MINDRE ENDRING AV DEL AV REGULERINGSPLAN FOR: "DEL AV B10, ASK" GJERDRUM KOMMUNE

Transkript

1 Dato: Ref: c/akn PLANBESKRIVELSE MINDRE ENDRING AV DEL AV REGULERINGSPLAN FOR: "DEL AV B10, ASK" GJERDRUM KOMMUNE På vegne av Pre Ask AS søkes det om mindre endering av reguleringsplan for "Del av B10, Ask". Gjeldende reguleringsplan for "Del av B10, Ask" ble vedtatt av kommunestyret den Det er nå ønske om å gjøre endringer på denne planen for å tilpasse den til annen type boligbebyggelse. Det ble avholdt oppstartsmøte med Gjerdrum kommune den Årsak til endring Det har kommet ny eier i planområdet som vil utvikle arealet med en annen type boliger enn det gjeldende plan legger opp til. I gjeldende plan er det regulert for konsentrert småhusbebyggelse og illustrasjonsplanen til denne viste kjeda boliger og lavblokker. I denne endringen er det ønske om legge til rette for kun lavblokk. Formålet konsentrert småhusbebyggelse opprettholdes. Type lavblokk som ønskes er allerede oppført på område B10-7 og B10-8, samt på naboområdet B9 i reguleringsplan for Ask sentrum, vedtatt Endring av reguleringsplanen må gjøres fordi lavblokkene har behov for annen tomtestruktur og vegføring enn kjeda boliger. Foreslåtte endringer De konkrete endringene beskrives nedenfor. Det er endringer både i reguleringbestemmelser og i plankartet. Endringen gjelder de deler av planområdet som vist på kartet under. Figur 1: Viser gjeldende plankart. Rødstiplet linje viser område som endres. Rådgivende arkitekt og ingeniørfirma Planlegging, prosjektering, oppmåling og prosjektledelse Gjensidigegaarden Pb 26, 2051 Jessheim Tlf Fax Org.nr no mva Bank Side 1 av 8

2 ENDRINGER PÅ PLANKARTET Endret arealdisponering plankart legger til rette for lavblokker med bl.a endret vegstruktur og flytting av lekeplasser. Endret plankart er lagt ved saken. Under beskrives endringen i de ulike hovedformålene iht. plan- og bygningsloven Bebyggelse og anlegg Konsentret småhusbebyggelse De planlagte lavblokkene har 3 etasjer og 6 boenheter i hver blokk. Endringen legger til rette for 10 lavblokker og totalt 60 boenheter. Gjeldene plan er delt inn i byggeområdene B10-1 til B10-8. På område B10-7 og B10-8 er det i dag bygd 4 lavblokker, og disse områdene er derfor ikke tatt med i denne endringen. Medregnet de 4 lavblokkene som er bygd vil endringen øke antall boenheter fra 66 til 84. Endret plan deles inn i 5 områder, B10-1 til B10-5. B10-6 er tatt ut og inngår i B10-5, da det ikke er behov for den i forbindelse med denne endringen. B10-7 utvides noe da traseen på V2 endres. I gjeldende plan er det regulert et område for bolig/tjenesteyting (B/T) som er tiltenkt omsorgsboliger for kommunen. Formålet tjenesteyting er tatt ut i endringen da rådmannen ikke fant behov for omsorgsboligene. Maks tillat mønehøyde på 10 meter opprettholdes. I gjeldende plan varierer grad av utnytting fra BYA 30% til BYA 50%. Hver lavblokk har et fotavtrykk på 382 kvm inkludert 1 garasje/carport per boenhet. I tillegg skal det være en biloppstilligsplass ute per boenhet, som regnes med 18m 2 per plass. Det gir totalt bebygd areal på 490 kvm per lavblokk inkludert parkering/manøvreringsareal. For å dekke opp planlagt utbygging settes bebygd areal til BYA=40%. I gjeldende regulering er kvm regulert til konsenterert småhusbebyggelse og kvm regulert til bolig/tjenesteyting, totalt kvm innenfor området som endres. Nytt areal for konsentret småhusbebyggelse er kvm. Det brukes mer areal til vegformål i forbindelse med endringen. Golf Det er i gjeldende regulering regulert areal til golf. Veg (V1) flyttes ca. 14 meter vestover og tar dermed areal av golfbanen. Formålet golf går ut av planen innenfor området som endres. V1 flyttes for å tilpasse seg traseen for en ny overføringsledning for avløp i forbindese med nytt renseanlegg for Gjerdrum, Fet og Sørum (Midtre Romerike avløpsselskap IKS). Se figur 2 på neste side. Lekeplasser I gjeldene regulering er det 4 lekearealer på til sammen 1420 kvm. De 4 lekearealene får endret plassering og økt areal på grunn av at arealet til golf reduseres. Nytt lekeareal utgjør 3570 kvm. Renovasjon Det er regulert areal for renovasjon. R1 og R3 flyttes for å få en gunstigere plassering i forhold til ny planlagt bebyggelse. R2 står på samme sted, men med noe utvidet areal, da V2 endrer trasè. Det legges til rette for nedgravde avfallsbrønner. I hvert renovasjonspunkt må det minimum settes ned en 5m 3 for restavfall og en 5m 3 for papir. Totalt blir det 10m 3 restavfall og 10m 3 papir fordelt på 60 boenheter. Det blir ca. 165 liter restavfall og 165 liter papir per boenhet. Boligene ligger innenfor 100 meter fra renovasjonspunktene av hensyn til universell utforming. Side 2 av 8

3 Renovasjonspunktene er plassert inntil hovedvegen V2 med tanke på at det skal være maks 2 meter fra renovasjonsbil til senter avfallsbrønn. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg, gang- og sykkelveg, fortau og gangveg V1 skal sideforskyves for å tilpasse seg traseen for ny overføringsledning til nytt felles renseanlegg for Gjerdrum, Fet og Sørum. Forskyvingen er på det meste 12,8 meter, som vist på figuren under. 12,8m Figur 2: Rød linje viser sideforsyvingen av vegen med ny senterlinje i forhold til gjeldende plan. De planlagte lavblokkene har adkomst fra to sider. Det er derfor regulert inn ekstra med veger i området for å kunne betjene boligene fra begge sider. V1-3 og V5-6 har endret trasee i planen. V9-10 er nye veger. Vegene V1 og V2 er regulert med bredder iht. til gjeldene regulering. V1 har total bredde 16,5m med 6,5m kjørebane, 3,0m gang- og sykkelveg og 2,0m grøft. Det er 3,0 m grøft mellom kjørebane og gang- og sykkelveg. V2 er regulert med 8,0m totalbredde med 5,0m kjørebane og 1,5m grøft. Første delen av V2 mellom V1 og V3 er regulert med 3,0m fortau. Resterende internveger er regulert med 6,5m total bredde hvorav 4,5m kjørebane og 1,0m grøft iht. kommunal vegnorm for Gjerdrum kommunen (vegtype FA1). Det er i gjeldene regulering regulert gangveg over friområde F1. Disse forbindelsene opprettholdes, men med noe justering på traseen. Grønnstruktur Det regulerte arealet for friområde F1 har i gjeldende regulering et areal på 1320 kvm som berøres av endringen. Arronderingen på arealet endres noe og det totale arealet for friområde øker til 1790 kvm. Side 3 av 8

4 ENDRINGER I REGULERINGSBESTEMMELSENE Under beskrives endringene som gjøres i de enkelte kapitlene i reguleringsbestemmelsene. Kapittel 1.2 Under punktet for bebyggelse og anlegg tas B10-6 ut da dette inngår i felt B10-5. Formålet kombinert bolig/tjenesteyting tas ut, da kommunen ikke lenger har behov for dette. Undet punktet for samferdsel og teknisk infrastruktur endres kjøreveger fra V1-8 til V1-10, da det er behov for flere veger i planområdet som følge av endringen. Kapittel 2.2 Det legges til et unntak for oppføring av støyskjermingstiltak mht. at gjerder ikke skal være over 1 meter. En støyskjerm vil normalt være ca. 2 meter for å oppnå nødvendig støyskjerming. Kapittel 2.4 For å sikre tilstrekkelig manøvreringsareal til utendørs parkering økes beregningen fra 12,5m 2 per parkeringsplass til 18m 2, i tråd med veilederen for grad av utnytting, 2014 fra kommunal- og moderniseringsdepartementet. Kapittel 2.6 Forholdene rundt og kravet til geoteknikk er presisert ytterliger. Kapittel Antall boenheter endres fra 66 til 84 boenheter som følge av endringen. Ved behandling av gjeldende plan ble det fremmet to forskjellige planforslag hvor alternativ 1 ble valgt.i gjeldende bestemmelser er det vist til alternativ 1. Dette tas ut da det ikke lenger vil være et gjeldene alternativ som bestemmelsene viser til. Kapittel Det er regulert forskjellig utnyttelsesgrad fra 30-50% BYA innenfor de ulike delfeltene. Dette endres til 40% BYA for alle delfelt, da det dekker aktuell utnyttelse for de planlagte lavblokkene. Kapittel 3.3 På grunn av omrokkering av byggformålene endres også hvilke delfelt som er felles for de enkelte renovasjonsområdene. R1 blir felles for B10-1, B10-2 og B10-5. R2 er felles for B10-7 og B10-8. R3 blir felles for B10-3 og B10-4. Glass- og metallembalasje blir flyttet fra R4 til R2 etter ønske fra Romerike avfallsforedling IKS. Kapittel til kapittel Her reguleres hvilke lekeplasser som tilhører de ulike områdene som skal bebygges. Dette endres til at lekeplassene L1-L3 skal være felles for B10-1 til B10-5 og L4 felles for B10-7 til B10-8. L1-L3 skal være felles for B10-1 til B10-5, fordi lekeplassene kan opparbeides med forskjellige lekeapparater og utforming, og bør derfor driftes samlet og være felles for alle. B10-7 og B10-8 er allerede bygd ut og solgt og de har i sin avtale at de skal ha ansvar for lekeplass L4. Kapittel til tas ut. Kapittel 3.6 Hele kapittel 3.6 tas ut da det ikke er behov for formålet bolig/tjenesteyting. Side 4 av 8

5 Kapittel Formålet B/T og B10-6 tas ut da de ikke vil være en del av planen etter at den er endret. Kapittel til kapittel For å tilpasse planendringen til det regulerte vegsystemet, endres hvilke veger som skal være felles for de ulike byggeområdene. Kapittel og er nye kapitler, da planendringen medfører behov for flere veger. Kapittel Her er det uoverenstemmelse mellom gjeldende plankart og bestemmelser. Fortauet SF1 er regulert felles på plankartet og offentlig i bestemmelsene. Da V2 er regulert felles, settes også fortauet SF1 til felles. Kapittel Bestemmelsen knyttes opp til alle nye veger og eksisterende veger V3-V10. Kapittel Opparbeidelse av gang-sykkelveg (GS2) i gjeldende plan knyttes opp til de nye delfeltene B10-1, B10-5 og B10-7 til B10-8. Feltet B/T og B10-6 tas ut av bestemmelsene da disse områdene går ut av planen. ENDRET ILLUSTRASJON Figur 3 viser illustrasjonsplanen i tilknytning til gjeldende regulering og figur 4 viser ny illustrasjon av utarbeidet forslag til endring. Figur 3: Viser illustrasjonsplanen fra gjeldende regulering. Side 5 av 8

6 Figur 4: Viser illustrasjon av forslag til endring. KONSEKVENSER AV ENDRINGEN Gjeldende plan legger til rette for konsentrert småhusbebyggelse og dette formålet videreføres. Grunnlaget for endringen er at de regulerte deleområdene og vegene ikke er tilpasset den bebyggelsen som nå ønskes innenfor planområdet. Endringen medfører økt andel boenheter, som er positivt med hensyn til økt utnyttelse i området som ligger nært Ask sentrum. Den økte utnyttelsen gir også et bedre grunnlag for et fremtidig kollektivtilbud. Justering av vegen V1 har kommunen gitt dispensasjon til i Kommunestyret den , i sak 15/40 i forbindelse med utbygging av overføringsledning til nytt avløpsrenseanlegg for Gjerdrum, Fet og Sørum. Denne justeringen tas med i planen for å få den regulert. Justeringen av vegen V1 gjør at arealet til lekeplass økes, som er positivt for de fremtidige beboerne i området. Med større lekeareal legger det til rette for mer lekeapparater, ballbinger osv. Selv om området får flere boenheter oppfylles kravet til minste uteoppholdsareal på 80 kvm per boenhet. Det er 3438 kvm lekeplass som utgjør 40 kvm per boenhet regnet med 84 boenheter for hele planområdet. Resterende uteoppholdsareal innenfor området som endres (B10-1 til B10-5) oppfylles innenfor områdene for konsentrert småhusbebyggelse. Med 40% BYA er det igjen ca kvm til uteopphold fordelt på 60 boenheter, som utgjør ca. 130 kvm per boenhet. Det ikke gjort endringer i planen som endrer forusetningene for konsekvenser i forhold til gjeldende plan, og det er ikke funnet negative konsekvenser av endringen utover det som allerede er beskrevet i gjeldende plandokumenter. Det laget en revidert ROS-analyse som er lagt ved planforslaget, da ROS-analysen i gjeldende plan er uttdatert i forhold til de nyeste veilederene. Side 6 av 8

7 OPPSUMMERING AV INNKOMNE UTTALELSER MED KOMMENTAR Varsel om mindre endring av reguleringsplanen ble sendt til naboer og berørte offentlige instanster den med frist Det kom inn 5 uttalelser. 1. Statens vegvesen, datert Romerike avfallsforedling IKS, datert Norges vassdrags- og energidirektorat, datert Akershus fylkeskommune, datert Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Statens vegvesen, datert Har ingen merknader til foreslåtte endringer i plankart og bestemmelsene. Tas til orientering. 2. Romerike avfallsforedling IKS, datert Vi viser videre til planbeskrivelse og omtale av renovasjon. ROAF bekrefter at dimensjonering tilsvarende 165 liter pr. avfallstype er tilstrekkelig for å møte våre krav. Gitt denne dimensjoneringen vil man også ha en ekstra kapasitet for å møte en eventuell fremtidig økning i avfallsmengde. Det anbefales at renovasjonsanlegg R4 for glass- og metallemballasje, etableres i tilknytning til et av de andre renovasjonsanleggene(r1-r3) slik at det er mulig å kvitte seg med samtlige avfallstyper på én plass. Det er i plankartet regulert plass til glass- og metallembalasje innenfor R2. R2 ansees som det mest naturlige punktet for glass- og metallembalasje, da det ligger på vei ut av feltet. Dette er også endret i bestemmelsene fra R4 til R2. 3. Norges vassdrags- og energidirektorat, datert Vi viser til varsel om mindre endring av reguleringsplan for del av B10, Ask Gjerdrum kommune. NVE har ingen vesentlige merknader til de endringene som er foreslått, men forutsetter at de anmerkninger vi har hatt til planen i tidligere brev til Gjerdrum kommune av og er ivaretatt. Anmerkningene gjaldt forhold vedrørende flomsikring av bekkene i planområdet. Sikring av bekkene er ivaretatt i gjeldende reguleringsplan for området, samt i områdeplanen for Ask sentrum, vedtatt Rambøll lagde i forbindesle med gjeldende regulering to notater; "Overvann og flomsitusjon for Nystulia B10", datert og "Sedimentajonsdammer i anleggsperioden og dimensjonering av bekkeløp", datert Disse notatene er lagt ved og viser hvordan bekken skal sikres. Denne mindre planendringen enderer ikke på dette og bekken anses derfor ivaretatt i forbindelse med denne endringen av planen. I forbindelse med utbygging av naboområde i øst B9, er tiltak som sikrer bekken og flomfare utført. 4. Akershus fylkeskommune, datert Fylkesrådmannen har ingen merknader til varselet. Tas til orientering. Side 7 av 8

8 5. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Fylkesmannen har vurdert varslet planarbeid ut ifra regionale og nasjonale hensyn innenfor våre ansvarsområder. Basert på den oversendte informasjonen har vi ingen konkrete merknader. Tas til orientering. Side 8 av 8