Planbeskrivelse med konsekvensutredning 49. UTDRAG AV «Planbeskrivelse med konsekvensutredning» datert

Transkript

1 Planbeskrivelse med konsekvensutredning 49 4 UTDRAG AV «Planbeskrivelse med konsekvensutredning» datert PLANBESKRIVELSE Planforslaget er en bearbeidet utgave av alternativ 2. Det er fremkommet opplysninger under arbeidet med konsekvensutredningen som gjør at vår arbeidskisse er blitt revidert. Årsakene til endringer underveis er forslag om avbøtende tiltak, og justeringer av behov fra de ulike impliserte partene. For å beskrive innholdet i planen er det lettest å starte med å beskrive tiltakene hver for seg iht. behov. Beskrivelse av planens innhold er også delvis utført i forbindelse med de ulike utredningene Bystrand I en reguleringsplan for bystrand i Sandnes settes i hovedsak rammer for utvikling og fysisk avgrensning. På stranda kan det legges til rette for mange ulike aktiviteter uten at dette detaljreguleres. Fordelingen av gress og sand vil for. eks illustreres, men må tas stilling til i en videre detaljeringsfase. Ved høringen av planprogrammet kom fylkesmannen med forslag om å utrede et alternativ med en annen størrelse på bystranda. Ved vedtak av planprogrammet ble det besluttet at dette var unødvendig, ettersom planprogrammet hadde ambisjoner om å utrede konsekvenser for alle beslutningsrelevenate tema, og gjennom dette avklare størrelsen på bystranda. Størrelsen på stranda er likevel viktig å avgrense i reguleringsplanen. Denne avgrenses i forhold til behov for tilrettelegging, og i forhold til kryssende interesser. Definisjonen av Luravika som bystrand antyder en strand med stor kapasitet. Om stranda klarer å tiltrekke seg badegjester fra hele byen gjenstår å se og avhenger også av kvalitet. Det er grunn til å tro at behovet likevel ikke er så stort som navnet bystrand indikerer. Stranda vil nok i hovedsak tiltrekke seg badegjester fra vestre del av Sandnes og i særdeleshet Luraområdet. Promenade og turveg langs dobbeltsporet vil gjøre området mer attraktivt, og vil nok også tiltrekke seg en del besøkende nordfra. Figur 16 Luravika - sett fra nylig etablert undergang

2 Planbeskrivelse med konsekvensutredning 50 Vi tror det likevel er riktig å legge til rette for et større område for strand. Våre vurderinger om strandas framtidige populæritet er vanskelig å mene noe sikkert om. Det er derimot ikke andre arealbruksinteresser nord for undergangen ved jernbanen, og alternativet ville vært dagens situasjon - sjø. Det vises her til avvik mellom det som er regulert til strand og det som er vist som strand i illustrasjonsplanen. Det er interesser knyttet til biologisk mangfold i sjøen. Disse ligger slik til at det oppleves som en barriere for å få opparbeidet en hensiktsmessig strand basert på dagens plassering av Ålegraset. Det foreslås å flytte dagens masser med Ålegras til den nordre delen av stranda (BP2).. Klarer de å reetablere seg, må man på nytt vurdere om strand her vil være formålstjenlig. Vi ser likevel ikke grunn til å regulere denne delen av sjøen til et formål som ivaretar ålegraset, ettersom en foreløpig ikke vet om Ålegraset vil kunne reetablere seg. Det stilles derimot krav til undersøkelser før en eventuelt går i gang med opparbeideing av et neste byggetrinn i denne delen av området. Øvrige behov knyttet til stranda er i hovedsak parkering for bil og sykkel samt et begrenset antall mindre bygg. Området for parkering er samordnet med småbåthavna. Vi tror det er riktig å legge til rette for et større område for sykkelparkering ved undergangen og i området mellom småbåthavn og strand. Dette vil bli regulert inn, men vi mener det er riktig å åpne for at flere sykkelplasser må kunne etableres i området, dersom behov, uten at dette må detaljreguleres nå. Det er minimum behov for et sanitæranlegg og et utsalgssted (kafe, kiosk eller lignende). Vi tror også at det er riktig å legge til rette for en størst mulig sambruk av funksjoner mellom småbåthavnen og stranda. Dette må også i nødvendig grad harmoneres iht. eiendomsgrenser og drift på de ulike områdene. Det er også vanskelig nå å se hvordan dette området over tid kan utvikle seg. Både småbåthavn og badestrand kan over tid ha behov for å oppgradere sine anlegg. Dette kan bety behov for nye bygg. På sikt kan det også være mulig å etablere en restaurant i området. Enten som en selvstendig enhet eller som en oppgradering av kiosk/kafe. Felles for de framtidige behovene er at de i stor grad kan løses i mindre bygg med lav høyde. Vi tror det er riktig å legge til rette for at nye bygg kan etableres i planområdet, uten at disse nødvendigvis spesifiseres i denne detaljreguleringsplanen. Dersom det i framtiden skulle være behov for større bygg over flere etasjer, tror vi det er riktig å kreve ny detaljreguleringsplan Endring av kai Endringen av kai er et ønske fra Sandnes havn om å endre eksisterende reguleringsplan. I denne planen er det regulert inn en lite formålstjenlig kaiarrondering, som det ikke er ønskelig å bygge ut. Resterende deler av kaiområdet er pr. i dag fylt ut.

3 Planbeskrivelse med konsekvensutredning 51 Figur 17 Sandnes havn iht. eksisterende reguleringsplan Endring om kaikant var også søkt om endret ved dispensasjon i Det er annen versjon av denne som det nå søkes om etablert gjennom plan. Bakgrunnen for søknaden er et ønske om en såkalt ro ro rampe. Arronderingen gir optimale fortøyningsforhold for større båter. Det er behov for en bredde på kaien på 50 meter for at den skal fungere driftsmessig i forbindelse med arbeid på kaien ved lasting og lossing osv. Den endelige utforming og byggemåte må avklares gjennom endelig prosjektering og byggesøknad for ny kai. Forslaget om endring er et ønske om optimalisering av eksisterende drift, og gir i seg selv ikke grunnlag for økt omfang og aktivitet på Sandnes havn sitt område. Sandnes havn ønsker også å legge til rette for en randbebyggelse mellom småbåthavn og havneområdet. Hensikten er å skape et visuelt fysisk skille, som demper innsikten til området og skaper en landskapskjerm mot rekreasjonsområdet i Luravika. Det ønskes etablert havnerelatert kontorvirksomhet i disse bygningene. Disse lokalene får også gode kvaliteter med utsyn mot rekreasjonsområdet. Det bør legges god kvalitet og høy estetikk inn i disse byggene av hensyn til den eksponeringen de vil få i området, samt nærheten til kulturmiljøet ved Polen Utvidelse av småbåthavn Det har lenge vært et ønske om å utvide småbåtkapasiteten i området. Det er lang venteliste på båtplass, og det er et spesielt behov for båtplasser med nok dybde til å håndtere seilbåter. Nærheten til badestrand gjør området mer attraktivt for gjesteplasser, og området vil sannsynligvis kunne tiltrekke seg besøkende for kortere og lengre opphold. Illustrasjonsplanen viser et potensiale for ca. 300 båtplasser. Hvor mange plasser det faktisk vil bli avhenger av størrelsen på båtene. Det er i planen behov for en viss fleksibilitet i forhold til størrelser på de ulike båtplassene i reguleringsplanen, og det er derfor bare hovedkonstruksjonene som reguleres. I dag er det 155 båtplasser i tillegg til ca 40 joller som er plassert delvis på land og sjø.

4 Planbeskrivelse med konsekvensutredning 52 Småbåthavnen er delt inn i 3 delområder. Området nærmest Polen legges til rette for eldre fine båter, gjerne i regi av et kystkulturlag. Vi tror dette kan fungere en som en god buffer mellom den ordinære båthavna og kulturmiljøet innerst i båthavna. Utover ønsket om å øke kapasiteten vil det også være behov for noen oppgraderinger i forhold til bygninger og anlegg i området. Det vil være behov for å oppgradere servicebygget. Servicebygget vil være tilgjengelig hele året og skal inneholde en del funksjoner for både gjester og de som ligger fast hele året. Det er viktig at dette ligger sentralt i forhold til båtplassene og plasseres derfor mest mulig optimalt i forhold til småbåthavnens behov. Bygningen bør inneholde kontorfasiliteter, forsamlingsrom/ kafeteria, sanitærfunksjoner, lagerarealer etc. Småbåthavnen og dagens servicebygg, tiltrekker seg i dag mange mennesker i bydelen. Det bør derfor tilstrebes å legge til rette for trivelige uteområder i og rundt dette servicebygget, og i båthavnen forøvrig i fortsettelsen. Av konkrete anlegg vil det være behov for en slipp/rampe hvor båter kan sjøsettes/ tas opp. Av hensyn til nye miljøkrav vil det være viktig å etablere en såkalt miljøplatting for vasking og rensing av båter i forbindelse med at båter tas opp av vannet og en miljøbod til miljøfarlig avfall. Det er vanskelig å være helt konkret på hva en båthavn trenger over tid. Vi ser det som en forutsetning at planen opprettholder en viss fleksibilitet i for hold til mindre bygg og anlegg. Ingen bygg vil ha mer enn 2 etasjer ved småbåthavnen. Med en slik begrensning vil behovet for detaljering i denne planen reduseres, og tiltakshaver ønsker å legge til rette for muligheten av å etablere uspesifiserte bygg uten en ny detaljregulering. Vi tror det kan være aktuelt å tilrettelegge for et uspesifisert område for næringsaktivitet. Et slikt område kan på sikt være aktuelt for etablering av butikk for eksempelvis båtutstyr og fiske. Område SAL1 er lagt på fylling, og forutsetter en fjerning av noen båtplasser før gjennomføring. I illustrasjonsplanen er det vist båthavn som i dag. Dette er gjort bevisst for å illustrere flere alternative muligheter for utnyttelse Promenade Et av de viktigste enkeltelementene i planen er promenaden/turvegen. Dette er ansett som en premiss i planarbeidet, og skal gå fra nord til sør gjennom planområdet. Promenaden/ turvegen er i første rekke tiltenkt tursyklisten og forgjengere. Tilbudet for transportsyklisten ligger i Strandgata, Stavangervegen og Gamlevegen. Det er ikke tatt stilling til utforming av denne traseen, men det er lagt til rette for en 4 meter bred trase langs båthavnen. Ved stranden er traseen stiplet for å understreke at hverken bredde eller eksakt trase er valgt. Dette vil tas stilling til i teknisk plan/utomhussplan. I tilknytning til promenaden er det behov for benker, murer etc. Dette kan også etableres i tilstøtende arealer regulert til badestrand. Ved båthavnen er det lagt til rette for et grøntdrag med varierende bredde. Grøntdraget gir promenaden større kvalitet og gjør at den framstår mer hyggelig å ferdes på. Dette grøntdraget bør beplantes med en trerekke.

5 Figur 18 Inspirasjon fra bystrand i København Ved Polen blir tverrsnittet så smalt at en er nødt til å velge utradisjonelle løsninger, dersom Polen skal få stå urørt som bygg. Promenaden løses ved å ta i bruk privat atkomstveg til Polen, hvor en eventuelt deler denne i en privat gangveg til huset og en promenade. Dersom tiltaket gjør det vanskelig å kjøre til garasje, kan dette eventuelt løses ved bygging av ny garasje ved inngangen til eiendommen Polen. Ved denne løsningen kan en beholde dagens nivåer. Dette er det foreslåtte alternativet, og anses som beste løsning. Forslaget medfører en innløsning av hageareal på boligen nord for Polen.

6 Planbeskrivelse med konsekvensutredning 54 Figur 19 Dagens atkomst til Polen bør åpnes for allmenn bruk Kontor/ tjenesteyting Det er i dag 2 eksisterende bolighus i planområdet i dag, 69/207 og 69/49 (Polen). Disse reguleres til kontor/ tjenesteyting, og det tillates til både privat og offentlig bruk. Området er i gjeldende kommuneplan avsatt til erverv. Det opplyses fra kommunen om at dette området er lagt inn ved en feiltagelse, og dette arealet må derfor anses som udisponert i kommuneplanen. Det er i planarbeidet ingen konkret ide om videre bruk av disse byggene. Det er likevel i ny plan viktig å signalisere at boligformål ikke er egnet i dette området på lengre sikt. Denne reguleringen hindrer ikke videre bruk av boligene som bolig, men reguleringen legger begrensninger på muligheten for omsetning av boligen som bolig. Nye byggetiltak, på gnr 69 bnr 207, må innordne seg bestemmelser knyttet til området som kontor og tjenesteyting. Ved å legge til rette for kombinert bruk åpner en for flere muligheter. mener det hadde vært en fordel at området på sikt ble offentlig eller gjort tilgjengelig for allmennheten på annen måte. Dette området har kvaliteter som området som helhet burde utnyttet. Ved å regulere til kombinert bruk vil ikke kommunen få innløsningsplikt. Hjemmelen til å ekspropriere er trolig heller ikke tilstede, ettersom eier kan velge å selge eiendommen til privat kontor/ og tjenesteyting. Eventuell offentlig bruk av eiendommen må derfor løses gjennom minnelig erverv av eiendommen Parkering I dag er arealene brukt til parkering relativt ustrukturerte, men det anses plass til ca. 150 parkeringsplasser for bil. I denne planen rydder man i parkeringsarealene, men man utvider ikke kapasiteten umiddelbart. Slik planforslaget framstår er det lagt til rette for ca 140 parkeringsplasser, hvor Det er lagt til rette for at det i et mindre område av planen kan utvide parkeringskapasiteten ved behov. Det er lagt til rette for parkering for funksjonshemmede i tilknytning til de mest sentrale delene av området. Parkeringsområdet framstår også bredere enn hva tilfellet er mange plasser. Med et ryggeareal på 8 meter kan en få plass til litt større

7 Planbeskrivelse med konsekvensutredning 55 kjøretøy, samtidig som en reduserer faren for ryggeulykker i området. Parkeringsområdet P2 kan også fungere som båtopplag, og da kommer denne ekstra bredden godt med. Det er et område rett nord for jernbanen som kan utvikles til parkering over tid. Dette er ikke en del av denne reguleringsplanen, men kan vurderes på sikt dersom en ønsker å legge til rette for mer parkering. Det må tas sikte på å legge til rette for et rikelig antall sykkelparkeringsplasser. Antallet plasser fastsettes ikke endelig, men planen legger bla. til rette for å dekke et stort behov i strandområdet Andre forhold Utredningen gir i noen grad motstridende råd angående forholdet til dagens strand. I utredningen knyttet til biologisk mangfold, anbefaler en å flytte dagens masser lengre ut for å kunne gjenskape det biologiske mangfoldet. I utredningen knyttet til forurensning og vanngjennomstrømning er det anbefalt å legge en fiberduk for å få best mulig kontroll på forurensede masser. I dette tilfelle må man ta et valg, eventuelt gjøre et forsøk på en ny løsning som gir tilfredsstillende løsninger for begge interessene. Det er i hovedsak usikkerhet rundt både mulighetene for at Ålegresset kan gjenetablere seg, og det er usikkert om det er nødvendig med fiberduk for å få kontroll på tidligere forurensning. Dette er i utgangspunktet et verdispørsmål, men det bør utredes nærmere for å kunne ta en beslutning.