DETALJREGULERING NORDBY NORDRE gnr 172 / bnr 1 PlanID:

Transkript

1 DETALJREGULERING NORDBY NORDRE gnr 172 / bnr 1 PlanID: AURSKOG-HØLAND KOMMUNE 23. mars 2015

2 INNHOLD 1 INNLEDNING BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Eksisterende arealbruk og bebyggelse Eiendomsforhold Planstatus Grunnforhold - løsmasser Naturmiljø Fornminner Kulturmiljø og kulturlandskap Barn-/unges interesser friluftsliv Trafikk og støy Teknisk infrastruktur TIDLIGERE SAKSBEHANDLING Rammesøknad Planspørsmål PLANPROSESS Oppstart av reguleringsarbeid Innkomne merknader ved varslet oppstart Vurdering av utredningsplikt iht forskrift om konsekvensutredning SAMFUNNSSIKKERHET, RISIKO OG SÅRBARHET ROS Sjekkliste for identifisering av mulige uønskede hendelser Risikovurdering av forhold/uønskede hendelser Risikoreduserende tiltak REGULERINGSPLAN OG PLANLAGTE NYBYGG Drøfting av valgte plangrep Planens formål og arealoversikt Landbruksformål, pbl 12-5 nr Planlagte nybygg - bestemmelsesområde # Hensynssoner, pbl Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, pbl 12-5 nr Energiforsyning alternative energikilder VIRKNINGER/KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Kulturminner, kulturmiljø og kulturlandskap Fornminner Naturmangfold Friluftsliv barn og unges interesser Landbruk Samfunnsutvikling Trafikk og transport Støy Risiko og sårbarhet Oppsummering av konsekvenser V E D L E G G Vedlegg 1: Planforslag reguleringsplan, datert Vedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, datert Vedlegg 3: Varslingsbrev, datert Vedlegg 4: Innkomne merknader ved varsling Vedlegg 5: Møtereferat 1

3 FIGURLISTE: Figur 1. Oversiktskart... 2 Figur 2. Kartutsnitt med planområdet avmerket... 3 Figur 3. Befaringsfoto Nordre Nordby (mars 2014)... 3 Figur 4. Utsnitt av Kommuneplanen... 4 Figur 5. Kulturminneplan, delområde Figur 6. Utsnitt løsmassekart (NGU)... 5 Figur 7. Utsnitt Naturbase ( 5 Figur 8. Nordby-gårdene, august 1950 (Akershusbasen)... 6 Figur 9: Sjekkliste risiko- og sårbarhet Figur 10: Risikovurdering Figur 11: Lokale forbilder for valgt arkitektur for ny gårdsbebyggelse Figur 12: Nedkopiert reguleringsplan Nordre Nordby. PlanID Figur 13: Situasjonsplan med eksisterende og planlagt bebyggelse markert Figur 14: Utvalgte fasader for ny bebyggelse - inntun (Haarklau og Lindeberg AS) Figur 15: Utvalgte fasader for ny bebyggelse - uttun (Haarklau og Lindeberg AS) Figur 16. Oppsummering av konsekvenser INNLEDNING Nordre Nordby gnr 172 bnr 1 er en landbrukseiendom nord-øst for Lierfoss i Aurskog-Høland kommune. Detaljreguleringsplanen omfatter gårdstunet på eiendommen, med adkomstveg fra fv 236/Nordre Mangen veg. Totalt planareal er 21,2 daa. Hensikten med planen er å tilrettelegge for fortsatt landbruksdrift og ny bebyggelse på gårdstunet. Forslagstiller er gruner Ola Mæle. Arkitekt for planlagt ny bebyggelse er Haarklau og Lindeberg AS. Konsulent for reguleringsarbeid er landskapsarkitekt mnla Hanne Karin Tollan. Figur 1. Oversiktskart 2

4 2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 2.1 Eksisterende arealbruk og bebyggelse Eiendommen gnr 172 bnr 1 er på daa, hvorav 506 daa er fulldyrket jordbruksareal. Landbrukseiendommen er i aktiv drift, jordveien er forpaktet til nabo og i gras- og kornproduksjon. Gården har ikke vært bebodd de siste 3 år. Gårdene Vestre og Nordre Nordby ligger på et høydedrag i det åpne kulturlandskapet. Tidligere sagbruk mellom de to gårdstunene er fjernet. Nordre Nordby Bebyggelsen på Nordre Nordby består av hovedbygning, drengestue, stabbur, driftsbygning og noen mindre uthus. Driftsbygningen er tilpasset tidligere tiders drift med husdyrhold og har fjøs, gjødselkjeller og høylåve. Gårdstunet bærer preg av lite vedlikehold over tid. Bygningsmassen på tunet er i generelt dårlig stand, hvor driftsbygning og drengestue er i særs dårlig forfatning. Enkelt markerte trær med stor egenverdi i vestlig del av tunmiljøet. Tunet er delvis grus- og grasdekt med preg av gjengroing og det er ikke registrert andre element med verdi i hageanlegget. Vestre Nordby tidl. sagbruk, nå revet Figur 2. Kartutsnitt med planområdet avmerket Figur 3. Befaringsfoto Nordre Nordby (mars 2014) 3

5 2.2 Eiendomsforhold Planområdet omfatter gårdstunet på landbrukseiendommen gnr 172 bnr 1, Nordre Nordby. Gruner er Ola Mæle som overtok eiendommen i Adkomstveg fra fv 236/Nordre Mangenveg er privat felles veg, tilhørende gnr 172 bnr 1 og gården Vestre Nordby gnr 172 bnr /1: gruner Ola Mæle 172/4: gruner Lars Henrik Sundby 2.3 Planstatus Kommuneplan for Aurskog-Høland Området er avsatt til landbruks- natur- og friluftsformål (LNF) i gjeldende kommuneplan. Gårdstunet ligger inntil sonen hvor spredt boligbebyggelse kan tillates. Figur 4. Utsnitt av Kommuneplanen med planområdet avmerket Kommunedelplan for kulturminner (vedtatt ) Tunområdet på Nordby Nordre er registrert med vernekategori 2-3 (kulturminne/landskapselement viktig i lokal/regional sammenheng). Det er ikke registrert bygninger eller enkeltobjekt med verneverdi innenfor tunområdet. Kulturminneplanen beskriver følgende: «Nordbygårdene er markante med sine store dimensjoner. Med gårdens høye og frie beliggenhet blir dette ekstra tydelig sett både fra fv 237 og fv 236». Planens forslag til forvaltning er: «Gårdens konsentrerte tett plasserte bebyggelse bør opprettholdes og ikke utvides vesentlig utover det bebygde områdets grenser. Den frie sikten til gården fra fv 237 bør opprettholdes». Figur 5. Kulturminneplan, delområde 14 4

6 2.4 Grunnforhold - løsmasser Løsmassene i området er tynne marine avsetninger. Det er innslag av fjell i dagen i det tidligere sagbruksområdet og i tunet. I forbindelse med utsjakting for arkeologisk registrering ble det avdekket en del fyllmasser (bl.a. brannrester fra tidligere bygningsbranner) av varierende kvalitet rundt bygningene og fjell i dybde ca 20 til 80 cm. Undergrunnsmassen for øvrig er hard og stabil/kompakt leire. Marine avsetninger medfører i teorien fare for kvikkleire. Terrengforhold med gårdsanlegget på et høydedrag med skrinne løsmasser, fjell i dagen og god avrenning, tilsier minimal fare for ustabile masser/kvikkleire. Dette understøttes av konkret registrering av dybden til fast fjell og grunnforholdene for øvrig i forbindelse med sjakting for arkeologisk registrering i okt Figur 6. Utsnitt løsmassekart (NGU) 2.5 Naturmiljø Det er ingen registrerte arter eller naturtyper med verneverdi innenfor planområdet. Under er registreringer i influensområdet til Nordre Nordby vist på kartutsnitt fra Naturbase. 5 1: Overnattingsområde flaggermus (Chiroptera), vår/sommer/høst. ID: BA Registreringsdato : Leveområde storsalamander (Triturus cristatus), hele året. ID: BA Registreringsdato : Yngleområde trane (Grus grus), vår/sommer. ID: BA Registreringsdato : Yngleområde kattugle (Strix aluco), vår/sommer. ID: BA Registreringsdato : Overnattingsområde flaggermus (Chiroptera), vår/sommer/høst. ID: BA Registreringsdato Figur 7. Utsnitt Naturbase ( 2.6 Fornminner Akershus fylkeskommune gjennomførte arkeologisk registrering i oktober 2014, uten at det ble påvist automatisk fredete kulturminner. Undersøkelsesplikten etter kulturminneloven 9 er oppfylt. Registreringsrapport 14/10777 er datert Ca. 460 m sør for gårdstunet ligger et registrert gravfelt fra jernalderen (Askeladden ID 29550). 5

7 2.7 Kulturmiljø og kulturlandskap Gårdstunene Nordre og Vestre Nordby ligger visuelt eksponert på et høydedrag i et større og sammenhengende kulturlandskapsområde. Kulturlandskapet er vurdert med lokal verdi i Grøntstrukturplan for Romerike (2002). Det er knyttet lang jord- og skogbrukshistorie til Nordby-gårdene som første gang er nevnt i skriftlige kilder i Kulturminneverdien på Nordby Nordre i dag er knyttet til bygningenes volum og innbyrdes organisering i tunform, og til gårdsanleggets historiske plassering og funksjonelle sammenheng med kulturlandskapet omkring. Hovedbygning, drengestue og stabbur på Nordre Nordby er bygget på slutten av 1800-tallet og har elementer fra Sveitserstilen bevart. Disse bygningene er SEFRAK-registrert i kraft av sin alder. Bygninger som er SEFRAKregistrert er ikke tillagt spesiell restriksjoner, men registreringen fungerer som en påminnelse om at det bør gjøres en lokal vurdering før det gis tillatelse til rivning/endring. Tidligere eiere opplyser at hovedbygningen brant ca 1890, gjenreising startet 1893 og bygningen stod ferdig ca Driftsbygningen/låven er bygget ca Sammenhengen mellom de ulike bygningene og opprinnelig tunform er godt bevart. Tunet har flere markerte gamle trær med stor egenverdi. Hovedvegen mot Mangen gikk gjennom gårdstunet frem til 1982, da fylkesvegen ble lagt øst for begge Nordby-gårdene. Sør for tunet ble det i første halvdel av 1900-tallet bygget et sagbruk med elektrisk dreven sag som nå er revet og området er istandsatt/planert. Som bildet fra 1950 under viser, var det tidligere en markert allé langs vegen over Nordby. Denne har gradvis dødd ut/blitt fjernet gjennom årene og er i dag borte. Figur 8. Nordby-gårdene, august 1950 (Akershusbasen) Bygningene på tunet har gjennomgått vesentlige eksteriørmessige endringer (vinduer, porter/dører, dekor, veranda hovedhus, mv), er gjennomgående i dårlig stand og er vurdert med begrenset historisk verdi som enkeltelement. Torgeir Lyngtveit, professor ved avdeling for byggeteknikk og arkitektur ved UMB, vurderer etter befaring følgende i e-post : «Jeg viser til befaring på Nordre Nordby i Aurskog-Høland der jeg ble bedt å vurdere hovedbygningens bygningstekniske og historiske kvaliteter. Hovedhuset er en større 1800-talls panelt tømmerbygning. Huset har sveitserdekor av varierende kvalitet. Huset er stort og av den typen man ofte ser på Østlandet og er således ikke enestående for regionen. Bygningsmassen har en negativ teknisk verdi. Den har vært bygget på og pyntet på i flere omganger og med varierende hell. Det vil være billigere å rive bestående hus og oppføre en ny hovedbygning enn å gjennomføre en tilfredsstillenderestaurering.» 6

8 2.8 Barn-/unges interesser friluftsliv Gårdsvegen som i dag går gjennom tunet var tidligere bygdevegen mot Mangen. Vegen har betydning som turveg, men er bare sporadisk i bruk som følge av avstand til boligbebyggelse. Det er ingen øvrige interesser knyttet til barn- og unge eller friluftsliv innenfor gårdstunet på Nordre Nordby. Det er forutsatt at ny adkomstveg med omlegging rundt gårdstunet skal være åpen for allmenn ferdsel og fortsatt fungere som turveg. 2.9 Trafikk og støy Planområdet har adkomst fra fv 236 via eksisterende gårdsveg. Fv 236 har ÅDT 300 og fartsgrense 80 km/t. Våningshuset på gården ligger ca 150 m fra fv 236 og utenfor vegens støysoner Teknisk infrastruktur Vann og avløp: Det er ikke kommunalt nett for vannforsyning eller avløp i området. Nærmeste påkoblingspunkt for avløp ligger i avstand ca 1 km fra planområdet. Eiendommen har i dag vann fra boret brønn og privat avløpsløsning. Renovasjon: Energi: Tele: ROAF er renovatør. Elektrisitet er hovedkilde. Hafslund nett AS er netteier. Det er ikke bygget ut infrastruktur for fjernvarme eller annen alternativ energikilde i området. En el-trase i jordkabel fra trafo (A1040) ved gårdsveien leder til sørvestre hjørne av driftsbygningen. En kraftig telekabel følger langs vestsiden av eksisterende gårdsveg fra sør, krysser vegen sentralt i tunet og er videreført langs østsiden av gårdsvegen videre nordover til Mangen. 3 TIDLIGERE SAKSBEHANDLING 3.1 Rammesøknad Arkitektfirmaet Haarklau og Lindeberg AS fremmet på vegne av gruner rammesøknad datert med tegningsgrunnlag (datert mai 2013) for oppgradering av gårdsbebyggelsen på gnr 172 bnr 1. Søknaden ble sendt regionale myndigheter, Aurskog historielag og Fortidsminneforeningen for foreløpig uttalelse. Regionale myndigheter vurderte at tiltaket/det nye driftskonseptet ikke kan gis hjemmel innenfor gjeldende LNFformål. Som en følge av dette anbefalte Aurskog-Høland kommunen ved brev datert at føringer og forutsetninger for utvikling av Nordby Nordre blir avklart gjennom en reguleringsprosess. 3.2 Planspørsmål Planspørsmål for igangsetting av planarbeid ble fremmet for politisk behandling i Aurskog-Høland formannskap , sak 215/13 hvor følgende vedtak ble fattet: Formannskapet anbefaler at det igangsettes en reguleringsprosess for å få avklart de nærmere rammene for planlagt ny virksomhet, der gårdens ressurser ønskes brukt på nye måter. 7

9 4 PLANPROSESS 4.1 Oppstart av reguleringsarbeid Oppstart av planarbeidet ble varslet i henhold til pbl 12-8 ved brev datert til berørte parter og regionale myndigheter. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort ved annonse i Indre Akershus Blad, annonsen vist til høyre. Oppstart av planarbeidet ble varslet i samsvar med kommunens føringer. Frist for merknader var satt til Det kom 6 merknader ved varsling. Varslingsdokumentene og innkomne merknader er vist i vedlegg 3 og 4. Oppstartmøte med Aurskog-Høland kommune ble avholdt med innledende gjennomgang av de hensyn, krav og forutsetninger lokal og regional myndighet har til planarbeidet. Det ble gjennomført møte/befaring på Nordre Nordby med Aurskog-Høland kommune, Akershus fylkeskommune, Aurskog Historielag og Fortidsminneforeningen. Arbeidsmøte med Aurskog-Høland kommune for gjennomgang av innkomne merknader ved varsling og avklaring av kommunens føringer for det videre planarbeid ble avholdt Alle møtereferat er vist i vedlegg Innkomne merknader ved varslet oppstart 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Akershus fylkeskommune, datert Statens vegvesen, datert Fortidsminneforeningen Oslo og Akershus avd, datert Aurskog Historielag, datert Anne-Lise Torvund, datert Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Kommunen må vurdere om lokalisering og omfang på den foreslåtte virksomheten er egnet i et større sammenhengende jordbruksområde og verdifullt kulturlandskap. Fylkesmannen forutsetter at tiltaket ikke legger press på dyrka eller dyrkbar jord. Vil utfra hensynet til verdifullt kulturlandskap og LNF-formålet sterkt fraråde rivning og anbefale at et eventuelt tiltak tilpasses eksisterende bygninger. Hensynet til fortsatt landbruksdrift må også ivaretas i planen med bestemmelser. Fylkesmannen forutsetter at området reguleres til landbruk og/eller i kombinasjon med andre formål. Henviser til Fylkesmannens forventningsbrev ( ) og Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging ( ). Veileder T-1443 Landbruk Pluss og nasjonale retningslinjer for jordvern må legges til grunn for planarbeidet. Fylkesmannen forutsetter at bygningene fortsatt vil kunne brukes til ordinær landbruksdrift. Kommentar: Gårdstunet er regulert til landbruk hvor eksisterende bygninger tillates erstattet med ny tunbebyggelse (våningshus, drengestue og driftsbygninger). Planforslaget innebærer ikke omdisponering av dyrka mark. Hensynet til fortsatt landbruksdrift med mulighet for tilleggsnæring knyttet til utmarksressursene er ivaretatt i planen. 2. Akershus fylkeskommune, datert Fylkesrådmannen krever arkeologisk registrering av planområdet. Nordbygårdene er markante med sine store dimensjoner. Med gårdens høye og frie beliggenhet blir dette ekstra tydelig sett både fra fv 236 og fv237. Eksisterende bygninger har i stor grad bevart sin hovedform og fasader, selv om endringer har blitt gjort. Sammenhengen mellom de ulike bygningene på tunet er bevart og kan leses i dag. 8

10 Det at bygningene er preget av alder og slitasje og at det finnes flere av denne typen bevart i dag, er etter fylkeskommunens oppfatning ikke tungtveiende argument for rivning. Hovedbygning og stabbur er i god stand og krever ikke mer istandsetting enn hva man må kunne forvente av eldre bygninger. Selv om bygningene har gjennomgått enkelte endringer i senere tid, som hovedhusets veranda mot vest, drengestuas garasjeporter og deler av hovedhusets interiør er dette mulig å tilbakeføre. Anbefaler sterkt at bygningene på inntunet bevares og istandsettes. For uttunet med driftsbygninger og uthus kan det åpnes opp for utvikling og ombygging og/eller nybygg. Uttunet bør imidlertid få en utforming og dimensjon som harmonerer med opplevelsen av et uttun og spille på lag med inntunet samtidig som dagens fjernvirkning fra fv 237 opprettholdes. For å sikre en framtidig ivaretagelse av kulturminneverdiene på Nordre Nordby anbefaler fylkeskommunen at tunet reguleres med hensynssone med formål bevaring av kulturminner og kulturmiljøer. Minner om at kommunen som plan- og bygningsmyndighet har et særskilt ansvar for å ivareta kulturminner, kulturmiljø og kulturlandskap av lokal verdi. Kommentar: Arkeologisk registrering er gjennomført uten funn. For vurdering av kulturminnevern og ny gårdsbebyggelse henvises det til planbeskrivelsen. 3. Statens vegvesen, datert Reguleringsplanen må sikre frisiktsone på minimum 6x100m i avkjørsel til fv 236. Kommentar: Hensynssone frisikt er avsatt i plankart og krav til sonen er hjemlet i planbestemmelsene Fortidsminneforeningen Oslo og Akershus avd, datert Viser til kulturminnevernplan for Aurskog-Høland og registrert kulturminneverdi. Vurderer at våningshuset er i relativt god stand uten tegn til forfall, kun vanlig aldersslitasje. Mener det er fullt mulig å gjøre våningshuset om til en moderne bolig. Låven er stor og markant og vurderes å være i forholdsvis god stand. Mener det er mulig å bevare låven og tilpasse den til moderne landbruksdrift. Vurderer det som viktig at den gamle bygdevegen gjennom tunet bevares. Fortidsminneforeningen henstiller til gruner å vurdere en løsning der særlig hovedbygningen bevares. Mener at gården vil tjene på å bevare flest mulig av de nåværende bygningene og tunet slik det er i dag. Kommentar: For vurdering av kulturminnevern og ny gårdsbebyggelse henvises det til planbeskrivelsen. 5. Aurskog Historielag, datert Vedtak i Aurskog historielags styremøte : Aurskog Historielag ser ingen tungveiende grunner for at bygningsmassen på gården må rives. Eier fremhever at det vil være økonomisk dyrere å restaurere låve og hovedbygning enn å bygge nytt. Aurskog Historielag kan ikke se at økonomi bør være et tema her, men vern. Når det gjelder hovedbygningen, med de kvaliteter den representerer, kan historielaget ikke se at vern medfører en større byrde enn å rive den og bygge nytt. Befaringen viste en solid representativ hovedbygning med store dimensjoner. En renovering og tilpassing til dagens behov er naturlig. Gråsteinsmuren som huset hviler på er av god kvalitet. Den store låven som trolig er oppført ca viser spor etter utallige ombygninger. Betonggulvet i fjøset er dårlig, det samme er fundamentet andre steder. En ombygging til den virksomheten eier skisserer, vil være mer tidkrevende og bli dyrere enn å rive og bygge nytt, men vil være fullt mulig. Hovedbygning kan ikke rives. Den representerer et historisk dokument om gårdens storhet i en historisk periode. Som påpekt tidligere av Aurskog historielag må de to Nordbygårdene med sine karakteristiske hovedbygninger sees i sammenheng med hverandre. Beliggenheten og gårdshistorien fremhever også dette. Låvebygningen søkes beholdt i sin nåværende form, med de tilpasninger eiere får godkjennelse for. 9

11 Som det påpekes inngår hele gårdstunet i kommunens kulturminneplan med vernekategori 2-3. Vi anmoder kommunen om at saken utsettes til revidert kulturminneplan er gjennomført. En autentisk og gammel gårdsbebyggelse med firkanttunet inntakt, bør være et fortrinn i konkurranse med lignende gjestegårdsvirksomhet. I historisk perspektiv har gården en fremtredene plass og gårdsnummeret og bruksnummer indikerer at gården er den første her. Kommentar: For vurdering av kulturminnevern og ny gårdsbebyggelse henvises det til planbeskrivelsen. 6. Anne-Lise Torvund, datert Viser til kulturminneplan for Aurskog-Høland og registrert kulturminneverdi. Oppfordrer gruner til å restaurere gårdsanlegget og viser til eget restaureringsarbeid for husmannsplass under Nordre Nordby. Oppfordrer til å finne alternativ lokalisering for nybygg, eks «Svelteberget» øst for gårdstunet. Kommentar: For vurdering av kulturminnevern og ny gårdsbebyggelse henvises det til planbeskrivelsen. 4.3 Vurdering av utredningsplikt iht forskrift om konsekvensutredning Planarbeidet utløser ikke automatisk krav til konsekvensutredning etter 2 eller 3 i KU-forskrift (FOR ). Med henvisning til planbeskrivelsen kap. 6 og 7 er det ikke vurdert at planarbeidet utløser krav til planprogram eller konsekvensutredning etter plan- og bygningsloven 4.1 og 4.2. Aurskog-Høland kommune har ikke vurdert at planforslaget medfører krav til konsekvensutredning i oppstartmøte eller senere arbeidsmøter. 10

12 5 S AMFUNNSSIKKERHET, RISIKO OG SÅRBARHET ROS I samsvar med 4-3 i plan- og bygningsloven er det gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. Hensikten med ROS-analysen er å avdekke om de planlagte tiltakene som omfattes av reguleringsplanen kan forårsake eller vil påvirkes av uønskede hendelser. ROS-analysen omfatter avbøtende tiltak for aktuelle tema avdekket i sjekkliste. Gjennomført analyse er basert på metodebeskrivelse i temaveileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap: Samfunnssikkerhet i arealplanlegging, kartlegging av risiko og sårbarhet (2010). 5.1 Sjekkliste for identifisering av mulige uønskede hendelser Emne Naturgitte forhold Infrastruktur Tidligere bruk Ulovlig virksomhet Sikkerhet i anleggsperioden Forhold eller uønskede hendelser Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er det fare for utglidning/fare for at området er geoteknisk ustabilt? Er området utsatt for flom? Er det radon i grunnen? Er det andre naturgitte forhold som kan gi økt risiko? Er det registrert særskilte sårbare naturverdier innenfor området? Vil utilsiktede / ukontrollerte hendelser, som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre risiko for området? - hendelser på veg - utslipp av giftige gasser/væsker - utslipp av eksplosjonsfare/brennbare gasser/væsker Medfører bortgang på følgende tjenester spesiell risiko: elektrisitet, teletjenester, vannforsyning, avløp, renovasjon? Dersom det går høyspentlinjen ved/gjennom området: påvirkes området av magnetiske felt fra el.linjer? er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? - til busstopp? - til skole/barnehage? - til nærmiljøanlegg, idrettsanlegg, etc? - til sentrum med forretninger og øvrig tjenestetilbud? Brannberedskap: - Har området bare en mulig adkomstveg for brannbil? - Har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde/trykk)? Er området påvirket / forurenset fra tidligere virksomheter? Sabotasje og terrorhandlinger: - Er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? - Finnes det potensiell sabotasje-/terrormål i nærheten? Er området særlig sårbart mht ulykke ved anleggsgjennomføring Figur 9: Sjekkliste risiko- og sårbarhet Vurdering /ja merknad aktuelt tema Løsmassene i området er tynn hav/strandavsetning (1) Ikke målt. Teknisk forskrift stiller krav til radonsperre av boliger. aktuelt tema (2) Ligger ca 150 m fra fv 236. Liten risiko, stor avstand til hovedvegnett. Kommunens beredskapsplaner skal sikre at nødvendige tiltak iverksettes dersom slike situasjoner likevel skulle oppstå. Ikke vurdert behov for særskilte tiltak i planen. Ingen særskilt risiko, planlagt tiltak inkluderer ingen institusjoner eller andre særskilt sårbare arealbruksformål. Lavspent i jordkabel i ytterkant av planområdet Mangler gangveg langs fv 236 til Haneborg skole To adkomstveger til tunet Privat vannforsyning hvor tilstrekkelig kapasitet er forutsatt 11

13 5.2 Risikovurdering av forhold/uønskede hendelser Vurdering av sannsynlighet for uønsket hendelse avdekket i sjekkliste figur 10 er delt i: 1. Lite sannsynlig hendelsen er ikke kjent fra tilsvarende situasjoner/forhold, men det er en teoretisk sjanse 2. Mindre sannsynlig kan skje (ikke usannsynlig) 3. Sannsynlig kan skje av og til; periodisk hendelse 4. Svært sannsynlig kan skje regelmessig; forholdet er kontinuerlig tilstede Vurdering av konsekvenser av uønskete hendelser avdekket i sjekkliste figur 10 er delt i: 1. Ubetydelig/ufarlig: Ingen person- eller miljøskader; systembrudd er uvesentlig 2. Mindre alvorlig: Få/små person- eller miljøskader; systembrudd kan føre til skade dersom reservesystem ikke fins 3. Alvorlig: Alvorlig/behandlingskrevende person- eller miljøskader; system settes ut av drift over lengre tid 4. Svært alvorlig: Personskade som medfører død eller varig mén; mange skadd; langvarige miljøskader; system settes varig ut av drift Konsekvens: Sannsynlighet: 1. Ubetydelig, ufarlig 2. Mindre alvorlig 3. Alvorlig 4. Svært alvorlig 4. Svært sannsynlig 3. Sannsynlig 2. Mindre sannsynlig (2) Trafikksikkerhet 1. Lite sannsynlig Figur 10: Risikovurdering (1) Byggegrunn Rødt felt indikerer uakseptabel risiko hvor tiltak må iverksettes for å redusere risiko ned til gult eller grønt nivå. Gult felt indikerer risiko på et nivå hvor risikoreduserende tiltak bør vurderes Grønt felt indikerer akseptabel risiko hvor behov for avbøtende tiltak drøftes 5.3 Risikoreduserende tiltak I henhold til lovverk og nasjonale føringer skal de forhold som risiko- og sårbarhetsanalyse avdekker være med som en premiss når beslutningen om arealbruken fattes av planmyndigheten. Relevante tema fra sjekkliste i figur 10 og risikovurdering i figur 11 er vektlagt spesielt ved utforming av plankart og bestemmelser, hvor følgende avbøtende tiltak er vurdert å reduserer risiko til et tilfredsstillende nivå 1. Byggegrunn/stabilitet Kartlagte løsmasser i området er tynne marine avsetninger som teoretisk kan gi usikker byggegrunn (kvikkleire). Sjakting i planområdet i forbindelse med arkeologisk registrering i okt ga god dokumentasjon på grunnforhold. Det er sannsynligvis behov for utskifting av stedvis dårlige fyllmasser i tunet, men avstand til fast fjell og registrerte stabile undergrunnsmasser tilsier at tilfredsstillende geoteknisk stabilitet for nybygg er uproblematisk. Ikke vurdert behov for avbøtende tiltak. 2. Trafikksikkerhet Det mangler gang-/sykkelveg langs fv 236 fra Nordby-gårdene til Haneborg skole. Opparbeiding av gangveg langs fylkesvegnettet må prioriteres av kommunen etter en samlet vurdering av behov i hele kommunen, og opparbeides i samsvar med vegvesenets krav. Det anbefales at gangveg prioriteres langs fv

14 6 REGULERINGSPLAN OG PLANLAGTE NYBYGG 6.1 Drøfting av valgte plangrep Planen viderefører den lange jord- og skogbrukstradisjonen på eiendommen Nordre Nordby, samtidig som den tilrettelegger for nødvendig oppgradering og tilpasning til dagens situasjon og driftsbetingelser. Det er gruners intensjon å tilføre gårdsanlegget ressurser og nybygg for derved å sikre eiendommens landbruksdrift med tilleggsnæring for kommende generasjoner. Eksisterende bygninger, med unntak av stabburet, forslås revet og erstattet med nybygg utformet etter lokale forbilder og tilpasset dagens landbruksdrift. Nordby-gårdene er del av et helhetlig kulturlandskap med lokal betydning og verdi, jfr Grøntstrukturplan for Romerike. Kommunedelplan for kulturminner har klassifisert gårdstunet på Nordre Nordby med verneverdi av lokal/regional betydning. Planen angir ingen verneverdige bygninger eller enkeltobjekt, men vektlegger bygningsvolum/dimensjoner, tunform, gårdens beliggenhet i landskapet og siktlinjer/utsyn som viktige bevaringskriterier. Dette er verdier og hensyn forslagstiller har vektlagt ved utforming av nytt gårdsanlegg. Kulturminneverdien er først og fremst knyttet til gårdens lange jord- og skogbrukstradisjon, hvor bygningsmassen gjennom tidligere generasjoner og eierskifter er endret, ombygd og erstattet med nybygg. Nye driftsformer, branner og endrede driftsbetingelser har naturlig medført endring av arealbruk i tunet og funksjonstilpasning av bygninger. Et godt eksempel på slik «endringsskikk» er den tidligere drengestua som har fått ny funksjon som garasje ved at langveggen er skåret ut og kjørelemmer lagt ut på stuegulvene for å gi plass til bilen. Vedovnen står igjen, men pipa faller sammen og bærekonstruksjonen er sterkt svekket. Driftsbygningen er et annet eksempel hvor stadige endringer og tilpasninger til forskjellig type husdyrhold og landbruksdrift har svekket konstruksjonen, endret romdeling og tilført fasaden moderne kjøreporter. Denne «endringsskikken» kan ha sin egenverdi fordi den forteller gårdens historie og de forskjellige eiernes ønsker, smak og behov. Bevaring av eksisterende bygninger kan også innebære en tilbakeføring til en gitt tidsepoke, som for våningshuset bl.a. vil være å erstatte sveitserdetaljer i fasade og erstatte verandaen mot vest med riktige dimensjoner og utforming. For den øvrige bygningsmassen som er av forskjellig alder og uttrykk, er det mer uklart hvilke føringer som er hensiktsmessig for å oppnå et godt resultat. Det er bygningsteknisk vanskelig og svært kostandskrevende å restaurere og tilpasse nye funksjoner til bygningsmassen generelt og driftsbygningen/låven spesielt. Forslagstiller har nøye vurdert eksisterende bygningers tilstand og muligheter for tilpasning til dagens landbruksdrift og med gjestegård som tilleggsnæring. Som følge av ombygninger og bygningsteknisk forfall, har forslagstiller konkludert med at bevaring av bygningsmassen med dagens utpregede «endringsskikk», eller tilbakeføring/restaurering til fullendt sveitser-stil ikke lar seg forene med gårdens driftsgrunnlag, verken økonomisk eller landbruksfaglig. Forslagstiller vurderer at gårdshistorien og kulturminnevernet ivaretas ved bevisst plassering og utforming av nye bygninger som uttrykk for gårdens funksjon i vår tid, men samtidig forankret i lokale forbilder. Øsken Haugrim Kjelle Figur 11: Lokale forbilder for valgt arkitektur for ny gårdsbebyggelse Det nye bygningsmiljøet skal ved volumoppbygging, fasadeuttrykk, funksjon og innbyrdes plassering gi en visuell opplevelse av Nordre Nordby som et funksjonelt gårdsanlegg i det aktive kulturlandskapet. Et fullstendig nytt gårdsanlegg oppført i vår samtid, vil i seg selv være et unikt bidrag til kulturlandskapets tidsdybde bl.a. representert ved gravfelt fra jernalderen og bygningsmiljø i sveitser-stil på Vestre Nordby. 13

15 6.2 Planens formål og arealoversikt Reguleringsplan med bestemmelser er utarbeidet i samsvar med gjeldende krav og nasjonale tegneregler. Forslag til detaljregulering, datert i målestokk 1:2 000 med planbestemmelser følger som vedlegg 1 og 2. Plankartet under er ikke i målestokk. Figur 12: Nedkopiert reguleringsplan Nordre Nordby. PlanID Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl 12-5, nr 2) - Offentlig veg (SKV1) m 2 - Privat adkomstveg(skv2) m 2 Landbruk (pbl 12-5, nr 5) m 2 Totalt planareal: m 2 Bestemmelsesområde #1 = 10,3 daa Hensynssone (pbl 12-6) - Bevaring/restaurering av gårdshage og stabbur - Frisikt 14

16 6.3 Landbruksformål, pbl 12-5 nr 5 Gårdstunet på Nordre Nordby reguleres til landbruksformål hvor landbruksdriften skal sikres, og hvor rivning av eksisterende bebyggelse og oppføring av nybygg kan tillates i samsvar med særskilte bestemmelser. Hensikten med planarbeidet er å gi nødvendige rammer og føringer for etablering av ny gårdsbebyggelse tilknyttet landbruksdriften. Deler av bygningsmassen skal i tillegg kunne tilrettelegges for gjestegårdsdrift tilpasset mindre grupper (10-15 personer) hvor gårdens unike beliggenhet og eiendommens daa skog/utmark gir grunnlag for å skape et særprega og eksklusivt gjestegårdsmiljø for kurs, utmarksbasert aktivitet og overnatting. Hensynet til landbruksdriften ivaretas av jordloven (FOR ). Omlegging av gårdsvegen rundt driftsbygningen og øvrig kjørbart driftsareal kan tillates i samsvar med planbestemmelsene 3 og Forskrift om planlegging og godkjenning av veier for landbruksformål (FOR ). 1 2 Figur 13: Situasjonsplan med eksisterende og planlagt bebyggelse markert. (Blå: Eksisterende bebyggelse. Rød: planlagte nybygg) 6.4 Planlagte nybygg - bestemmelsesområde #1 Innenfor eksisterende tunmiljø er det angitt et område på 10,3 daa hvor særskilte bestemmelser gjelder, jfr Eksisterende bygninger med unntak av stabbur og evt. et nyere/ombygd uthus (merket med blå farge i skisse 2 over) er forutsatt revet. Kulturminneverdien på Nordby Nordre er knyttet til bygningenes volum, tundannelse og plassering i landskapet. Disse kvaliteter forutsettes ivaretatt ved volumoppbygging, fasadeutforming og innbyrdes organisering, slik at den visuelle opplevelsen av bygningsmiljøet som et gårdsanlegg i kulturlandskapet videreføres. Innenfor det angitte bestemmelsesområde #1 tillates nybygg for våningshus, driftsbygninger og uthus, og øvrige anlegg tilknyttet tradisjonell landbruksdrift, samt bygninger/lokaler for tilleggsnæring til landbruket i form av kurs/konferansetilbud med overnatting og aktivitetstilbud. Nybygg er forutsatt tilpasset eksisterende situasjon for å videreføre de visuelle kvaliteter anlegget representerer for kulturlandskapsverdien. Utforming av ny gårdsbebyggelse Planen gir direkte hjemmel til utforming av nybygg som vist i målsatte tegninger tilhørende planens bestemmelser i vedlegg 2. Et utvalg illustrasjoner er vist på de neste sider. Planlagte nybygg er utformet med utgangspunkt i lokale forbilder som f.eks. gårdsanleggene Haugrim, Øsken og Kjelle, jfr. kapittel 6.1. Grad av utnytting/tillatt bebygd areal, byggehøyder og innbyrdes plassering i tunform er gitt av tegningsgrunnlaget som gir direkte grunnlag for utforming av byggesøknad og hjemmel for tillatelse til tiltak. 15

17 Ny bebyggelse inntun våningshus og drengestue: Våningshus fasade øst Våningshus fasade vest Fasader drengestue Figur 14: Utvalgte fasader for ny bebyggelse - inntun (Haarklau og Lindeberg AS) 16

18 Ny bebyggelse uttun driftsbygninger: Driftsbygning/låve fasade sør og nord Driftsbygning/låve fasade vest Driftsbygning/redskapshus Figur 15: Utvalgte fasader for ny bebyggelse - uttun (Haarklau og Lindeberg AS) 17

19 6.5 Hensynssoner, pbl 12-6 Bevaring av gårdshage og stabbur Gårdshagen med flere større trær og stabburet er sikret som hensynssone for bevaring av kulturmiljø (H_570). Planbestemmelsene 4.1 forutsetter at eksisterende vegetasjon bevares og at hageanlegget restaureres ved tiltak og nyplanting i samsvar med godkjent utomhusplan. Tilbakeføring av den tidligere markerte allé plantingen nord og sør for tunet vurderes, jfr. side 5. Eksisterende stabbur skal bevares og det tillates ikke bygningstekniske endringer utover restaurering/vedlikehold. Frisikt Frisikt 6 x 100 m er sikret som hensynssone H_190 i avkjørsel fra fv 236. Planbestemmelsene 4.2 hjemler krav til frisiktsonen. 6.6 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, pbl 12-5 nr 2 Fv 236, SKV1 Plangrensen satt i midtlinje veg fv 236 av hensyn til regulerte frisiktsoner. Felles adkomstveg, SKV2 Eksisterende adkomstveg reguleres til privat veg tilhørende gnr 172/ bnr 1 og gnr 172/bnr 4 (Vestre Nordby). Dimensjoneringsgrunnlag er vegnormens FA1; privat adkomst/fellesveg. Reguleringsbredde 6,0 meter. Frisiktlinjer er vist i plankartet. Dimensjoneres for større kjøretøy tilknyttet landbruksdriften. Vann og avløp: Eiendommen har i dag vann fra boret brønn og privat avløpsløsning. Det forutsettes etablert nytt separat avløpsanlegg i samsvar med kommunal forskrift (FOR ) og godkjent søknad etter forurensningsforskriften. Krav til sikker forsyning av nok vann, inkl slukkevann med god kvalitet forutsettes ivaretatt og dokumentert i forbindelse med byggesaksbehandling. Renovasjon: Det forutsettes renovasjonsløsning i samsvar med krav fra ROAF som renovatør, jfr. renovasjonsforskriften 6.7 Energiforsyning alternative energikilder Elektrisitet er hovedkilde. Det er ikke bygget ut infrastruktur for fjernvarme eller annen alternativ energikilde i dette området. Teknisk forskrifts krav til energitiltak og alternativ energikilde/fornybar energi for oppvarming av boligen blir ivaretatt i den enkelte byggesak. 18

20 7 V IRKNINGER/KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 7.1 Kulturminner, kulturmiljø og kulturlandskap Gårdsanlegget på Nordre Nordby er registrert med lokal/regional kulturminneverdi (Kommunedelplan for kulturminner, Aurskog-Høland ). Planen angir ingen verneverdige bygninger eller enkeltobjekt men vektlegger bygningsvolum/dimensjoner, gårdens beliggenhet i landskapet og siktlinjer/utsyn som viktige bevaringskriterier. Gårdstunet er del av et helhetlig kulturlandskap med lokal betydning og verdi, jfr Grøntstrukturplan for Romerike. Planforslaget innebærer sanering av eksisterende bygninger, hvorav våningshus og drengestue er SEFRAK-registrerte bygninger fra før De øvrige bygningene på tunet er fra ca 1935 og frem til vår tid. Stabburet fra før 1900 og gårdshagen med gamle trær er forutsatt bevart. Fjerning av SEFRAK-registrerte bygninger innebærer i utgangspunktet negativ konsekvens for kulturmiljø og kulturlandskap. Våningshuset er av prof. T. Lyngtveit UMB, vurdert godt representert på Østlandet og derfor uten særskilt arkitektonisk bevaringsverdi. Drengestuen er ombygd til garasje og sterkt preget av forfall. Med bakgrunn i bygningenes dårlige bygningstekniske stand og manglende funksjonalitet for planlagt bruk og utvikling, er det vurdert at nybygg med bevisst utforming, volumoppbygging og organisering i tradisjonell tunform vil ivareta kulturlandskapshensyn og gårdens lange jord- og skogbrukstradisjon. Bevaring av stabbur og gårdshage vil bidra til formidling av gårdshistorie, tidsdybde og tradisjon. Kulturminneverdien på Nordre Nordby er først og fremst knyttet til gårdens lange jord- og skogbrukstradisjon, og til tunets markante visuelle og funksjonelle sammenheng med kulturlandskapet. Planforslaget sikrer at nybygg får en utforming og konsentrert organisering som ivaretar gårdstunets historiske forankring og den visuelle opplevelsen av bygningsmiljøet som et aktivt og bebodd gårdsanlegg i kulturlandskapet. Dette understøttes også av kulturminnevernplanens forslag til forvaltning: «Gårdens konsentrerte tett plasserte bebyggelse bør opprettholdes og ikke utvides vesentlig utover det bebygde områdets grenser. Den frie sikten til gården fra fv 237 bør opprettholdes» 0-alternativet innebærer ingen endring av bygningsmassen og ingen tilpasning til dagens landbruksdrift og planer for videre utvikling. Dette vil igjen medføre stagnasjon for gården og på sikt ytterligere forfall som følge av manglende forutsetninger for bruk og vedlikehold. Totalvurdering tilsier middels negativ konsekvens for kulturmiljø og kulturlandskap. 7.2 Fornminner Arkeologisk registrering er gjennomført uten funn 7.3 Naturmangfold Det er ingen registrerte naturmiljøhensyn. Ingen negativ konsekvens. 7.4 Friluftsliv barn og unges interesser Eksisterende gårdsveg med betydning som turveg er sikret for allmenn ferdsel. Det er ingen øvrige interesser knyttet til barn- og unge eller friluftsliv innenfor planområdet. Ingen negativ konsekvens. 7.5 Landbruk Planforslaget forutsetter at all dyrka mark skal bevares og tilrettelegger for satsing på landbruket med tilleggsnæring basert på utmarksressursene. Dagens bygningsmasse er ikke hensiktsmessig for moderne landbruksdrift, og derved en vedlikeholdsmessig belastning for driften. Viljen til å investere i et nytt gårdsanlegg i det tradisjonsrike kulturlandskapet er vurdert særs positivt for landbruksinteressene knyttet til gnr 172 bnr 1. 19

21 7.6 Samfunnsutvikling Planforslaget innebærer styrking av landbruksnæringen og bosettingsgrunnlag. Planlagt opprusting av landbrukseiendommen med tilleggsnæring er vurdert med middels positiv konsekvens som følge av synergi for lokalt næringsliv og arbeidsplasser. 7.7 Trafikk og transport Adkomst med gode siktforhold. Manglende gangveg til Haneborg skole og manglende kollektivdekning gir negativ konsekvens mht. transport og trafikksikkerhet. 7.8 Støy Utenfor støysone. Ingen negativ konsekvens. 7.9 Risiko og sårbarhet Det er gjennomført risiko- og sårbarhetsanalyse, se kap 5. Det er ikke vurdert behov for å innarbeide risikoreduserende tiltak i planforslaget. Uendret risiko- og sårbarhetsforhold Oppsummering av konsekvenser Håndbok V712 (Statens vegvesen, Vegdirektoratet) er benyttet som grunnlag for den skjønnsmessige graderingen av tiltakets konsekvens for de forskjellige tema, med følgende inndeling: 0 Minimal / ingen konsekvens - liten negativ konsekvens ++++ meget stor positiv konsekvens -- middels negativ konsekvens +++ stor positiv konsekvens --- stor negativ konsekvens ++ middels positiv konsekvens ---- meget stor negativ konsekvens + liten positiv konsekvens Tema Konsekvens Kulturminner, kulturmiljø, kulturlandskap -- Fornminner 0 Naturmangfold 0 Friluftsliv - barn og unge 0 Landbruk ++++ Samfunnsutvikling ++ Trafikk og transport - Støy 0 Samfunnssikkerhet - ROS 0 Figur 16. Oppsummering av konsekvenser 20

22 8 V E D L E G G Vedlegg 1: Planforslag reguleringsplan, datert Vedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, datert 23.03x.15 Vedlegg 3: Varslingsbrev, datert Vedlegg 4: Innkomne merknader ved varsling Vedlegg 5: Møtereferat 21