Saknr. 21/16 Saksbeh. Monika Pedersen Jour.nr 16/1240 Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. Styret Møtedato

Transkript

1 DRAMMEN EIENDOM KF SAKSUTREDNING Saknr. 21/16 Saksbeh. Monika Pedersen Jour.nr 16/1240 Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. Styret Møtedato SAK 21/16: FJELL SKOLE OG FLERBRUKSHALL, PROSJEKTRAPPORT Innstilling til: Styret i Drammen Eiendom KF Foreløpig Forslag til vedtak: 1. Styret tar saken til orientering. 2. Styret slutter seg til at prosjektene for flerbrukshall/ aktivitetshus og Fjell skole skoleutvidelse/rehabilitering vil utlyses samlet som en begrenset anbudskonkurranse for totalentreprise. Paul Røland Daglig leder Monika Pedersen Prosjektansvarlig

2 Saksfremlegg Nøkkelopplysninger Det er kontrahert ARK (Ola Roald AS), PL (HR Prosjekt AS) og brannrådgiver for oppdraget. Det er utlyst minikonkurranser for øvrige rådgivere /RIG/RIB/RIV/RIE. Det jobbes pr. nå med skisser for planlagt bygg og brukermedvirkning mot brukergruppen. Hovedgrep for prosjektet er avklart og prinsippene er avklart mot Byplan DK. Reguleringsplan skal 1-gang behandles i April. Bakgrunn/Prosjektinnhold Politisk bestilling er beskrevet i Økonomiplan ( nov.2014) Rådmann (ØKP 2015) DEKF (ØKP2015)

3 Prosjektorganisering I prosjektet skal det legges stor vekt på brukermedvirkning og involvering av kommunale virksomheter, naboer, beboere på Fjell, frivillige organisasjoner, osv. Gjennomføringsmodell Valg av entreprisemodell og kontraktstrategi er et viktig premiss i forhold til videre arbeid med prosjektet. Drammen Eiendom KF har interne vurderinger og konsultert ekstern kompetanse prosjektledelse og jurist i forbindelse med dette. Prosess og konklusjoner er beskrevet nærmere i vedlagt notat. (vedlegg 1) Det anbefales at Arbeidene for Flerbrukshall/ Aktivitetshus og Skoleutvidelse/rehabilitering skal settes ut på konkurranse samlet, som ett prosjekt, som begrenset anbudskonkurranse. Arbeidene for Flerbrukshall/ Aktivitetshus og Skoleutvidelse/rehabilitering skal gjennomføres som totalentreprise. For en lettere styring og kontroll av arbeidene, skal det utarbeides 2 separate kontrakter. Økonomi Bevilgninger (ØKP 2016) SUM 120

4 150 Følgende kostnader er ikke inkludert: Inventar og utstyr Uteanlegg: allmenning, parkeringsløsninger, parkanlegg Økt kvalitet idrettshall: miljøkvaliteter, signalbygg. Det er ikke medregnet prisstigning frem til prosjektoppstart. Fremdrift / Historikk og Milepæler Prosjektfaser DEKF 1A Prosjektutvikling / skisseprosjekt _ Hall/Aktivitetshus/Skole Politisk behandling 1B Forprosjekt og rammesølnad Hall/ Aktivitetshus Status Det er blitt kontrahert ARK for prosjektet (gjennom minikonkurranse blant rammeavtaleleverandørene). Valgt leverandør er Ola Roald AS. Det er blitt Kontrahert PL for prosjektet (gjennom minikonkurranse blant rammeavtaleleverandørene). Valgt leverandør er HR Prosjekt AS. Det er blitt kontrahert RIBR for prosjektet (gjennom minikonkurranse blant rammeavtaleleverandørene). Valgt leverandør er Asplan Viak AS Minikonkurranse for kontrahering av de øvrige rådgivere er utlyst i April. ARK har utarbeidet skisser for både hall og skoleutvidelse. Hovedgrep er avklart og det jobbes nå med videreutvikling av løsninger. Skisseprosjektet er under kvalitetssikring iht. kostnader og utredning av alternative løsninger og kvalitetsnivåer. /MP

5 NOTAT Til: Fra: Daglig leder og Styret i DEKF Prosjektansvarlig Saksnr./Arkivkode Sted Dato DRAMMEN FJELL 2020 Gjennomføringsmodell Kontraheringsstrategi og entreprisemodell Dette notatet er en oppsummering av den drøftingsprosessen gjennomført hos DEKF i løpet av februar/ mars. Vurderingene ble foretatt av prosjektavdeling og sammen med prosjektledelse (HR Prosjekt) og jurist. 1. PREMISSER Prosjektinnhold Hall og aktivitetshus (ca. 4000m2 nybygg) Skoleutvidelse og rehabilitering (ca m2 nybygg, ca. 3000m2 rehabilitering) Det må også påregnes ca m2 med riving i forbindelse med prosjektene. Fremdrift Hall og aktivitetshus Skoleutvidelse og rehabilitering Hvordan henger de to prosjektene sammen? Føringer iht. rekkefølger og fremdrift: Skoleprosjektet starter etter ferdigstillelse av hall/aktivitetshus. Hallen skal brukes til midlertidig skolearealer mens skoleprosjektet pågår. Mulighet for felles tekniske løsninger for en bedre miljø og energiløsning Deler av uteområdet er felles 2. KONKURRANSE OG KONTRAHERINGSSTRATEGI 2.1 Alternativer Åpen anbudskonkurranse Begrenset anbudskonkurranse (Konkurranse med prekvalifisering) En konkurranse / en leverandør for hele prosjektet To konkurranser / to leverandører, dvs. en entreprenør for hall/ aktivitetshus og en leverandør for skolerehabilitering utivdelse Elektronisk kjørebok

6 Drammen Eiendom KF 2.2 Vurdering konkurransetype Fra DIFI: Åpen anbudskonkurranse [ ]er velegnet dersom man skal kjøpe en standard vare eller tjeneste. Begrenset anbudskonkurranse kan være velegnet hvor man på grunnlag av tidligere anbudsrunder eller kjennskap til markedet anser at det er stor sannsynlighet for å få inn svært mange tilbud eller hvor det er knyttet store kostnader til utarbeidelse av tilbud fordi tilbudene er komplekse og omfattende. Prosedyren kan spare store ressurser ved at oppdragsgiver slipper å vurdere et stort antall tilbud og ved at færre leverandører bruker tid på å utarbeide tilbud. Oppsummering og anbefaling etter foretatte vurderinger Det anbefales gjennomføring av begrenset anbudskonkurranse. Utarbeidelse av tilbud for totalentreprise er ressurs og kostnadskrevende for entreprenørene. Konkurransen blir bedre mottatt på markedet hvis antall deltakere er begrenset. 2.3 Vurdering antall leverandører og kontrakter Momenter som inngår i vurderingene Prosjektene på Fjell henger sammen på flere områder (teknisk anlegg, uteområdet, rekkefølger for fremdrift) og avklaring av grensesnitt er vanskelig å definere. Utydelige grensesnitt kan bli et viktig kostnadsrisiko for BH. Prosjektet er vanskelig å gjennomføre (flere etapper, skole i drift osv.) og DEKF ønsker å knytte til seg en entreprenørorganisasjon av en viss størrelse med tyngde i prosjektadministrasjon og KS. Et større prosjekt vil være mer attraktiv for den type tilbydere. Et større prosjekt som løper over flere år er attraktiv for markedet. Dette kan føre i til lavere priser. Anbefaling: En konkurranse / en leverandør for hele prosjektet. Kontrakten: Det anbefales at man har 2 separate kontrakter for flerbrukshall/ aktivitetshus og skoleutvidlese/rehabilitering. Kontraktene må sikre også BH s mulighet til å kunne avslutte samarbeidet med TE hvis særlige grunner tilsier det. 3. ANBEFALING ENTREPRISEMODELL 3.1 Mulige entreprisemodeller Hovedentreprise/ Delte entrepriser Generalentreprise Totalentreprise Samspill For en nærmere beskrivelse av modellene se vedlegg Oppsummering fra intern vurdering Prosjektet på Fjell er i stor grad et nybygg prosjekt. I tillegg er mesteparten av rehabiliteringsarbeidene er totalrehabilitering (dvs. byggene strippes til bærekonstruksjon, nye planløsninger og nye tekniske anlegg etableres). Det er fullt mulig å beskrive arbeidene ut i fra en funksjonsbeskrivelse for totalentreprise og tegningsgrunnlag på skisse eller forprosjektnivå. Overgang til nye biler

7 Drammen Eiendom KF Interne erfaringer og anbefaling fra PL og jurist tilsier at detaljprosjektering i regi av BH medfører stor risiko mht. kvalitet og beskrivelse av prosjektert løsning. Byggherrestyrte entreprise og Generalentreprise: Anbefales ikke Ved begge modellene har byggherre ansvar for prosjekteringen. Konkurransen er effektiv og basert på pris, men risiko for feilprosjektering og mengder er stor (og ligger hos BH). Modellene krever større byggherreorganisasjon til oppfølging. Totalentreprise: Kan anbefales Entreprenør har både prosjekterings og utførelsesansvaret noe som fører til en effektiv og målrettet prosjekteringsprosess med få ansvarsoverføringer til Byggherre. Kvalitet styres hovedsakelig gjennom prosjektbeskrivelsen/ konkurransegrunnlag. Dette er en prosess som DEKF er godt kjent med og har gode erfaringer med. Anskaffelsen er effektiv og gir reell priskonkurranse. Samspillentreprise: Anbefales ikke. Byggherre og entreprenør deler ansvar for prosjekteringen og dermed er det for BH mulig å påvirke prosessen i tidlig stadiet. I praksis kan man derimot ofte konstatere at samspill skjer på entreprenørens premisser, som stiller med betydelig større organisasjon i prosessen (prosjekterende + utførende). Anskaffelsen er ikke basert på pris. Usikkerhet om dette gir det mest kostnadsgunstige resultatet. Anbefaling: Totalentreprise for aktivitetshus/ flerbrukshall og for skoleutvidelse/rehabilitering. Dokumentasjon og underlag brukt til vurderingene Veileder for Entreprisemodell (rapport i vedlegg 2) Presentasjon fra jurist (vedlegg 3) MP Overgang til nye biler

8 Drammen Eiendom KF Vedlegg 1 Beskrivelse entreprisemodeller fra DIFI Overgang til nye biler

9 Anskaffelser.no - Difi Side 1 av ANSKAFFELSER.NO Difis fagsider om offentlige anskaffelser Vurdering av aktuelle entreprisemodeller for byggeprosjekt: Fjell 2020 Kort beskrivelse av prosjektet: Annen aktuell informasjon om prosjektet Markedet: Vurdering av egen organisasjon - kompetanse og kapasitet: Viktige vedtak knyttet til prosjektet Kjente risiki og usikkerheter i prosjektet Akive brukere Annet

10 Anskaffelser.no - Difi Side 2 av Egen vurdering av prosjektet JA NEI 1 Har dere kapasitet og kompetanse i egen organisasjon til å styre byggeprosjektet? 2 Er dette et komplekst byggeprosjekt for organisasjonen? 3 Har prosjektet en strategi om å holde kostnadene lave før endelig beslutning om realisering? 4 Har prosjektet stram tidsplan? 5 Ønsker dere å overlate ansvaret for valg av løsninger og materialer til entreprenøren? 6 Skal bruker kunne påvirke løsninger under prosjektering og utførelse? 7 Er det stort behov for entreprenørens kompetanse i prosjekteringen? 8 Er det stort behov for spesielle løsninger og ytelser fra arkitekt/ teknisk rådgiver? 9 Har entreprenørmarkedet i regionen kapasitet og kompetanse til håndtere en generalentreprise? 10 Har entreprenørmarkedet i regionen kapasitet og kompetanse til å håndtere en totalentreprise? 11 Har dere sikker finansiering av hele prosjektet? 12 Kommer dere til å velge sentrale løsninger etter inngåelse av kontrakt med entreprenør? 13 Er det risiko for at prosjektet ikke blir realisert av årsaker dere ikke kan påvirke? Resultat i kortform Mer detaljert vurdering og veiledning finner du på de neste sidene Godt egnede modeller Totalentreprise Totalentreprise med løsningsforslag Modeller med økt risiko Delte entrepriser Generalentreprise Samspill

11 Anskaffelser.no - Difi Side 3 av Godt egnede modeller Svarene dine tilsier at disse modellene vil være godt egnet for prosjektet ditt. Det er likevel risiko forbundet med modellene som må håndteres på en god måte. Totalentreprise Dette er positivt for entreprisemodellen Når totalentreprenøren har ansvaret for prosjektering og utførelse er prosjektstyringskompetanse en mindre kritisk faktor for prosjektet. Du har en eller svært få kontraktsparter å forholde deg til. Det forenkler oppfølgingen din, men du må regne med like stor grad av involvering i prosjektet. Hvis det er en strategi å begrense ressursbruken før det besluttes om prosjektet skal realiseres, kan totalentreprise være egnet. Du kan redusere den økonomiske risikoen i prosjektet fordi det er totalentreprenøren som skal detaljprosjektere. Du må likevel sette av tilstrekkelig ressurser til å lage gode funksjonsbeskrivelser og ytelsesbaserte spesifikasjoner. Du inngår her kun en eller et fåtall kontrakter, noe som reduserer tiden du må bruke på konkurransegjennomføring. Dette er positivt for et prosjekt med stram tidsplan. I tillegg åpner modellen for at prosjektering og utførelse kan skje parallelt. Her overlater du ansvaret for å utvikle prosjektets arkitektoniske uttrykk, samt valg av løsninger og materialer til entreprenøren. En forutsetning for å nå målene for kvalitet og tid, er gode funksjonskrav og ytelsesbaserte spesifikasjoner. Har markedet ditt gode og erfarne totalentreprenører får du en leverandør som er vant til å styre prosjektering og utførelsen på tvers av fag. Dette forenkler oppfølgingsansvaret for deg som byggherre og du kan fokusere på mål og hovedresultater. Forhold som gir risiko for modellen Brukermedvirkning i prosjekteringen kan skape problemer fordi du gir totalentreprenøren ansvar og risiko for valg av løsninger. Endringer underveis kan gi tilleggskostnader og endring i risikofordelingen. Ønsker du likevel brukermedvirkning, må det beskrives tydelig hvor brukerne skal være involvert, slik at entreprenøren kan ta høyde for risikoen i sitt tilbud. Totalentreprenøren må likevel få prosjekteringsansvaret for endrede løsninger. Manglende finansiering er en ulempe fordi totalentreprenøren normalt har ansvaret for prosjektering og bygging frem til ferdig bygg eller anlegg. Du risikerer å måtte betale erstatning for det arbeidet som gjenstår. Du kan eventuelt avgrense kontrakten for eksempel til ferdig forprosjekt, med opsjon på å fullføre prosjektet. Da vil totalentreprenør ta høyde for risikoen i sitt tilbud. Basert på spm Basert på spm 6 11

12 Anskaffelser.no - Difi Side 4 av Totalentreprise med løsningsforslag Dette er positivt for entreprisemodellen Når totalentreprenøren har ansvaret for prosjektering og utførelse er prosjektstyringskompetanse en mindre kritisk faktor for prosjektet. Du har en eller svært få kontraktsparter å forholde deg til. Det forenkler oppfølgingen din, men du må regne med like stor grad av involvering i prosjektet. Hvis det er en strategi å begrense ressursbruken før det besluttes om prosjektet skal realiseres, kan totalentreprise med løsning være egnet. Du kan redusere den økonomiske risikoen i prosjektet fordi det er totalentreprenøren som skal detaljprosjektere. Du må likevel sette av tilstrekkelig ressurser til å lage gode funksjonsbeskrivelser og ytelsesbaserte spesifikasjoner. Du inngår her kun en kontrakter, noe som reduserer tiden du må bruke på konkurransegjennomføring. Dette er positivt for et prosjekt med stram tidsplan. I tillegg åpner modellen for at prosjektering og utførelse kan skje parallelt. Her overlater du ansvaret for å utvikle prosjektets arkitektoniske uttrykk, samt valg av løsninger og materialer til entreprenøren. En forutsetning for å nå målene for kvalitet og tid, er gode funksjonskrav og ytelsesbaserte spesifikasjoner. Entreprisemodellen gir totalentreprenøren ansvar og risiko for å utvikle prosjektets arkitektoniske og tekniske løsninger. Modellen gir derfor en fordel om du har behov for entreprenørens kompetanse i prosjekteringen. Behov for spesielle eller innovative løsninger kan løses ved at totalentreprenørens løsningsforslag skal vise hvordan dine ønsker møtes. Totalentreprenøren må da på tidlig tidspunkt involvere rådgivere og arkitekt for å finne de gode løsningene. Har markedet ditt gode og erfarne totalentreprenører får du en leverandør som er vant til å styre prosjektering og utførelsen på tvers av fag. Dette forenkler oppfølgingsansvaret for deg som byggherre og du kan fokusere på mål og hovedresultater. Forhold som gir risiko for modellen Brukermedvirkning i prosjekteringen kan skape problemer fordi du gir totalentreprenøren ansvar og risiko for valg av løsninger. Endringer underveis kan gi tilleggskostnader og endring i risikofordelingen. Ønsker du likevel brukermedvirkning, må det beskrives tydelig hvor brukerne skal være involvert, slik at entreprenøren kan ta høyde for risikoen i sitt tilbud. Totalentreprenøren må likevel få prosjekteringsansvaret for endrede løsninger. Manglende finansiering er en ulempe fordi totalentreprenøren normalt har ansvaret for utvikling av hele prosjektet frem til ferdig bygg eller anlegg. Du risikerer å måtte betale erstatning for det arbeidet som gjenstår. Du kan eventuelt avgrense kontrakten for eksempel til ferdig forprosjekt, med opsjon på å fullføre prosjektet. Da vil totalentreprenør ta høyde for risikoen i sitt tilbud. Basert på spm Basert på spm 6 11 Modeller med økt risiko Svarene dine tilsier at du får økt risiko i prosjektet hvis du velger disse entreprisemodellene. Risiko kan håndteres, men kan få konsekvenser for bemanning, pris og styring av prosjektet.

13 Anskaffelser.no - Difi Side 5 av Delte entrepriser Forhold som gir særskilt risiko for modellen Mangler du intern kompetanse i prosjektstyring er delte entrepriser mindre godt egnet. Du skal koordinere mange grensesnitt mellom alle prosjekterende fag og entreprenører, noe som er ressurskrevende. Du har også den økonomiske risikoen hvis forsinkelser hos eksempelvis en rådgiver forsinker entreprenørens kontraktsarbeider. Ønsker du likevel å benytte en ekstern prosjektleder bør du være erfaren i å anskaffe kompetansetjenester og legge vekt på solid erfaring og kompetanse i styring av delte entrepriser. Delte entrepriser egner seg mindre godt hvis du ønsker å overlate valg av løsninger og materialer til entreprenøren. Basis for entreprenørens tilbud i delte entrepriser er et godt detaljert prosjekt og løsningene er dermed i stor grad bestemt. Du kan gi entreprenøren ansvaret for å prosjektere mindre avgrensede deler av prosjektet. Dette krever klar beskrivelse av grensesnitt for å unngå hull i prosjekteringen og økonomisk risiko. Basert på spm 1 5 Dette er positivt for entreprisemodellen Et komplekst prosjekt krever ofte avklaringer av komplekse spørsmål underveis. Du har ansvaret for prosjekteringen, noe som fører til tett involvering og fleksibilitet til å avklare komplekse problemstillinger underveis. Du kan avgrense risikoen i hver kontrakt og få riktigere pris for den enkelte risiko. For å minske risikoen for at mangelfulle leveranser forsinker andre fag, er det viktig med god planlegging av leveransene. Du kan legge til rette for brukermedvirkning ettersom det er du som styrer prosjekteringen. Brukerne må imidlertid få god informasjon om at endringer sent i prosjekteringen kan gi økte kostnader og forsinkelser på grunn av omprosjektering. Delte entrepriser forutsetter generelt rådgivere som er gode på å utarbeide beskrivelser, men trenger du spesielle eller innovative løsninger er modellen godt tilrettelagt for det ved at du kan planlegge inn utredninger og alternativsvurderinger i prosjekteringen. Ettersom løsningene velges i samråd med deg, må organisasjonen din ha kompetanse til å foreta valg. Har du ikke sikker finansiering av hele prosjektet, er det en fordel å velge en modell som lar deg avgrense kontraktene til ulike faser, for eksempel til avsluttet detaljprosjektering eller fullførte grunnarbeider. Du kan da stoppe prosjektet til hele finansieringen er klar, uten å risikere erstatningskrav for det arbeidet som gjenstår for å fullføre hele prosjektet. Du kan også velge å dele inn kontraktene i opsjoner. Du får imidlertid en risiko for økte kostnader og forsinkelser fordi leverandøren tar høyde for usikkerheten i sitt tilbud. Forhold som gir risiko for modellen Er strategien at det skal være lavest mulig kostnader frem til beslutning om iverksettelse av prosjektet, er delte entrepriser mindre egnet. Delte entrepriser forutsetter at byggherren setter av tilstrekkelig tid og økonomiske ressurser til fullgod detaljprosjektering. En stram tidsplan er en ulempe når du skal inngå mange kontrakter og prosjektere frem til et komplett konkurransegrunnlag for entreprenør. Ønsker du likevel å bruke delte entrepriser må du sikre at prosjekteringskontraktene gis tilstrekkelig tids- og kostnadsrammer. Du må være godt involvert i koordineringen og gjennomføre hyppige risikovurderinger. Ettersom entreprenør kommer inn når løsninger er valgt, er delte entrepriser mindre hensiktsmessig hvis du trenger entreprenørens kompetanse i prosjekteringsfasen. Ønsker du likevel delte entrepriser, kan åpne entreprenørmøter tidlig i prosjektet gi deg innspill. Basert på spm Basert på spm 3 4 7

14 Anskaffelser.no - Difi Side 6 av Generalentreprise Forhold som gir særskilt risiko for modellen Generalentrepriser egner seg mindre godt hvis du ønsker å overlate valg av løsninger og materialer til entreprenøren. Basis for entreprenørens tilbud i generalentrepriser er et godt detaljert prosjekt og løsningene er dermed i stor grad bestemt Du kan gi entreprenøren ansvaret for å prosjektere mindre avgrensede deler av prosjektet. Dette krever klar beskrivelse av grensesnitt for å unngå hull i prosjekteringen og økonomisk risiko. I motsatt fall vil dette være endringsordre, noe som kan gi økte kostnader og forsinkelser. Basert på spm 5 Dette er positivt for entreprisemodellen Et komplekst prosjekt krever ofte avklaringer av komplekse spørsmål underveis. Du har ansvaret for prosjekteringen, noe som fører til tett involvering og fleksibilitet til å avklare komplekse problemstillinger underveis. For å minske risikoen for at mangelfulle leveranser forsinker andre fag, er det viktig med god planlegging av leveransene. Du kan legge til rette for brukermedvirkning ettersom det er du som styrer prosjekteringen. Brukerne må imidlertid få god informasjon om at endringer sent i prosjekteringen kan gi økte kostnader og forsinkelser på grunn av omprosjektering. Generalentreprise forutsetter generelt rådgivere som er gode på å utarbeide beskrivelser, men trenger du spesielle eller innovative løsninger er modellen godt tilrettelagt for det ved at du kan planlegge inn utredninger og alternativsvurderinger i prosjekteringen. Ettersom løsningene velges i samråd med deg, må organisasjonen din ha kompetanse til å foreta valg. Ledige entreprenører med kompetanse gjør at modellen er godt egnet. Du får en entreprenør som er vant til å håndtere grensesnittet mot byggherren og ta det fulle ansvaret for samtlige fag. Du får færre kontrakter å styre, men må likevel involvere deg for å sikre at prosjektet fullføres med rett kvalitet og til tiden. Har du ikke sikker finansiering av hele prosjektet, er det en fordel å velge en modell som lar deg avgrense kontraktene til ulike faser, for eksempel til avsluttet detaljprosjektering eller fullførte grunnarbeider. Du kan da stoppe prosjektet til hele finansieringen er klar, uten å risikere erstatningskrav for det arbeidet som gjenstår for å fullføre hele prosjektet. Du kan også velge å dele inn kontraktene i opsjoner. Du får imidlertid en risiko for økte kostnader og forsinkelser fordi leverandøren tar høyde for usikkerheten i sitt tilbud. Forhold som gir risiko for modellen Manglende kompetanse i prosjektstyring er en utfordring for generalentreprise. Du skal koordinere mange grensesnitt mellom prosjekterende og mellom prosjekterende og entreprenør, noe som er ressurskrevende. Du har også den økonomiske risikoen hvis forsinkelser hos eksempelvis en rådgiver forsinker entreprenørens kontraktsarbeider. Ønsker du likevel å benytte en ekstern prosjektleder bør du være erfaren i å anskaffe kompetansetjenester og legge vekt på solid erfaring og kompetanse i styring av generalentreprise. Er strategien at det skal være lavest mulig kostnader frem til beslutning om iverksettelse av prosjektet, er generalentrepriser mindre egnet. Generalentrepriser forutsetter at byggherren setter av tilstrekkelig tid og økonomiske ressurser til fullgod detaljprosjektering. En stram tidsplan er en ulempe når du skal inngå mange kontrakter og prosjektere frem til et komplett konkurransegrunnlag for entreprenør. Ønsker du likevel å bruke generalentreprise må du sikre at prosjekteringskontraktene gis tilstrekkelig tids- og kostnadsrammer. Du må være godt involvert i koordineringen av kontraktene. Basert på spm Basert på spm 1 3 4

15 Anskaffelser.no - Difi Side 7 av Forhold som gir risiko for modellen Ettersom entreprenør kommer inn når løsninger er valgt, er generalentreprise mindre hensiktsmessig hvis du trenger entreprenørens kompetanse i prosjekteringsfasen. Ønsker du likevel generalentreprise, kan åpne entreprenørmøter tidlig i prosjektet gi deg innspill. Basert på spm 7

16 Anskaffelser.no - Difi Side 8 av Samspill Forhold som gir særskilt risiko for modellen Mangler du intern kompetanse i prosjektstyring er samspill mindre godt egnet. Den innledende samspillsfasen er ofte ressurskrevende å styre da det er mange aktører som samarbeider om et omforente kvaliteter og omfang og oppgjørsformen ofte er regningsarbeid. Du er som byggherre en aktiv deltaker i mange grensesnitt mellom brukere, prosjekterende og entreprenøren. Ønsker du likevel å benytte en ekstern prosjektleder bør du være erfaren i å anskaffe kompetansetjenester og legge vekt på solid erfaring og kompetanse i styring av samspillsprosjekter. Basert på spm 1 Dette er positivt for entreprisemodellen Et komplekst prosjekt krever ofte avklaringer av komplekse spørsmål underveis. I en samspillsmodell samarbeider du med bruker, prosjekterende og entreprenør om å utvikle prosjektet og har gode muligheter til slike avklaringer. Når du får samlet kompetansen til aktørene kan du utnytte synergiene mellom dem. Samspill gir gode muligheter ved stram tidsplan. I samspill åpnes det for at prosjektering og utførelse skjer parallelt og planleggingen av utførelsen kan starte på et tidlig tidspunkt. Du kan legge til rette for brukermedvirkning fordi utviklingen av prosjektet skjer i samarbeid mellom deg, bruker, prosjekterende og entreprenør. I samspillsentrepriser deltar entreprenøren sammen med byggherren, bruker og prosjekterende i utviklingen av prosjektet. Hvis prosjektet krever entreprenørens kompetanse i prosjekteringen, gir modellen derfor en fordel. Trenger du spesielle eller innovative løsninger kan du i samspillsentreprisen planlegge tid til utvikling, utredninger og alternativsvurderinger der du, brukere, prosjekterende og entreprenør samarbeider om å finne løsningen. Mange samspillsprosjekter går over til totalentreprise etter samspillsfasen. Det er derfor en fordel om markedet ditt har gode og erfarne totalentreprenører. Da får du en leverandør som er vant til å styre prosjektering og utførelsen på tvers av fag. Dette forenkler oppfølgingsansvaret for deg som byggherre og du kan fokusere på mål og hovedresultater. Forhold som gir risiko for modellen Er strategien at det skal være lavest mulig kostnader frem til beslutning om iverksettelse av prosjektet, er en samspillsmodell mindre egnet. En samspillsmodell forutsetter at entreprenører og leverandører trekkes inn tidlig i prosjekteringen noe som krever mer ressurser. En samspillsmodell forutsetter at byggherren setter av tilstrekkelig økonomiske ressurser til prosjektering slik at risikoen i gjennomføringen kan reduseres. Samspill egner seg mindre godt hvis du ønsker å overlate valg av løsninger og materialer til entreprenøren. Modellen forutsetter at valg av løsninger foretas av deg, bruker, prosjekterende, og entreprenør i fellesskap. Manglende finansiering er en ulempe fordi kontrakten har en intensjon om at entreprenøren har oppdrag frem til ferdig bygg eller anlegg. Du risikerer å måtte betale erstatning for det arbeidet som gjenstår. Du kan eventuelt avgrense kontrakten for eksempel til ferdig samspillsfase, med opsjon på å fullføre prosjektet og derved redusere den økonomiske risikoen. Basert på spm Basert på spm Forklaring av spørsmålene

17 Anskaffelser.no - Difi Side 9 av Nr Spm Forklaring 1 Har dere kapasitet og kompetanse i egen organisasjon til å styre byggeprosjektet? 2 Er dette et komplekst byggeprosjekt for organisasjonen? 3 Har prosjektet en strategi om å holde kostnadene lave før endelig beslutning om realisering? Du kan svare ja hvis din byggherreorganisasjon har kapasitet og kompetanse til å planlegge, anskaffe, delegere, overvåke og styre alle aspekter i prosjektet som tid, kvalitet og økonomisk risiko. Personell som er innleid over flere år, kan regnes som del av byggherreorganisasjonen. Prosjektleder som leies inn for enkeltoppdrag, anses ikke å ha den nødvendige tilknytningen til byggherreorganisasjonen. Hvis du vil leie inn for enkeltoppdrag, må du svare nei. Du kan svare ja hvis prosjektet er bygningsmessig eller organisatorisk utfordrende. Det er behov for tett styring og fleksible kontrakter som tillater avklaring av komplekse spørsmål i prosjekteringen. Eksempler kan være spesielt store bygg, bygg med spesialfunksjoner, komplekse tekniske anlegg, utfordrende grunnforhold eller spesielle utfordringer i selve byggeperioden. Du kan svare ja på spørsmålet om prosjektets strategi er å bruke minst mulig penger før dere bestemmer om prosjektet skal realiseres. F.eks. om det skal brukes lite ressurser til prosjektering fordi man er usikker på om prosjektet lar seg realisere. 4 Har prosjektet stram tidsplan? Du kan svare ja hvis det er et tidspress utover det som er normalt i byggeprosjekter. Du har svært lite slakk i planen og tåler få uventede stopp eller utsettelser. I tillegg bør tid være en kritisk i prosjektet, for eksempel at en skole må stå ferdig til skolestart. 5 Ønsker dere å overlate ansvaret for valg av løsninger og materialer til entreprenøren? Du kan svare ja på dette spørsmålet hvis byggeoppdraget kan spesifiseres godt med funksjonskrav. Det betyr at du gir entreprenøren ansvaret for detaljerte valg av løsninger og materialer som tilfredsstiller de krav til kvalitet du har satt.

18 Anskaffelser.no - Difi Side 10 av Skal bruker kunne påvirke løsninger under prosjektering og utførelse? Du kan svare ja hvis brukerinteressenter skal kunne delta og ha påvirkningsmuligheter under prosjektering og utførelse. Modellene gir bruker ulike muligheter til involvering i utførelsesfasen. Med bruker menes her de som skal arbeide i, og drifte bygget etter overtakelse.

19 Anskaffelser.no - Difi Side 11 av Er det stort behov for entreprenørens kompetanse i prosjekteringen? 8 Er det stort behov for spesielle løsninger og ytelser fra arkitekt/ teknisk rådgiver? 9 Har entreprenørmarkedet i regionen kapasitet og kompetanse til håndtere en generalentreprise? 10 Har entreprenørmarkedet i regionen kapasitet og kompetanse til å håndtere en totalentreprise? 11 Har dere sikker finansiering av hele prosjektet? Du kan svare ja hvis prosjektet krever at entreprenøren kommer med i prosjekteringen for å bidra med sin kompetanse og erfaring innen utførelse, samt kjennskap til leverandørmarkedet og utviklingen i dette. Eksempelvis hvis du har et stort behov for å konkretisere kostnader og kostnadsdrivende forhold tidlig i prosjektet eller har behov for kompetanse fra entreprenør for å få høy kvalitet på prosjekteringen. Du kan svare ja hvis du ønsker ytelser eller komplekse alternativsvurderinger ut over det vanlige. Andre eksempler kan være hvis prosjektet forutsetter innovative eller spesielle løsninger, for eksempel ved store krav til akustikk, arkitektur, vernehensyn, tekniske anlegg etc. i tett samarbeid med byggherrens organisasjon. Du kan svare ja hvis du etter en markedssondering vet at det finnes entreprenører ledige i din region som kan håndtere kontraktsansvaret mot mange underentreprenører. Du kan svare ja hvis du etter en markedssondering vet at det finnes entreprenører ledige i din region som kan håndtere kontraktsansvaret for prosjektering og bygging. Du kan svare ja hvis du har fått bevilgning fra beslutningstaker for å gjennomføre byggeprosjektet frem til godkjent overtakelse. Avsatt budsjettramme i økonomiplan regnes normalt ikke som sikker finansiering. Finansiering trenger heller ikke å være avklart for eventuelle opsjoner.

20 Anskaffelser.no - Difi Side 12 av Kommer dere til å velge sentrale løsninger etter inngåelse av kontrakt med entreprenør? 13 Er det risiko for at prosjektet ikke blir realisert av årsaker dere ikke kan påvirke? Du kan svare ja på dette spørsmålet hvis du ikke får avklart sentrale løsninger i prosjektet før du har inngått kontrakt med entreprenør og derfor har behov for å utsette valget. Eksempler på sentrale løsninger er varme- og energiforsyning, tekniske løsninger, inventar eller romløsninger som endres på grunn av arealbehov. Vil du endre allerede valgte løsninger, er dette endring som gir krav på tillegg for tid og kost. Du kan svare ja på dette spørsmålet hvis det er ytre faktorer utenfor prosjektet som du ikke kan påvirke, og som kan skape store usikkerheter for ditt prosjekt. Det kan være antikvariske myndigheter, vegprosjekter, eller sterke interessenter med store påvirkningsmuligheter på beslutningstakere.

21 Anskaffelser.no - Difi Side 13 av Entreprisemodellene i verktøyet Entreprisemodell Delte entrepriser Generalentreprise Totalentreprise Totalentreprise med løsningforslag Samspillentreprise Definisjon Delte entrepriser kalles også byggherrestyrte entrepriser. Byggherren inngår kontrakt med rådgivere og entreprenører for alle fagene i prosjektet. Byggherren koordinerer arbeidene mellom entreprenørene og er ansvarlig for kvalitet og fremdrift i prosjekteringen. Generalentreprise er en form for byggherrestyrte entrepriser. Byggherren engasjerer selv arkitekter og rådgivere, men inngår kontrakt med en entreprenør for alle entreprisene, inkludert rigg og koordinering. I en totalentreprise har byggherren fra sin funksjonsbeskrivelse fått utviklet et skisse- eller forprosjekt. Totalentreprenøren får prosjekterings- og utførelsesansvaret og risikoen for dette etter inngåelse av kontrakt I en totalentreprise med løsningsforslag har byggherren beskrevet funksjonene i prosjektet med ønsket standard og eventuelt spesielle krav, men det er ikke prosjektert før entreprenøren anskaffes. Totalentreprenøren får prosjekterings- og utførelsesansvaret og risikoen for dette etter inngåelse av kontrakt. I dette verktøyet er samspill med incitament brukt som utgangspunkt. Grunnen er at denne formen for samspill skiller seg klarer fra de andre modellene i veilederen enn samspill til totalentreprise. Byggherre, brukere, prosjekterende, entreprenører og eventuelt forvaltere samarbeider i utvikling av prosjektet fra programmeringsfasen, til et forprosjekt med målpris. Deretter utføres arbeidene videre som regningsarbeid med avtalt fordeling av over-/underskridelse av målpris.

22 Anskaffelser.no - Difi Side 14 av Kontakt: ans@difi.no Telefon: E post: postmottak@difi.no Org.nr: Difis nettsteder Informasjonskapsler og personvern

23 Valg av entreprisemodell for nye Fjell skole og flerbrukshall Ansvar og risikodeling mellom byggherre og entreprenør ved utførelse av bygge og anleggsoppdrag

24 Ny flerbrukshall/ aktivitetshus (dvs. bibliotek, ungdomsklubben, festsal, bydelskontorer, frivillighetssentral, m.m.) Ca. 4000m2 Skolerehabilitering og utvidelse, ca m2 Relokalisering Fjellhagen barnehage

25

26 Gjennomføring Isolert eller samlet? Det skal realiseres noen felles anlegg for byggene? Hvilke entreprenører ønsker vi? Hva er prioritert: tid, kostnad, kvalitet Er prosjektene kompliserte? Hvor langt har de ulike prosjektene kommet?

27 To modeller som er aktuelle: Tradisjonell totalentreprise Samspill

28 Konkurransegrunnlag gmed følgende øg vedlegg: Vedlegg 1 Kravspesifikasjon Vedlegg 1.1 Beskrivelse av prosjektet Vedlegg 1.2 Kravspesifikasjon ARK og RIB Vedlegg 1.3 Tegningsgrunnlag VVS Vedlegg 1.4 Kravspesifikasjon VVS Vedlegg 1.5 Tegninger VVS Vedlegg 1.6 Kravspesifikasjon Elektro Vedlegg 1.7 Tegninger elektro Vedlegg 1.8 Brannsikkerhetsstrategi med tegninger Vedlegg19Akustikkrapport 1.9 Vedlegg 1.10 Miljøteknisk grunnundersøkelse Vedlegg 1.11 Geotekniske vurderinger og grunnundersøkelser Vedlegg 1.12 Riggområde Vedlegg 2 Tilbudskjema Vedlegg 2.1 Prisskjema Vedlegg 3 Kontraksbestemmelser Vedlegg 3.1 Kontraktsformular for totalentreprise Vedlegg 3.2 Generelle kontraktsbestemmelser Vedlegg33Spesielle 3.3 kontraktsbestemmelser Vedlegg 3.4 Kontrakter med alle rådgivere som åpner for tilstransport. Vedlegg 4 SHA organisasjon, plan Vedlegg 5 Reguleringsplan/Rammesøknad Vedlegg 6 Adresseliste

29 Ttl Totalentreprise t NS 8407 Ved totalentreprise påtar én entreprenør, totalentreprenøren, seg å utføre både prosjektering og bygging (utførelsen). Byggherren har således bare én kontraktspart. kt t Ved totalentreprise er hele eller vesentlige deler av prosjekteringsansvaret lagt til entreprenøren. Beskrivelsen av totalentrepriseoppdraget frabyggherrens side vilkunne variere sterkt (funksjonskrav). Mest vanlig med nokså detaljert beskrivelse. Entreprenøren engasjerer og betaler de prosjekterende. Disse er således hans rådgivere. Totalentreprenør: kontraktspart som har påtatt seg prosjekteringen og utførelsen av det bygg og anleggsarbeid som kontrakten omfatter Ulempe: Byggherre (tiltakshaver) får liten påvirkningsmulighet i gjennomføringsfasen (Byggherren må da beskrive oppdraget utførligpå forhånd (detaljert prosjekt som er grunnlag for totalentreprise).

30 Totalentreprise NS 8407 Byggherre Prosjektleder NS 8402 Totalentreprenør Underentr. Ark. og rådg. Ing.

31 Problemstilling ved totalentreprise t t er at byggherren ofte ønsker å beholde større innflytelse på hvordan bygget blir utformet De prosjekterende mange ganger ikke så praktiske som entreprenørene Viktig å kunne samarbeide også med entreprenørene om gode løsninger I praksis der det ikke uvanlig at byggherren i totalentreprise ønsker å beholde muligheten til å bestemme over byggets utforming i detalj, men samtidig ønsker at entreprenøren skal ha det fulle ansvar og risiko iik for prosjektering jk og utførelse Slike løsninger er ikke uproblematiske og resulterer lett i konflikt Partnering / samspill et alternativ?

32 Partnering/samspill Partnering er en samarbeidsform som bygger på at de involverte parter arbeider etter en felles målsetting, og at alle har en åpen kommunikasjon for å nå den beste løsning Det finnes mange ulike typer modeller Enkelte fjernerseg helt frans kontraktene Den beste modellen er nok den danske

33 Den danske modellen Innebærer samarbeid i fase 1 frem til ferdig forprosjekt I fase 2 inngås kontrakt etter totalentreprisemodellen eller etter delt entreprise Byggherren oppnår bedre kontroll på prosjektets jktt utforming enn ved ren totalentreprise

34 Partnering vil være et bra valg når: Det er ikke tid til full prosjektering og anbudskonkurranse på hele arbeidet før dette må settes i gang Behov for og ønske om å påvirke utforming og prosjektering. Prisen. Byggherren vil også kunne påvirke og styre kostnadene i byggeprosessen. Det kan bli nødvendig å justere løsninger og utførelse for å holde en fastlagt kostnadsramme Kvaliteten. Byggherren vil ha større mulighet til å trekke på entreprenørens byggfaglige kompetanse ved valg av utførelse og løsninger i byggeprosessen uten å komme i konflikt med kontraktens forutsetninger. Byggherren bør vurdere nøye om dt det er tilstrekkelig t li tungtveiende t grunner til å velge partnering. Den krever meget stor innsats til styring.

35 Ttl Totalentreprise t vil være et bra valg når: Behov for forutberegnelighet. Særlig for den uprofesjonelle byggherren vil totalentreprise kunne medføre at han får det han har etterspurt uten å ha byggeteknisk innsikt. Vil avlastes for administrasjonsarbeid under selve byggingen. Lite behov for byggherren å påvirke valget av løsninger standard kontorbygg Tidsmomentet. Gjør det lettere å starte byggeprosessen før detaljprosjekteringen er gjennomført Vil ha stor sikkerhet for pris og tid Klare ansvarsforhold. Byggherren har bare en å holde seg til både når det gjelder prosjektering og utførelsen Muligheten for å nyttiggjøre seg entreprenørens erfaringen og kompetanse ved utviklingen og prosjekteringen jk av et byggeprosjekt Kvaliteten. Entreprenørene vil ha en klar interesse i å velge billigste løsning, noe som kan være i strid med byggherrens interesser

36 Ingen mulighet til å gi en resept på hvilken entrepriseform byggherren vil være best tjent med i de forskjellige situasjoner. Detvil avhenge av byggesaken, byggherrens forutsetninger, ytre forutsetninger og eventuelle spesielle forhold. Det vil også avhenge av hvilke samarbeidsparter byggherren har

37 Oppsummering Valg av entrepriseform har vesentlige konsekvenser for kontraktsforholdet. Det er ikke mulig å generelt angi hvilke entrepriseform som er mest hensiktsmessig. Imidlertid er det viktig at byggherren har et bevisst forhold til sitt valg, og det er dessverre ikke alltid tilfelle. Ikke sjelden ser man i praksis forsøk på å kombinere entrepriseformene. (Byggherren ønsker kontroll over utførelsen, men ønsker også at entreprenøren skal ha alt ansvar for både prosjektering og utførelse. Konflikt om endrings, avviksspørsmål og kontraktsavregninger) Avgjørendeved ved valg av entrepriseform: hvilke risikobyggherren fokuserer på minimal risiko; totalentreprise (entreprenøren har selv ansvar for prosjekteringen, gjennomføringen og valg av løsninger til prosjektet) Byggherren må treffe valg ut fra en vurdering av egen kompetanse og tilgjengelige ressurser til styring og oppfølging av prosjektet. jk

38 Hva er samspillentreprise i Samspillsentreprise er en samarbeidsform i et bygge eller anleggsprosjekt som er basert på tidlig involvering av partene, dialog, tillit og åpenhet. Prosjektet gjennomføres under felles målsettinger og felles økonomiske interesser. Samspillprosjekter kan organiseres på ulike måter. De vanligste modellene er; 1. Samspill til totalentreprise; byggherre, brukere, prosjekterende, entreprenører og eventuelle forvalter samarbeider bid i utvikling tikli av prosjektet jkttfra programmeringsfasen til et forprosjekt med målpris. Da overtar samspillgruppen ansvaret, og det skrives totalentreprisekontrakt. 2. Samspill med incitament; byggherre, brukere, prosjekterende, entreprenører og eventuelle forvalter samarbeider i utvikling av prosjektet fra programmeringsfasen til et forprosjekt med målpris. Arbeidene videreføres som regningsarbeid, med avtalt fordeling av over/underskridelse av målpris.

39 Et samspillentreprise i prosjekt jkkan deles dl i to faser; a)utvikling, prosjekteringsfase b)byggefase I samspillentreprise starter samarbeidet mellom partene allerede på utviklingsstadiet. Den tidlig involvering av partene øker muligheten for å optimalisere prosjektert og kan bidra til et godt samarbeidsklima. I en ordinær totalentreprise gjennomføres programfasen, forprosjektfasen og anbudsfasen av byggherren alene. Ulempen ved dette er at man i liten grad kan dra nytte av totalentreprenørens kunnskaper i forprosjektet.

40 Samspillentreprise i avtalen har to aktører; byggherre og entreprenør. Ved gjennomføring av samspillprosjekter involveres andre fag, for eksempel arkitekter og rådgivere. De prosjekterende må derfor inkluderes i samarbeidet på en eller annen måte. En samspillentreprise forutsetter en sterk involvering fra byggherren, ogdermed større involvering enn det som er tilfelle i en tradisjonell totalentreprise. Byggherren mådelta aktivtii hele prosjektet, dette gjelder både i forprosjektfasen men også ifb med utbygging. Dette avhenger noe av hvilken samspillsform som velges.

41 Samspillentreprise i hil hviler på grunntanken om at tidlig involvering av de sentrale aktørene i utviklingsfasen, gir større mulighet for besparelse, verdiskapning og optimalisering av prosjektet. jktt Totalentreprise prosjektene har vært kritisert for at forprosjektene har vært for dårlig. At rådgiverne som utarbeider kravspesifikasjonene til forprosjektet gjør for dårlig arbeid ift hva entreprenørene mener er optimale løsninger. Lovverket legger nå opptil større fokus både på investeringskostnader og livssykluskostander. Byggherren har under tradisjonell planlegging hatt noen utfordringer med å få fokus på livssykluskostander. k Det er uttalt at samspill vil gjøre det enklere å få en mer effektiv bruk av kompetanse og ressurser hos partene.

42 Momenter ved fordeler med samspill Mer effektiv risiko håndtering Størrebudsjettsikkerhet etter fase 1 Effektiv bruk av kompetanse og ressurser Effektive byggeplasser Høyere kvalitet og fokus på større verdiskapning Færre konflikter Høyere tilfredshet hos eiere og brukere Dersom man i en samspillentreprise p skal lykkes med disse fordelene, må man forsikre seg om at det finnes vilje og evne i organisasjonen til byggherren, til å gjennomføre prosjektet.

43 Forutsetning for samspill Profesjonell byggherre Profesjonell entreprenør med kompetanse og ressurser. Et prosjekt av en viss størrelse og kompleksitet. Det bør også være æreetet prosjekt som har utfordringer, som best løses i et tett samarbeid mellom de involverte aktører.

44 Godt samspill For godt samspill forutsettes det at man har et bra prosjektteam, som jobber mye tettere enn tradisjonell entreprise. For å få den felles forståelsen, og den positive effekten bør man også gjennomføre «workshops» som sikrer et godt samarbeidsklima og en positiv dialog. Sterk engasjement er derfor et viktig stikkord. Det er helt avgjørende at man har en god avtalestruktur. Et fornuftig utgangspunkt er å utarbeide en avtale med en Norsk Standard i bunn. Dette innebærer at ansvar og risikofordeling i samspillavtalen, baserer seg på tradisjonelle og bl balanserte Norske Standardavtaler. d Det er en mulighet i samspillentrepriser å legge opptil at avtalen inngås mellom byggherre og entreprenør, og at øvrige parter i prosjektet bi bringes inn i samarbeidet bidtgjennom avtaler tl med byggherren eller entreprenøren. Det er her styrkeforholdet i samspillet vil vise seg.

45 I en samspillentreprise i avtale tl er dt det også sentralt at byggherren når som helst, i fase 1 av prosjektet kan avbryte samarbeide mot å betale påløpte kostander. Når det gjelder økonomien i samspillentrepriser er det nokså vanlig med målpris. Målprisen bygges opp gjennom en selvkostkalkyle, med påslag for fortjeneste og utforutsette kostander, og reklamasjonsavsetning. I realiteten er en samspillkontrakt, en totalentreprise på regning. I enkelte tilfeller avtales at man kan fordele besparelser eller økte kostander, etter en prosentsats ift en målsum. Gjennomgående er det likevel slik at prisen ikke er utsatt for konkurranse.

46 Konkurranseformer Konkurranseformer ved samspillskontrakter er normalt begrenset anbudskonkurranse. Enkelte har også benyttet konkurransepreget dialog. Da skal vilkårene for dette våre oppfylt, med tilhørende risiko. Konkurransepreget dialog kan bare benyttes ved særlige komplekse kontrakter. En kontrakt er særlig kompleks, når oppdragsgiver ikke er i stand til å beskrive ytelsen. Det kan være fornuftig å benytte anledningen til en dialogkonferanse medregionale leverandører. Forhåndskunngjøring kan også benyttes for å vekke interesse for prosjektet.

47 Dt Det er også anbefalt bfltat prekvalifisering i benyttes, fordi didt det er ressurskrevende å utarbeide tilbud i samspillentreprise. Ved begrenset anbudskonkurranse må det etter FOA 17 6 tredje lddi ledd inviteres it 5 deltakere. dltk En utfordring med samspillentreprise er å unngå at roller og ansvarsforhold blir uklare. En slik entreprise legger opptil at alle parter er i samme båt, men vi vet at slik er det i realiteten ikke. Byggherren ønsker best mulig kvalitet, til lavest mulig pris. Mens totalentreprenøren ønsker mest mulig fortjeneste på det han utfører. Interessemotsetninger må derfor håndteres, og ikke glemmes. Poenget med å få maksimalt ut av samarbeidet, er ikke å viske ut ansvarsforholdene og tildekke risikoen.

48 De prosjektene jk som skal klrealiseres på Fjell er av ulik karakter. k Det er en ny flerbrukshall/aktivitetshus og en skolerehabilitering/ utvidelse på ca m2 m2. Relokalisering av Fjell barnehage holdes utenom, som egen entreprise. Dersom vi anvender momentene over på ny flerbrukshall, taler de fleste argumenter for å benytte totalentreprise for dette prosjektet. Det er et mindre komplisert prosjekt, nybygg Forprosjektet har kommetnokså langt. Vi har derfor grunnlag for å legge dette ut på totalentreprise, og få en reell konkurranse på prisen.

49 Fjellskole l rehabiliteringen i Når det gjelder skole rehabiliteringen, så er dette et mer komplisert prosjektet. Det er heller ikke gjennomført noe forprosjekt foreløpig. Slik situasjonen ligger an nå, er det mer egnet for samspill. Hovedproblemet med samspill er imidlertid at man ikke får en konkurranse om pris. I en samspillkontrakt har man riktig nok åpen økonomi, men ved de fleste samspillentrepriser er det tross alt totalentreprenøren som styrer økonomien.

50 Løsning Det lages en konkurranse for begge prosjektene I denne konkurransen skal ny flerbrukshall/aktivitetshus leveres på totalentreprise Fjell skole skal leveres etter samspillmodell Byggherren forbeholder seg retten til å konkurranseutsette fase 2