon. Gangforbindelsene vil gi barn og unge en trygg atkomstvei til friområdene og sportsanleggene på Jarmyra. Barn og unge fra både nærområdet og områder som er tilknyttet stasjoner langs banestrekningen, vil ha fordeler av en trafikksikker og oversiktlig atkomst til sportsanleggene. Tverrforbindelsen gir også gang- og sykkelatkomst som sammenknytter boligområdene langs Jarveien til de eksisterende gang- og sykkelveier langs Bærumsveien. Grønnstruktur/friluftsliv Deler av grøntstrukturen i skrenten (Pionersamfunn) mot Jarmyra og sporområdet, har allerede forsvunnet ved ombyggingen av Jar stasjon. Det legges til rette for opprettelse av ny grøntstruktur i forbindelse med planforslaget. Ny treplanting vil medvirke til at den nye bebyggelsen og parkeringsanlegget kan integreres i landskapet. Naturmangfold Det er ikke registrert områder for biologisk mangfold på eiendommen. Deler av Jarmyra, som grenser til planområdet, er regulert til naturvernområde. Estetikk Byggetiltaket ligger med nærhet til Jarhuset som har bevaringsverdi. Etter en utbygging vil Jarhuset, sett fra Jarveien og Vollsveien, i stor grad fremstå som tidligere. Sett fra Jarmyra og Bærumsveien, vil den nye bebyggelsen delvis skjule Jarhuset. Plassering og volum på ny bebyggelse er i tråd med vedtatt reguleringsplan. Den helhetlige virkningen av byggetiltaket vil være at området får en større tyngde, med Jarhuset som et fortsatt synlig landemerke sett fra innfartsveiene østfra og nordfra. Forretningslokalene skiltes ved atkomstene og på fasader. Det stilles krav til utarbeidelse av en helhetlig skiltplan som skal godkjennes. Landskap Jarhuset og det tilstøtende boligområde ligger på et sammenhengende høydedrag som avsluttes mot skrenten ned mot Jarmyra. Høydeforskjellen utgjør ca. 12 meter. Kolsåsbanen ligger i en skjæring forbi Jarhuset fram til et flatt parti langs Jarmyra. 22

23 Lokket vil dekke skjæringen ved sportraséen og strekke seg et stykke vestover mot Jarmyra med en delvis synlig forstøtningsmur som danner den vertikale avgrensningen av kulverten. Det bratte fallet på eiendommen tas opp av kulverten, og skrenten vil fremstå som mindre dramatisk. Eksponering/fjernvirkning Tiltaket endrer landskapet lokalt ved at skjæringen for sporområdet overbygges. Overbyggingen vil hovedsakelig bli lagt i eksisterende skjæring, men vil likevel bli eksponert mot Jarmyra i avslutningen av stasjonsområdet. Den nye bebyggelsen vil bli synlig spesielt fra vest. Tiltaket vil imidlertid ikke bryte vegetasjonsbeltet i den bakenforliggende åsprofilen. I fjernvirkning vil det buede hjørnet på Jarhuset være godt synlig fra Jarveien, Vollsveien og Bærumsveien østfra. Kulturminner og kulturmiljø Jarhuset er regulert til hensynssone bygning (spesialområde - bevaring etter tidligere betegnelser i gjeldende regulering). Intensjonen i reguleringsplanen er opprettholdt med det særskilte Jarhuset representerer som handelssted og som landemerke i området. Ny bebyggelse følger rammene i reguleringsplanen og legges med avstand og med høyder som ikke skjermer virkningen av bygningens typiske, avrundede hjørne ved krysset Vollsveien/Jarveien. Etter en innsigelse fra Riksantikvaren under planprosessen i vedtatt reguleringsplan, ble ny bebyggelse trukket tilbake fra Jarhuset. Dette ble sikret i vedtatte bestemmelser ved å stille krav om minste byggeavstand på 5 m til Jarhuset mot nordvest. Tidligere viste trapp mellom øvre og nedre nivå, på nordvestsiden av Jarhuset, er fjernet. Dette vil ytterligere frigjøre Jarhusets fasader, og er i tråd med Riksantikvarens ønsker. Saken anses formelt som avsluttet, selv om en endelig uttalelse fra Riksantikvaren avventes med denne planprosessen. Skole-, barnehage og institusjonsbehov Barn fra planområdet vil sokne til Jar og Ringstadbekk skole. Det lave antall planlagte leiligheter (35-40), vil tilsi begrenset øking av flere barn i området. Transportbehov Trafikkøkningen som følge av utbyggingsplanene vil ikke bli så stor at det vurderes å være nødvendig og iverksette spesielle tiltak. Det vises for øvrig til egen trafikkanalyse som er utarbeidet i sammenheng med vedtatt reguleringsplan som fortsatt anses å være relevant. Forurensning Planlagte formål forventes ikke å medvirke til forurensning til omgivelsene. Sol / skyggeforhold Utbyggingen vil ikke gi negative virkninger for sol- og skyggeforholdene for den eksisterende nabobebyggelsen eller rekreasjonsarealene på Jarmyra. Det er utarbeidet sol- og skyggediagrammer som redegjør virkningene ved jevndøgn, midtsommer og 1. mai kl og kl Diagrammene følger som egne vedlegg til planforslaget. 23

24 Støy Støysonekart veitrafikk For å tilfredsstille lydkrav til boligenes uteareal, viser utførte beregninger at utearealene på bakkeplan må skjermes mot støy fra veitrafikk i retning bane og Jarveien/Vollsveien. Støysonekartet ovenfor viser en mulig løsning for skjerming på bakkeplan. For skjerming av uteareal mot nordøst må det etableres støyskjerm i form av glassrekkverk opp til 1,8 meter over bakkeplan (lokket). Dersom kravene skal oppfylles fullt ut, må balkonger mot bane og mot Jarveien/ Vollsveien bygges inn med glass og tett rekkverk med høyde på 1,2 meter monteres på takterrasser. For private uteplasser i bakkeplan vil det derimot ikke være nødvendig med tiltak for å oppnå til fredsstillende lydnivå. For utdypende detaljer, se vedlagte lydtekniske rapport fra COWI AS. 24

25 Støysonekart T-bane og trikk 6. MEDVIRKNING / FORHÅNDSUTTALELSER Bemerkninger til varsling og kunngjøring: 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus 2. Kollektivtransportproduksjon AS 3. Anne og Halvor Holta Jarveien 2 B 4. Ingrid og Lars Bratsberg Jarveien 2 A Fylkesmannen i Oslo og Akershus viser til tidligere uttalelse ved offentlig ettersyn om at forretningsarealet i planområdet burde begrenses, og at Miljøverndepartementets veileder T burde innarbeides i planbestemmelsene. Dette ble i hovedsak fulgt opp i sluttført reguleringssak. Fylkesmannen forventer at bestemmelsene videreføres i detaljreguleringen. Beredskapsstaben hos Fylkesmannen minner om kravet til risiko- og sårbarhetsanalyse i tilknytning til planen. Kollektivtransportproduksjon minner om at reguleringsområdet omfatter arealer som vil være døgnåpen adkomst til Jar T-banestasjon og trikkeholdeplass. Detaljplanlegging av adkomster og øvrige arealer inn mot banens område må ta hensyn til følgende punkt: Universell utforming Oversiktlig geometri (opplevd trygghet) Tilstrekkelig belysning 25

26 Fysisk sikring mot sporene sli at personer, gjenstander og snø fra brøyting ikke kommer inn på banens område. Plassering av faste henvisningsskilt til stasjonen. Fysisk bom som hindrer ukontrollert kjøring til plattform. Kjøreadkomst til plattform for vedlikehold, snøbrøyting og annet. Materialbruk som er robust mot skadeverk. Anne og Halvor Holta forventer at mønehøyde på nybygg mot Jarveien reduseres slik at nybyggets totalhøyde ikke blir høyere enn Jarhuset. I forhold til plassering forventes det at bygninger blir mer tilbaketrukket, slik at Jarhuset ikke drukner visuelt. Anne og Halvor Holta viser til forhold naboer i Jarveien er særlig opptatte av og som ønskes vektlagt i det videre planarbeidet. Synspunktene var knyttet til begrenset høring før 2. gangs behandling av reguleringsplanen. Høyder Nybygget vil ikke bidra til å ivareta strøkets karakter. Ny bebyggelse vil bli to etasjer høyere enn Jarhuset og vesentlig høyere enn eneboligen i Jarveien 3. Bebyggelsen må få en mindre fremtredende rolle for å oppfylle intensjonen om bevaring av Jarhuset. Plassering Plassering av nybygg i forhold til Jarhuset og nabobebyggelse ivaretar ikke intensjonen om at utforming og plassering av nybygg skal tilpasses strøkets karakter. Sett fra sørvest vil nybygget dekke Jarhuset. Lokk og parkering For å dempe virkningen av ny bebyggelse, mener naboene at lokket med nybygget må senkes og utvides over baneområdet. Utvidelsen av lokket skal ikke skje vestover. Det forutsettes at kun besøkende til forretninger får parkere på lokket og øvrig parkering kan skje på kjellernivå evt. i to nivå. Adkomst Adkomst for varelevering og besøkende til Jarveien må ikke finne sted i større grad enn hva som gjelder i dag. Hoverinnkjøring må skje fra Bærumsveien. Tekniske anlegg Alle tekniske anlegg må være av god kvalitet og plasseres i god avstand fra eksisterende bebyggelse slik at det ikke oppstår sjenerende lukt og støy. Dagens tekniske anlegg på Jarhuset sjenerer til tider eksisterende bebyggelse. Utomhusplan Det etterspørres krav og kvalitet på grøntareal og beplantning. Lokket må ikke fremstå som en betongørken hvor opphold og lek ikke vil bli en realitet. Estetikk Jarhuset fremstår i dag som et signalbygg i området. Foreslått utbygging har ikke hensyntatt Jarhusets betydning. Huset må fristilles i større grad og skjermes på egen eiendom. Nybygg må ikke overstige 2 etasjer tilsvarende Jarhuset og øvrige villabebyggelse i området. Ingrid og Lars Bratsberg - Gir tilslutning til synspunkter fra Anne og Halvor Holta og anfører i tillegg; Tekniske installasjoner: Dagens tekniske installasjoner fører til sjenerende støy. Ved nybygging ønskes det tilgang på den tekniske planen som viser plassering av vifter, kjøleanlegg og lignende samt støynivå og hvor lyden går. 26

27 Innkjøring: Innkjøring til butikken fra Jarveien vil generere mye sjenerende trafikk fra handlende og varelevering. Det anmodes om at innkjøring til butikk legges fra Bærumsveien. Det er lagt opp til to innkjøringer til dette prosjektet. Beplantning: Tidligere 3-D illustrasjoner viser beplantning rundt Jarveien 2 A i en grad som ikke finnes. Det ønskes informasjon og illustrasjoner som viser beplantning i forbindelse med prosjektet. Forslagsstillers kommentarer til innkomne bemerkninger: Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannens bemerkning tas til etterretning og følges opp i planen. Kollektivtransportproduksjon AS Kollektivtransportproduksjon sine bemerkninger tas til etterretning og følges opp i planen. Bemerkninger fra Anne og Halvor Holta tas til orientering. Bebyggelsen mot Jarveien har maks høyde kote 91,0 m, 8,4 meter høyere enn selve Jarveien.( Jarveien 2 b har maks mønehøyde på kote 96,7 m, 12,7 meter høyere enn Jarveien.) Maksimal høyde på Jarhuset er kote 88,5 m, og er innenfor gjeldende regulering. Forslagsstiller mener ny bebyggelse mot Jarveien er ytterligere dempet ned og harmonisert med omkringliggende villabebyggelse mht til høyder og forhold til veien, enn ved en begrensete høringen før 2. gangs behandling da bemerkningene ble sendt inn. Maks høyde på omkringliggende villabe-byggelse varierer fra kote 91,6 m til kote 96,7 m. Maks høyde på bebyggelsen varierer fra 12,7 meter til 7 meter over Jarveien. Snitt gjennom Jarveien sett mot nordvest Forslagstiller mener ny bebyggelse ikke sperrer innsyn til Jarhuset fra sørvest, jf. illustrasjonene nedenfor som viser henholdsvis eksisterende og ny situasjon. 27

28 Eksisterende situasjon i Jarveien sett mot nordvest Ny situasjon i Jarveien sett mot nordvest I forhold til planforslaget som ble behandlet til 1. gangs behandling, er bebyggelsen nå bevisst trukket inn og går ikke over sporområdet. Dette er gjort for å dempe bebyggelsen slik den fremstår fra Jarmyra. Varelevering til forretningen vil skje foran butikk på kote 76,0. Det vil bli innkjøring for privatbiler til butikkparkering både fra Bærumsveien og fra Jarveien, med intern forbindelse mellom de to innkjøringene. Økt trafikkbelastning i forhold til utbyggingen vil hovedsakelig være på Bærumsveien. 28

29 Tekniske rom og installasjoner knyttet til forretningen er lagt til to plan under forretningen og vil ikke være til sjenanse for nabobebyggelse i Jarveien. Det er utarbeidet utomhusplan som viser grøntareal og beplantning. Det vil bli arealer egnet til lek og opphold på lokk over forretningen knyttet til boligene. Foran forretningen etableres torgareal. Lenger øst etableres felles park/oppholdsareal. Ingrid og Lars Bratsberg Forslagstiller tar bemerkningene til orientering. Tekniske installasjoner er plassert i kjeller. Avkjøring til prosjektet vil være fra Jarveien og fra Bærumsveien med intern forbindelse mellom de to avkjørslene. Det forventes at det meste av trafikken vil komme fra Bærumsveien. Oppdaterte illustrasjoner som viser beplantning følger prosjektet. 29

30 VEDLEGG SOM SKAL FØLGE SAKEN: Vedlegg: FORSLAG TIL REGULERINGSKART Juridisk bindende plankart i farger, normalt i målestokk 1:1000. FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER Se mal med eksempler på reguleringsbestemmelser. ILLUSTRASJONSPLAN Plan som illustrerer hvorledes planområdet er tenkt opparbeidet og bygget ut (maksimal tillatt utnyttelse) ILLUSTRASJONER Terrengsnitt med bygninger Oppriss/fasadetegninger/snitt 3D-illustrasjoner/perspektiver (bør normalt ha standpunkt øyehøyde over bakkeplan.) Illustrasjonene bør ikke være større enn A3-format. MODELL Bærum kommune kan kreve modell i mål 1:500 eller 1:1000. Modellen må også ta med nabobebyggelse og terreng, altså redegjøre for hvilken sammenheng forslaget skal settes inn i. FORHÅNDSUTTALELSER Eventuelle mottatte uttalelser i forbindelse med annonsering av oppstart av planarbeid. Kopi av avisannonser og varslingsbrev om oppstart av planarbeid vedlegges med dato og avisenes navn påført. EVT. ANDRE VEDLEGG Aktuelle vedlegg kan være trafikkutredninger, støyvurderinger, estetiske vurderinger, registrerte kulturminner, arkeologiske registreringer, forslagsstillers egen beskrivelse av forslaget osv. 30