Hans-Jørgen Arvesen, Karl Marthinussen, Heikki Giverholt NS Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt med kommentarer

Transkript

1

2

3 Hans-Jørgen Arvesen, Karl Marthinussen, Heikki Giverholt NS 8406 Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt med kommentarer

4 GRMAT N#80D210.book Page 4 Tuesday, July 22, :00 PM Gyldendal Norsk Forlag AS utgave, 1. opplag 2014 ISBN Omslagsdesign: Gyldendal Juridisk Sats: Laboremus Oslo AS Brødtekst: Times New Roman 10,5/13 pkt. Alle henvendelser om boken kan rettes til Gyldendal Juridisk Postboks 6730 St. Olavs plass 0130 Oslo juridisk@gyldendal.no NS 8406:2009 er gjengitt med tillatelse fra Standard Online AS 04/2014. Standard Online er ikke ansvarlig for eventuelle feil i gjengitt materiale. Se for informasjon om Norsk Standard. Det må ikke kopieres fra denne boken i strid med åndsverkloven eller avtaler om kopiering inngått med KOPINOR, interesseorgan for rettighetshavere til åndsverk. Kopiering i strid med lov eller avtale kan medføre erstatningsansvar og inndragning, og kan straffes med bøter eller fengsel. Alle Gyldendals bøker er produsert i miljøsertifiserte trykkerier. Se

5 Forord Da NS 8406 ble vedtatt i januar 2006, så vi at det også var et behov for at det ble utgitt en kommentarutgave til denne. Vi fikk en rekke henvendelser om å holde kurs i denne standarden. På bakgrunn av tilbakemeldinger bl.a. på disse kurs/seminarer fikk vi en klar forståelse for at standarden dekker et behov, og at det var stor interesse for den. Vårt håp var at NS 8406 faktisk kom til å bli benyttet og ikke havnet i «glemmeboken» slik tilfellet var med forgjengeren NS Utviklingen de seneste årene har vist at NS 8406 er benyttet og at standarden fyller et behov i markedet. NS 8406 er ikke like detaljert og presist utformet som NS Den legger opp til en rekke skjønnsmessige vurderinger og forutsetter i stor grad også kjennskap til alminnelig entrepriserett. Det kan derfor være vanskelig å få oversikten over hvilke regler som faktisk gjelder. Dette har ikke medført at aktørene i bransjen har unnlatt å benytte standarden. Formålet med boken er å gi en utdypet redegjørelse for standardens bestemmelser. I tillegg har vi i en viss utstrekning beskrevet hvilke regler som følger av alminnelig entrepriserett der hvor standarden mangler tekst. Vår intensjon er at kommentarutgaven kan tjene som en praktisk veileder, slik at aktørene i byggebransjen fullt ut er kjent med sine rettigheter og forpliktelser. Vi håper at vi med å utgi kommentarutgaven kan bidra til at standarden blir mer benyttet. Første opplag er nå utsolgt fra forlaget og i forbindelse med at det var ønsket et nytt opplag, har vi også innarbeidet de endringene som ble foretatt i standarden i Vi har også innarbeidet en del rettspraksis fra de senere årene. For enkelte avgjørelser henviser vi til avgjørelsens journalnummer. Disse avgjørelsene vil kunne fås ved henvendelse til rette domstol. Arbeidet med boken bygger på vår kommentarutgave til NS Arbeidet med kommentarutgaven til NS 8406 er utført av advokatene Hans-Jørgen Arvesen, Karl Marthinussen og Heikki Giverholt. I tillegg har vi fått uvurderlig bistand fra advokatfullmektig Marit Lund Stensvåg som har deltatt på alle møter, gitt bidrag til teksten, funnet rettspraksis og fungert som sekretær. Oslo, juni 2014 Hans-Jørgen Arvesen Karl Marthinussen Heikki Giverholt 5

6

7 soversikt Litteratur Lover og forskrifter Innledning NS 8406 Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt Virkeområde Definisjon Passivitet Kontraktdokumenter Partenes representanter Byggemøter Varsler og krav Sikkerhetsstillelse Forsikring Risiko for skade på kontraktarbeidet i byggetiden Entreprenørens ytelse Bruk av underentreprenør Forhold på byggeplassen Kontroll og prøving Byggherrens varslingsplikt ved entreprenørens prosjektering Byggeplassadministrasjon og fremdriftskontroll Tidsfrister og samordning Byggherrens ytelser Endringer. Forsinkelser og mangler ved byggherrens medvirkning Partenes krav på fristforlengelse på grunn av force majeure Forsering ved avslag på krav om fristforlengelse Beregning av vederlagsjustering og fristforlengelse Betaling av entreprenørens vederlag Overtakelse

8 soversikt 25 Sluttoppgjør Forsinkelse Mangel ved kontraktarbeidet. Erstatningsansvar Avbestilling Hevning og stansing på grunn av mislighold Eiendomsrett til kontraktarbeid og materialer Tvister Lovregister Forskrifter Stikkord Om forfatterne

9 Litteratur Lover og forskrifter Innledning Kort om norsk entrepriserett Entrepriserettens karakteristika Praksis Organisering av prosjektet forskjellige entrepriseformer Tidligere standarder Kontraheringsprosessen vedtakelse Praksis Når er avtale inngått? Praksis Rettskilder NS 8406 Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt Forord Partenes endring av ordlyden i NS Praksis Virkeområde Anvendelsesområde Definisjon Kontraktssum Praksis Passivitet Innledning Historisk utvikling Forhold til lovgivningen Bestemmelsenes innhold «En part» «varsler eller svarer» «kontraktens varslingsfrister»

10 «rettigheter og innsigelser» Bestemmelser om varsling og mulig bortfall av rettigheter.. 53 Praksis før NS Praksis etter NS Rettstilstanden etter NS Praksis Kontraktdokumenter Innledning og forholdet til NS Bestemmelsens innhold Alminnelige fortolkningsprinsipper a) avtaledokumentet dersom slikt dokument er opprettet;.. 65 b) eventuelle referater eller skriftlig materiale fra oppklarende drøftelser eller forhandlinger avholdt etter at tilbud ble inngitt, som er godkjent av begge parter;.. 67 c) entreprenørens tilbud; d) eventuelle referater eller skriftlig materiale fra befaringer eller konferanser avholdt før tilbud ble inngitt; e) tilbuds- eller konkurransegrunnlaget; f) denne standarden (NS 8406:2009) Forholdet mellom beskrivelse og tegninger Praksis Partenes representanter Virkeområde og behovet for bestemmelsen Bestemmelsens innhold Praksis Byggemøter Historisk utvikling Virkeområde og behovet for bestemmelsen Bestemmelsens innhold Praksis Varsler og krav Historisk utvikling Virkeområde og behovet for bestemmelsen Bestemmelsens innhold Praksis Sikkerhetsstillelse Forholdet til lovgivningen og andre regler Bestemmelsens innhold Er ikke annet er avtalt Omfanget hva sikkerheten skal dekke Tidspunktet for sikkerhetsstillelse Formen for sikkerhetsstillelse «betryggende sikkerhet», herunder selvskyldnerkausjon eller tilsvarende forsikring

11 Begrensninger i kausjonsløfte eller garantiansvaret Frist til å rette de påklagede forhold og foreldelse av garantikrav Tvisteklausuler i garantidokumenter Entreprenørens sikkerhetsstillelse Byggherrens sikkerhetsstillelse Reduksjon av sikkerhet Praksis Forsikring Innledning Virkeområde og behovet for bestemmelsene Forholdet til lovgivningen Bestemmelsens innhold Som hovedregel en entreprenørforpliktelse Når ikke annet er avtalt Konsekvensen av manglende forsikring Hva som skal være forsikret Skadetyper Hvor lenge forsikringsplikten skal gjelde Kravet til beløpsmessig dekning Kravet til førsterisikoforsikring Byggherren skal være medforsikret og særlige krav til forsikringsavtalen Forbud mot forhandling om oppgjør uten byggherrens samtykke Entreprenøren skal også ha en ansvarsforsikring Hvilke skader som skal være dekket erstatningsansvar og ansvarsgrunnlag Kravet om minste forsikringssum på 150 G Krav om foreleggelse av attest Kontrollen fratar ikke entreprenøren risikoen for at forsikringen er dekkende Reglene for forsikringsoppgjørsbehandlingen varslingsregler mv Praksis Risiko for skade på kontraktarbeidet i byggetiden Historisk utvikling Virkeområde og behovet for bestemmelsen Forholdet til lovgivningen Bestemmelsens innhold Første ledd Utgangspunkt Risiko

12 Til enhver tid utført Materialer Annet ledd Unntak fra entreprenørens risiko Forsikring Tredje ledd Fjerde ledd Praksis Entreprenørens ytelse Innledning Historisk utvikling og forholdet til NS Forholdet til lovgivningen og andre regler Bestemmelsens innhold Første ledd Kravet til kvalitet Annet ledd Kvalitetskrav til utførelsen Unnlatt utbedring Praksis Bruk av underentreprenør Historisk utvikling Virkeområde og behovet for bestemmelsen Forholdet til krav om fast ansatte i regelverket for offentlig ansatte Bestemmelsens innhold Rett til å sette bort deler av kontraktsforpliktelsen Entreprenørens kontraktsansvar overfor byggherren Kontraktsforholdet til underentreprenøren Underretning til byggherren før kontrakt inngås Opplysninger om underentreprenørens økonomi mv Underentreprenører som er angitt i kontrakten Praksis Forhold på byggeplassen Historisk utvikling Virkeområde og behovet for bestemmelsen Forholdet til lovgivningen Lover, offentlige forskrifter og vedtak Innledning Byggherreforskriften SHA Påseplikten Arbeidstid Plan- og bygningsloven Naboloven (grannelova) Byggeplassen Entreprenørens rett til å nekte å utføre arbeid

13 Mislighold Praksis Utmåling, stikning Innledning Utmåling Varsling om stikningsarbeid Manglende varsling, jf. pkt Opprydding Bestemmelsens innhold Praksis Bruk av stillaser og heiser Innledning Stillaser og ubetjente heiser Kraner og betjente heiser Varsling ved demontering Praksis Kontroll og prøving Historisk utvikling Virkeområde og behovet for bestemmelsene Forholdet til lovgivningen Bestemmelsens innhold Byggherrens rett til kontroll Byggherrens varslingsplikt Prøving forutsatt i kontrakten Prøving ut over kontrakt Praksis Byggherrens varslingsplikt ved entreprenørens prosjektering 153 Innledning Historisk utvikling Virkeområde og behovet for bestemmelsen Bestemmelsens innhold Byggherrens kontroll mv Byggherrens varslingsplikt Identifikasjon med byggherrens prosjekterende Konsekvensene av byggherrens manglende eller sene varsel 158 Praksis Byggeplassadministrasjon og fremdriftskontroll Oversikt over bestemmelsens innhold Historisk utvikling Virkeområde og behovet for bestemmelsen Bestemmelsens innhold Innledning Nærmere om innholdet i administrasjonsoppgaven

14 Samlet fremdriftsplan bokstav a) Fremdriftskontroll bokstav b) Plikt til å varsle bokstav c) Antatt årsak og forventet virkning bokstav d) Avhjelpstiltak bokstav e) Erstatning for uforsvarlig utførelse av administrasjonsforpliktelsen Rett til fristforlengelse og vederlagsjustering Praksis Tidsfrister og samordning Oversikt over bestemmelsens innhold Historisk utvikling Virkeområde og behovet for bestemmelsene Nærmere om bestemmelsen Første ledd Annet ledd Fremdriftsplan og frister Fremdriftsplanens betydning for byggherrens ytelser Revideringen av planen etter pkt. 17 annet ledd Informasjon om fremdriftsstatus Tredje ledd Generelt om koordinering og samordning Samordningsplikten Samordne fremdriften med andre aktører Rammene for samordningsplikten Grensen mot kontraktsomlegging mot vederlag Brudd på samordningsplikten Aktsomhetsansvar Årsakssammenheng Utgifter Forholdet til dagmulkt Ingen ansvarsbegrensning Krav til varsel Praksis Byggherrens ytelser Byggherrens medvirkningsplikt Historisk utvikling Virkeområde og behovet for bestemmelsene Bokstav a) Praksis Bokstav b) Innledning Byggherrens leveringsforpliktelse for fysiske arbeider Byggherren bærer risikoen for arbeidsunderlaget Praksis

15 Bokstav c) Praksis Bokstav d) Praksis Bokstav e) Innledning Hvilke tillatelser partene skal skaffe Hvem som skal bære kostnadene Konsekvensene av manglende tillatelse Bokstav f) Innledning Innholdet av byggherrens koordineringsansvar Annet ledd Anvendelighet av materialer og produkter Byggherrens risiko for «kvaliteten og anvendeligheten» Praksis Entreprenørens plikt til å varsle om svikt ved byggherrens medvirkning Historisk utvikling Generelt Entreprenørens gjennomgang med sikte på produksjon Entreprenørens varslingsplikt Kontraktsdokumentene, tegninger, beskrivelser eller beregninger er ufullstendige Inneholder uoverensstemmelser Tilstrekkelig veiledning Uegnet prosjektering Identifikasjon med entreprenørens underentreprenører Krav på vederlagsjustering eller fristforlengelse må varsles Konsekvensene av entreprenørens manglende eller sene varsel Praksis Endringer. Forsinkelser og mangler ved byggherrens medvirkning Virkeområde og behovet for bestemmelsene Prosedyre Historisk utvikling forholdet til tidligere standarder Forholdet til lovgivningen Retten til å pålegge entreprenøren endringer Byggherren kan ensidig pålegge endringer Begrepet «endring» «yte noe i tillegg» «i stedet for»

16 Endring av «ytelsens karakter, kvalitet, art eller utførelse» «avtalte ytelser skal utgå» Kravet til sammenheng Ikke av vesentlig annen art Endringens omfang 15 %-regelen Når kan endringer innenfor 15 % pålegges? Konsekvensen av at man når «taket» på 15 % Kan byggherren engasjere andre til å utføre endringsarbeid? 221 Avvik i mengder som skal avregnes etter enhetspriser Fastholdelse av dagmulktbelagte frister Forsering av hensyn til samordning på byggeplassen Grenser for retten til å fastholde dagmulktbelagte frister Varsel Praksis Endringsordre Innledning Formkrav Nærmere om kravet til skriftlig meddelelse Innhold tegninger mv Referat fra byggemøter mv Hvem kan gi endringsordre? Entreprenørens reaksjonsplikt ved uklar/ufullstendig endringsordre Plikt til å utføre endringsarbeid Nærmere om tidspunktet for endringsarbeidenes utførelse Praksis Endringsarbeid der det ikke er gitt endringsordre Bestemmelsens hovedinnhold Plikt til å utføre endring som følger av instruks, arbeidstegninger eller arbeidsbeskrivelser Innledning Person med fullmakt Plikt til å utføre ytelser som følge av pålegg fra person med fullmakt til å kontrollere entreprenørens utførelse Plikt til å utføre ytelser som fremgår av tegninger, beskrivelser eller lignende Innen rimelig tid Skriftlighet Krav til varselets innhold Gjennomgående endringer Følgene av manglende varsel etter pkt Byggherrens svarplikt Byggherrens svarfrist

17 Entreprenørens plikt til å utføre omtvistede endringsarbeider 238 Sikkerhetsstillelse ved omtvistede endringsarbeider Praksis Entreprenørens krav ved svikt mv. ved byggherrens medvirkning Virkeområde og behovet for bestemmelsene Historisk utvikling Forholdet til lovgivningen og andre regler Entreprenørens krav Utgangspunktet: Byggherren skal medvirke Vederlagsjustering Kravet til at entreprenørens fremdrift må være hindret Mangelfull eller forsinket leveranse fra byggherre Varsling og behandling av krav Praksis Partenes krav på fristforlengelse på grunn av force majeure Oversikt Virkeområde og behovet for bestemmelsen Innledning Forholdet til lovgivningen Bustadoppføringslova Kjøpsloven Forholdet til læren om bristende forutsetninger avtaleloven Bestemmelsens innhold Utgangspunktet Fremdriften må være hindret Unngå eller overvinne følgene av hindringen Ikke burde tatt i betraktning ved kontraktsinngåelsen Forhold utenfor partenes kontroll Værforhold Offentlige påbud og forbud Streik og lockout Overenskomstbestemmelser Krig, opprør og sabotasjeaksjoner Maskinhavari, mangel på reservedeler og lignende Svikt i leveranser Partens kontraktsmedhjelpere Partenes krav ved den andres krav på fristforlengelse Varsel Praksis Forsering ved avslag på krav om fristforlengelse Innledning Et berettiget krav

18 Begrensning ved store forseringsutgifter Entreprenørens varslingsplikt Praksis Beregning av vederlagsjustering og fristforlengelse Innledning Historisk utvikling Forholdet til lovgivningen og andre regler Oversikt over bestemmelsens hovedinnhold Partenes krav på vederlagsjustering Bestemmelsens innhold Praksis Vederlagsjustering ved anvendelige enhetspriser Innledning «Anvendelige» enhetspriser I det vesentlige likeartet Forutsetningene for enhetsprisene forrykkes Krav til varsel Tidsfrister Virkningen av for sent varsel Praksis Vederlagsjustering når det ikke foreligger anvendelige enhetspriser Bestemmelsens innhold Regulering ved uanvendelige enhetspriser Krav til varsel Byggherrens svarfrist Entreprenørens plikter ved byggherrens avslag på krav om oppgjør etter regning Entreprenørens tilbud Praksis Avbestillingserstatning til underentreprenør og leverandør Bestemmelsens innhold Praksis Beregning av fristforlengelse Innledning Virkeområde og behovet for bestemmelsen Historisk utvikling Hva menes med fristforlengelse? Vilkår for rett til fristforlengelse Avtale om fristforlengelse Fristens lengde Nødvendige avbrudd Forskyvning til annen årstid

19 Flere endringer eller andre byggherreforhold kan vurderes samlet Entreprenøren plikter å forebygge og begrense skadevirkningene Praksis Betaling av entreprenørens vederlag Innledning Indeksregulering. Endring av offentlige gebyrer og avgifter Historisk utvikling Første ledd Kontraktssummen Endringer Nærmere om NS Totalindeksmetoden Delindeksmetoden Forsinkelse Fakturering Fastpristillegg Annet ledd Tredje ledd Fjerde ledd Praksis Mengdekontroll Innledning Historisk utvikling Oversikt over bestemmelsens innhold Frist Grunnlaget for kontroll Entreprenørens kontroll Byggherrens kontroll Entreprenørens tilleggsfrist Partenes uenighet Feil som kan påberopes Påberopelse av feil Aktsom kontroll Praksis Fakturering og betaling Innledning Historisk utvikling Forholdet til lovgivningen og andre regler Virkeområde og behovet for bestemmelsen Grunnlaget for avdragsbetaling Arbeider som er utført

20 Tilført byggeplassen Faktura hver måned Spesifisert faktura Målinger Hva er måling? Plikt til å foreta målinger Gjennomføringen av målingen Unnlatt varsling Byggherren møter ikke Tidspunktet for målinger ikke kontrollbare målinger og måleregler Betaling innebærer ikke godkjennelse av grunnlaget Innsigelser Innestående beløp Fakturabeløpet Fakturering av innestående beløp Endringsarbeider og regningsarbeider etc Lønns- og prisendringer Byggherrens betalingsplikt Avdragsfaktura og foreldelse Forsinkelsesrenteloven gjelder generelt Kravet må være forfalt Fakturaen kommet frem Når løper renten fra? Byggherrens tilbakeholdsrett Grunnlag for tilbakehold Størrelsen på det tilbakeholdte beløp Uomtvistede krav Forholdet til motregningsreglene Praksis Særlig om regningsarbeider Forholdet til lovgivningen Vederlagsformer Regningsprinsippet Første ledd Når skal et arbeid utføres etter regning? Byggherren skal betale nødvendige kostnader med å utføre arbeidet Entreprenørens krav på påslag Annet ledd Kostnadsoverslag sannsynlig kostnad Realistisk prisoverslag Vesentlige overskridelser Varslingsplikt

21 Tredje ledd Ukentlige, spesifiserte oppgaver over påløpte kostnader Tilleggsfrist og byggherrens varslingsplikt Månedlige oppgaver Fjerde ledd Unnlatt oversendelse Femte ledd Sikkerhetsklausul hvor de totale kostnader er unødvendig høye Praksis Overtakelse Historisk utvikling Virkeområde og behovet for bestemmelsene Overtakelsesforretning Innledning Bestemmelsens innhold Brukstakelse Bakgrunnsretten Andre overtakelsesvarianter Praksis Protokoll Innledning Hvem som er til stede Protokollering av mangler Frist for utbedring Om overtakelse Overtakelse nektes Undertegning Praksis Byggherrens rett til å nekte overtakelse Bestemmelsens innhold Praksis Virkninger av overtakelse Innledning Virkningen av overtakelse Bokstav a) Dagmulkt slutter å løpe Bokstav b) Risikoen for kontraktarbeidet går over Bokstav c) Forsikringsplikten opphører Bokstav d) Reklamasjonsplikten begynner å løpe Bokstav e) Sluttoppgjør Bokstav f) Sikkerheten nedtrappes Det eksakte overtakelsestidspunkt Praksis Delovertakelse Innledning Rett til delovertakelse

22 Delovertakelse etter byggherrens krav Prosedyre for delovertakelse Virkningen av delovertakelse Praksis Byggherrens urettmessige brukstakelse Innledning Urettmessig brukstakelse Urettmessig bruk er mislighold Risikoovergang Entreprenørens handleplikt ved urettmessig brukstakelse Konsekvenser av byggherrens manglende reaksjon Praksis Sluttoppgjør Innledning Historisk utvikling Virkeområde og behovet for bestemmelsen Forholdet til annen lovgivning Sluttoppstilling med sluttfaktura Første ledd Sluttoppstilling og sluttfaktura Fristen for innsending av sluttoppstilling tomånedersfristen Fristen løper fra overtakelsen Korrigering av sluttoppstilling/sluttfaktura Annet ledd Kravene til sluttoppstilling og sluttfaktura De nærmere krav til sluttoppstillingen Tredje ledd Entreprenørens adgang til å ta forbehold i oppstillingen Fjerde ledd Sluttoppstillingens preklusive virkning De viktige unntakene Arbeid som er utsatt til etter overtakelse Innestående og fristavbrytende handlinger Innestående Gjenstående krav på indeksregulering Domstol og avtalt voldgift Femte ledd Oversittelse av innsendelsesfristen Sluttfrist/tilleggsfrist Konsekvensen av å oversitte tilleggsfristen Praksis Betaling av sluttfaktura. Innsigelser og krav Innledning Første ledd Betaling av sluttfaktura

23 Innen betalingsfristen Krav til skriftlighet Tidligere fremsatte innsigelser/krav må gjentas Annet ledd Nærmere om innsigelser og krav Den fastsatte tidsfrist er absolutt Unntakene Tredje ledd Mangler ved kontraktarbeidet Foreldelse Praksis Forsinkelse Innledning Historisk utvikling Virkeområde og behovet for bestemmelsen Forholdet til lovgivningen og andre regler Dagmulktbelagte frister Første ledd Sluttfristen Ingen angivelse av sluttfristen Særlig om rasjonell utførelse Andre frister enn sluttfristen Annet ledd Praksis Når påløper dagmulkt Første ledd Annet ledd Praksis Dagmulktens størrelse Avtalefrihet som hovedregel Begrensninger i entreprenørens ansvar Unntak ved forsett eller grov uaktsomhet Er avtalefriheten ubegrenset? Hovedregel Ingen reklamasjonsplikt Unntak ved skriftlig forespørsel fra entreprenøren? Dagmulktkravet skal senest fremsettes i tilknytning til sluttoppgjøret Praksis Mangel ved kontraktarbeidet. Erstatningsansvar Innledning Direktekrav mot entreprenørens kontraktsmedhjelpere Historisk utvikling Virkeområde og behovet for bestemmelsen Forholdet til lovgivningen

24 27.1 Mangel Hovedinnhold Første ledd mangelsdefinisjonen Avvik fra kontrakt Avviket må skyldes forhold entreprenøren svarer for Annet ledd følgeskade Følgeskaden må være oppstått etter overtakelse Ansvar for skade på andre deler av kontraktarbeidet Ansvaret er begrenset til nærliggende og påregnelige følgeskader 429 Praksis Utbedring Innledning Entreprenørens rett og plikt til å utbedre Grense for entreprenørens utbedringsplikt Nærmere om hvilke kostnader entreprenøren plikter å dekke ved utbedringen Utbedring av skade på andre deler av kontraktarbeidet Uenighet om det foreligger en mangel Frist for utbedring Byggherren plikter å gi entreprenøren nødvendig adkomst Samlet utbedring innen ett år fra overtakelsen Erstatning ved unnlatt utbedring Byggherrens utbedringsrett Praksis Prisavslag Hovedinnhold Beregningen av prisavslag Praksis Erstatning ved mangel Første ledd Skader på deler av bygget eller anlegget Kravet til uaktsomhet Utbedringen skjer på en rimelig og forsvarlig måte Annet ledd Erstatning for annet økonomisk tap Forsett eller grov uaktsomhet Praksis Reklamasjon ved overtakelse Reklamasjon innledende kommentarer Mangler som byggherren har eller burde ha oppdaget Mangler Urettmessig brukstakelse Reklamasjonens form og innhold Praksis

25 27.6 Senere reklamasjon Reklamasjon etter overtakelse Relativ reklamasjonsfrist «innen rimelig tid» Absolutte reklamasjonsfrister Ny frist etter utbedring Arbeider som utføres etter overtakelse Virkninger av for sen reklamasjon både for den absolutte og relative reklamasjonsfristen Realitetsdrøftelser Praksis Unntak fra reklamasjonsbestemmelsene Innledning Foreldelse Direktekrav mot entreprenørens kontraktsmedhjelpere Praksis Avbestilling Innledning Forholdet til lovgivningen og andre regler Oversikt over bestemmelsens innhold Vilkår Økonomisk tap Praksis Hevning og stansing på grunn av mislighold Hevning Innledning Forholdet til lovgivningen og andre regler Prosedyre Vesentlig mislighold Avvik i utførelse Entreprenørens forsinkelse Andre forhold Entreprenørens hevningsrett Hva er vesentlig betalingsmislighold? Brudd på medvirkningsforpliktelser Antesipert mislighold Varsel Innholdet i varselet Fristens lengde Hva kan kreves rettet? Insolvens Partenes mulighet til å avverge hevning Hevningserklæringen Gjennomføringen av hevningen, hevningsoppgjøret m.m Praksis