Foreløpig rapport om utviklingsmuligheter for Kvænangen Næringsbygg i Sørstraumen.

Transkript

1 Kvænangen Næringsbygg AS Foreløpig rapport om utviklingsmuligheter for Kvænangen Næringsbygg i Sørstraumen. Historisk gjennomgang Kvænangen næringsbygg AS (KNB) sin virksomhet er i følge formålsparagrafen forvaltning og utvikling av fast eiendom i Kvænangen kommune til næringsformål. Selskapet ble stiftet , med kommunen som eneste aksjonær. Aksjekapitalen er på kroner ,-. Selskapet eier og leier ut kontorer, møterom og møtesal i tidligere Sørstraumen skole. Den nyeste og største delen av skolen (bygd i 1982) ble pusset opp og tatt i bruk som næringsbygg høsten I 2017 ble også den eldste delen (bygd på 1950-tallet) bygd om til kontor. Fram til drev Halti Næringshage AS, Storslett næringsbygget. Etter dette overtok styret i aksjeselskapet driften. Disse sitter nå i styret: Leder Ragnhild Enoksen Styremedlem Åsmund Austarheim og Jan-Arne Jakobsen Varamedlemmer: Valter Olsen og Jan-Helge Jensen Styrets leder funger som daglig leder. Nåværende situasjon Omtrent halvparten av alt arealet i Kvænangen Næringsbygg er kontor og den andre halvparten omfatter møtesal, et mindre møterom, kjøkken med kantine og rommet som brukes til treningsstudio. Sistnevnte tilhører den eldste delen av bygget. Studioet er kummerlig og slitt, og trenger standardheving. Hovedentreprenøren 420 kwh-linja og underentreprenører flyttet ut av næringsbygget den De sto for 57,5 % av de faste leieinntektene. Disse leietakerne blir igjen: 1. Návuona Giellaguovddáš/Naavuonon Kielikeskus/Kvænangen Språksenter. 2,4 stillinger. Eier: Kvænangen kommune Finansiering: Sametinget og Troms og Finnmark fylkeskommune. 2. Styret for landskapsvernområdene i Navitdalen og Kvænangsbotn ved Fylkesmannen i Troms (LVO). 2 stillinger med hovedkontor på Storslett. Eier: LVO Finansiering: Fylkesmannen. 3. Innfallsporten til naturvernområdene i Kvænangen. Leieforholdet omfatter utstillingsplass inne og rasteplass ute. LVO forvalter utstilling på vegne av Fylkesmannen (Statsforvalteren) 1

2 for Troms og Finnmark, Nord-Troms Museum, Halti kvenkultursenter og Kvænangen kommune. Eier: LVO Finansiering: Fylkesmannen, Kvænangen kommune, Nord-Troms Museum og Halti kvenkultursenter. 4. Treningshagen SA. Eier: Treningshagen SA Finansiering: Salg av medlemskort De fire leietakerne representerer per i dag 2,4 stillinger og samt 2 stillinger som deler tilstedeværelse mellom Sørstraumen og Storslett i Nordreisa. I tillegg trenger Kvænangen Næringsbygg AS selv en kontorplass, og sitter i dag i kontorfellesskap med språksenteret. Drift og vedlikehold Etter siste oppussing er det utført enkelt vedlikehold som skifte av punktert vindu og sprukken ytterdør og retting av feil på strøm- og vannanlegg. Styreleder tar seg av daglig drift, adminstrativt og teknisk. Regnskapet føres av OKbedriftskonsult. Renhold av fast renholder og vintervedlikehold vei og parkering av MET. Framtidige muligheter foreløpige resultater av forstudien Styret for KNB deltok i i Utviklingsprogrammet for små og mellomstore bedrifter i regi av Omstillingsprogrammet for Kvænangen. Dette blir fulgt opp med forstudien som undersøker mulighetene for å videreutvikle Næringsbygget til et senter for natur, kultur og historie i kommunen, og et knutepunkt for opplevelsesnæringer. Et slikt senter vil basere seg på videreutvikling av det som allerede er i bygget. Forstudien blir gjennomført i samarbeid mellom KNB og LVO, altså den ene leietakeren. Forstudien blir finansiert hovedsaklig av LVO og Kvænangen Næringsfabrikk, dvs. Omstillingsprogrammet for Kvænangen, som bevilget mider til forstudien den 5. januar i år. Deretter kunne KNB og LVO gå i gang med studien. Prosjektleder: Ragnhild Enoksen. Prosessleder: Jan Arne Jakobsen. Prosjektmedarbeider: Rune Benonisen, som er daglig leder for LVO. Innholdsmessig utvikling I løpet av forstudien har vi hentet ideer og innspill fra lignende sentra, fra fagfolk og rådgivere. I Tranøybotn på Senja ligger Sážža Senja natur- og kultursenter som det er naturlig å sammenligne seg med. Dette senteret har følgende innhold: 1. Kontorplasser - faste - ambulerende 2

3 - prosjekt 2. Kursvirksomhet - lokale og regionale dagskurs og møter - oppmøtested for samlingsbaserte kurs 3. Kulturscene - konserter - utstillinger - prosjekter/framvisninger 4. Innfallsport til natur og kultur - rasteplass - informasjon - utstilling 5. Naturveiledning - utgangspunkt for guidede/arrangerte turer - temadager/kvelder - soppkurs, plantekurs o.l. 6. Fellesfunksjon for bygget - booking og organisering - prosjekter Kvænangen næringsbygg har i dag 1. Kontorplasser - 16 kontorplasser 2. Innfallsport til natur og kultur - rasteplass - informasjon - utstilling 3. Språksenter - kurs - seminar - språkarenaer i form av konserter o.l. - arrangementer for barn og ungdom 4. Treningssenter - trening med treningsapparater 5. Møteplass for lokalt næringsliv - kurs - møter - seminar Skal Kvænangen Næringsbygg bli et til et senter for natur, kultur og historie i kommunen, og et knutepunkt for opplevelsesnæringer, kan det skje ved at dagens innhold videreutvikles og at det i tillegg skapes nytt innhold. Styret for landskapsvernområdene for Kvænangsbotn og Navitdalen ønsker å videreutvikle senteret i samarbeid med eieren av bygget. En naturlig og nødvendig samarbeidspartner i 3

4 det videre arbeidet vil være samisk/kvensk språksenter. Det forutsettes et at styret for Kvænangen Næringsbygg AS vil være en pådriver for utviklingen. Innholdsmessig utvikling av innfallsporten Et senter for natur, kultur og historie i kommunen, og et knutepunkt for opplevelsesnæringer trenger aktivitetsleder, naturveileder eller formidler. Det kan være a) en aktivitetsleder som i samarbeid med ulike organisasjoner tar seg av det langsiktige arbeidet med kulturelle og sportslige arrangement. Det kan være arrangmenter som allerede fins i kommunen og det kan være utvikling av nye arrangment knyttet opp mot kultur og natur. Her kan man hente lærdom om organisering og finansiering fra festivaler og events som Riddu Riddu i Kåfjord, Landsbymarkedet i Nordreisa og Midnight Sun Maraton i Tromsø. En slik stilling vil ha et kommersielt innhold. Prosjektfinansiering i 3 år med hovedsaklig eksterne midler. Prosjektperioden vil vise om det er grunnlag for videre drift. Målgruppe er lokalbefolkning og tilreisende. Eierforhold må avklares. En avktivitetsleder vil trenge eget kontor. b) En naturveileder skal drive naturformidling, veiledning og annet informasjonsarbeid knyttet til naturen i Kvænangen, spesielt de vernede områdene, men også naturområdene utenfor der vi har fjorden med Storstraumen og Lillestraumen, øyene, holmene og fjordarmene som interessante naturområder. Det er opprettet slike stillinger i tilknytning til natur og verneområder flere steder i landet. Målgruppe er skoleverket og reiselivet. Staten fullfinansierer eller er med og finansierer. Eier må være verneområdestyret for Kvænangsbotn og Navitdalen landskapsvernområde. Arealbehovet må avklares om en naturveileder knyttes til Landskapsvernområdet. Styret for KVO leier allerede plass som kan utnyttes bedre. Innholdsmessig utvikling av samisk/kvensk språksenteret Návuona Giellaguovddáš/Naavuonon Kielikeskus/Kvænangen språksenter vil være en viktig aktør innenfor et senter for natur, kultur og historie i kommunen. Senteret ble etablert høsten Fra Sametinget sin side var dette et treårig prosjekt, det vil si at senteret i løpet av tre år skulle vise om det er eksistensberettiget. Prosjekttiden er nå over, og senteret får fra høsten 2020 fast basistilskudd + variabelt aktivitetstilskudd fra Sametinget. Det åpner mulighet for videreutvikling fordi språksenterets tjenester blir etterspurt her i kommunen og i nabokommunene Loppa og Nordreisa. Kommunal og moderniseringsdepartementet sitt ansvar for kvensk språk- og kulturarbeid ble ved fylkessammenslåingen overført til Troms og Finnmark fylkeskommune. Det er ventet at språksenteret i Kvænangen heretter vil få fast tilskudd fra fylkeskommunen. Senterets kvenske tjenester er etterspurt i Kvænangen og utenfor kommunen. 4

5 Kvænangen kommune er rik på kulturminner helt fra steinalderen og fram til i dag. Disse kulturminnene forteller mye om både samisk, kvensk og norsk utvikling og bosetting, populært kaldt de stammers møte. Styret for Kvænangen Næringsbygg mener derfor at språksenteret etter hvert vil få en viktig oppgave som kulturformidler, slik at det blir et språk- og kultursenter. Dette må utredes og vurderes nærmere i samarbeid med språksenteret, Sametinget og andre. Språksenterets samarbeidspartnere er blant annet barnehager, grunnskoler, kulturskole, kirke og menighet og frivillige organisasjoner som kor, lag og foreninger. Målgruppe er barn, unge og voksne. Eier er Kvænangen kommune. Finansieres av Sametinget og Troms og Finnmark fylkeskommune. Behovet for kontorplass øker. Språksenteret trenger større plass enn de leier per i dag, og dette behovet kan øke enda mer. Innholdsmessig utvikling av møteplass for lokalt næringsliv Kvænangen næringsbygg startet med å være en møteplass for næringslivet, og har fortsatt med å holde kurs og seminarer arrangert av næringslivet selv, av Kvænangen kommune og Kvænangen Næringsfabrikk. Dette kan videreutvikles slik at næringsdrivende får størst mulig nytte av virksomheten. Dette omfatter møter, seminar og kurs. I tillegg kan det være snakk om faste, ambullerende og prosjektbaserte kontorplasser. Næringsbygget bør også tilby fellestjenester for både faste og sporadiske leietakere. Målgruppe er alle som driver næringsvirksomhet samt fagforeninger og andre organisasjoner for ansatte. Finansiering med leieinntekter. Eier er Kvænangen Næringsbygg AS. Arealbehovet. KNB trenger egen kontorplass. Innholdsmessige utvikling av treningssenter Dette faller utenom den forstudien som LVO og KNB jobber med. Senteret har godt utviklingspotensiale, men det krever omfattende oppgradering av lokalene de leier. Bygningsmessig utvikling Kontorene og møterommene er i forholdsvis god stand, men trenger likevel en del fornying og oppgradering. Det gjelder spesielt - gulv i møtesalen. Bortsett fra dette er møtesalen i meget god stand. Vi vil likevel undersøke om det er mulig og formålstjenelig å utvikle salen videre. - vinduene og ventilasjonen i den eldste delen av bygget trenger utskifting. - det mangler universell gjennomgang mellom nyeste og eldste del av bygget - inngangen til utstillingen for LVO er dårlig beskyttet mot vind og væte. Bygget er for lite til å få optimal økonomisk drift. Det er stort nok til å imøtekomme dagens behov for kontorplass, men for lite til å imøtekomme leietakere med flere/mange medarbeidere som trenger kontorplass. Bygget har god plass til møtevirksomhet og til fellesfunksjoner for leitakerne. 5

6 Treningssenteret er et kapittel for seg. Det er trangt, mangler lagringsplass, rommet er nedslitt og burde ha vært mer hensiktsmessig utformet. Styret for LVO ønsker å videreutvikle det bygningsmessige av innfallsporten til landskapsvernområdene i Kvænangen slik at det får en kraft som både tiltrekker og stopper folk fra nærområdet såvel som tilreisende. Styret for LVO har utarbeid skisse til videreutvikling av uteområdet. Dette går fram av skissen at - innfallsporten, og gjerne hele næringsbygget, må få et klart og tydelig navn. - innfallsporten må bli mer synlig - parkeringsplassen foran Næringsbygget må utvides - kanting langs parkering og gangvei - helhet og estetikk - utvidelse av rasteplass - informasjonskilt og tavler ved næringsbygget jobbes med skiltplan som omfatter - adkomst til Næringsbygget fra E6 og fra Sørstraumen handel - informasjon ved E6 nord og sør for Sørstraumen Økonomi Selskapet har 1,19 millioner kroner i lån i Sparebanken Nord-Norge. Med aksjekapital på ,- kroner og bokførte verdier pr på kr ,- er aksjekapitalen i følge regnskapet tapt. Om eiendommens markedsverdi er over eller under 1,5 millioner kroner, det vil si om den dekker lån og aksjekapital eller ikke, kan vurderes ved å få gjennomført en ny eiendomstakst. Sparebanken Nord-Norge godtar fortsatt drift på tross av tapt aksjekapital fordi kommunen eier bygget og har garantert for lånet. Styret for KNB overtok driftsansvaret i august Oppussing og ombygging av det siste klasserommet og det siste grupperommet ble ført som driftutgifter i 2017, noe som ga kr i underskudd det året. I 2018 gikk driften i balanse og i 2019 med kr i overskudd. Dette viser at driftsmarginene er små. Fordelingen mellom fellesareal og kontorplass gjør inntjeningen vanskelig. Fordi en betalingsdyktig leietaker flyttet ut i november, er det usikkert om regnskapet vil ende med underskudd med eller overskudd i Men det er liten eller ingen mulighet for overskudd i Styret vil derfor - arbeide videre med forstudien for å øke inntektene. Målet med den er å videreutvikle eiendommen slik det forventes i selskapets formålsparagraf - redusere utgiftene i samsvar med redusert behov og reduserte inntekter - søke eierne om driftstilskudd slik vår rådgiver i Utviklingsprogrammet for små og mellomstore tilrår 6

7 Styret har - nylig avsluttet forhandlinger med Språksenteret som trenger mer plass - søkt om tilskudd til markedsføring og tilpasninger for å tiltrekke nye leietakere Arbeidet har resultert i at et areal som tilsvarer all kontorplass i den nye delen er leid ut. Skal det bli balanse i drifta, må kontorplasser som tilsvarer kontorene i den eldste delen av bygget være i bruk. Styret har sett på mulige innsparinger på grunn av færre brukere. Dette utgjør ca. kr ,- i 2021, der de største enkeltpostene er strøm og vintervedlikehold av adkomst og parkering. Konklusjon vedtatt på styremøte : Kvænangen Næringsbygg legger foreløpig rapport fram for eieren, som er Kvænangen kommune. 1. Styret ber eierne gi tilslutning at Kvænangen næringsbygg utvikles til et senter for natur, kultur og historie i kommunen, og et knutepunkt for opplevelsesnæringer, slik det er skissert i selskapets strategidokument I tillegg viser arbeidet med forstudien at en også kan videreutvikle bygget som en møteplass for andre næringer. 2. Det hentes forslag til et klart og tydelig navn på senteret 3. Styret søker eierne om kr ,- i driftsstøtte i 2021, med opsjon på driftsstøtte etter behov i de to påfølgende år. Målet med driftsstøtten er å opparbeide forsvarlig driftsmargin. Sørstraumen, 20. november