P LAN B E SKRI VE LSE

Save this PDF as:
 WORD  PNG  TXT  JPG

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "P LAN B E SKRI VE LSE"

Transkript

1 P LAN B E SKRI VE LSE REGULERIN GSPLAN FOR SOLGÅRD Versjon

2 INNHOLDSFORTEGNELSE Innhold 1. INNLEDNING Bakgrunn Planprosess Konsekvensutredning RAMMER OG PREMISSER FOR PLANARBEIDET Overordnede føringer Eksisterende planer i området BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet og planavgrensning Topografi, landskapstrekk og vegetasjon Eiendom og eierforhold Eksisterende infrastruktur Kjente registreringer Lokaliseringsfaktorer BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Endringer i forhold til gjeldende planer Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og te knisk infrastruktur Grønnstruktur/Lek Landbruk/natur/friluftsområder Hensynssoner Arealregnskap Forholdet til kravene i kapi ttel II i Naturmangfoldloven ENDRINGER AV PLANFOR SLAGET UNDERVEIS KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Sjekkliste for risiko og sårbarhet Vurdering av konsekvenser av planforslaget Avbøtende tiltak VURDERING AV INNKOMNE MERKNADER FORSLAGSSTILLERS EGNE VURDERINGER MATERIELL SOM INNGÅR I PLANFORSLAGET REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

3 1. INNLEDNING 1.1 Bakgrunn Boligfortetting nær sentrum er et prioritert satsningsområde på Raufoss. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for fortetting med konsentrer t småhusbebyggelse, som 2 til 4- mannsboliger, i et etablert boligfelt på Vestrumenga. Forslagstiller (plankonsulent): BoligPartner AS. 1.2 Planprosess Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen Oppstart av planarbeid ble varslet pr brev og e-post Kunngjøring om oppstart av planarbeid ble varslet i Opplandlan d Arbeiderblad Merknadsfrist ble satt til hvorpå det ko m inn 5 merknader/innspill i tillegg til synspunkter som kom frem under informasjonsmøtet. Informasjonsmøte for naboer og andre interesserte ble avholdt på Vestre Toten Rådhus Overleveringsmøte ble avholdt på Vestre Toten Rådhus Første overlevering av komplett planmateriell Medvirkning i forhold til planprosessen skjer gjennom vanlige r utiner ved oppstartsvarsel og offentlig høring, hvor alle har mulighet til å komme med innspi ll til det som fremlegges. I tillegg har det for dette prosjektet blitt avholdt et informasj onsmøte for naboer og andre interesserte. 1.3 Konsekvensutredning I oppstartsmøtet med kommunen som ble avholdt , ble d et konkludert med at tiltaket det skal planlegges for ikke faller inn under forskrif tens 2 jfr. vedlegg I, som omfatter tiltak som alltid skal konsekvensutredes. Det faller h eller ikke inn under forskriftens 3, jfr. 4. Det er således konkludert med at planarbeidet ik ke er omfattet av forskriften. 2. RAMMER OG PREMISSER FOR PLANARBEIDET 2.1 Overordnede føringer 1. Rikspolitiske retningslinjer o Samordnet areal- og transportplanlegging o Barn og planlegging o Riks- og fylkesveier 2. Regionale føringer o Regional planstrategi o Regional plan for attraktive byer og tettsteder i Oppland, ved tatt i Fylkestinget o Regional plan for samfunnssikkerhet og beredskap i Oppland, o Regional plan for folkehelse o Regional plan for klima og energi Kommuneplan for Vestre Toten med bestemmelser og retningslinjer. Figur 1: Arealet er avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanen. REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

4 2.2. Eksisterende planer i området Arealdel av gjeldende kommuneplanen ble sist revidert den Det eksisterer 1 reguleringsplan innenfor planområdet, og denne er listet opp i tabellen nedenfor. Reguleringsplanen for Solgård vil erstatte deler av d enne planen. Plan-ID Navn Ikrafttredelsesdato FV 89 Fortau i Øverbyvegen Rognly Skogstien SOLGÅRD FV 89 Fortau i Øverbyvegen Figur 2 Naboplaner For øvrig grenser planen for Solgård mot Skogstien i nordre hjø rne, PlanID Litt lenger mot nord-øst ligger reguleringsplanen for Rognly, P lanid REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

5 3. BESKRIVELSE AV PLAN OMRÅDET 3.1 Beliggenhet og planavgrensning Planområdet ligger langs Fv. 89, Øverbyvegen, i krysset mellom Øverbyvegen- Rognerudvegen og Rognerudvegen-Bjerkevegen. Plangrensen følger senter vei i de tre tilgrensende veiene, samt eiendomsgrensen mot eiendommene 12/56 og 12/75 i sør. Det bebyggbare arealet i planområdet omfatter eiendommen 12/59 som ligger sentralt til på Raufoss. Eiendommen er 4,1 daa stor og er bebygget med en fritt liggende enebolig med garasje, samt noe opparbeidet hageareal. Mot sørøst har arealet preg av naturtomt med noen større bjørketrær. Omkringliggende eiendommer er bebygget med frittliggende eneboliger. Det legges til rette for utbygging på deler av eiendommen med konsentrert bebyggelse og med muligheter for en fremtidig fortetting også av resterende del. Figur 3 Planområdet. REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

6 3.2 Topografi, landskapst rekk og vegetasjon. Terrenget er hellende fra ca 340 m.o.h. i nord-øst, til ca 334m.o.h. mot sør-vest, og består primært av opparbeidet hageareal samt noen store bjørketrær på høyden mot sørøst. Planområdet ligger ellers i et veletablert boligfelt sentralt p å Raufoss. 3.3 Eiendom og eierforhold Det bebyggbare arealet i planområdet omfatter eiendommen 12/59. Mot vest grenser planområdet mot fylkesveg. Plangrensen følger senter vei i de t re tilgrensende veiene og grenser direkte mot eiendommene 12/56 og 12/75 i sør. Planområd et grenser ellers mot to boligtomter i sør. 3.4 Eksisterende infrastruktur Bebyggelse: Innenfor planområdet står det en enebolig med garasje. Trafikk/adkomst Adkomst til planområdet for nye boenheter blir fra Bjerkevegen. Eksisterende bolig har adkomst fra Rognerudvegen. Vann- og avløpsnett Vestre Toten kommune har hentet frem et kart over vann og avløp med aktuelle påkoblingspunkter (se utsnitt til høyre). Det er rikelig kapasitet i kommunalt VAnett for utbygging av planområdet. Utbyggingen vil ikke medføre utbyggingsplikt med hjemmel i PBl 18. Figur 4 Kartutsnitt over VA-nett i området REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

7 Strøm Strømleverandør i området er Eidsiva nett. Kartutsnitt under er hentet fra Eidsiva sin uttalelse til oppstartsvarselet. ( Kartet må ifølge Eidsiva anses som veiledende, feil kan forekomme). Blått = lavspentnett, rødt = høyspentnett. Grått = kabler som er faset ut av nettet. Kartet viser at det ligger en høyspentkabel i området omkring grensa mot naboeiendommene i sør. 3.5 Kjente registreringer Kulturmiljø / kulturminner/sefrak-registreringer Offentlig tilgjengelige kartbaser som kulturminnesok.no, kommun ens temakart over kulturminner og andre offentlige tilgjengelige kartinnsyn viser ingen registrerte kulturminner innenfor eller i umiddelbar nærhet til planområdet. Biologisk mangfold Miljødirektoratets naturbasekart viser ingen registreringer inn enfor planområdet. Skiløyper og stier Det er ingen skiløyper eller stier innenfor planområdet. Barnetråkk Det er ingen barnetråkk innenfor planområdet. Figur 5 Kartutsnitt over strømnett omkring planområdet fra Eidsiva Nett. Spesielle miljøforhold - Støy: Deler av planområdet ligger innenfor gul støysone ifølge kommun ens temalag for samfunnssikkerhet. Figur 6 Støysoner vist i det kommunale webkartet. REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

8 Spesielle miljøforhold - Radon: I NGU sitt aktsomhetskart for radon, ligger planområdet innenfo r rosa felt = Høy aktsomhetsgrad. Dette betyr følgende: «Kartet viser hvilke områder i Norge som kan være mer radonutsatt enn andre. I områder markert med «høy aktsomhet», er det beregnet at minst 20 % av boligene har radonkonsentrasjoner over øvre anbefalte grenseverdi på 200 Bq/m3 i første etasje. Kartet er basert på inneluftmålinger av radon og på kunnskap om geologiske forhold. I noen områder i Norge er mange boliger målt for radon, i andre få eller ingen. Dette kartet er utviklet ved at kunnskap om andel høye radonkonsentrasjoner i boliger som ligger på kjent geologi er overført til andre områder med tilsvarende geologiske forhold. (Kilde: ).» Alle boliger skal være forberedt for evakuering av Radon-gass. Løsninger legges til grunn iht PBL og gjeldende teknisk forskrift og anbefalinger fra Statens Strålevern. Skred- og flomfarekartlegging I følge offentlig tilgjengelige databaser fra nve.no og ngu.no er det ingen registreringer som tyder på at det foreligger noen form for flom- eller skredfare i området. Det er heller ikke antydet noe om dette i innkomne merknader til oppstartsvarselet. Det er ingen åpne bekker i eller i umiddelbar nærhet til planområdet. Vurderinger av høyde kurvene viser at terrenget faller fra høyeste punkt på tomta ned mot Rognerudveien og Øver byvegen. Overvann fra områdene omkring vil sannsynligvis bare i liten gran trenge inn på boligområdet, men følge adkomstvegene Øverbyvegen og Rognerudvegen. 3.6 Lokaliseringsfaktorer Infrastruktur Adkomst til området skjer via kommunale veger i nord og øst (Ro gnerudvegen og Bjerkevegen). Øverbyvegen vil ha funksjon som samleveg og er fy lkesvei. Kommunalt VAanlegg med aktuelle påkoblingspunkter er vist i utsnitt under p unkt 3.4. Nærhet til skole og barnehage Figur 7 Aktsomhetskart for radon fra NGU. Vestrumenga barnehage er nærmest (Ca avstand langs Øverbyvegen er 550m) Raufoss har 1 skolekrets med 2 skoler; Korta og Raufoss skoler. God kapasitet på Raufoss skole som ligger omkring 2 km fra planområdet. Raufoss ungdomsskole ligger omkring 2 km fra planområdet. Raufoss videregående skole ligger omkring 2 km fra planområdet. Kollektivtransport Ringruta er viktigste bussforbindelse i området Gjøvik Raufos s Toten. Ringruta stopper i Storgata, ca. 700m fra planområdet. Avstanden til jernbanestasj on og taxisentral er ca. 1500m. Stoppmulighet for buss (Furulybakken 2) ligger innenfor planområdet langs Øverbyvegen. REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

9 Servicetilbud Raufoss sentrum, som ligger i gangavstand fra planområdet, har de fleste servicetilbud som post, butikker, politi, kirke, rådhus og idrettsanlegg. Raufoss storsenter ligger ca. 700 m fra planområdet. Rekreasjons- og friluftsområder Hunnselva som er den nest største sidevassdraget til Mjøsa renn er gjennom Raufoss sentrum. Det blir drevet et omfattende arbeid for at elva skal være attraktiv som fiskeelv. Raufoss sentrum grenser til store skogområder mot vest. Her er det et omfattende nett av skiløyper om vinteren. Skogområdene dekkes av et omfattende sti nett som i tillegg til vegsystemet kan brukes som turveg er til fots eller på sykkel. I tillegg er det lysløyper og stier øst for sentrumsområdet, noen av disse har startpunkt ved Vestr umenga og strekker seg til Vindplassen på Gjøvik og til Lena i Østre Toten. På Vestrumenga barnehage er det i tillegg en fotballbane. Lokalklimatiske forhold Planområdet er lite vindutsatt og har lang solgang. Spesielt vi l innstråling være betydelig om ettermiddagen. Terrenget heller også mot vest på store deler av tomta slik at solinnstrålingen blir effektiv. REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

10 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1 Endringer i forhold til gjeldende planer Det foretas ingen endringer i forhold til gjeldende planer, med unntak av areal regulert til privat vei i nordre hjørne. Dette arealet innlemmes boligformål et BKS3. Nordre ende av fortau, o_sf1, er tilpasset til slik det er bygget, og avviker derfor noe i forhold til eksisterende plan. 4.2 Bebyggelse og anlegg Planforslaget legger opp til fortetting ved utbygging på delfel t BKS1-2. Innenfor BKS3 foreligger det ingen planer om å rive eksisterende bolig eller fortette ytterligere på nåværende tidspunkt. Det ansees imidlertid som hensiktsmessig å legge til rette for en eventuell videre fortetting av eiendommen på sikt. Illustrasjon splanen nedenfor, viser hvordan nytt tiltak tenkes utviklet for søndre del av eiendomme n. Figur 8 Illustrasjonsplan av mulig løsning. REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

11 BKS1-2 Eksisterende bolig forblir urørt og ny bebyggelse trekkes ut mo t vei og eiendomsgrenser for å skape et sentralt liggende grøntareal med en type tunløsning. Boligbebyggelsen tenkes oppført som 2-plansløsning. To 3-mannsboliger med to fulle etas jer og en 2-mannsbolig med sokkel. Adkomst foreslås fr a Bjerkevegen. Felles parkering for beboerne er plassert i kort avstand fra innkjøring, noe som trygger ferdselen av spesi elt barn videre inn i feltet. Parkeringsdekningen foreslås regulert til minimum 1 parkeringsp lass pr. boenhet, men avsatt areal gir rom for flere parkeringsplasser. Disse kan benyttes a v gjester eller av mennesker med nedsatt funksjonsevne. Boliger med inngangsparti på bakkeplan skal utformes etter prin sippet om tilgjengelig bolig. Nye boliger skal ha alle hovedfunksjoner (inngang, bad, toalett, kjøkken, oppholdsrom og soverom/ -mulighet) på inngangsplanet. Disse skal være tilgjeng elig med rullestol ved normal møblering. Boliger med inngang fra bakkeplanet og boliger med k rav om heis, skal ha trinnfri atkomst til inngangsplanet og til terrasse/privat uteplass. Dis se kravene gjelder også ved hovedombygginger/ restaurering dersom det ikke medfører uforhol dsmessige kostnader. Ny bebyggelse knyttes til omkr ingliggende bebyggelse gjennom bl ant annet materialbruk og fargevalg. I tillegg refererer strukturen i planen til omkringl iggende bebyggelsesstruktur ved at den er bygget opp med større grøntarealer/hager knyttet til boliger. I planen legges bebyggelsen langs vegen og det legges opp til et større grøntom råde i tilknytning til boligene. Med dette blir en god kvalitet videreført, nemlig et større grø ntareal, samtidig som det er gjort mulig å fortette området. Figur 9 Skissetegninger av foreslått bebyggelse REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

12 BKS3: Det legges til rette for å muliggjøre en ytterligere fortetting av området, om dette skulle bli aktuelt for grunneier i fremtiden. BKS3 reguleres således til k onsentrert småhusbebyggelse. Fremtidig boligbebyggelse her vil, som eksisterende bolig har i dag, få avkjøring fra Rognerudvegen. Utnyttelse Utnyttelsen settes til %BYA=45%. Parkering: Det legges opp til felles parkeringsplass for beboerne nær adko msten for delfelt BKS1-2. Dette bidrar til å begrense trafikken videre inne på feltet og hindre blandet trafikk i fellesarealer. Det avsettes areal som dekker minst 1 parkerings plass pr. boenhet. I tillegg viser illustrasjonsplan (vedlegg 6) bonusparkeringsplasser. All e biloppstillingsplasser må kunne benyttes uavhengig av hverandre. Ved fortetting av BKS3, skal det fremlegges en egen utomhusplan for feltet som skal vise bla.a. parkeringsløsn ing. Renovasjon Renovasjon er ivaretatt i planen med tilstrekkelig antall søppe ldunker (i plast), og en maksimal gangavstand på 10m fra veg. GLT-Avfall stiller seg pos itive til bruk av felles plastdunker for beboerne, slik at antallet smådunker kan reduse res. De opplyser videre om at det ved bruk av dunker er fint om de kan plasseres ved adkom st til parkeringsarealet i henholdsvis Rognerudvegen og Bjerkevegen. Renovasjonsbilen traf ikkerer disse veiene i dag og med denne løsningen vil det ikke bli behov for å snu inn e i planområdet. Det tillates oppføring av takoverbygg over søppelbeholdere innenfor areal av satt til renovasjon. 4.3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Planområdet er forholdsvis lite, men omkranses av veier på tre av fire sider. Det planlegges ingen spesielle utbedringer av disse veiene, da antall nye enhe ter er forholdsvis beskjedent i et stort boligfelt. Nærheten til busstoppet og sentrum øker ogs å muligheten for at beboerne vil velge å la bilen stå. Fortau som er regulert inn i gjeldend e plan, og som følger Øverbyvegen, videreføres slik den er. Av sikkerhetsmessige hens yn ansees avkjøring fra Bjerkevegen som beste alternativ, da utkjøring her mest sannsyn lig medfører best oversikt fordi bilfører kun må ha oversikt over en vei. Adkomst fra Rogn erudvegen vil pga. nærheten til krysset Rognerudvegen-Bjerkevegen, medføre at bilfører må h a oversikt over to veier ved utkjøring. Adkomst til eksisterende bolig innenfor felt BKS3 videreføres s om i dag. Adkomsten må deles med eventuelle nye boenheter på BKS3, men tillates sidefo rskjøvet for best mulig tilpassing. Byggegrense mot fylkesvei o_skv1 se ttes til 15m fra senter veg, noe SVV vil kunne akseptere ifølge merknad til oppstartsvarsel. Frisikt ble anbef alt satt til 10x36m da Øverbyvegen har 40-sone. SVV har videre blitt rådført med hens yn til bl.a. støyskjermens plassering som de ikke ønsker inn på arealet «annen veggrunn». Støyskjerming skal bygges ut i takt med utbygging på tilstøtende delfelt. Støyverdiene sk al ved brukstillatelse være tilfredsstillende iht tabell 3 i Klima- og miljødepartementets retningslinje T-1442/2016. Rognerudvegen og Bjerkevegen (o_skv2) er kommunale veger med 50 -sone. I følge håndbok N100, vegtype Sa1 og figur E.7 «Siktkrav i uregulerte T -kryss», bør frisikten i krysset settes til 20x45m da vegene har 50-sone. Ettersom eiend ommen er omkranset av veier fører dette til innsnevringer på alle kanter grunnet bygg egrenser og frisiktsoner, noe som er lite heldig for den planlagte strukturen og også mulighe ten for å plassere renovasjonsarealet i gangavstand fra vegen for renovatørene. Frisikt Bjerkevegen-Rognerudvegen settes av denne grunn lik fri sikten mot Øverbyvegen (10x36m), som antas å være en større veg enn Bjerkevegen og Rog nerudvegen til tross for at fartsgrensen er lavere. Med denne frisiktsonen unngår man og så at renovasjonskjøretøy REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

13 må inn på eiendommen med tilhørende dimensjonering av snu- og r yggearealer, noe som bidrar til å trygge ferdselen for barn internt i planområdet. G runnet arealknapphet er flytting av renovasjonsarealet uaktuelt da dette går utover boligene og leke- og uteoppholdsarealet. Sikt i avkjørsler er derfor satt til 6x45m, i henhold til håndb ok N100 figur E.26/Tabell E.6 og med utgangspunkt i vegtype Sa1. Teknisk Driftsavdeling har ingen innvendinger mot planen slik d en fremstår på illustrasjonsplanen annen enn at de vil sette krav om at byggeg rense til Rognerudvegen og Bjerkevegen blir satt til 10m fra senter veg. Til tross for det te settes byggegrensen til Rognerudvegen og Bjerkevegen, på grunn av de ulike innsnevringe ne, til 8m fra senter veg for å øke kvaliteten internt i planområdet på private uteareale r og felles leke- og oppholdsarealer. I tillegg vil plasseringen av bebyggelsen lang s vegen muliggjøre fortetting på en skånsom måte uten å ende opp med veldig tettstilt bebygge lse. Bebyggelsen vil samtidig skjerme det sentrale grøntarealet fra vegene. Med bakgrunn i kommunens intensjon om å fortette planområdet, a nses det at den foreslåtte 8-meters byggegrensen gir rom for økt kvalitet inne på tomta. F or å ivareta tilstrekkelige arealer til vegformål og eventuelt snølagring, økes bredden på «annen veggrunn» langs Rognerudvegen til 1,75m. Det skal utarbeides en helhetlig teknisk plan for VA som skal f remlegges kommunen for godkjenning før tiltak kan igangsettes. Nettilknytning og eventuell omlegging av høyspent-/lavspennings kabler i området skal skje i samarbeid med strømleverandør. 4.4 Grønnstruktur/Lek Det legges opp til et felles sentralt plassert leke- og uteopph oldsareal for beboerne innenfor felt BKS1-2. Arealet vil gi kompensasjon for de mindre private hagearealene. Arealet skal tilrettelegges for de minste barna, men også kunne tilby kvalit eter som tar hensyn til alle aldersgrupper. Arealet skal inneholde minst en sandlekeplass og sittebenker. I tillegg åpnes det opp for at beboerne selv kan supplere med annet lekeutstyr. Lekearealet skal tilrettelegges etter prinsippene om universell utforming. For B KS3 og eksisterende eneboligbebyggelse, forutsettes det at lek dekkes på egen grunn. Ved fortetting av BKS3, skal det fremlegges en egen utomhusplan for feltet som skal vis e løsning for bla.a. felles lekeareal. 4.5 Landbruk/natur/friluftsområder Det er ingen LNF-arealer i området, og dette er heller ikke tem a her. 4.6 Hensynssoner Frisiktsoner reguleres for kryss og avkjørsler innenfor planomr ådet. I frisiktsonen skal det være fri sikt langs vei/kryss i en høyde av 0,5 2,5 meter ove r planum på tilstøtende vegbane. Busker, trær og annet som kan hindre sikten er ikke ti llatt. Statens vegvesen opplyser i sin uttalelse til oppstartsvarselet at frisikt mot f ylkesvei i dette tilfellet skal være 10x36m (H140_1). Dette er ivaretatt i planen. Frisikt i kryss B jerkevegen-rognerudvegen er satt til 10x36m (H140_2) og for avkjørsler 6x45 (Inngår i sonen e benevnt H140_1 og H140_2). REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

14 4.7 Arealregnskap Arealrapport for Solgård F E LT N AVN R P ARE ALFORMÅL AR E AL BKS ,454 BKS ,943 BKS , Totalt 2894,738 f_bre , Totalt 22,802 f_blk , Totalt 307,083 o_skv ,057 o_skv , Totalt 694,643 o_sf , Totalt 208,33 o_svt ,967 o_svt , Totalt 533,348 f_spa , Totalt 613,931 Totalsum 5274, Forholdet til kravene i kapit tel II i Naturmangfoldloven De viktigste i Naturmangfoldloven som blir berørt er (kunnskapsgrunnlaget) Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Myndighetene skal videre legge vekt på kunnskap som er basert på generasjoners erfaringer gjennom bruk av og samspill med naturen, herunder slik samisk bruk, og som kan bidra til bærekraftig bruk og vern av naturmangfoldet. Vurdering: 8 er oppfylt. Offentlig tilgjengelige baser som Naturbase, Ar tsdatabanken, NVE atlas, Skog og landskap m.fl. er benyttet for å sjekke om det foreligger sp esielt viktige registreringer i området. Det er ikke registrert noen forekomster innenfor plano mrådet. Det kan forekomme mangelfulle opplysninger for området fordi de t ikke har vært spesielt undersøkt mht. naturmangfold, men det antas at kunnskapsgrunnla get er tilstrekkelig til å avgjøre at tiltaket ikke vil gi vesentlige skader på naturmangf oldet. 9. (føre-var-prinsippet) Når det treffes en beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om hvilke virkninger den kan ha for naturmiljøet, skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Foreligger en risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet, skal ikke mangel på kunnskap brukes som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak. REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

15 Vurdering: 9 er oppfylt. Kunnskapen om dette området vurderes å være god nok, vedr. de naturverdier som finnes innenfor plan- og influensområdet. 10. (økosystemtilnærming og samlet belastning) En påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. Vurdering: Tiltaket vil ikke medføre noen ekstra belastning på naturtyper eller økosystem. Arealet er allerede benyttet til boligformål i et etablert boligfelt. 11. (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Tiltakshaveren skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter. Vurdering: Tiltakshaver har det økonomiske ansvar for å ta vare på de natu rkvaliteter som finnes i området, innenfor de rammer som utbyggingen gir. 12. (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) For å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater. Vurdering: Byggeteknikken og byggemetoden vil være iht. dagens standard og vurderes dermed som miljømessig gode. Alternative driftsmetoder, teknikker og utfor ming ansees om uaktuelt. 5. EN DRIN GER AV PLAN FORSLAGET U N DERVEIS Første planforslag omhandlet en fase 1 og en fase 2, med et bes temmelsesområde #1 for fase 2. Planen tok utgangspunkt i en ønsket fremtidig utvikling av planområdet ved en eventuell fremtidig riving av eksisterende bolig. BKS3 var såle des inndelt med eget parkeringsareal, renovasjon, utvidelse av tun/lekeplass og vide reføring av tomteinndeling og boligbebyggelse langs vegene. Henvis er til plandokumenter innse ndt første gang Etter behandling ble det bestemt at dette skulle endres, slik a t tidligere fase 2 (#1), som tok utgangspunkt i en videre utvikling av påbegynt struktur med tun løsning, nå har mer fokus på at eksisterende bolig består men uten at å utelukke mulighetene for fortetting på felt BKS3 i fremtiden. REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

16 6. KON SEKVENSER AV PLANFORSLAGET 6.1 Sjekkliste for risiko og sårbarhet Det er fylt ut sjekkliste for arealplaner, for å sjekke ut om p lanforslaget kan komme i konflikt med nasjonale eller regionale mål og føringer. Planskjema er ve dlagt planmaterialet. Tiltaket det skal planlegges for faller ikke inn under forskriftens 2 jfr. vedlegg I, som omfatter tiltak som alltid skal konsekvensutredes. Det faller heller ikke inn u nder forskriftens 3, jfr. 4. Det er således konkludert med at planarbeidet ikke er omfattet av forskriften. 6.2 Vurdering av konsekven ser av planforslaget Barn og unges interesser Representant for barn og unges interesser var ikke til stede på oppstartsmøtet og det er ikke kommet uttalelse til oppstartsvarselet derfra. Skoleveg: Skolevegen til Korta skole går langs lite trafikkert adkomstveg Rognerudvegen og langs gangveg/fortau frem til Korta skole. Skolevegen til Ra ufoss skole går på gangveg/fortau praktisk talt hele strekningen, men det vil være behov for å krysse Storgata i Raufoss sentrum. Avstanden til begge skoler vil være ca 2 km. Tiltaket vil øke trafikkbelastningen på Rognerudvegen noe, men det vurderes at t iltaket i sin helhet ikke har noen negative konsekvenser fo r skolevegen. Det legges opp t il en intern snarveg til fortauet med passasje gjennom støyskjermingen, slik at det ikke blir nødvendig å ferdes via Bjerkevegen/Rognerudvegen for å komme seg dit. Støy, forurensning og sikkerhet Støy: Støyberegninger er utarbeidet av MjøsPlan AS den for planområdet. Deler av planområdet ligger i gul støysone og det er ifølge rap porten nødvendig med støyskjerming langs Øverbyvegen for å kunne oppnå tilfredsstill ende støynivå for bebyggelsen som skal ligge nærmes t vegen. Det er imidlertid ikk e oppført noen nærliggende støyskjermer her tidligere, og en støyskjerm som ku n strekker seg over et lite strekke, kan fort virke stor og skjemmende på de ellers åp ne omgivelsene. Det vil derfor bli lagt vekt på å finne løsninger for støyskjermen som ikke bryter for mye i det visuelle bildet i området. Sikkerhet: Fortettingen vil medføre noe økt trafikk på adkomstv eger, noe som medfører noe mer trafikk i kryss Øverbyvegen Rognerudvegen. Det vil og så bli en ekstra avkjøring langs Bjerkevegen. De t legges også opp til at adkomst en til BKS3 kan sideforskyves langs Rognerudvegen ved en eventuell fortetting m ed nye boenheter på feltet. Sol og skygge Sol- og skyggeanalyse: Sol- og skyggediagram nedenfor viser sky gger for planområdet i periodene rundt vårjevndøgn, sommersolverv, og høstjevndøgn; på tidspunktene kl.10, 14 og 18. Tabellen viser at bygningsmassene skaper en del skygg e på tomta og delvis på det sentrale fellesarealet. I tillegg får de vestvendte private uteareal for bolig C skygge fra støyskjermen. Dette kan reduseres betraktelig ved å plassere en lavere støyskjerm og eventuelt bygge den med deler av glass. I sol- og skyggeanalysen har en støyskjerm på ca. 3m høyde blit t lagt til grunn. Forholdene med et lavere støyskjer mingstiltak vil således ikke ha forverrede konsekvenser for planen. REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

17 n g ø d n v rje å V r v e lv o s m m o S REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

18 n g ø d n v tje s ø H 6.3 Avbøtende tiltak Avbøtende tiltak vedr. støy: Planområdet ligger i sentrum av Raufoss langs Øverbyvegen. Boligene på tomta har private uteplasser med best sol på siden mot Øverbyvegen. Skjermingstiltaket skal gi gode støyforhold samtidig som det ikke vesentlig reduserer solforhold mot (sør- )vest. Det velges å legge vekt på tilstrekkelig skjerming fremfor høye skjermer som virker dominerende og ødeleggende for omgivelsene, da det stort sett er brukt vanlige gjerder og hekker langs Øverbyvegen. Det tillates port/passasje el.l. for gjennomgang til fortau o_sf1. Ved utbygging av felt BKS1, skal støyskjermingstiltak mot Øverbyvegen utarbeidet i samsvar med et av forslagene omtalt i vedlagt støyrapport, datert Denne skal legges til grunn ved valg av løsning. Det foreslås en lavere støyskjerm (ca. 1m) i kombinasjon med fasadeisolerende tiltak som for eksempel (delvis) innglasset balkong. Støyskjermingstiltak skal bygges ut i takt med bebyggelsen og ferdigstilles før brukstilatelse innen BKS1 kan gis. REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

19 Ved fortetting med nye boenheter på felt BKS3, skal det utarbei des en egen støyvurdering, slik at støyverdiene (jfr. tabell 3 i Klima- og miljødepartemen tets retningslinje T-1442/2016) er ivaretatt tilstrekkelig før brukstillatelse kan gis. Det er tatt høyde for å muliggjøre en eventuell videreføring av støyskjermen ved fortetting innenfor felt BKS3, og alternativ uten knekk er således vist i plankartet. Avbøtende tiltak vedr. sikkerhet: Sikring av frisikt mot Øverbyvegen og Rognerudvegen innlemmes i plankart og bestemmelser. Adkomst til parkeringsareal, f_spa1, er lagt til Bjerkevegen da utpåkjøring her kun vil kreve oversikt over en veg. Intern gangforbindelse mellom lekeareal og fortau skal fremgå av utomhusplan og port/pas sasje gjennom støyskjerm tilla tes. 7. VURDERING AV INNKOMNE MERKNADER Det har kommet inn 7 innspill til varsel om oppstart. Det kom i tillegg frem noen synspunkter fra naboer og andre berørte på informasjonsmøtet som ble avhold t Under følger et kortfattet resymé av hvert enkel t skriv med forslagsstillers ko mmentar. Offentlige høringsinstanser Fylkesmannen i Oppland datert : Fylkesmannen viser til og forventer at nasjonale og regionale interesser omtalt i Planskjemaet og presisert i Fylkesmannens forventninger til kommunal planlegging i Oppland kap. 2 og 3, blir ivaretatt i det videre planarbeidet. De forventer også at kap. 1 om prosess og planforberedelse blir fulgt opp. Fylkesmannen anbefaler at det i planbeskrivelsen også vurderes høyere utnyttelsesgrad enn det de foreløpige skissene viser. Videre ber Fylkesmannen om at det ved høring av planforslag oversendes ett eksemplar av SOSI-fil og pdf-fil til Statens kartverk pr e-post. Forslagsstillers kommentar: Punktene i planskjemaet er gjennomgått og kommentert. %BYA er satt til 45%. Statens vegvesen (SVV) datert : SVV har følgende kommentarer: Adkomst. Illustrasjonen som er presentert, viser adkomst til nye boliger inn fra kommunal veg Rognerudvegen. Det er positivt, for det er ikke ønskelig med flere avkjørsler langs fylkesvegen. Byggegrense til fylkesvegen er i utgangspunktet 20 meter fra midtlinja. De kan akseptere at den om nødvendig reduseres til 15 meter. Frisiktsone i krysset Rognerudvegen x fv.89 Øverbyvegen må inn i plankartet og i bestemmelsene. Fartsgrensen i Øverbyvegen er 40 km/t og dermed er kravet til frisikt 10 m x 36 meter. Kollektivholdeplass. Furulybakken er en holdeplass som de ikke kjenner til om er i bruk. Bussen stopper i så fall i vegkryssene med Rognerudvegen og Furulybakken. Dersom holdeplassen er i bruk, mener de det bør reguleres inn kantstopp med plattform. Dette må forslagsstiller avklare med Oppland fylkeskommune/opplandstrafikk i prosessen. Støy. Deler av planområdet er støyutsatt. Støyforholdene for boliger og uteområder må REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

20 vurderes i henhold til grenseverdier gitt i Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442/2012). Eventuelle behov for støytiltak må innarbeides i planen. Forslagsstillers kommentar: Byggegrensen er satt til 15 meter fra senter fylkesveg. Ved å t rekke bebyggelsen så langt ut som mulig, frigjøres det nok plass til interne gangveger, lek o g uteoppholdsarealer sentralt i planen. Bebyggelsen bidrar også t il å beskytte lekearealet mot støv og støy fra fylkesvegen. En byggegrense på 20m vil redusere mulighetene for en god tunlø sning og en høy kvalitet på utearealer betraktelig. Frisiktsone i krysset Rognerudvegen Fv.89, er innlemmet i båd e plankart og bestemmelser. Kollektivholdeplassen Furulybakken 2 forblir som i dag. Oppland strafikk opplyser i sitt innspill til oppstartsvarselet at det ikke er bussholdeplass her, men at busser stopper i forbindelse med krysset og at de ikke ønsker at mulighetene for å stoppe he r endres. Støyforhold er vurdert av MjøsPlan AS og støyrapport datert er vedlagt planmateriale. En lavere støyskjerm, med og uten glass, foreslå s plassert inntil formålsgrensen mellom boligformål og annen veggrunn. Denne vil sikre grenseverdiene for utearealer (55dB), samt solforhold på private utearealer. Tilta k i fasaden vil sikre ytterligere støyreduserende behov. Dette er innlemmet i bestemmelser som sk al sørge for at anbefalte tiltak iverksettes. Forslagsstiller har også vært i dialog med SVV vedrørende plass eringen av støyskjermen. Denne kunne settes opp nærmere vegen enn byggegrensen til veg, men måtte stå utenfor arealet annen veggrunn i gjeldende plan. Oppland fylkeskommune datert : Regionalenheten: Varselet angir at planen vil være i samsvar med kommuneplanens arealdel og at planen ikke utløser krav om KU. Det går ikke fram om Vestre Toten kommune har fattet vedtak om dette. De minner om at det er kommunen som er planmyndighet og som skal avgjøre spørsmålet. De tar konklusjonen til etterretning. Fortetting med boliger nær Raufoss sentrum mener det er et godt tiltak og de har ingen vesentlige merknader til dette formålet. De nevner at det ikke er oppgitt hvor mange boenheter som den viste illustrasjonen gir og at en utnyttelse opp mot 3 boliger pr. daa på det nye utbyggingsområdet bør være et mål. Andre hensyn de mener bør vurderes er muligheten for tilgjengelige boliger og at det bør settes krav til en andel tilgjengelige boliger på f.eks. 50 %. Samtidig bør strøkskarakteren ikke endres for mye. De mener videre at vektleggingen av felles uteområder som er vist i illustrasjonen er god. Planen bør inneholde et krav om minste uteoppholdsareal (MUA). Det må gjøres støyberegninger og foreslås tiltak dersom beregningene viser verdier over normene i veileder T-1442/2012. Opplandstrafikk: Opplandstrafikk informerer om at holdeplassen Furulybakken 2 ligger inne i planområde og at det daglig er passasjerer som bruker denne holdeplassen. Det er ikke bussholdeplass her i dag, men busser stopper i forbindelse med krysset og de ønsker ikke at mulighetene for å stoppe her endres. Kulturarv: Ut fra deres arkiv har de ikke kjennskap til at det foreslåtte tiltaket kommer i konflikt med kulturminner. De vil imidlertid gjøre oppmerksom på at dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredete kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter, jf lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dett e. Forslagsstillers kommentar: Regionalenheten Punktet vedr. konsekvensutredning er gjennomgåt t på oppstartsmøte og det er ikke krysset av for at konsekvensutredning er nødvendig. Dette ble også bekreftet i e- REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

21 post fra saksbehandler Støyvurdering er foretatt og rapport vedlagt planmaterialet. Krav om minste uteoppholdsareal er innlemmet i bestemmelsene. Øvrige innspill tas til etterretning. Opplandstrafikk Mulighetene for å stoppe bussen på Furulybakken 2 forblir uendret. Det må settes opp en støyskjerm langs fylkevegen, men denne vil ikke k omme i konflikt med fortauet og busstoppet. Kulturarv: Innspill tas til etterretning. Direktoratet for mineralforvaltning (DMF) datert : DMF kan ikke se at planen berører registrerte forekomster av mineralske ressurser av regional, nasjonal eller internasjonal verdi, bergrettigheter eller masseuttak i drift, og de har dermed ingen merknader til varsel om oppstart av planarbeid for Solgård i Vestre Toten kommune. Jernbaneverket datert : Jernbaneverket har ingen merknader da planområdet ikke berører jernbanens interesser. Eidsiva Nett (EN) e-post mottatt : EN har ingen kommentarer til arbeidet foruten at de ber om at det blir tatt hensyn til deres eksisterende nett i området. De har både høy og lavspenningsnett på og utenfor den aktuelle tomten. De ber også om at utbygger tar kontakt tidlig med EN for å avklare effektbehov og nettilknytning. Forslagsstillers kommentar: Følgende er innlemmet i planbestemmelsene: «Nettilknytning, eve ntuell omlegging av høyspent-/lavspenningskabler i området og tiltak innenfor fares one H370_1 skal skje i samarbeid med netteier.» Videre er også følgende bestemmelse tatt med: «Før tiltak kan i gangsettes innenfor planområdet skal høyspentkabel innenfor faresone H370_1 være på vist. Plassering av eventuell nettstasjon og tiltak innenfor faresone H370_1 skal a vklares med netteier.» NVE e-post mottatt : NVE informerer om at det viktigste virkemiddelet for å forebygge tap og skader fra naturfarer, er å ta tilstrekkelig hensyn til flom og skredfare i arealplanleggingen. Plan og bygningsloven (pbl) og byggteknisk forskrift (TEK 10 Kapittel 7) setter tydelige krav til sikkerhet mot flom og skred ved ny utbygging. NVEs retningslinjer 2/2011 Flaum og skredfare i arealplanar beskriver hvordan en kan ta hensyn til disse naturfarene. Kommunene må også tilpasse arealbruken til klimaendringer som blant annet innebærer mer nedbør og ekstremvær. Som et bidrag i vurderingen av hvordan tema innenfor NVEs forvaltningsområder kan ivaretas i planleggingen, har NVE sendt med en sjek kliste. Sjekklista gir en kortfattet oversikt over når og hvordan ulike tema skal innarbeides i reguleringsplaner, og inneholder linker til mer informasjon og veiledere for utredning av naturfare. De anbefaler at sjekklista benyttes aktivt i forbindelse med risiko og sårbarhetsanalysen (ROS) for planområdet. NVEs retningslinjer 2/2011 og sjekklista ligger også tilgjengelig på NVEs nettsider om arealplanlegging: ogskred/arealplanlegging. Dersom planarbeidet berører noen av temaene i sjekklista skal NVE ha planen på høring. På grunn av store saksmengder har imidlertid NVE ikke alltid kapasitet til å svare ut alle saker på offentlig ettersyn. Manglende uttalelse fra NVE betyr derfor ikke nødvendigvis at deres ansvarsforhold er sjekket ut og planens innhold funnet tilfredsstillende. Manglende uttalelse fra NVE endrer ikke på tiltakshavers ansvar for sikker utbygging jf. pbl 29 5 og TEK 10, eller kommunens ansvar for å påse at dette er ivaretatt jf. pbl REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

22 Forslagsstillers kommentar: Tas til etterretning. Sjekkliste er gjennomgått. Organisasjoner, foreninger og interessegrupper Ingen. Direkte berørte parter og naboer Det har ikke kommet inn skriftlige konkrete merknader fra naboe r og andre berørte parter. I forbindelse med informasjonsmøtet som ble avholdt , b le det notert ned noen ønsker/synpunkter fra de naboene/berørte som var tilstede. Diss e er kort oppsummert og kommentert under: - Sjekk av tomtegrenseoppgang, spesielt mot gnr/bnr 12/75. Kommentar: Klarlegging av grense er bestilt fra Vestre Toten ko mmune. - Nabo på gnr/bnr 12/75 ønsker at garasjene flyttes sammen mot vest og litt større avstand til sin tomt. Kommentar: Plassering av innkjøring (Bjerkevegen) er vurdert pl assert lengst mulig unna kryss med tanke på trafikksikkerhet/oversiktlighet. Plasseringe n av innkjøringen og behovet for nødvendig ryggeareal bidrar til at garasjene må plasseres f orholdsvis nærme eiendomsgrensene. Etter infomøte har avstanden mellom tomt og g arasje økt (se illustrasjonsplan). - Vedr. trærne som står på tomten, så er naboene svært positive til at disse fjernes. Kommentar: Innenfor lekeareal/uteoppholdsareal vil solforhold o g beplantningens kvalitet avgjøre om noe av beplantningen kan bevares. Trær som kommer i konflikt med parkeringsareal og boligbebyggelse må fjernes. - Det opplyses om mye kantparkering langs Rognerudveien, og at de er bekymret rundt hvorvidt en såpass stor økning av antall enheter vil medføre enda flere parkerte biler. Kommentar: Det er ikke ønskelig fra kommunens side å legge til rette for parkering langs veien, da overordnet mål for sentrumsnære områder er å redusere bilbruken. Parkeringskapasitet for planområdet er vurdert internt på tomta. - Nabo (12/75) ønsker at adkomsten til BKS1-2 vurderes fra Rognerudvegen. Av sikkerhetsmessige hensyn så ble dette vurdert dit hen at avk jøring fra Bjerkevegen mest sannsynlig medfører best oversikt ved utpåkjøring, da man her k un trenger å ha oversikt over en vei. Adkomst fra Rognerudvegen vil pga nærheten til krysset Rognerudvegen- Bjerkevegen medføre at man må ha oversikt over to veier ved utp åkjøring. Eventuelle nye boenheter innenfor BKS3, vil imidlertid få avkjøring fra Rogner udvegen. - Ved en eventuell fortetting på BKS3 (tidligere angitt som fase 2), er det ønskelig at terrenget senkes noe for å bedre frisikten i krysset Rognerudvegen-Øverbyvegen. - Det ble opplyst om Kabler/EL og at dette må hensyntas i planleggingen. Kommentar: Løsning for EL skal hensyntas i samarbeid med strøml everandør. VA-plan skal godkjennes av kommunen før tiltak kan igangsettes. - Det ble stilt spørsmål i forbindelse med høyder og forholdet til eksisterende høydekrav, begrensing av fyllinger og at man kanskje følger terrenget mest mulig. Nabo (12/75) er positiv til om terrenget s enkes noe for garasjebebyggelsen for at ikke disse skal virke veldig ruvende. REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23

23 Kommentar: Høyder avklares i byggesaken, men rammene er satt i bestemmelsene til detaljplanen. - Det var også spørsmål i forbindelse med hvor mange etasjer bebyggelsen vil bestå av. Kommentar: Det legges opp til bebyggelse med 2-plansløsning. 3- mannsbolig(er) med to fulle etasjer og 2-mannsbolig(er) med sokkel. 8. FORSLAGSSTILLERS EGNE VURDERINGER Forslagstiller vurderer planen til å oppfylle intensjonen i kom muneplanen på sentrale punkter. Planen åpner for fortetting nær sentrum og en utbygging vil med føre bedre utnytting av eksisterende infrastruktur. Bebyggelsen er plassert slik at det gir rom for et åpent tun se ntralt på området med god tilgjengelig for de nye beboerne. Ved en eventuell fortetting p å BKS3, kan det tilstøtende tunet utvides om forholdene tillater det. Bebyggelsesstrukturen videreføres i den grad at man også finner større sammenhengende grøntområder/hager på omkring liggende eneboligtomter og samtidig vil tomta oppfylle funksjonen som et fortettingsområde. Det har ikke kommet krav i merknader til varsel om oppstart som planen ikke oppfyller. 9. MATERIELL SOM INNG ÅR I PLANFORSLAGET Materiellet består av: Vedl egg: Dato: Reguleringsplan Beskrivelse (denne) Reguleringsplan Bestemmelser Reguleringsplan Plankart Reguleringsplan Plankart sosifil Sosikontroll/rapport Illustrasjonsplan med snitt Sol- og skyggeanalyse ROS-analyse Avisannonse Støyvurdering MjøsPlan AS Merknader til oppstartsvarsel 11 - Planskjema 12 - REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD - PL ANBESKRIVELSE Side av 23