Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Ronald Kvamme / Dir.tlf.:

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Link Arkitektur Dreggsallmenningen 10/ BERGEN Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Ronald Kvamme / Dir.tlf.: RAMMETILLATELSE Eiendom : Gnr 121 Bnr 117 og 366 Adresse : Nordåsdalen 3 Tiltakshaver : Nordåsdalen Panorama AS Riving eksisterende bebyggelse, oppføring nybygg tre Tiltaket : tomannsboliger med underliggende garasjeanlegg Vi viser til søknad mottatt og tilleggsdokumentasjon mottatt i tidsrommet til Søknaden gjelder: Riving garasje/uthus med bygningsnummer og bruksareal 20 m². Riving garasje/uthus med bygningsnummer og bruksareal 50 m². Riving bolighus på tre etasjer med 1 boenhet. Bygningsnummer og bruksareal 250 m². Oppføring tre tomannsboliger(totalt 6 boenheter). Tomannsboligene er forbundet ved at det er anlagt garasjeanlegg under boligene. Det er heis fra garasjeanlegget opp i hver av tomannsboligene. Totalt bruksareal på prosjektet er oppgitt til 992 m². Utomhusanlegg i form av trapper, murer, planering, uteplasser, og vann- og avløpsledninger Tiltaket krever dispensasjon fra kommunedelplanens arealdel vedrørende kravet om tilknytningsplikt til fjernvarmenettet innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, jf pkt i «Bestemmelser og retningslinjer» til kommuneplanens arealdel. Det er søkt dispensasjon. VEDTAK Det gis rammetillatelse til: Riving garasje/uthus med bygningsnummer og bruksareal 26 m². Riving garasje/uthus med bygningsnummer og bruksareal 73 m². Riving bolighus på tre etasjer med 1 boenhet. Bygningsnummer og bruksareal 250 m² Oppføring tre tomannsboliger(totalt 6 boenheter). Tomannsboligene er forbundet ved at det er anlagt garasjeanlegg under boligene. Det er heis fra garasjeanlegget opp i hver av tomannsboligene. Totalt bruksareal på prosjektet er oppgitt til 992 m².

2 Utomhusanlegg i form av trapper, murer, planering, uteplasser, og vann- og avløpsledninger Dispensasjoner Det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt vedrørende plikt til å tilknytte fjernvarme innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, jf. plan- og bygningsloven Dokumentasjon som må sendes inn før det kan gis igangsettingstillatelse: Følgende rekkefølgekrav i reguleringsplanen må dokumenteres: - Rassikring skal være gjennomført og dokumentert, jf 3.2 i reguleringsbestemmelser til reguleringsplan , og skredsikringsnotat datert Dette innebærer at det først må søkes igangsettingstillatelse på sikringsarbeidene, som må være dokumentert utført før det kan gis igangsettingstillatelse på selve prosjektet. - Utforming av veikryss med kommunal vei Nordåsdalen skal være godkjent av Trafikketaten. Forhåndsuttalelse fra Vann og avløpsetaten på VA-anlegget, jf. plan- og bygningsloven 27-1 og Tegninger av vann- og avløpsanlegget. Søknad om ansvarsrett i alle aktuelle funksjoner/ansvarsområder. Oppdatert gjennomføringsplan. Dokumentasjon som må sendes inn før det kan gis midlertidig brukstillatelse: Følgende rekkefølgekrav i reguleringsplan må dokumenteres: - Adkomstveien f_v1 og f_v2 skal være ferdig utbedret og sikret i samsvar med geoteknisk rapport, og veien skal være utstyrt med varmekabler. - Det skal være utarbeidet en plan for ettersyn og vedlikehold av sikringstiltak innenfor rasfarlig område. - Veikryss med kommunal vei Nordåsdalen skal være utbygget i henhold til krav fra Trafikketaten. Bekreftelse fra Vann og avløpsetaten på at sluttdokumentasjonen er tilfredsstillende. Sluttrapport for faktisk disponering av avfall, jf. byggteknisk forskrift 9-9. Dokumentasjon som må sendes inn før det kan gis ferdigattest: Eiendommene 121/117 og 121/366 må være sammenslått(sammenføyd). Plassering på eiendommen Plasseringen av bygninger og garasjeanlegg godkjennes som omsøkt og vist på vedlagt situasjonskart datert med tilhørende situasjonsplan datert , jf. plan- og bygningsloven Plasseringen av terrassene godkjennes inntil grensen mot gnr 121 bnr 349 med hjemmel i plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd bokstav a. Eier av gnr 121 bnr 349 har i erklæring datert gitt samtykke til plassering av terrassene. Plasseringen av terrasser og trapp ved hus 3 og del av terrasse ved hus 1 godkjennes nærmere enn 4 meter mot grensene til gnr/bnr 121/134, 121/417 og 121/734, som vist på situasjonsplan og utomhusplan datert , jf. plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd bokstav b. Side 2 av 9

3 Høydeplassering Hus 1 godkjennes med maksimal høyde på kote 32.0 meter som omsøkt og vist på snitt- og fasadetegninger mottatt , jf. plan- og bygningsloven 29-4 og gjeldende reguleringsplan Hus 2 godkjennes med maksimal høyde topp rekkverk takterrasse på kote 34.0 meter godkjennes som omsøkt og vist på snitt- og fasadetegninger, jf. plan- og bygningsloven 29-4 og gjeldende reguleringsplan Hus 3 godkjennes med maksimal høyde på kote 32.5 som omsøkt og vist på snitt- og fasadetegninger, jf. plan- og bygningsloven 29-4 og gjeldende reguleringsplan Vilkår i reguleringsplan: Alle vilkår i reguleringsplan skal etterkommes. Atkomst og avkjørsel Atkomst og avkjørsel skal bygges i henhold til reguleringsplan Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten har gitt uttalelse datert med saksnummer , datert Vilkår og krav stilt i uttalelse skal etterkommes, jf. plan- og bygningsloven 27-1 og Ansvarsretter Med henvisning til mottatt søknad om ansvarsrett godkjennes følgende foretak: Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde Link Arkitektur AS Sentral SØK Tiltaksklasse 2 Ansvarlig søker Link Arkitektur AS Sentral PRO Tiltaksklasse 2 Arkitektfag Konsepta AS Sentral PRO Tiltaksklasse 3 Brannkonsept Sweco Norge AS Sentral PRO Tiltaksklasse 2 Bergsikring Sweco Norge AS Sentral PRO Tiltaksklasse 1 Lyd og vibrasjonsforhold utendørs og i oppholdsrom Obligatorisk kontroll skal gjennomføres i henhold til byggesaksforskriften BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET Planstatus Reguleringsplan: Ytrebygda. Gnr 121 bnr 117 og 366 Planid: Ikraft: I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist med formål «Bebyggelse og anlegg». Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra gnr 121 bnr 200, gnr 121 bnr 781, gnr 121 bnr 134, gnr 121 bnr 767 og gnr 121 bnr 417 ved eier av Nordåsgrenda 136. Det foreligger også merknad fra Nordåsdalen 1 D, men denne merknaden er senere trukket tilbake, jf dokument 14 i denne sak. Side 3 av 9

4 Merknadene går i hovedsak på at det er forbundet med rasfare å bygge ut eiendommen gnr 121 bnr 117, bekymring for at eksisterende mur skal rase ut, innsyn fra omsøkte bygninger og altaner og tap av sol for eiendommene gnr 121 bnr 200, gnr 121 bnr 781 og gnr 121 bnr 767, at tomtene har for høy utnyttelsesgrad, at terrassene plasseres for nær eiendomsgrenser og utenfor byggegrenser i strid med planen. Merknad fra gnr 121 bnr 134 er ikke en merknad, men mer et ønske om at å tilrettelegge veien for dem, slik at naboen får god adkomst og parkeringsmulighet også etter at veien er ferdig, samt at det tas hensyn til dem under anleggsperioden. Det må også bli en dialog før anlegget starter. Merknad fra eier av Nordåsgrenda 136 er myntet på reguleringssaken, og er kommet inn til kommunen før nabovarsling i byggesøknaden. Merknadene kan i sin helhet leses i sakens dokumenter. Søker har besvart merknadene slik: Til eier av gnr 121 bnr 134 Side 4 av 9

5 Til eier av gnr 121 bnr 767 Til eier av gnr 121 bnr 781 og gnr 121 bnr 200 Side 5 av 9

6 Bygningsmyndighetene viser til søkers kommentarer. Bygningsmyndighetene vil videre kommentere supplerende merknader fra eiere av gnr 121 bnr 781 og gnr 121 bnr 200 slik: Det er søkt om terrasser utenfor byggegrenser inntegnet på plankartet til reguleringsplan , og det påpekes at dette er i strid med planen fordi det i reguleringsbestemmelsene 1.1 står at «bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser der dette er angitt på plankartet». Bygningsmyndighetene har den oppfatning at terrasser på marken, selv om de er noe oppbygd med murer, kan plasseres utenfor byggegrenser. Dette gjelder også andre murer og trapp. Bygningsmyndighetene har den oppfatning at intensjonene med 1.1 er at det er bygningene(husene) som skal være innenfor byggegrensene. Dette begrunnes med at 2.6 i reguleringsplanen sier at «Illustrasjonsplanen datert er generelt retningsgivende». Illustrasjonsplanen viser at både murer og terrasser kan plasseres utenfor byggegrenser. Terrenginngrepet ved terrassene til hus 1 har et såpass stort omfang mot naboeiendommen gnr 121 bnr 349 at bygningsmyndighetene har vurdert den til å kunne berøre naboens interesser. Imidlertid har eierne av gnr 121 bnr 349 avgitt avstandserklæring som gir tillatelse til å bygge terrassene helt inn til felles grense. Bygningsmyndighetene godkjenner dermed tiltaket nærmere grensen enn 4 meter, jf pbl 29-4 bokstav a. Andre markterrasser og trapp ved hus 3 er vurdert som mindre tiltak som kan plasseres nærmere nabogrense enn 4 meter, jf pbl 29-4 bokstav b. Bygningsmyndighetene vil også tilføye at boligene bygges i henhold til godkjent reguleringsplan med henhold på volum og høyde. Hus 1 og terrassen til hus 1 er trukket lenger vekk fra byggegrensen mot nordøst enn hva illustrasjonsplanen sier, noe som er en fordel for eiendommene gnr 121 bnr 767, gnr 121 bnr 781 og gnr 121 bnr 200. Side 6 av 9

7 Selv om omsøkte tiltak vil føre til noe tap av sol og begrenset innsyn fra terrassen ved hus 1, anses ikke dette å være større ulemper enn det som må forventes ved utbygging etter godkjent reguleringsplan Skredfare Det er innhentet skredrapport fra Sweco AS datert Skredapporten skisserer tiltak i skrent mot boliger og tilførselsvei i øst/nordøst. Det er konkludert med at det må gjøres tiltak før det gis igangsettingstillatelse for byggearbeider utover skredsikringsarbeider. Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven Etter vårt syn er disse forhold ivaretatt for omsøkte tiltak. Støy Ansvarlig søker har fremlagt støyrapport fra Sweco AS. Støyrapporten konkluderer med at alle krav relatert til støy i reguleringsplan og kommuneplanens arealdel er tilfredsstilt. Dispensasjon Da tiltaket har bruksareal over 500 mm² BRA, og da det ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarmenettet Flesland Bergen, er det tilknytningsplikt til fjernvarmenettet, jf «Bestemmelser og retningslinjer» til kommuneplanens arealdel pkt Det søkes om dispensasjon fra tilknytningsplikten. For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensynet bak bestemmelsen er å sørge for at nye bygninger av en viss størrelse knytter seg til et slikt miljømessig godt alternativ, der dette finnes. Å få brukere med stort energibehov inn på fjernvarmenettet, vil også være samfunnsøkonomisk. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon slik: Side 7 av 9

8 Uttalelse fra BKK Varme, jf E-post datert : Takk for din henvendelse. BKK Varme bekrefter at utbygging i på Nordås gnr/bnr. 121/117 ikke kan tilknyttes fjernvarmenettet. Bakgrunnen for vår avgjørelse er at bygget må tilknyttes et fjernvarmenett noe vi ikke har i dette området. Det foreligger ingen planer om å bygge nett i dette området, fordi kostnadene med fremføring av høytrykksnett til området og etablering i området muliggjør ikke en utbygging av fjernvarme sett i forhold til varmebehovet i ny bebyggelse. I denne konkrete saken har konsesjonsinnehaver BKK Varme AS bekreftet at det ikke er fjernvarmenett i området, og at det ikke foreligger planer om å bygge fjernvarmenett i det aktuelle området. Bygningsmyndighetene kan ut ifra begrunnelsen ikke se at hensynet bak bestemmelsen om tilknytningsplikt blir tilsidesatt, og vi kan heller ikke se at hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. Det blir heller ingen ulemper ved at det i denne saken gis dispensasjon. Bygningsmyndighetenes konklusjon: Omsøkte tiltak er i henhold til gjeldende reguleringsplan og det gis dispensasjon vedrørende tilknytningsplikt til fjernvarmenettet. Bygningsmyndighetene kan heller ikke se noe i kommuneplan eller plan- og bygningsloven som er til hinder for å gi en rammetillatelse på de vilkår som er satt. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ronald Kvamme - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Kopi: Nordåsdalen Panorama AS, Doktor Holms vei 11D, 0787 OSLO Helge Moe, Nordåsgrenda 136, 5235 RÅDAL Aud Solbjørg Skulstad, Nordåsdalen 1 B, 5235 RÅDAL Anitra Kruse og Thomas Stålhammar, Nordåsdalen 1 C, 5235 RÅDAL Renate og Torstein Halstensen, Harald Skjolds veg 56, 5236 RÅDAL Grete og Lars Alsaker, Nordåsdalen 5, 5235 Rådal Anette og Roger Johan Fosse, Nordåsdalen 1 D, 5235 Rådal Side 8 av 9

9 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 9 av 9