Forslag til reguleringsplan for Holtet 27, PlanID

Transkript

1 Forslag til reguleringsplan for Holtet 27, PlanID Forslagsstiller: Nordal boligutvikling AS Fagkyndig plankonsulent: Spir Arkitekter AS, Postboks 18, 3119 Tønsberg. Kontaktperson: Arthur Botten, e-post: Revidert: Sammendrag Den norske Baptistforeningen ønsker å selge en mindre del av sin eiendom på Holtet til Nordal boligutvikling AS. Området er avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel, og det fremmes nå en reguleringsplan i tråd med overordnet plan. Varsel om planoppstart ble kunngjort i Budstikka og på kommunens hjemmeside. Brev ble tilsendt naboer, velforeninger, regionale myndigheter samme dato. Uttalelsesfrist ble satt til Det innkom 7 uttalelser innen fristen utløp. Det foreslås etablert inntil seks boenheter i småhusskala i tre etasjer. Plangrepet legger opp til adkomst fra Holtet, og det er regulert inn kommunal veistandard for den del av Holtet som ligger innenfor planområdet. Støy fra E18 og tilgrensende veier er utredet og avbøtende tiltak er innarbeidet i planen. Holtekilen folkehøyskole skal fortsatt være i drift. Planlagt boligbebyggelse vil ikke være til hinder for videre bruk og drift av folkehøgskolen. Revidert:

2 Forslagsstillers planbeskrivelse Innhold 1 Bakgrunn Planstatus og rammebetingelser Beskrivelse av planområdet Beskrivelse av planforslaget Virkninger av planforslaget Medvirkning/forhåndsuttalelser/innspill til planarbeidet Bakgrunn 1.1 Bakgrunn Folkehøgskolen og Høyskolen for ledelse og teologi er selvstendige arbeidsgrener under Det norske baptistsamfunn. Baptistenes eiendomsdrift har fullmakt og administrerer salg og utbyggingsrettigheter til eiendommene, og har på vegne av folkehøgskolen inngått avtale med tiltakshaver om rett til å gjennomføre regulering og erverve de regulerte arealer når og såfremt reguleringsforslag er endelig godkjent av Bærum kommune. 1.2 Hensikten med planen Hensikten med planen er å få fradelt boligtomt og oppført inntil seks boenheter innenfor eiendommen til Holtekilen folkehøgskole. 1.3 Saksgang hittil Oppstartsmøte ble avholdt Varsel om planoppstart ble kunngjort i Budstikka og på kommunens hjemmeside. Brev ble tilsendt naboer, velforeninger, regionale myndigheter samme dato. Uttalelsesfrist ble satt til Komplett planforslag ble oversendt Bærum kommune 20. desember Bærum kommune oversendte notat vedrørende behov for tilleggsdokumentasjon datert og Foreliggende planmateriale er revidert i henhold til notatene. Revidert plankart, bestemmelser og planbeskrivelse samt revidert illustrasjonsmateriale oversendes nå for behandling. 2 Planstatus og rammebetingelser 2.1 Rikspolitiske retningslinjer/bestemmelser / statlige planretningslinjer/- bestemmelser Statlig planretningslinje for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging har som mål at arealbruk og transportsystem skal fremme samfunnsøkonomisk effektiv arealutnyttelse. Planlegging skal bidra til å utvikle bærekraftige byer og tettsteder, legge til rette for verdiskaping og næringsutvikling, og fremme helse, miljø og livskvalitet. Utbyggingsmønster og transportsystem bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder. 2

3 I regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus vedtatt , er et av hovedmålene å legge til rette for at utbyggingsmønsteret skal være arealeffektivt, basert på prinsipper om flerkjernet utvikling og bevaring av overordnet grønnstruktur. Planen skal bidra til å nå det felles målet for Oslo og Akershus, fastsatt gjennom Stortingets klimaforlik og Oslopakke 3, om at persontransportveksten i området skal tas med kollektivtransport, gange og sykkel. I overordnet strategi for areal- og transportstruktur er styrking av regionale byer spesielt, og bybåndet generelt, vektlagt. Bybåndet er det sammenhengende bebygde byområdet mellom Oslo, Lillestrøm, Ski og Asker. De regionale byene skal ta en høy andel av veksten i befolkningen og arbeidsplasser. Innenfor bybåndet skal utbygging først og fremst skje i gangavstand til banestasjoner eller langs høyfrekvente buss traséer, og ha høy arealutnyttelse. RPR for barn og unge i planleggingen har som formål å synliggjøre barn og unges interesser i planleggingen og byggesaksbehandlingen. Retningslinjene sier at barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare, og at det i nærmiljøet skal finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller egnet for lek, skal det skaffes fullverdige erstatning. 2.2 Kommuneplan/kommunedelplan Planområdet er avsatt til boligbebyggelse i gjeldende kommuneplan, vedtatt Ny arealbruk er således i tråd med arealformål i overordnet plan. Krav til parkering, uteoppholdsarealer er i tråd med utfyllende bestemmelser i kommuneplanens arealdel. I henhold til kommuneplanens arealstrategi, vedtatt , ligger planområdet i et område hvor det skal føres en restriktiv utbyggingspolitikk, og at hensyn til strøkets karakter skal vektlegges. Illustrasjon: Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Planområdet er avsatt til boligformål. 3

4 2.3 Gjeldende regulering Området er i gjeldende reguleringsplan, Holtet - plan id , gnr. 14, bnr. 3 med fler (vedtatt ), avsatt til allmennyttig formål og offentlig vegformål. En mindre del av planområdet er avsatt til midlertidig rigg- og anleggsområde i områdereguleringsplan for E18 -korridoren Lysaker Ramstadsletta, vedtatt Rigg- og anleggsområdet bortfaller når tiltaket er gjennomført og tatt i bruk. Kartutsnitt av gjeldende planer. Planområdet markert med stiplet linje. Planområdet er i gjeldende reguleringspaner avsatt til allmennyttig formål, offentlig vegformål, og midlertidig rigg- og anleggsområde. 2.4 Pågående planarbeid Det ble i 2016 varslet igangsatt reguleringsplanarbeid for hele folkehøgskolens område og høyskoletomten. Planarbeidet har stoppet opp, og det er ikke aktuelt på nåværende tidspunkt å gå videre med dette planarbeidet. 4

5 3 Beskrivelse av planområdet Eksisterende situasjon. Flyfoto av planområdet. Planavgrensning markert med rosa stiplet linje. Kilde: Google Earth. Eksisterende situasjon. Bilde av planområdet sett fra Michelets vei. Kilde: Google Earth. 5

6 3.1 Beliggenhet, størrelse og bruk Beskrivelse av planområdet Planområdet er på 3885 m2. Planområdet er i dag en del av eiendommen til Holtekilen folkehøgskole. Arealet er ubebygd og består av gressplen som måler ca. 1,8 daa. og en parkeringsplass med adkomst fra Holtet. Øvrig areal innenfor planområdet er vegareal. Området heller svakt mot sør og består av lite vegetasjon. Det står et almetre helt i sørøst og en tujahekk langs veien Holtet. Nærmeste bussholdeplass er langs E18 ved stoppestedene Strand (ca. 350 m) og Kveldsroveien (ca. 150 m). Nærmeste togstasjon er Stabekk (ca.2 km) og det er Stabekk som er nærsenter til området. Vedrørende uteoppholdsarealer / grøntarealer: Fra grunneier opplyses det følgene: Folkehøgskolen har et elevtall på ca. 75. Foruten plenarealet som reguleres til boligområde i foreliggende planforslag, er det et plenareal syd for internatbygget (på gbnr. 14/800). Dette er utelukkende i bruk av elever ved folkehøgskolen til uteopphold og det er ikke tilrettelagt på spesiell måte. Dette arealet måler ca. 1,7 daa. og omfattes ikke av foreliggende planforslag. Grunneier påpeker at folkehøgskolens elever også har tilgang til området ved småbåtanlegget syd for Høgskolen. Dvs. eiendommene gbnr. 14/3 (hjemmelshaver De norske Baptisters MS) og gbnr. 14/470 (hjemmelshaver Baptistenes Eiendomsdrift) Vedrørende parkeringsarealer: Fra grunneier opplyses følgende: Folkehøgskolen har gitt Høyskolen for ledelse og teologi (HLT) syd for Michelets vei, anledning til å bruke dagens gruslagte plass i sydenden av plenarealet (gbnr. 14/488) til parkering for sine ansatte. Adkomstveien inntil vestfasaden av høyskolebygget nyttes i dag til parkering for baptistsamfunnets kontorlokaler i denne del av bygningen. Parkeringsplassene blir nå overlatt til høyskolen, som dermed også får til rådighet som erstatning, den tilhørende parkering langs adkomstveien på høyskolens egen eiendom. Folkehøgskolen har selv overskudd av parkeringsplasser for egen bruk foran nordre fasade på internatbygget (del av gbnr. 14/800) gjennom skoleåret. Dette kan gi en viss fleksibilitet i forhold til høyskolens behov. I skoleferien har folkehøgskolen sommerdrift for hotellgjester som kan bruke dette parkeringsarealet. Etter grunneiers vurdering vil ikke avvikling av parkeringen på den gruslagte plassen inntil Michelets vei influere på parkering langs kommunal vei. 3.2 Omkringliggende områder / strøkets karakter Omkringliggende bebyggelse består i hovedsak av eneboligbebyggelse med innslag av rekkehus og tomannsboliger (småhuskarakter). Folkehøgskolen med tilhørende internatbygning og arbeidskirke og Høyskolen for ledelse og teknologi, ligger som nærmeste nabobebyggelse og skiller seg ut i området med sin form og funksjon. 6

7 3.3 Eiendomsforhold Illustrasjon: Planavgrensning Planens avgrensning omfatter fem eiendommer. Oslofjord Folkehøgskole er hjemmelshaver av arealene som foreslås bebygd med boligbebyggelse, felles lekeareal og deler av veiarealer i Holtet. Bærum kommune eier øvrig areal innenfor planens avgrensning. Planens avgrensning omfatter følgende eiendommer: GBNR Eier 14/488 Oslofjord Folkehøgskole 14/560 Bærum kommune 14/572 Bærum kommune 14/825 Bærum kommune 14/970 Bærum kommune 3.4 Trafikkforhold Holtet er i dag en kommunal veg uten fortau og med en ÅDT på ca Skiltet hastighet er 30 km/t. Michelets vei er en kommunal veg med en ÅDT på ca Skiltet hastighet er 30 km/t. Det er etablert fortau på nordsiden av Michelets vei. Nærmeste kollektivholdeplass for buss er langs E18, ved holdeplassene Skogroveien og Strand. Nærmeste togstasjon er Stabekk. 7

8 3.5 Støyforhold og luftkvalitet Området ligger tett på E18 og er utsatt for støy- og luftforurensning. Vegvesenet har i forbindelse med områdereguleringsplan for E18 Lysaker Ramstadsletta, utarbeidet støyanalyser av dagens situasjon og fremtidig situasjon. Deler av planområdet ligger i gul støysone i dag. I henhold til Statens vegvesens utredning for fremtidig situasjon, vil ikke planområdet være beheftet med støy etter utbyggingen av E18. I henhold til områdeplanen, vil støy- og luftforurensingen reduseres i og langs E18-korridoren. Ny E18 i tunnel vil bidra til at store, tett befolkede boligområder skjermes for uakseptabelt høye støy- og luftforurensingsnivåer. Tiltaket vil redusere antall støyutsatte boliger for flere områder i Bærum. Likedan vil luftforurensingssituasjonen forbedres for mange bosatte. Figur 1: Støysonekart som viser eksisterende støy fra E18. Utarbeidet av Brekke & Strand Folkehøgskolen, internatbygg og høyskolen er markert rosafarget. Figur 2: Støysonekart som viser fremtidig støy fra E18. Utarbeidet av Brekke & Strand Folkehøgskolen, internatbygg og høyskolen er markert rosafarget. 8

9 Figur 3: Luftsonekart som viser modellerte vinter-konsentrasjoner av svevestøv (PM10) for planområdet. Dagens situasjon. Figur 4: Luftsonekart som viser modellerte konsentrasjoner av NO2 for planområdet. Dagens situasjon. Gul sone tilsvarer overskridelse av grensen på 40 μg/m3 vintermiddel. Figur 5: Luftsonekart som viser modellerte konsentrasjoner av NO2 for planområdet. Dagens situasjon. Rød sone tilsvarer overskridelse av grensen på 40 μg/m3 årsmiddel. 9

10 3.6 Lokalklima Området ligger solfylt til, og er ikke spesielt værutsatt. 3.7 Landskap, natur- og rekreasjonsverdier Planområdet er forholdsvis flatt, svakt hellende mot sør. Området består av en gressplen samt en gruslagt parkeringsplass. Det står et almetre i sydøstre del av planområdet Det er gjennomført tilstandsvurdering av treet. Rapport fra J. Simpson Trepleie (udatert) og Vaktmesterkompaniet datert følger vedlagt saken. Etter anmodning fra planavdelingen er treet regulert med hensynssone bevaring naturmiljø, og byggegrensen til den planlagte boligbebyggelsen er tilpasset hensynssonen. Folkehøyskoleelever benytter sporadisk deler av gressplenen til ballaktiviteter som volleyball og annet ballspill. Ellers er arealet i lite bruk. Det vises for øvrig til beskrivelsen av eksisterende uteoppholdsarealer under kap Grunnforhold I kommunens kartinnsynsløsning er det ikke registrert at planområdet er utsatt for flom og skredfare eller beheftet med forurensning. Iht. I Nasjonal løsmassedatabase er det registrert forvitringsmateriale innenfor planområdet og hele området mellom E18 og sjøen. Planområdet ligger under marin grense. I NVE Atlas er det ikke registrert faresoner på tomta eller i umiddelbar nærhet. I NVE Atlas løsmassekart er området vist med forvitringsmateriale og blokkhav. På kommunens kartsider fremkommer det at det ligger ett eller to historiske bekkeløp inntil og over området. Kommunens tekniske etat opplyser at bekkene er lagt i kulvert. Vedrørende grunnundersøkelser er det lagt inn følgende krav i reguleringsbestemmelsene: «Geoteknisk sakkyndig må gjennomføre en vurdering av behov for - og omfanget av grunnundersøkelser på området, inkludert vurdering av områdestabilitet. Rapport skal foreligge før det gis tillatelse til grave- og fundamenteringsarbeider innenfor området.» 10

11 Kartutsnitt fra NVE som viser kvikkleiresoner og aktsomhetsområder- marin leire i området. Kartutsnitt fra NVE som viser løsmasser i området. Kartutsnitt fra kommunens kartinnsynsløsning som viser bekkeløp over planområdet. 11

12 3.9 Bebyggelse, estetikk og kulturminner Planområdet er ubebygd. Det er ikke registrert bevaringsverdig bebyggelse i eller i nærheten av planområdet. Tilgrensende boligbebyggelse til planområdet er oppført i en til tre etasjer. Boligarkitekturen i området er svært variert med innslag fra ulike stilepoker fra enkelte trehus i «sveitserstil» til nylig oppførte boliger i mer minimalistisk stil. Størsteparten av boligbebyggelsen i nærområdet er tradisjonelle tett/lav-bygningsvolum med saltak som kan være oppført i løpet av 60- og 70-tallet. Det er også innslag av lavblokkbebyggelse med preg av etterkrigstidens sosiale boligbygging. Også disse med saltak og bestående av 3-4 etasjer. I umiddelbar nærhet til planområdet ligger folkehøyskolebebyggelsen og Høyskolen for Ledelse og Teologi. Folkehøgskolen er i fem etasjer og er det høyeste bygget i området. Folkehøgskolen er oppført i tre, tegl og betong. Høyskolen for Ledelse og Teologi på sørsiden av Michelets vei er i tre etasjer og oppført i tegl Teknisk infrastruktur Adkomst vil bli fra Holtet som er en kommunal adkomstvei. Det ligger i dag vann- og avløpsledninger i Michelets vei og Holtet. Det er i dag god kapasitet i dette ledningsnettet, men området er ikke dekket med slokkevann. Tiltak for å sikre slokkevann, nødvendig omlegging av ledninger samt overvannshåndtering er beskrevet i vedlagte VAO-notat Sosial infrastruktur Planområdet ligger i Lysaker skoles inntaksområde. Lysaker skole har god kapasitet til å ta imot flere elever de nærmeste årene. Nærmeste barnehage er Nøtteliten familiebarnehage som har avdeling i både Michelets vei 85 og Strandalleen 3. Andre barnehager som ligger nærest planområde og sør for E18 er Strand barnehage (Strandalleen 59). Noe lengre sørover ligger den kommunale barnehagen Plathejordet barnehage i Fjordveien 97. På kommunens hjemmeside fremkommer det at det er noe ledig kapasitet i Nøtteliten familiebarnehage avd. Strandalleen. 12

13 4 Beskrivelse av planforslaget Fremtidig situasjon ved full utbygging i henhold til planforslaget. 4.1 Planforslagets hovedidé og hovedgrep Arealet som foreslås regulert ligger på gressarealet i front av folkehøyskoleanlegget. Eier av Holtekilen folkehøyskole ønsker å selge den delen av eiendommen som nå søkes regulert. Området foreslås regulert til boligformål med inntil seks boenheter i inntil tre etasjer. Adkomst anlegges fra Holtet. Areal til felles lekeplass reguleres i henhold til kommuneplanens bestemmelser om størrelse og innhold. Tilgrensende vegareal reguleres i henhold til veinorm for Bærum kommune. Plangrep Det anlegges rekkehusbebyggelse med inntil seks enheter. Husrekken er organisert med adkomst inn på nordsiden av byggene, med renovasjonshåndtering fra Holtet. Bilparkering foreslås løst som carport-løsning med to biloppstillingsplasser i bredden pr. boenhet innenfor bygningsvolumet. På sydsiden av husrekken anlegges solvendte uteplasser. 4.2 Planavgrensning Planens avgrensning er lagt i eiendomsgrensene vest for offentlig veg Holtet, i senterlinje av Michelets vei mot sør og etter en tomtedelingsplan mellom Baptistenes eiendomsdrift og Nordal Boligutvikling AS mot nord og øst. Avgrensningen er valgt for å innlemme offentlig veg til og langs planområdet. 4.3 Arealformål Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse, avmerket med BKS på plankartet: Innenfor arealet tillates etablert inntil seks rekkehus i inntil tre etasjer. Bebyggelse og anlegg, avmerket BA på plankartet: Innenfor området tillates oppført overbygd anlegg for avfallsbeholdere samt sportsboder for boligene innenfor felt BKS. Lekeplass, avmerket BLK på plankartet: Arealet skal benyttes som felles lekeplass for beboerne innenfor planområdet. 13

14 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg 1, avmerket som o_skv1 på plankartet er Holtet. Veien er regulert med bredder i tråd med veinormalen til Bærum kommune (5,5m). Kjøreveg 2, avmerket som o_skv2 på plankartet er Michelets vei fra senterlinjen. Veien er regulert i henhold til eksisterende situasjon og bredder. Fortau, avmerket som o_sf1 på plankartet er fortau langs Michelets vei. Fortauet er regulert i 2,75 m bredde i tråd med veinormalen til Bærum kommune. Fortau avmerket som o_sf2 på plankartet er areal som i dag er i bruk som fortau langs Holtet og Michelets vei. Det er lagt til grunn eksisterende bredder og vegkurvatur. Annen veggrunn teknisk anlegg er grøfteareal. På plankartet er arealene markert o_svt1 - o_svt5. o_svt2 - o_svt4 er avsatt med bredde på 1,5 meter i tråd med veinormalen til Bærum kommune. o_svt1 er innlemmet og avgrenset i henhold til gjeldende reguleringsplan og eksisterende situasjon. o_svt5 er eksisterende grøfteareal mellom Holtet og boligeiendommen Holtet 2A. o_svg ligger innenfor gbnr. 14/560 som eies av Bærum kommune. Arealet er på 88,4 m2. Arealet er i dag i bruk som parkeringsplass og avkjørselsvei. Arealet er regulert til allmennyttig formål i gjeldende reguleringsplan og avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel. Arealet foreslås nå regulert til annen veggrunn - grøntareal. Hensynssoner Hensynssone frisikt (H140) er lagt inn i adkomsten til byggeområdet fra Holtet. Hensynssone bevaring naturmiljø (H560) er lagt inn rundt eksisterende almetre i planens sydøstre del. Følgende er lagt inn i reguleringsbestemmelsene mht. hensynssone naturmiljø: «Eksisterende almetre skal bevares. Byggegroper innenfor hensynssonen tillates ikke. I anleggsfasen skal treet sikres med fysisk beskyttelse.» Bestemmelsesområder Areal avsatt til bestemmelsesområde, midlertidig rigg- og anleggsområde er markert med #1 på plankartet. Arealet er regulert i tråd med avgrensningen i gjeldende områdeplan for E18. Innenfor arealet skal bestemmelsene i områdeplanen gjelde. 14

15 4.4 Arealoversikt Tabellene følger vedlagt saken som Excel-fil. 4.5 Antall boliger Planforslaget legger opp til seks boenheter. 4.6 Utnyttelse Samlet gir alle boenhetene et fotavtrykk på ca. 720 m2. Da areal avsatt til konsentrert boligbebyggelse er på 2066 m2, gir dette en % BYA på 34,9 % som rundes opp til 35% i bestemmelsene. Det er inntatt i bestemmelsene at følgende arealer skal ikke medregnes i grad av utnytting: 3.2 Parkering på terreng skal ikke medregnes i grad av utnytting. 3.3 Areal til eventuell trafo skal ikke medregnes i grad av utnytting. 4.7 Bebyggelsens plassering, utforming og høyde Plassering Ny bebyggelse er plassert for å skape gode og store uteoppholdsarealer mot de mest solfylte arealene mot sør. Å plassere bebyggelsen på rekke mot nord, skaper skjerming mot støy fra E18. Bebyggelsestypologi, volum og byggehøyder Det er valgt rekkehusbebyggelse i tre etasjer for å oppnå en forholdsvis høy tetthet uten å bryte vesentlig med den dominerende boligtypologiens volum og høyde i området. I dag er omkringliggende boligbebyggelse i hovedsak eneboliger og kjedede eneboliger i en til to etasjer sør for planområdet, mens det er både tomannsboliger, rekkehus og blokkbebyggelse i to- til fire etasjer nordover langs Micheles vei. 15

16 Arkitektonisk utforming og materialbruk Eksisterende boligbebyggelse langs Michelets veis nordside, øst- og vest for tomten, ligger gjennomgående med en vridning til veien. Dette «frittliggende» forholdet til veien gir området en mer landlig karakter. Foreslått bebyggelse følger dette samme prinsippet. Det er i illustrasjonene til foreslått bebyggelse valgt et moderne formspråk. Fasadematerialer er foreslått med trekledning av høy kvalitet, eventuelt med innslag av tegl eller pussfasader. Rekkehusenes innbyrdes forskyvninger og tilbaketrukne 3. etasjer er valgt med hensyn til å danne en oppbrutt bygningssilhuett. Illustrasjon som viser eksisterende bebyggelse med «vridning «mot Michelets vei som videreføres i planforslaget. 4.8 Boligmiljø/bokvalitet Planforslaget har lagt til grunn kommuneplanens utfyllende bestemmelser om uteoppholdsarealer. Hver boenhet skal ha 175 m2 minsteuteoppholdsareal (MUA). I hovedsak er uteoppholdsarealene lagt på terreng mot sør. Felles lekeplass er anlagt i sørvest og avsatt på plankartet med en størrelse på 160 m2. Endelig utforming av lekeplass og uteoppholdsarealer skal fremkomme på utomhusplanen ved rammesøknaden. 4.9 Parkering Krav til parkeringsbestemmelser er differensiert avhengig av avstand til togstasjoner i kommuneplanens utfyllende bestemmelser. Planområdet ligger ca m i gangavstand fra Stabekk stasjon. Det er derfor valgt å benytte parkeringsbestemmelsene for område B (Områder B: områder som ligger innenfor 900 m gangavstand fra øvrige stasjoner på jernbane og t-bane). Kravene til parkering for leilighet/rekkehus innenfor B-områder er som følger: 1,2 p-plass pr. 100 m2 BRA. Hver boenhet er på ca. 170 m2 BRA. Det legges opp til to parkeringsplasser pr. boenhet, og fem sykler pr. boenhet, i tråd med kommuneplanens utfyllende bestemmelser. I illustrasjonsmaterialet er parkering vist løst som en integrert del av bebyggelsen. Vedrørende fremtidig løsning for folkehøgskolen og høyskolens parkeringsbehov, vises det til kap

17 4.10 Kjøreatkomst Hovedadkomst til planområdet vil være fra Holtet. Holtet er i dag regulert i bredde på 8 meter. Gjeldende veinormal i Bærum kommune anbefaler at bredden på samlevei for bolig eller adkomstvei for næring, skole, idrett og barnehage bør være på min. 8,5 meter. Holtet er derfor regulert med veibredde 5,5 meter og 2 x 1,5 m grøfteareal/vedlikeholdsareal som gir totalt 8,5 meter vegbredde og i tråd med gjeldende veinorm. Det er gjort en vurdering av om det vil være behov for fortau langs Holtet. Det følger av veinormalen at for eksisterende veier med fortetting eller feltutbygging skal fortau eller gang- og sykkelvei vurderes etablert dersom ÅDT er over 1000 kjøretøyer/døgn. Det henvises til i veinormalen (kap. 2 side 12) at trafikantgrupper kan blandes når trafikkmengden er liten (ÅDT over 500 kjøretøyer pr. døgn) og farten lav (lavere enn 30km/t). Da ÅDT er på ca. 500 i Holtet og skiltet hastighet er 30 km/t er det ikke krav til etablering av fortau langs Holtet. Michelets vei har i dag veibredde på 6,5 meter og tosidig fortau. Eksisterende fortau langs nordsiden av Michelets vei er i dag ca. 2 meter. I reguleringsplanen foreslås fortausbredden økt til 2,5 meter og i tillegg grøfteareal/vedlikeholdsareal på 1,5 meter. Eksisterende bredde på kjørevei opprettholdes som i dag, og det reguleres derfor kun fra og med senterlinje veg. Øvrig veiareal som fortau (o_sf2) og grøft/vedlikeholdsareal (o_svt1 og o_svt5) er regulert i henhold til eksisterende situasjon og gjeldende regulering. Snitt som viser reguleringsbredden benyttet i Holtet. Snitt som viser samlevei med fortau benyttet i Michelets vei øst for Holtet. Frisiktlinjer er inntegnet på plankart. Frisikt i krysset mellom Holtet og Michelets vei er satt til 6x20 meter. For avkjørsel inn til byggeområde er det avsatt en avkjørselspil på plankartet. Avkjørselspilene er ikke juridisk bindende. Endelig plassering og utforming skal fremkomme på utomhusplan ved rammesøknaden. Det er lagt inn frisiktsone på 3x20 meter i avkjørselen. Ved henting av søppel fra planområdet, stopper renovasjonskjøretøyet i Holtet. Det legges opp til ordinære renovasjonsbeholderer på hjul. Brannbil og øvrige utrykningskjøretøyer benytter Holtet og Michelets vei for tilgang til planområdet. 17

18 4.11 Gang- og sykkelveier Området er ikke tilknyttet hovedsykkelveinettet. Man kan knytte seg på eksisterende gang- og sykkelveinett gjennom broforbindelsen over E18 til Kveldsroveien og ved å følge Michelets vei østover og knytte seg på Oksenøyveien til Fornebu og videre innover mot Lysaker Tekniske planer Overordnet VAO-plan Asplan Viak har utarbeidet overordnet VAO-plan i forbindelse med planprosessen. Notat datert følger vedlagt. Nedenfor følger en kort oppsummering av notatet: Omlegging av ledning i forbindelse med ny E18: Statens Vegvesen har planlagt en omlegging av pumpeledningen SPP200SJG i forbindelse med prosjektet E18 Lysaker-Ramstadsletta. Det har tidligere vært diskutert med vegvesenet om det er mulig å flytte ny kum og pumpeledning lenger sør mot Michelets vei like ved eksisterende kummer. Dette er ikke lagt inn i vegvesenets prosjektering. For å få tilgang til å gjøre nødvendig omlegging av pumpeledningen krever Statens vegvesen at deler av den planlagte støyskjermen langs Holtet skal kunne demonteres midlertidig. Området f_blk skal reguleres til lekeareal og midlertidig anleggsområde. Utbygging av planområdet med tilknytning av nye boliger vil ikke være til hinder for hverken Statens Vegvesens opprinnelig plan for omlegging av pumpeledning, eller for nytt forslag der pumpeledningen ikke krysser område f_blk. Tilknytning til vann og avløp: Det ligger kommunale vann-, avløp- og overvannsledninger i Michelets vei som de planlagte boligene kan knyttes til. Forslag til stikkledningstrase er vist i kartutsnittet under. Det etableres nye kummer SP1, VK1 og OV1 i tilknytningspunktet. Stikkledningen for avløp og overvann fra Holtekilen folkehøyskole krysser ny planlagt bebyggelse i planområdet. Den må legges om og det bør samtidig legges til rette for separering av fellesledningen. Forslag til ny ledningstrase er vist i figuren under. Stikkledningen fra Holtet kan saneres fra der den nye stikkledningen fra folkehøyskolen treffer, og nytt tilknytningspunkt blir SP1/VK1. Tilknytning til vann, avløp og overvann. Foreslått plassering av overvannsmagasin vist med rødt. 18

19 Brannvann: Det ligger to eksisterende brannkummer i nærheten av planområdet, og Dette er ikke tilstrekkelig brannvannsdekning for internatet på folkehøyskolen og ny rekkehusbebyggelse/kjedete eneboliger i planområdet. Tilstrekkelig slokkevannskapasitet kan sikres ved å legge en vannledning Ø160 og ny brannkum BK1 i samme trase som omlagt stikkledning fra Holtekilen folkehøyskole. Det skal også etableres brannventil i VK1. Overvann: Området er i dag gressplen. Ved mye regn vil vannet samle seg i det sydvestre hjørnet av området For å komme nærmere den naturlige situasjonen er 3-leddstrategien etablert som rådende prinsipp. Mindre regn skal i henhold til 3-trinnsstrategien fortrinnsvis håndteres åpent og gis mulighet til naturlig infiltrasjon. Fordrøyning: Løsmassene i området består ifølge NGU`s løsmassekart av forvitringsmateriale som er lite egnet til infiltrasjon. Infiltrasjonsevnen kan ha lokale variasjoner og bør undersøkes i felt i forbindelse med detaljprosjektering av overvannsløsning. Det bør tas infiltrasjonstest og kornfordelingsanalyse, og avstand til grunnvann og fjell må kartlegges. Planområdet er på omtrent 2270 m2. Omtrent 1100 m2 vil bestå av tette flater (tak, vei, parkeringsareal, renovasjon), og det resterende arealet 1170 m2 vil bestå av permeable flater (gressplen, lekeplass). Ved et regn med 25 års gjentaksintervall, klimafaktor på 1,4, IVF-kurve fra Blindern og påslipp til kommunal ledning på 6,8 l/s (3 l/s/dekar) blir dimensjonerende regnvarighet 90 minutter og nødvendig fordrøyningsvolum 52 m3. Dersom det er mulighet for infiltrasjon på eiendommen kan størrelsen på magasinet og/eller påslippet til kommunal overvannsledning reduseres. Overvannsmagasinet kan plasseres på sydsiden av tomten mot Michelets vei (se kartutsnittet over). Magasinet kan bygges av betongrør, eller av infiltrasjonskassetter dersom det er mulighet for infiltrasjon. Almetreet i det sørøstre hjørnet av tomten bør bevares, og magasinet må ha tilstrekkelig avstand slik at treet med rotsone (omtrent 10 meter) bevares. Takvann fra boligene bør gå til utkast på plen. Det må plasseres sluk/infiltrasjonssandfang i lavpunktene på eiendommen som kan samle opp overvann og lede det til overvannsmagasinet. OV2 må ha mengderegulator som begrenser påslippet på kommunal overvannsledning. Bekkeåpning: Stabekken er lagt i rør (OV1000BET). Ledningen krysser ikke planområdet. Det historiske bekkedraget er sannsynligvis lagt i rør enten i OV600 i Holtet eller i OV1100 i Professor Kohts vei/eilif Dues vei. Disse ledningene krysser heller ikke planområdet. Bekkene er lagt i rør under veier, blant annet E18, og eksisterende bebyggelse. Det anses ikke som realistisk å åpne deler av bekkedragene lokalt over planområdet. Etter dialog med planavdelingen i Bærum kommune er følgende krav er inntatt i reguleringsbestemmelsene: «Før igangsettingstillatelse gis skal det foreligge detaljplan for VAO. Detaljplan skal være godkjent av vann- og avløpsetaten i Bærum kommune.» Renovasjon Areal for renovasjon er foreslått løst innenfor felt BA ved innkjøring til planområdet, vist på illustrasjonsplan. Arealet er lett tilgjengelig for renovatør og beboere. Endelig løsning skal fremgå av utomhusplan ved rammesøknad. 19

20 4.13 Sol-/skyggeforhold Sol- og skyggediagram for planområdet 21.mars kl , 12.00, 15.00, (Spir Arkitekter AS) NB! Det er avvik i plassering av boligen lengst øst. Den blir skjøvet nordover som følge av regulert hensynssone omkring almetreet som står i byggeområdets sydøstre hjørne. Sol- og skyggediagram for planområdet 01. mai kl , 12.00, 15.00, (Spir Arkitekter AS) NB! Det er avvik i plassering av boligen lengst øst. Den blir skjøvet nordover som følge av regulert hensynssone omkring almetreet som står i byggeområdets sydøstre hjørne. Sol- og skygge diagrammer viser at området har gode solforhold. Ny bebyggelse vil ikke medføre vesentlig skyggelegging av tilgrensende arealer. Utearealer er lagt mot sør hvor det vil være gode solforhold. 20

21 4.14 Støyskjerming Brekke Strand har utarbeidet støyutredning for planområdet datert som vedlegges saken. Nedenfor følger en kort oppsummering av rapporten: Beregninger viser at tomten er mer støyutsatt ved dagens situasjon enn ved den planlagte utbyggingen av E18. Siden støyutredningen skal vise «verste tilfelle» vil dermed dagens situasjon med fremskrevet trafikkmengde være dimensjonerende. Mesteparten av uteoppholdsareal mot sør har støynivå under grenseverdi, mens uteareal nærmest vei har støynivå opp mot Lden 60 db. For å oppnå støy under grenseverdi på hele MUA-arealet, er det nødvendig å sette opp skjerm mot Michelets vei og Holtet. Med en skjerm med høyde 2 meter vil så og si alt uteareal mot sør ha støynivå under grenseverdi. Brekke Strand henviser til at da trafikkmengden i både Michelets vei og Holtet er forholdsvis liten, vurderer de det som lite hensiktsmessig å etablere støyskjerm. Brekke Strand anbefaler at det innstas bestemmelser som tillater mindre overskridelser av grenseverdiene på mindre deler av uteoppholdsarealene, gitt at lekeplass flyttes til område med støy under grenseverdi. Støynivå på uteoppholdsareal. Med skjerming. Videre fremgår det av rapporten at fasader mot sør vil ha støynivå under grenseverdi, mens nordlig fasade vil ha støynivå over grenseverdi. Planløsning må velges slik at rom med støyfølsomt bruksformål har tilgang til luftevindu hvor støynivå er under grenseverdi. Krav til maksimalt støynivå L5AF er kun gjeldende ved 10 eller flere overskridende hendelser nattestid. Antall hendelser er mindre enn 10 per natt på alle fasader og krav til maksimalnivå på fasade er dermed ikke gjeldende. 21

22 Med bakgrunn i støyutredningens anbefalinger er det lagt inn følgende krav i reguleringsbestemmelsene: Bebyggelse og uteoppholdsareal med støyfølsomt bruksformål kan etableres i gul sone på følgende vilkår: Alle boenheter skal ha en stille side. Minimum 1 soverom skal ha vindu mot stille side Minimum 50% av antall rom til støyfølsom bruk skal ha vindu mot stille side. Alle boenheter skal ha uteareal med støynivå under grenseverdi. På mindre deler av uteoppholdsarealet tillates inntil 5 db overskridelse av grenseverdien. Alternativt kan det oppføres støyskjerm som vist på plankartet Luftkvalitet Det er gjennomført egen utredning av luftkvaliteten i området av Rambøll. Rapport datert følger vedlagt. I rapporten er det konkludert med at Holtet 27 er utsatt for luftforurensning. Rambøll kommer med forslag til løsninger som vil være avbøtende, og disse tiltakene er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. 22

23 Luftsonekartene viser at for fremtidig vinter-situasjon (Figur 10) overstiger konsentrasjonene av PM10 nedre grense for rød sone ved nesten hele området. Nivåene er høyest langs de nordvestlige delene av planområdet, på grunn av spredning fra E18. Nedre grense for gul sone overstiges for hele området. Konsentrasjonene av NO2 overstiger nedre grense for gul sone (Figur 11) for dagens situasjon ved de vestlige delene av området. Rød sone (Figur 12) omfatter et noe mindre område sammenlignet med gul sone. Utbredelsen er større enn for dagens situasjon. I rapporten konkluderes det med følgende: «Svevestøvutslippene er differensiert i sommer (15. april-31. oktober)- og vinterperiodeutslipp (1. november-15. april). Det er på grunn av piggdekkbruk og større utslipp fra oppvirvling om vinteren. Luftsonekartene viser at konsentrasjonene av PM10 overstiger nedre grense for rød sone ved nesten hele planområdet, både for dagens og for fremtidig situasjon. Utbredelsen av rød sone er større for fremtidig situasjon enn for dagens situasjon. Nedre grense for gul sone overstiges for hele området. Konsentrasjonene av NO2 overstiger nedre grense for gul sone for dagens og fremtidig situasjon ved de vestlige delene av planområdet. Utbredelsen av rød sone er noe mindre enn gul sone. Som for PM10 er utbredelsen større for fremtidig situasjon enn for dagens situasjon. Gul sone er områder der friske personer mest sannsynlig ikke vil ha helseeffekter, mens personer med alvorlig luftveis- og karsykdommer har økt risiko for forverring av sykdommen. Ved rød sone vil denne gruppen ha økt risiko for helseeffekter. Det er planlagt boligbebyggelse på området. Dette er bebyggelse som er definert som følsomt for luftforurensning i Retningslinje T-1520, derfor må det gjennomføres tiltak for å sikre bedre luftkvalitet i planområdet. Det bør det vurderes 23

24 å ha vinduer som ikke åpnes ut mot de mest trafikkerte områdene, og hvis terrasser eller balkonger skal legges til fasader i rød sone bør disse innglasses. Det gjelder omtrent for hele området, da omtrent hele området vil omfattes av rød sone. Etablering av tette, vintergrønne vegetasjonssoner ved uteoppholdsarealene hjelper for å skjerme disse mot spredning fra vei.» I reguleringsbestemmelsene er det inntatt følgende krav om avbøtende tiltak i tråd med anbefalingene i rapporten til Rambøll: Bebyggelse og uteoppholdsareal som er følsom for luftforurensning tillates etablert innenfor byggeområdet på følgende vilkår: Det skal installeres balansert ventilasjonssystem i bebyggelsen. Luftinntak til soverom skal etableres høyt over bakken. Montere vinduer som ikke kan åpnes og unngå uteareal, terrasser, balkonger og soverom der det forventes høyest konsentrasjon av svevestøv. Terrasser eller balkonger som legges til fasader i rød sone og som skal medregnes i MUA, skal innglasses. Det skal etableres tette, vintergrønne vegetasjonssoner ved uteoppholdsarealene for å skjerme disse mot luftforurensning fra vei Rekkefølgebestemmelser Før igangsettingstillatelse gis: Før igangsettingstillatelse gis skal det foreligge detaljplan for VAO. Detaljplan skal være godkjent av vann- og avløpsetaten i Bærum kommune. Geoteknisk sakkyndig må gjennomføre en vurdering av behov for - og omfanget av grunnundersøkelser på området inkludert vurdering av områdestabilitet. Rapport skal foreligge før det gis tillatelse til grave- og fundamenteringsarbeider innenfor området. Før bebyggelsen tas i bruk: Før bebyggelsen innenfor delfelt BKS tas i bruk, skal ledningsanlegg som skal overtas av vann- og avløpsetaten i Bærum kommune være godkjent. Før bebyggelsen innenfor delfelt BKS tas i bruk, skal tilstrekkelig slokkevann være sikret. Før bebyggelsen innenfor delfelt BKS tas i bruk, skal f_blk, og øvrig felles uteoppholdsarealer og andre fellesarealer være ferdig opparbeidet. 5 Virkninger av planforslaget 5.1 Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) Spir Arkitekter har utarbeidet ROS analyse for planforslaget. ROS-analyse revidert følger vedlagt. Det følger av ROS- analysen at det er spesielt slokkevannsforsyning samt støy- og luftforurensning som er risikofaktorer i området. Støy er utredet av Brekke Strand og luftforurensning er utredet av Rambøll. Krav til avbøtende tiltak er innarbeidet i bestemmelsene. Det henvises for øvrig til vedlagte ROS analyse. 5.2 Barn og unge Området er i dag lite i bruk av barn og unge i området. Elever ved Holtekilen folkehøyskole har benyttet deler av arealet til volleyball og andre ballaktiviteter, men arealet er ikke opparbeidet med apparater eller andre faste installasjoner. Elever ved Folkehøgskolen bruker i dag større arealer mellom internatbygg og undervisningsbygget til uteopphold. I tillegg har de tilgang til friluftsområdene som ligger langsmed sjøen rett sør for Høyskolen. For fremtidige beboere vil det bli 24

25 opparbeidet lekeplass innenfor planområdet samt at alle boenheter får store gode uteoppholdsarealer på terreng. Omfang og bruk av gjenværende uteoppholdsarealer og grøntarealer innenfor folkehøgskolens og høyskolens områder er omtalt under kap Naturmangfold Det er ikke registrert prioriterte arter eller rødlistearter innenfor utbyggingsområdet på Artsdatabankens artskart, men det står et almetre i planområdets sydøstre hjørne. Alm med begge dens underarter (skogalm og bergalm) vurderes som sårbar (VU) på grunn av sterk tilbakegang. Det er gjennomført tilstandsvurdering av treet. Etter anmodning fra planavdelingen er treet regulert med hensynssone bevaring naturmiljø, og byggegrensen til den planlagte boligbebyggelsen er tilpasset hensynssonen. Under henvisning til overstående anses hensynet til naturmangfoldloven som ivaretatt. 5.4 Trafikksikkerhet Planforslaget medfører kun seks nye boenheter på tilgrensende vegnett. Dette gir en beskjeden trafikkøkning og det vil etter vår vurdering ikke være behov for trafikksikkerhetstiltak. 5.5 Grunnervervsbehov Grensejustering som følge av breddeutvidet offentlig veg. Alle regulerte vegformål er offentlig vegformål og arealene forutsettes overtatt av Bærum kommune. Holtet og Michelets vei breddeutvidelse noe, og det vil være behov for at Baptistenes Eiendomsdrift avstår noe areal langs Michelets vei (ca. 65 m2) og langs Holtet (ca 115 m2) for å oppnå vegbredder i tråd med veinormalen for Bærum kommune. 5.6 Arealbruk for det øvrige arealet avsatt til boligformål i kommuneplan Hele det gjenværende området innenfor gbnr. 14/800 og 488 (hjemmelshaver Oslofjord Folkehøgskole) samt gbnr. 14/434 (hjemmelshaver Baptistenes Eiendomsdrift) er tilrettelagt for skolenes nåværende virksomhet (undervisning). Grunneier opplyser at det pr. i dag ikke foreligger konkrete planer om bruksendring til boligbebyggelse på disse områdene. Foreliggende planforslag tilrettelegger for et boligprosjekt som er lokalisert i et hjørne av eiendommen gbnr. 14/488, naturlig avgrenset mot syd og vest av eksisterende boligveier. Gangadkomst og kjøreadkomst til prosjektet er løst via Holtet. Krav til privat og felles uteoppholdsareal samt parkeringskrav løses innenfor planområdet. Som beskrevet tidligere i saken, vil ikke prosjektet medføre underskudd på parkering for folkehøgskolen eller høyskolen slik disse skolene drives i dag. Med bakgrunn i overstående mener vi at planforslaget ikke vil være til hinder for videre bruk og drift av folkehøgskolen eller høyskolen. Prosjektet vil nødvendigvis medføre at det legges føringer for en eventuell fremtidig boligutvikling på de gjenværende eiendommene, men vi kan ikke se at dette vil innebære særskilte vanskeligheter ved en eventuell fremtidig arrondering av området. 25

26 5.7 Forholdet mellom ny og eksisterende bebyggelse Tilgrensende boligbebyggelse til planområdet er oppført i en til tre etasjer. Boligarkitekturen i området er svært variert med innslag fra ulike stilepoker fra enkelte trehus i «sveitserstil» til nylig oppførte boliger i mer minimalistisk stil. Størsteparten av boligbebyggelsen i nærområdet er tradisjonelle tett/lav-bygningsvolum med saltak som kan være oppført i løpet av 60- og 70-tallet. Det er også innslag av boligblokker med preg av etterkrigstidens sosiale boligbygging. Også disse med saltak og bestående av 3-4 etasjer. I umiddelbar nærhet til planområdet ligger folkehøyskolebebyggelsen og Høyskolen for Ledelse og Teologi. Folkehøgskolen er i fem etasjer og er det høyeste bygget i området. Folkehøgskolen er oppført i tre, tegl og betong. Høyskolen for Ledelse og Teologi på sørsiden av Michelets vei er i tre etasjer og oppført i tegl. Jfr. overstående, er arkitekturen i området er svært variert med tanke på hvilke stilepoker som er representert og med hensyn til arealbruksformål (bolig, undervisningsbygg kontor/næring). Slik sett vil man kunne si at strøkets karakter bærer preg av uensartet bebyggelse, men hvor det er en hovedvekt av eneboligbebyggelse og boligbebyggelse type tett/lav. Planen legger opp til rekkehusbebyggelse i tre etasjer for å oppnå en forholdsvis høy tetthet uten å bryte vesentlig med den dominerende boligtypologiens volum og høyde i området. I dag er omkringliggende boligbebyggelse i hovedsak eneboliger og kjedede eneboliger i en til to etasjer sør for planområdet, mens det er både tomannsboliger, rekkehus og blokkbebyggelse i to- til fire etasjer nordover langs Micheles vei. Arkitektonisk utforming og materialbruk Eksisterende boligbebyggelse langs Michelets veis nordside, øst- og vest for tomten, ligger gjennomgående med en vridning til veien. Dette «frittliggende» forholdet til veien gir området en mer landlig karakter. Foreslått bebyggelse følger dette samme prinsippet. Det er i illustrasjonene til foreslått bebyggelse valgt et moderne formspråk. Fasadematerialer er foreslått med trekledning av høy kvalitet, eventuelt med innslag av tegl eller pussfasader. Rekkehusenes innbyrdes forskyvninger og tilbaketrukne 3. etasjer er valgt med hensyn til å danne en oppbrutt bygningssilhuett. 6 Medvirkning/forhåndsuttalelser/innspill til planarbeidet Varsel om planoppstart ble kunngjort i Budstikka og på kommunens hjemmeside. Brev ble tilsendt naboer, velforeninger, regionale myndigheter samme dato. Uttalelsesfrist ble satt til Det innkom 7 uttalelser innen fristen utløp. Uttalelsene er referert og kommentert under: Hafslund Nett NVE Eiere av Holtet 18 og Holtet Oslofjorden Varme AS Fylkesmannen i Oslo og Viken Akershus fylkeskommune Statens vegvesen Hafslund Nett, Hafslund Nett opplyser at de har elektriske anlegg, både høyspent og regionalt kabelnett i eller nær planområdet, og ber om at det tas hensyn til disse i den videre planleggingen. Videre gjør Hafslund nett oppmerksom på de generelle betingelser og hensyn som må tas i det videre planarbeidet. Det kan være behov for ny nettstasjon innenfor planområdet, og gir retningslinjer for plassering av slike. Det bes om at utbygger gir opplysning om antatt effektbehov planforslaget vil ha. Dersom det 26

27 ikke er aktuelt å avsette areal for nettstasjon i planforslaget, ber Hafslund Nett om at det inntas reguleringsbestemmelser som sikrer mulig etablering av nettstasjon. Kommentar: Eksisterende lednings- og kabelnett er sjekket ut. Høyspentkabler ligger utenfor planområdet, og øvrig elektrisk anlegg som berører planområdet tas hensyn til i den videre detaljprosjekteringen. Det avsettes ikke et eget areal for nettstasjon, men utomhusplanen skal vise plassering av evt. trafo. NVE, NVE henviser til at aktsomhetskart for flom indikerer at det går en lukket bekk i/nært planområdet. Det må påses at sikkerhet mot flom er ivaretatt iht. TEK Vassdrag- og grunnvannstiltak Det er store allmenne interesser knyttet til vassdrag og grunnvann. Tiltak som kan medføre skader eller ulemper for allmenne interesser, kan utløse konsesjonsplikt etter vannressursloven. Hvis det er behov for at NVE gjør en konsesjonspliktvurdering av vassdragstiltak i planen, så ber vi om at dette kommer klart frem av oversendelsesbrev. NVE kan avgjøre at reguleringsplan kan erstatte konsesjon, dersom vassdragsinteressene er godt nok ivaretatt i planen. Energianlegg Et velfungerende system for produksjon og overføring av energi er avgjørende for samfunnet. Planen må derfor ta hensyn til anlegg som er planlagt eller har konsesjon etter energi- og vassdragslovgivningen. Hvis planen kommer i berøring med energiinteresser, bør berørte energiselskap involveres tidlig. Kommentar: For å ivareta bl.a. overvannsproblematikken, er følgende krav lagt inn i reguleringsbestemmelsene: Før igangsettingstillatelse gis skal det foreligge detaljplan for VAO. Detaljplan skal være godkjent av vann- og avløpsetaten i Bærum kommune. Tiltaket utløser ikke konsesjonsplikt etter vannressursloven., og det er ikke behov for at NVE gjennomfører en konsesjonspliktvurdering av vassdragstiltak i planen. Planen kommer ikke i berøring med energiinteresser. Eiere av Holtet 18 og 20 Ber om at byggehøyden reduseres, da en er bekymret for lysforholdene i egen bolig. Bemerker at ny bebyggelse virker veldig tett og ensformig og gir et inntrykk av mur, og materialvalget må vurderes. Det ønskes også et lysere fargevalg på ny bebyggelse. Avfallsplass bør revurderes, da dette vil medføre støy mot soveromsvinduene til eiere av Holtet 18 og 20. Hevder også at det er sjenerende å se ned på en avfallsstasjon fra hagearealet. Henviser til at Folkehøgskolen har en velfungerende og stor søppelstasjon på østlig side som er i umiddelbar nærhet til de planlagte boliger. Holtet og Michelets vei er skolevei for mange barn som går selv eller blir fulgt til Lysaker skole hver morgen. Krysset Holtet/Michelets vei brukes som fast møtested for flere gågrupper (med og uten voksne). Mer biltrafikk i krysset (slik det er tegnet nå skal alle nye rekkehus ha utkjøring til Holtet) vil påvirke barnets sikkerhet negativt, spesielt i mørketiden da det er ikke noe fortau i Holtet og barn går langs veien. I tillegg deponeres snøen i dag på begge sider av krysset Michelets vei/holtet Det er ikke tegnet gjesteparkeringsplass til besøkende som kommer med bil til de nye rekkehusene. Hvis de skal parkere i Holtet vil veien blir meget smal (hva med framkommelighet for brannbiler/ambulanse)? Det har vært et tilfelle av brann i Holtet der brannbiler benyttet seg veien til å komme fram til hus som ligger på baksiden av folkehøgskolen. 27

28 Kommentar: Holtet 18 og Holtet 20 ligger nord-vest for planområdet og høyere i terreng i forhold til planområdet. Det er utarbeidet sol- og skyggediagrammer som viser at ny bebyggelse ikke vil medføre økt skyggelegging av eiendommene. Areal for renovasjon er plassert nær Holtet slik at renovatør enkelt kan tømme avfallsbeholderne. Det reguleres fortau langs Holtet for å bedre trafikksikkerheten til myke trafikanter. Parkering dekkes på egen grunn i tråd med gjeldende parkeringsbestemmelser. Oslofjorden varme, Viser til utsendt varsel om igangsetting av planarbeid for Holtet 27. Oslofjord Varme AS har konsesjon for fjernvarme i området og kan derfor tilby fjernvarme til bygget som er under regulering. Nabobygget Holtekilen folkehøgskole (Michelets vei 55) er allerede knyttet til fjernvarmenettet. Kommentar Tas til orientering. Fylkesmannen i Oslo og Viken, Fylkesmannen viser til at overordnede føringer for kommunal planlegging som for øvrig skal vurderes og ivaretas i planen, er listet opp i Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 1. mars 2018 samt «Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging» av ( Planområdet ligger i sin helhet i gul støysone fra veitrafikk. «Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442» skal legges til grunn i planarbeidet. Fylkesmannen anbefaler kommunen å innarbeide bestemmelser om støygrenser i henhold til tabell 3 i nevnte retningslinje. Aktuelle avbøtende tiltak må inntegnes på plankartet og nedfelles i planbestemmelsene. Fylkesmannen understreker at det gjennom rekkefølgebestemmelser må sikres at eventuelle støytiltak er etablert før bebyggelsen tas i bruk. Kommentar Det er utarbeidet støyutrening fra Brekke og Strand og anbefalinger i denne analysen er tatt inn i reguleringsplanen. Fylkeskommunen i Akershus, Samferdsel: For forhold som gjelder fylkesvei viser fylkesrådmannen til uttalelse fra Statens vegvesen. Barn og unges interesser: Fylkesrådmannen forutsetter at barn og unges interesser følges opp i den videre planleggingen, i tråd med gjeldende retningslinjer og bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen slår fast at det er et viktig nasjonalt mål å sikre barn og unges oppvekstmiljø. I Rundskriv T-2/08 presiseres det i tillegg at regjeringen ønsker at retningslinjene skal håndheves strengere, og at barns interesser bør veie tyngre enn det som hittil har vært vanlig. Der det er interessekonflikter skal barns interesser prioriteres. I rundskrivet presiseres at kommunen er ansvarlig for å sikre akseptable aktivitetsarealer for barn og unge, uansett hvem som bygger boligene. Automatisk fredete kulturminner: Området er ikke befart. Uttalelsen gis på grunnlag av arkivmateriale. Det er ingen registrerte fornminner innenfor området. Det vil bli gitt en endelig uttalelse når planen legges ut til offentlig ettersyn. 28