Oppstartmøte for reguleringsplan Sennerudtoppen

Transkript

1 Oppstartmøte for reguleringsplan Sennerudtoppen Diverse Saksbehandler Anne G. Søbye Møtedato Arbeidstittel Reguleringsplan Sennerudtoppen 2 (Sørumsand Energi stasjon) Adresse/ stedsnavn Sørumsandvegen 138 Plan-ID 261 Områderegulering Plantype Detaljregulering Mindre endring Reguleringsplan med KU 1 Parter Forslagstiller Konsulent/arkitekt Navn Sudrheimgruppen Haug Landskap AS Adresse Co Regnskap Arendal Herregaard, Hovevegen 65 Nedredammen 6A Postnr./poststed 4818 Fævik 3475 Sætre Tlf E-post ove@sdas.no merete@hauglandskap.no Faktura skal stiles til Sennerudtoppen bolig 2 AS Deltakere fra forslagsstiller/tiltakshaver Ove Trøen, Sudrheimgruppen Merete Haug, Haug Landskap Deltakere fra kommunen Anne G. Søbye Lene Villumsen Berører følgende eiendommer direkte 41/205, 41/474, 41/475, 129/9 (fylkesvegen) Naboeiendommer 41/61, 41/210, 41/211, 41/212, 41/293, 41/437, 41/476, 41/477, 41/576, 41/579 og 129/9 Gjenboere 41/463, 41/464, 41/465, 41/466, 41/467 og 41/468 2 Bakgrunn Hensikten med planarbeidet 1 av 5

2 Sudrheimgruppen skal regulere gbr. 41/205 med tilgrensende trafikkområder. Formålet er å legge til rette for boligenheter og bensinstasjon (fullservice miljøstasjon) med verksted. Forslagstiller opplyser at det bygges 87 leiligheter i byggetrinn 1 og at det er planlagt 83 boenheter i byggetrinn 2. Det legges opp til parkeringsanlegg i kjeller og noe overflateparkering i tilknytning bensinstasjonen. Det skal spuntes mot Heggelia og mot GS-vegen i nord. I oppstartsaken fra kommunen er føringene at det skal være maks 4 etasjer. Forslagstillers redegjørelse: Forslags stiller har prosjektert med samme høyde som Sennerudtoppen trinn 1, 6 etasjer med snitt 4,5 etasjer og alle øvrige bestemmelser som er beskrevet og bestemt i den vedtatte reguleringsbestemmelser for trinn 1. Området ble prosjektert som et helhetlig prosjekt da intensjonen var fra administrasjonen, utbygger og politikere at område skulle reguleres under et. Dette har slik utbygger har oppfattet det vært en forutsetning. Forslagstiller har derfor prosjektert iht dette og påpeker at høyden på 6 etasjer må opprettholdes da det vil få store konsekvenser for prosjektet og de beregninger som er gjort for grunn, seismikk og bygningsfysikk, etter «likevekts-prinsipp», volum og tyngde mm, dersom dette endres nå. Prosjektet er ferdig prosjektert og beregnet som et prosjekt hva angår konstruksjon, sikkerhet/rømning/trapperom, tilgang og bæring, utnyttelsesgrad, ute- og oppholdsarealer, parkering under og over bakken, sol- og skyggeforhold, renovasjon, overvann, arkitektur med mer. Prosjektet ble også presentert til administrasjonen og politikerne som et helhetlig prosjekt med 3D modeller, fjernvirkningsstudier med mer. Det kom ikke inn noen merknader eller innsigelser til dette. Type boenheter er i tråd med politikernes ønsker, med ulike størrelser fra 40 m2til 125 m2. Planområdet (beliggenhet, avgrensning ol.) Planområdet er ca. 3,5 daa., og ligger ca. 600 m sør for Sørumsand sentrum. På arealet er det i dag bensinstasjon og gangveger. 3 Planstatus Plan Kommunens planer Kommuneplanens arealdel Reguleringsplan Tilliggende reguleringsplaner Bebyggelsesplan Andre planer/ vedtak Formål 41/205 er avsatt til næring Det meste av arealet inngår i Reguleringsplan for områdene langs R.V. 172 fra Tårnvegen til Ing. Bøhns veg (plan nr. 48), vedtatt , med senere revideringer som ikke berører dette området. Arealet er regulert til bensinstasjon. Gang og sykkelvegen i nord inngår i reguleringsplan for Sørum sykehjem med omsorgsboliger, (plan 128) vedtatt Plan 260 Reguleringsplan for Sennerudtoppen, vedtatt Vedtak i MSU Oppstartsak Sennerudtoppen II med tilslutning til oppstart: Det gis ikke tilslutning til handel eller servering innenfor området, med unntak av et mindre utsalg i direkte tilknytning og sammenheng med energistasjon og verkstedet. Forslagsstiller må utrede og vurdere temaene som er beskrevet i saksfremleggets vurderingsdel. Det skal vektlegges gode utearealer, som har gode solforhold fra formiddag til kveld, og som er godt skjermet for støy fra Sørumsandvegen. Utbygger 2 av 5

3 Rikspolitiske retningslinjer Samordnet areal- og transportplanlegging skal ta hensyn til de ulike livsløp og bobehov ved å bygge varierende størrelser på leilighetene som omfatter både førstegangskjøpere og de vel etablerte. Forventer at takflater utnyttes til samfunnsnyttige formål (fortrinnsvis grønne flater, solceller) Pollinerende vekster prioriteres i prosjektet. Områdeplan for Sørumsand legges til grunn for kvalitet og utforming. Temaplanene er førende og kommer opp til behandling i KST. 8.mai. Forslagstiller kommenterer at detaljer allerede beskrevet i prosjektet for trinn 1, og at dette bør være en helhet. Antall etasjer begrenses til 4, med nedtrapping mot 41/576 og 41/579. Utbygger er sterkt uenig i dette og mener at reguleringsplanen for Sennerud 2 skulle speile område 1 med 6 etasjer, og at høyden ble lagt som forutsetning allerede da reguleringsplanen for Sennerudtoppem 1 ble vedtatt. Når byggetrinn 1 er planlagt i prosjektet er det tatt hensyn til byggetrinn 2. Dette mener utbygger må følges opp i reguleringsplanen. Enighet om at dette diskuteres i eget møte. Det bør være større variasjon i leilighetsstørrelser. Forslagstiller kommenterer at det er planlagt med mer variasjon i leilighetstyper/størrelser enn det som synes i planinitiativet. Det skal ikke tilrettelegges for handel utover bensinstasjon/verksted. Forslagstiller ønsker handel i hele 1.etasje. I kommunestyrets sak 137/13 av Langsiktig behovsvurdering og strategi innenfor eldreomsorg i Sørum kommune er det vektlagt at boligutbyggingen skal sikre at flest mulig kan bo hjemme lengst mulig. Utredningen peker på at tilpassede leiligheter i nærhet av butikker, lege, apotek, kollektivtransport etc. øker muligheten for at eldre kan bo lenger i sitt eget hjem. Boligbyggeprogrammet har dette området med 40 boliger i perioden Riks- og fylkesveger Planområdet ligger inntil fv Andre Ingen. Fortetting i dette området er i tråd med føringer gitt i regional plan for areal og transport i Akershus. 3 av 5

4 4 Utredninger og analyser Utredninger og analyser skal utføres for utbyggers regning av kvalifisert personell og skal innsendes samtidig med endelig planforslag. ROS-analyse tilpasset det konkrete prosjektet skal alltid utføres. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) Grunnforhold - kvikkleire Flomfare Høyspent Støy, luftkvalitet Radon Jernbane Veg Annen forurensing/ fare bensinstasjon forurensing i grunnen Brann- og eksplosjonsfare Trafikksikkerhet kryssing av GS-veg Har kommunen aktuelle undersøkelser? Ja, oversendet til konsulent tidligere 5 Viktige tema i planarbeidet Følgende tema må belyses av forslagsstiller. Kryss av etter behov. På det nåværende tidspunkt er det ikke mulig å avklare eksakt hvilke utredninger/vurderinger som utbygger må foreta. I løpet av planprosessen kan det derfor bli stilt krav om ytterligere utredninger/vurderinger Landskap/ natur Terreng/ helning Hensyn til omgivelser og eksisterende bebyggelse Sol/ skygge Landbruk Grønnstruktur Jord- og skogvern Biologisk mangfold Friluftslivinteresser Kulturlandskap Bygningsmessige forhold Fjernvirkning/ eksponering, plassering av bygninger Bomiljø/bokvalitet Universell utforming Boligtyper, antall boenheter og utbyggingstakt, variasjon i leilighetstyper Gesims- og mønehøyde, møneretning, takvinkel, taktype Plassering av bebyggelse Neppe 4 av 5

5 Uteoppholdsareal og lekeplass, Barn og unges interesser Renovasjon Kulturminner/ vernede bygninger Estetikk og byggeskikk Utbyggingsrekkefølge Økonomi Klima og miljøhensyn Trafikk Infrastruktur Trafikkforhold Parkeringsnormer. Tilrettelagt for gjesteparkering Parkeringskapasitet ved kollektivknutepunkt (jernbane og busstopp) Foreløpig vurdering Rekkefølgebestemmelser Utbyggingsavtale Gjennomføringsavtale Foreløpig ikke vurdert. Trolig ikke nødvendig Det må inngås IS-avtale. 5.1 Teknisk infrastruktur Rammer og prinsipper for kommunaltekniske anlegg skal vurderes og avklares sammen med Sørum kommunalteknikk KF før planen legges frem for 1. gangs politisk behandling. Teknisk infrastruktur frem til planområdet Beskriv dagens situasjon/ behov for kartlegginger 5 av 5 Veger Eksisterende adkomster til fylkesvegen er planlagt beholdt for tankbiler. Kunder til bensinstasjonen bør også kunne kjøre inn fra fylkesvegen. Innkjøring for boliger skal være fra Heggelia Det er ikke aktuelt for kommunen å stenge Orderudvegen eller Heggelia i byggeperioden. Kommunen har god erfaring med at utbygger sender ut informasjon til naboer ca. hver 6 uke i byggeperioden. Det kommer til å bli satt ut rystelsesmålere og poretrykksmålere i byggeperioden Fortau, g-/s-veg Fotgjengerområder fra GS-vegen ved Sørumsandvegen som leder trafikksikkert mot innganger. Vann Spillvann Overvann Slokkevann Veglys Teknisk infrastruktur Beskriv foreløpige vurderinger i planområdet Veger Fortau, g-/s-veg GS-veg i nord. Vann Spillvann Overvann Veileder for overvannshåndtering Slokkevann Må dokumenteres Veglys Langs GS-veger

6 Trafikksikkerhetstiltak Det må tas hensyn til at mange skolebarn passerer gjennom og forbi planområdet. Felles arrangement ved skolen ang. trafikksikker oppførsel ved byggeplasser etter sommerferien. Ladestasjon for El-bil Krav min 2 hurtigladere i kommuneplanen 6 Planprosess Krav til planmateriale er beskrevet i mal 09 kravspesifikasjon og veileder for reguleringsplaner. 6.1 Varsel om oppstart Forslagsstiller skal varsle oppstart av planarbeidet, og sendes til grunneiere, offentlige etater og andre berørte. Varslet skal minimum inneholde: Oversiktskart som viser planområdets beliggenhet Kart med avmerket planavgrensning krav til planprogram og konsekvensutredning Saksbehandler leverer: Leverer liste over berørte parter Annonserer på kommunens nettsider etter at tiltakshaver har oversendt varsel 7 Andre forhold Kommunens vedtekter og retningslinjer skal følges. Kommunale vedtekter og retningslinjer VA norm og Vegnorm for Sørum kommune. NB ny VA og veg-norm kommer i mai. Lene sender vegnormen. Veileder for overvannshåndtering blir gjort bindende i kommuneplanen i mai eller juni. Betalingsregulativ Det skal betales gebyrer for å saksbehandle planforslaget, i henhold til gjeldende regulativ på det tidspunktet komplett planforslag mottas. Evt. andre forhold drøftet i møtet Kommuneplanens bestemmelser om f.eks. boligbebyggelse, parkering, miljø- og samfunnshensyn vil så langt de passer være et utgangspunkt for tilsvarende bestemmelser i reguleringsplanen. Det gjenstår noen detaljer på UB-avtale og IS-avtale for trinn 1. Kommunen innkaller til møte hvis det er behov, eller avklares på e-post. Det kan være mulighet for å varsle oppstart for omregulering av hele trinn 1 og 2 samlet for å få en felles plan. BYA og MUA må bli riktig for trinn 2 separat hvis dette blir egen plan. Det avtales at utbygger tar endringer i plankartet og øvrige saksdokumenter og eventuelle krav om tilleggsutredninger etter høring. Det gjøres oppmerksom på at verken forhåndskonferansen eller referatet fra den gir noen av de enkelte parter rettigheter i den senere saksbehandlingen. Naboprotester, protester fra beboerorganisasjoner, krav fra offentlige myndigheter mv. vil kunne føre til krav om endring av prosjekter, evt. endring av framdriften for prosjektet. 6 av 5