RAMMETILLATELSE Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Westplan As Skårafjellet STRAUME Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /31 EBYGG ROKV RAMMETILLATELSE Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 91 Bnr 16 Tiltakets adresse : Sagstadvegen 7 Tiltakets art Tiltakshaver : Nybygg bolig : Henry Helgheim Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om tillatelse til oppføring av nybygg enebolig på ett plan med tilhørende utomhusanlegg i form av murer og fyllinger, planering og VA-anlegg. Videre søkes det om ny tilførselsvei og avkjørsel fra kommunal vei Sagstadveien. Nytt bruksareal for bolighuset er oppgitt til 174 m². Det søkes videre om dispensasjon fra reguleringsplan vedrørende at plankartet ikke viser fortetting med nye bolighus på eiendommen. Reguleringsplanen viser kun eksisterende forhold på eiendommen. Forhistorie: Det er søkt om liknende tiltak tidligere, med den forskjell at bolighuset da var sammenbundet med nedenforliggende fritidsbolig. Søknaden ble gitt et avslag da det ikke ble gitt dispensasjon fra plankartet og da tiltaket også ble vurdert til å stride mot pbl 29-2 Visuelle kvaliteter. Avslaget ble i første omgang påklaget, men senere omgjort til ny revidert søknad. Ny revidert søknad: Ved ny revidert søknad er det gjort endringer ved at huset ikke lenger er sammenbundet med fritidsboligen. Forstøtningsmurer er også dempet i høyde. Når det gjelder ny tilførselsvei fra Sagstadvegen, har søker gjort en ny vurdering på at dette er det eneste alternativ som lar seg realisere, og velger å beholde den løsningen. Bygningsmyndighetene finner ut fra opplysninger i ny revidert søknad at søknad om bolighus og vei kan behandles på nytt:

2 Avslag datert utgår og erstattes av følgende vedtak: Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra pbl 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, jf. reguleringsplan R , vedrørende at det ikke er vist i plankartet at eiendommen skal fortettes med nye bolighus. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen gjelder for enebolig med tilførselsvei. Tiltaket: I medhold av pbl 20-1 og 21-4 gis rammetillatelse til: Oppføring av enebolig på ett plan med tilhørende utomhusanlegg, ny avkjørsel fra Sagstadvegen og ny tilførselsvei frem til boligen, slik som beskrevet i saksgrunnlaget. Omsøkte tiltak skal gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og innvilget dispensasjon. Det vises til revidert søknad med innsendt dokumentasjon journalført Bergen kommune og tilleggsdokumentasjon journalført i tidsrommet til , samt relevant dokumentasjon i form av søknad om dispensasjon, ansvarsrett, gjennomføringsplan, erklæringer, snitt-tegning m.m. journalført i tidsrommet til Arbeid med tiltaket kan ikke starte før det er gitt igangsettingstillatelse. Tiltaket skal utføres i samsvar med søknad og ovennevnte dokumentasjon, og på følgende vilkår: Plassering i horisontalplanet: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes plasseringen av bolighuset som omsøkt og vist på situasjonskart mottatt i dokumentasjon journalført Med hjemmel i pbl 29-4 tredje ledd bokstav a, godkjennes plasseringen av tilførselsveien slik at veibanen blir liggende minimum 0.80 meter fra grensen mot gnr 91 bnr 33, jf. samtykke fra eier av gnr 91 bnr 33 datert Høydeplassering: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes tiltakets maksimale høyde på kote 58.0 m o h som omsøkt og vist på snitt B-B, mottatt i dokumentasjon journalført Ferdig gulv skal ligge på kote m o h. Side 2 av 9

3 Avkjørsel: Avkjørsel godkjennes som omsøkt og vist ved kart, lengdeprofil, og siktlinjer mottatt i dokumentasjon journalført Det vises til uttalelse fra Trafikketaten datert Uttalelsen er gjengitt nedenfor under Saksutredningen. Betingelser satt av Trafikketaten skal etterkommes. Vannforsyning: Vannforsyning godkjennes i form av borehull. Bygningsmyndighetene legger til grunn at borehullet gir forsvarlig adgang til hygienisk betryggende og tilstrekkelig drikkevann, samt slokkevann. Avløp: Eiendommen anses å være sikret lovlig bortledning av avløpsvann i samsvar med pbl 27-2, jf. forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert Krav i forhåndsuttalelse skal etterkommes. Ved søknad om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for tiltaket, skal det vedlegges bekreftelse på at Vann- og avløpsetaten har funnet sluttdokumentasjonen tilfredsstillende. Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf. pbl kapittel 22: Foretak: Org.nr: Godkj: Funksjon/ tiltakskl: Ansvarsområde: Westplan AS Lokal SØK Tiltaksklasse 1 Ansvarlig søker Byggconsult West AS Sentral PRO Tiltaksklasse 1 Arkitektur Gjennomføringsplan: I gjennomføringsplanen skal alle relevante opplysninger knyttet til de ulike foretaks medvirkning i byggesaken fremkomme, jf. SAK Gjennomføringsplanen skal oppdateres på grunnlag av samsvarserklæringer fra de ansvarlige for prosjektering og utførelse, og kontrollerklæringer og sluttrapport fra de uavhengig kontrollerende. Erklæringene mottas av, og oppbevares hos, ansvarlig søker som bekrefter med dato på gjennomføringsplanen når denne foreligger. Ved tilsyn kan kommunen kreve innsyn i grunnlagsmaterialet for gjennomføringsplanen, herunder planlegging av kontroll, kontrollerklæringer, samsvarerklæringer og avviksbehandling. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Reguleringsplan: Fana. Gnr 91 bnr 1 og gnr 92 bnr 8 m. fl., Nordvik, Sagstadområdet Planid: Ikraft: I kommuneplanens arealdel ligger eiendommen i et område avsatt til «Bebyggelse og anlegg». Side 3 av 9

4 Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med reguleringsplan vedrørende at omsøkte enebolig ikke er i henhold til hvordan området er tenkt fortettet. Det er ikke vist at det skal bygges nye bolighus på eiendommen. Plankartet slår kun fast at eiendommen er bebygd med en bygning som «inngår i planen». Det vises i denne sammenheng også til reguleringsbestemmelsene 2 a. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak plankartets plassering av nye bygninger i et område kombinert med eksisterende bebyggelse og nytt ubebygget areal, er å utvikle det ubebygde arealet best mulig, og samtidig ta hensyn til de eksisterende forholdene. De regulerte nye husene vises plassert på plankartet slik som planleggerne mener er best med henhold på å skape et homogent område med henhold på infrastruktur, med henhold på terreng, og med henhold på sol, utsikt og avstand mellom bygningene. Det søkes om dispensasjon vedrørende at omsøkte enebolig ikke er i henhold til hvordan reguleringsplan viser at det regulerte området skal bebygges. Det er i plankartet til reguleringsplan ikke vist nytt bolighus på angjeldende eiendom. Søker har begrunnet dispensasjonssøknaden slik: Bygningsmyndighetene vil først presisere at søkers begrunnelse er gitt ved opprinnelig søknad, der huset hang sammen med fritidsboligen. Ved revidert søknad er huset en separat bygning, skilt fra fritidsboligen. Forholdet med henhold på plankartet er imidlertid det samme, slik at opprinnelig begrunnelse kan brukes. Bygningsmyndighetene vil videre tilføye at det er til det bedre at huset ikke lenger er sammenbundet med fritidsboligen. Ved en ny gjennomgang av situasjonen i området ser vi at opprinnelig reguleringsplan er fraveket. Tilførselsveien som er regulert frem til eiendommen er ikke ført frem. Den stopper ca 60 meter før angjeldende eiendom, og en fremføring til gnr 91 bnr 16 er gjort vanskelig ved at det er oppført bygninger inn mot, og delvis inn i den regulerte veitraséen. Den andre private veien, som kunne vært et alternativ ned til Austre Sagstadvegen, egner seg ikke for Side 4 av 9

5 tilknytning ny bolig, da den er for smal og bratt. Bygningsmyndighetene finner, at den mest fornuftige veiløsning blir via avkjørsel fra kommunal vei Sagstadveien, slik som omsøkt. Avkjørselen er også avklart med Trafikketaten. Bygningsmyndighetene er videre av den oppfatning at eiendommen gnr 91 bnr 16 med sin størrelse på 2781 m² er så stor, og ligger slik til, at det er gode kvaliteter for en bolig på tomten i tillegg til eksisterende hytte. Konklusjon: Etter en ny gjennomgang, og en samlet vurdering, vil fordelene ved å gi dispensasjon i denne saken være klart større enn ulempene, og verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller lovens formålsparagraf blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra pbl 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, jf. reguleringsplan R , vedrørende at det ikke er vist i plankartet at eiendommen skal fortettes med nye bolighus. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra eiere av gnr 91 bnr 15, gnr 91 bnr 38 og gnr 91 bnr 37. Merknadene går i hovedsak på at naboene ikke har mottatt tilstrekkelig dokumentasjon i form av snitt som beskriver byggets høyde, at ikke kommunens merknader i avslaget er imøtekommet, samt at en merknad går på forståelse av tegningene(dette forholdet synes å være avklart ved E-post). Søker har registrert 2 av merknaden og avgitt følgende kommentarer: Bygningsmyndighetene kan ikke ut i fra merknadene se at naboene har noen konkrete ankepunkter mot at tiltaket er sjenerende eller er til ulempe for dem. Etter ny vurdering av tiltaket, som nå har mindre murer, og er adskilt fra hytten, har bygningsmyndighetene den oppfatning at omsøkte hus, selv om det er plassert på tomtens høyeste parti, går rimelig bra inn i terrenget. Huset vil ikke være ruvende, da det kun har én etasje og kun måler 4.7 meter fra høyde gulv til topp møne. Bygget er langt innenfor plan- og bygningslovens bestemmelser om byggehøyder. Det er også god avstand fra omsøkte bolig til hus på naboeiendommene. Side 5 av 9

6 På grunn av at nabomerknadene i noen grad går på forståelse av byggehøyde og manglende snitt-tegning, blir ny snitt- tegning B-B, og nye fasadetegninger sendt til naboene sammen med vedtaket. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Søknaden er ikke sendt på høring til andre myndigheter. Atkomst/avkjørsel: I forbindelse med godkjenning av ny avkjørsel ble søknaden sendt på høring til Trafikketaten, som uttalte følgende i korrespondanse datert : Fana, Sagstadveien, gnr 91 bnr 16. Søknad om ny avkjørsel. Uttalelse fra Trafikketaten. Vi viser til oversendelse datert , vedrørende søknad om ny avkjørsel fra kommunal vei; Sagstadvegen, til ovennevnte eiendom i forbindelse med bygging av ny enebolig inntil eksisterende hytte. Etter Trafikketatens vurdering vil tiltaket ikke berøre veiinteressene på en måte som er til hinder for veivedlikeholdet eller eventuell fremtidig veiutvidelse. Vi kan anbefale avkjørselen på følgende betingelser: - Avkjørselen opparbeides i henhold til innsendte planer som viser at krav til frisikt, svingradius og lengdeprofil er ivaretatt. - Bredden på avkjørselen skal være ca. 4 meter. - Frisiktsonen skal til enhver tid være fri for sikthindringer av midlertidig eller permanent art, høyere enn 0,5 m over hovedvegens nivå. Eksempel på sikthindringer er vegetasjon, gjerde, mur, bosspann eller lignende. Parkering i frisiktsonene tillates ikke. - Avkjørselen skal bygges slik at overvann fra avkjørselen ikke renner inn i veien. Den må også bygges slik at overvann fra veien ikke renner inn i avkjørselen. Dersom avkjørselen avskjærer åpen grøft skal det legges avløpsrør med minimum diameter 200 mm. Avløpsrør skal legges slik at veigrøftens funksjon opprettholdes. Grøftevannet skal ha fritt avløp inn og ut av røret. - Avkjørselen skal i sin helhet tilpasses hovedveiens lengde- og tverrprofil. Enhver tilpasning til veien skal i sin helhet gjøres på egen eiendom. - Avkjørselen med tilhørende siktområde, rør eller stikkrenne, skal vedlikeholdes av grunneier eller bruker, uten hensyn til hvem som har bygget eller bekostet avkjørselen. - Dersom frisiktsone eller andre deler av avkjørselen kommer inn på andres eiendom, må tillatelse til dette innhentes fra de respektive hjemmelshavere/grunneiere. - Utførende må ha godkjent arbeidstillatelse fra Trafikketaten (jf. vegloven 32 og 57), samt godkjent arbeidsvarslingplan, før arbeid på eller ved kommunal vei kan starte opp. - Ferdigmeldingsskjemaet må fylles ut og oversendes Trafikketaten før avkjørselen tas i bruk. Arbeidstillatelsesnummeret må påføres ferdigmeldingen. Side 6 av 9

7 Utforming/visuelle kvaliteter: Etter pbl 29-1 og 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Etter bygningsmyndighetens syn er disse forhold ved revidert søknad tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Som drøftet ovenfor gis det dispensasjon fra plankartet, og bygningsmyndighetene kan ikke se noe annet i plan eller plan- og bygningsloven som er til hinder for å godkjenne omsøkte tiltak. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Søknad om igangsettingstillatelse: Arbeid med tiltaket kan ikke starte før det er gitt igangsettingstillatelse. Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Ferdigattest: Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest, jf. pbl Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker, jf. SAK10 kapittel 8. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Det vises til pbl Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Side 7 av 9

8 Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: Ronald.Kvamme@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ronald Kvamme - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Kopi: Henry Helgheim, Austre Sagstadvegen 36, 5243 FANA Bjørn Ole Raknes Siv.Ark., Sagstadvegen 17, 5243 FANA Inger og Harald brattebø, Sagstadvegen 10, 5243 FANA Tomas og Anne-Christine Fiksdal, Sagstadvegen 21, 5243 FANA Fylkesmannen i Hordaland, Kommunal-, og samfunnsplanavdelinga, Postboks 7310, 5020 BERGEN Side 8 av 9

9 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltningslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slike krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltningslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 9 av 9