Planinitiativ Detaljr eguleringsplan for Vognvegen 65, gnr./bnr. 1/2797,

Transkript

1 Hamar kommune Saksbehandler: Mai - Lin Rue Telefon: E - post: Dato: Planinitiativ Detaljr eguleringsplan for Vognvegen 65, gnr./bnr. 1/2797, Hamar kommune På vegne av Vognvegen 65 AS fremmes med dette planinitiativ for ovennevnte eiendom. Eiendommen ønskes regulert til boligformål med tilhørende anlegg. 1. F orslagsstiller og plankonsulent Forslagsstiller Navn/firma: Vognvegen 65 AS Kontaktperson: Geir Karlsen E - post: Geir.Karlsen@strandunikorn.no Konsulent Navn/firma: Plan1 AS Kontaktperson: Mai - Lin Rue Adresse: Balder Allé 2, 2060 Gardermoen E - post: mlr@1.no Telefon:

2 2. Informasjon om planområde t Planområdets adresse: Vognvegen 65, Hamar Planområdets størrelse: ca. 2,1 dekar Eiendommer (gbnr.): 1/2797 Planstatus kommuneplan: Næringsbebyggelse, Kommuneplan for Ham a r , vedtatt : Tomten ligger sentralt i utsnittet, sørøst for krysset. Tegnforklaring gjeldende kommuneplan 2

3 Fortettingsområder _ Hensynss one 810_5 Tomten inngår i kommuneplanens hensynsone for fortetting Utsnitt av k ommuneplanens temakart : «Fortettingsområder Hensynssone 810_5» Planstatus reguleringsplan: Detaljreguleringsplan gjelder foran kommuneplan. Regulert til forretning/kontor, med tillatt tomteutnyttelse 60% i «Reguleringsplan for en del av Ringgata og Kornsilovegen Kryss me llom Ringgata/Fredrik Monsens gt./ Vognv. og Kornsilovegen» vedtatt Gjeldende reguleringsplan. Tomten er r egulert til forretning/kontor (FK1). 3

4 3. Planinitiativet Planinitiativet skal i nødvendig grad omtale premissene for det videre planarbeidet, og redegjøre for punktene opplistet nedenfor: a) formålet med planen b) planområdet og om planarbeidet vil få virkninger utenfor planområdet PLANI NITIATIVET Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for utbygging av boliger i form av leilighetsbygg med underliggende parkeringskjeller og felles uteoppholdsarealer. Reguleringsformål et vil bli Boligbebyggelse blokkbebyggelse. Tomten eies i dag av Hamar kommune. Det er ført forhandlinger mellom kommunen og selskapet Vognvegen 65 AS. Det er avtalt at Vognvegen 65 skal kjøpe tomten når den er ferdig regulert. Eiendommen som foreslås regulert består i dag av et forretning s -/ kontorbygg med renseri / konfeksjon sdel og kontor lokaler. Planforslaget vil innebære høy utnyttelse og nye byggehøyder i området, men samtidig tilrettelegges det for gode utearealer. Prosjektet omfatter kun eiendomme n gnr./bnr. 1/2797. K ommunens planavdeling har signalisert at de ønsker at planområdet utvides og at gnr./bnr. 1/1022, 1/5259, 1/1031 og 1/4917 tillegges, og reguleres i den samme planen. Selv om eierne av naboeiendommene for tiden ikke skulle ha planer om høyere utnyttelse av si n e tomter, antas det at det er i deres interesse å få regulert tomtene til høyere utnyttelse enn i dag. I oppstartsmøtet bør det derfor avklares hvordan det sikres tilstrekkelig deltagelse fra eierne av de øvrige tomtene samtidig som dette ikke går ut over framdriften i foreliggende prosjekt. 4

5 PLANI NITIATIVET c) planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak d) u tbyggings - volum og byggehøyder Oversikt over e iendommer som k ommune mener bør inngå i planområdet (markert med ringer ). På eiendommen 1/2797 planlegges et leilighetsbygg som legges langs veilinjen langs Vognvegen og Fredrik Monsen s gate. Dette gir et skjermet uteoppholdsareal mot sørøst. Innkjøring til parkeringskjellere og gjesteparkering legges fra Fr. Monsens gate, langs grense mot nabo i øst (skjermet side). To ganga tkomst er pla n legges fra Vognvegen. Langs Vognvegen tenkes det lagt felles avfallsanlegg (molokker for aktuelle fraksjoner). Disse skal betjenes fra avfallsbiler som stopper på egen parkeringslomme i nordgående kjørefe lt av Vognvegen. Under forhandlingene med kommunen kom det fram at kommunen ønsker en høy utnyttelse (fortetting) med minst 4 etasjer oppe ved rundkjøringen nordvest for tomten med noe nedtrapping langs Vognvegen. Terren get faller ca. 4 meter i denne retningen. Volumet som er vist i illustrasjonene er utarbeidet på bakgrunn av modellering/tegning av et konkret bygg bestående av enkeltleiligheter med private uteoppholdsareal. Gulvnivå i 1.et. (første boligetasje) foreslås lagt 1-1.5m høyere enn fortauet opp ved rundkjøringen slik at innsiktsproblematikk unngås. Dette gir et bygg med gesims ca. 14 meter over fortau mot rundkjøringen nordvest for bygget. 5

6 e) funksjonell og miljømessig kvalitet f) tiltakets virkning på, og tilpasning til, landskap og omgivelser, g) forholdet til kommuneplan, eventuelle gjeldende reguleringsplaner og retningslinjer, og pågående planarbeid PLANI NITIATIVET Utbygger og megler mener dette bygget kan legges til grunn for reguleringsforslaget. Leilighetene vil kunne anl egges i tråd med kommunens forventninger, særlig med hensyn til gode lys - solforhold inne i enkeltleilighetene. Vedlagte illustrasjoner viser en meget skjematisk tenkt utnyttelse av nabotomtene i tråd med signaler gitt av Planavdelingen. Det er kun vist bebyggelse langs Fr. Monsens gate med nedtrapping til to etasjer nærmest skolen. Det er ikke tatt stilling til utnyttelsen for øvrig, ut over at det ligger godt til rette for å etablere boligbebyggelse langs gaten med skjermet uteoppholdsareal mot sø rvest. Forholdet til nabotomtene må avklares nærmere i oppstartsmøtet. T omten ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, H410. Bruk av fornybare bygningsmaterialer i bygg vil bli vurdert iht. TEK17. Plassering av atkomst, b ygget, utearealer og parkering vil bli vurdert og tilpasset terrenget. Som del av planprosessen vil nær og fjernvirkning bli vurder t, og utbyggingens eventuelle inn virkning på trafikkforhold. Tomten er bebygget i dag og fremstår som del av byggesonen. Terrenget stiger fra ca. +kote 153 til ca. +kote 157, dvs. ca. 4 meter stigning innenfor planområdet. Det er eksisterende boligområder i de omkringliggende områder. Leilighetsbygget er langt i byggelinje 5 meter fra eksisterende veisystem og vil kunne være en skjermende vegg mellom dagens trafikkerte veier og felles uteområder sørøst på tomten. Ny b ebyggelse vil også kunne bidra til å skjerme boligområdene mot sørøst. Planområdet ligger på nordsiden av eksisterende boliger i sør, slik at deres sør - og vestvendte arealer i liten grad blir berørt. Mot nord ligger eksisterende bebyggelse i god avstand på motsatt side av rundkjøringen og Fredrik Monsens gate. Prosjektet er i samsvar med kommuneplanen når det gjelder f ortetting sformålet. Sentr umsnær fortetting er også i tråd med overordnede føringer for arealutviklingen i kommunene. Planavdelingen mener hele området skal reguleres til boligformål. Tomten er i gjeldende kommuneplan avsatt til næringsbebyggelse, men bør altså omreguleres til boli gfo r mål i tråd med hensynssonen for fortetting i kommuneplanen. I fortettingssonen (H810_5) i Kommuneplan for Hamar , vedtatt gjelder følgende bestemmelse (19.7 Sone for planoppfølging) : 6

7 PLANINITIATIVET «Hensynssoner for omforming (H810) er vist på eget temakart og er soner hvor det er ønskelig fra kommunens side å legge til rette for fortetting ved bruk av positive virkemidler og etter en nærmere vurdering i reguleringsplan, jf fortettingsanalyse (Asplan Viak 2017). Her bør flere eiendommer ses i sammenheng og det bør gjøres helhetlige grep for områdene som legger til rette for mer effektive fortettingsformer enn såkalt eplehagefortetting. Reguleringsplan bør omfatte areal større enn 3 daa og legge til re tte for felles parkering i p - kjeller. Fortetting innenfor slike områder betyr ikke nødvendigvis at all eksisterende bebyggelse bør rives, men fortetting skal ha fokus på stedsutvikling og tilføre positive kvaliteter. Bevaringsverdig bebyggelse må vurderes spesielt. For enkelte av delområdene bør dessuten følgende vurderes: H810_5 Fredrik Monsens gate Gang/sykkelforbindelsen langs Fredrik Monsens gate bør styrkes. Avgrensning av reguleringsområder bør baseres på vegnettets struktur.» h) vesentlige interesser som berøres av Utsnitt av kommuneplan en med hensynssone for fortetting (skrå skravur), og viktig gang - og sykkelforbindelse langs Fredrik Monsens gate (sorte prikker). Utnyttelse og høyder foreslås noe høyere enn det som tradisjonelt har vært vanlig i dette området. Dette var en del av forhandlingene mellom kommunen og Vognvegen 65 da avtale om tomtekjøp ble inngått. Samtidig er prosjektet i tråd med overordnede føringer for bærekraftig arealutvikling. Tomten ligger innenfor eksisterende boligområder og kun 1 km fra sentrum og bør ut ifra dette utnyttes arealeffektivt. 7

8 i) hvordan samfunnssikkerhet skal ivaretas, blant annet gjennom å forebygge risiko og sårbarhet j) hvilke berørte offentlige organer og andre interesserte som skal varsles om planoppstart k) prosesser for samarbeid og medvirkning fra berørte fagmyndigheter, grunneiere, festere, naboer og andre berørte l) vurderingen av om planen er omfattet av forskrift om konsekvensutredni nger, og hvordan kravene i tilfelle vil kunne bli ivaretatt. Illustrasjoner PLANI NITIATIVET Det vil bli utarbeidet en risiko - og sårbarhetsanalyse. Risiko knyttes til uønskede hendelser, dvs. hendelser som i utgangspunktet ikke skal inntreffe. Konsekvensene av mulige uønskede hendelser beskrives i forhold til menneskers liv og helse, ma terielle verdier og miljø. Alle berørte offentlige organer og andre interesserte vil bli varslet når planarbeidet settes i gang. Det samme gjelder registrerte gru nneiere, naboer og festere og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet. Det er berammet oppstartmøte med Hamar kommune den Plan - og bygningsloven sikrer at man i plansaker får bred medvirkning i hele planprosessen. Gjennom varsel om oppstart og offentlig ettersyn gis det anledning til å påvirke og komme med innspill til planarbeidet for alle berørte instanser, naboer og andre. I oppstartsmøtet bør det avklares tydelig hvordan ønsket fra kommunen om at naboeiendommene langs Fr. Monsens gate skal omfattes av reguleringsplanen skal påvirke planprosessen. Behov for ytterligere informasjon / medvirkningsprosesser avklares i sa mråd med kommunen. Planarbeidet vurderes å ikke komme inn under reglene om konsekvensutredning. Planforslaget er vurdert iht. plan - og bygningslovens Kapt 4 utredningskrav, 4-1 og 4-2 og Forskrift om konsekvensutredning. Planen er vurdert å ikke være utredningspliktig etter forskrift ens 6-7. Boligformålet vurderes å være i samsvar med overordet plan, jf. forskriftens 6. Tiltaket er vurdert å ikke gi vesentlige virkninger på miljø og samfunn etter forskriftens 10, og kommer derfor ikke innenfor krav om konsekvensutredning etter forskriftens 8. Det er utarbeidet en enkel volummodell i 3D som viser tenkt utnyttelse av området som skal reguleres. Dette er vedlagt som illustrasjoner fra forskjellige vinkler samt en kort film. 8

9 Med vennlig hilsen Mai - Lin Rue Arealplanlegger Vedlegg: 6 illustrasjoner (stillbilder) 1 film 9