Nye tider økonomi og eiendom

Transkript

1 Nye tider økonomi og eiendom Holder Kina, går det greit ute. Vi har vårt eget å stri med Eiendomsmegler 1 Düsseldorf, 21. oktober 2015 Harald Magnus Andreassen hma@swedbank.no

2 Børsen går mye mer opp enn ned Innimellom faller den 10 15%. Men av og til går den fryktelig mye ned. OSEBX and P/B band (excluding shipping and finance) Source: Swedbank First Securities, Reuters EcoWin 3

3 Dette har vi greie på! Våre aksjeråd gir deg god råd! Weekly Buy 6742 M Monthly Model 827 Monthly Buy 5050 Kjøp: 6000 Markedet: OSEBX Monthly Funding 3 Jun.99 Jun.01 Jun.03 Jun.05 Jun.07 Jun.09 Jun.11 Jun.13 Jun.15 Salg: 3 4

4 Når pleier det å gå galt? Høye investeringer Høy gjeld, lav sparing Høy inflasjon (Høye priser på aksjer, eiendom, kreditt) 5

5 Når pleier det å gå galt? Høye investeringer Høy gjeld, lav sparing Høy inflasjon (Høye priser på aksjer, eiendom, kreditt) Hva er normalt ikke farlig? Småkriger, terror, pest eller kolera. Eller Ebola. Eller Nord-Korea, Iran, Irak, IS, Ukraina eller Krim. Eller Syria Fall i oljepris (for andre enn oss og noen få til) Eller Hellas Eller høsten (for økonomien, bare for aksjemarkedet!) 6

6 Hvor i investerings/gjeldssykelen er vi? Andre EM Sverige USA Norge Kina Spania Tyskland EMU 7

7 De fleste bygger ikke så mye, nå! Spania fikk dessverre anledning til å bygge altfor mye, med lånte penger Vi bygger mer enn de aller fleste andre nå 8

8 Folk flest har redusert gjelden.. Men ikke alle 9

9 Prisene falt de fleste steder og stiger nå overalt Noen steder ser de fryktelig høye ut 11

10 Noen bygde mer enn de trengte og mer enn de hadde råd til 13

11 Har Kina bygget altfor mange boliger? Vel, slikt har skjedd før også Opptil 1 av 4 boliger (av solgte) kan stå tomme Investering i bolig eneste mulighet for mange kinesere, mange eier flere boliger Leienivået er svært lav vs. prisen og mange liker ikke å leie ut (eller å bo der noen har bodd før) 1 av 4 boliger som er bygget de siste fem årene er trolig usolgt 17

12 Global økonomi helt normal, sier bedriftene 18

13 Fremvoksende økonomier er problemet nå Kina har bremset og de som har levd godt på Kina sliter Men: Mange andre tjener på fallet i råvareprisene og de andre har devaluert stort 19

14 EMU: Endelig, grei vekst 21

15 Arbeidsledigheten faller nesten overalt (Men ikke overalt) 23

16 EMU: Uvanlig høy forbrukertillit, og de handler! Vi ser ikke like lyst på det, her på bjerget 24

17 Kina har bremset godt ned Vekst i industrien i Kina 2011: 15%. 2013: 10%. Nå: 6% 25

18 Men resten av verden har klart seg greit Vekst i industrien i Kina 2011: 15%. 2013: 10%. Nå: 6% Resten av verden: 2011 : 2% 2013: 2% Nå: 2% 26

19 Supersyklen: Råvarer Prisene nesten tilbake til et normalt nivå! Lavere vekst i Kina forklarer noe. Saftig tilbudsvekst mye mer! 28

20 Supersykelen: Energi nå er det over 29

21 Skiferolje i USA reddet verden, ingen andre klarte det Nå butter det der, men er nye teknologiske gjennombrudd mulig? Eller er trusselen fra Saudi Arabia, Iran og Irak større? 30

22 31

23 32

24 Hva har vært spesielt med Norge? 1) Sterke statsfinanser økte overføringer fra oljefondet 2) Oljeinvesteringene 3) Bytteforholdet, også eks olje, sterk vekst reallønn Kinaeffekten 4) Arbeidsinnvandringen 5) Boligbyggingen (og boligprisene og gjelden ) 34

25 Vi sparer alle oljeinntektene i et fond!! NOK pr innbygger 2,8x BNP Fastland Alle statens oljeinntekter Budsjettreglen: Bruk 4% av fondet hvert år (56 pr innb) = langsiktig,evigvarende realavkastning Bruker nå 2,8%! Hvis nød: Kan bruke mer 35

26 Gjenta etter meg: Norge bruker ikke oljepenger men (knapt nok) realavkastningen av et fond vi har spart til, fordi vi ikke har brukt oljepenger 36

27 Men festen er snart over: Ingen vil bruke mer enn 3% av fondet Norge får neppe særlig flere gratispenger! Etter at vi har økt bruken kraftig de siste 15 glansårene for Norge! Handlingsregelen: 4 eller 3 prosent? 4-prosentbanen: har "pukkel" % av trend-bnp for Fastlands-Norge 3-prosentbanen: en glattere bane med sikkerhetsmargin Strukturelt budsjettunderskudd

28 Oljeinveseringene: Nå er vi midt opp i det Og det startet ett år før oljeprisen falt! 40% av invest. er importert 40

29 Petroklyngen favner vidt Source: IRIS 41

30 Follow the money: 4 av 10 i Rogland betalt av oljå M&R: 2 av 10. (Tre..) Trøndelag bare 0,6 av 10. Og takk for det, nå Andelen av sysselsetting i oljerelatert virksomhet (uten indirekte effekter) 45% 40% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 13% 11% 5% 0% Rogaland (Stavanger) Møre og Romsdal Hordaland (Bergen) Vest Agder Kr. Sand Norway Oslo/Akershus Oslo Sør-Trøndelag (Trondheim) Northern Norway Hedmark Source: IRIS, SSB, Swedbank 42

31 1 av 8 i landet samlet. Og av disse mister 15 20% jobben? Andelen av sysselsetting i oljerelatert virksomhet (uten indirekte effekter) 45% 40% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 13% 11% Bemanningen ned 15 20%++ Tilsvarer: Landet 2 3% Rogaland 6 8%! 5% 0% Rogaland (Stavanger) Møre og Romsdal Hordaland (Bergen) Vest Agder Kr. Sand Norway Oslo/Akershus Oslo Sør-Trøndelag (Trondheim) Northern Norway Hedmark Source: IRIS, SSB, Swedbank 43

32 Så langt: Ledigheten stiger bare langs oljekysten Flatt på Østlandet, ned i Nord-Norge. Men er det slutten på historien? Vi venter en ledighet godt på 5-tallet for Norge samlet (AKU, 4,3% nå) 46

33 Så langt: Ingeniører. Så konsulenter. Og industriarbeidere Og nå bygningsarbeidere 47

34 Svært få ledige stillinger. 49

35 Arbeidsinnvandringen faller raskt, vil falle videre Færre og dårligere betalte jobber her og flere jobber der Mindre innvandring demper økningen i arbeidsledigheten! 51

36 Arbeidsinnvandringen faller raskt, vil falle videre Færre og dårligere betalte jobber her og flere jobber der Mindre innvandring demper økningen i arbeidsledigheten! Arbeidsinnvandring Asyl+familiegjenforening 52

37 Hvor og hvordan vil de få bo? Fattige flytninger får/etterspør uansett ikke så store plassen, i alle fall de første årene. Men når det blir noen 10-tusen 55

38 Veksten i befolkningen raskt ned I alle fall inntil syrerne kommer 56

39 Hvordan var økonomien, før oljesmellen traff? Norge er mer enn olje! 58

40 Offentlig sektor kan ikke gjøre så veldig mye I alle fall ikke på utgiftssiden 59

41 Sim sala bim: NOK ned 23%, enorm bedring av konkurranseevnen! Det utenkelige har skjedd for mange norske bedrifter. De tør nesten ikke tro det! Og importørene MÅ legge på prisene 60

42 Hotellene:Utlendingene kommer! Og nordmenn ferierer hjemme 61

43 Flere senger solgt, til bedre pris (Men ikke overalt) Svalbard Finnmark Troms Nordland Nord-Tr. Sør-Tr. Møre & R Sogn & Fj Hordaland Rogaland Vest-A. Aust-A. Telemark Vestfold Buskerud Oppland Hedmark Oslo Akershus Østfold RevPAR 14-15, % % pris % kapasitetsutn

44 Vi har hatt det storartet! Super lønnsvekst fordi bedriftene eksporterte dyre varer! Realønnsvekst på 2¾ pr år. Kanon! Men nå? 64

45 Hva sier vi at vi vil: Spare mer og kjøpe et (tomt?) hus? Og uvanlig mange frykter for jobben sin 65

46 Trøndelag på pallplass. Med 0-vekst Nå er det bare Nord-Norge og innlandet som melder vekst! 68

47 Næringsbygg: Det bygges (for?) mye, noen steder Rogaland + Hordaland for vil falle mye, 30 40%? Trøndelag også merkelig høyt. Klar nedsiderisk? 72

48 Mye nybygging, noen steder 75

49 Mye nybygging, uansett hvordan vi ser på det, noen steder 76

50 Boligprisene: Stiger de bare i Oslo nå? 77

51 Det begynner å bli litt, relativt Lenge før oljenedturen er over 78

52 Bruktboligsalget bremser overalt, ikke bare langs oljekysten Men ingen dramatikk ennå, unntatt i Stavanger og Sandnes Salget av nye boliger bra i september, sier Boligprodusentene 80

53 Mange flere boliger til salgs i Trondheim, melder finn.no Ikke så ille som i Stavanger, selvsagt. Men likevel 81

54 Vi kan kutte renten litt til! Og vi tror dessverre den kan bli nødvendig. Er 0 mulig? Selvsagt! 82

55 Bankene er klare: De girer ned vs eiendom Er de urolige for prising og eksponering? Jeg ville ha vært det 83

56 Spreadutgang? Vanskeligere å låne? 180, 190? Vel, bankenes fundingkost har steget, spread ut 50 bp siden i sommer Vil nok komme ned, men neppe tilbake til start. Oljelandet ikke pop lenger *Typical lending margins on a 5 year loan, 70% debt financing, central office in Oslo, good standard, secure contract for 7 years, rented at market rent, 2% annual debt repayments 84

57 Så, hvordan blir det? Ville vesten blir ikke som før, men klarer oss nok Sprekker ikke Kina (helt), går det bra nok ute Valutakutt storartet, men virker ikke så raskt som oljekutt - Under «hamskiftet» er økonomien sårbar, staten redder oss ikke Bedriftene på Fastlandet har ikke overinvestert (overalt) Husholdningene største risikofaktor nå, mange har lånt mye og mange sparer lite - Klarer vi å gå på vannet en stund, med 0-rente? 86

58 87

59 88

60 Det svinger 89

61 Det svinger i takt 90

62 Forward looking equity analysts? 91

63 Forward looking equity analysts? 92

64 Og på Oslo Børs? 93

65 Konkursene må mye opp. Ellers... Men stål som flyter på en kjøl eller står på fire ben kan jo konke Source: 94

66 The Human Model of Forecasting Vi er flinke. Det blir neppe noen ny nedtur Det blir en myk landing Det vil bli et beskjedent oppsving Det er så dårlig nå at vi ikke kan regne med noen bedring

67 I det (forholdsvis) lange løp Avkastning vs. risiko 96

68 Boligprisene har falt de fleste steder, men ikke alle Der prisene falt mye, stiger de nå 97