Markedsrapport NRP Finans AS NRP

Transkript

1 Markedsrapport 2009 NRP Finans AS NRP Februar 2009

2 Markedsrapport 2009 The NRP Group of companies Brokerage & Investment advice Capital Asset Management Corporate Management services Securities Asset Syndication Pooled Funds Managed accounts NRP Securities ASA NRP Finans AS NRP Capital AS NRP Investment Management AS NRP Forretningsførsel AS NRP Investorservice AS NRP Consulting AS NRP Eiendomsdrift AS Trading desk and Corporate fi nance Single project arrangements (debt & equity) Discretionary Private Equity Funds Investment Management Corporate Management Accounting Consulting Real Estate Management NRP Asset Management ASA NRP Real Estate AS Investment banking boutique focusing on brokerage, fi nancing and M&A in the Shipping, Offshore, Fishing and Real Estate sectors Successfully placed shipping and offshore projects with an asset value of approx USD 2.6 billion and realestate projects with an asset value of USD 2.4 billion since 2000 Managing seven funds within real estate, shipping, seafood and high yield bond with a total equity in excess of NOK million Established Dec. 2008, aiming to expand group s business in real estate funds Provides investment advisory and management services on behalf of private and institutional clients Corporate Management for 41 shipping projects and 31 real estate projects Provides accounting and other high quality services and advice to investment companies Provides advisory/ consulting (tax, fi nancial, corporate) to our clients Renders services to NRP and external real estate owners

3 Side 1 Markedsrapport Februar 2009 Innholdsfortegnelse: 1. Innledning Prosjekter Solgte prosjekter Shipping prosjekter American Bulker KS Arendal Offshore DIS Atlantic Seismic DIS Beta DIS Bitumen DIS Bulk Transloading DIS Chem Cosmos DIS Chem Lily DIS China Ropax DIS Eastern Chemical Tankers III KS Eastern Reefer DIS Eastern Reefer II DIS E-Tanker DIS Feedermate DIS Gram LPG DIS Handy Container DIS Indian Bulkers DIS Indian Chemical Tanker DIS Indian Chemical Tanker II DIS Inter Carib II DIS Inter Carib III DIS Longa DIS MPP Container DIS M-Tanker DIS Neptune Seismic DIS Oceanlink Reefer DIS Oceanlink Reefer II DIS Pacific Bulkers DIS Peg Chemical Tanker DIS Perrine DIS Ross Container II DIS Stril Offshore DIS Swetank DIS Swetank III DIS Swetank IV DIS TDS Containership IV DIS United Cape DIS Side

4 Markedsrapport Februar 2009 Side 2 5. Eiendoms prosjekter Alingsås Handel AS Alingsås Lager og Handel DIS Brønnøysund Kontorbygg AS Dagligvarelogistikk AS Etterstad Utvikling DIS Fem Hjerter Eiendom Hallsberg Logistikk DIS Haugenstua Butikksenter AS Holmsbu Invest KS Kongholm Invest KS Lørenskog Kombibygg AS Martodden Utbygging KS Nye Bergen Lagerbygg KS Nye Berghagan Næringseiendom AS Nye Nordahl Bruns gate 10 KS Nässjö Logistikkbygg AS Pottemakerveien Kombibygg AS Ringeriksveien KS Stadion Utbygging KS Statens Hus Lillehammer KS Sydsvenskan Lager & Handel AS Tangen Havnelager AS Teknikstaden Utvikling AS TFGS Kombi AS Vestfold Kombibygg AS Forklaring av begreper og nøkkeltall Side Markedsrapporten er utarbeidet av NRP Finans AS (NRP). Informasjonen er utarbeidet etter beste skjønn, og NRP kan ikke ta ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. NRP fraskriver seg ansvar for ethvert tap som følge av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av anvendelse av de gitte opplysninger. Det understrekes at investering i eiendom, shipping og offshore er beheftet med risiko. Enhver investor må være forberedt på at slik investering kan medføre tap. Enhver som investerer må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour og korrekte. Hvis man benytter dette dokument som underlag for kjøp av andeler på et senere tidspunkt, må man selv sørge for at all relevant og oppdatert informasjon fremskaffes. Opplysninger som fremkommer i markedsrapporten er kun à jour per dato for utarbeidelsen. Mulige investorer oppfordres til å gå gjennom de spesifikke prosjekter grundig All dokumentasjon kan gjennomgås ved henvendelse til vårt kontor.

5 Side 3 Markedsrapport Februar Innledning 2008 ble et historisk volatilt år. Året startet negativt med frykt for resesjon og tiltagende finanskrise. Mot våren ble bekymringene lagt til side og vi noterte rekordnivåer for oljeprisen, tørrlastrater og Oslo Børs. Dette snudde dramatisk 12. september da Amerikanske myndigheter lot Lehman Brothers gå konkurs, noe som eskalerte finanskrisen til en global krise man ikke har sett maken til siden 30-tallet. Plutselig stod stort sett alle banker i fare for å gå konkurs pga likviditetsproblemer. De fleste land med et utviklet finansvesen måtte derfor trå til med tiltaks/stimulansepakker for å redde bankene, og flere store finansselskaper ble nasjonalisert. Konsekvensene av finanskrisen brer seg nå i realøkonomien. Dette har vi bare sett begynnelsen på, og for alle aktivaklasser har det medført en dramatisk reprising. Forventet vekst i verdens GDP for 2009 er forventet å falle til laveste nivå siden andre verdenskrig. Varigheten av nedturen vil forhåpentligvis ikke bli like lang som på 30-tallet. Grunnen til det er blant annet at myndighetene har trådd til med svært omfattende stimulansepakker for å få fart på økonomien igjen. Når fallet i realøkonomien skal snu er vanskelig å si, men normalt stiger børser før bunnen er nådd, da aktørene kan evne å være i forkant av utviklingen. Gitt fallende verdier og lavere renter kan 2009 bli et godt år for den risikovillige investor. Avkastningen for NRP Finans ( NRP) sine prosjekter har i 2008 blitt kraftig berørt av utviklingen i verdensøkonomien. Porteføljeavkastningen er således ned med 48% p.a. for Til tross for dette ser vi at avkastningen på NRP sin totalportefølje av prosjekter ligger på 31% p.a. siden etableringen av NRP i Dette viser at direkteinvesteringer er en aktivaklasse som bør inngå i enhver investors portefølje. Vårt fokus er og vil være å oppnå den best mulige risikojusterte avkastning for hvert enkelt prosjekt, samt oppnå god porteføljeavkastning over tid. Markedet for direkteinvesteringer Siden forrige markedsrapport i juni 2008 har vi kun tilrettelagt fire prosjekter, ett shippingprosjekt, ett offshoreprosjekt samt to eiendomsprosjekter. Hovedårsaken til det lave tallet er at vi har ment at risikopremien ikke har vært god nok, men det skal også legges til at knapphet på pantelån finansiering har medført at det har vært begrenset mulighet til å gjennomføre gode prosjekter. Resultatet av dette er at vi for 2008 stiftet nye prosjekter med totale innbetalinger på ca NOK 500 millioner, mens gjennomsnittlig utbetaling til investorene de siste tre år har vært NOK 1,2 milliarder årlig. Prising på kapital har fra 1. halvår 2007 gått fra et historisk lavt nivå til et veldig høyt nivå (dette inkluderer alle typer av gjeld til egenkapital). Dette medfører at det er investeringsmuligheter på lave aktivapriser til en historisk lav risikojustert avkastning. Utfordringen er at investeringskapasiteten for de fleste investorer er betydelig redusert. Innen shipping har 2008 vært dramatisk. Både tørrlast og tank har opplevd svært høye rater i løpet av året, men ratene innenfor tørrlast- og container-skip var ved årsslutt under operasjonelle kostnader, og svært mange skip ble lagt i opplag. Tørrlast- og container-skip har også opplevd dramatiske fall i verdier, fra høye nivåer, mens tank, kjemikalie, gass og fryseskip har opplevd mindre dramatiske fall i verdier. For prosjektene innen tørrlast forventet vi et fall i ratene, og strukturerte derfor nye prosjekter med en høy rate (fremtung tilbakebetaling) de første årene (pluss/minus 2 år), slik at ståleksponeringen skulle komme ned på et normalt nivå på kort tid. Dessverre har fallet i markedet vært mer dramatisk enn forutsett innen tørrlast- og container-skip, noe som har resultert i at gjelden ikke er nedbetalt tilstrekkelig til at prosjektet unngår brudd med minimum verdi klausuler i låneavtalene. Nedenfor har vi listet opp de prosjekter hvor det har vært innbetalt uinnkalt kapital, og hvorvidt dette skyldes brudd med minimum verdi klausul, befrakter mislighold, eller at inntjening og driften ikke har vært god nok (prosjekter med operasjonell og teknisk eksponering). Prosjekt Brudd på minimum verdi klausul Befrakter misligholdt certeparti Inntjening/ driftsproblemer Bulk Transloading DIS Ja Nei Nei Chem Cosmos DIS Ja Ja Ja Chem Lily DIS Ja Ja Ja Chem VI DIS* Ja Ja Ja Gram LPG DIS Nei Nei Ja Handy Container DIS Ja Nei Ja MPP Container DIS Nei Nei Ja Pacific Bulker DIS Ja Ja Nei Swetank DIS Ja Ja Nei Swetank III DIS Ja Ja Nei Swetank IV DIS Ja Ja Nei TDS Container IV DIS Ja Nei Ja *Chem VI DIS ble solgt i 2008, hvor drøyt USD 6 millioner ble tilbakebetalt av investert beløp på USD

6 Markedsrapport Februar 2009 Side 4 I tillegg har Indian Chemical Tanker II DIS og Indian Bulker DIS restrukturert hyren, mens United Cape DIS er blitt restrukturert med lavere hyre og kjøpesum uten at det har blitt kalt på uinnkalt kapital. Total er det innbetalt USD i uinnkalt kapital i NRP s shippingprosjekter. Dette tilsvarer ca. 10,5% av ansvarskapitalen i dagens shipping portefølje, og 22% av totalt uinnkalt ansvar i porteføljen. Ovennevnte prosjekter har krevd svært mye av styre og disponent, og vi vil gi honnør til alle de som har nedlagt vesentlig merarbeid for å ivareta investorenes interesser. Samtidig vil vi ta lærdom av det som har skjedd i 2008, slik at vi kan strukturere prosjekter som reduserer risiko for mislighold situasjoner i fremtiden. I løpet av 2008 har vi solgt 5 prosjekter. Disse prosjektene har gitt en vektet avkastning på 37% p.a. For våre eiendomsprosjekter har vi kun opplevd at noen mindre leietakere har misligholdt betalingsforpliktelse av leie, og endringer i verdier i porteføljen skyldes i hovedsak økt avkastningskrav og dermed lavere eiendomsverdier. Det er sannsynlig at vi får fallende leier fremover, og at fornyelse av leiekontrakter vil bli gjort på lavere nivåer enn tidligere antatt, eller at leietaker bestemmer seg for å avslutte leieforholdet ved utløp av leiekontrakten. Vi er forberedt på at noen av våre leietakere er svært utsatt for problemene i realøkonomien, og kan få økonomiske utfordringer. Økningen i yield kravet har steget relativt jevnt utover året, noe som har medført at volumet for eiendomstransaksjoner er kraftig redusert. Det svake markedet har også medført at vi ikke har realisert noen eiendomsprosjekter i Normalt henger utviklingen i yield sammen med utviklingen i lange renter, men etter at finanskrisen slo inn over oss har yielden gått i motsatt retning av rentene. Dette har resultert i at yield gapet har kommet opp i historisk høye nivåer. Dessverre har noe av denne effekten blitt spist opp av høyere marginer på pantelån finansiering. Vi tror investeringer i eiendom i de neste måneder kan bli en god periode på sikt. Vi vil fokusere på lange kontrakter med solide leietakere, men er ser muligheter innen Asset-play dersom leienivået kommer videre ned. Markedssituasjonen I forrige markedsrapport sa vi at verdensøkonomien flyr på én motor, nå kan man si at den har tatt en buklanding. De utviklede økonomiene er stort sett allerede gått inn i resesjon. De fremvoksende økonomiene har også fått en stor reduksjon i veksten, men har enn så lenge unngått resesjon. Viktige faktorer som vil bidra til å få økonomien i gang igjen er lavere renter og lavere råvarepriser, samt effekten av de tiltakspakkene som nå sprøytes inn fra myndighetene for å øke aktiviteten. Disse virkemidlene må være sterke om de skal motvirke effekten av en global de-leverage som finner sted både for banker, andre selskaper og privatpersoner. Til tross for de negative utsiktene, er forventningene fra bla. IMF at vi allerede i 2010 vil se en oppgang i GDP for de utviklede økonomiene, hvor USA er forventet å lede an. USA var landet hvor finanskrisen begynte, og hvor det så langt har vært mest alvorlig. De fleste banker i USA har hatt behov for hjelp fra myndighetene, og de fleste store investeringsbankene har blitt overtatt av forretningsbanker. Man har fått sterk økning i arbeidsledigheten og stor nedgang i konsumet. Dette virker svært negativt på frakt av ferdigvarer, biler og olje, og er mye av forklaringen på fallet i enkelte shippingsegmenter. Historisk har USA vært meget tilpassningsdyktig, og forventningene er derfor at veksten skal tilta allerede mot slutten av I Europa trodde man først at man ikke skulle føle ringvirkningene av finanskrisen, noe som fort viste seg å være feil. England ble først rammet, etterfulgt av kontinentet. EU landene innførte tiltakspakker imponerende raskt med tanke på hvor tungrodd byråkratiet i EU normalt er. Allikevel opplever man i Europa stort sett de samme effektene av finanskrisen som i USA. Spørsmålet mange stiller seg er hvorvidt Europa vil være like tilpassningsdyktig som USA fremover. Veksten her er derfor antatt å ta seg opp senere enn i USA. De fremvoksende økonomiene, med BRIC landene i førersetet, skaper fortsatt vekst i sine respektive økonomier. Kina har de siste årene vært den største driveren i utviklingen i verdensøkonomien, og man antar at man her vil få en reduksjon i veksten på rundt 3-4% poeng, ned til 6% p.a. Utfordringen for Kinesiske myndigheter er faren for sosial uro dersom vekstmirakelet stopper opp. Grep er derfor tatt for å erstatte mye av fallet i eksport med innenlands konsum, og investeringer i infrastruktur. Nedgangen i Kinesisk etterspørsel etter råvarer som jernmalm og kull har vært hovedårsaken til kollapsen i tørrlastmarkedet. Norge har også fått føle finanskrisen, spesielt som følge av at oljeprisen har falt fra over USD 140 fatet til i skrivende stund USD 45 fatet. Dette vil trolig føre til at oljeselskapene utsetter sine investeringsplaner, noe som i stor grad berører mye av norsk industri. Norge står likevel i en særskilt posisjon da man har opparbeidet en oljeformue man kan trekke på i dårlige tider. Denne situasjonen gjør også at lange norske renter ligger godt over våre handelspartnere. I tillegg forventer mange at oljeprisen skal opp igjen på sikt, noe som bekreftes av prising av olje i forward markedet. Sverige, som er et marked hvor NRP har tilrettelagt mange eiendomsprosjekter, har en mer åpen økonomi med større industri og finansnæring enn Norge. Dette gjør at de i langt større grad får føle ringvirkningene av finanskrisen. Arbeidsledigheten har allerede steget kraftig, og enkelte spår at den vil nå så høyt som 10%. For å motarbeide dette er styringsrenten satt kraftig ned, og lange svenske renter er nå på rekordlave nivåer. Vi tror fremtiden for svensk økonomi blir utfordrende. Total sett har Oslo Børs utviklet seg svært dårlig i 2008, men det har samtidig vært et meget volatilt år ble

7 Side 5 Markedsrapport Februar 2009 innledet med en stor nedtur som ble etterfulgt av en enda større opptur. I mai stod Oslo Børs to punkter under alltime high. Dette snudde dramatisk over sommeren da finanskrisen slo til for fullt, og året endte med en utvikling på minus 54% (OSEBX). Til sammenlikning falt verdensindeksen (MSCI) med 42%, mens oljeserviceindeksen i Philadelphia (OSX) har falt med 60% i Shipping 2008 var et meget volatilt år for shippingmarkedet, som vanlig med store variasjoner innen de ulike segmentene. Tankmarkedet har hatt et meget godt år med en snittinntjening over tidligere år. Vanligvis beveger tankmarkedet seg med prisen på olje, som i snitt har vært høy i I dag er ratene lavere, men pga de høye fremtidsprisene for olje, har etterspørselen etter tonnasje for lagring av olje sørget for at ratene har holdt seg relativt høyt. En fordel med tankmarkedet er at sluttbruker som regel er solid da det stort sett er snakk om oljeselskaper, noe som reduserer konkursrisiko/motpartsrisiko. Dersom oljeprisen holder seg på dagens nivå vil sannsynligvis ratene være på vei nedover fremover, spesielt da det skal leveres mange nybygg fremover. Utfasing av enkelt skrog skip (innen 2011) kan bremse noe av den forventede nedgangen. Tørrlast markedet avsluttet året med ett dramatisk fall. Til tross for dette var snitt inntjening nesten like bra som toppåret 2007, og ratene var på all-time high før sommerferien. Det dramatiske fallet i ratene har også gjort at skipsverdiene har falt kraftig (70-80% verdifall). I tillegg har mange aktører høy risiko mot hverandre både i det fysiske markedet og papirmarkedet. Samtidig noterer vi en historisk høy ordrebok, hvor en stor del ikke har sikret pantelånsfinansiering. Dette har gitt, og vil gi, en dominoeffekt av konkurser som forsterker seg for hver nye konkurs. For at tørrlast markedet skal kunne ta seg opp igjen til fornuftige nivåer, over lengre tid, tror vi det er behov for kansellering av opp mot 50% av dagens ordrebok i kombinasjon med storstilt skraping av eldre tonnasje. Containermarkedet har også utviklet seg svært dårlig i Flere av de mange nybyggene har gått rett i opplag. Utfordringen for dette markedet er at veksten i konsumet av ferdigvarer har forverret seg vesentlig, samtidig som man står med en meget stor ordrebok. Utfordringene her ligner mye på det man ser i tørrlast, bortsett fra at skrapingspotensialet ikke er like stort. Markedet for bilskip har blitt hardt rammet av det dramatiske fallet i etterspørsel etter biler, og har på lik linje med container- og tørrlastmarkedet falt betydelig. På lengre sikt kan bortfall av bilproduksjon i USA sørge for større behov for transport, men på kort sikt er det få lyspunkter for dette segmentet. Felles for de fleste shippingsegmenter er at det per i dag ligger en historisk høy ordrebok av nybygg. Fremtiden for rater og verdier styres nå i hovedsak av to elementer. Etterspørselssiden er avhengig av forbedret utvikling i verdensøkonomien, mens man på tilbudssiden er avhengig av at en stor andel av ordreboken blir kansellert. Markedet for offshore skip opplevde et godt år i 2008, men det leveres stadig nye skip som skal ha oppdrag. Brasil har foreløpig absorbert stor del av økningen i tilbudet, men markedet er avhengig av en høyere oljepris enn i dag for at ratene skal holde seg på dagens nivåer. NRP vurderer at det i løpet av de neste par årene kan være gode muligheter for markedseksponerte forretninger i de segmenter prisfallet har vært størst. Skipsverdier er i dag under paritetslinjen, og historisk har investeringer under dette nivå vist seg å være profitable. En stor utfordring vil være å fremskaffe pantelånsfinansiering. Eiendom Stort sett hele verden har opplevd fall i næringseiendom pga økt avkastningskrav i kombinasjon med frykt for resesjon, og nesten ikke tilgang på pantelånsfinansiering. I Europa startet dette i Storbritannia og Spania, og har etter hvert spredt seg til resten av kontinentet, inkludert Norge og Sverige. I Norge har yielden kommet opp med ca 200 punkter fra bunnen, mens lange renter har gått i motsatt retning. Dette har medført at yieldgapet har økt, selv om deler av dette har blitt spist opp av økt rentemargin for bankene. Tilsvarende utvikling har man sett i Sverige, men her i enda større grad. Frykten for at leietakere ikke fornyer kontrakter, ber om reforhandling, eller i verste fall går konkurs, har økt betydelig, og nye prosjekter lar seg kun gjennomføre hvis leietaker ansees som solid. Finansiering av næringseiendom er også svært vanskelig i dagens marked, da det stort sett ikke finnes tilgang på pantelånsfinansiering. En løsning kan være å overta eksisterende pantelånfinansiering fra selger. Mange forventer også at leieprisene vil falle betydelig, og bruker derfor yield basert på antatt markedsleie frem i tid når de beregner verdien av eiendommen. Summen av dette har vært at omsetningen av næringseiendom i Norge nesten har halvert seg fra NOK 54 milliarder i 2007 til ca NOK 27 milliarder i Boligmarkedet har falt kraftig i USA og store deler av Europa, mens Norge så langt har vært skånet mot et stort fall (ned 10%). Vi tror boligmarkedet skal ytterligere ned i Norge, og for at nybyggsprosjekter igjen skal bli lønnsomme må vi se en betydelig nedgang i byggekostnadene. NRP forventer at de neste månedene vil bli en god periode for å investere i prosjekter med lange kontrakter mot solide leietakere. Når det gjelder prosjekter med større risiko mot leienivå tror vi leien skal falle videre fremover, og at det derfor kan være fornuftig å se utviklingen utover 2009 og 2010.

8 Markedsrapport Februar 2009 Side 6 2. håndsmarkedet 2. håndsmarkedet for andeler har vært bra i Riktignok stoppet mye av volumet opp da man opplevde store fall i verdier rundt september/oktober. For shipping har omsetningen vært lav etter fallet, og mye av grunnen til dette er at potensielle kjøpere ønsker å se en avklaring av dagens volatile marked, samt gjøre en nøye vurdering av befraktere og øvrig risikoeksponering i prosjektene. Fordelen med å kjøpe eksisterende prosjekter ligger i at man oppnår en høy finansieringsgrad og ingen gjennomføringsrisiko. Mange av prosjektene har også svært høy forventet avkastning ettersom avkastningskravet er steget, samtidig som man opplever en overvekt av selgere i markedet. Flere shippingprosjekter kan kjøpes med en estimert IRR på over 20% p.a. hvor skipsverdiene er høyere enn summen av gjeld og egenkapital i prosjektet. For eiendom kan man kjøpe prosjekter med tilsvarende høy IRR, med solide leietakere, og hvor restverdi tilsvarer implisitt eiendomspris ved andelskjøpet. Avkastning For prising av alle prosjekter lar vi siste omsatte andelspris være styrende dersom det har vært nylig omsetning i prosjektet. Prising av shippingprosjekter gjøres i hovedsak ved å sette et riktig avkastningskrav i forhold til de underliggende parametere. For prosjekter hvor certepartier er kansellert og skipet er tatt over av eierselskapet, har vi beregnet egenkapitalverdien på basis av CP fri verdi minus nettogjeld og evt. breaking cost for rentesikringer. For enkelte av de misligholdte prosjekter er egenkapitalen verdsatt negativt. Dette innebærer at dersom skipet blir solgt til antatt CP fri verdi må investorene innbetale en andel av uinnkalt kapital. De prosjekter som er i brudd med låneavtaler er priset med høyere avkastningskrav, og alle prosjekter har fått økt avkastningskrav. Prisingen av eiendomsprosjekter blir vurdert ut ifra yield og internrente på egenkapitalen. Merverdier/mindreverdier av rentebindinger er ikke direkte tatt hensyn til i prising av egenkapitalen i eiendomsprosjekter, men gjennom internrente beregningen. Vi har i denne rapporten justert yielden kraftig opp for stort sett alle prosjekter, og som følge av dette har de fleste prosjekter fått en nedgang i estimert egenkapitalverdi og høyere estimert internrente enn tidligere. Shippingporteføljen har utviklet seg svært negativt i 2008 med en nedgang på ca. 55%. Dette inkluderer alle innbetalinger som uinnkalt kapital og evt deltakerlån og tilleggsinvesteringer. Samtidig vil vi poengtere at selv med den kraftige nedgangen i 2008 har porteføljen for shippingprosjekter gitt en annualisert avkastning på 31% p.a. fra 2000 og frem til i dag. Stor del av dette skyldes realisasjon og avhendelse av en rekke prosjekter i årene 2006 og 2008 hvor tilbakebetalinger vesentlig oversteg innbetalinger. For eiendomsporteføljen har utviklingen også vært svært dårlig, og egenkapitalen har for 2008 falt i verdi med et vektet snitt på 39%. Dette skyldes i stor grad en økning i yield nivået. Samtidig vil vi poengtere at selv med den kraftige nedgangen i 2008 har porteføljen for eiendomsprosjekter gitt en annualisert avkastning på 31% p.a. fra 2000 og frem til i dag. Dette har medført at den vektede porteføljen av shipping og eiendomsprosjekter totalt sett har hatt en vektet nedgang på 48% p.a. så langt i år. Vektet avkastning på vår totalportefølje ligger nå på 31% p.a. siden oppstart i Avkastning Shippingporteføljen: -55% p.a. 31% p.a. Avkastning Eiendomsporteføljen: -39% p.a. 31% p.a. Avkastning Totalporteføljen: -48% p.a. 31% p.a. I løpet av 2008 følgende prosjekter solgt: Etablert Solgt Avkastning (IRR) American Bulker KS % p.a.* Chem IV DIS % p.a. Inter Carib DIS % p.a. Med Cruise DIS % p.a. TDS III DIS % p.a. * 4 av 5 skip i prosjekt er solgt. I avkastningsberegningene er det kun beregnet avkastning på innbetalt egenkapital (p.a.) i valutaen prosjektet er nominert. Det er ikke beregnet noen kostnad/honorar på uinnkalt kapital/garantier. På vegne av alle i NRP vil vi benytte anledningen til å bekrefte vår kommitering til våre kunder og forretningsforbindelser hvor vår fokus er å skape en langsiktig høy avkastning for investorer, kombinert med en positiv personlig oppfølging av høy kvalitet.

9 Side 7 Markedsrapport Februar 2009 Sammenlignet med Oslo Børs i perioden har NRP s portefølje utviklet seg som følger: 1400 Vektet NRP portefølje (683) Index OSEBX (118) Vi har benyttet OSEBX verdier per Oslo 15. februar 2009 Med vennlig hilsen Christian Ness Ragnvald Risan

10 Markedsrapport Februar 2009 Side 8 2. Prosjekter Shipping prosjekter Andelspris USD Etablert IRR fra etablering p.a. American Bulker KS % Arendal Offshore DIS NA* Atlantic Seismic DIS % Beta DIS NOK % Bitumen DIS % Bulk Transloading DIS % Chem Cosmos DIS % Chem Lily DIS % China Ropax DIS % Eastern Chemical Tanker III KS % Eastern Reefer DIS % Eastern Reefer II DIS JPY % E-Tanker DIS % Feedermate DIS EUR % Gram LPG DIS % Handy Container DIS % Indian Bulker DIS % Indian Chemical Tanker DIS % Indian Chemical Tanker II DIS % Inter Carib II DIS % Inter Carib III DIS % Longa DIS % MPP Container DIS % M-Tanker DIS % Neptune Seismic DIS % Oceanlink Reefer DIS % Oceanlink Reefer II DIS % Pacific Bulkers DIS % Peg Chemical Carrier DIS % Perrine DIS % Ross Container II DIS % Stril Offshore DIS NOK % Swetank DIS % Swetank III DIS % Swetank IV DIS EUR % TDS Containership IV DIS % United Cape DIS % * Prosjektet har ikke eksistert lenge nok til å beregne IRR

11 Side 9 Markedsrapport Februar 2009 Prosjekter eiendom Andelspris NOK Etablert IRR fra etablering p.a. Alingsås Handel AS SEK % Alingsås Lager og Handel DIS SEK % Brønnøysund Kontorbygg AS % Dagligvarelogistikk AS % Etterstad Utvikling DIS % Fem Hjerter Eiendoms AS SEK % Hallsberg Logistikk DIS SEK NA* Haugenstua Butikksenter AS % Holmsbu Invest KS % Kongholm Invest KS % Lørenskog Kombibygg AS % Martodden Utbygging KS % Nye Bergen Lagerbygg KS % Nye Berghagan Næringseiendom AS % Nye Nordahl Bruns gate 10 KS % Nässjö Logistikkbygg AS SEK % Pottemakerveien Kombibygg AS % Ringeriksveien KS % Stadion Utbygging KS % Statens Hus Lillehammer KS % Sydsvenskan Lager og Handel AS SEK % Tangen Havnelager AS EUR % Teknikstaden Utvikling AS SEK % TFGS Kombi AS SEK % Vestfold Kombibygg AS % * Prosjektet har ikke eksistert lenge nok til å beregne IRR

12 Markedsrapport Februar 2009 Side Solgte prosjekter (forts.) Eiendom: Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Prosjekt Etablert IRR siden oppstart China Bulker KS % p.a. Shipping: China Cape DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Containership Invest KS % p.a. Maud Reefer KS % p.a. European Container DIS % p.a. Multipurpose 2000 KS % p.a. European Container II DIS % p.a. Finn RoRo KS % p.a Indian Tanker KS % p.a. Kapitan Korotaev Shipping Ltd % p.a. Eiendom: Mesa Invest DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Nye Northeast Chemical Carrier KS % p.a. Skarvenesveien 3 KS % p.a. Olympia DIS % p.a. Rem Balder DIS % p.a.* Shipping: Rem Fortress DIS % p.a.* Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Rem Forza DIS % p.a.* Tofelino Shipping KS % p.a. Rem Fosna % p.a.* Kapitan Rudnev Shipping Ltd % p.a. Rem Odin DIS % p.a.* Northeast Chemical Carrier KS % p.a. Rem Provider DIS % p.a.* Rem Songa DIS % p.a.* 2004 Ross Container DIS % p.a. Scandinavian RoRo KS % p.a. Eiendom: Sir Matt Reefer DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart TDS Containership II KS % p.a. Fornebuveien KS % p.a. Karihaugen Kombibygg KS % p.a. * Ikke hensyntatt transjevis innbetaling Nye Skarvenesveien 3 KS % p.a Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eiendom: North Reefer KS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Banebakken 38 AS % p.a Helsingborg Kjøpesenter AS % p.a. Kombibygg Invest I AS % p.a. Eiendom: Lillsjøvegen Invest AS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Preståsen Park KS % p.a. Alfasetveien 11 Eiendom KS % p.a. Pueblo Amistad DIS % p.a. Datavegen 27 AS % p.a. Hotvedtveien 6 KS % p.a. Shipping: Valløveien 3 KS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Selga Kombinasjonsbygg AS % p.a. Asian Tanker DIS % p.a. BOP 15 DIS % p.a. Shipping: Dynasty DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eagle Shipping DIS % p.a. Eastern Chemical Carrier KS % p.a. Ivory Ace DIS % p.a. Gram Chemical Carrier DIS % p.a. Rem Norway DIS % p.a. Korean Chemical Carrier KS % p.a. Southern Chemical Tanker DIS % p.a. Lake Eva DIS % p.a. Lake Maya DIS % p.a Sir Matt Reefer KS % p.a Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eiendom: Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Akersgaten 16 Invest KS % p.a. American Bulker KS % p.a.* Berghagan Næringseiendom KS % p.a. Chem VI DIS % p.a. Entreprenørbygg Invest KS % p.a. Inter Carib DIS % p.a. Finnestadveien 44 ANS % p.a. Med Cruise DIS % p.a. Hvamveien 1 KS % p.a. TDS III DIS % p.a. Kyrre Grepps gt. 19 KS % p.a. Moss Holmestrand Nærsenter KS % p.a. * 4 av 5 skip solgt

13 Side 11 Markedsrapport Februar Shipping projects Key figures shipping portfolio NRP Shipping portfolio vs Oslo Børs Benchmark NRP Shipping Index (762) Index OSEBX (118) % 60 % 40 % 47 % Annual return OSEBX vs NRP Shipping portfolio 63 % 54 % 48 % 52 % 52 % 47 % 39 % 41 % 32 % 34 % 20 % 11 % 0 % -20 % -40 % -14 % -31 % -60 % -54 % -55 % OSEBX NRP Shipping portfolio Distribution vs Portfolio value Numbers in USD 1, % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Average value portfolio Distribution to participants Distribution in % of average portfolio value

14 Markedsrapport Februar 2009 Side 12 American Bulker KS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: Estimated share price (USD): 1 % Estimated share price (USD):* Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE Residual value end C/P 2012: IRR estimated share price: 3,19 % 29,10 % Corporate details The Vessel Corporate management: Vessel's name: M/V Golden Joy Commercial management: Klaveness Corporate Services AS Type: Panamax Bulk Carrier Dwt: Purchase price vessels: USD Yard: Jingnan, China Paid in capital: USD Built: 1994 Uncalled capital: USD Class: ABS Commencement of C/P: 6. June, 2001 Flag: Bahamas Expiry of C/P: 6. June, 2011 Main engine: B&W 6S60MC Base case assumptions: BB rate net per day: USD Charterer: Golden Ocean Ltd. Estimated Cashflow Financing ( ) Estimated Cashflow Balance Inst. 09 Interest Balloon Operating revenue Mortgage debt ,00 % * Administration expenses Total Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Sale of vessels Net project cashflow Estimated dividend * Weighted interest rate. The interest rate is fixed at 7.04% incl. margin until 11. June For the remaining period an interest rate of 3,00% incl. margin has been assumed. Estimated Balance (31.12) Working capital Vessel* Total assets Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt Additional information There were originally 5 vessels in the project. Four vessels have been sold. The charterer has an option to buy M/V Golden Joy at the end of charter, june 2011, at USD The Charterer has provided a bank guarantee of USD from Nordea, as collateral for their fulfillment of the charter party. * Vessel Value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 11.54%

15 Side 13 Markedsrapport Februar 2009 Arendal Offshore DIS - financial offshore project Contact: Henrik Ness (henrik.ness@nrp.as) Date of analysis: Estimated share price (USD): 1 % Estimated share price (USD):* Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end C/P 2015: IRR estimated share price: 6,41 % 27,38 % 38,28 % IRR total capital: 4,14 % 9,91 % 14,11 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate Management: Vessel's name: M/V KL Arendalfjord Commercial Management: ADS Offshore AS Type: Offshore Supply Ship (PSV), UT 755 L Flag: NOR Purchase price vessel: USD Class: DNV +1A1 -SF -E0 -Clean and Solas, Paid in capital: USD Dyn Pos Aut& T-MON -FIFI Uncalled capital: USD Built: 2004 Commencement of C/P: Yard: Aker Breivik, Norway Expiry of C/P: Design: Rolls Royce, UT 755L Dwt: Approx. 3,300 tonnes Base case assumptions: LOA/Breath/Depth:: 72m/16m/7m BB rate net per day year 1-7: USD Free deck area 680m2 Main Engine KRMB 9, 2005 KW (2725 BHP) 825 rpm Charterer: K-Line Offshore AS Estimated Cashflow Financing ( ) Estimated Cashflow Balance Inst. 09 Interest Balloon Operating revenue Mortgage debt ,76 % * Administration expenses Total Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Net project cashflow Estimated dividend * Quarterly instalments: Year 1-7: USD % of the mortgage is at all times fixed at interest 3,77% inkl incl. margin until The remaining interest rate is not fixed, and assumed interest rate is 3.75% incl. margin for the remaining period. Estimated Balance (31.12) Working capital Vessel* Total assets Additional information K-Line Offshore AS has an option to extend the charter period with 60 days after the end of the charter period. Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8.2%

16 Markedsrapport Februar 2009 Side 14 Atlantic Seismic DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: Estimated share price (USD): 1 % Estimated share price (USD):* Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end C/P 2012: IRR estimated share price: 20,60 % 28,36 % 34,66 % IRR total capital: 10,23 % 15,39 % 20,14 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: Vessel's name: M/V GGS Atlantic Commercial management: Arne Blystad AS Type: Seismic Research Vessel (2D) Seismic recording system: Sercel SEAL-24 bit Purchase price vessel: USD Seismic streamer: 10 km Sercel Seal Fluid Paid in capital: USD Compressors: 2 X 1600 SCFM 2000 PSI Cherko Uncalled capital: USD Yard: North American Shipbuilding Inc. Louisiana, USA Commencement of C/P:* 4. September 2006 Built: 1981 (rebuilt 2007) Expiry of C/P: 4. September 2012 Class/flag: ABS/ Marshall Islands Delivery:* 23. April 2007 Main engine: Caterpillar D-399X2NOS LOA/beam/depth: 52m/12,5m/14ft Base case assumptions: Accommodation: 41 persons BB rate net per day:(up to 4. Dec 09): USD BB rate net per day:(up to 4. Dec 10: USD BB rate net per day:(up to 4. Dec 11): USD BB rate net per day:(up to 4. Sep 12): USD Charterer: Spectrum ASA Guarantor: Global Geo Services ASA * With economic effect for buyers from 1. March 2007 Estimated Cashflow Financing ( ) Estimated Cashflow Balance Inst. 09 Interest Balloon Operating revenue Mortgage debt ,37 % * 0 Administration expenses Mortgage debt ,00 % * 0 Net operating cashflow Total Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Net project cashflow Estimated dividend * Aggregated instalments for mortgage debt as follows: 2008: USD : USD : USD : USD Mortgage 1 has a "Flipable Swap" from 23. October 2007 to 23. October 2011 at a fixed rate of 6.37%, where Nordea has an option to cancel the swap after 23. Ocober 2008 and every quarter thereafter. In this case Nordea can convert the fixed rate to LIBOR -0.10% quarterly, but only once. We have assumed that the option is not decleared. Mortgage 2 interest rate is not fixed where assumed interest rate is 5.0%. Estimated Balance (31.12) Working capital Vessels* Total assets Additional information Vessel was rebuilt and upgraded in (completed) March Outstanding debt 1. Prior Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 12.6%

17 Side 15 Markedsrapport Februar 2009 Beta DIS - offshore asset play Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: Estimated share price (NOK) 1 % Estimated share price (NOK):* Key figures: 100 % Paid in equity (NOK): Accumulated dividend (NOK): Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end 2010: IRR estimated share price: 12,29 % 19,45 % 26,21 % IRR total capital: 10,41 % 17,46 % 24,09 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: Vessel name: M/V Beta Technical management: Buksèr og Berging AS Type: Anchor Handling Tug/Supply vessel (AHTS) Commercial management: Buksèr og Berging AS Dwt: mt LOA: 67,8m Purchase price vessel: NOK Breadth: 14,5m Paid in capital: NOK Yard/Built: H.Surken West Germany/ 1982 Uncalled capital: NOK Class: DNV +1A1, Tug, Supply vessel, Oilrec, SF, E0 Delivery: 29. September 2006 Flag: NOR Deck cargo 720 sqm * The vessel is fixed on TC to from Buksèr og Berging AS to Speed: 15,5 knots Kystverket. Beta AS has the vessel on TC to Buksèr & Berging AS on a back Main engine: 4 x Wichmann 6AXAG, BHP to back basis as TC to Kystverket Kystverket has an option to extend the charter to We have assumed the option to be decleared. Assumed operating expenses per day 09: NOK per day Estimated Cashflow Financing ( ) Balance Inst. 09 Interest Balloon 2010 Operating revenue Mortgage debt ,50 % 0 Operating expenses Total Dry docking & other 0 0 Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Sale of vessel Net project cashflow Estimated dividend The interest rate is not fixed. Assumed interest rate for 2009 is 4.5% incl. margin. Estimated Balance (31.12) Working capital Vessel Total assets Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt Net asset value pre dividend #REF! * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 17,7%. Additional information The vessel is fixed on TC to from Buksèr og Berging AS to Kystverket. Beta AS has the vessel on TC to Buksèr & Berging AS on a back to back basis as TC to Kystverket Kystverket has an option to extend the charter to We have assumed the option to be decleared.

18 Side 17 Markedsrapport Februar 2009 Bulk Transloading DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: Estimated share price (USD): 1 % Estimated share price (USD):* Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): Residual value sensitivity on IRR : BASE CASE Residual value en bloc end C/P 2022: IRR estimated share price: 26,10 % IRR total capital: 7,32 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessels Corporate management: Vessel's name: M/V Trans Bay/Trans Emirates/Trans Gulf Commercial management: Arne Blystad AS Type: Bulk Transloader Dwt: 68,857/68,857/71,398 Purchase price vessels: USD GRT: 37,550/37,550/46,996 Paid in capital: USD Yard: Daewoo/ Daewoo/ Italcantinieri Uncalled capital: USD Built: 1996/1993/1982 Commencement of C/P: Sept.2007 Converted: 1996/1999/1998 Expiry of C/P: Sept.2022 Class: DnV/DnV/Lloyd's Flag: Marshall Island/ Marshall Island/ Liberia Base case assumptions: Trans Bay Trans Emirates Trans Gulf BB rate net per day year 1-2: BB rate net per day year 3-5: BB rate net per day year 6-15: Charterer: Star Universal Marine Limited, Cyprus guaranteed by ETA Star Holdings Ltd., Dubai Estimated Cashflow Financing ( ) Estimated Cashflow Balance Inst. 09 Interest Balloon Operating revenue Mortgage debt ,88 % * 0 Administration expenses Sellers Credit ,00 % ** 0 Net operating cashflow Total Interest earned Interest expenses Repayment long term debt* Repayment sellers credit Net financial items Net project cashflow Est. dividend/paid in capital * Including extraordinary repayment of USD * Annual instalments: Year 1-2: USD Year 3-5: USD Year 5-15: USD An extraordinary repayment of USD is scheduled in Q % of the mortgage loan is fixed at interest rate 6,88% incl. margin until 15. october For the remaining 10% we have assumed an interest rate of 4.5%. ** The sellers credit will have full payout and is not interest bearing. Estimated Balance (31.12) Working capital Vessels* Total assets Outstanding debt 1. Prior Sellers credit Total outstanding debt * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 7.4% Additional information USD of the uncalled capital has been called upon in Q1 09 due to breach with minimum value clause. Remaining uncalled capital has been reduced from USD to USD The Charterer has an obligation to purchase the vessels as follows: M/V Trans Gulf: USD after year 5. M/V Trans Bay: USD after year 15. M/V Trans Emirates: USD after year 15. The project is considered as a financial lease. Dividend for 2009 and 1H 2010 has been postponed due to breach with minimum value clause.

19 Markedsrapport Februar 2009 Side 18 Chem Cosmos DIS - asset play Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: Estimated share price (USD): 1 % Estimated share price USD:* Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Vessel value Net debt Breaking cost swap Net Asset value* Remaining uncalled capital Corporate details The Vessel Corporate management: Vessel name: M/T Sydpolen Commercial management: Arne Blystad AS Type: Product Tanker Class: GL - IMO II/III Purchase price vessel: USD Hull:* Double Hull Paid in capital:* USD Dwt: 29,990 Uncalled capital: USD LOA/ Beam: 170,0 m /26,0 m *USD has been paid in as additional paid in capital. Cargo tanks: 15 tanks (30,400 cbm) Coating: Epoxy Yard/Built: Kanda Kawajari, Japan/1986 Rebuilt: Cosco, Dalian, China/2007 Flag Malta * Converted to double hull in 2007 Estimated Cashflow Financing ( ) Estimated Cashflow Balance Inst. 09 Interest Balloon Operating revenue Mortgage debt Administration expenses Total Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Net project cashflow USD is currently fixed at interest rate 6,99% incl. margin until Estimated dividend Estimated Balance (15.02) Working capital Vessel Total assets Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt Additional information The Charterer has defaulted and the vessel has been reposessed by the owning company. The vessel is currently trading in the spot market. USD has been paid in as additional paid in capital. Valuation has not been done on basis going concern, but with todays assumed CP free value less net debt and breaking cost of swap (Net asset value).

20 Side 19 Markedsrapport Februar 2009 Chem Lily DIS - asset play Contact: Ragnvald Risan r.risan@nrp.as) Date of analysis: Estimated share price (USD): 1 % Estimated share price (USD):* Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Vessel value Net debt Breaking cost swap Net Asset value* Remaining uncalled capital *Valuation has not been done on basis going concern, but with todays assumed CP free value less net debt and breaking cost of swap (Net asset value). Corporate details The Vessel Corporate management: Vessel name: M/T Nordpolen Commercial management: Arne Blystad AS Type: Product Tanker Class: IMO II/III Purchase price vessel: USD Hull:* Double Hull Paid in capital: USD Dwt: 29,815 Uncalled capital: USD LOA/ Beam: 175,0 m /26,0 m Cargo tanks: 21 tanks (29,038 cbm) Coating: Epoxy Yard/Built: Varna Shipyard, Bulgaria/1993 Rebuilt: Cosco, Dalian, China/2007 Flag: Marshall Island Last DD: January 2009 / CAP 2 * Converted to double hull in 2007 Estimated Cashflow Financing ( ) Estimated Cashflow Balance Inst. 09 Interest Balloon Operating revenue Mortgage debt Administration expenses Total Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Net project cashflow USD has been fixed at interest rate 5,49% incl margin until Estimated dividend Estimated Balance (15.02) Working capital Vessel Total assets Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt Additional information The Charterer has defaulted and the vessel has been reposessed by the owning company. The vessel is currently trading in the spot market. USD has been paid in as additional paid in capital. USD has been paid in of the uncalled capital. Valuation has not been done on basis going concern, but with todays assumed CP free value less net debt and breaking cost of swap (Net asset value).