1552 Detaljregulering, Svanedamsveien/Fiskåtangen - offentlig ettersyn

Transkript

1 PLAN OG BYGG Plan Dato 14. april 2021 Saksnr.: PLAN-20/ Saksbehandler Elin Aabel Bergland Godkjent av Eirik Heddeland MartensVenke Moe Saksgang Møtedato 1552 Detaljregulering, Svanedamsveien/Fiskåtangen - offentlig ettersyn Forslag til vedtak 1. By- og stedsutviklingsutvalget legger detaljregulering for Svanedamsveien/Fiskåtangen, med plankart sist datert og bestemmelser sist datert ut til offentlig ettersyn. 2. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må følgende endres i plandokumentene: a) I bestemmelsene tilføyes: «Ny bebyggelse skal oppføres med tre som fasadekledning og i bærende konstruksjoner. Unntatt fra dette er konstruksjoner under og mot terreng, samt etasjer på gateplan tiltenkt publikumsrettede funksjoner, som tillates oppført i betong, mur eller stål i sin helhet.» b) Gangbru innenfor BG#1 tas ut og erstattes av kryssing av ny atkomstvei i plan og videre stiforbindelse opp i friområdet. c) Antall rekkehus innenfor delfeltene BKS1 og BKS2 reduseres. d) Varelevering til BKB 1 for må løses fra o_sv4. Parkeringslomme o_spp1 tas bort. 3. By- og stedsutviklingsutvalget legger følgende nye veinavn ut på høring samtidig med planforslaget: Fiskåtangen og Siren Johnsens vei. 1

2 Sammendrag Planområdet ligger i Vågdsbygd ca. 3,5 km fra Kvadraturen. Planområdet har en samlet grunnflate på m 2 og er i dag et næringsområde, som er dominert av større næringsbygg og asfalterte flater til parkering. Planområdet sett i kontekst. Bilde tatt fra sør-vest. Glencore Nikkelverk, Kvadraturen og Odderøya vises i bakgrunnen av bildet, i tillegg til Fiskåtangen boligfelt. I front ligger Æskefabrikken og Blå Kors. Formålet med planarbeidet og det overordnede plangrep er å transformere eksisterende industri- og næringsområde til et bilfritt blågrønt utbyggingsområde med hovedvekt på bolig samt noe innslag av næring. Planforslaget åpner opp for at det kan bygges inntil 660 boenheter. Bebyggelsen som henvender seg mot Svanedamsveien er regulert til rekkehus i 2 etasjer pluss underetasje. Bebyggelsen innenfor området er regulert til blokkbebyggelse som kan oppføres på inntil 6 etasjer. Bebyggelsen mot vest og sør (Myrbakken og Eskefabrikken) er regulert til kombinert formål med mulighet for bolig, tjenesteyting, kontor og forretning på inntil 8 etasjer. 2

3 Fra eksisterende rundkjøring ved Blørstad er det foreslått ny atkomstvei til planområdet og eksisterende boliger på Fiskåtangen. Fra rundkjøringa går veien i bro over sykkelekspressveien. Fra den nye atkomstveien vil det være innkjørsel til parkeringskjellere. Det tillates ingen biler inne i boligområdet. Rekkehusene mot Svanedamsveien vil få atkomst og inngang fra Svanedamsveien. Ved etablering av ny atkomstvei stenges Svanedamsveien for biltrafikk fra Myrbakken, og Konsul Wilds vei stenges for gjennomgående biltrafikk. Det er stilt rekkefølgekrav til at Svanedamsveien med tilhørende fortau skal utbedres for å bedre trafikksikkerheten, og i sammenheng med dette er også den nordvestre innkjørselen til Fasanveien foreslått stengt. Gjennom planområdet skal det etableres to hovedakser, blågrønne korridorer, for gående og syklende. Den ene aksen går fra øst til vest og forbinder Myren gård og gangbrua til Slettheia. Den andre aksen går fra nord til sør og forbinder Myrbakken og Vågsbygd. I midten møtes aksene ved en dam, som skal vil være et rekreativt område, som samtidig skal fungere som fordrøyning av overvann. Lekefunksjoner skal etableres ut fra konseptet «perler på en snor». Det vil si at lekefunksjoner skal spres ut i området, men konsentreres langs hovedaksene. Sandlekeplasser skal legges inne i kvartalene, men vil være tilgjengelige for allmennheten. Den eksisterende tennisbanen og balløkken i sørøst ved Konsul Wilds vei, erstattes og plasseres i det nye krysset Svanedamsveien/ ny atkomstvei. Plan- og bygningssjefens vurdering og prioritering Formålet med planarbeidet er i strid med gjeldende arealformål (omdisponering fra næring til bolig med noe næring) i kommuneplanens arealdel fra Det ble derfor stilt krav om konsekvensutredning. Konklusjonene av utredningene/analysene taler for at området kan transformeres til boligformål med noe næring. Plan- og bygningssjefen 3

4 vurderer at fremlagt planbeskrivelse med konsekvensutredning svarer ut fastsatt planprogram, og at utredningsplikten er oppfylt. Plan- og bygningssjefen er positiv til transformering av et sentrumsnært nærings- og industriområde til boligformål med noe næring. Dette vurderes til å være i tråd med føringene om boligfortetting i sentrale etablerte strøk med sosial infrastruktur, gange- og sykkelavstand til sentrum samt nær kollektivakse. Plan- og bygningssjefen mener prosjektet har mange gode kvaliteter, forholder seg til nærområdet og vil bli et godt tilskudd til lokalmiljøet. Ny bebyggelse (blokkbebyggelse og rekkehus) vil komplementere eksisterende eneboligområde ved å introdusere en ny bebyggelsestypologi. Planområdet har god tilknytning til kollektivtrafikk og sykkelekspressveien og kobler seg naturlig på eksisterende nettverk. Med sitt konsept om bilfrie hovedakser vil de trygge forbindelser for de myke trafikanter forsterkes. Forslaget representerer urbane kvaliteter og gode fellesarealer. Det er imidlertid enkelte tema som plan- og bygningssjefen mener må håndteres annerledes enn vist i planforslaget. Dette gjelder følgende: Materialvalg: Forslagsstiller ønsker ikke å fastlåse bestemte materialer i planen. De mener en bestemmelse om bærekraft vil være mer robust over tid. Plan- og bygningssjefen mener bestemmelse som sikrer bruk av tre må innarbeides. Gangbru innenfor BG#1: Det er foreslått å etablere ei offentlig gangbru over den nye offentlige atkomstveien som forbinder planområdet (privat) med Fiskåskogen (privat). Det er ikke ønskelig med privat bru over offentlig vei, da det kan skape konflikt ifm. vedlikehold, og kommunen ønsker ikke å eie ei bru som går fra privat til privat areal. Ei bru vil belaste kommunen med større driftskostnader. Brua er ikke nødvendig trafikksikkerhetsmessig. Plan- og bygningssjefen mener foreslått gangbru må tas ut og erstattes av kryssing av vei i plan og videre stiforbindelse opp i friområdet. Rekkehus i BKS1 og BKS2: Antall rekkehus er beregnet ut fra en bredde på 5 m pr boenhet. Plan- og bygningssjefen mener dette er for smalt, og mener antall boenheter må reduseres for å få til en bredde som kan gi en mer funksjonell planløsning. Varelevering: Forslagsstiller foreslår en parkeringslomme langs Myrbakken, o_spp1, som kan fungere som parkering og varelevering for næringsarealene i BKB1. Administrasjonen mener dette vil skape konflikt med sykkelekspressveien, da både parkerende og varelevering må krysse denne. Plan- og bygningssjefen mener at varelevering bør skje fra o_sv4, eksisterende Svanedamsveien. Her ligger forholdene til rette for at tunge kjøretøyer kan parkere og snu uten å komme i konflikt med de myke trafikantene. Parkeringslomme o_spp1 må tas bort. Plan- og bygningssjefen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn etter at følgende endringer er innarbeidet i planforslaget: Bestemmelse om bruk av tre innarbeides i bestemmelsene. Gangbru innenfor BG#1 erstattes av kryssing av ny atkomstvei i plan og videre stiforbindelse opp i friområdet. Antall rekkehus innenfor delfeltene BKS1 og BKS2 reduseres. Varelevering må løses fra o_sv4. Parkeringslomme o_spp1 tas bort. Plan og bygg delegeres myndighet til å foreta plantekniske justeringer i plandokumentene. Det er fremdeles behov for å bedre den tekniske og juridiske kvaliteten på plankart og bestemmelser, samt samspill mellom disse. Plan- og bygningssjefen anbefaler at forslag til nye veinavn sendes på høring samtidig med planforslaget. «Fiskåtangen» foreslås for den nye atkomstveien fra Myrbakken inn til første veikryss. «Siren Johnsens vei» foreslås for den delen av Svanedamsveien som blir stengt og går fram til kryss med ny vei Fiskåtangen. 4

5 Forslag til reguleringsplan anbefales lagt ut på offentlig ettersyn. Venke Moe Plan- og bygningssjef Sign. Eirik Heddeland Martens Planleder Sign. Dokumentet er elektronisk godkjent og har ingen signatur Vedlegg: Plankart sist datert Bestemmelser sist datert Planbeskrivelse Vedlegg arkitektur og landskap Vedlegg boligbehovsanalyse Vedlegg bærekraftsstrategi Vedlegg faseplan Vedlegg grunnundersøkelser og tiltaksplan Vedlegg infrastruktur Vedlegg luftforurensning Vedlegg medvirkning Vedlegg mobilitetsplan Vedlegg næringsanalyse Vedlegg oppstartvarsel og merknader Vedlegg overvannsnotat Vedlegg sol- og skyggeanalyse Vedlegg sosial infrastruktur Vedlegg støyanalyse Vedlegg ROS-analyse revidert

6 Saksutredning BAKGRUNN FOR SAKEN På vegne av Svanedamsveien Utvikling AS fremmer WSP Norge AS forslag til detaljregulering for Svanedamsveien/Fiskåtangen. Formålet med planarbeidet er å transformere eksisterende industri- og næringsområde på Fiskåtangen til et bilfritt blågrønt utbyggingsområde med hovedvekt på bolig samt noe næring. Dagens situasjon Planområdet ligger i Vågsbygd ca. 3,5 km fra Kvadraturen. I vest grenser planområdet til Myrbakken og Vågsbygdveien. Nord for planområdet ligger Myren gård, i nord og nordøst etablert eneboligområde på Fiskåtangen, mot øst Fiskåskogen og mot sør Blå Kors og Elkem industriområde. Planområdet har en samlet grunnflate på m 2 og er i dag et næringsområde dominert av større næringsbygg og asfalterte flater til parkering. Planområdet med eksisterende bebyggelse. Eiendomsforhold Det er flere private grunneiere innenfor planområdet. Kristiansand kommune eier offentlige veier og grøntarealer, Agder fylkeskommune eier offentlig vei og sykkelekspressvei og Elkem eier grøntareal og næringsareal i sør og øst. Det vises til tabell i planbeskrivelsen for mer informasjon om eiendomsforholdene i planområdet. 6

7 Planens innhold Hovedgrep Formålet med planarbeidet og det overordnede plangrep er å transformere eksisterende industri- og næringsområdet til et bilfritt blågrønt utbyggingsområde med hovedvekt på bolig samt noe næring. Forslag til plankart. Bebyggelse Bebyggelsen som henvender seg mot Svanedamsveien, BKS1 og BKS2, er regulert til rekkehus. Planforslaget åpner opp for at disse kan oppføres i 2 etasjer pluss underetasje med takterrasse. Rekkehusene henvender seg mot eksisterende bebyggelse på Fiskåtangen og vil ha parkering og inngang fra Svanedamsveien. Feltene innenfor området er regulert til blokkbebyggelse, BBB1-BBB5 og skal oppføres i varierende høyde med inntil 6 etasjer. Blokkbebyggelsen vil få parkering under bakken med inn- og utkjørsel fra den atkomstveien. Det legges til rette for maks. en parkeringsplass per boenhet pluss 0,25 gjesteparkering per boenhet. Delfeltet mot Vågsbygdveien, BKB1, og delfeltet på Eskefabrikken, BKB2, er regulert til kombinert formål med mulighet for bolig, tjenesteyting, kontor og forretning (stripet skravur). Disse kan oppføres i inntil 8 etasjer. 7

8 Infrastruktur Fra eksisterende rundkjøring ved Blørstad er det foreslått ny atkomstvei til planområdet og boligene på Fiskåtangen langs sørsiden av det nye boligområdet. Fra rundkjøringa går veien i bro over sykkelekspressveien. Fra den nye atkomstveien vil det være innkjørsel til parkeringskjellere. Det tillates ingen biler i boligområdet. Rekkehusene mot Svanedamsveien vil få atkomst og inngang fra Svanedamsveien. Ved etablering av ny atkomstvei stenges Svanedamsveien for biltrafikk fra Myrbakken, og Konsul Wilds vei stenges for gjennomgående biltrafikk. Det er stilt rekkefølgekrav til at Svanedamsveien med tilhørende fortau skal utbedres for å bedre trafikksikkerheten, og i sammenheng med dette er også den nordvestre innkjørselen til Fasanveien foreslått stengt. På sørsiden av den nye atkomstveien skal det opparbeides gang- og sykkelvei. I tillegg er det regulert inn ny gang- og sykkelforbindelse mellom Eskefabrikken og Blå Kors som forbinder planområdet med sykkelekspressveien i sør. Blågrønnstruktur En viktig del av prosjektets konsept har vært å skape en bilfri blågrønn struktur som binder planområdet og omkringliggende strukturer sammen. Utbyggingen henvender seg mot to hovedakser, blågrønne korridorer, som går gjennom planområdet. Den ene aksen går fra øst til vest og forbinder Myren gård og gangbrua til Slettheia. Innenfor denne skal det etableres gang- og sykkelveg med parkmessig preg. Den andre aksen går fra nord til sør og forbinder Myrbakken med Vågsbygd. I midten møtes aksene ved en dam, som skal være et rekreativt område, som også skal fungere til fordrøyning av overvann. Lek og opphold I stedet for å samle lekefunksjonene på et samlet areal er aktiviteter og kvartalslekefunksjoner spredt ut langs de to hovedaksene. Allmenheten sikres tilgang til lekearealene som ligger i kvartalene. Det er intensjonen at lekefunksjonene skal integreres med opphold slik det skapes uformelle møter mellom mennesker i alle aldersgrupper. Området med dammen sentralt i planområdet vil være et viktig møtested. Den eksisterende tennisbanen og balløkken i sørøst ved Konsul Wilds vei erstattes og plasseres i det nye krysset Svanedamsveien/ny atkomstvei. PLANPROSESSEN Gjeldende planer Kommuneplanens samfunnsdel og overordnet arealstrategi Transformasjon av et sentrumsnært nærings- og industriområde til bolig- og næringsformål, er i tråd med kommuneplanens føringer og arealstrategi, om boligfortetting i sentralt etablerte strøk nær kollektiv akse og sykkelekspressvei. Kommuneplanens arealdel Kristiansand kommune har startet arbeidet med kommuneplanens arealdel. Inntil ny arealdel er vedtatt gjelder Kristiansand kommune sin arealdel som kommunedelplan. Utsnitt fra kommuneplanens arealdel, nå registrert som kommunedelplan. Sirkel viser lokasjon av planområdet. I gjeldene arealdel for gamle Kristiansand kommune, vedtatt , er mesteparten av planområdet avsatt til «næringsvirksomhet». Formålet med planarbeidet er i strid med kommuneplanens arealdel, det ble derfor stilt krav om konsekvensutredning. 8

9 Kommunedelplan Kommunedelplan for Sykkelekspressveien (Plan ID 1134) og Kommunedelplan for Rv 456 Vågsbygdveien (vedtatt 2008) berører planområdets vestre del. Sykkelekspressveien er regulert gjennom planområdet. Det er tatt hensyn til denne ved at ny atkomstvei «Fiskåtangen» er lagt i bro over, og eksisterende Svandamsvei er foreslått stengt slik at sykkelekspressveien blir krysningsfri. Reguleringsplaner Gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet er vist på kartet. Nytt plankart vil erstatte/erstatte deler av disse. For mer informasjon se planbeskrivelsen. A: Reguleringsplan for Fiskå (Plan-ID 643) B: Reguleringsplan for Rv 456 Hannevika- Lumberkrysset (Plan-ID 1134 C: Reguleringsplan for Fiskåtangen (Plan-ID 100) D: Detaljregulering for Fiskå industriområde (Plan- ID 1215) Andre planer For mer informasjon om overordnede føringer og planer for planarbeidet vises det til planbeskrivelsen kapittel 3, «Rammer og premisser». Tidligere saksgang Planforslaget er ikke i tråd med kommuneplanens arealdel for gamle Kristiansand kommune, og planen må derfor konsekvensutredes. Det ble utarbeidet et planprogram som var på høring samtidig som varsel om oppstart. By- og stedsutviklingsutvalget fastsatte enstemmig planprogrammet den Andre aktuelle saker i området Det er gitt rivingstillatelse til Eskefabrikken. Det er ellers ingen pågående byggesaker i og omkring området som er relevante for planarbeidet. Melding om oppstart Melding om oppstart av planarbeid ble varslet med frist Forslag til planprogram var på høring samtidig som varsel om oppstart. Det kom svært mange innspill til varsel om oppstart. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i vedlegg «Oppsummering av merknader». Innspillene omhandler i hovedsak følgende: Hovedgrep Generelt har innspillene vært positive til hovedgrepet om å transformere eksisterende næringsområde til et bilfritt og blågrønt boligområde. Eksisterende tennisbane og balløkke 9

10 Beboerne på Fiskåtangen har vært svært opptatt av at eksisterende tennisbane og balløkke må erstattes og plasseringen må henvende seg til eksisterende beboerne på Fiskåtangen. Plan og byggs kommentar: Forslag til ny veiløsning vil beslaglegge areal hvor det i dag ligger en balløkke og en tennisbane. I planforslaget er disse arealene erstattet og vist som BAI (tennisbane) og o_g6 (balløkke) ved krysset av Svanedamsveien/ny atkomstvei. Plasseringen vil gi enkel tilgang for barn og unge på Fiskåtangen. Trafikksikkerhet og ny atkomstvei Beboerne på Fiskåtangen er opptatt av at trafikksikkerheten ivaretas i og etter utbyggingsperioden, da Svanedamsveien er skolevei for mange. Det er ønskelig at bygging av ny atkomstvei skjer tidlig i utbyggingsperioden. Plan og byggs kommentar. Til byggetrinn 1 (BBB1 og BKS1) er det stilt rekkefølgekrav til at Svanedamsveien med tilhørende fortau må utbedres fra krysset Svanedamsveien/Svanedamsveien/Konsul Wilds vei fram til Fasanveien for å ivareta trafikksikkerheten for de myke trafikantene. I planbeskrivelsen står det at ved utbygging av første byggetrinn (BBB1 og BKS1) vil dagens adkomst til Blå Kors benyttes for anleggstrafikk, for å skåne eksisterende bebyggelse på Fiskåtangen. Ny atkomstvei og stenging av Svanedamsveien for biltrafikk er knyttet til byggetrinn 2 (BBB2). Et av prosjektets hovedgrep er å legge til rette for et bilfritt utbyggingsområde, hvor koblingen fra gangbruen til Slettheia mot Myren gård forsterkes. Når planområdet er ferdig utbygd, vil dette skape en tydeligere og tryggere skolevei for barn og unge Overgang mellom ny bebyggelse og eksisterende boligområde på Fiskåtangen. Beboerne ønsker at prosjektet henvender seg mot og tilpasser seg eksisterende bebyggelse ved å nedtrappe bebyggelsen mot Svanedamsveien. Plan og byggs kommentar. Planforslaget viser rekkehus langs Svanedamsveien. Bebyggelsen vil ligge på dagens terrengnivå trukket noe tilbake fra veien, da det skal etableres atkomst og inn- og utkjørsel til boligene herfra. Bebyggelsestypologien henvender seg Svanedamsveien, noe som vil knytte sammen nye og eksisterende boliger. Stenging av Konsul Wilds vei Det har kommet innspill til at det ikke ønskelig å stenge for gjennomkjøring i Konsul Wilds vei, men at veien må flyttes inn i selve planområdet. Plan og byggs kommentar: Prosjektet prioriterer myke trafikanter ved at boligområdet skal være bilfritt. Dette er et konsept plan og bygg støtter opp. Dette betyr anlegging av ny atkomstvei, som vil medføre stenging av Konsul Wilds vei for gjennomkjøring. Ekstern medvirkning I planprosessen har det vært en god medvirkningsprosess med beboerne i området og med barn og unge. Beboerne i området Forslagsstiller har avholdt flere møter med beboerne i området. I august ble det gjennomført et informasjonsmøte. Kommunen deltok som observatør. Barn og unge I planprosessen har forslagsstiller gjennomført gåtur med Eplehage barnehage og Linerla barnehage. Fiskåtangen barnehage har sendt sine innspill på e-post. Barnehagene 10

11 benytter seg av friområdet skogen mellom Elkem og Fiskåtangen og er svært opptatt av at dette området fortsatt blir lett tilgjengelig. Forslagsstiller har gjennomført møter med elevrådene ved Slettheia skole, Fiskå skole og Karuss skole. Alle tre skoler opplever skoleveiene som trygge, men at kulvertene for gående og syklende gjerne kan ha mer belysning og utsmykking. Generelt har barna i Vågsbygd gode muligheter for lek og aktiviteter, mens ungdommen har færre tilbud. Ungdommene ønsker seg sitteplasser og en plass å føle seg velkommen, - gjerne innendørs. Kommunen har deltatt på gåturene og møtene på skolene. For utdypende informasjon om medvirkningsprosessen som har blitt gjennomført vises det til planbeskrivelsen «Barn og unges interesser» og vedlegg «Medvirkning». PLAN OG BYGGS VURDERING AV PLANFORSLAGET Konsekvensutredning Formålet med planarbeidet er i strid med gjeldende arealformål i kommuneplanen, da industri- og næringsarealene foreslås erstattet med hovedsakelig boligformål. Det er derfor krav om konsekvensutredning. I planbeskrivelsen kapittel 6 «Konsekvensutredning» er det beskrevet hvilke temaer som har blitt konsekvensutredet med egen fagrapport samt konsekvensene fra å gå fra alternativ 0 (dagens situasjon/ gjeldende regulering) til alternativ 1 (planforslaget). Konklusjonene av utredningene/analysene taler for at området kan transformeres fra næring til bolig med noe næring. Plan- og bygningssjefen vurderer at fremlagt planbeskrivelse med konsekvensutredning svarer ut fastsatt planprogram. Utredningsplikten er oppfylt. Hovedgrep Plan og bygg er positive til planens hodegrep om å transformere industri- og næringsområdet til et bilfritt blågrønt utbyggingsområde med hovedvekt på bolig samt noe næring. Planområdet har en sentral plassering, med kort avstand til barnehage og skole, grøntområder, butikk samt god tilknytning til kollektivtrafikk og sykkelekspressveien. Plan og bygg mener prosjektet har mange gode kvaliteter og vil bli et godt supplement til nærområdet. Planområdet ligger inntil Fiskåtangen boligområde, som består av større eneboligtomter. Planforslaget introduserer en ny bebyggelsestypologi i form av blokkbebyggelse og rekkehus. Dette vil komplementere dagens boligtilbud i nærområdet. Innenfor planområdet skal det legges til rette for ulike lekefunksjoner, møteplasser og steder for opphold for ulike aldersgrupper. Dette er positivt både for beboerne som skal bo innenfor området og for nærområdet. Bokvalitet og uteopphold Ved innsendelse av første planforslag var store deler av utearealene i kvartalene skyggefulle. Dette gjaldt også fasadene på bebyggelsen. Plan og bygg ga tydelig tilbakemelding på at det måtte arbeides mer med prosjektet for sikre bedre bokvalitet og forbedre solforholdene ved å justere bebyggelsens høyde og plassering. Maks. høyder måtte sikres i plankart. I planforslaget, som nå legges frem til behandling, viser forslagsstiller til at prosjektet har blitt justert. Plan og bygg er opptatt av å sikre at planen legger til rette for god bokvalitet og gode uteoppholdsarealer. Det må gjøres en kvalitetssjekk av endringene 11

12 som er gjort på høydeangivelser i de juridiske plandokumentene før sluttbehandling. Det må vurderes om høyder skal angis på plankartet og ikke i bestemmelsene. BKS1-BKS2, rekkehusbebyggelsen I innsendte bestemmelser har forslagstiller foreslått 15 rekkehus innenfor BKS1 og 12 rekkehus innenfor BKS2. Planbeskrivelsen viser at rekkehusene kun vil ha en bredde på 5 meter. Plan og bygg mener rekkehusene er for smale og man ikke vil få til en god og funksjonell planløsning innenfor de rammene. Plan og bygg mener antall rekkehus må reduseres og ber om at administrasjonen delegeres myndighet til å se på en reduksjon av rekkehusene. Trinnvis utbygging Det er et stort område som skal transformeres. Det er derfor naturlig at utbyggingen vil skje over tid. Flere av virksomhetene innenfor planområdet er i dag ikke drift, men det eksisterer fortsatt noe næring innenfor området. I planprosessen har det vært viktig å ta hensyn til eksisterende næringsvirksomheter i utbyggingsperioden, slik at de fortsatt kan opprettholde deres drift. I tillegg er det viktig at beboerne i området hensyntas. For å sikre forutsigbarhet for berørte parter er det laget en faseplan som viser utbyggingsrekkefølge og hva som skal bygges ut (rekkefølgekrav) i ulike byggetrinn. Første byggetrinn er BBB1 og BKS1. Andre byggetrinn er BBB2. Det er intensjonen at eksisterende næringsbyggelse i BBB3, BBB4, BKB1, BBB5 og BKS2 skal rives sist. For disse delfeltene er det derfor lagt inn fleksibiltet i bestemmelsene og ikke konkretisert hvilken rekkefølge disse skal bygges ut med. For mer informasjon se vedlegg «Faseplan», rekkefølgebestemmelsene og planbeskrivelsen s I planbeskrivelsen under «Gjennomføringsfase» står det også hvordan anleggstafikken er tenkt ved utbygging av planområdet. Plan- og bygningssjefen vurderer at planforslaget sikrer de forhold som må sikres gjennom rekkefølgebestemmelsene, men samtidig er noenlunde fleksibel på tema hvor det er hensiktsmessig. Gateløsning Planforslaget legger til rette for at boligområdet skal være bilfritt og parkering i hovedsak legges under bakken. Plan og bygg mener det er veldig positivt at prosjektet bygges ut på de myke trafikanters premisser. Krysset Myrbakken/Svanedamsveien er i dag trafikkfarlig, da biltrafikk må krysse sykkelekspressveien i plan. Ved etablering av ny atkomstvei med planfri kryssing av sykkelekspressveien og stenging av eksisterende Svanedamsveien for biltrafikk, blir trafikksikkerheten bedre. Plan og bygg mener dette er et positivt grep da Svanedamsveien benyttes som skolevei. I tillegg kopler planområdet seg på eksisterende gang- og sykkelforbindelser utenfor planområdet som skaper bedre og tryggere forbindelser for de myke trafikantene. Varelevering Langs Myrbakken er det regulert inn næringsarealer i BKB1. Disse vil ha behov for varelevering. I planforslaget er det vist en parkeringslomme langs Myrbakken o_spp1, som kan fungere som parkering og varelevering for næringsarealene i BKB1. De skriver at ulike løsninger for varelevering har blitt vurdert, men at de mener dette vil være den mest hensiktsmessige løsningen. Se planbeskrivelsen «Varelevering» for mer informasjon om de ulike løsningene. Det argumenteres for at parkeringslommen kan benyttes til varelevering da vareleveransen er lav, dette vil være den korteste transportvei fra varelevering til lager og dette ikke vil skape konflikt med sykkelekspressveien. Administrasjonen er ikke enige i denne vurderingen. Løsningen vil skape konflikt med sykkelekspressveien, da både parkerende og varelevering må krysse denne. Samtidig kan det oppstå konflikt mellom bruk av parkeringslomme og varelevering. Plan og bygg mener at varelevering bør skje fra o_sv4, eksisterende Svanedamsveien. Her ligger 12

13 forholdene til rette for at tunge kjøretøyer kan parkere og snu uten å komme i konflikt med de myke trafikantene. Parkeringslomme o_spp1 må tas bort. Bygging i tre Forslagsstiller ønsker ikke å fastlåse bestemte materialer i planen, men har i stedet foreslått en bestemmelse om bærekraft (1.01). Forslagsstiller argumenterer for at dette vil sikre bærekraft i hele planens levetid. Intensjonen med bærekraftsbestemmelsen er god, men plan og bygg har i planprosessen vært tydelige på at bruk av tre er et politisk ønske og dette må følges opp uavhengig. Plan og bygg foreslår at følgende innarbeides i bestemmelsene: «Ny bebyggelse skal oppføres med tre som fasadekledning og i bærende konstruksjoner. Unntatt fra dette er konstruksjoner under og mot terreng, samt etasjer på gateplan tiltenkt publikumsrettede funksjoner, som tillates oppført i betong, mur eller stål i sin helhet.» Gangbru innenfor BG#1 Forslagstiller har foreslått å etablere ei offentlig gangbru over den nye atkomstveien som forbinder planområdet med Fiskåskogen, regulert friområde på Elkems ASA sin eiendom Forslagstiller argumenterer for at gangbrua er viktig, da den ivaretar en viktig kobling mot Fiskåskogen for boligene. Samtidig vil den være verdifull for Slettheia skole og barnehagene i området. Kommunen er enige i at koplingen til Fiskåskogen er viktig, men ønsker ikke at det etableres bru over ny offentlig atkomstvei, da det kan skape konflikt ifm. vedlikehold, og kommunen ønsker ikke å eie ei bru som går fra privat areal til privat areal. Ei bru vil medføre større driftsutgifter for kommunen. Broa er ikke nødvendig for å ivareta trafikksikkerheten. Plan- og bygningssjefen mener foreslått gangbru må tas ut og erstattes av kryssing av vei i plan og videre stiforbindelse opp i friområdet. Vann- og avløp Utbyggingsområdet skal i all hovedsak tilkobles eksisterende kommunalt spillvannsnett i Vågsbygdveien og føres til pumpestasjon på Lumber, som skal oppgraderes. På grunn av høydeforskjeller er det ikke mulig å få selvfall til borehullet for rekkehusene (BKS1) som ligger nordøst i planområdet. Disse skal derfor føres til Fiskåtangen pumpestasjon. For mer informasjon se planbeskrivelsen «Teknisk infrastruktur». Næringsinteresser Formål i gjeldende kommuneplan gjenspeiler den bruken området mellom Svanedamsveien og Fiskå hadde i Det består i dag av flere større næringslokaler som står tomme etter at bedrifter enten er nedlagt eller har flyttet. Flere av de gjenværende bedriftene er også på flyttefot. Samtidig åpner gjeldende kommuneplan for at utviklingen av næring- og senterfunksjoner i Vågsbygd skal utvikles som en akse fra Vågsbygd senter og ned mot Lumber. Høydedraget mellom prosessindustrien på Fiskå og dagens boligbebyggelse på Fiskåtangen har vært en naturlig buffer, og området rundt Svanedamsveien har ikke vært benyttet til industriformål. En av årsakene til at det tidligere ikke har vært aktuelt å legge til rette for boliger i dette område har vært at Agder Energi ikke har åpnet for at høyspentlinja (luftstrekk) til industribedriftene på Fiskå kan legges i bakken. Dette er nå avklart, og ny nedgravd kabel vil følge ny atkomstvei før den går videre ned til fabrikkområdet i tilstøtende friområde. I og med boligformål ikke er i tråd med formålet i kommuneplanen ble det også stilt krav om å konsekvensutrede bortfall av de eksisterende næringsarealene. Ny plan opprettholder muligheter for ny næring mot Vågsbygdveien og opprettholder næringsarealene mot Fiskå. Om behovet skulle være til stede kan også større deler av BKB2 og BKB1 også brukes til tjenesteyting og kontorformål. 13

14 Barn og unges interesser I planprossesen har det blitt gjennomført en god og grundig medvirkningsprosess med barn og unge. Plan og bygg mener at barn og unges interesser har blitt godt ivaretatt i planprosessen. Planforslaget legger til rette for gode og trygge forbindelser for myke trafikanter. Det skal etableres ulike leketilbud og møteplasser som henvender seg til ulike aldersgrupper. Risiko- og sårbarhetsanalyse Forslagsstiller har gjennomført Risiko- og sårbarhetsanalyse. Analysen viser at det er få risikoer knyttet til planforslaget. Det vises til avsnitt i planbeskrivelsen «Risiko- og sårbarhetsanalyse» og vedlegg til planbeskrivelsen «ROS-analyse». Planområdet ligger i influensområdet til en bedrift omfattet av storulykkeforskriften. En storulykke er definert som en hendelse der det inngår et eller flere farlige kjemikalier, som oppstår i en storulykkevirksomhet og som kan få en ukontrollert utvikling som umiddelbart eller senere medfører en alvorlig fare for mennesker, miljø eller materielle verdier". Storulykkebedrifter er pålagt å ha egen beredskapsplaner, beredskap og øvelser. I arealplanlegging skal hensyn til det langsiktige behovet for å opprettholde egnet avstand mellom virksomheter omfattet av direktivet og boligområder, bygninger, områder med offentlig ferdsel m.m ivaretas. Bedriften oppbevarer to kjemikalier som det er knyttet risiko til. Propan er oppbevart innenfor bedriftsområdet, men avstand til Svanedamsveien er for lang til at dette utgjør en spesiell risiko. Den andre kjemikalien er en meget giftig syre (flussyre). Oppbevaringen på bedriften utgjør ikke en risiko, men transporten av denne til bedriften utgjør en risiko for nye boliger i Svanedamsveien. Ved en eventuell uønsket hendelse under transport vil det være fare for liv og helse i en radius av ca 200 m. Risikoen for nye boliger i Svanedamsveien er ikke større enn øvrige boliger som ligger langs transportruta, som blant annet omfatter deler av Kvadraturen og boliger langs Vågsbygdveien. Rapporten sier at sannsynligheten for en ulykke er meget lav, og lik (konstant) langs hele transportruta. Plan- og bygg mener denne risikoen er akseptabel. Brann i et stort fabrikkområde kan forårsake skader på omkringliggende områder med skader fra varmestråling, helseskadelige branngasser og miljøskader (forurenset grunnvann og luft). Bedriften har eget industrivern, risikoutredninger og beredskapsplaner. Det har vært samarbeid med bedriften om rapporten og i arbeidet med reguleringsplanen. Bedriften sender regelmessig ut en informasjonsbrosjyre til nabolaget der det informeres om risikoforhold og beredskap, og hvordan folk skal opptre ved en storulykke. Nye boliger på Svanedamsveien vil ligge innenfor området som får slik informasjon. Naturmangfoldloven 8-12 Planområdet er i dag utbygd som næringsområde. Det er ikke registrert noen rødlistearter. Det er registrert Boersvineblom i området ved Æskefabrikken og langs ved sykkelekspressveien. Dette er en fremmedart på svartlista, og det må gjennomføres tiltak for å hindre spredning i forbindelse med utbyggingen. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 anses å være ivaretatt. Økonomiske konsekvenser for kommunen Kommunen ved parkvesenet skal stå for drift av turvei og friområder. Kostnadene er anslått til ca (2021-priser). Kommunen ved ingeniørvesenet skal stå for drift av kommunalteknisk infrastruktur. Kostnadene er anslått til ca kr (2021-priser). Økte driftskostnader foreslås lagt inn ved rullering av handlingsprogrammet. 14

15 Veinavn På grunn av regulering av området er det behov for etablering av nye veinavn. Veinavn «Fiskåtangen» foreslås for den nye atkomstveien fra rundkjøringen ved Myrbakken inn til første veikryss. Veinavn «Siren Johnsens vei» foreslås for den delen av Svanedamsveien som blir stengt for biltrafikk og går fram til kryss med ny vei «Fiskåtangen». Forslaget er etter innspill fra Christianssands byselskab. Siren Johnsen var siste eier av Myren gård. Hennes arvinger har godkjent navneforslaget. Plan og bygg forslår at forslag til veinavn sendes på høring samtidig med planforslaget. Plantekniske justeringer I forbindelse med høringen vil administrasjonen kvalitetssikre plandokumentene. Det er fremdeles behov for å bedre den tekniske og juridiske kvaliteten på plankart og bestemmelser, samt samspill mellom disse. Før sluttbehandling må dette gjøres. Det gjelder blant annet: - Generell kvalitetssikring av solforhold/bokvalitet og behov for bedre fastsette høyder som nevnt over. - Bokvalitet og uteoppholdsarealer på BKB2 må vurderes nærmere og kvalitetssikres. - Samsvar mellom formål, bebyggelsen, funksjoner, kantsoner og eierskap (offentilg/felles/privat) mot sentralt grøntdrag og offenlig infrastruktur. - Ta deler av BKB4, BOP, BKB3 og GF ut av planen. Dette er allerede regulert og planforslaget gjentar bare eksisternde reguleringsplaner. De delene som skal tas ut er der det ikke skal gjøres tiltak ifm utbyggingen. - Endelig plassering og utforming av renovasjonsløsninger må kvalitetssikres med kommunen og Avfall Sør. - Kvalitetssikring av plassering av trafoer. Vår vurdering er at justeringene ikke påvirkerer prosjektets konsept som helhet, og heller ikke har større betydning for berørte parter og øvrige høringsinstanser. Oppsummering Plan og bygg anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn etter følgende endringer er innarbeidet i planforslaget: Bestemmelse om bruk av tre innarbeides i bestemmelsene. Gangbru innenfor BG#1 erstattes av kryssing av ny atkomstvei i plan og videre stiforbindelse opp i friområdet. Antall rekkehus innenfor delfeltene BKS1 og BKS2 reduseres. Varelevering må løses fra o_sv4. Parkeringslomme o_spp1 tas bort. Plan og bygg delegeres myndighet til å foreta plantekniske justeringer i plandokumentene. Det er fremdeles behov for å bedre den tekniske og juridiske kvaliteten på plankart og bestemmelser, samt samspill mellom disse. I tillegg anbefales det at forslag til veinavn sendes på høring samtidig med planforslaget. Joann Rexen Busk,