Forslag til reguleringsendring

Transkript

1 Forslag til reguleringsendring Reguleringsplan for Tinbuen, gnr. 232, bnr. 6, Åsenfjord Levanger kommune Utgave: R01 Dato: Saksnr: 1719-R02

2 INNHOLD 1. BAKGRUNN FOR SAKEN GJELDENDE PLANSTATUS AVGRENSING AV PLANOMRÅ DET PLA NFORSLAGET PLA NPROSESSEN - SA MRÅD OG MEDV IRKNING FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER PLA NFORSLAG (FORMINSKET) GJELDENDE REGULERINGSPLAN (FORMINSKET)...12 VEDLEGG 1 - KUNNGJØRINGSBREV... Feil! Bokmerke er ikke definert. VEDLEGG 2 - ANNONSETEKST... Feil! Bokmerke er ikke definert. VEDLEGG 3 NOTAT V EDR. FLYTEBRYGGE... Feil! Bokmerke er ikke definert. Side 2

3 1. BAKGRUNN FOR SAKEN Det er i hovedsak to forhold som ligger til grunn for dette planarbeidet. 1. Regulert område for flytebrygge er langgrunt og det måtte blitt bygd et langt og således dominerende byggverk for å fått det funksjonelt. Grunnforholdene er svært ustabile. Det er ikke mulig å etablere stabil fundamentering uten betydelige kostnader og området vurderes således som ubyggbart. Flere eiere i området ønsket derfor å få flyttet flytebrygga til et område hvor tiltaket kan begrenses mest mulig i omfang. 2. Hytteområdet i nord-øst er planlagt med felles adkomst til en felles parkeringsplass og gangadkomst til tomtene. Hyttene vil bli bygd med vann- og avløpsanlegg. I forbindelse med prosjektering av dette viser det seg at disse tiltakene vil lokaliseres i det som kan være naturlige adkomstveger til den enkelte tomt. Treco as, som utbygger, ønsket derfor at det ble planlagt adkomst til hver enkelt tomt i dette området. I løpet av planarbeidet har det vist seg behov for å måle inn eksisterende tiltak og justere reguleringsplanen i forhold til faktisk situasjon. Det har i tillegg vært et ønske fra kommunen at eksisterende hyttetomt i sør-vest ble inkludert i planen. Trondheim Sight Byggeplaner Eirik Lind sign Side 3

4 2. GJELDENDE PLANSTATUS Området er regulert med reguleringsplan datert , sist revidert Gjeldende reguleringsplankart (forminsket) er vedlagt denne beskrivelsen. 3. AVGRENSING AV PLANOMRÅDET I reguleringsendringen opprettholdes samme plangrense som i gjeldende reguleringsplan, med unntak av at eksisterende hyttetomt sør-vest i området er tatt inn. Plangrensa er vist med tykk stiplet linje på plankartet. 4. PLANFORSLAGET Planforslaget ingen vesentlige endringer i forhold til intensjonene i gjeldende plan. REGULERINGSBESTEMMELSENE I hovedsak er reguleringsbestemmelsene fra gjeldende plan beholdt. De er noe juster pga.: 1. Behov for ortografisk rydding og tilpassing til kravene gitt i plan- og bygningslovens bestemmelser, særlig gjelder dette fellesområdene. 2. Det er innført nye planformål (private veger) enn i gjeldende plan 3. Det er innført flere planformål enn i gjeldende (felles adkomstveg og felles parkering). PLANKARTET Nedenfor gjennomgås og begrunnes reguleringsformålene som er gitt på plankartet. Byggeområder Det foreslås ingen vesentlige endringer når det gjelder byggeområder. 1. Tomt 9 utvides noe i nord-østlig retning. Dette innebærer at turvegkorridoren får samme reguleringsbredde som turvegkorridoren lenger nord. Det foreslås videre en justering av tomtegrensene. Mellom tomt 8 og 9. Dette skjer i forståelse med tomteeierne. 2. Område for fritidsbebyggelse H5 er ny i planen. Offentlige trafikkområder Det foreslås ingen endring i forhold til gjeldende plan. Offentlige friområder Adkomsten til område H5 deler opp og reduserer friområdet F2.1 noe. En annen endring er friområde i sjø som får en endret utforming fordi småbåtanlegget/flytebrygga foreslås flyttet. Side 4

5 Spesialområder Private veger Følgende endringer fra gjeldende reguleringsplan foreslås: 1. Adkomstvegen som går fra offentlig veg til bebyggelsen utenfor planområdet i øst endres fra felles adkomstveg til privat veg. 2. Adkomstvegen fra offentlig veg til Langøya endres fra felles adkomstveg til privat veg. Begrunnelsen for dette er at det er vanskelig å definere hvem disse vegene skal være felles for, og det er derfor mest hensiktmessig at vegene er private. 3. Det er bygd adkomstveg til hytteområde H5. Denne vegen er ny i forhold til gjeldende plan og reguleres inn som privat veg. Privat småbåtanlegg Området foreslås flyttet til et mer egnet sted. Etter å ha vurdert hele ytre del av planområdet fins det kun ett sted med stabile grunnforhold, og som samtidig er på utsiden av Kobbskjæret. Det vises til egen vurdering i vedlegg. Friluftsområder Det foreslås ingen endring i forhold til gjeldende plan. Fellesområder Felles avkjørsel (FA) Felles avkjørsel er formålet på adkomstveger hvor det er tydelig hvem vegen er felles for. Dette kommer fram i reguleringsbestemmelsene. Felles parkering (FP) Det er planlagt en felles parkeringsplass (FP1). Denne ligger i hytteområdet i nord-øst og er i hovedsak ment for gjesteparkering. Det kommer fram i reguleringsbestemmelsene hvem parkeringsplassen er felles for. Felles lekeområde (FL) Med unntak av de planlagte adkomstvegene til tomtene er lekeområdene i nord-østre del av planområdet uendret i forhold til gjeldende plan. I reguleringsbestemmelsene kommer det fram hvem lekeområdene er felles for. Felles trafikkområde (FT) Felles trafikkområde er uendret i forhold til gjeldende plan. Det presiseres i reguleringsbestemmelsene hvem området er felles for. Side 5

6 5. PLANPROSESSEN - SAMRÅD OG MEDVIRKNING Det ble tatt kontakt med Levanger kommune om behovet for tiltakene i området. Kommunen ønsket på denne bakgrunn at det ble fremmet en plan for hele området. Kommunen utarbeidet naboliste som var grunnlaget for nabovarsel. Navn Navn1 Adresse Postadresse Rolf Brovold Jamthaugveien Hundhamaren Frithjof Amundsen Torpbakken 29A 7563 Malvik Bjørn Bjerkan Jonsvannsveien Trondheim Kyrre og Eva Berg Brundalsgrenda Trondheim Kjell Eriksen Pinebregveien Trondheim Arild Hovdal Lobakken båt- Lofjorden 7632 Åsenfjord og velforening Ole Ingvar Hovdal 7632 Åsenfjord Annbjørg Mari 7632 Åsenfjord Ingebrigtsen Ole Andreas Larssen Nedre Alle Trondheim Hans Ramberg Murklervagen Uppsala Aksel Rygvik 7632 Åsenfjord Tinbuens Arvinger V/Adv. Tore Søndre gt. 5B 7500 Stjørdal Welde Ketil Wiik Johnsen Granåslia 3C 7047 Trondheim Berørte ble tilskrevet rekommandert med brev av 22. juli 2004 (se vedlegg). Det ble annonsert oppstart av reguleringsplanarbeidet i Adresseavisen den 24.juli 2004 (se vedlegg). Det er mottatt to brev i saken (se vedlegg). Merknadene blir framhevet og kommentert nedenfor: Lobakken Båt- og Velforening (LBV), brev av 2/8.2004; Ingen kommentarer vedr. adkomst til hyttene. Kommentarer vedr. flytebrygga/småbåthavna: 1. Flytebrygga/småbåthavna bør ligge nærmest mulig vestre kant av friområdet (F2.2). 2. Mener at man ved å flytte den lenger øst vil dele opp friområdet, noe som ikke vil være hensiktsmessig ut fra ønsket om et mest mulig helhetlig friområde. 3. Kommunestyrevedtak sak nr 24/2000 ( ) Reguleringsplan for Tinbuen, gnr. 232 bnr. 6 Åsenfjord sier følgende: Det forutsettes at en arbeider for å gjøre avtaler med naboer vest for småbåthavna, slik at man kan få sanert noen av de spredte utleggene som er plassert her. 4. På bakgrunn av dette må flytebrygga/småbåthavna legges der den allerede er planlagt, dvs. vest for Kobbskjæret. 5. Ved å samordne seg med allerede eksisterende flytebrygge, vil det ikke være nødvendig med ny flytebrygge/småbåthavn i området. Kobbskjæret er en kjempefin plass i friområdet og bør bevares slik det er til allmenn ferdsel, ikke ødelegges av at det bygges privat flytebrygge/småbåthavn der. Side 6

7 Kommentarer: Punktene 2 synes å være begrunnelse/argumentasjon for punkt 1. Punktene 4 og 5 synes å være begrunnelse/argumentasjon for punkt 3. Punktene 1, 4 og 5 synes å stå i motsetning til hverandre og det blir vanskelig å forstå hva LBV egentlig mener. Til pkt.1. Det er viktig at friområdet med Kobbskjæret bevares som allment tilgjengelig. I planforslaget ligger flytebrygga fortsatt inne i bukta vest for skjæret. Med dette planforslaget mener forslagsstiller at tilgjengeligheten og kvaliteten i området opprettholdes. Begrunnelsen for flyttingen er ustabile grunnforhold og at tiltaket vil bli unødig stort og dominerende dersom det ikke flyttes. Det ikke kunne bygges uten betydelige kostnader til fundamentering. Anlegget vil fortsatt ligge vest for Kobbskjæret. Tiltakene på land vil være landfeste for landgangen og en sti mellom landgangen og adkomstvegen. På land vil det kun være en sti fra adkomstvegen og til landgangen. Adkomstvegen er ikke endret i forhold til gjeldende plan. Selve Kobbskjæret berøres altså ikke av tiltaket. Ut over dette er det kun friområdet i sjø som blir oppsplittet av planforslaget. Til pkt. 3. I gjeldende plan er det et godkjent anlegg, og det er det som nå ønskes flyttet. Dersom det blir tilstrekkelig kapasitet i et nytt og godkjent anlegg, kan båteiere på de spredte utleggene få tilbud om plass. Janne og Frithjof Amundsen, brev av ; Ønsker kjørbar adkomst til flata foran hytta (eiendom gnr. 232, bnr. 15 og 27) over friluftsområdet FR1. Kommentarer: Saken er drøftet med kommunen og grunneieren. Så lenge det ikke foreligger en tinglyst vegrett til eiendommen ønskes ikke en slik adkomstveg innlagt i planen. A mundsen er i brev oppfordret å dokumentere en evt. vegrett. En slik dokumentasjon er ikkemottatt. Befaringer og kontakt med Levanger kommune Etter en vurdering av flytebryggeproblematikken ble det sendt brev om saken til kommunen, datert 21/ Da kommunen mente det var behov for å gjennomføre en reguleringsendring ble planprosessen startet opp. Befaringer er gjennomført flere ganger i planperioden. Levanger kommune gjennomførte oppmålinger av vegtraseer og tomter. Dette ligger til grunn i dette planforslaget. Gjeldende planforslaget ble forelagt Levanger kommune, som deltok på felles befaring 10. januar Side 7

8 6. FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsplan, dat. Siste revisjon: Egengodkjent i kommunestyret: Reguleringsplan for eiendommen Tinbuen, gnr. 232, bnr. 6, Åsenfjord i Levanger kommune Reguleringsbestemmelser Disse reguleringsbestemmelser gjelder for det området som på plankartet er vist med stiplet plangrense. Området reguleres til følgende formål: Byggeområder (PBL 25.1) Friområder (PBL 25.4) Spesialområder (PBL 25.7) REGULERINGSFORMÅL 1 Byggeområder Områdene H1.1, H1.2, H1.3, H2.1, H2.3 og H5 reguleres til byggeområder-fritidsbebyggelse. Områdene H3 og H4 reguleres til byggeområde-fritidsbebyggelse/naust. Området B1 reguleres til byggeområde-bolig 2 Offentlige trafikkområder Området reguleres til offentlig trafikkområde. 3 Offentlige friområder 3.1 Friområde på land (F) Områdene F1, F2 og F2.1 reguleres til offentlige friområder/turveger og skal nyttes til lek, rekreasjon og turveger. Det tillates ikke tiltak eller innretninger i områdene uten at dette er godkjent av kommunen. 3.2 Friområder i sjø (FS) Området skal nyttes til sjø-/vannbaserte fritidsaktiviteter. Innenfor nærmere oppmerkede grenser kan det settes forbud mot båter, seilbrett, vannski og lignende. Det kan gis fartsbegrensinger for båter der bading skal foregå, jfr. havneloven og forskrift etter sjøfartsloven. Det er ikke tillatt med anlegg eller innretninger uten at dette er godkjent av kommunen. Side 8

9 4 Spesialområde 4.1 Friluftsområder Områdene FR1 og FR2 reguleres til spesialområde - friluftsområde. 4.2 Private veger Private adkomstveger reguleres og brukes som adkomster til eiendommene på Langøya, til Boligområdet B1, til hytteområdene H1- H5, til friområdene, til friluftsområdene og til småbåthavna. 4.3 Privat småbåtanlegg Innenfor området kan det anlegges plass for båtutsett og flytebrygge med gangadkomst. 5 Fellesområder 5.1 Felles avkjørsel (FA) Felles avkjørsel FA1 reguleres i en bredde på 5,0 meter og er felles for regulerte tomter nr. 1, 2, 3, 4 og 5. Felles avkjørsel FA2 reguleres i en bredde på 5,0 meter og er felles for regulerte tomter nr. 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 og Felles parkeringsplass (FP) Parkeringsplassen FP1 er felles for de regulerte tomtene nr. 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 og Felles lekeområde (FL) Lekeområdene FL1.1, FL1.2 og FL1.3 nyttes til lek, rekreasjon, felles turveger og felles gangadkomster for de regulerte tomtene nr. 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 og Felles trafikkområde (FT) Innenfor området skal det anlegges snuplass og det kan plasseres postkassestativ og søppeldunker. Området er felles for alle tomtene i områdene H1.1, H1.2, H1.3, H2.1, H2.3, H4 og H5. ANDRE FORHOLD I REGULERINGSPLANEN 6 Bebyggelsen 6.1 Tillatt utnytting (BRA) I hytteområdene H1.1, H1.2, H1.3, H2.1, H2.3 og H5 kan tomtene bebygges med fritidsanlegg med BRA maks. 80 kvm. I tillegg kan det bygges anneks med BRA maks 20 kvm, frittliggende eller sammen med hovedhytta. Uthus kan ha BRA maks. 8 kvm. I områdene H3 og H4 kan det føres opp naust med BRA maks 20 kvm. 6.2 Byggehøyder og etasjetak Bebyggelsen kan oppføres i en etasje med maksimal gesimshøyde på 3,5 m og mønehøyde på 6,0 m. 6.3 Takvinkel og takformer Side 9

10 Bebyggelsen skal ha saltak med maksimal tillatt takvinkel på 30 grader. Uthus kan ha avvikende takvinkel fra hovedhusene, men formen skal tilpasses disse. 6.4 Material- og fargebruk Materialbruk og fargesetting skal underordne seg naturpreget i området. Det skal fortrinnsvis nyttes materialer og farger som har samhørighet med de naturgitte omgivelsene (naturstein, treverk, skifer, torv, mørke jordfarger, bruk eller grå beis). Omramminger kan gis en noe avvikende farge, men skal tilpasses hovedfargene. Taktekking skal utføres med materialer med matt og mørk virkning. Hyttene skal ha grunnmur. 7 Plassering og terrenginngrep Fritidsboligene skal i prinsipp plasseres etter godkjenning i det faste utvalg for plansaker. Lokale tilpasninger på grunn av terrengets former tillates. Terrenginngrep skal i størst mulig utstrekning unngås. Nødvendige inngrep skal etterbehandles slik at det naturlige preget opprettholdes. Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig utstrekning bevares. 8 Gjerder o.l. Gjerder er vanligvis ikke tillatt. Dersom spesielle forhold krever det, kan gjerder oppføres. Disse skal oppføres av steinmaterialer eller treverk. Oppføring og utforming skal godkjennes på forhånd. Side 10

11 7. PLANFORSLAG (FORMINSKET)

12 8. GJELDENDE REGULERINGSPLAN (FORMINSKET) Side 12

13