Kjøpekontrakt. Stokmarknes Handelseiendom AS Navn: (org.nr )

Transkript

1 Kjøpekontrakt 1. Partene Selger: Kjøper: Navn: Hadsel kommune Stokmarknes Handelseiendom AS Navn: (org.nr ) (org.nr ) Adresse: Rådhusgata 5 Adresse: Grundingen 2 Postnr./sted: 8450 Stokmarknes Postnr./sted: 0250 Oslo Telefon: Telefon: Epost: postmottak@hadsel.kommune.no Epost: thomas@fazenda.no 2. Eiendommen Med hjemmel i formannskapets vedtak av i sak 9/18 tilbyr Hadsel kommune seg til å selge tomt med bruksnavn sykhusparken i Hadsel kommune med gårdsnummer: 65 og bruksnummer: 758 på de vilkår som følger av denne avtalen. Formannskapets vedtak innebærer at GBnr. 65/758 skal anvendes til næringsformål Det i h.h.t. Retningslinjer - og differensiert tomteprisregulativ for salg av kommunale tomter i Hadsel, vedtatt av kommunestyret , fremforhandles en utbyggingsavtale i tillegg til forhandling av kontrakt. Om ikke annet er bestemt nedenfor, omfatter overdragningen hele grunnen/tomta, jf. Lov om avhending av fast eigedom. 3. Kjøpesum Tomtepris er ved takst, av dato , fastsatt til kr. Tomtepris er ved takst, av dato , fastsatt til kr Pr. m2 landareal mellom Fv82 og sjø Pr. m2 sjøareal ned til 2 meter under midlere lavvann Kjøpesummen er regnet ut på grunnlag av eksakt oppmålt areal i målebrev, oppgitt å være 4330 kvm. Kjøpesummen er regnet ut basert på beregnet areal på 1625 kvm. Beregning av kjøpesum for arealet er som følger: Beregning av kjøpesum for landareal Pris kr.: Taksert markedsverdi landareal (jf. vedlagte takst) ,00 Taksert markedsverdi sjøareal (jf. vedlagte takst) ,00 + dokumentavgift til staten, 2,5% av kjøpesummen ,00 + oppmålingsgebyr etter matrikkelloven ,00 + gebyr i forbindelse med tinglysing av målebrev for tomta 525,00 + gebyr ved tinglysing av skjøte 525,00 Samlet kjøpesum kr ,50 Det betyr at Kjøper totalt skal betale NOK ,00 for tomta GBnr 65/758 ved Overtakelse (Vederlaget). 4. Andre kostnader 4.1. Andre kostnader som kan påregnes i fbm kjøpesum i pkt 3. I tillegg kommer tinglysings- og attestgebyr til staten på til sammen kr 525 for hver obligasjon Kjøperen må la tinglyse på denne eiendommen. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer. Disse kostnadene skal dekkes av kjøper Øvrige kostnader

2 I tillegg til kjøpesum i pkt. 3 kan tilkomme gebyrer fra til enhver tid gjeldende gebyrregulativ for selve byggesaken, herunder også tilkoblingsavgift for vann/avløp. Videre tilkoblingsavgift for strøm (håndteres av strømleverandør). Hadsel kommune har innført årlig eiendomsskatt som vil omfatte eiendommen, og det må også påregnes feie - og renovasjonsgebyr. Det vises til heftelse på eiendommen, med bestemmelse om bebyggelse i nærhet av kabler/ledninger. Kjøper dekker alle kostnader ved eventuell flytting av rør og kabler i bakken. Øvrige kostnader skal dekkes av kjøper 5. Oppgjør 5.1. Oppgjør og forfall på kjøpesum Partene skal i fellesskap engasjere en advokat i Advokatfirmaet Angell advokatfirma AS som oppgjørsansvarlig og dekke honoraret til oppgjørsansvarlig med halvparten hver. Kjøpesummen er bestemt i medhold av det kommunale tomteprisregulativ og forfaller til betaling ved overtakelse jf. punkt 9. Dersom skjøte blir utlevert tidligere forfaller kjøpesummen til betaling ved utlevering av skjøte Forsinket betaling Overholdes ikke forfallsfristen, ansees dette som et mislighold fra Kjøpers side, og gir Selger rett til å heve avtalen. Betales ikke vederlaget eller annet utestående beløp etter denne avtalen ved forfall, skal skyldneren betale forsinkelsesrente i henhold til forsinkelsesrenteloven fra forfall til betaling skjer, dersom Selger ikke ønsker å heve avtalen Eiendommens avkastning og kostnader Selger har rett til den avkastning Eiendommen gir frem til og med den dagen Kjøper overtar eiendommen. Til samme tid svarer Selger for kostnadene ved Eiendommen. Senest 30 dager etter Overtakelse skal Selger og Kjøper direkte seg imellom foreta pro & contra oppgjør for inntekter og utgifter knyttet til Eiendommen per Overtakelse. Hvis partene ikke blir enige om dette oppgjøret innen fristen, kan hver av partene kreve at en uavhengig statsautorisert revisor som partene i fellesskap oppnevner og bekoster, avgjør hvordan oppgjøret skal foretas med bindende og endelig virkning for partene. Denne avgjørelsen skal foreligge senest 14 dager etter at revisor er oppnevnt. 6. Heftelser Selger garanterer at eiendommen vil bli overdratt fri for andre økonomiske heftelser enn det som går fram av denne kontrakten, herunder kommunens forkjøpsrett. Grunnboksutskrift er forelagt Kjøper. Det er tinglyst heftelse på eiendommen med bestemmelse om bebyggelse i nærhet av kabler/ledninger. Heftelsen er som følger: - Dersom det skal oppføres bygninger, konstruksjoner o.l. på eiendommen som kommer nærmere enn 4 m fra ledningsanleggene til Nordlandssykehuset og Hadsel kommune skal ledningene flyttes - Ved utfylling i sjø skal ledninger omfylles i hht VA-miljøblad og fri ledningsende ut i sjø skal være minimum 50 m fra fyllingsfot - Utbygger skal foreta planlegging, flytting/omlegging og forlengelse uten kostnader for ledningseiere - Ledningseieres følgekostnader i forbindelse med omlegging/tilkopling dekkes av utbygger 7. Tinglysing Tinglysing av skjøte skal først skje når Kjøperen har betalt fullt oppgjør etter pkt. 3 og 4, eller når det foreligger tilfredsstillende garanti for at fullt oppgjør vil skje. Dette inkluderer tinglysning av kommunens forkjøpsrett ved videresalg av tomt.

3 8. Tilstand/ ansvarsfraskrivning 8.1. Informasjon og kunnskapsgrunnlag før kjøp Kjøper er gjort kjent med gjeldende reguleringsbestemmelser og er oppfordret om å ta kontakt med kommunen dersom noe er uklart. Kjøper tar over eiendommen som den er, jf. 3-9 i Lov om avhending av fast eigedom. Kjøperen er oppfordret om å gjøre nødvendige undersøkelser for å få oversikt over eiendommens faktiske og rettslige tilstand. Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende mangler som burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen. Kjøper og Selger har ved kontraktsinngåelse et felles kunnskapsgrunnlag om tomtas grunnforhold gjennom rapport utarbeidet av Norconsult AS, datert , basert på grunnundersøkelser gjort i grunnen på GBnr 65/758. Denne viser at noe av massene kan være forurenset. Kommunen vil motta masser som ikke kan brukes på tomten, samt stille til dispensasjon steinmasser for å fylle opp området til opprinnelig høyde. Dersom det viser seg at forurenset masser må deponeres spesielt, vil utbygger dekke kostnader opp til NOK og overskytende beløp skal dekkes av kommunen Selgers ansvar etter avhendingsloven Det foreligger en mangel hvis Selger før Overtakelse gir en uriktig opplysning som nevnt i avhendingsloven 3-8 eller forsømmer å gi en opplysning som nevnt i avhendingsloven 3-7. Ved anvendelsen av avhendingsloven 3-7 og 3-8 hefter Selger ikke for uriktige eller manglende opplysninger som er utarbeidet av andre enn Selger, selv om Selger har gjort opplysningene tilgjengelig for Kjøper, med mindre Selger selv kjenner til at opplysningene er uriktige. Kjøper fraskriver seg herved så langt gjeldende rett tillater det, enhver rett til å gjøre krav gjeldende mot Selger i medhold av avhendingsloven 3-9 annet punktum og ethvert annet lovfestet eller ulovfestet grunnlag, herunder regler om ansvar for uriktige og manglende opplysninger etter avtaleloven. Dette punkt 8 ang. Kjøpers fraskrivelser, begrenser ikke Kjøpers rett til å gjøre krav gjeldende som følge av forsinkelse som skyldes forhold på Selgers side. Slike krav må likevel være av en slik karakter at det gjelder forhold som klart er selgers ansvar, herunder saksbehandlingstid vesentlig over normal saksbehandlingstid for regulering og byggesaker. Forhold som ikke skyldes selger medfører ikke rett til å gjøre krav gjeldende, herunder andre krav fra andre offentlige myndigheter som selger ikke kontrollerer Selgers garantier Selger garanterer at følgende vil gjelde per Overtakelse: (a) At Selger eier Eiendommen og er hjemmelshaver til denne. (b) At det ikke eksisterer andre heftelser på Eiendommen (herunder løsningsretter) enn de som er angitt i grunnboksutskriften, og at Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. (c) At Selger ikke kjenner til krav eller rettigheter som begrenser Eiendommens bruk eller utnyttelse utover det som fremgår av Eiendommens grunnbokblad eller gjeldende reguleringsplan med reguleringsvedtekter for Eiendommen. (d) At det ikke foreligger skriftlige pålegg mv. fra offentlige myndigheter som gjelder Eiendommen, og som ikke er betalt eller oppfylt på annen måte. Med forhold som Selger kjenner til i punkt 8, menes både de forhold som Selger faktisk kjenner til ved signering av denne avtalen, og de forhold som Selger ikke har en rimelig grunn til å være uvitende om på dette tidspunktet. Selger gir ingen andre garantier enn de som er angitt ovenfor i dette punkt 8.3, ang. Selgers garantier Begrensninger i selgers ansvar Kjøpers kunnskap Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som brudd på punkt 8.3, ang. Selgers ansvar og garantier, noe som han selv faktisk kjente til ved signeringen av denne avtalen, eller noe som fremgår av de dokumentene Selger har gjort tilgjengelig for Kjøper før signering av denne avtalen Reklamasjon

4 Kjøper taper retten til å gjøre brudd på denne avtalen gjeldende hvis Kjøper ikke innen 45 dager etter at han selv oppdaget eller burde ha oppdaget avtalebruddet, gir Selger skriftlig melding om at avtalebruddet vil bli gjort gjeldende og hva avtalebruddet består i. Uansett taper Kjøper retten til å gjøre avtalebrudd gjeldende hvis Kjøper ikke sender slik reklamasjon innen ett år etter Overtakelse Omfanget av erstatningen Selger kan ikke holdes ansvarlig for indirekte tap som definert i avhendingsloven 7-1 (2), selv om Selger har utvist skyld. Kjøpers tap skal beregnes netto etter fradrag for i) skatte- og avgiftsbesparelser som Kjøper kan nyttiggjøre seg, og ii) det Kjøper har rett til å kreve erstattet fra tredjemann, herunder et forsikringsselskap. Hvis et tap er betinget, kan Selger først holdes ansvarlig for tapet hvis og når tapet må dekkes av Kjøper. Kjøper kan overholde fristene i punkt 8.4. ang. reklamasjon ved å gi skriftlig melding om det betingede tapet før utløpet av disse fristene Beløpsmessig ansvarsbegrensning Selgers ansvar for brudd på punkt 8.3., ang. Selgers ansvar og garantier, er underlagt følgende begrensninger: (a) Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd som medfører tap på mindre enn NOK , og det skal ses bort fra slike brudd ved vurderingen av om beløpsgrensen i bokstav (b) nedenfor er nådd. (b) Kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede tap overstiger NOK , men hvis Kjøpers samlede tap overstiger denne beløpsgrensen, har Kjøper rett til erstatning eller prisavslag fra første krone. Ansvarsbegrensningene i dette punkt gjelder bare ved brudd på punkt 8.3, ang. Selgers ansvar og garantier, og ikke ved brudd på andre punkter i denne avtalen Ansvar ved forsett eller grov uaktsomhet Begrensningene i Selgers ansvar i punkt til og med 8.4.4, ang. Kjøpers kunnskap, reklamasjon, omfanget av erstatningen og beløpsmessig ansvarsbegrensning, gjelder ikke hvis avtalebruddet er forvoldt ved forsett eller grov uaktsomhet hos ledende personer ansatt i kommunen, som har vært delaktige i gjennomføringen av salget av Eiendommen til Kjøper. Herunder rådmannen, spesialrådgiver plan og økonomisjef Samlet ansvarsbegrensning for ethvert brudd på avtalen Selgers samlede ansvar for brudd på denne avtalen er under enhver omstendighet begrenset til 75 % av Vederlaget. 9. Overtakelse 9.1. Overtakelse, risikoovertakelse og oppgjør Eiendommen skal overtas av Kjøper kl virkedager etter igangsettelsestillatelsen er mottatt (Overtakelse). Fra samme tidspunkt overtar Kjøper risikoen for at det inntrer omstendigheter som utgjør en mangel eller brudd på garantiene som gis per Overtakelse. Eiendommen står fra dette tidspunktet for Kjøpers sin regning og risiko, og Kjøper overtar fra samme tidspunkt eiendommen sine plikter og rettigheter. Kjøper kan ikke ta eiendommen i bruk før Kjøper har oppfylt alle sine plikter etter denne kontrakten Selgers plikter før overtakelse Frem til Overtakelse skal Selger sørge for: (a) At Eiendommen i perioden fra signering av denne avtalen til Overtakelse forvaltes på sedvanlig måte, herunder at Eiendommen vedlikeholdes på en forsvarlig måte og i et omfang som ikke er mindre enn før signering av denne avtalen. (b) At Selger ikke inngår nye avtaler av vesentlig betydning for Eiendommen, og at ingen avtaler av vesentlig betydning for Eiendommen heves, endres eller sies opp uten Kjøpers skriftlige samtykke. (c) Ikke å tilskynde eller foreta noe som ville utgjøre brudd på Selgers garantier i punkt 8.3. (d) At Eiendommen ryddes på sedvanlig måte før Overtakelse slik at den fremstår som en råtomt uten løse masser, gjenstander eller løsøre som vil kunne være bebyrdende for Kjøper med tanke på den planlagte utbyggingen av Eiendommen.

5 (e) Behandle byggesak på tomta etter enhver tids gjeldende lover og regelverk, men uten unødig opphold i behandlingen vedrørende de forhold som selger kontrollerer. Se for øvrig punkt 8.2, tredje avsnitt ang. Kjøpers rett til å gjøre krav gjeldende som følge av forsinkelse som skyldes forhold på Selgers side. Slike krav må likevel være av en slik karakter at det gjelder forhold som klart er selgers ansvar, herunder saksbehandlingstid vesentlig over normal saksbehandlingstid for regulering og byggesaker. Forhold som ikke skyldes selger medfører ikke rett til å gjøre krav gjeldende, herunder andre offentlige myndigheters krav til byggesak som selger ikke kontrollerer. 10. Beføyelser ved brudd på avtalen Med de begrensninger som følger av denne avtalen, kan hver av partene gjøre misligholdsbeføyelser etter avhendingsloven gjeldende hvis den annen part bryter avtalen, herunder heve avtalen hvis den annen part gjør seg skyldig i vesentlig kontraktsbrudd. 11. Selgers skadesløsholdelse Selger skal holde Kjøper skadesløs for tap (herunder forsvarlige advokatutgifter) som springer ut av: (a) At Eiendommen blir skadet i perioden mellom signering av denne avtalen og kl på dagen for Overtakelse. Denne skadesløsholdelsen gjelder ikke hvis tapet er lavere enn beløpsterskelen i punkt angående beløpsmessig ansvarsbegrensning, eller hvis i) kostnadene til gjenoppføring/ reparasjon og leietap som følge av skaden er fullt dekket av en forsikring eller dekkes av Selger eller Selger stiller betryggende sikkerhet for disse kostnadene og leietapet, og ii) alle leierne til Eiendommen bekrefter at de vil videreføre eller gjenoppta sitt leieforhold på uendrede vilkår etter gjenoppføring/reparasjon. Kjøper taper retten til å gjøre brudd på denne skadesløsholdelsen gjeldende hvis Kjøper ikke innen 45 dager etter Overtakelse, gir Selger skriftlig melding om at han krever erstatning for skaden. Begrensningene i Selgers ansvar etter punkt , angående beløpsmessig ansvarsbegrensning gjelder ikke for skadesløsholdelsene i dette punkt. Bestemmelser i punkt , angående samlet ansvarsbegrensning for ethvert brudd på avtalen, gjelder også for punkt Byggeplikt og tilbakekjøpsrett Det er en forutsetning at det blir bygd på tomten innen 2 to - år fra tinglysing av skjøte. Dersom fristen blir overskredet, har Selger automatisk rett til reversering av transaksjonen med rett til å kjøpe tilbake tomten for den summen som Kjøperen har betalt etter pkt. 3 og 4 i kontrakten, med påslag for eventuelle verdier som er tilført eiendommen frem til og med grunnarbeider etter signering av denne avtale. De tilførte verdier må kunne dokumenteres av Kjøper, og det må legges til grunn at tilførte verdier vil være relevante for kjøpesum ved et nytt salg av tomten. Kjøperen dekker alle kostnader knyttet til tilbakekjøpet. 13. Forbud mot videresalg Kjøper kan ikke selge eiendommen i ubygd stand til en tredjeperson. Dersom Kjøperen skal selge tomten før den er bebygd har kommunen rett til å kjøpe tilbake tomten på samme vilkår og til samme pris som i denne kontrakten, jf. pkt. 3 og 4. Dersom kommunen ikke benytter sin tilbakekjøpsrett, har kjøper rett til å selge tomten videre, men på samme vilkår og til samme pris som er fastsatt i denne kontrakten. Hadsel Kommune skal informeres skriftlig ved brev ved ønske om videresalg. 14. Vann og avløp Kjøper må selv besørge arbeidet med å knytte seg til de kommunale vann- og avløpsledningene, og betale kostnadene for dette. Infrastruktur som vann- og avløpsledninger, tele- og el-kabler i grunnen, samt kummer for disse som ligger på tomta når kommunen Selger den, må ikke bygges ned og heller ikke flyttes uten kommunen sitt samtykke. Kostnader med evt. flytting av disse må tomteeier selv bære. Kommunen har rett til å foreta

6 vedlikehold og reparasjoner av slike anlegg. Det vises for øvrig til heftelse på eiendommen gjeldende kabler/ledninger. 15. Meddelelser Enhver meddelelse i forbindelse med denne avtalen skal skje per brev eller e-post til følgende adresser: For Selger: Hadsel kommune, Rådhusgata 5, 8450 Stokmarknes, e-post: postmottak@hadsel.kommune.no For Kjøper: Stokmarknes Handelseiendom AS, Grundingen 2, 0250 Oslo, e-post: thomas@fazenda.no 16. Lovvalg og tvisteløsning Denne avtalen er underlagt norsk rett. Norske lovvalgsregler skal ikke kunne lede til valg av et annet lands rett. Enhver tvist som måtte oppstå med tilknytning til denne avtale, avgjøres ved ordinær rettergang ved Eiendommens verneting. Kretsen av kompetente domstoler i henhold til de alminnelige regler for midlertidig sikring begrenses ikke av det som er bestemt her. 17. Vedlegg Vedlagt følger: 1. Firmaattester for Selger og Kjøper 2. Kart over Eiendommen og skisse til utbygging av ny eiendomsmasse 3. Utbyggingsavtalen 4. Grunnboksutskrifter 5. Norconsult AS grunnundersøkelsesrapport datert Formannskapets vedtak datert i sak 9/ Stadfesting og underskrift Selger og Kjøper vedtar med sine underskrifter alle punkt i denne kjøpekontrakten. Lov om avhending av fast eigedom er gjeldende for tilfeller som ikke er regulert i denne kontrakten. Kontrakten er utarbeidet i 2 likelydende eksemplar, der partene beholder hvert sitt eksemplar. Stokmarknes den Selger: Kjøper: Hadsel kommune