Bjørnstadmyra næringspark

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Bjørnstadmyra næringspark"

Transkript

1 Planbeskrivelse til detaljreguleringsplan for Bjørnstadmyra næringspark Foto: Blom Norway AS Datert: Revidert: Planforslaget er utarbeidet av COWI AS Side 1 av 66

2 Innholdsfortegnelse SIDE 1 SAMMENDRAG 2 BAKGRUNN FOR REGULERINGSSAKEN 2.1 Hensikten med planen Tiltakshaver og forslagstiller Beliggenhet, sakbehandling og krav Utbyggingsavtaler Krav om konsekvensutredning PLANPROSESSEN 3.1 Planprogram Forhåndsvarsling Innkomne innspill Medvirkning fra grupper vedr. tilrettelegging, barn og unge PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 4.1 Fylkes- og regionplaner Fylkesplan for Østfold fylkeskommune mot 2050 ( ) Reg. plan for næringsutv., forskning & innovasjon Kommuneplaner Kommuneplanens arealdel Kommunedelplan for klima og energi Reguleringsplaner -gjeldene reg. planer i- og ved planområdet Temaplaner/andre planer av betydning for planarbeidet Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad Statlige planretningslinjer, rammer og føringer Kommunale vedtekter, veiledere og retningslinjer BESKRIVELSE & ANALYSE AV PLANOMRÅDET -EKS. FORHOLD 5.1 Stedets karakter Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Eiendomsforhold -forslag til næringsområde Eiendomsforhold -forslag til nytt kryss mot fylkesvei Landskap og fjernvirkning Kulturminner og kulturmiljø Naturverdier Landbruk Teknisk infrastruktur Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastruktur Sosial kontroll Universell tilgjengelighet Grunnforhold Grunnforurensing Side 2 av 66

3 5.14 Støyforhold Luftforurensing BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 6.1 Alternative vurderinger -byggegrense Alternative vurderinger -tilleggsformål Planlagt arealbruk Bebyggelse plassering Byggegrense Estetikk og utforming Bebyggelsens høyde Grad av utnytting (veileder) Forskrift Antall arbeidsplasser, antall m² næringsarealer Parkering Tilknytning til infrastruktur Veinett Trafo -energinett Fjernvarme Infiltrasjonsbasseng VA-nett Trafikkløsning Kjøreatkomst Kryss og veianlegg Kollektiv transport Bruk av sykkel Grønnstruktur Krav til samtidig opparbeidelse Varelevering Tilgjengelighet Felles atkomstveger og rettighetsforhold Planlagte offentlige anlegg Miljøoppfølging løsmasser Skilting på gategrunn og fasader Universell utforming Uteoppholdsareal Kulturminner Plan for avfallshenting / renovasjon Rigg, anleggs- og deponiområde ROS og avbøtende tiltak/ løsninger Rekkefølgebestemmelser KONSEKVENSUTREDNING 7.1 Bakgrunn Utredningsalternativ Alternativ Alternativ 1a Alternativ 1b Utredningsalternativ Side 3 av 66

4 7.2.5 Utredningsalternativ Metodikk for konsekvensvurdering Trafikk Bakgrunn og situasjon Beregning av turproduksjon Utredningsalternativer Landskap Status Støy Status Utredningsalternativer Sammenstilling av konsekvensvurderingen Forslag til avbøtende tiltak Summering av konsekvensvurderingen VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 8.1 Overordnede planer Landskap og stedets karakter Kulturminner og kulturmiljø, evt. verneverdi Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Om kunnskapsgrunnlaget Føre-var prinsippet Samlet belastning på naturmangfoldet Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk, barns interesser Trafikkforhold Støy Universell tilgjengelighet Energibehov energiforbruk Risiko- Og Sårbarhet (ROS) Jordressurser/landbruk Teknisk infrastruktur Behov for grunnerverv Økonomiske konsekvenser for kommunen Konsekvenser for næringsinteresser Interessemotsetninger Avveining av virkninger RAPPORTER OG ANDRE DOKUMENTER Side 4 av 66

5 1 Sammendrag COWI AS fremmer forslag til detaljreguleringsplan med konsekvensutredning for ved Svein Erik Nilsen. Området er i kommuneplanens arealdel utlagt til framtidig nærings- område (N2). Dagens bruk er landbruk. Planområdet er på 50 dekar, og er naturlig avgrenset mellom Gudbrands vei i øst, boligfeltet på Bjørnstad i syd, Bjørnstad næringspark i vest og fv. 118/E6 mot nord. Området er sentralt beliggende kun 5 km til Sarpsborg sentrum mot øst og 2 km til Sykehuset Østfold og Kalnes i nord-vest. Planområdet får avkjørsel til Bjørnstadmyra og videre til fylkesvei 118. Reguleringsformålet er lett industri og lager som avsatt til i kommuneplanen. For å få en god arealutnyttelse så er eksisterende gang- og sykkevei i nord-øst foreslått flyttet nærmere fv. 118 og gitt en tilpasset kurvatur mot Gudbrandsvei. Krysset Gudsbrands vei til Bjørnstadveien har tidligere ikke fått en tilpasset løsning, og er tatt inn i planen og utformet slik kommunen ønsker å ha det. Byggegrense til midt fylkesvei er foreslått til 30 meter, og kommet til gjennom en god prosess med kommunen selv om Statens vegvesen ønsker en byggegrense på 50 meter. Planområdet har et totalt utbyggingspotensial på ca m², men av terrenghensyn, økt byggegrense og grøntareal så er selve utbyggingsarealet redusert til ca m². Planforslaget er i utgangspunket fremmet med to alternativer. Alternativ 1 der hele område N2 på m² reguleres i henhold til kommuneplanen til lett industri/lager. Og alternativ 2 med m² til lett industri/lager og m² til tjenesteyting/kontor. Begge alternativer er konsekvensvurdert for trafikk, og etter planprogrammet vurdert for temaene landskap og støy. Tiltakshaver ønsker alternativ 2, men har valgt å ikke gå videre med alternativ 2 da det ikke er i samsvar med kommuneplanen. Det er derfor bare alternativ 1 til lager og lett industri som fremmes for reguleringsbehandling. Reguleringsplanen er i samsvar med føringer for planarbeidet regulert med et grøntbelte i sør og vest mot boligene. Det er også foreslått et belte med grønnstruktur i nord mot fv. 118 til forbi Bjørnstadmyra som for Bjørnstad næringspark samt at skogkledt høydedrag er beholdt. Boligbebyggelsen i syd, vil ikke ha ulemper med skygge fra næringsbebyggelsen. Næringsbebyggelsen vil ligge lavere enn øvrig bebyggelse og gesimshøyden vil være lavere mot fv Gjenværende grøntområde og grønnstruktur mot fv. 118 og E6, vil bidra til at ny næringsbebyggelse vil skjermes bedre i forhold til omgivende bebyggelse og landskap samtidig som trafikkstøyen mot boligbebyggelsen blir vesentlig redusert. Østfold Energi har varslet at når Bjørnstadmyra næringspark etableres, vil de igangsette en videre utbygging slik at området kobles på fjernvarmenettet. Det er mottatt flere merknader i forbindelse med oppstart av planarbeid og utlegging av planprogram. Uttalelsene er i hovedsak fra offentlige myndigheter, og det foreligger ikke store protester mot foreslått arealbruk. Merknadene er behandlet og inngår i plandokumentasjonen. Side 5 av 66

6 2 Bakgrunn for reguleringssaken 2.1 Hensikten med planen Formålet med detaljreguleringsplanen er å tilrettelegge for industri- og lager med tilhørende kontorvirksomhet (formål 1826 for: industri- og lagervirksomhet). Det var i tillegg ønske om å tilrettelegge for formålene tjenesteyting (konsulentvirksomhet og behandlingstjenester) og kontor. En utvidelse for flere planformål er blitt utredet og konsekvensvurdert, men er ikke fremmet som et alternativ. Forslagene om formål i planen er dermed begrenset til lett industri og lager som utlagt i kommuneplanen. 2.2 Tiltakshaver og forslagstiller Forslag til detaljreguleringsplan med konsekvensutredning fremmes av COWI AS for Bjørnstadmyra næringspark. Forslagsstiller Bjørnstadmyra næringspark ved Svein Erik Nilsen. Plankonsulent COWI AS v/tore Ruud, Tordenskjoldsgate 9, Kristiansand 2.3 Beliggenhet, saksbehandling og krav Bjørnstadmyra er sentralt beliggende 4 km fra Sarpsborg sentrum og 2 km fra Sykehuset Østfold på Kalnes. Se figur 1. Figur 1 viser beliggenhet for Bjørnstadmyra mellom Sarpsborg by og Sykehuset Østfold. Side 6 av 66

7 Annonsert planområde for Bjørnstadmyra næringspark er på ca. 60 dekar og ligger naturlig avgrenset mot Gudbrandsvei i øst, boligfeltet på Bjørnstad i syd, Bjørnstadmyrveien / Bjørnstad næringspark i vest og fv. 118 / E6 i nord. Se figur 2 og 3. Figur 2 viser annonsert planavgrensning (62 dekar) for Bjørnstadmyra næringspark. Eiendommer med areal som blir direkte berørt av planen, er angitt med gårds- og bruksnummer. Figur 3 viser området for Bjørnstadmyra i midten omgitt av næringsareal, boligbebyggelse og vegnett. Gang- og sykkelvei følger Fv. 118 (Kalnesveien) og går igjennom jordbruksområdet på Bjørnstadmyra. Kilde: Norge i bilder. Side 7 av 66

8 Arealene for Bjørnstadmyra næringspark ble arealbruksendret fra landbruksformål til næringsformål i kommuneplanen for Sarpsborg Jamfør figur 4 og 5. Figur 4 viser område N-2 sammen med andre avsatte områder i kommuneplanen for Figur 5 viser areal N2 inkl. N8 til næringsformål slik det ligger i kommuneplanen. Den ble det avholdt et oppstartsmøte med kommunen, der formål og videre arbeid for planarbeidet ble gjennomgått. I referat fra oppstartsmøtet står det at kommunen anbefaler at planarbeider kan igangsettes, men med merknad om at: reguleringsplanarbeidet forholder seg til overordnet plan. Og at planavgrensningen omfatter hele N2. Område N2 er beskrevet i kommuneplanen og vist i figur 4-5. Det er for planarbeidet også sagt at bebyggelse og virksomhet i planområdet skal hensynta boligbebyggelsen i nærområdet. Side 8 av 66

9 2.4 Utbyggingsavtaler Planarbeidet er annonsert med oppstart av utbyggingsavtale, og etter møte mellom Sarpsborg kommune og COWI ( ) for å avklare behov- og innhold av en utbyggingsavtale med kommunen så vil Sarpsborg kommune ved V/A avdelingen overta anlegg. Men de ønsker at det skal utarbeides en intensjonsavtale, og ikke en utbyggingsavtale. Avtalen skal skrives av Sarpsborg kommune når alle planer er gjennomgått og godkjent av virksomhet vann og avløp. Ref. vedlegg A Krav om konsekvensutredning Under behandlingen av kommuneplanen arealdel for så ble N2 avsatt til bruk for lett industri og lager, men bare delområde N8 ble konsekvensvurdert. Se figur 6. Det ble siden krevd at resten av N2 også måtte konsekvensvureres. Og siden N2 kunne få et bruksareal på over m² samt at forslagsstiller ønsket formålene (tjenesteyting og kontor) inn i planen, krevde det en nærmere utredning sammen med temaene: landskap, støy og trafikk. Jamfør fastsatt planprogram. Figur 6 Bare N8 innenfor N2 ble konsekvensvurdert til næringsformål ifm kommuneplanen ( ). 3 Planprosessen 3.1 Planprogram Planprogram for planarbeidet ble fastsatt i Sarpsborg kommune. Side 9 av 66

10 3.2 Forhåndsvarsling Oppstart av planarbeider ble annonsert den med svarfrist for innspill den Eiere av eiendom som er varslet i forbindelse med planprogrammet, er vist med blå grenser i figur 7. I tillegg har offentlige- og private aktører med interesse blitt varslet i henhold til kommunens liste i plansaker. Figur 7 Eiere av eiendom med blå strek er varslet med brev om oppstart av planarbeid 3.3 Innkomne innspill Aktører og privatpersoner som har gitt innspill til planarbeidet, er vist i tabell 1. Tabell 1 viser en oversikt for mottatte innspill til planarbeid ved oppstart og planprogram. Avsender Oppstart av Planprogram planarbeider Fylkesmannen i Østfold Østfold fylkeskommune Østfold fylkeskommune -fylkeskonservator Norges vassdrags- og energidirektorat Statens vegvesen Politiet Hafslund Nett Thor Christensen og Marianne Bjørnstad Beboere i Bjørneveien 4 på Bjørnstad. Pål Sandnes Beboer i Gudbrands vei 37 på Bjørnstad. Per Ove Lindemark Beboer i Bjørneveien 9 på Bjørnstad Det vises for øvrig til sammendrag av hvert innspill i vedlegg B3 og B4. Side 10 av 66

11 3.4 Medvirkning fra grupper vedr. tilrettelegging, barn og unge Da område N2 er utlagt til lett industri og lager, har det ikke vært naturlig å rette spesielt fokus på barn og unge. Deres interesser er av den grunn heller ikke blitt spesielt hørt. Når det så gjelder medvirkning med publikum for øvrig så er det ikke arrangert spesielle møter med parter. Kun mottatt innspill i forbindelse med oppstart av planarbeid og annonsering av planprogram. Administrasjonen i Sarpsborg kommune er imidlertid blitt involvert både i forhold til mulig utbyggingsavtale, VA, nytt kryss Gudbrands vei Fv. 118 samt i forhold til avklaring av byggegrense mot fv Planstatus og rammebetingelser 4.1 Fylkes- og regionplaner Fylkesplan for Østfold fylkeskommune mot 2050 ( ) Fylkesplanen mot 2050 er en overordnet plan med hovedmålsetting å samordne statens og kommunenes virksomhet i fylket samt gi retning- og styrke ønsket utvikling for: næring, utdanning / kultur, infrastruktur/samferdsel, klima og arealbruk. Mange av temaene griper gjensidig inn i hverandre, men for temaet arealbruk og næring handler fylkesplanen spesielt om:. Å beskrive samfunnsutviklingen de siste årene. Legge grunnlag for offentlige organers virksomhet og planlegging. Tilrettelegge for å oppnå mål bl.a. for: miljø, arealbruk, helse sysselsetting samt styrke- og utvikle næringlivet for økte verdiskaping. Styrke etablering av nye bedrifter, og bedrifter med høy kompetanse og potensiale til å skape mange arbeidsplasser, skal prioriteres. Legge til rette for økt mobilitet i arbeidsmarkedet. Utvikle sterke regionbyer for å sikre en god økonomisk utvikling Reg. plan for næringsutv., forskning & innovasjon Fylkeskommunens regionale plan for næringsutvikling, forskning og innovasjon sier: "Østfold skal være attraktivt for mennesker og kapital og tilby et velfungerende arbeidsmarked med et bærekraftig næringsliv preget av innovasjon, kompetanse og samhandling." Side 11 av 66

12 4.1 Kommuneplaner Kommuneplanens arealdel Planbeskrivelsen til kommuneplanen for sier at Bjørnstad skal ha kompetansekrevende virksomheter og noe lett industri med tilhørende lager mot nord / E6. Videre følger det bestemmelser om og at det innenfor N2 ikke er tillatt med underformålene: 1310 (kontor), 1320 (hotell og overnatting), 1330 (bevertning) eller 1390 (konferansesenter), og at det i områder for næringsbebyggelse skal legges til rette for minimum utnyttelse tilsvarende 75 %-BYA Kommunedelplan for klima og energi Kommunedelplanen for klima og energi redegjør for: energisituasjonen, utfordringer og trender samt mål/strategier for tiltak for å ivarta en mer bærekraftig samfunnsutvikling. Viktige målsetninger er å bedre klimaregnskapet bl.a. gjennom å til rettelegge for mer effektiv areal- og energibruk og redusert «fotavtrykk» for CO₂. 4.2 Reguleringsplaner -gjeldene reg. planer i- og ved planområdet Området for Bjørnstadmyra næringspark omfattes dels av reguleringsplan for fv. 118/E6 og reguleringsplan for Bjørnstad næringspark. Aktuelle reguleringsplaner som grenser til- eller berøres av ny regulering, er oppsummert i tabell 2 og navnsatt i figur 8. Tabell 2 viser en oversikt over reguleringsplanene med arealformål som grenser mot Bjørnstadmyra. Navn Plan ID Navn og plan A Ny E6 Alvim-Råde ( ) B Detaljregulering Bjørnstad næringspark ( ) C Reguleringsplan del av Norde Bjørnstad ( ) D Områderegulering Bjørnstadveien 50 ( ) E Bjørnstad boligområde ( ) G Uregulert boligområde på Bjørnstad Figur 8 gir en oversikt over regulerte- og uregulerte areal i- og omkring Bjørnstadmyra. Ref. tabell 2. Side 12 av 66

13 4.3 Temaplaner/andre planer av betydning for planarbeidet Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad Plan for hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad (2017), er utarbeidet sammen med Fredrikstad kommune, Østfold fylkeskommune og Statens vegvesen. Se figur 9. For å utvikle et sykkelveinett som binder sentrum og bydeler sammen samt avklare behov og ansvarsfordeling for prioritering av tiltak. Figur 9 Viser hovedsykkelveinett og eiere. Fylkeskommunen eier sykkelvei 27 forbi Bjørnstadmyra. Det er Viken fylkeskommune som har ansvaret for hovedsykkelrute 27 fra Sandtangen (like vest for Bjørnstad) til Gudbrands vei øst i planområdet. Planen legger her til grunn at dagens standard er tilstrekkelig uten tiltaksbehov samtidig som det er definert et fremtidig eget anlegg for sykkel på nordsiden av E6. Ref. figur 10. Figur 10 Viser framtidig planlagt hovedsykkelveinett forbi Bjørnstad på nordsiden av E6. Side 13 av 66

14 4.4 Statlige planretningslinjer, rammer og føringer Under nevnes kort de viktigste aktuelle nasjonale-, lokale- og regionale føringer som skal ligge til grunn for planleggingen og hensyntas i planarbeidet. Aktuelle rikspolitiske- og statlige retningslinjer og bestemmelser: Statlige retningslinjer for samordnet bolig-, areal og transportplanlegging (2014). Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995). Statlige planretningslinjer for klima- og energiplanlegging i kommunene (2009). Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2016) Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520) 4.5 Kommunale vedtekter, veiledere og retningslinjer Av aktuelle kommunale vedtekter og veiledere som skal hensees i planarbeidet nevnes: Renovasjonsforskriften og retningslinjer for denne. Veinorm for Sarpsborg kommune med retningslinjer, normaler og minstekrav til utforming av veier (2019). Side 14 av 66

15 5 Beskrivelse & analyse av planområdet -eks. forhold 5.1 Stedets karakter Planområdet er avgrenset mot bebygde arealer og veianlegg. Her under; Bjørnstad boligområde; Bjørnstad næringspark og veiarealer med hovedferdselsårene fv. 118 og E6 som de viktigste. Området på nordsiden av veianleggene, er åpne jordbruksarealer. Dagens område og status er vist i figur 11 til 15. Figur 11 Viser dagens landskap mens fylkeskonservators undersøkelser pågikk i Foto: Finn.no. Figur 12 Viser dagens landskapsbilde ifra syd mot nord. Bjørnstadmyrveien t.v. Foto: COWI. Side 15 av 66

16 Figur 13 Viser dagens landskapsbilde mot nord-øst. Foto: COWI. Figur 14 Dagens landskapsbilde med gang- og sykkelvei mot nordvest. Fv. 118 mot nord. Foto: COWI. Figur 15 Viser dagens landskapsbilde mot sydvest. Foto: COWI. Side 16 av 66

17 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Arealet som skal reguleres til næring er i hovedsak jordbruksareal (kornproduksjon) og noe skogsmark med blandingsskog. Arealfordelingen er vist i tabell 4. Tabell 3 viser arealbruken innenfor planområdet i dag. Arealtype dagens arealbruk Areal (daa) Jordbruk -fulldyrka areal, A-jord 33,5 Skogareal 10,4 Veiareal 2,0 Annen grunn 4,0 Areal i alt 49,9 5.3 Eiendomsforhold -forslag til næringsområde Arealene som omfattes av Bjørnstadmyra næringspark eies av tre private grunneiere: 2047/14, 20148/1, 2048/6 og fylkeskommunen gnr. 505/6. Og for å få en tjenlig- og helhetlig plan for området så vil formål og infrastruktur på fylkeskommunens eiendom bli berørt. Grunnerverv er derfor påregnelig. Eiendommene som er direkte berørt av forslag til næringsområde, er vist i figur 16. Figur 16 Viser de grunneiere som er direkte berørt av planarbeidet.. Side 17 av 66

18 5.4 Eiendomsforhold -forslag til nytt kryss mot fylkesvei Da situasjon for krysset Gudbrandsvei til Bjørnstadveien, ikke har vært koordinert i kommunens planverk, ønsker kommunen å tegne inn krysset i planen for Bjørnstadmyra. Figur 17 viser dagens plansituasjon for kryss og virkelig dagens situasjon på flyfoto. Figur 17 Viser dagens uryddige plansituasjon samt ortofoto for krysset Gudbrands vei - Bjørnstadveien. 5.5 Landskap og fjernvirkning Arealet på Bjørnstadmyra på ca. 400 x 200 meter med bølget jord- og skoglandskap, oppleves kjørende på fv. 118 fra vest mot øst som åpent mens det lukker seg noe mer motsatt vei. Fra E6 vil området oppleves mindre nært grunnet langsgående støyvold mellom fv. 118 og E6. Da Bjørnstadmyra ligger noe lavere enn omgivelsene i syd og øst, framtrer dagens arealer med dyrka jord aronderingsmessig som et litt avsondret areal ifra omgivende terreng. Dette forstås av visualiseringen i 3D-modellen. Arealet er også vist med høyder og uttatte profiler/snitt på figurene 19-22, og viser hvordan landskapet framtrer i dag. Høydemessig så faller terrenget fra boligfeltet (k+68m) og ned mot hovedveinettet (k+53-54m). Det faller også på tvers ifra øst fra nedre del av boligområdet (k+69m) mot vest og nåværende næringsareal (k+62m). Jamfør figur Dagens terreng sett nordfra ligger på en flate langs fv. 118, og stiger svakt mot syd- til skogsbryn og boligområdet i syd. Side 18 av 66

19 Figur 18 Viser dagens landskapsbilde sett fra vest med svakt stigende terreng opp fra E6 mot boligbebyggelsen. Foto: Cowi. Figur 19 Terrengmodell med høydeprofil syd-nord viser at området for Bjørnstadmyra næringspark, ligger lavere enn tilstøtende boligområde. Side 19 av 66

20 Figur 20 Terrengprofil (dagens terreng) vest-øst gjennom areal for Bjørnstadmyra næringspark. Figur 21 Terrengprofil (dagens terreng) syd-nord gjennom østlig del av Bjørnstadmyra næringspark. Side 20 av 66

21 5.6 Kulturminner og kulturmiljø Planområdet er undersøkt av kulturminnemyndighetene i Viken fylkeskommune. Jamfør rapport om arkeologisk registrering (sak 2016/8540) for Bjørnstadmyra. Det ble gjort funn av tre kokegropslokaliteter fra førromersk jernalder og eldre romertid. Her under et fossilt dyrkingslag fra yngre jernalder. Et av dem er ei kjent gravrøys som nå er målt inn. Se figur 22. Figur 22 Viser sjakting og funn/stadfesting av kulturminner i området. Ref. rapport. Hvit ring med 9700 i skogsarealet, markerer funnet av gravrøys. Foto: Jan Berge, Østfold fylkeskommune. Funnene vil måtte graves ut og frigis før hele området kan utnyttes til avsatt formål. 5.7 Naturverdier De biologiske verdiene i området er bestemt av de geologiske forhold, bonitet og klima. Og skal det tillates tiltak, må dette vurderes spesielt etter prinsippene 8-12 i Naturmangfoldsloven. I dette tilfellet er det utført en konsekvensvurdering for N8 i forbindelse med kommuneplanen, men ikke for resten av N2. Resten av N2 med unntak for det mindre skogholtet så er naturforholdene like med N8. Planområdet er ellers åpent og avgrenses av veier og bebygde områder. Side 21 av 66

22 Miljødata for området iflg. viser at Bjørnstadmyra ikke har noe verneområde eller spesielle naturtyper. Med hensyn til spesielle arter så er det for arter av særlig stor forvalningsinteresse gjort en observasjon av Musvåk (2014). Men det er ikke gjort observasjoner/funn av sjeldne arter. Området har heller ikke særegen biologisk betydning som habitat for enkeltarter. Det forekommer ellers observasjoner av vilt langs E6 spesielt vest i planområdet, og funn av flere svartlistearter. Blant annet: hønsehirse, lupin og canada gullris. Se figur 23. Figur 23 Viser dagens landskap med innslag av svartelistearter (lupin og canadagullris). Foto: COWI. Planområdet er i dag hovedsakelig jordbruksareal, og planområdet har ikke utover mulighet for ferdsel i skogområdet spesiell betydning for friluftliv. 5.8 Landbruk Bjørnstadmyra ligger i et område med gunstige klimatiske forhold med godt arrondert fulldyrka A-jord i bruk til kornproduksjon. Arealfordelingen på gnr. 2047/14, 2048/1 og 2048/6 er som vist i figur 24 -ref. tabell 4. Kilde: Side 22 av 66

23 Figur 24 Viser arealfordelingen fordelt på fulldyrka jord (orange), produktiv skog (grønt) og annet areal (grått) for eiendommene gnr. 2047/14, 2048/1 og 2048/6. Kilde: I tillegg kommer arealene tilhørende fylkeskommunen (mellom sykkelvei og fv. 118) på gnr. 505/6. Disse har noen begrensning grunnet ledninger i grunnen, men kan drives som overflatedyrka jord, men i plan omdisponert til veiformål. Tabell 4 gir en status på arealfordelingen for de berørte landbrukseiendommene. Tabell 4 viser areafordelig for gnr. gnr. 2047/14, 2048/1 og 2048/6. Kilde: En stor del av jorda i planområdet er i dag vannsjuk og i dårlig stand, og det vil kreve betydelige investeringer for å få jorda tilbake i god hevd. Innslaget av hønsehirse er også stort, og hønsehirse er en krevende art å få bukt med ved tradisjonell åkerdrift. 5.9 Teknisk infrastruktur Tilliggende områder til Bjørnstadmyra er utbygd med teknisk infrastruktur, men anleggene for vann og avløp i Bjørnstad næringspark, er privat. For spillvann så fins en privat pumpestasjon ved Bjørnstadmyra, og eventuell bruk av pumpestasjonen må avtales med eier. (Det er inngått avtale om påkobling for N8-delen av N2-området). Ledninger for vann og spillvann i området ved Bjørnstadmyra er ikke overtatt av kommunen og det må derfor innhentes tillatelse fra privat eier for tilknytning til disse. (Det er inngått avtale for påkobling for N8 delen av N2-området). Vann- og spillvannsledning i gang/sykkelvei forbi området, er kommunale overføringsledninger, men det er gitt signal om at det kan være mulig å koble seg på disse i en egen avtale med kommunen. Det er krav om at overvann må håndteres på egen eiendom. Side 23 av 66

24 Netteier Hafslund Energi / Elvia har vist til at det kan bli behov for en egen nettstasjon / trafo og at denne må plasseres utenfor byggegrense mot vei og minst 3 meter fra vegskulder. Bjørnstadmyra ligger i konsesjonsområde med tilknytningsplikt for fjernvarme vedtatt av Sarpsborg kommune. Tilknytningsplikten gjelder for nye bygg over 200 m 2. Det samme gjelder ved hovedombygging av eksisterende bygg. Fjernvarme er ikke bygget ut, men Østfold energi har varslet at dette er aktuelt når Bjørnstadmyra bygges ut. Renovasjon skal skje med bruk av egen renovasjonsløsning på egen eiendom eller som fellesløsning for flere eiendommer i en åpen- eller nedgravd løsning Trafikkforhold Valg av adkomst og trafikk Planområdet grenser til Gudbrands vei / Bjørnstadveien i øst og i vest til Bjørnstadmyra. Vestlig adkomstalternativ via Bjørnstadveien har mye næringstrafikk mens østlig alternativ via Gudbrands vei har mest personbiltrafikk. Begge adkomstalternativer har direkte forbindelse til fylkesvei 118, men avkjørsel via Bjørnstadmyra vil være en foretrukket løsning da det her er bygd nytt kryss til fv. 118 som har kapasitet til å ta imot trafikken også fra Bjørnstadmyra næringspark. Fv. 118 utenfor planområdet har ÅDT på 2382 (2018), stigende til ÅDT 4460 (2018) i krysset ved Grålum. E6 har ÅDT på (2018). Andel lange kjøretøy på de nevnte veier er hendholdsvis 15 % og 13 %. Kilde: Trafikk mot Grålum og Grålumkrysset er i dag sterkt trafikkert spesielt morgen og ettermiddag mens trafikksituasjonen mot Kalnes er akseptabel. De aktuelle trafikkforholdene er ellers redegjort nærmere for i vedlagte trafikkanalyse. Kollektivtransport Bjørnstadmyra ligger 3-4 km i luftlinje fra Sarpsborg sentrum, og fra Bjørnstadjordet bussholdeplass langs fylkesvei 118, går det flere busslinjer (4, 12, 13, NX3 og 633) mellom sykehuset på Kalnes og bussterminalen i Sarpsborg. Transporttida fra Bjørnstadjordet til Kalnes er 5 minutter mens det tar 10 minutter til bussterminalen i sentrum. Videre er det på dagtid forbindelse med buss (1, 4, 12, 13, 633, NX3 og NX6) mellom Kalnes til Fredrikstad via Sarpborg eller Grålum med 5-8 avganger i timen. Gang- og sykkelvei Eksisterende gang- og sykkelvei forbi Bjørnstadmyra, har iflg. sykkelplanen for Sarpsborg og Fredrikstad (2017) tilfredsstillende kvalitet, og det er også definert en ny fremtidig sykkeltrase på nordsiden av E6. Ref. figur 10. Ulykker Ulykkestatistikk ifra Statens vegvesen viser at fylkesvei fv.118 ikke er spesielt ulykkesutsatt. Det er registrert en ulykke langs fv. 118 ved Bjørndal. I ulykken ble 2 personer lettere skadd ved påkjørsel bakfra. Ref. figur 25. Side 24 av 66

25 Figur 25 viser ulykkespunkt på fv. 118 ved Bjørndal. Kilde Barns interesser I forbindelse med kommunens barnetråkkundersøkelse i 2012 ble det registrert at skogholtet i N2 ble brukt til opphold og lek. Det øvrige arealer er jordbruksareal og dermed ikke tilgjengelige for bruk i vekstsesongen Sosial infrastruktur Det er ikke etablert barnehage, skole, bibliotek eller idrettsanlegg i umiddelbar nærhet til Bjørnstadmyra. Nærmeste skole er Grålum barneskole og Grålum ungdomsskole. Figur 26 viser at barnehager, skoler og idrettstilbud i hovedsak befinner seg nærmere Sarpsborg sentrum. Figur 26 Viser oversikt over skoler og barnehager i nærheten av Bjørnstadmyra. Kilde: Google.. Side 25 av 66

26 Kommuneplanen har vilkår om at det skal avsettes en grønnkorridor mot boligområdet, med mulighet for å etableres fremtidig sti gjennom skogsarealet slik at grønnstrukturen kan forlenges fra Bjørnstad og videre fram til Kalnesskogen Sosial kontroll Det er per i dag i området for Bjørnstadmyra ikke noen tiltak for sosial kontroll Universell tilgjengelighet Planområdet er ikke universelt tilrettelag. Topografi og landbruk gjør dette vanskelig Grunnforhold Bjørnstadmyra (50-60 moh) ligger under marin grense, og har under matjordlaget ifølge NGU sitt løsmassekart, løsmasser av sand og leir over fjell. Se figur 27. Figur 27 Rød sirkel markerer Bjørnstadmyra og typiske avsetninger. Kilde: NGU løsmassekart. Det er for området gjennomført en geoteknisk undersøkelse med hensyn på fundamentering, stabilitet og jordskjelvsikkerhet, men også med tanke på håndtering av grunn- og overvann. Utførte grunnundersøkelser tyder på at området i sør og vest, langs eksisterende bebyggelse, består av leirig sand og morenemasser. I enkelte borpunkter er det truffet leire som vurderes å være sensitiv. Nærmere dagens Fv. 118 er det påvist et topplag av leire/sand med mektighet på 1-4 m med et påfølgende lag av sensitiv leire som stedvis er Side 26 av 66

27 kvikk. Under leirlaget er det påvist friksjonsmasser med varierende mektighet. Anbefalt fundamenteringsløsning i det nedre platået er frittbærende dekke der bunnplaten henger på pelehodene slik at lasten overføres til berg. Figur 28 viser potensielt løsneområde med grønt i syd og mulig utløpsområde i rødt mot nord. Tiltak i grønn hensynssone skal deltaljprosjekteres slik at løsneskred til utløpsområde unngås. Kilde: COWI. Anbefalt fundamenteringsløsning i området langs eksisterende bebyggelse mot sør der terrenget er kupert, og der det ikke er truffet sensitive masser (løsneområde angitt på Figur 28), er direktefundamentering. Beregninger viser at stabilitetskravene for områdestabilitet iht. NVE veileder (kapittel 5.2) er tilfredsstilt både i udrenert og drenert tilstand. Men det er innenfor grønt løsneområde i Figur 28 stilt krav om geoteknisk detaljprosjektering før tiltak i og langs skråning iverksettes for å unngå mulig løsneskred Grunnforurensing Miljødirektoratets database for grunnforurensing, har ingen registreringer for grunnforurensing i området. Men arealene, spesielt nært veianlegg, kan ha forurensing bl.a. av tungmetaller og PAH som følge av stor biltrafikk gjennom mange år. Skulle grunnmasser ha høyere forurensing enn normverdiene i forurensningsforskriften kapittel 2, vedlegg 1, må det utarbeides tiltaksplan Støyforhold Da fv. 118 og E6 ligger tett på planområdet, generes mye støy ifra veitrafikk til nærliggende bebyggelse slik støyvarslingskart for Bjørnstad klart viser. Se figur 29. For å redusere støy ifra trafikken så har Statens vegvesen anlagt en jordvoll langs E6. Det ligger ellers som en føring til planarbeidet at det i næringsområdet ikke skal etableres støyende virksomhet som kan være til ulempe for nærliggende bebyggelse. Side 27 av 66

28 Figur 29 Viser støyvarslingskart ved Bjørnstad med gul og rød sone iht. støyretningslinjen T Kilde: norgeskart.no Luftforurensing Sarpsborg kommune utfører i dag luftkvalitetsmåleringer kun i sentrumsområdet ved Alvim, der luftkvaliteten kan være dårlig. På Bjørnstad er det ikke noen spesiell måling, men luftsituasjonen kan imidlertid også her være dårlig. Luftsonekart tilhørende kommuneplanens arealdel viser at området berøres av luftforurensning fra E6. I arealdelen angis følgende: «Området er utsatt for støy og luftforurensing fra E6, viktig med avbøtende tiltak. Utvikling av området må hensynta boligområdet rundt det må blant annet sikres en grønn buffersone» Det gjelder spesielt om våren etter en stabil vinter og før nedbør har fått vasket bort svevstøvet fra asfalt- og dekkslitasje.det er ut over utslipp fra kjøretøy, ikke noen betydelige andre kilder til luftforurensing i området. Side 28 av 66

29 6 Beskrivelse av planforslaget Reguleringsplanen for Bjørnstadmyra næringspark vil ligge langs fylkesvei fv. 118, mellom områdereguleringsplan for Bjørnstadveien 50 og Bjørnstad næringspark. Formålene i Bjørnstad næringspark er kontor/industri mens formålene for Bjørnstadveien 50 er kontor/tjenesteyting mv. Reguleringsplanen for Bjørnadmyra næringspark, som er avsatt til lett industri og lager, vil da fylle ut arealene mellom de nevnte næringsområdene slik at næringsområdet blir sammenhengende. Mot sydforliggende boligområde så er det i planen avsatt et grøntområde som var et viktig premiss for regulering. Likeså er kravet til høy utnyttelse fulgt opp i plan og bestemmelser. Avkjørsel til fv. 118 er lagt via kryss ved Bjørnstadmyra og komme dermed ikke i konflikt med kjørevei og avkjørsel for boliger i Gudbrandsvei. Hensynet til overvann er løst internt på området og byggegrense til vei om lag som for tilliggende områdeplan for Bjørnstadmyra 50 og Bjørnstadmyra næringspark. 6.1 Alternative vurderinger -byggegrense Statens vegvesen varslet at byggegrense til E6 i utgangspuntet skulle være 100 meter, men har i brev av signalisert at en byggegrense på 75 meter kan være akseptabel. En byggegrense på 75 meter til E6 tilsvarer en byggegrense på 50 meter til fv Ref. figur 30. Figur 30 Viser byggegrense på henholdsvis 30 og 50 meter fra fylkesvei 118. Byggegrense på 50 meter fra fv. 118 tilsvarer en byggegrense til E6 på 75 meter. I og med at E6 ligger nord for fv. 118, og er avgrenset med en voll, har det vært ønskelig å forholde seg til en byggegrense begrenset til fylkesveien. Det har i så måte blitt vurdert byggegrenser på 15, 30 og 50 meter til fylkesvei. Likeså vurdert mulighetene for om parkering og utelagring kan skje på næringsareal utenfor byggegrense. Hensett til de nevnte forhold samt krav om høy utnyttelse av utlagt næringsareal, er byggegrense i planforslaget satt til 30 meter til fylkesvei. Side 29 av 66

30 6.1 Alternative vurderinger -tilleggsformål Område N2 er begrenset til formålene lettindustri og lager. Det var opprinnelig et ønske om å utvide bruken av næringsområdet til også å omfatte formålene tjenesteyting og kontor som redegjort for kapittel for KU. Det er nå ikke lengre aktuelt, og det fremmes da heller ikke noe forslag om dette i forslag til reguleringsplan. 6.2 Planlagt arealbruk Aktuelle reguleringsformål er beskrevet i tabell 6, og da de ulike delområder i tabellen kan gjenfinnes i plankart og bestemmelser, er arealformålene ikke beskrevet nærmere. Tabell 5 Viser benevning, arealer og størrelse for de ulike formål. Ref. kart og bestemmelser. Sosi-kode Benevning (felt) 1826 I/L1 (I/L) Arealformål Bebyggelse og anlegg Komb. formål: industri og lager (Industri/lager) Areal (daa) 28, o_be1 Energianlegg 0,036 Sum 28,5 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 2011 f_skv1 Kjøreveg 1, o_skv2-3 Kjøreveg 0, o_sf1-3 Fortau 0, o_sgs1 Hovedsykkelvei 1, o_svt1-7 og 10 Annen veggrunn Tekniske anlegg 1, f_svt8-9 Annen veggrunn Tekniske anlegg 0, o_svg1-2 Annen veggrunn - grøntformål 4,4 Sum 10,83 Grønnstruktur 3060 f_gv1-2 Vegetasjonsskjerm 10,55 Sum 10,9 Hensynssoner H140_1-3 Sikringssoner - Frisiktsoner 0,07 H310_1 Ras- og skredfare 20,01 H730_1 Båndlegging etter lov om kulturminner 1,21 Bestemmelsesområder #1 Arkeologisk utgravningsområde 4,4 #2 Arkeologisk utgravningsområde 2,2 #3 Fellesanlegg overvannshåndtering 1,84 #4 Fellesanlegg overvannshåndtering 1,5 #5 Bruk av næringsareal mellom byggegrense for vei og byggegrense for bygninger Alle Totalt, planområde 50,23 Side 30 av 66 4,9

31 6.3 Bebyggelse plassering Byggeområdet grenser til næringsområdet på Bjørnstad og ligger mellom areal avsatt til bolig og offentlig infrastruktur bestående av fv. 118 og E6. Mellom fv. 118 og E6 er det en støyvoll Byggegrense Byggegrense i plankartet er satt til 30 meter fra midt fylkesvei, men for oppføring av bygg blir den i realiteten bredere fordi adkomstveien til næringsområdet på 6,5 meters bredde må legges utenfor byggegrensen. I tillegg kommer det en byggegrense på 6 meter for bebyggelse mot fellesvei. Grense for oppføring av bygg blir da minst 42 meter fra midt fv Byggegrense mellom eiendommer vil bli regulert av plan- og bygningsloven. Det vil si en avstand som minst svarer til byggets halve høyde og ikke under 4 meter til grense. Byggegrenser for øvrig er vist i plankartet. Byggegrensen på 30 meter er i konflikt med Statens vegvesen sitt krav om 75 meter byggegrense til E6 eller 50 meter byggegrense til midt fv Byggegrensen vil ha mye å si for utnyttelsen av planområdet, og 50 meter byggegrense mot foreslått 30 meter, vil medføre et stort tap av næringsareal. Det vil da bli lite areal igjen til næring og et stort restareal mot vei som ikke kan bli brukt på en god måte til annet formål. Heller ikke landbruk. Kommune og regulanten har da hensett til forholdene for øvrig (Bjørnstad Næringspark i vest har cirka 30 meters byggegrense mens områdeplan for Bjørnstadveien 50 i øst har cirka 20 meter avstand til fylkesvei), kommet til at en byggegrense på 30 meter bør aksepteres Estetikk og utforming I kommuneplanen nord for planområdet ligger en hensynssone landskap hvor landbruk er dominerende. Ellers er tilliggende arealer dominert av store veianlegg og inntil 15 meter høy næringsbebyggelse på Bjørnstad. Det er derfor ikke noe særegent ved området i seg selv som setter spesielle krav til byggutforming og estetikk. I planens bestemmelser er det derfor bare satt grense for høyder i forhold til hva terreng og omgivelser kan tillate mens takformen skal være flat slik at eksponert overflate mot omgivelsene blir mindre. Da vesentlig del av bygningsmassen vil ligge inn mot høyere bakenforliggende terreng, skal bygningsmassen trappes ned mot fv. 118 i nord, for bedre å tilpasses omgivelsene. Det er ellers satt krav til materialbruk i fasade mot vei. Fasader bør også brytes opp slik at bebyggelsen mot fylkesvei ikke oppleves som sammenhengende. Høyere materialkvalitet i fasade av tegl eller stål med mulighet for store vindusfelt samt avskjerming av store sammenhengende lagerområder, vil samlet skape en helhetlig ramme for bebyggelsen slik at området får et enhetlig uttrykk. Det skal også godkjennes en utomhusplan som viser areal til bebyggelse, skilting, grøntanlegg, vei, parkering og snuarealer mv. Likeså vil bestående vegetasjon samt ny vegetasjon i områdene for grønnstruktur, bidra til å redusere innsyn til næringsarealet og dempe bebyggelsens uttrykk mot omgivelsene. Side 31 av 66

32 6.3.4 Bebyggelsens høyde Bebyggelse til lett industri og lager ønskes regulert med gesimshøyde fra 15 meter nærmest vei og opp til 17 meter minst 10 meter fra fasadeliv mot hovedvei. Alt fra topp støpt såle der nødvendige tekniske anlegg ikke kan være mer enn 5 meter over maks gesimshøyde. Det er satt krav til en høy første etasje for å økt fleksibilitet, men det er ikke satt spesielle krav til etasjehøyde for bebyggelsen ellers Grad av utnytting (veileder) Forskrift Kommuneplanens arealdel har krav til at næringseiendommer skal ha en utnyttelse på minimum 75 %-BYA. Det at Bjørnstadmyra er gjort om fra jordbruk til byggeområde, har også gjort at overordnede myndigheter har satt krav til høy utnyttelse. Kommunen har også uttrykt et ønske om bestemmelser som settes krav til at en høy utnyttelse blir realisert. Det er i planen lagt til grunn en utnyttelse på mellom 75 % og 80 % BYA som også omfatter parkering. En høy utnyttelse kan ellers bidra til at del av parkeringen kan bli lagt under tak Antall arbeidsplasser, antall m² næringsarealer For framsatt reguleringsforslag med formålene industri- og lagervirksomhet så er det innenfor næringsområdet i trafikkanalysen beregnet å bli om lag 232 ansatte. Det er da lagt til grunn 1 arbeidsplass/100 m² BYA. 6.4 Parkering Føringene for planarbeidet er at overflateparkering bør unngås, men da Bjørnstadmyra ligger utenfor sentrumsbebyggelse med formål industri- og lager vil overflateparkering være mest aktuelt. Spesielt da innomhus parkering er kostbart og grunnforholdene vanskeliggjør mulighetene for parkering i grunnen. Parkeringsareal skal vises i uteomhusplan. Kommuneplanens arealdel gir føringer for at minst 10 % av parkeringsplasssene (minst 1 plass) skal være for personer med nedsatt bevegelsesevne. En viss prosentandel av sykkelparkeringsplasser skal ha overbygg og en viss andel p-plasser skal kunne kobles til- og ha lademulighet før brukstillatelse kan gis. I planen er det per 1000 m² BRA foreslått maks 7 p-plasser for industriareal og ellers 4 plasser for lager. Dette grunnet behov for parkering både til bedriftens egne biler, til ansatte og besøkende. Det vil da fort bli for knapt med p-plasser om parkeringsbestemmelser for byområdet skal være førende. I tillegg skal det for samme BRA-areal etableres minst 3 sykkelparkeringsplasser. 10 % av bilplassene (minst 1 plass) skal være tilpasset personer med nedsatt funksjonsevne, 30 % bilplassene skal ha lademulighet mens 40 % av sykkelplassene skal ha overbygg, låse-, og lademulighet. Side 32 av 66

33 6.5 Tilknytning til infrastruktur Veinett Næringsområdet vil bli få avkjøring via veien til Bjørnstadmyra og veikryss til fylkesvei fv. 118 mot Grålum og Kalnes Trafo -energinett Avhengig av virksomhet og effektbehov så kan det bli aktuelt å sette opp egen trafostasjon i området hvor det er regulert inn et energianlegg nord-vest i planområdet i samsvar med netteiers arealkrav. Men trafobehovet kan også løses del av bygningsmassen på industrieiendommen Fjernvarme Bjørnstadmyra ligger innenfor Østfold Energi sitt konsesjonsområde for fjernvarme, og de meldte ved oppstart av planarbeidet at de ønsker å bygge ut fjernvarme til området. Det innebærer at bebyggelsen i planområdet må kobles til fjernvarmenettet når dette er ført fram til området Infiltrasjonsbasseng Da det er krav til at overvannet i planområdet må håndteres lokalt, er det prosjektert et infiltrasjonsbasseng med nødoverløp som skal betjene overvann fra alle eiendommene. Anbefalt løsning er lagt i veggrunnen og sikret som egne bestemmelsesområder i plankart og planbestemmelser. Ref. figur 31 der blått- og rødt areal er henholdsvis bestemmelsesområde 3 og bestemmelsesområde 4 i plan- og reguleringsbestemmelser. Figur 31. Infiltrasjonsområde er vist som blått areal og overløpsområde som rødt areal. Området for nødoverløp er plassert på kote +53 moh mens overvannsbassenget skal ligge i veggrunnen og kunne fylles til minst kote +54 moh. Området innenfor må da anlegges høyere for å sikre at opparbeidede flater i næringsareal kan drenere med fall til overvannsbassenget. Da lengste avstand til overvannsbassenget er 100 meter og fall i ledningsnettet er minst 1 %, er planeringshøyde for området med med topp såle i reguleringsbestemmelsene satt til kote 55,3 moh. Side 33 av 66

34 Fordrøyningsbassenget legges med 63/120 kult, men kan også anlegges med grovere masser da bassenget vil ligge i nivå under vegkroppen. Det må anlegges med omlegg av fiberduk så det ikke blandes inn løsmasser. Forutsatt at tomta fylles opp til minimum kote +54 moh, kan rør som fører vann fra grøfter og taknedløp legges slik at de kommer inn på overvannsbassenget på cirka kote +52 moh. Det er da tatt høyde for nødvendig fall og nødvendig overdekning så rør ikke fryser til. Fordrøyningsbassenget er beregnet å ta hele den antatte overvannsmengden fra området og infiltrere til grunnen. Ved store flomhendelser, eller hvis massene under drenerer senere enn antatt (216 l/s) kan bassenget ha overløp til kummer som fylles opp og flommer ut på tilliggende grøntareal hvor det infiltreres til grunnen. Terrenghøyden i grøntarealet GV1 bør her da ligge cirka 1,0m under øvrig oppfylt terreng slik at overløpet får utløp her før det stuer seg bakover VA-nett Maksimal utgravingsdybde for VA-ledninger er satt til å være 1,5 m som kan utføres med frie- og slake graveskråninger på 1:2,5. Med tanke på beliggenhet- og legging av ledninger, vil det være en fordel å legge disse på fast- og bærekraftig morenegrunn syd i området. Av hensyn til utnyttelse av området og øvrig infrastruktur så vil det likevel være mest aktuelt å legge nytt VA-anlegg i- eller til side for adkomstvei inn i området. 6.6 Trafikkløsning Kjøreatkomst Avkjøring ifra næringsområdet vil gå via felles vei og krysse ut på Bjørnstadmyrveien. Årsak for dette valget er at Bjørnstadmyrveien og krysset til fv. 118 som er nytt, er prosjektert til også å ta imot trafikken ifra Bjørnstadmyra næringspark Kryss og veianlegg For å oppnå en god- og tjenlig arealutnyttelse til næring, må del av dagens gang- og sykkelvei i øst legges om. Traseen vil da ligge nær til busslomme og langs fylkesvei. Ny gang- og sykkelveg vil få tilpasset kurvatur og et tryggere krysningspunkt mot Gudbrands vei. Krysset Gudbrands vei Bjørnstadveien er i tidligere planer ikke gitt noen tilpasset løsning. Dette er nå ryddet opp innenfor planen for Bjørnstadmyra og krysset er regulert slik kommunen ønsker å ha det ved at primærvei (Bjørnstadveien) og sekundærvei er tydeliggjort. Se figur 32. Side 34 av 66

35 Figur 32 Viser tidligere- og foreslått ny plansituasjon ved Bjørnstadveien, Gudbrands vei og fv Kilde: Kommunekart og Cowi. Adkomstveien til Bjørnstadmyra næringsområde er felles, og veianlegg prosjektert i henhold til kommunens veinormal for kvalitet, vegbredder, krav til trafikksikkerhet, siktlinjer (hensynssoner) og belysning. Veien har en normalprofil på 6,5 meter veibredde og 2 x 1,5 meter grøft/annen veigrunn som vist i plankart. Avkjøringspilene på plankartet er veiledende. Adkomst- og kjørevei i næringsområdet skal ikke ha fortau på grunn av kort avstand til eksisterende gang- og sykkelvei ved fylkesvei. Det er heller ikke ønskelig å legge til rette for myke trafikanter i et næringsområde. Politiet har også i sitt innspill til planarbeidet anbefalt at det ikke tilrettelegges for gjennomgang- eller opphold i et næringsrområde for lettere å ha sosial kontroll. 6.7 Kollektiv transport Bjørnstadmyra næringsområde ligger til fylkesvei 118 med busslommer. Avstanden er kort både til sentrum (3,7 km) og til Kalnes (2 km). Busstilbudet er godt med hyppige avganger, og det gjør det enkelt å bruke buss til- og fra Bjørnstadmyra næringsområde. 6.8 Bruk av sykkel Gang- og sykkelvei forbi Bjørnstadmyra er del av hovedsykkelveinettet. Avstanden fra sentrum og Sarpsborg kirke/rådhuset til Bjørnstadmyra er cirka 5 km. Sykkeltida er iflg. NAF.no 19 minutter og bruk av bil 9 minutter. Det gjør bruk av sykkel framfor bil aktuelt for mange. 6.9 Grønnstruktur Det skal være vegetasjonsskjerm av naturlig vegetasjon mellom bebyggelse og næringsområde, mellom næringsområdet og lokalvei samt mot fylkesvei. Men det kan ta tid før naturlig vegetasjon oppnår ønsket høyde og artssammensetning. Et naturlig vegetasjonsdekke vil både skjerme mot omgivelsene samt dempe nær- og fjernvirkning av ny bebyggelse mot veier og naboer. Side 35 av 66

36 6.9.1 Krav til samtidig opparbeidelse I bestemmelsenen til plan er det sikret at felles adkomstvei i regulert område og infrastruktur må opparbeides før omlegging av gang- og sykkelvei. Dette for å sikre at felles vei midlertidig kan benyttes som gang- og sykkelvei mens ny er under bygging Varelevering Det er for transport- og varelevering satt krav til snuareal på den enkelte eiendom, enten som egen løsning eller felles med andre etter hva bygningsmyndigheten kan godkjenne Tilgjengelighet Alle eiendommer i næringsområdet skal tilknyttes felles adkomstvei Felles atkomstveger og rettighetsforhold Adkomstvei er regulert som fellesvei og skal i utgangspunket eies- og vedlikeholdes etter forholdsmessig andel av rettighetshaverne i næringsområdet Planlagte offentlige anlegg Det bygges ikke noen offentlige anlegg, men vei, VA-anlegg i næringsområdet skal være prosjektert- og bygget for senere kommunal overtakelse Miljøoppfølging løsmasser Eiendommen har ingen registreringer av grunnforurensing, og opparbeidelse av næringsområdet kan finne sted uten fare for avrenning til grunnvann eller vassdrag. Vedr. jorda som skal graves av og gjenbrukes så behandles dette spesielt i siste kapittel under virkninger av planforslaget Skilting på gategrunn og fasader Det er viktig for en virksomhet å være "synlig". En skiltoversikt som viser de ulike virksomhetene i næringsområdet skal derfor kunne settes opp på annen veigrunn for privat vei ved innkjøringen til området. Det tillates ellers i byggeområdet oppført tilpasset firmaskilt og logo med eller uten belysning som harmonerer med fasaden og omgivelsene for øvrig. Skjemmende farger og utførelse er ikke tillatt, og kan kreves endret av kommunen. Dette for å sikre at reklame for de ulike virksomhetene og området som helhet får et tilfredsstillende uttrykk. Bestemmelsene for synlighetstiltak gjelder det som er tillatt, og omfatter utforming, størrelse og plassering av tiltak Universell utforming Av hensyn til massebalanse så vil hele tomteområdet opparbeides under ett i en flate. Dette sammen med regelverket for bygg og godkjenning av utomhusplan, vil legge til rette for en universell utforming av området. Side 36 av 66

37 6.14 Uteoppholdsareal Arealer til uteoppholdsareal vil være sterkt begrenset i et næringsområde, og krav til høy utnyttelse vil begrense slik arealbruk ytterligere. Arealer til uteopphold bør derfor utnyttes godt og med kvalitet. Det er derfor til byggesaken satt krav til utomhusplan i planbestemmelsene, og at slik plan skal leveres i hensiktsmessig målestokk etter pbl 12-7, 1. ledd nr. 1 og Kulturminner Fylkeskommunen har registrert kulturminner i området, og gjort funn. De områder som ønskes bevart er vist med egen hensynssone. Likeså er øvrige områder med funn markert i planen. De markerte områdene må undersøkes ytterligere og områdene frigis før utbygging kan igangsettes Plan for avfallshenting / renovasjon Det er for næringsområder ikke krav om offentlig renovasjon slik at virksomhetene må selv levere- eller ha avtale om leveranse av avfall til godkjent mottak. Hvorvidt det her skal tilrettelegges areal for felles renovasjonstjenester, avklares nærmere i forbindelse med byggesakene, eller om eiere i området måtte bli enige om å bygge et felles renova - sjonsanlegg. Reguleringsbestemmelsene åpner derfor opp for at areal i byggeområdet kan benyttes til felles renovasjonsstasjon etter godkjenning ifra kommunen Rigg, anleggs- og deponiområde Riggplass for maskiner og brakke(r) tillates i område avsatt til næring i forbindelse med opparbeiding av området og anleggsarbeid. Store mengder masse skal bearbeides og det vil da være behov for å legge ulike løsmasser i hauger samt mellomlagre rene masser for videre bruk/transport ROS og avbøtende tiltak/ løsninger Arbeidet med vurdering av risiko- og sårbarhet i området, har identifisert 3 forhold for aktsomhet. Et kritisk men med liten sannsynlighet (grunnforhold), to av en viss fare hvor av et mindre sannsynlig (oversvømmelse) og et lite sannsylig (nedbør). For nærmere beskrivelse vises det til egen risikovurdering og senere kapittel med ROSvurdering og virkninger med forslag til avbøtendende tiltak Rekkefølgebestemmelser Riksantikvaren må gjøre ferdig sine undersøkelser og frigi området før opparbeidelse av næringsområdet kan komme i gang. Slik opparbeidelse kan i hovedsak skje på egen grunn bortsett for på arealer mellom gang- og sykkelvei og fv. 118 som eies av Viken fylkeskommune. Det forventes imidlertid at det kan komme til frivillig avtale om erverv av disse arealene slik at gang- og sykkelveien kan flyttes og opparbeidelse av næringsområdet komme i gang. Det forutsettes under anleggsfasen at gående og syklende til enhver tid skal kunne ferdes uhindret forbi anleggsområdet. Likeså må vei, annen veigrunn, frisiktssoner samt tekniske anlegg for VA, overvann og veilys være ferdigstilt og godkjent før det kan gis brukstillatelse for bygninger. Side 37 av 66

38 7 Konsekvensutredning 7.1 Bakgrunn Reguleringsplanen har etter forskrift (FOR ), krav om konsekvensutredning fordi del av området ikke er konsekvensutredet i kommuneplanen, fordi utlagt areal er over m² samt at det var ønske om tjenesteyting og kontor i strid med formål utlagt i kommuneplanen. Det ble da laget et planprogram, og vedtatt planprogram sier at temaet trafikk skal konsekvensvurderes mens temaene for støy og landskap skal utredes for: 1. Alternativ 0 som forutsetter at dagens ubebygde situasjon videreføres. 2. Alternativ 1 som forutsetter regulering og utbygging til industri/lager: a) Område N8 (konsekvensutredet) reguleres- og bygges ut. b) Område N2 (eksklusive N8) som ikke er utredet, bygges også ut. 3. Alternativ 2 som forutsetter regulering og utbygging til lett industri/lager, men hvor del av området også tillater tilleggsformålene tjenesteyting og kontor. Til hjelp i dette arbeidet er det utarbeidet rapporter for trafikk og støy mens det for landskap er gjort en vurdering med bakgrunn i den aktuelle situasjonen. Det er også utarbeidet 3D-modell for området. Det omtalte materialet er også hva som vil ligge til grunn for vurderingen når ikke annet er sagt. I vurderingen vil konsekvensene gis en verdi og det gjøres eventuelt også en vurdering for tilpasning og avbøtende tiltak -og/eller kontroll for å gjøre virkningene av planen kjent. 7.2 Utredningsalternativ Alternativ 0 Alternativ 0 er referansesituasjonen for alle utredningsalternativene, og innebærer at det ikke vedtas noen detaljert reguleringsplan for området. De tiltak som har krav til godkjent reguleringplan, vil da ikke kunne gjennomføres og dagens bruk til jordbruk videreføres. Alternativ 0, vil være i strid med ønsket arealutvikling i forhold til fylkesplan for Østfold og kommuneplan for Sarpsborg kommune. Blant annet ved at det ikke: Forsterker og tilrettelegger for vekst for eksisterende bedrifter,økt konkurransekraft og vekst for næringslivet i Østfold. Eller flytting av virksomheter til Østfold. For alternativ 0 legges det til grunn at det ikke vedtas noen detaljert reguleringsplan, og at status for området blir landbruk (LNF) Alternativ 1a Alternativet 1a, viser til situasjonen der område N8 utvikles til næringsområde for industri og lager mens resten av N2 blir forblir landbruksareal. Side 38 av 66

39 Slik arealbruk vil være likt med det som er konsekvensutredet i kommuneplanen, men ulikt det som faktisk er lagt ut som næringsareal. 1a alternativet vil ved realisering i noen grad legge til rette for økt konkurransekraft og vekst for næringslivet Alternativ 1b Alternativet 1b, viser til situasjonen der også "resten av N2" utvikles til næringsområde. Slik arealbruk er ikke konsekvensutredet, men vil samsvare med den arealbruk som er vist kommuneplanens arealdel. Se figur 33, ref. figur 5 og 6. Figur 33 Viser område N2 der del av arealet N8 er konsekvensvurdert mens resten av N2 ikke er det. Alternativet 1b vil da legge til rette for økt konkurransekraft og vekst for næringslivet i samsvar med avsatt areal i kart for kommuneplanens arealdel Utredningsalternativ 1 Utredningsalternativ 1 utgjør alternativ 1a og 1b samlet. Dvs at hele N2-området blir bruk til industri og lager Utredningsalternativ 2 Utredningsalternativ 2 gjør at området reguleres til bruk for formålene lett industri og lager med føringer som vedtatt i kommuneplan samt at del av næringsarealet også benyttes til tilleggsformålene tjenesteyting og kontor. Alternativet må i henhold til planprogam konsekvensvurderes for trafikk. 7.3 Metodikk for konsekvensvurdering Hensikten med konsekvensutredningen er å få oversikt over hvilke vesentlige konsekvenser en utvikling i tråd med planforslaget kan føre med seg, slik at konsekvensene bli kjent mens planarbeidet pågår og når planvedtak skal fattes. Analysene som gjøres Side 39 av 66

40 skal være mest mulig kortfattet og beslutningsrelevante. Konsekvensutredningen for denne planen er utarbeidet med utgangspunkt i metodikk beskrevet i Statens vegvesen sin håndbok V712 (2014) som er godt tilpasset tiltakets kompleksitet og omfang. Definert mot alternativ 0 som referanse. Konsekvensutredningen er videre gjort ut fra en trinnvis metode med: Statusbeskrivelse og bakgrunn for endring Verdisetting Vurdering av effekt og omfang Vurdering av konsekvens Statusbeskrivelse og kategorisering Statusbeskrivelsen er en verdinøytral og faktaorientert omtale av situasjonen for det aktuelle fagfeltet med begrunnelse for hvorfor man ønsker en endring for det aktuelle området. Verdisetting Det skal gjøres verdivurderinger av de aktuelle tema, og verdien angis på en tredelt skala: liten - middels - stor. Liten Middels Stor Vurdering av effekt og omfang De direkte virkningene er knyttet både til den fysiske endring for tiltaket og eventuelt andre virkninger som støy og forurensning. Visuelle virkninger kan være at natur- og kulturmiljø får redusert verdi eller ved at opplevelsen endres som vist i figur 34. Under er det listet et utdrag fra Statens vegvesen sin håndbok V712 (2014) om omfang: "Omfangsvurderingene er et uttrykk for hvor stor negativ eller positiv påvirkning det aktuelle tiltaket (alternativet) har for et delområde. Omfanget vurderes i forhold til referansesituasjonen (nullalternativet). Omfanget skal vurderes for de samme miljøene eller områdene som er verdivurdert. Vurderingen bygger på kunnskap om verdiene i delområdene, kunnskap om tiltakets fysiske utforming og kunnskap om hvordan tiltaket påvirker verdiene i delområdene. Vurderingen skal beskrives og begrunnes i hvert enkelt tilfelle." Figur 34 Skala for vurdering av omfang (kilde: Statens vegvesen håndbok V712 (2014) - kap 6.4.4). Side 40 av 66

41 Vurdering av konsekvens I konsekvensvurderingen er verdiene sammenstilt med tiltakets effekt og omfang for de konkrete temaer som vurderes. Konsekvensen av tiltaket blir fastsatt på grunnlag av en skjønnsmessig vurdering av verdier i det området som er berørt og tiltaket sitt omfang. Ved sammenstilling av alle verdier kan man ut i fra konsekvensviften (figur 35) lese konsekvensen for temaet ved gjennomføring av planforslaget. Figur 35 Konsekvensvifte- hvor en finner konsekvensgrad ved sammenstilling av verdi og omfang (kilde: Statens vegvesen håndbok V712 (2014) - kap 6.2.4). 7.4 Trafikk Bakgrunn og situasjon Det ble i forbindelse med reguleringen av tilliggende næringsområde Bjørnstad Næringspark, utarbeidet en trafikkanalyse. Denne viser at planlagt utbygging for området vil gi en tilfredsstillende trafikkavvikling fra Bjørnstadmyra via nytt T-kryss til fv Det synes her også at Bjørnstadmyra næringspark (denne planen) er innbefattet i trafikkberegningene med hele N2 området og ikke bare for N8 og formålene industri og lager. Men da kun N8 er konsekvensvurdet må konsekvensvurderingen omfatte hele N2 samt de utvidede formålene tjenesteyting og kontor. I planprogrammet ble det satt krav til å konsekvensvurdere trafikkbelastningen for storområdet slik: Side 41 av 66

42 Beskrive- og vurdere om en utvidelse av formålene i næringsområdet til også å omfatte tjenesteyting og kontor, vil få konsekvenser for trafikken Grålum E6 som i dag er en flaskehals. For å vurdere om trafikkforholdene i kryssområdet Grålum E6 vil forverres vesentlig om N8, resten av N2 samt tilleggsformålene tjenesteyting og kontor på Bjørnstadmyra blir realisert, er det utarbeidet en trafikkanalyse. Krysset E6-Grålum ligger 1,5 kilometer ifra Bjørnstadmyra. Se figur 36. Figur 36 Trukket linje mellom Bjørnstadmyra og Grålumkysset er på 1,5 km. Kartkilde: kommunekart. Den trafikale vurderingen i trafikkanalysen ble gjort ut ifra hva som trengs for å ha en akseptabel avvikling av trafikken og samtidig ha en god trafikksikkerhet. Trafikkanalysen ble gjort med bakgrunn i et forventet næringsareal på 35 dekar mot 29 dekar som det er blitt nå da næringsarealet er redusert på grunn av mer grøntareal og en bredere byggegrense mot fylkesvei. Skal man ellers kunne si noe mer eksakt for de tre ulike arealbruksmodellene og hva de vil ha å si for trafikkavviklingen ved Grålum, må det gjøres kapasitetsberegninger. Eksempelvis ved bruk av beregningsverktøyet «Sidra» samtidig som det også må gjøres noen betraktninger om fordeling av trafikken på de ulike veier ved største belastning i rushtiden. Dagens trafikkavvikling til Bjørnstadmyra skjer i dag fra fylkesvei 114 via fylkesvei 558 (Gamle Kongevei) eller fylkesvei 118 som vist i figur 37a. Flere trafikkstrømmer samles ved Grålum. ÅDT for disse er innhentet ifra Statens vegvesen, og vist i figur 37b. Trafikkavviklingen i Grålum karakteriseres i rushtiden som presset. Side 42 av 66

43 Figur 37ab Figur viser adkomstveier til Bjørnstadmyra (a) og trafikkbelastning i krysset ved Grålum (b) Beregning av turproduksjon For å fastsette turproduksjonen for Bjørnstadmyra næringspark, er det tatt utgangspunkt i veiledningen om trafikkberegninger fra Statens vegvesen sin Håndbok V713 samt erfaringstall ifra COWI. Tabellen for turproduksjonen for de ulike alternativer er her tilpasset faktisk næringsareal på i underkant av 29 dekar, og tall for dette er vist i figur 38. Side 43 av 66

44 Figur 38 Figur viser turproduksjon for alternativ 0, 1a (kun N8), 1b (N2 N8), 1 totalt og alternativ 2. Tallene i tabellen gjelder for et utlagt næringsareal på 29 dekar og 80% BYA. Av figur 40 så ser vi at for formålene lager/lettindustri så er turproduksjonen for de ulike alternativene beregnet til = 580. Mens det ved tillegg for formålene tjenesteyting og kontor i del av området (3500 m² BYA og bygg med 1-4 etasjer) så øker turproduksjonen ifra 580 til 725 for en etasje kontorer, økende til 1460 turer for kontor i inntil fire etasjer Utredningsalternativer Alternativ 1a Turproduksjon for Bjørnstadmyra næringspark for alternativ 1a og et ferdig utbygd område N8 til lett industri og lager, er 220 turer. (Denne økte trafikkbelastningen er forutsatt innarbeidet i overordnet planverk og Bypakke Nedre Glomma som har en målsetning om at framtidig trafikkvekst skal løses med økt bruk av kollektivtrafikk og sykkel. Verdisetting: Verdisetting av trafikkbelastningen for alternativ 1a vurderes til verdi: Liten Liten Middels Stor Side 44 av 66

45 Omfang og effekt: Trafikkbelastningen øker ikke noe særlig, og vurderes til å ha lite negativt omfang. Stort Middels Lite Intet Lite Middels Stort negativt negativt negativt positivt positivt positivt Konsekvens: Lite negativt omfang sammen med liten verdi så vurderes konsekvensen til å gi en ubetydelig negativ konsekvens sett i forhold til 0-alternativet Alternativ 1b Økt turproduksjon for Bjørnstadmyra næringspark med formålene lett industri og lager, for område N2 uten N8, er anslått til om lag 360 turer. Verdisetting: Verdisetting av trafikkbelastningen for alternativ 1b vurderes til verdi: Liten. Liten Middels Stor Omfang og effekt: Økt trafikkbelastningen får ikke noe betydelig omfang / effekt, og tiltaket vurderes til ha lite negativt omfang. Stort Middels Lite Intet Lite Middels Stort negativt negativt negativt positivt positivt positivt Konsekvens: Lite negativt omfang sammen med liten verdi så vurderes konsekvensen til å gi en liten negativ konsekvens sett i forhold til 0-alternativet Alternativ 1 (samlet for 1a og 1b) Økt turproduksjon for Bjørnstadmyra næringspark med formålene lett industri og lager, for hele N2-område, er anslått til om lag 580 turer. Verdisetting: Verdisetting av trafikkbelastningen for alternativ 1 vurderes til verdi: Liten. Liten Middels Stor Side 45 av 66

46 Omfang og effekt: Trafikkbelastningen får ikke noe betydelig økt omfang, og vurderes fortsatt til ha lite negativt omfang. Stort Middels Lite Intet Lite Middels Stort negativt negativt negativt positivt positivt positivt Konsekvens: Lite negativt omfang sammen med liten verdi så vurderes konsekvensen til å gi en liten negativ konsekvens sett i forhold til 0-alternativet. Konsekvensen av økt trafikk vil ventelig være høyere på ettermiddag enn om morgenen fordi normalarbeidstiden i industrien er fra kl Mye av mertrafikken om morgenen vil derfor bli avviklet før kl Alternativ 2 For utredningsalternativ 2 med tillegg av formålene tjenesteyting og kontor så øker antallet turer med bruksarealet (BRA) fra 148 til 880 turer sammenlignet med alternativ 1. Og i forhold til 0-alternativet med 725 turer til 1460 turer Konsekvenser Veiene gjennom Grålumkrysset har i dag en ÅDT fra til 6000 kjøretøy. Trafikkbelastningen er dermed relativt jevnt distribuert i alle kjøreretninger. Dersom all trafikk fra Bjørnstadmyra næringspark skulle gå via Grålum E6 så ville alternativ 2 sammenlignet med alternativ 1, øke trafikken i krysset med inntil 880 kjøretøy. En slik merøkning vil kunne forverre situasjonen vesentlig i rushtida. Men da mange tjenesteytende næringer har samme arbeidstid som i industrien, vil en del av trafikken kunne passere utenom de mest trafikkerte tidspunkter spesielt om morgenen. Del av trafikken vil også gå utenom Grålum og i stedet via fv. 558, fv. 114 eller fra fv. 118 om Kalnes og eventuelt E6. Stor kødannelse reduseres ellers gjennom adferd ut ifra et ønske om å unngå kø. Bl.a. ved å endre tidspunkt for reise, rutevalg og transportmåte. Her under bruk av: kollektiv transport; samkjøring med privat bil og bruk av sykkel. El-sykkel gjør også at sykkel for mange nå blir et reelt alternativ til bruk av bil. Verdisetting av trafikkbelastningen for alternativ 2 høyeste verdi, vurderes til Middels Liten Middels Stor Side 46 av 66

47 Omfang og effekt: Trafikkbelastningen blir av et visst omfang og kan bli merkbar ved Grålum, men mertrafikken vil trolig innpasse seg slik at effekten over tid likevel blir akseptabel. Tiltaket vurderes derfor til å ha middels negativt omfang. Stort Middels Lite Intet Lite Middels Stort negativt negativt negativt positivt positivt positivt Konsekvens: Middels negativ omfang sammen med middels verdi så vurderes konsekvensen til å gi en middels negativ konsekvens (- -) i forhold til 0-alternativet. 7.5 Landskap Planprogrammet har krav om at det gjøres en utredning for utvidet formål slik: Utredningstema Vurdere Målsetning fra planprogrammet Landskap Beskrive landskapets betydning og vurdere utforming av industriområdet, funksjoner og bebyggelse. Hensyntatt at området ligger i et landbrukslandskap, ved hovedvei, inntil område for boligbebyggelse og andre næringsaktiviteter Status Fv. 118 går tilnærmet flatt igjennom et "småbølget" åkerlandskap. Det gjør at store- og uskjermede bygg vil kunne ses godt og bryte skarpt med tradisjonell arealbruk. Del av planområdet vil imidlertid ligge i en «innbuktning» i landskapet, mot høyereliggende terreng med boligfelt i sør samt Bjørnstad næringspark i øst med BYA på 80 % og gesimshøyde fra 12,5 til 15 meter. Det at bebyggelsen for Bjørnstadmyra næringspark vil ligge lavere i terrenget og imot høyere omgivelser, vil bidra til å dempe virkningen av ny bebyggelse Alternativ 0 0-alternativer vil opprettholdelse dagens status som jordbrukslandskap slik det det vist på flere bilder. Ingen endring Alternativ 1 Bygningsmessige krav for bruk til industri og lager, setter krav til volum og høyde for å bli så funksjonelt som mulig. Figurene illustrerer maks framtidig utnyttelse av Side 47 av 66

48 planområdet. Alternativ 1 i figur 41 viser bebyggelse med lett industri / lager med gesimshøyde 17 meter og 80 % BYA. I illustrasjonene så inngår kravet til parkering i bygningsmassen. Dette for å synliggjøre mulig bebyggelse, og for at alternativene dermed skal kunne sammenlignes direkte. Det bemerkes imidlertid at virkelig utnyttelse oftest blir lavere. Bl.a. gjennom at parkering legges i friluft som i seg selv vil gjøre at området åpnes mer opp og at bygningsmassen dermed får et mindre dominerende uttrykk. Figur 39 viser framtidig planert terreng med maks bygningsmasse (80 % BYA) nord - syd gjennom Bjørnstadmyra næringspark (3D-modell). Gesimshøyden er her vist med 17 meter på enkle bygg uten inntrapping av bebyggelse mot hovedvei eller kvalitetsmaterialer i fasade slik bestemmelsene krever. E6-strekningen forbi næringsparken har i dag en jordvoll mellom fv. 118 og E6. Denne jordvollen samt grøntbeltet mellom næringsområdet og fylkesveien, vil etter hvert som vegetasjon etableres og vokser, begrense innsynet mot næringsområdet ifra offentlig vei og omgivelser. Se figur 41. Side 48 av 66

49 Figur 40 viser 3D-modell med maks bygningsmasse (80 % BYA) sett fra boligområdet i syd mot næringsområdet i nord. Gesimshøyde er 17 meter. Figur 41 viser framtidig planert terreng med maks bygningsmasse (80 % BYA) fra øst mot vest. (3D modell). Gesimshøyde er 17 meter. Side 49 av 66

50 Figur 42 viser 3D-modell med maks bygningsmasse (80 % BYA) fra Bjørnstad næringspark i vest mot øst (gesimshøyde m). Gesimshøyde i Bjørnstadmyra næringspark er vist med 17 m. Endringen av landskapet fra jomfruelig jordbruksareal til høyt utnyttet næringsareal, vil innebære en meget stor endring. Verdisetting av landskapsinngrepet for alternativ 1 sammenlignet med 0-alternativet, vurderes derfor til: Stor Liten Middels Stor Omfang og effekt: Ut ifra at det settes krav om høy utnyttelse (BYA), må det også forventes at området får et sterkt bebygd preg. Stort Middels Lite Intet Lite Middels Stort negativt negativt negativt positivt positivt positivt Konsekvens: Stort negativt omfang sammen med stor verdi, gjør at konsekvensen vurderes til å bli stor negativ konsekvens (- - -) Alternativ 2 Alternativ 2 viser bebyggelse for tjenesteyting og kontor / lett industri og lager med gesimshøyde inntil 15 meter i minst 10 meters dybde før gesimshøyde tillates økt til 17 meter. Utnyttelse er satt til 70 % BYA. Kravet til parkering er også her lagt inn som del av bebygd areal slik at alterntativ 1 og 2 blir sammenlignbare. Bebyggelsen for tjensteyting og kontor har ellers krav til kvalitet i fasade mot fv. 118 og E6 uten at dette er spesielt vist i illustrasjone. Side 50 av 66

51 Figur 43 viser 3D-modell av Bjørnstadmyra næringspark med maks bygningsmasse 70 % BYA nord-syd (alternativ med tjenesteyting) Gesimshøyde er henholdsvis inntil 15 og 17 m. Bebyggelse i Bjørnstad næringspark t.h. Figur 44 viser 3D-modell med maks bygningsmasse (70 % BYA - alternativ med tjenesteyting) sett fra boligområdet i syd mot næringsområdet i nord. Gesimshøyde er henholdsvis inntil 17 og 15 meter. E6-strekningen forbi næringsparken har i dag en jordvoll mellom fv. 118 og E6. Denne samt grøntbeltet mellom næringsområdet og fylkesveien, vil begrense innsynet mot næringsområdet ifra offentlige veier. Se figur 43 og 45. Side 51 av 66

52 Figur 45 viser framtidig planert terreng med maks bygningsmasse (70 % BYA - alternativ med tjenesteyting) fra øst mot vest. (3D modell). Gesimshøyde er henholdsvis 15 og 17 meter. Figur 46 viser 3D-modell med maks bygningsmasse (70 % BYA - alternativ med tjenesteyting) fra Bjørnstad næringspark i vest mot øst. Gesimshøyde i Bjørnstadmyra næringspark er henholdsvis 17 og 15 meter. Figurene med visualiseringer viser maks framtidig utnyttelse av planområdet. Det påpekes imidlertid at maksimalt bebygd areal nok ikke blir reelt og at utnyttelsen normalt blir lavere. Bl.a. fordi del av parkeringskravet gjerne legges utenomhus. Side 52 av 66

53 Alternativ 2 med noe bruk av arealene til kontor og tjenesteyting, vil gi området en lavere- og mer tilpasset bebyggelse mot offentlig vei mens lett industri og lager vil bli liggende bak i området. Alternativ 2 vil da gi en betydelig bedre byggutforming og fasade mot omgivelsene enn alternativ 1. Verdisetting av landskapsinngrepet for alternativ 2 vurderes til verdi: stor. Liten Middels Stor Omfang og effekt: Alternativ 2 vil ha en utnyttelse på 70 % BYA, og bygningsmassen ha krav til utforming (nedtrapping) og ha krav til høyere materialkvalitet i fasade. Tiltaket vurderes derfor til lite positivt omfang. Stort Middels Lite Intet Lite Middels Stort negativt negativt negativt positivt positivt positivt Konsekvens: Stort negativt omfang sammen med stor verdi, gjør at konsekvensen vurderes til å bli stor negativ konsekvens (- - -). 7.6 Støy Status Kommuneplanen sier for Bjørnstad området langs fylkesvei/e6 at: Området er utsatt for støy og luftforurensing fra E6, viktig med avbøtende tiltak. Utvikling av området må hensynta boligområdet rundt det må blant annet sikres en grønn buffersone». Det ligger ellers som en føring til planarbeidet at det i næringsområdet ikke skal etableres støyende virksomhet som kan være til ulempe for tilstøtende bebyggelse. Det er derfor i planprogrammet satt krav til å utrede framtidig støysituasjon for de ulike alternativene slik: Målsetning fra planprogrammet Beskrive- og vurdere støysituasjonen i området. Virkning av formål og egen aktivitet i industriområdet. Tilpasninger- og avbøtende tilak i forhold til omkringliggende funksjoner og av hensyn til lokalmiljøet. Utredningsomfang - Beregne eksisterende og nyskapt støy fra planområdet til omgivelsene Side 53 av 66

54 - Beregne eksisterende og nyskapt støy til planområdet fra omgivelsene Mål - Forhindre overskridelse av gjeldende retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) - Legge nødvendige føringer for videre detaljprosjektering innenfor planområdet - Innarbeide nødvendige avbøtende tiltak i plankart og planbestemmelser Støyretningslinjene angir de ulike støysoneintervallene med farger der gul sone er en vurderingssone hvor ny støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Det skal da til eksempel for boliger legges vekt på at alle boenheter får en stille side, og tilgang til egnet uteoppholdsareal med tilfredsstillende støyforhold. I gul støysone så kan kommunen velge å tillate avvik fra grenseverdiene i T-1442 dersom planen kan utformes slik at kompromissene i forhold til støy blir begrenset. Rød sone, nærmest støykilden, betegner et område som er lite egnet til støyfølsomme bruksformål, og hovedregelen er at etablering av ny støyfølsom bebyggelse i rødt område skal unngås. Grenseverdi for etablering av ny støyende virksomhet eller støyfølsom bebyggelse, er nedre grense for gul støysone. Utført støyvurdering omhandler først og fremst konsekvenser knyttet til endringer i veitrafikkmengde som følge av utbyggingen, og sammenligner dette opp mot 0- alternativet, og er laget med bakgrunn ifra statistikk fra Vegdirektoratet, Transportøkonomisk institutt samt beregnet mer økning ifra trafikk fra COWI rapport Utredningsalternativer Alternativ 0 0-alternativet og dagens støysituasjon i figur 47, viser at støy i hovedsak er forbundet med trafikk ifra fv. 118 og E6, og at støysituasjonen for boligfeltet nærmest N2 befinner seg i rød og gul sone. Figur 47 viser (alternativ 0) dagens situasjon for støynivå Lden, beregningshøyde 4 meter over terreng. Områder utenfor gul (og rød) støysone tilsvarer tilfredsstillende støynivå. Side 54 av 66

55 For boligfeltet så vil 0-alternativet innebære at dagens støysituasjon vil bli opprettholdt og boligfeltet nærmste N2 befinne seg i rød og gul sone Alternativ 1 Beregnet mertrafikk for alternativ 1 er gitt ved en økning i ÅDT på 600, og framtidig støysituasjon for alternativ 1 er i figur 48 illustrert ved innsetting av fiktive bygg med 11 meters høyde og 20 meters lengde. Figur 48 viser støynivå Lden for alternativ 1 (økning i ÅDT 600 på veinettet) med fiktive bygg. Beregningshøyde er 4 meter over terreng. Situasjon for alternativ 2 (økning i ÅDT 1200), gir om lag lik situasjon). Områder utenfor gul (og rød) støysone tilsvarer tilfredsstillende støynivå Konsekvenser Boligområdet, vil for støy få en annen situasjon, og verdisetting av endret støysituasjon for alternativene 1, vurderes til verdi: stor. Liten Middels Stor Omfang og effekt: Alternativ 1 vil medføre en stor forbedring i støysituasjonen for boligområdet, som vurderes til verdi: stort positivt omfang. Stort Middels Lite Intet Lite Middels Stort negativt negativt negativt positivt positivt positivt Konsekvens: Stort positivt omfang sammen med stor verdi, gjør at konsekvensen vurderes til å bli stor positiv konsekvens (+ + +). Side 55 av 66

56 Figur 50 viser etter tiltak en forbedret støysituasjonen for boligområdet, og jo høyere utnyttelse og høyde av ny bebyggelsen, dess bedre vil boligbebyggelsen skjermes for støy ifra fv. 118 og E6. Beregnet støy fra nytt næringsområde til boligbebyggelsen, er beregnet til 1 db Alternativer 2 Beregnet mertrafikk for alternativ 2 er gitt ved en økning i ÅDT på Støyberegningen for alternativ 2 vil imidlertid være tilnærmet likt som for alternativ Sammenstilling av konsekvensvurderingen Av tabell 7 -ref. tabell 8 for sammenstilling av konsekvensvurderingen ser vi at en utvidelse av formålene med kontor og tjenesteyting i alternativ 2, vil gi en høyere trafikkbelastning enn alternativ 1 med lett industri og lager. På den annen side så vil alternativ 2 få en lavere utnyttelse. Det bebygde preget vil da bli lavere samtidig som bebyggelsen gis en mer tilpasset utforming og høyere materialkvalitet i fasade. For støy vil det ikke være noen forskjell mellom alternativene, og begge alternativer vil få en positiv virkning i forhold til dagens støysituasjon for tilliggende boligområde. Tabell 6 Ulike kategorier for konsekvens med symbol- og fargebruk i. h. h. t. SVV hb V712. Meget stor positiv konsekvens Meget stor negativ konsekvens Stor/meget stor positiv konsekvens / Stor/meget stor negativ konsekvens / Stor positiv konsekvens Stor negativ konsekvens Middels/stor positiv konsekvens + + / Middels/stor negativ konsekvens - - / Middels positiv konsekvens + + Middels negativ konsekvens - - Liten/middels positiv konsekvens + / + + Liten/middels negativ konsekvens - / - - Liten positiv konsekvens + Liten negativ konsekvens - Ubetydelig/liten positiv konsekvens 0 / + Ubetydelig/liten negativ konsekvens Ubetydelig konsekvens 0 0 / - Side 56 av 66

57 Tabell 7 Sammenstilling av konsekvenser for alternativ 0, 1 og 2. Alternativ 0 Alternativ 1 Alternativ 2 Tema Konsekvens Verdi Konsekvens Verdi Konsekvens Verdi Trafikk Ubetydelig 0 Liten negativ - Middels negativ - - Landskap Ubetydelig 0 Stor negativ Stor negativ Støy Ubetydelig 0 Stor positiv Stor positiv Forslag til avbøtende tiltak. Avbøtende tiltak kan redusere negative konsekvenser, eller brukes for å forsterke mulige positive konsekvenser. Når det gjelder landskapsvirkning og utforming av næringsområdet må det nevnes at planforslaget inneholder flere grep som samlet bidrar til en bedre stedstilpasning. Det viktigste forholdet er kanskje at området ikke kun utnyttes til næring, og at en vesentlig del av det opprinnelige skogsområdet blir beholdt. Det gjør at terrenget nærmest bebyggelsen beholdes som i dag slik at dette sammen med bestående vegetasjon. Dette vil dempe ned ny næringsbebyggelse i forhold til omgivelsene. Grøntområder mot vei og ev. som del av utomhusplanen, vil ha samme virkning. Ellers vil krav til byggutforming bl.a. ved å redusere byggehøyden nærmest fylkesvei og materialbruk i fasade, bidra til å tilpasse tiltaket til omgivelsene. 7.9 Summering av konsekvensvurderingen Ut i fra en totalvurdering så innebærer alternativ 0 ingen endring fra dagens situasjon. Alternativ 1 vil muliggjøre etablering av industri- og lagervirksomhet, og virkningen av dette vurders til å gi liten negativ verdi for trafikk når turproduksjonen i sum fordeles på alternative transportveier og de alternative transportmåtene: bil, buss og sykkel. Alternativ 1 vil bebygge området og virkningene dette vil ha på landskapst er vurder til stor negativ. For støy derimot så vil virkningen av næringsbebyggelsen som skjerm for boligbebyggelsen være stor positiv ettersom skjemvirningen for trafikkstøy vil være større enn den støyen aktiviteten i næringsområdet vil genere boligbebyggelsen. Alternativ 2 vil på grunn av avbøtende tiltak for utforming og materialbruk ha en noe bedre tilpasning til omgivelsene enn alternativ 1, men begge alternativene kommer "likt" ut vurdert for støy og landskap. For trafikk derimot så situasjonen i alternativ 2 vurdert til middels negativ mot alternativ 1 liten negativ. Dette fordi kontor og tjenesteyting på del av næringsarealet vil genere mer trafikk enn om arealet benyttes til lettindustri og lager. I forslaget til reguleringsplan så er alternativ 2 ikke lengre aktuelt og det er alternativ 1 som fremmes som forslag. Alternativ 1 er i tillegg også foreslått med opptrappende bebyggelse og kvalitet i fasade likt som i alternativ 2 slik at området under ett gis en mer tilpasset utforming. Side 57 av 66

58 8 Virkninger av planforslaget 8.1 Overordnede planer Etablering av næringsareal på Bjørnstadmyra er i samsvar med utlagt areal i kommuneplanen. Likeså med rikspolitiske retningslinjer ved at det vil ligge til- eller i nærheten av andre næringsområder, og i en akse med godt kollektivnett og kort avstand til både Kalnes og Sarpsborg sentrum. 8.2 Landskap og stedets karakter Det at området endres ifra landbruk til næring for lager og industri vil endre situasjonen i området betydelig. Forutsetningen om høy utnyttelse samt de krav til byggehøyder som i dag gjelder for industri og lager, vil også bidra sterkt til dette. Byggeområdet vil kunne sees på avstand, men fjern- og nærvirkning vil likevel dempes betydelig ned som følge bakenforliggende terreng og høy vegetasjon i bakkant av området. Grøntområde i forkant av byggeområdet mot fylkesvei samt krav til bebyggelsen vil også bidra til at området gis en bedre tilpassing. 8.3 Kulturminner og kulturmiljø, evt. verneverdi Området er undersøkt for kulturminner, og nærmere undersøkelser vil måtte gjøres før området kan frigjøres og tiltak igangsettes. Gravrøys som er det viktigste kulturminnet funnet så langt, vil med vernesone fortsatt bli liggende urørt innenfor skogshøyden som bevares. 8.4 Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven De er slik at de miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn ved utøvelse av offentlig myndighet for å vurder om prosjektet kan gjennomføres. Lovens formål er: ". at naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser tas vare på ved bærekraftig bruk og vern, også slik at den gir grunnlag for menneskenes virksomhet, kultur, helse og trivsel, nå og i fremtiden, også som grunnlag for samisk kultur." Endelig vurdering av om prosjektet tilfredsstiller kravene i naturmangfoldloven, skal avgjøres av offentlig myndighet Om kunnskapsgrunnlaget Kunnskapsgrunnlaget skal være tilstrekkelig for å kunne beskrive relevante sider ved naturmangfoldet på stedet, deriblant identifisere viktige forekomster av arter, naturtyper og økologisk tilstand. Det skal også være tilstrekkelig for å kunne belyse effekter av tiltaket på naturmangfoldet sett i lys av den samlede påvirkning som naturmangfoldet vil bli utsatt for. Side 58 av 66

59 " 8. (kunnskapsgrunnlaget) Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Myndighetene skal videre legge vekt på kunnskap som er basert på generasjoners erfaringer gjennom bruk av og samspill med naturen, herunder slik samisk bruk, og som kan bidra til bærekraftig bruk og vern av naturmangfoldet." Naturmangfoldloven Kunnskapsgrunnlaget skal dekke to forhold: Kunnskap om forekomster: Viktig naturmangfold i influensområdet. En verdivurdering av forekomstene er sentralt for å kunne vurdere om kunnskapsgrunnlaget er godt nok. Kunnskap om virkninger av tiltaket. Virkningene skal kunne vurderes ut fra den samlede belastning naturmangfoldet er eller vil bli utsatt for. Vår vurdering om: Kunnskap om forekomster: For dette tiltaket så er kunnskapsgrunnlaget sammensatt av registrerte- og offentlig tilgjengelige data, og kunnskapsgrunnlaget vurderes samlet som tilstrekkelig for å kunne vurdere verdien av berørt natur. Kunnskap om virkninger av tiltaket: Tiltaket vil medføre et arealbeslag av hovedsakelig dyrka jord. Naturmangfoldet i dyrka jorda vil likevel i hovedsak bestå gjennom at den flyttes- og tas i bruk til samme formål annet sted Føre-var prinsippet Dette prinsippet henger nært sammen med kunnskapsgrunnlaget. Er kunnskapsgrunnlaget svakt, skal føre-var prinsippet tillegges større vekt. " 9.(føre-var-prinsippet) Når det treffes en beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om hvilke virkninger den kan ha for naturmiljøet, skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Foreligger en risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet, skal ikke mangel på kunnskap brukes som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak." Naturmangfoldloven Vår vurdering er at: Kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig til å si at tiltaket med tanke på tap av arealet som levested for biologisk mangfold, ikke vil true spesielle arter eller biologisk mangfold generelt. Side 59 av 66

60 8.4.3 Samlet belastning på naturmangfoldet Loven krever at påvirkningen tiltaket har på naturmangfoldet skal ses i en større sammenheng. Eksisterende og framtidige påvirkninger skal inkluderes i vurderingene. Bakgrunnen for denne vurderingen er først og fremst om tiltaket har betydning for oppnåelse av forvaltningsmålene for arter eller naturtyper Jfr. Naturmangfold lovens 4-5. «4. (forvaltningsmål for naturtyper og økosystemer) Målet er at mangfoldet av naturtyper ivaretas innenfor deres naturlige utbredelsesområde og med det artsmangfoldet og de økologiske prosessene som kjennetegner den enkelte naturtype. Målet er også at økosystemers funksjoner, struktur og produktivitet ivaretas så langt det anses rimelig. 5. (forvaltningsmål for arter) Målet er at artene og deres genetiske mangfold ivaretas på lang sikt og at artene forekommer i levedyktige bestander i sine naturlige utbredelsesområder. Så langt det er nødvendig for å nå dette målet ivaretas også artenes økologiske funksjonsområder og de øvrige økologiske betingelsene som de er avhengige av. Forvaltningsmålet etter første ledd gjelder ikke for fremmede organismer. Det genetiske mangfold innenfor domestiserte arter skal forvaltes slik at det bidrar til å sikre ressursgrunnlaget for fremtiden». Vår vurdering er at: Arealbeslag og aktiviteter som vil foregå i næringsområdet, samlet ikke vil gi en belastning på terrestrisk naturmangfold utover det som påføres i form av rent tap av arealbeslag Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder i Naturmangfoldloven krever at tiltakshaver i hovedsak skal dekke kostnadene ved eventuelle miljøforringelser. " 11.(kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Tiltakshaveren skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter." Naturmangfoldloven Og for å unngå- eller begrense skader på naturmangfoldet så skal det etter 12 tas utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater. Vår vurdering er at: Det forutsettes at miljøforsvarlige teknikker benyttes i den videre planleggingen og gjennomføring av prosjektet. Side 60 av 66

61 8.5 Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk, barns interesser Gjenværende skogområde blir redusert, men gjenværende grøntareal muliggjør samme bruk som tidligere til rekreasjon og som grønnkorridor for ferdsel. Se figur 49. Ny situasjon vil sikre mulighet for gjennomgang og bruk av grøntarealet. Barn kan da bevege seg trygt i grøntområdet mellom næringsareal og boligområde samt på gang- og sykkelvei forbi næringsområdet. Figur 49 Stiplet strek viser korridorer i grønnstruktur i området etter tiltak. 8.6 Trafikkforhold Trafikken vil ved utbygging av konsekvensvurderte N8 som vist for alternativ 1a, øke med ca. 220 turer og gi en ubetydelig negativ konsekevens. Og om resten av N2 (alterntativ 1b) også bygges ut vil det bidra med ytterligere økning med 360 turer og totalt 580 turer). Det at trafikkøkningen på 580 turer blir fordelt via ulike adkomstveier fram til Bjørnstadmyra (ikke bare via Grålum hvor trafikkproblemet er størst), men også på ulike transportmåter, gjør at virkningen er vurdert til å gi en liten negativ konsekvens. 8.7 Støy Støy omhandles av forurensningsforskriften kapittel 5, og det er for mange et betydelig problem. Boligområdet på Bjørnstad ligger i dag som følge av trafikken på fv. 118 og E6, i rød og gul støysone. Mer trafikken til næringsområdet for alternativ 1 (hele N2 til industri og lager) samt mer trafikken for alternativ 2 (som følge av tilleggsformålene tjenesteyting og kontor), vil ifølge støyberegningene øke trafikkstøyen med 1 db. Det vil være lite merkbart, og vil ikke utløse krav om avbøtende tiltak. Mertrafikken som følge av en utbygging vil derfor ifølge beregningene ikke utgjøre noen vesentlig tileggsbelastning til sumstøyen i området. Etablering av næringsområdet med ny bebyggelsen vil på den annen side bidra til å dempe støyen, og de gjenværende flekker av rød støysone inne i boligfeltet på figur 48, Side 61 av 66

62 forventes nullet ut på grunn av ny bebyggelses omfang. Vegetasjon vil her også bidra positivt noe støyberegningen ikke tar hensyn til. Dette gjør at boligområdet med unntak for en bolig i nord-øst, kommer innenfor gul støysone. Konsekvensene av utbygging i forhold til støy, vurderes da i konsekvensvurderingen som stor positiv konsekvens. På den annen side vil næringsområdet selv generere støy til omgivelsene. Men her må virksomhetene etterleve retningslinjer for støy i arealplanleggingen T-1442/2016 slik at støyen for omkringliggende bebyggelse blir tålbar over tid. Grense for industristøy er der satt til 55 db gjennom døgnet. Se tabell 8. Tabell 8 Viser krav til støy i industriområde etter T-1442/2016. Ut over dette så har T-1442/2016 også grenseverdier for tekniske installasjoner og grenseverdier for bygg- og anleggsstøy i anleggsfasen som skal hensyntas. 8.8 Universell tilgjengelighet Området er planlagt til i en flate og blir dermed i sin helhet universelt tilrettelagt. Utenomhusplan med bebyggelse er underlagt kravene i plan- og bygningsloven for universell tilrettelegging. Bestemmelsene til planen sikrer ellers at minimum et antall parkeringsplasser skal forbeholdes personer med nedsatt funksjonevne og anlegges nær hovedinngang. 8.9 Energibehov energiforbruk Da energibehovet i næringsparken vil avhenge sterkt av de virksomheter som etableres, vil strømbehovet bli vanskelig å forutse. Strømbehovet må derfor avklares nærmere med eier av strømnettet ettersom området bygges ut og tas i bruk. Er det behov for et trafoanlegg så vil dette kunne etableres på avsatt tomt i kart, eller etableres i eget bygg tilhørende virksomheten. Behov for trafo og hvordan nettutbyggingen i området skal utformes, vil fastlegges av netteier sammen med framtidige tiltakshavere. Etableringen av Bjørnstadmyra næringspark gjør det nå interessant å bygge ut fjernvarmenettet. Slik at del av varmebehovet på Bjørnstad vil bli dekket med bruk av fjernvarme fra Østfold Energi. Det vil være i samsvar med kommunedelplanen for klima og energi der et av målene er å bedre klimaregnskapet ved å tilrettelegge for effektiv areal- og energibruk samt bedre klimiaregnskapet. Dersom Østfold Energi ønsker å føre rørsystemet for fjernvarme over Bjørnstadmyra, må dette avklares i en egen avtale. Side 62 av 66

DETALJREGULERING BODØSJØEN B4. Sjekkliste for utarbeidelse av reguleringsplan.

DETALJREGULERING BODØSJØEN B4. Sjekkliste for utarbeidelse av reguleringsplan. DETALJREGULERING BODØSJØEN B4 Sjekkliste for utarbeidelse av reguleringsplan. Sjekklisten har med de samme punkter som innholdsfortegnelsen i MAL planbeskrivelse. Planlegger tar med de forhold som er relevant

Detaljer

Sjekkliste planbeskrivelse for smartkommunene

Sjekkliste planbeskrivelse for smartkommunene Sjekkliste planbeskrivelse for smartkommunene Tema som er spesielle krav for den enkelte kommune er angitt med kursiv. Tema som skal tas med/ikke tas med avklares i oppstartsmøte. 1 Sammendrag 2 Bakgrunn

Detaljer

PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR..

PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR.. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR.. Utarbeidet av firma og logo firma Dato Saltdal kommune Side 1 av 10 Punkter merket med rød skrift skal alltid være med i planbeskrivelsen. De andre punktene

Detaljer

MD s detaljert sjekkliste for utarbeiding av planbeskrivelse Vedlegg 4.2

MD s detaljert sjekkliste for utarbeiding av planbeskrivelse Vedlegg 4.2 Nr. Tema Kontroll Sammendrag Bakgrunn. Hensikten med planen. Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold. Tidligere vedtak i saken. Utbyggingsavtaler.5 Krav om konsekvensutredning? Planprosessen. Medvirkningsprosess,

Detaljer

BILDE. "xxxxxxxxxxxx" PLANBESKRIVELSE. områderegulering/detaljregulering. Eigersund kommune. for. Dato for siste revisjon av beskrivelse:

BILDE. xxxxxxxxxxxx PLANBESKRIVELSE. områderegulering/detaljregulering. Eigersund kommune. for. Dato for siste revisjon av beskrivelse: Eigersund kommune PLANBESKRIVELSE for "xxxxxxxxxxxx" områderegulering/detaljregulering BILDE Beskrivelse er datert: Dato for siste revisjon av beskrivelse: Dato for kommunestyres vedtak: xx.xx.xxxx xx.xx.xxxx

Detaljer

Mindre endring Plassen industriområde, Plan-ID R33a

Mindre endring Plassen industriområde, Plan-ID R33a PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Mindre endring Plassen industriområde, Plan-ID R33a Alvdal kommune Vedtatt av Kommunestyret i Alvdal 31.08.17, sak 57/17. PLAN INNHOLD 1 Bakgrunn... s 3 1.1 Hensikten med

Detaljer

Grunneier/utbygger: Tor Arne Larsen, Nes terasse 7, 1394 Nesbru og John Ludvik Larsen, Reistadlia 24, 1394 Nesbru.

Grunneier/utbygger: Tor Arne Larsen, Nes terasse 7, 1394 Nesbru og John Ludvik Larsen, Reistadlia 24, 1394 Nesbru. REGULERINGSPLAN FOR ARNKVÆRN NEDRE OMRÅDEREGULERING PLANBESKRIVELSE 1 Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Tilrettelegge for næringsbebyggelse. 1.2 Forslagstiller, plankonsulent Grunneier/utbygger: Tor Arne

Detaljer

FORSLAG TIL DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22. Dato for kommunestyrets egengodkjenning:

FORSLAG TIL DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22. Dato for kommunestyrets egengodkjenning: Alstahaug kommune FORSLAG TIL DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22 Nasjonal planid: 20120040 Dato for kommunestyrets egengodkjenning: Revisjon: sign sign REGULERINGSBESTEMMELSER: Planområdet er

Detaljer

PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN FOR MYRAN II, DEL AV EIENDOMMEN, 10/20 I NORE OG UVDAL KOMMUNE.

PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN FOR MYRAN II, DEL AV EIENDOMMEN, 10/20 I NORE OG UVDAL KOMMUNE. PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN FOR MYRAN II, DEL AV EIENDOMMEN, 10/20 I NORE OG UVDAL KOMMUNE. INNHOLD: 1. Bakgrunn. 2. Planprosessen. 3. Planstatus og rammebetingelser. 4. Beskrivelse av Planområdet,

Detaljer

Detaljreguleringsplan for Grålum allé 2 / Tuneveien 97 - sluttbehandling

Detaljreguleringsplan for Grålum allé 2 / Tuneveien 97 - sluttbehandling Arkivsak-dok. 17/07876-100 Saksbehandler Eivor Bjørnarsdotter Bø Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 05.06.2019 Bystyret 2015-2019 20.06.2019 Detaljreguleringsplan for

Detaljer

ÅS KOMMUNE. Detaljreguleringsplan for del av Grimsrudveien

ÅS KOMMUNE. Detaljreguleringsplan for del av Grimsrudveien ÅS KOMMUNE Plan ID R-290 Detaljreguleringsplan for del av Grimsrudveien PLANBESKRIVELSE FORORD Ås kommune detaljregulerer del av Grimsrudveien på Vinterbro med nytt fortau. Reguleringsforslaget er vurdert

Detaljer

PLANBESKRIVELSE OMREGULERINGSPLAN FOR GNR 65 BNR 49, BJØRKAVÅG

PLANBESKRIVELSE OMREGULERINGSPLAN FOR GNR 65 BNR 49, BJØRKAVÅG PLANBESKRIVELSE OMREGULERINGSPLAN FOR GNR 65 BNR 49, BJØRKAVÅG 29.10.2009 Innholdsfortegnelse 1. NØKKELOPPLYSNINGER 2. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET.. 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET..

Detaljer

Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk /19

Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk /19 SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 17/01296-46 Saksbehandler Maria Skåren Detaljreguleringsplan for Grålumveien 40 A - utlegging til offentlig ettersyn Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk

Detaljer

Underlia i Vestfossen Øvre Eiker Kommune

Underlia i Vestfossen Øvre Eiker Kommune REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR Gnr 30 /Bnr 23, 30,104 og 112. Underlia i Vestfossen Øvre Eiker Kommune Dato for siste revisjon av plankartet: 11.04.2014 Dato for siste revisjon av bestemmelsene:

Detaljer

Endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7 - offentlig ettersyn

Endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7 - offentlig ettersyn SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 16/08881-12 Saksbehandler Ole Ringsby Førland Endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7 - offentlig ettersyn Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk

Detaljer

Nedre Myra forslag til regulering 2. gangs behandling

Nedre Myra forslag til regulering 2. gangs behandling ARENDAL KOMMUNE Saksframlegg Vår saksbehandler Barbro Olsen, tlf Referanse: 2010/8719 / 16 Ordningsverdi: 1818pua4 Saksgang: Utvalg Nr. i sakskart Møtedato Planutvalget Bystyret Nedre Myra forslag til

Detaljer

Deres ref Vår ref. Dato Håvard Skaaden Varsel om oppstart av planarbeid. Detaljreguleringsplan for Lisleby allé boligområde (ID )

Deres ref Vår ref. Dato Håvard Skaaden Varsel om oppstart av planarbeid. Detaljreguleringsplan for Lisleby allé boligområde (ID ) «Navn» «Adresse» Poststed Deres ref Vår ref. Dato Håvard Skaaden 03.05.2018 Varsel om oppstart av planarbeid. Detaljreguleringsplan for Lisleby allé boligområde (ID01061174) I medhold av plan- og bygningsloven

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN ÅRNES NÆRINGSPARK Gnr/bnr. 167/57, 293, 339, 348 og 351. Plannummer: 023611023 Saksnummer:

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN ÅRNES NÆRINGSPARK Gnr/bnr. 167/57, 293, 339, 348 og 351. Plannummer: 023611023 Saksnummer: REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN ÅRNES NÆRINGSPARK Gnr/bnr. 167/57, 293, 339, 348 og 351 Plannummer: 023611023 Saksnummer: Dato sist revidert: 22.06.2015 1 AVGRENSNING Det regulerte området

Detaljer

Planbeskrivelse. Planbeskrivelse. Fosnes kommune. Fosnes plan og utvikling. Detaljregulering: Reguleringsplan for Jøa skole, museum og idrettsplass

Planbeskrivelse. Planbeskrivelse. Fosnes kommune. Fosnes plan og utvikling. Detaljregulering: Reguleringsplan for Jøa skole, museum og idrettsplass Planbeskrivelse Fosnes kommune. Fosnes plan og utvikling Planbeskrivelse Detaljregulering: Reguleringsplan for Jøa skole, museum og idrettsplass Planbeskrivelse: Reguleringsplan for Jøa skole, museum og

Detaljer

Detaljreguleringsplan for Kalnes, administrasjon og servicebygg - utlegging til offentlig ettersyn

Detaljreguleringsplan for Kalnes, administrasjon og servicebygg - utlegging til offentlig ettersyn Se mottakerliste Melding om administrativt vedtak. Deres ref.: Vår ref.: Dato: 19/03109-13 03.07.2019 Detaljreguleringsplan for Kalnes, administrasjon og servicebygg - utlegging til offentlig ettersyn

Detaljer

Detaljregulering etter PBL 12-3 for del av gnr 62/bnr 2, Skoleveien, Trøgstad kommune

Detaljregulering etter PBL 12-3 for del av gnr 62/bnr 2, Skoleveien, Trøgstad kommune Forslag til detaljregulering iht. pbl. 12-3. PLANBESKRIVELSE Detaljregulering etter PBL 12-3 for del av gnr 62/bnr 2, Skoleveien, Trøgstad kommune Plan-ID: 012220160001 Dato: 13.01.2017 1 Dato: Revidering

Detaljer

1.gangsbehandling - detaljreguleringsplan for Sveberg sør.

1.gangsbehandling - detaljreguleringsplan for Sveberg sør. Arkiv: 201601 Arkivsaksnr: 2016/1775-9 Saksbehandler: Anne Guri Ratvik Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 6/17 09.02.2017 1.gangsbehandling - detaljreguleringsplan

Detaljer

Østfoldkorn - utvidelse avd. Sandesund

Østfoldkorn - utvidelse avd. Sandesund Nasjonal planid: 0105 22075 Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for Østfoldkorn - utvidelse avd. Sandesund Reguleringsbestemmelsener vedtatt av Sarpsborg bystyre. dato Datert: 29.09.2018

Detaljer

REGULERINGSFORSLAG FOR HOLTET NYVEIEN 24

REGULERINGSFORSLAG FOR HOLTET NYVEIEN 24 REGULERINGSFORSLAG FOR HOLTET NYVEIEN 24 19.05.14 INNHOLD 1. GENERELT... 3 1.1 Formål med planarbeidet... 3 1.2 Beskrivelse... 3 1.3 Bilder... 3 1.4 Planområdets beliggenhet og størrelse... 4 1.5 Overordnede

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den Ordfører Områdeplan er datert 28.09.2011 Reguleringsbestemmelsene

Detaljer

Reguleringsplanbestemmelser for «Reguleringsplan del av Ottersøy sentrum»

Reguleringsplanbestemmelser for «Reguleringsplan del av Ottersøy sentrum» Reguleringsplanbestemmelser for «Reguleringsplan del av Ottersøy sentrum» Forslagsstiller: Ole P. Fjær Eiendom AS Utarbeidet av: Trønderplan AS Reguleringsplanbestemmelser datert: 12.03.2018 Reguleringsplankart

Detaljer

Detaljreguleringsplan for Grålum alle 2 / Tuneveien 97 - offentlig ettersyn

Detaljreguleringsplan for Grålum alle 2 / Tuneveien 97 - offentlig ettersyn SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 17/07876-56 Saksbehandler Eivor Bjørnarsdotter Bø Detaljreguleringsplan for Grålum alle 2 / Tuneveien 97 - offentlig ettersyn Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø

Detaljer

Planinitiativ: Reguleringsplan for Tjonåsen, gbnr 82/2, Rælingen kommune

Planinitiativ: Reguleringsplan for Tjonåsen, gbnr 82/2, Rælingen kommune Rælingen kommune Saksbehandler: Mai-Lin Rue Telefon: 908 08 783 E-post: mlr@p1.no Dato: 02.07.2018 Planinitiativ: Reguleringsplan for Tjonåsen, gbnr 82/2, Rælingen kommune På vegne av Tjonåsen Utvikling

Detaljer

10 Mal for oppstartsmøte i plansaker Malen skal fylles ut under oppstartsmøte og godkjennes av partene.

10 Mal for oppstartsmøte i plansaker Malen skal fylles ut under oppstartsmøte og godkjennes av partene. 10 Mal for oppstartsmøte i plansaker Malen skal fylles ut under oppstartsmøte og godkjennes av partene. Diverse Saksbehandler Møtedato Arbeidstittel Adresse/ stedsnavn Plan-ID Plantype Områderegulering

Detaljer

Dato for siste revisjon av planbestemmelsene: Dato for kommunestyrets egengodkjenning:

Dato for siste revisjon av planbestemmelsene: Dato for kommunestyrets egengodkjenning: DETALJREGULERING FOR SANDNES SKOLE OG BARNEHAGE Nasjonal arealplan-id: 20170064 Dato for siste revisjon av planbestemmelsene: 20.07.2017 Dato for kommunestyrets egengodkjenning: xx.xx.2017 1 AVGRENSNING

Detaljer

Områderegulering for ny atkomst til Meekelva Djupdalen, vestre del

Områderegulering for ny atkomst til Meekelva Djupdalen, vestre del Områderegulering for ny atkomst til Meekelva Djupdalen, vestre del Plannummer: 201506 Planbeskrivelse Vedtatt i Molde kommunestyre sak 49/16, 19.5.2016 Innhold 1. Bakgrunn for planarbeid... 3 1.1 Hensikt

Detaljer

Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrensen på plankart datert

Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrensen på plankart datert FORSLAG TIL BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR ÅSLY/HANEHOLMVEIEN gnr 129/78. Plan ID 20150010 Dato: 12.02.2016 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 15.11.2018 Bystyrets vedtak: Disse bestemmelsene

Detaljer

Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget 28.10.2014

Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget 28.10.2014 Lier kommune SAKSFREMLEGG Sak nr. Saksmappe nr: 2013/1458 Arkiv: L12/05 Saksbehandler: Gunhild Løken Dragsund Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget 28.10.2014 Førstegangsbehandling

Detaljer

Forslag til reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for. Kalnes administrasjons- og servicebygg

Forslag til reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for. Kalnes administrasjons- og servicebygg Nasjonal planid: 0105 31020 Forslag til reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for Kalnes administrasjons- og servicebygg Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre + dato Datert:

Detaljer

Planident: r Arkivsak: 15/ Tomset, B3, detaljregulering Reguleringsbestemmelser

Planident: r Arkivsak: 15/ Tomset, B3, detaljregulering Reguleringsbestemmelser Byplankontoret Planident: r20160016 Arkivsak: 15/44096 Tomset, B3, detaljregulering Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 26.9.2016 Dato for godkjenning av vedtaksorgan: 1 AVGRENSNING

Detaljer

Forslag til detaljregulering for Oredalsveien fortau - Sentrum Høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Fredrikstad kommune

Forslag til detaljregulering for Oredalsveien fortau - Sentrum Høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Fredrikstad kommune Saksnr.: 2012/6279 Dokumentnr.: 12 Løpenr.: 32275/2013 Klassering: OREDALSVEIEN Saksbehandler: Torill Nilsen Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget 02.05.2013 36/13 Forslag til detaljregulering

Detaljer

SØLVER EIENDOM REGULERINGSPLAN GYLDENTANN TERRASSE PLANBESKRIVELSE

SØLVER EIENDOM REGULERINGSPLAN GYLDENTANN TERRASSE PLANBESKRIVELSE SØLVER EIENDOM REGULERINGSPLAN GYLDENTANN TERRASSE PLANBESKRIVELSE Steinkjer 27. april 2012 PLANBESKRIVELSE... 3 1 Intensjon / bakgrunn... 3 2 Planstatus... 3 3 Beskrivelse av planområdet... 3 4 Eiendomsforhold...

Detaljer

Planen fremmes av Løvbergsmoen Eiendom AS. Konsulent for planarbeidet har vært Arealtek AS.

Planen fremmes av Løvbergsmoen Eiendom AS. Konsulent for planarbeidet har vært Arealtek AS. Elverum Kommune Planbeskrivelse Detaljplan Løvbergsmoen Næringspark, planid 201006 Vedlegg: 1. Plankart 1:1000 2. Bestemmelser 3. Innkommende merknader Bakgrunn Planen fremmes av Løvbergsmoen Eiendom AS.

Detaljer

Bruket 23 og 29, Gressvik, Fredrikstad kommune Detaljregulering med konsekvensutredning Reguleringsbestemmelser

Bruket 23 og 29, Gressvik, Fredrikstad kommune Detaljregulering med konsekvensutredning Reguleringsbestemmelser Bruket 23 og 29, Gressvik, Fredrikstad kommune Detaljregulering med konsekvensutredning Reguleringsbestemmelser Gnr../bnr..: 48/261 og del av 3 Plan ID: 01061168 1 Reviderte reguleringsbestemmelser 24.09.18

Detaljer

2. gangsbehandling Plan 2014 115 - Detaljregulering for gnr 63, bnr 85 og gnr 65 bnr 541 - KA-1, Stangeland

2. gangsbehandling Plan 2014 115 - Detaljregulering for gnr 63, bnr 85 og gnr 65 bnr 541 - KA-1, Stangeland SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 14/00693-45 Saksbehandler Hege Skotheim Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling 2015-2019 02.12.2015 Bystyret 2015-2019 15.12.2015 2. gangsbehandling Plan

Detaljer

LØKENHOLTET 2, DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING

LØKENHOLTET 2, DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING Etter adresseliste. DERES REF: VÅR REF: 10204128 Fredrikstad, 29. november 2018 DOKUMENTKODE: 10204128-PLAN-BREV-001 TILGJENGELIGHET: Åpen LØKENHOLTET 2, DETALJREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING VARSLING

Detaljer

Detaljreguleringsplan for fv. 109 REGULERINGSBESTEMMELSER. Alvim - Torsbekkdalen, del 2 Sarpsborg kommune

Detaljreguleringsplan for fv. 109 REGULERINGSBESTEMMELSER. Alvim - Torsbekkdalen, del 2 Sarpsborg kommune REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljreguleringsplan for fv. 109 Alvim - Torsbekkdalen, del 2 Sarpsborg kommune Region øst Moss kontorsted Vedtatt av Sarpsborg bystyre 10.12.2015 Reguleringsplanen er utarbeidet

Detaljer

Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957

Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957 2011-01-28 Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957 PLANBESKRIVELSE 1.0 INNLEDNING 1.1. OPPDRAGSGIVER Planen fremmes av Drammen

Detaljer

ROLFGROHSAS MASKINENTREPRENØR

ROLFGROHSAS MASKINENTREPRENØR ROLFGROHSAS MASKINENTREPRENØR Detaljreguleringsplan Granmo sandtak Forslag til planprogram August 2013 FORORD har avtale med grunneier Tom Grohs, og vurderer flytting av sin virksomhet fra Porsgrunn til

Detaljer

Plankode: Sonekode:. xx.xx Sist revidert DD.MM.2012 Reguleringsplan vedtatt: xx.xx.12

Plankode: Sonekode:. xx.xx Sist revidert DD.MM.2012 Reguleringsplan vedtatt: xx.xx.12 SANDE KOMMUNE Bestemmelser til detaljreguleringsplan for: HANEKLEIVA NÆRINGSOMRÅDE Plankode: Sonekode:. xx.xx Sist revidert DD.MM.2012 Reguleringsplan vedtatt: xx.xx.12 I medhold av 12-12 i Plan- og bygningsloven

Detaljer

SALTDAL KOMMUNE PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR DEL AV SENTRUM ØST, ROGNAN PLAN-ID: Formannskapssekretær PLANBESTEMMELSER

SALTDAL KOMMUNE PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR DEL AV SENTRUM ØST, ROGNAN PLAN-ID: Formannskapssekretær PLANBESTEMMELSER SALTDAL KOMMUNE PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR DEL AV SENTRUM ØST, ROGNAN PLAN-ID: 2015003 Siste behandling i Formannskapet dato: Vedtatt av Kommunestyret i møte dato: Under K. Sak nummer:

Detaljer

MINDRE REGULERINGSENDRING ULSETSTEMMA NÆRINGSPARK

MINDRE REGULERINGSENDRING ULSETSTEMMA NÆRINGSPARK MINDRE REGULERINGSENDRING ULSETSTEMMA NÆRINGSPARK Datert: 11.02.2019 BERGEN KOMMUNE Åsane, gnr. 181 del av bnr. 1, 2 og 27 mfl. Plannavn. Arealplan-ID 1201_61970000 Side 1 av 16 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 SAMMENDRAG...

Detaljer

FET KOMMUNE BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR DALEN SKOLE, BARNEHAGE OG IDRETTSANLEGG

FET KOMMUNE BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR DALEN SKOLE, BARNEHAGE OG IDRETTSANLEGG FET KOMMUNE BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR DALEN SKOLE, BARNEHAGE OG IDRETTSANLEGG (GNR/BNR: 59/33, 59/2, 59/19, 59/20, 59/39 m.fl.) PLANID: 0302 R1805 Reguleringskart er datert

Detaljer

Krydderveien 11 Fredrikstad kommune

Krydderveien 11 Fredrikstad kommune Til berørte myndigheter og naboer VARSEL OM OPPSTART AV PLANARBEID FOR DETALJREGULERINGSPLAN: Krydderveien 11 Fredrikstad kommune (PLAN ID 01061162) Datert: 17.07.17 Varsling Iht. plan- og bygningsloven

Detaljer

Detaljreguleringsplan for ny brannstasjon i Klokksvingen

Detaljreguleringsplan for ny brannstasjon i Klokksvingen Oppdal kommune Vedtatt dato: Dato for siste mindre endring: 12.04.2019 Detaljreguleringsplan for ny brannstasjon i Klokksvingen REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljregulering Plan ID: 2017025 Utarbeidelse, saksbehandling

Detaljer

Masseuttak og -deponi på Drivenes

Masseuttak og -deponi på Drivenes TT ANLEGG AS Regulering av Masseuttak og -deponi på Drivenes i Vennesla kommune PLANPROGRAM TIL KONSEKVENSUTREDNING Ortofoto fra GIS-line Dokumentnr -01 Versjon 00 Utgivelsesdato 11112010 Utarbeidet Kontrollert

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SOLSTAD VEST

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SOLSTAD VEST REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SOLSTAD VEST Dato 21.01.15 Planid: Solstad Vest, gbnr. 4044/535, 4046/123 og 4044/691 Plantype: Detaljert reguleringsplan Revisjoner Dato Saksnr. Merk. Ikraft dato Saksnr Godkjent

Detaljer

Gulen, gnr 131 bnr 1, 2 mfl. Ortneset Nasjonal arealplan-id 1411_

Gulen, gnr 131 bnr 1, 2 mfl. Ortneset Nasjonal arealplan-id 1411_ Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 Gulen, gnr 131 bnr 1, 2 mfl. Ortneset Nasjonal arealplan-id 1411_2014006 Saksnummer 14/1517 PLANBESTEMMELSER (pbl 12-7) PLANENS

Detaljer

Østfoldkorn - utvidelse avd. Sandesund

Østfoldkorn - utvidelse avd. Sandesund Nasjonal planid: 0105 22075 Forslag til Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for Østfoldkorn - utvidelse avd. Sandesund Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre. dato Datert:

Detaljer

Planbeskrivelse Planbestemmelser Reguleringsplan for Solheimstorget

Planbeskrivelse Planbestemmelser Reguleringsplan for Solheimstorget Planbeskrivelse Planbestemmelser Reguleringsplan for Solheimstorget Referanse: 07/426-48 Arkivkode: PLAN 0533-2009-0004 Sakstittel: Reguleringsplan for Solheimstorget Vedtatt av kommunestyret K-sak 60/09,

Detaljer

Planbeskrivelse. Mindre endring: Råholtbråtan gnr/bnr 95/6 Plan ID Flyfoto av eksisterende barnehage og omgivelser

Planbeskrivelse. Mindre endring: Råholtbråtan gnr/bnr 95/6 Plan ID Flyfoto av eksisterende barnehage og omgivelser Mindre endring: Råholtbråtan gnr/bnr 95/6 Plan ID023729500 Planbeskrivelse Dato: 15.02.2017. Revidert 20.04.17 Arkitektkontoret GASA AS Flyfoto av eksisterende barnehage og omgivelser Planbeskrivelse Gnr

Detaljer

Planprogram for planarbeidet ble vedtatt av Vestby kommune 28. september 2010 og er lagt til grunn for utarbeidelse av planmaterialet.

Planprogram for planarbeidet ble vedtatt av Vestby kommune 28. september 2010 og er lagt til grunn for utarbeidelse av planmaterialet. Vestby kommune Del av Asko Planbeskrivelse Rådmannens forslag 26.4.2011 Formål Formålet med planarbeidet er å omregulere deler av eksisterende bevaringsområde for kulturminner (område P9 i reguleringsplan

Detaljer

Detaljreguleringsplan for Østfoldkorn - utvidelse avd. Sandesund - utlegging til offentlig ettersyn

Detaljreguleringsplan for Østfoldkorn - utvidelse avd. Sandesund - utlegging til offentlig ettersyn MULTICONSULT NORGE AS AVD FREDRIKSTAD Postboks 1424 1602 FREDRIKSTAD Melding om administrativt vedtak. Att: Kjersti Lie Deres ref.: Vår ref.: Dato: 17/07011-34 10.07.2018 Detaljreguleringsplan for Østfoldkorn

Detaljer

Forslag til detaljregulering for Borge ungdomsskole Borge Høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Fredrikstad kommune

Forslag til detaljregulering for Borge ungdomsskole Borge Høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Fredrikstad kommune Saksnr.: 2010/4925 Dokumentnr.: 26 Løpenr.: 54233/2013 Klassering: BORGE UNGDOMSSKOLE Saksbehandler: Ivar Andreas Grønli Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget 02.05.2013 34/13 Forslag

Detaljer

PLANBESKRIVELSE. Husvollia, planbeskrivelse 03.03.2015. DETALJREGULERING AV HUSVOLLIA, gnr/bnr 176/52 og 170/85

PLANBESKRIVELSE. Husvollia, planbeskrivelse 03.03.2015. DETALJREGULERING AV HUSVOLLIA, gnr/bnr 176/52 og 170/85 DETALJREGULERING AV HUSVOLLIA, gnr/bnr 176/52 og 170/85 PLANBESKRIVELSE Bakgrunn Planen er oppdatert 03.03.2015 og ble innsendt 05.11.2014 av Eggen Arkitekter AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver

Detaljer

Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Livold boligfelt I Lindesnes kommune 26.08.2013

Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Livold boligfelt I Lindesnes kommune 26.08.2013 Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Livold boligfelt I Lindesnes kommune 26.08.2013 Innledning/bakgrunn; Lindesnes Bygg AS, har utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan (omregulering) for Livold

Detaljer

Detaljregulering Mule boligfelt Planid L

Detaljregulering Mule boligfelt Planid L Levanger kommune Planid L2015008 Reguleringsbestemmelser 2015-11-19 Oppdragsnr. 5152061 Planforslag datert: 05.10.2015 Dato for siste revisjon av plankartet: 19.10.2015 Dato for siste revisjon av bestemmelsene:

Detaljer

Tlf: e-post: v/ellen M L Sines Tlf.: e-post:

Tlf: e-post: v/ellen M L Sines Tlf.: e-post: 24.01.19 Planinitiativ Detaljregulering for Tjennheia boligfelt Generell informasjon: Kontaktinformasjon oppdragsgiver Kontaktinformasjon konsulent Forslag til navn på plan Fagbo Eigedom AS Tlf: 90542823

Detaljer

Forslag til detaljreguleringsplan for felt NB2 og N3 Jåttåvågen, gnr/bnr 16/1485 og 1480 m.fl., planid 2709 Stavanger kommune

Forslag til detaljreguleringsplan for felt NB2 og N3 Jåttåvågen, gnr/bnr 16/1485 og 1480 m.fl., planid 2709 Stavanger kommune PLANINITIATIV Forslag til detaljreguleringsplan for felt NB2 og N3 Jåttåvågen, gnr/bnr 16/1485 og 1480 m.fl., planid 2709 Stavanger kommune Kunde: Prosjekt: Ormen Lange AS Ormen Prosjektnummer: 10212236

Detaljer

Planinitiativ Detaljregulering for Campus Grimstad Del av NKT-2

Planinitiativ Detaljregulering for Campus Grimstad Del av NKT-2 15.05.2018 Planinitiativ Detaljregulering for Campus Grimstad Del av NKT-2 Generell informasjon: Kontaktinformasjon oppdragsgiver Kontaktinformasjon konsulent Forslag til navn på plan Grøm Eiendom AS,

Detaljer

Detaljreguleringsplan for kvartal Sluttbehandling

Detaljreguleringsplan for kvartal Sluttbehandling Arkivsak-dok. 15/06848-70 Saksbehandler Svein M. Agnalt Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 29.11.2017 Bystyret 2015-2019 14.12.2017 Detaljreguleringsplan for kvartal

Detaljer

Henvendelse om oppstartsmøte med Nannestad kommune Planinitiativ i forbindelse med detaljregulering av boligområdet Ramstadåsen BK3

Henvendelse om oppstartsmøte med Nannestad kommune Planinitiativ i forbindelse med detaljregulering av boligområdet Ramstadåsen BK3 Elverum, 17.1.2019 Til Nannestad kommune postmottak@nannestad.kommune.no Henvendelse om oppstartsmøte med Nannestad kommune Planinitiativ i forbindelse med detaljregulering av boligområdet Ramstadåsen

Detaljer

STØMNER NÆRINGSOMRÅDE 2 I KONGSVINGER KOMMUNE PRESENTASJON PLANFORUM

STØMNER NÆRINGSOMRÅDE 2 I KONGSVINGER KOMMUNE PRESENTASJON PLANFORUM Beregnet til Planforum Dokument type Presentasjon Dato 06-09-2013 STØMNER NÆRINGSOMRÅDE 2 I KONGSVINGER KOMMUNE PRESENTASJON PLANFORUM I KONGSVINGER KOMMUNE Revisjon 01 Dato 2013/09/04 Utført av Eva Vefald

Detaljer

PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM

PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM blå arkitektur landskap ab PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen

Detaljer

1-2 Reguleringsformål Området reguleres til følgende formål, jfr. Plan- og bygningsloven (PBL) 12-5:

1-2 Reguleringsformål Området reguleres til følgende formål, jfr. Plan- og bygningsloven (PBL) 12-5: LIER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR rv. 23 Dagslett Linnes, Tverrslag (Detaljregulering) Dato: 13.12.2015 1. FORMÅLET MED PLANEN 1-1 Planens formål Reguleringsplanen er en detaljregulering etter Plan-

Detaljer

Planbeskrivelse. Lunden Boligfelt. Audnedal kommune

Planbeskrivelse. Lunden Boligfelt. Audnedal kommune Planbeskrivelse. Lunden Boligfelt. Audnedal kommune Innledning/bakgrunn; Ing. Geir Gjertsen AS og Pål Dalhaug AS har for Audnedal kommune, utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Lunden boligfelt.

Detaljer

PLANBESKRIVELSE 238/269 ENDRING REGULERINGSPLAN FOR GAUDALEN, HOVIN - GNR./BNR. 238/1 OG. Planid MELHUS KOMMUNE.

PLANBESKRIVELSE 238/269 ENDRING REGULERINGSPLAN FOR GAUDALEN, HOVIN - GNR./BNR. 238/1 OG. Planid MELHUS KOMMUNE. PLANBESKRIVELSE ENDRING REGULERINGSPLAN FOR GAUDALEN, HOVIN - GNR./BNR. 238/1 OG 238/269 Planid. 2011010 MELHUS KOMMUNE Forslagsstiller: Nedre Hovin Eiendom AS Dato 04.04.2019 Sist revidert: Utarbeidet

Detaljer

1. gangsbehandling av Planid Detaljregulering for Del av Sveberg sør

1. gangsbehandling av Planid Detaljregulering for Del av Sveberg sør Arkiv: 201702 Arkivsaksnr: 2017/2872-16 Saksbehandler: Anna Marie Antonsen Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 4/19 17.01.2019 1. gangsbehandling av Planid 201702

Detaljer

Forslag til regulering LINÅS, Ski Kommune. Konsentrert småhusbebyggelse i 2 og 3 etasjer ; Illustrasjon fra EFFEKT

Forslag til regulering LINÅS, Ski Kommune. Konsentrert småhusbebyggelse i 2 og 3 etasjer ; Illustrasjon fra EFFEKT Forslag til regulering LINÅS, Ski Kommune. Konsentrert småhusbebyggelse i 2 og 3 etasjer ; Illustrasjon fra EFFEKT Linås- utvidelse av eksisterende boligområde, syd for Langhus stasjon. Arealet er vedtatt

Detaljer

Innspill til kommuneplanens arealdel. Toppen, utvidelse av næringsareal ved ny E134 på Basserudåsen.

Innspill til kommuneplanens arealdel. Toppen, utvidelse av næringsareal ved ny E134 på Basserudåsen. Innspill til kommuneplanens arealdel. Toppen, utvidelse av næringsareal ved ny E134 på Basserudåsen. Gnr 134, bnr 2, Kongsberg kommune. Eiendomsforhold. Grunneier på eiendommen er Per Henning Ruud. Kongsberg

Detaljer

Planprogram for. Gang-/sykkelvei. Ormlia-Lohnelier

Planprogram for. Gang-/sykkelvei. Ormlia-Lohnelier Planprogram for Gang-/sykkelvei Ormlia-Lohnelier Utarbeidet av Søgne kommune Innholdsfortegnelse 1 Bakgrunn... 3 2 Situasjonsbeskrivelse... 3 3 Planprosessen... 4 4 Status i arbeidet så langt... 4 5 Forutsetninger

Detaljer

Planprogram for områderegulering av Jåbekk Fengsel

Planprogram for områderegulering av Jåbekk Fengsel Mandal kommune Teknisk forvaltning MANDAL KOMMUNE Planprogram for områderegulering av Jåbekk Fengsel Forord Mandal kommune har igangsatt planarbeid med utarbeiding av områderegulering for Jåbekk fengsel.

Detaljer

Eiendommen 25/24 er for lengst opphørt som egen driftsenhet og våningshuset leies ut.

Eiendommen 25/24 er for lengst opphørt som egen driftsenhet og våningshuset leies ut. 1 DETALJREGULERINGSPLAN FOR SKEIME NEDRE GNR. 25, BNR. 24, FARSUND KOMMUNE PLANBESKRIVELSE Dato 8.4.2014 1 BAKGRUNN Grunneier av gnr. 25, bnr. 24, Axel Nesheim, ga i 2011 Asplan Viak i oppdrag å utarbeide

Detaljer

Forslag til planprogram

Forslag til planprogram Forslag til planprogram Øvre Grande hyttefelt 2 Planområdets beliggenhet vises med oransje markering. Ortofoto: Norge i bilder. 1 Bakgrunn og hensikt med planen 1.1 Bakgrunn og hensikt med planarbeidet

Detaljer

Innkomne merknader til varsling av oppstart områdereguleringsplan for Roligheten, Sarpsborg kommune

Innkomne merknader til varsling av oppstart områdereguleringsplan for Roligheten, Sarpsborg kommune Innkomne merknader til varsling av oppstart områdereguleringsplan for Roligheten, Sarpsborg kommune Det ble varslet oppstart av planarbeidet 21. februar 2011. Det kom inn fem innspill, som er oppsummert

Detaljer

Beskrivelse for detaljregulering av Underhaugen II. Plan id: Ørland Kommune

Beskrivelse for detaljregulering av Underhaugen II. Plan id: Ørland Kommune Beskrivelse for detaljregulering av Underhaugen II Plan id: 1621201303 Ørland Kommune Dato: 12062015 Innholdsfortegnelse FORMÅL...2 Oppdragsgiver:...2 Hensikt:...2 Beskrivelse av planområdet:...2 Eiendomsforhold:...2

Detaljer

SAKSFRAMLEGG OPPSTART AV PLANARBEID 0605_372 DETALJREGULERING FOR NY BOLIGTOMT PÅ ALMEMOEN

SAKSFRAMLEGG OPPSTART AV PLANARBEID 0605_372 DETALJREGULERING FOR NY BOLIGTOMT PÅ ALMEMOEN SAKSFRAMLEGG Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Arkivsaksnr.: 12/5-5 Arkiv: L12 OPPSTART AV PLANARBEID 0605_372 DETALJREGULERING FOR NY BOLIGTOMT PÅ ALMEMOEN Forslag til vedtak: 1. Kommunen vedtar

Detaljer

Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak seksjonsleder PLANBESTEMMELSER. (pbl 12-7) PLANENS INTENSJON

Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak seksjonsleder PLANBESTEMMELSER. (pbl 12-7) PLANENS INTENSJON Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 Bergen kommune. Ytrebygda bydel, gnr. 120 bnr. 10 mfl. Folldalen Nasjonal arealplan-id 1201_63600000 Saksnummer 201323752/11

Detaljer

PLANINITIATIV for reguleringssak: KALAVEIEN 17 A / MOENSKOGEN 17

PLANINITIATIV for reguleringssak: KALAVEIEN 17 A / MOENSKOGEN 17 PLANINITIATIV for reguleringssak: KALAVEIEN 17 A / MOENSKOGEN 17 Dette dokumentet skal synliggjøre viktige hensyn som skal ivaretas gjennom planlegging etter plan- og bygningsloven. Planinitiativet er

Detaljer

DETALJREGULERINGSPLAN

DETALJREGULERINGSPLAN DETALJREGULERINGSPLAN TRÆDAL Gnr 20 Bnr 49, Froland verk Froland kommune PLANBESKRIVELSE Utsikt fra området Plankartets dato: 12.05.2011 Sist revidert: 06.09.2011 Innledning Strandli Bygg og Eiendom har

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN PLANBESKRIVELSE INNHOLD 1.0 PLANBESKRIVELSE 3 1.1 Bakgrunn 3 1.2 Eksisterende forhold 3 1.2.1 Gjeldende reguleringsplan 3 1.2.2 Beskrivelse av nåværende situasjon

Detaljer

Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL Arkivsaksnr.: 15/2248

Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL Arkivsaksnr.: 15/2248 Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL 201507 Arkivsaksnr.: 15/2248 DETALJREGULERING - PLANID 201507 - HAUGAN VEST GNR 18, BNR. 183 I ØYER, - OFFENTLIG ETTERESYN Vedlegg: 1. Plankart datert 15.3.2016

Detaljer

Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert 25.9.2015.

Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert 25.9.2015. FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN (DETALJPLAN) FOR KVARTALET STORGATA, RÅDHUSGATA, MUSEUMSGATA, PETER GRØNS GATE GNR 173, BNR 115, 116, 117, 119, 120, 122, 123, 126, 127, 128, 129,

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR REINBAKKAN BOLIGOMRÅDE Planen er datert: 04.10.2010 Bestemmelsene er datert: 04.10.2010 Sist revidert i hht til kommunestyrets vedtak: 30.05.2011 Vedtatt av

Detaljer

Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning

Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Arkivsak: 2016/3849-24 Arkiv: 023729200 Saksbehandler: Marco Skotti Dato: 19.09.2018 Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for næring, plan og miljø

Detaljer

Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn- detaljregulering for Tårnvik vest, Kjerringøy

Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn- detaljregulering for Tårnvik vest, Kjerringøy Byplan Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 02.09.2019 72280/2019 2017/17795 L13 Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn- detaljregulering for Tårnvik vest, Kjerringøy Byplansjefen

Detaljer

Innspill til kommuneplan. Hordvik II Åsane bydel. Gårds- og bruksnummer: Gnr. 173, bnr. 5

Innspill til kommuneplan. Hordvik II Åsane bydel. Gårds- og bruksnummer: Gnr. 173, bnr. 5 Innspill til kommuneplan Hordvik II Åsane bydel Gårds- og bruksnummer: Gnr. 173, bnr. 5 Saksnr. 201401944, Innspill til kommuneplanens arealdel Bergen: 14.07.2015 Innspill til rullering av kommuneplanens

Detaljer

PLANINITIATIV for reguleringssak: Kvartal 314 nord

PLANINITIATIV for reguleringssak: Kvartal 314 nord PLANINITIATIV for reguleringssak: Kvartal 314 nord Dette dokumentet skal synliggjøre viktige hensyn som skal ivaretas gjennom planlegging etter plan- og bygningsloven. Planinitiativet er forslagsstillers

Detaljer

Planbeskrivelse DETALJPLAN: RAMSTAD BOLIGFELT TJELDSUND KOMMUNE

Planbeskrivelse DETALJPLAN: RAMSTAD BOLIGFELT TJELDSUND KOMMUNE 2018 Planbeskrivelse DETALJPLAN: RAMSTAD BOLIGFELT PLAN ID: 2018 05 DATO: 0000 2018 TJELDSUND KOMMUNE INNHOLD PLANENS FORMÅL... 2 - REGULERER... 2 - VURDERING AV KONSEKVENSUTREDNING... 2 VARSEL OM OPPSTART...

Detaljer

Detaljert reguleringsplan for Harakollen delområde B1 gnr/bnr del av 101/106, del av 101/2, 101/126 og del av 103/283 m. fl.

Detaljert reguleringsplan for Harakollen delområde B1 gnr/bnr del av 101/106, del av 101/2, 101/126 og del av 103/283 m. fl. 1 Detaljert reguleringsplan for Harakollen delområde B1 gnr/bnr del av 101/106, del av 101/2, 101/126 og del av 103/283 m. fl. Øvre Eiker kommune Egengodkjente planbestemmelser Dato: 10.05.2017 Revisjon

Detaljer

Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og rådmannens kommentarer

Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og rådmannens kommentarer Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og rådmannens kommentarer Innhold Generelt... 1 Direktoratet for mineralforvaltning, 14.08.2018, (jnr. 16/04074-x)... 1 Fylkesmannen i Østfold, 27.08.2018

Detaljer

LIER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR MESTER GRØNN, GJELLEBEKK (detaljregulering)

LIER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR MESTER GRØNN, GJELLEBEKK (detaljregulering) LIER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR MESTER GRØNN, GJELLEBEKK (detaljregulering) Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 05.12.2016. 1. FORMÅLET MED PLANEN 1-1. Planens formål Hensikten med planen

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012005 12/259-16 Dato: 17.02.2014

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012005 12/259-16 Dato: 17.02.2014 RENNESØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012005 12/259-16 Dato: 17.02.2014 DETALJREGULERING FOR FELT B7B PÅ SKORPEFJELL PLANID 2012005 - FØRSTE GANGS BEHANDLING Vedlegg: 1.

Detaljer

Forslag til reguleringsbestemmelser for reguleringsplan: Harakollen Øst felt BB10 Gnr/Bnr. 103/220 m.fl.

Forslag til reguleringsbestemmelser for reguleringsplan: Harakollen Øst felt BB10 Gnr/Bnr. 103/220 m.fl. Dato: 13.01.2017 Forslag til reguleringsbestemmelser for reguleringsplan: Harakollen Øst felt BB10 Gnr/Bnr. 103/220 m.fl. 1. PLANENS FORMÅL Reguleringsplanen skal legge til rette for utbygging av byggeområdet

Detaljer