DETALJREGULERINGSPLAN SJUVASSLIA, DEL AV SØNDRE GJELLERUD, 12/2, FLESBERG KOMMUNE PLANBESTEMMELSER. Landskapsarkitekt Joar-André Halling

Transkript

1 DETALJREGULERINGSPLAN SJUVASSLIA, DEL AV SØNDRE GJELLERUD, 12/2, FLESBERG KOMMUNE PLANBESTEMMELSER Landskapsarkitekt Joar-André Halling

2 Flesberg kommune Vedtatt dato: Detaljreguleringsplan for SJUVASSLIA, DEL AV SØNDRE GJELLERUD, 12/2, FLESBERG KOMMUNE Reguleringsbestemmelser Detaljregulering PlanID Planens hensikt Hensikten med planarbeidet er en utvikling av Sjuvasslia med hovedsakelig tilretteleggelse for ny fritidsbebyggelse. Majoriteten av nye fritidsboliger er planlagt i to nye hovedfelt; i nærheten av eksisterende fritidsboliger på øvre Sjuvasslia felt og i østre del av planområdet, lengre ned i lien øst for eksisterende fritidsbebyggelse. Ved skiheis vil det tilrettelegges for fremtidig servicebygning. Området reguleres til følgende formål ihht. Plan- og bygningslovens Bebyggelse og anlegg ( 12-5 nr. 1) - Sosi 1121 Fritidsbebyggelse frittliggende (BFF) - Sosi 1510 Energianlegg (BE) - Sosi 1541 Vannforsyningsanlegg (BV) - Sosi 1542 Avløpsanlegg (BA) - Sosi 1800 Kombinert bebyggelse og anleggsformål (Stenbrudd, masseuttak og avløpsanlegg) (BKB2) - Sosi 1824 Næring / tjenesteyting (BKB1) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ( 12-5 nr. 2). - Sosi 2011 Kjøreveg (SKV) - Sosi 2018 Annen veggrunn tekniske anlegg (SVT) - Sosi 2080 Parkering (SPA) Grønnstruktur ( 12-5 nr. 3). - Sosi 3030 Turdrag (GTD) Landbruks-, natur- og friluftsformål ( 12-5 nr. 5). Side 1 av 9

3 - Sosi 5130 Friluftsformål (LF) - Sosi 5900 LNFR formål kombinerte med andre angitte hovedformål (Massedeponi/ parkering og friluftsformål) (LAA) 2. Fellesbestemmelser for hele planområdet 2.1 Funksjons- og kvalitetskrav a) Sammen med byggesøknaden skal det vedlegges situasjonsplan og snitt i egnet målestokk som viser plassering av omsøkte og fremtidige bygninger, parkeringsplasser og hvordan tomten tenkes disponert. Situasjonsplanen og snitt skal også vise nytt og eksisterende terreng. b) Alle inngrep skal planlegges og utføres slik at skadevirkningene blir så små som mulig. Skjemmende skjæringer og fyllinger skal unngås. Øvre jordsjikt skal tas vare på ved graving, og tilbakeføres på arrondert terreng der hvor dette er hensiktsmessig. Prinsippene om naturlig vegetasjon skal benyttes så langt som mulig. c) Det skal tas spesielt hensyn til våtmarksområder hvor det ikke tillates tiltak på eller i nærheten som kan være forringende, dvs. at myrområder dreneres, og/eller at de biotiske faktorene endres negativt. d) Tiltakshaver og utbygger har ansvar for å sette i stand naturmark. Det skal tilsås etter hvert som utbyggingen blir ferdig. Stedegen matjord forutsettes brukt i størst mulig grad ved reparering av sår i terrenget. e) Alle kabler som føres inn i området, skal legges som jordkabel. Det skal tilstrebes å legge kabler (EL og VA) i felles traseer, spesielt i forbindelse med veger, dvs. midt i vegen eller i skulder. f) Alle nye fritidsboliger skal ha innlagt vann og avløp. Avløp for de enkelte fritidseiendommene skal tilknyttes fellesanlegg som bygges, eies og driftes av Blefjell vann- og avløpsselskap AS, i henhold til helhetlig godkjent vann- og avløpsplan for området. Det tillates ikke enkeltløsninger for avløp for ny eller eksisterende fritidsbebyggelse som ikke allerede har gyldig utslippstillatelse etter forurensningsloven. Krav om tilknytning til fellesanlegg for avløp gjelder også ved fornyelse av utslippstillatelse og ved oppgradering fra middels standard (gråvann) til høy standard (svartvann). g) Grunnvannsbrønner og ledninger for vann- og avløp skal legges i henhold til godkjent vann- og avløpsplan. Bygging og bruk av arealene innenfor planområdet skal ikke utsette felles infrastruktur (va-ledninger m.m.) for frost eller andre ytre påvirkninger som kan skade anleggene. h) Vannforsyningsanlegg skal i hovedsak søkes plassert som angitte på plankartet, og være anlagt som fellesanlegg, men det tillates justeringer av lokaliteter utenfor avsatte arealformål (f. eks i LNFR-områder) etter nærmere vurdering, så fremst det ikke medfører fare for forurensning. Hvis vannforsyningsanlegg legges innenfor LNFR-områder skal det ved slike tilfeller kun plasseres på steder hvor dette ikke kommer i konflikt med friluftsinteresser, herunder stier og løyper. Der det er hensiktsmessig pga. avstander eller andre forhold tillates det også enkeltanlegg (brønn etc.) for fritidsbebyggelse. i) Det tillates oppføring av små pumpehus over brønner. Pumpehus skal vektlegges god estetisk utforming og være tilpasset omgivelsene. Side 2 av 9

4 j) Nye fritidsboliger skal tilkobles strøm. Tekniske hus i forbindelse med el-nettet tillates plassert utenfor angitt arealformål, f. eks i LNFR-områder, men skal ved slike tilfeller kun plasseres på steder hvor dette ikke kommer i konflikt med friluftsinteresser, herunder stier og løyper. Alle tekniske hus skal vektlegges god estetisk utforming og være tilpasset omgivelsene. k) Byggegrenser mot bekk er vist på plankart. Det tillates ikke iverksettelse av tiltak innenfor denne sonen, med unntak av arbeid i forbindelse med kryssende veger som vist på plankart. Alle rør/kulverter, samt stenfyllinger/plastringer som anlegges i forbindelse med kryssende vegtraséer og / eller andre endring av bekketrase skal dimensjoneres så de tåler flomvann, og må utformes slik at det ikke vil kunne skape erodering av terrenget omkring og fare for flomskader på eiendommer og bygninger. l) Tomtegrenser mot friluftsområder er omtrentlige og mindre justeringer av størrelse og utforming kan tillates ved søknad om fradeling m) Dersom det fremkommer automatisk fredede kulturminner i forbindelse med anleggsarbeid eller annen virksomhet, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i Fylkeskommunen varsles, jfr. Kulturminneloven 8.2. n) Det kan ikke gjøres privatrettslige avtaler / servitutter som er i strid med denne plan. 3. Bestemmelser til arealformål 3.1 Bebyggelse og anlegg ( 12-5 nr. 1) Generelle bestemmelser for fritidsbebyggelse - frittliggende (BFF) Bestemmelsene om fritidsbebyggelse er av generell karakter, og skal benyttes der hvor ikke annet er nærmere spesifisert, jf , særbestemmelser for fritidsbebyggelse. Området skal benyttes til frittliggende fritidsbebyggelse med tilhørende bod, uthus og / eller anneks. Det tillates kjeller. Oppstugu tillates ikke. b) Utnyttelse, størrelser og høyder Det tillates oppført 2 bygninger pr. tomt, med bebygget areal (BYA) på hovedhytte inntil 150 m 2, samt et uthus, garasje eller anneks med bebygget areal (BYA) på inntil 50 m 2. I tillegg kommer areal til parkering som for hver tomt skal være min. 36m2 BYA (2 biloppstillingsplasser). Total BYA pr. tomt settes til BYA 236 m 2. Mønehøyden skal ikke overstige 6 meter over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Uthus/anneks kan ha mønehøyde på inntil 4 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Det tillates én (1) boenhet per. tomt. c) Plassering av bygninger Side 3 av 9

5 Ved plassering av bygninger skal det tas hensyn til terrenget slik at skjemmende skjæringer og fyllinger unngås. Fyllingshøyde på ferdig planert tomt skal ikke overstige1,5 meter over eksisterende terreng. I tilfeller hvor det foreligger dokumentasjon på at dette er praktisk umulig, eller uhensiktsmessig med tanke på landskapsbilde, kan det tillates at forholdet mellom skjæring og fylling er innenfor 60/40. Naturmark skal i størst mulig grad bevares i sin opprinnelige tilstand innenfor tomtene, og det skal tas særskilt hensyn til bevaring av fjell i dagen. Stedsegne gamle trær skal i størst mulig grad bevares. Fritidsbebyggelsens plassering på tomten, og utformingen av bygningen skal tilpasses terreng og omgivelser. Det skal vurderes bruk av underetasje og/eller terrassering, dvs. at gulvnivået avtrappes etter terrenget med halvetasje(r). Hovedmøneretningen skal følge landskapets terrengform (koter). Garasje, uthus eller anneks skal plasseres og utformes i nær tilknytning til fritidsboligene med samme arkitektoniske og stilmessige utrykk. d) Utforming, farge og materialbruk Bebyggelsen skal ha saltak med takvinkel mellom 27 og 33 grader. Flatt- /pulttak tak kan også tillates, men pulttak da med slakere vinkel, grader. Det skal tas hensyn til landskapsbilde og øvrige omgivelser, og det arkitektoniske utrykket skal særskilt avklares i byggemelding. Fritidsboligene skal tilpasses omgivelsene og øvrig bebyggelse i området. Utvendig treverk skal være i brune, brunsvarte, eller mørke grå nyanser. Dører, vindskier og vindusomramming og/eller annen staffasje skal ha lignende farger, eller farger som harmonerer godt med hovedfargen. Tak skal være i et ikke reflekterende materiale, med unntak av solcelle paneler. Utbelysning i tilknytning til bebyggelsen skal være skjermet og dimensjoneres for å unngå negativ eksponering til naboer og fjerntliggende omgivelser. Lyskilden skal lyse ned- og/eller oppover. e) Annet Flaggstang tillates ikke. Det kan etter søknad til kommunen, med kopi til grunneier, gis tillatelse til inngjerding av et begrenset areal rundt bygninger på tomten (1/3 av tomten), for å forhindre at det oppstår konflikter i forhold til beitedyr. Det settes krav til estetikk og kvalitet på gjerdet. Tiltakshaver har vedlikeholds- og tilsynsplikt og står økonomisk ansvarlig for eventuell skade/ død på beitedyr. Det er ikke tillatt å dele allerede fradelte tomter Særbestemmelser for fritidsbebyggelse - frittliggende (BFF2) Bestemmelsene i gjelder foran de generelle bestemmelsene i Der hvor annet ikke er beskrevet gjelder de generelle bestemmelsene i Side 4 av 9

6 a) Utnyttelse, størrelser og høyder Det kan oppføres fritidsbolig med maksimal mønehøyde 6.0 m fra gjennomsnittlig planert terreng på tomt K6. Det tillates oppført 1 bygninger pr. tomt, med bebygget areal (BYA) på hovedhytte inntil BYA 100 m2. I tillegg kommer areal til parkering som for hver tomt skal være min. 36m2 BYA (2 biloppstillingsplasser). Total BYA pr. tomt settes til BYA 136m Energianlegg (BE) Innenfor arealformålet tillates kun oppføring av bygninger og/ eller installasjoner med tilknytning til energianlegg (BE) Vannforsyningsanlegg (BVA) Innenfor arealformålet tillates kun oppføring av bygninger og/ eller installasjoner med tilknytning til vannforsyningsanlegg (BVA) Avløpsanlegg (BAV) Innenfor arealformålet tillates kun oppføring av bygninger og/ eller installasjoner med tilknytning til avløpsanlegget Kombinert bebyggelse og anleggsformål (1. Stenbrudd og masseuttak - 2. avløpsanlegg) (BKB2) Arealformålet viser en kombinasjon av steinbrudd og masseuttak og avløpsanlegg. For disse områdene gjelder reguleringsformålet i angitt rekkefølge: 1. steinbrudd og masseuttak og 2. avløpsanlegg slik at formålet endres når førstnevnte bruk opphøres på hele eller deler av området. Det tillates også at uttak av masser gjøres parallelt med anleggelse og drift av avløpsanlegg så lenge dette ikke medfører fare for forurensning fra avløpsanlegget. Innenfor området kan det tas ut masser i form av stein og løsmasser iht. godkjent uttaksplan for området. Når området driftes som steinbrudd og masseuttak skal det foreligge uttaksplan som godkjennes av kommunen før igangsetting. Uttaksplanen skal vise: Omfang av uttaket, herunder uttaksdybde Vurdering av landskap og miljø med nødvendige analyser og evt. Skisser/illustrasjoner. Driftsplan med eventuelle inndeling av etapper. Tilrettelegging for avløpsanlegg og istandsetting av omkringliggende arealer. Side 5 av 9

7 Under drift som masseuttak skal forurensningsnivåene av støy og støv (herunder støvflukt) til enhver tid holdes så lav som mulig, og være i tråd med «Forskrift om begrensning av forurensing (forurensningsforskriften)», retningslinjene i T-1442 «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging». All nødvendig sikring av bruddet, både under driftsfasen og i tiden etterpå, er tiltakshavers ansvar. Det tillates ikke uttak av masser i hvor dette kan påvirke våtmarksområder, bekk eller vann, eller på terrengnivå under vannspeil som kan endre grunnvannsforhold, og/eller føre til drenering. Øvre jordsikt og humusholdige masser skal tas vare på, og lagres på egnede steder. Når driften av masseuttaket opphører skal massene brukes til istandsettelse av arealene - naturlig vegetasjonsetablering i områder hvor avløpsanlegg ikke er etablert. Når hele eller deler av uttaket er tilpasset bruk som avløpsanlegg kan området tas i bruk til avløpsanlegg iht. godkjent VA-plan. Det kan gjøres nødvendig masseutskifting. Videre kan det innenfor området gjennomføres nødvendige tiltak og føres opp nødvendige installasjoner til driften, f. eks kontrollhus. Under drift av avløpsanlegget skal forurensningsnivåene (lukt etc.) til enhver tid holdes så lav som mulig, og være i tråd med gjeldene lover og forskrifter. Området skal istandsettes etter opparbeidet avløpsanlegg. Stedegne masser brukes til istandsettelse av arealene - naturlig vegetasjonsetablering i områder på og omkring avløpsanlegget Næring / tjenesteyting (BKB1) Innenfor området kan det oppføres et eller flere bygninger(er) for næring/tjenesteyting, slik som butikk og dagligvare, og andre aktiviteter i tilknytning til servicefunksjoner, kontor og næring. Det tillates også oppføring av leiligheter. b) Utnyttelse, størrelser og høyder Totalt BYA på tomten settes til 80 % av tomtearealet. Totalt BYA skal inkluderer nødvendig parkeringsplasser for bil. Parkering kan legges i kjeller. Bebyggelsen kan oppføres med maks. mønehøyde 14,0 m fra gjennomsnittlig planert terreng til topp møne. c) Utforming, farge og materialbruk Bygningene skal tilpasses landskapet i utforming, materialbruk og fargevalg, og uheldig kontraster, eksponering og silhouettvirkning skal unngås. Takform avklares i forbindelse med byggemelding, men det skal vektlegges god landskapstilpasning. Materialer på tak og fasader skal være i et ikke reflekterende materiale. Bygninger skal gis en avdempet farge som harmonerer med omgivelsene. Side 6 av 9

8 d) Annet Område for næringsvirksomhet skal planlegges helhetlig. Det skal ved byggesøknad vedlegges utomhusplan i egnet målestokk som viser hvordan området tenkes disponert med plassering av bygninger, veger, parkeringsplasser og hvordan utomhusarealet tenkes disponert. Utomhusplanen skal også gi beskrivelser av eksisterende og nytt terreng, og hvor naturmark skal lokaliseres. 3.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ( 12-5 nr. 2) Kjøreveg (SKV) Samle- og adkomstveger har en regulert bredde som viser maksimal vegbredde (kjørebane og skulder), og breddeutvidelse er inkludert i noen av de krappeste svingene (eventuelt annen breddeutvidelse i svinger er ikke medregnet, jf ). Vegbredde er veiledende og kan tilpasses de respektive veger innenfor områder ved nødvendighet. Alle veger skal anlegges skånsomt i terrenget og med minst mulig skjæring/fylling. De fleste veger er planlagt med stigning 1:10 eller slakere, og tilfredsstiller i stor grad universell utforming. Alle veger og vegkryss skal være oversiktlige og det skal sikres trafikksikre løsninger. I vegkryss skal det være fri sikt i alle retninger, og det er ikke tillatt med hindringer i siktsone Annen veggrunn tekniske anlegg (SVT) Reguleringsformålet omfatter arealer utenfor total vegbredden og omfatter grøfter og nødvendige terrenginngrep i tilknytning til veg. Det tillates at eventuelt breddeutvidelse i svinger tar noe av dette arealet ved nødvendighet. Innenfor arealformålet tillates det atkomster / avkjørsler til tomter der hvor dette ikke er vist som arealformål veg Parkering (SPA) Arealet viser til eksisterende parkeringsarealer som ligger utenfor tomtegrenser. Arealformålet inkluder også møteplasser ved veger og andre snuplasser/ vendehammere ved blindveger. 3.3 Grønnstruktur ( 12-5 nr. 3) Turdrag (GTD) Side 7 av 9

9 Arealformålet turdrag inkluderer arealer med større ski- og turløyper / stier innenfor reguleringsområdet. Det tillates ingen terrenginngrep innenfor reguleringsformålet, med unntak av nødvendige skjøtsel på stier og løyper. I det siste tilfellet skal foreligge tillatelse / godkjenning fra grunneier, og all form for aktivitet skal skje hensynsfullt. 3.4 Landbruks-, natur og friluftsformål ( 12-5 nr. 7) Friluftsformål (LF) Eksisterende stier og skiløyper skal i størst mulig grad bevares. Ved nødvendig skjøtsel på vegetasjon som rydding av stier, veger etc. skal det foreligge tillatelse/godkjenning fra grunneier. Naturmark skal søkes bevart i nærheten av bebyggelse og / eller på steder med større terrenginngrep, for å unngå uheldige silhuettvirkninger og unødig eksponering av bebyggelsen i landskapet. Dette er også viktig som skjerm mellom bebyggelsen. Lednings- og kabelarbeider, samt opparbeidelse og drift av vannforsynings- og avløpsanlegg plassert i LNFR-områder skal skje hensynsfullt og med minst mulig terrenginngrep. Torv tas vare på og prinsippene om naturlig revegetering skal benyttes ved istandsettelse av terreng LNFR formål kombinerte med andre angitte hovedformål (Massedeponi/ parkering og friluftsformål) (LAA) Arealformål viser en kombinasjon av midlertid massedeponi/oppbevaring/parkering og friluftsformål (LNFR). For disse områdene gjelder reguleringsformålet i angitt rekkefølge: 1. Midlertid massedeponi/oppbevaring/parkering og 2. Friluftsformål, slik at formålet endres når førstnevnte bruk opphøres. Det er ikke tillatt å bruke område til midlertid massedeponi/oppbevaring/parkering ved senere anledninger når området først har blitt endret til friluftsformål. Arealet skal fortrinnsvis brukes til lagring av masser i tilknytning til tiltak som blir utført innenfor reguleringsplanens planområde. Området skal ikke brukes til tilvirkning av produkter med grunnlag i sten- og grusforekomster. Det tillates ikke noen form for bearbeidelse av produkter, f. eks knusing av sten etc. Det skal hensyntas omgivelsene ved all lagring av masser. Området skal holdes ryddig slik at negativ fjernvirkning begrenses. Lagring av masser skal hensyntas naturlige omgivelser slik at dette ikke virker forringende på naturmangfold, endring av økologiske prosesser etc. Torv / humusrike toppmasser tas vare, og plasseres på angitt sted innenfor området. Side 8 av 9

10 Når området ikke lenger benyttes som midlertid massedeponi/oppbevaring/parkering skal området transformeres til friluftsområde. Arealet skal istandsettes og tilbakeføres til naturmark. Prinsippene om naturlig revegetering skal benyttes ved å bruke lagrede humusrike toppmasser. Ved all istandsettelse av arealer skal det vektlegges god estetikk med naturlige, organiske naturformer på terreng. 4. Bestemmelser til hensynssoner 4.1 Hensynssoner ( 12-6) Høgspentanlegg (H370) Nett- og kraftselskap skal varsles ved alle tiltak innenfor hensynssone H Båndlegging etter lov om kulturminner (H730) Områder er båndlagt etter lov om kulturminner, og er vist med 5 meter sikringssone rundt lokaliteten. Det tillates ingen inngrep innenfor båndleggingssonen uten særskilt tillatelse fra utviklingsavdelingen i Fylkeskommunen. Det skal også tas spesielt hensyn til lokaliteten med sikringssone ved arbeid i nærheten kulturminnet. REV01C Joar-André Halling Landskapsarkitekt Plan og Ressurs AS Side 9 av 9