STORD KOMMUNE. Rapport. Prosjekt " Modell for bustadbygging" Stord oktober "Der alle skulle tru at nokon kunne bu

Transkript

1 STORD KOMMUNE Rapport Prosjekt " Modell for bustadbygging" Stord oktober 2009 "Der alle skulle tru at nokon kunne bu I

2 7 Bakgrunn Stord kommune søkte om kompetansemidlar frå Husbanken Region Vest for å etablere eit prosjekt for å utvikle ein modell for bustadbygging, og fekk tildelt kr ,- til formålet. Bakgrunn for at Stord kommune søkte om kompetansemidlar var at kommunen har hatt fleire prosjekt med mål å om å bygge bustadar til personar som treng hjelp til å etablere seg i bustad. Fleire tilsette har vore engasjert i prosjektering og bygging for ulike grupper. Stord kommune ynskja samordning og ein modell for bustadbygging uavhengig av målgruppe. I tillegg har det vore vanskeleg dei seinare åra å bygge til ein så lav pris at målgruppa kunne ha råd til å bu i husa. Formålet med prosjekt Modell for bustadbygging var at Stord kommune skulle ha ein modell for bustadbygging for utleige eller sal til personar som treng hjelp for å skaffe seg bustad. Effektmål var at personar med behov for bistand i bustadspørsmål, og som fylgde vilkåra for hjelp etter Sosialtenestelova 4-3, skulle få hjelp av Stord kommune til å skaffe seg bustad i lag med andre i same situasjon. Stord kommune skulle bestemme om leige eller kjøp av bustadar. Bustadane skulle kunne realiserast innanfor ein tidsramme på 18 månader. 2 Nærare om modell I prosjektet står det at modell skal kunne vise til moglegheit for modulbygging, lavenergi, lavpris, universell utforming, god stadstilpassing og samanheng mellom inne og gode uterom. God byggeskikk skulle vektleggjast. Modell skulle vidare innehalde element som gjer at ulike målgrupper får ulik tilpassing av bustad, og i så stor grad som mogleg unngå at bustadane skulle bli lett gjenkjennelig som bustadar for personar med bistandsbehov. Bustadar skulle fortrinnsvis kunne byggjast av ferdige modular. Det var og sagt at det skulle leggjast vekt på god arkitektonisk kvalitet. Det skulle leggjast vekt på at løysingane var nyskapande, fleksible og foreina byggeteknikk med god arkitektonisk løysing og stedstilpassing. Kvar enkel element i krav til modell vart forklart slik: 2.1 "Modulbygging For kvart nytt byggeprosjekt i regi av Stord kommune vert det engasjert arkitekt, og prosess for å kome fram til egna teikningar og utforming er tidkrevjande. Ein ser for seg at det er mogleg å utarbeide eit felles modulsett som kan brukast til bustader til dei fleste grupper. Modulsett må innehalde ulike element som gjer at bustadar for ulike grupper blir utforma etter kva gruppa har behov for. Som eksempel kan nemnast at ein gruppe av yngre 2

3 funksjonshemma har behov for fellesareal og areal for administrasjon, kontor og vaktrom, mens ei anna gruppe bare har behov for fellesareal i tillegg til eige bustadar. Ulike grupper kan ha behov for ulik materialbruk. Eit døme kan vere bustader som er tenkt for personar med rusproblem der det er behov for robuste materiale som kan stå for ein støyt, i motsetning til bustader for eldre funksjonshemma personar som har same behov for kvalitet og materialbruk som folk flest. For gruppa fysisk funksjonshemma kan det vere behov for hjelpemiddel som takheis og støttehandtak som krev meir solid stenderverk / feste i vegg og tak. Moduler må kunne nyttast på ulike tomtar, og det må vere mogleg å sette ulik farge og dekor på elementa slik at bustadane ikkje vert for like. Det er eit mål å unngå stigmatisering. 2.2 Lavenergi Ferdig bustad bygd med modular skal tilfredsstille krav til lavenergibustader, dvs. under 100 kwh/m2 pr år og/eller bustadar med ca 50 % reduksjon i total energibruk. For å nå ein slik reduksjon er det nødvendig med betydelige tiltak både på bygningskropp og installasjonar. ("Energieffektive boliger for fremtiden". Sintef byggforsk 2006) Stord kommune har ikkje tidligare bygd med krav om lavenergi. Det er viktig å redusere kostnader til energiforbruk for framtidige leigetakarar, og ikkje minst for å redusere forbruk i eit nasjonalt og globalt miljøperspektiv. Det viktigaste i forhold til å oppnå reduksjon i total energi av bustadar er å redusere varmetap. Det neste er å utnytte passiv solvarme ved t.d. mest vindauge mot solrik orientering eller bruk av solpanel, og til slutt val av energikilde og oppvarming som er tilpassa det lave oppvarmingsbehovet. Lavenergibustadar kan bety strengare arkitektoniske rammar enn andre bustadar når det gjeld forhold mellom ytterflate og volum, planløysing, orientering og materialbruk. 2.3 Lavpris Dei fleste i målgruppa for kommunale utleigebustadar har problem med å kome inn på ordinært bustadmarknad. Kostnadsnivået på bustadar på Stord er høgt. For Stord kommune er det eit mål at fleire kan bu samlokalisert, noko som gjer personretta teneste meir effektivt. Det er og eit mål om betre livskvalitet ved å bu samlokalisert med nokon du trivast i lag med. Det er såleis ei vinn - vinn situasjon dersom Stord kommune klarer å bygge bustader til ein pris som den einskilde klarer å handtere, samstundes som det effektiviserar tenesta. For å få billigast mogleg bustadar må Stord kommune stå som byggherre og få moms refundert. Det har vore forsøkt at private bygger ut for kommunar til personar som treng personretta tenestar og dermed med krav om momsrefusjon, for nokon kommunar har det gått greitt - for andre ikkje. Husbanken gir frå 20 til 40 % tilskot til kommunale utleigebustadar. Det vanlege er 20 %, men det er mogleg å søke om opp til 40 % tilskot. For å få 40 % må det m.a. dokumenterast gode fellesprosjekt i kommunen. I tillegg til momsrefusjon og tilskot frå Husbanken må kostnadsramma for bustad haldast innanfor strenge rammer. Arkitektkonkurranse må lysast ut med kostnadsramme pr bueining i tillegg til heile prosjektet. Kostnader for utomhusareal må vere med i kostnadsramma. Kostnadsramma må vere realistisk og mogleg å gjennomføre i samsvar med krav til kvalitet og marknaden på det aktuelle tidspunkt. 3

4 2.4 Kvalitet Stord kommune deltek i nettverk om korleis morgondagens bustader for eldre skal utformas. Nettverket drivast av Norsk Form med støtte frå Helse- og omsorgsdepartementet, og har sitt utgangspunkt i arkitektur og design og rettes mot kvalitet og funksjonalitet i eit helseførebyggjande perspektiv. Mål for nettverket er m.a. å sjå på samanhengen mellom trivsel, helse og omgjevnader. For Stord kommune er nettverket ei hjelp i å sjå samanheng mellom trivsel, helse og omgjevnader for alle grupper som treng hjelp til å bu. Det er lite erfaringsbasert kunnskap som dokumenterer at bygg og arkitektur har innverknad på helse, men det ein veit sikkert er at dagslys og tilgang til natur er viktig for dei fleste. Det er vidare studie som visar at orden (symmetri), moderat kompleksitet, natur og naturelement, utsyn, godt vedlikehald og historisk betyding er eigenskapar i omgjevnadene som dei fleste føretrekk. Kvalitet har altså samanheng med omgjevnadene, med utforming av bustad og med gode lysforhold og utsyn, men og med val av material i bustaden. Material og overflate har mykje å seia for korleis eit rom eller eit interiør opplevst. Det at noko er solid og laga med omtanke opplevst som kvalitet av dei fleste. Samstundes må kvalitet på ulike material setjast opp mot pris, med andre ord optimalisering i skjeringspunktet mellom kvalitet og pris. Materialar og overflate må ikkje skilje seg ut på grunn av lav kvalitet. Samanheng mellom ute og inne vil bli behandla i eit anna avsnitt. I vurdering av kvalitet er det viktig å ta omsyn til framtidig vedlikehald. Stord kommune har problem med å vedlikehalde eigedomar i kommunal eige med bakgrunn i vanskeleg økonomi. I vurdering av pris opp mot kvalitet må framtidig vedlikehald bli vurdert, dvs val av materialar og utføring som krev lite vedlikehald. 2.5 Ulik tilpassing til ulike grupper Ein ser for seg fire ulike grupper som treng samlokaliserte bustader, det er yngre funksjonshemma, personar med rusproblem, personar med psykiatriske lidingar og eldre funksjonshemma. Det kan kome fleire ulike grupperingar i framtida, og nye samlokaliserte bustadar må ikkje byggjast meir spesielle enn at andre grupper kan bruke dei dersom nye behov oppstår. Det er enkeltindivid som skal flytte inn og lage leigeavtaler med huseigar, det er likevel praktisk og til ein viss grad hensiktsmessig å tenke i grupperingar. Det er ikkje aktuelt å leige ut til personar med rusproblem og eldre i same bufellesskap, men det kan vere aktuelt å leige ut til eldre og yngre funksjonshemma i same bufellesskap. Så på ei side er det greitt å tenke grupperingar, på den andre sida må det ikkje bli rigid tenking som hindrar fleksibilitet og alternative løysingar i framtida. Mykje er felles for ulike grupper, noko er forskjellig. Slik me ser det i dag er kanskje største forskjellen i bruk av fellesareal og areal til kontor, rom for tenesteytarar. Det kan og vere forskjell i storleik på bustad. Fysisk funksjonshemma har ofte behov for meir areal til oppbevaring av hjelpemiddel enn fysisk friske. Ein måte å løyse dette på er å lage fellesareal for oppbevaring av hjelpemiddel, eller lage større gangareal i bustader for personar med fysisk funksjonshemming. Ved modulbygging må det vere mogleg å sette saman element slik at bustad og ev fellesareal og kontorareal blir tilpassa den konkrete gruppa som skal bu saman i dei konkrete bustadane. 4

5 2.6 Universell utforming Revidert Plan og bygningslov har sterkare fokus på universell utforming. Stord kommune er ressurskommune for universell utforming, og det er ein sjølvsagt ting at nye bustadar bygd av kommunen får tilgjenge for alle. Detaljer skal utformast på ein slik måte at det blir enkelt å bevege seg i og frå rom til rom, frå ute til inne og på uteareal. Bustadar skal vere funksjonelle for dei fleste, også dei med forflytningsvanskar eller andre funksjonshemmingar. Det betyr også at bustadane er fleksible i forhold til kven som kan bu der. 2.7 God stedstilpassing Med stedstilpassing meinast korleis ein utnytter eller bruker kvalitetar ved det fysiske miljøet som omgir bustaden, dvs. planløysing, arealutnytting og tilpassing til stad, tomt og klima. Tilpassing til tomt og klima kan bety å plassere bustad best mogleg på tomt for å utnytte passiv solvarme og unngå vind, regn og snø, samstundes som bustad fell naturleg inn i eksisterande topografi. Med tilpassing til stad kan meinast å tilpasse bustad til kontekst, i samanheng og dialog med eksisterande miljø og natur. Det betyr ikkje nødvendigvis likskap med det eksisterande, det kan like gjerne bety kontrastar. Det komplette "bilde" av ny og gamal arkitektur skal gje visuell heilskap og gjenkjenning. 2.8 Samanheng ute - inne Som tidligare nemnd finns det lite erfaringsbasert kunnskap om samanheng mellom arkitektur, omgjevnader og helse - bortsett frå at tilgang til natur er viktig for dei fleste. Uteområda skal gje moglegheit for rekreasjon og inspirasjon for den einskilde og fellesskap med andre. Det betyr at uteområda må utformast på ein slik måte at det er mogleg å trekke seg tilbake og vere åleine, men og å oppsøke gode uterom der fleire samlast. Uteområda skal vere universelt utforma, og det skal vere lett å komme seg frå eige bustad til uteområda og lett å bevege seg i uteområda. Det betyr at ute og inne må prosjekterast som ein heilskap, og kan ikkje skiljast frå kvarandre. "Plenar og trær på uteområde skal vere allergivennlege, og det må taes omsyn til kva som er enkelt å vedlikehalde". 3 Praktisk arbeid med modell Arbeidet med utarbeide modell har vore organisert som eit prosjekt med prosjektleiar, prosjektgruppe og styringsgruppe. Prosjektleiar har vore einingsleiar som i 2008 var tilsatt som prosjektmedarbeidar innanfor Tekniske tenestar, men som i 2009 gjekk tilbake som einingsleiar innan rehabilitering, pleie- og omsorg. Prosjektgruppe har vore samansatt av fagpersonar frå ulike fagområde som har brukarar som treng bustader i nær framtid, einingsleiar Kulturtenestar og brukarrepresentant. Styringsgruppe har vore samansatt av kommunalsjefar, einingsleiar Tekniske tenestar og innkjøpssjef. I tillegg vart det oppnemnd ein jury som besto av arkitekt frå Husbanken, arkitekt frå arkitektfirma i Haugesund, kommunalsjef, fagsjef Tekniske tenestar, einingsleiar Kulturtenestar og prosjektleiar. 5

6 Det har vore to møter i prosjektgruppa og fem møter i styringsgruppe. Jury var samla ein dag til juryarbeid. I tillegg har det vore møter og telefonsamtaler med Husbanken Region Vest. Fire av medlemmar i prosjektgruppe har vore på kurs i regi av Husbanken med fleire med tema: "Framleis på veg til eigen bustad. Kva gjer vi no?". Prekvalifisering i ein avgrensa prosjektkonkurranse om "Modell for bustadbygging i Stord kommune" vart lagt ut i Doffinbasen april 2009, med frist til juni firma meldte sin interesse, og fem av dei gjekk vidare i konkurransen. Kriteriar for val av prosjekt var som fylgjande: > Pris på prosjektering â Kalkulerte byggekostnader â Funksjonalitet og bruk (universell utforaning, energibehov, tåle hard bruk, fleksibilitet? â Utforming og estetikk (arkitektonisk kvalitet, stedstilpassing, samanheng ute-inne) Forvaltning, drift og vedlikehald (livsløpskostnader) Kvart deltakande firma vart honorert med kr ,-. Vinnar av konkurransen vart kåra , og fekk i oppdrag å detaljprosjektere 21 bustadar fordelt på fire tomtar. Vinnar var Arkitekturverkstaden Asplan Viak AS med motto: "Der alle skulle tru at nokon kunne bu". Prosjekt "Modell for bustadbygging i Stord kommune" vert avslutta med innsending av rapport til Husbanken Region Vest, til styringsgruppa og prosjektgruppe. Arbeidet med å få gode bustadar til vanskeligstilte vert vidareført. Det er planlagt bygging av 21 utleigebustadar i 2009/ Erfaringar frå det praktiske arbeidet med modell 4.1 Dei ulike elementa i modell Tidlig i prosjektet var det tenkt at det skulle vere eit krav om ferdigproduserte modular som kunne settast saman til ulike bygg. I møte med Husbanken kom det fram opplysningar om at det kunne vere fordyrande og gje lavar kvalitet med krav om ferdigproduserte modular, m.a. avhengig av tal på bustadar som skal byggjast. Ein gjekk difor vekk frå dette kravet og sa at det var ein moglegheit med ferdig produserte modular, men ikkje eit krav. Vinnarfirma har laga ein modell som består av modular som kan settast saman på ulik vis, men ikkje som ferdigproduserte modulbygg. Når det gjelder lavenergi har vinnarfirma lagt passivhusstandard til grunn, men ikkje på alle modulane, litt avhengig av storleik på modular. Husbanken gav råd om å gje ein eksakt rn2 pris allereie i prekvalifiseringa. Stord kommune satt då kr ,- pr km2 som pris eksklusiv tomt. Med tomt, prosjekteringskostnader og 7 % for uforutsatte kostnader er reell m2 pris ca kr Når det gjeld kvalitet er det forskjell på opplevd kvalitet og kvalitet på enkeltelement. Stord kommune er godt nøgd med vinnarfirma sitt materialval, det gjenstår å sjå kva brukarar av bustader vil synast. 6

7 l konkurransen var det krav om ulik tilpassing til ulike grupper. Dette for å unngå for mykje stigmatisering, og fordi ulike grupper har forskjellige behov. Vinnarfirma har vist til ulik materialbruk, og Stord kommune er godt nøgd med at ulik materialbruk kan gje ulike utrykk. Universell utforming er eit krav i all bustadbygging, litt ulikt om det er private bustader eller som i dette tilfelle utleigebustadar i regi av Stord kommune. I konkurransematerialet vart det ikkje lagt med detaljer om kva som meinart med universell utforming i bustadar. I ettertid ser ein at det ville vore ein fordel for alle partar om kva som meinast med universell utforming, og at dette hadde vore meir detaljert skildra. Vinnarfirma har likevel hatt ein god forståing av kva som meinast med universell utforming, og har i store trekk eit godt forslag til korleis utforme bustader, uteareal og samanheng inne - ute med tanke på ulike brukargruppar. Vinnarfirma hadde som einaste firma teikna ein eigen modul for trapp/heis. 4.2 Praktisk arbeid Som nemnd under punkt 2 har det vore to møter i prosjektgruppe, mens styringsgruppe har hatt fleire møter. I dei fleste prosjekt vil det vere omvendt med flest møter i prosjektgruppa. Prosjektgruppa hadde m.a. kompetanse på behov hos brukargruppene, noko som var viktig i startfasen. Det viste seg likevel fort at det var behov for spesialkompetansen til styringsgruppa for å la prosjektet i hamn. Det var og behov for å kunne ta avgjerd på høgare nivå enn det prosjektgruppa hadde mynde til. Prosjektgruppa var først satt ned utan at innkjøpssjef var tatt med. Innkjøpssjef van etter kvart svært viktig i arbeidet med å lage anbodspapirer til prekvalifiseringa, og til å kvalitetssikre det juridiske aspektet i dette arbeidet. Kontakten mot Husbanken Region Vest og tilgong på deira kompetanse har og vært viktig i prosjektarbeidet. Stord kommune fekk m.a. råd om å senke kravet i konkurransen ut frå dei midlane ein hadde til rådvelde, og den summen kvar deltakande firma skulle få i honorar. Det var eit ynskje og vart sagt i anbodspapira at prosjektering av 21 bustadar skulle vere klar innan august I mellomtida vart det ein politisk avgjerd på at Tekniske tenestar som var ein eining på lik line med andre einingar i kommunen, skulle gå over til eit kommunalt føretak frå Omorganisering saman med ferieavvikling gjorde at det ikkje var mogleg å halde same trykk på arbeidet med modell for bustadbygging, og prosjektering kom ikkje i gong før i september I samarbeid med Husbanken har midlar i prosjekt som skulle vore brukt til ny kunnskap om lavenergi/passivhus vore brukt til å utvide tal på firma som gjekk vidare i konkurransen frå fire til fem. Det var praktisk vanskeleg å få til å reise på kurs om energibruk, men faktabøker om temaet er kjøpt inn. 5 Resultat Det er mange personar i vår kommune som har problem med å kome inn på bustadmarknaden på eigen hand og som har behov for den hjelp Stord kommune kan gje for å få ein god og stabil stad å bu. Når det gjeld nokon av dei yngre funksjonshemma er det og slik at Stord kommune vil spare pengar på at det opprettast gode bufellesskap der ressursar vert brukt på ein meir effektiv måte. Det viktigaste er likevel at ein har tru på verdien av sosial fellesskap 7

8 og det å vere saman med folk ein likar å vere saman med i gode fellesrom, samstundes om kvar einskild har sitt private bustad. Arbeidet med å utarbeide ein modell for bustadbygging har gitt resultat i form av eit vinnarutkast som ein no er i ferd med å detaljprosjektere med tanke på å bygge fire ulike bufellesskap med til saman 21 bustader i 2009/2010. Det er behov for å bygge fleire bustadar i åra som kjem, og planen er at same modell skal kunne brukast på fleire bufellesskap på ulike tomtar i framtida. Det har vore eit spanande arbeid med stort engasjement frå dei involverte i prosjekt- og styringsgruppe, og med eit godt samarbeid med Husbanken Region Vest. Sjølv om det ikkje lykkes å delta på kurs om lavenergi/passivhus har arbeidet med prosjektet vore lærerik. Det er vårt håp at arbeidet skal gje resultat i fonn av fleire gode bustader for målgruppa i framtida. Vedlegg: Anbodspapirar Prosjektplan Vinnarutkast 8