Markedsrapport

Transkript

1 Markedsrapport 1-29 Eiendomsavkastning i et langsiktig perspektiv Gjesteartikkel av Håvard Bjorå i IPD Norden AB Side 5 Transaksjonsmarkedet Fremmedfinansieringen bremser markedet - bedring på sikt! Side 1 Status utleie i Oslo, Asker og Bærum Etterspørselen synker, og tilbudet øker. Side 16 Andre byer Bergen, Trondheim og Stavanger Side 2 Segmenter Handel, hotell, logistikk og bolig Side 23 istockphoto

2 Leder 29 blir et utfordrende år for mange - de fleste gårdeiere får likevel økte inntekter Fra kvartal til kvartal er utsiktene for de internasjonale konjunk- vår transaksjonsoversikt. Om lag 6 % av omsetningsvo- Vi vurderer prime yield i Oslo til å være 6,5 % pr. første kvartal. turene og for næringslivet her hjemme blitt forverret, noe lumet har vært kontoreiendommer. Det siste året har antallet Prisnedgangen justert for KPI-endringer på leien har vært på som selvsagt påvirker våre løpende vurderinger av markedet omsetninger av næringseiendom gradvis gått ned i tråd med 15 % for de høyest prisede eiendommene siden pristoppen for næringseiendom i Norge. Prognosene fra SSB, Norges at finansieringsvilkårene er blitt forverret. Kjøpergrupper som for to år siden. Vi ser potensial for rask etterspørselsvekst mot Bank og de private bankene er stadig blitt nedjusterte, og eiendomsfond og livselskapene har kraftig redusert sin etter- næringseiendom og yield-nedgang når kredittmarkedene igjen mediene tegner et dystert bilde av de kommende årene. spørsel, private investorer har satt seg på gjerdet i påvente er blitt normaliserte. Selv om transaksjonsmarkedet er tregt, er 29 vil utvilsomt bli et utfordrende år for mange innenfor av reprising av næringseiendom, makroutsiktene er stadig det ikke helt dødt, og vi har selv vært involvert i to større salg næringseiendom, og ferske prognoser for økonomien viser blitt forverret, og nedadgående leiepriser har skapt usikkerhet innenfor handelseiendom i hovedstaden de siste tre månedene. leder at nedgangen blir mer langvarig enn antatt i fjor høst. Det er likevel grunn til å nyansere. For det første er det ventet at den økonomiske veksten snur fra negativ til positiv ved kommende årsskifte, og at Norge når et normalt vekstnivå (trendvekst) i knyttet til investeringene. Vår undersøkelse mot bankene viser at minimumskravet til egenkapital varierer mellom 25 og 35 % i gode prosjekter. Videre møter investor i dag en lånerente inkl. bankmargin på ca. 6,2 % (1 år) i prosjekt med sikker Kontorleiemarkedet i Oslo, asker & Bærum - tilbudet øker og etterspørselen synker Kontorleieprisene på nye kontrakter viser fortsatt gode nivåer, men 211. Befolkningsfremskrivningene fra SSB tyder på befolk- og god kontantstrøm. Enkelte banker er restriktive i å yte CBD-prisene har allerede falt i ca. ett år, og resten av byen har fulgt ningsvekst, særlig i byene. Tilflyttingen vil igjen ta seg opp lån utover 3-5 år, fordi det er vanskelig å oppdrive attraktiv etter. Data fra Eiendomsverdi Næring viser at snittprisene i nye når konjunkturene normaliseres. Butikkhandelen er ventet langsiktig funding. Blant andre blir kjøpere som typiske syndi- kontrakter falt 7 % fra tredje kvartal til fjerde kvartal i fjor. Vi legger å holde seg oppe i år og har gode utsikter for 21 og 211. kater rammet. Videre vil økt vekting i lange lån til nærings- til grunn at fallet har vært enda større, og vår overvåking av areal- Videre vil de fleste gårdeiere få økte inntekter med bakgrunn eiendom kunne forverre bankenes langsiktige kreditt-rating. ledigheten viser at utviklingen nå går raskt. Bare fra november til i at de fleste leiekontrakter reforhandles på høyere leienivåer. Bankene er i større grad opptatt av å få kontroll på egen februar økte arealledigheten fra 5, % til 5,9 %. Vi venter at 29 Data fra Eiendomsverdi Næring tyder på at snitt-kontrakten for portefølje og ser ingen snarlige endringer i finansieringsvil- vil gi negativ arealabsorpsjon på ca. 11 m 2 og at tilførselen fra kontorbygg er ca. fem år i Oslo, og det er nå er om lag fem kårene. Finansdepartementet venter at det nyetablerte Statens nybygg blir 185 m 2. Gitt våre forutsetninger, venter vi at areal- år siden forrige leieprisbunn. Justert for inflasjon er snittprisen Finansfond kan bidra til økt kjernekapital og dermed økt ledigheten stiger til 7,7 % på ett års sikt, og at leieprisene derfor faller pr. m 2 i nye kontrakter for kontor i Oslo ca. 35 % over bunn- sikkerhet og lavere innlånskostnader for de norske bankene ytterligere. Konkurransen om leietagerne blir sterkere, bedriftene nivåene. I tilegg til reforhandlinger på høyere nivåer, nyter de allerede til våren. Bankene på sin side har inntatt en mer er kostnadsbevisste, og gårdeiere strekker seg for å unngå tomme fleste gårdeiere godt av årlige KPI-justeringer som for øvrig var avventende holdning, og også vi konkluderer med at lånevil- lokaler. Det er imidlertid nyanser i utviklingen avhengig av den hhv. 5,5 % pr. oktober 28 og 3,2 % pr. november 28. kårene ikke blir normalisert på denne siden av sommeren. enkeltes eiendoms kvalitet, størrelse og lokasjon (se side 16). Prognosene til Nordea antyder at kredittmarkedene norma- Fremmedfinansieringen bremser transaksjonsmarkedet liseres på ett års sikt, men at den 1-årige statsobligasjonsrenten stiger og vil smitte over på 1-års swaprente, som blir Konklusjon: 29 blir et utfordrende år, med blant annet fallende leienivåer i nye kontrakter. De fleste reforhandlingene vil likevel Fratrukket salget av Steen & Strøm, er det fra og med andre anslagsvis 4,85 % om ett år. Bankene er samstemte i at de innebære en klar vekst i leienivået. Transaksjonsmarkedet er ikke halvår i fjor og frem til i dag kun blitt omsatt næringseiendom ikke vil presse frem noen eiendomssalg fra egen portefølje, og dødt, men vi venter ingen betydelig bedring i lånevilkårene på for ca. 5 mrd. kroner (i transaksjoner over 5 mill. kr.) ifølge vi tror at investorer som venter på røverkjøp venter forgjeves. denne siden av sommeren. Langtidsutsiktene mener vi er gode. 2 UNION markedsrapport 1-29

3 innhold Leder...2 Markedsoversikt...4 Gjesteartikkel...5 Internasjonal økonomi...6 Norsk økonomi...7 Arbeidsmarkedet...8 Renter og lånevilkår...9 Transaksjonsmarkedet...1 Transaksjonsoversikt Aktøroversikt...12 Eksempel på solgt eiendom siste tre mnd. med UNNM som megler...14 Avkastning på investeringer i næringseiendom...15 Utleiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum...16 Leiepriseksempler...18 Eksempler på eiendommer til utleie...19 Bergen...2 Trondheim...21 Stavanger...22 Segment: Handel...23 Segment: Hotell...24 Segment: Logistikk...25 Segment: Bolig...26 Ansatte i UNION Gruppen...28 istockphoto innhold UNION markedsrapport

4 Markedsoversikt markedsoversikt Markedet for næringseiendom kan skilles på utleie, transaksjoner, eiendomsfond og syndikering. Videre kan markedet splittes opp etter geografisk inndeling, eiendomstype, investorgruppe etc. Vi vil i det følgende gi en kort oversikt over markedet. Boks 1 viser Prognosesenterets anslag for samlet areal for private næringsbygg pr. 1 januar 29. Begrepet private næringsbygg omfatter industri/logistikk, kontor, forretning, hotell og restaurantbygg. Totalt er det ca. 81 mill. m 2 som potensielt kan leies ut. Teoretisk kan man tenke seg et tillegg for andre typer bygg som det offentlige kan tenke seg å leie, for eksempel et sykehjem. Av det samlede areal private næringsbygg ligger omtrent 13 % i hovedstaden, som naturligvis har en høyere andel av leieinntektene. Samlet kontorareal i Oslo vites ikke sikkert, fordi man i Norge før 1983 kun registrerte antall bygg og ikke areal. Data fra GAB-basen og Oslo kommune indikerer at samlet kontormasse i Oslo, Asker & Bærum er på 9,1 mill. m 2 pr. oktober 28. Det er ca. 2 4 kontorbygg i de tre kommunene, og de har et snittareal på snaue 3 8 m 2. Hvis det samlede kontorarealet i området var leid ut til Eiendomsverdis snittpris på ca. 1 6 kr. pr. m 2, får vi et årlig utleiepotensial på 14,5 mrd. kr. Gitt at alle private næringsbygg 1 Sum private næringsbygg i m² pr. januar 29 Andel Oslo % Østlandet øvrige % Sør-landet % Vest-landet % Kilde: Prognosesenteret AS faktisk var blitt leid ut, og til en snittpris på 75 kr. pr. m 2 /år, får vi et utleiepotensial på 6 mrd. kr i Norge. SSBs statistikk for antall private næringsbygg viser at det pr. januar 28 var ca. 38 bygg innenfor kontor- og forretningssegmentet, hvorav 7 % i Oslo. Totalt sett er det ca. 174 private næringsbygg i Norge. 2 Stk. bygg jan. 8 Industriog lagerbygg Kontor- og forretningsbygg Hotell og restaurantbygg Sum Østfold Akershus Oslo Hedmark Oppland Buskerud Vestfold Telemark Aust-Agder Vest-Agder Rogaland Hordaland Rogaland Møre og Romsdal Sør-Trøndelag Nord-Trøndelag Nordland Kilde: SSB Boks 3 viser at det i perioden ble solgt næringseiendommer i Norge for 23 mrd. kr., med et årlig snitt på ca. 38 mrd. kr. Tallene er basert på tellinger av DnB NOR Næringsmegling AS og inkluderer ikke eiendommer solgt til mindre enn 5 mill. kr. I perioden fra og med 26 til og med 28 har eiendomsselskapene hatt høyest andel av kjøpene, med 34 %. Fondsaktørene har hatt en andel på 23 %, men kun 5 % i fjor. Utlendingene har stått for 14 %, og var eneste gruppe som økte sin andel i 28. Syndikeringsaktørene har hatt en nedadgående andel siden 25 og hatt en andel de tre siste årene på 13 %. Videre har livselskapene stått for 1 % og private/ andre 6 %. De siste tre årene har Oslo hatt en andel på snaue 46 % av transaksjonsvolumet, målt i kroner. Porteføljer med eiendommer på flere steder har hatt en andel på snaue 22 %, og andre steder enn Oslo sin andel har vært på snaue 33 %. 3 Transaksjonsvolum i mrd. kr. pr. år Kilde: UNNM / DnB NOR Næringsmegling AS Midt-Norge % Troms Nord-Norge % Finnmark Sum Norge % Sum UNION markedsrapport 1-29

5 Eiendomsavkasting i et langsiktig perspektiv IPD måler totalavkastning på direkteinvesteringer i eiendom, som er eiet mellom to markedsmessige verdivurderinger, uten hensyn til belåning. Artikkelen er basert på avkasting i næringseiendom hvor eierne og forvalterne rapporterer til IPD Fantasisk reise Vi har vært gjennom en tid med særdeles gode tider for næringseiendom, og i internasjonal sammenheng har Norge hengt med helt i toppen av denne utviklingen. Når vi ser på de tre årene 25 til 27, er det i Europa kun Irland og Frankrike som har levert en sterkere avkasting. Håvard Bjorå Om man tar med et par år til og ser på IPD Norden AB perioden fra 23 til 27, er fremdeles Norge med i eliteserien, igjen kun forbigått av Irland og Frankrike. Sammenligningen her er nok litt urettferdig mot Storbritannia, som anses å ligge litt før resten av Europa i utviklingen. Om vi forskyver Storbritannias avkasting med ett år i sammenligningen, er de også med helt i teten og har noe sterkere avkasting enn Norge. I Norden har Norge gitt den høyeste avkastingen for 1, 3, 5 eller 8 års perspektiv, med utgangspunkt i 27-tall. Og for å heve enhver tvil, man får samme resultat om man sammenligner kun kontor- eller butikkeiendommer, beste avkasting for 1, 3, 5 eller 8 år! Hva skal vi forvente? Ut fra et risiko-/avkastingsperspektiv, forventes eiendom å ha en avkasting som ligger mellom obligasjoner og aksjer, kanskje nærmere obligasjoner med tanke på eiendommers relativt pålitelige kontantstrømmer. Fra des til des. 27 har aksjer og obligasjoner gitt avkasting på henholdsvis 12,7 % og 5,6 % per år. Næringseiendom har i samme perioden gitt en avkasting på 1,7 %. Ser vi på Sverige, som har litt lengre tidsserier innenfor eiendomsavkasting, og sammenligner mellom aktivaklassene, kan vi se at eiendom har en avkasting som ligger ca 1 %-poeng over obligasjoner og 2-3 %-poeng under aksjer. Samme forhold kan man se fra de britiske dataene, der eiendom ligger svakt over obligasjoner og ca 3 %-poeng under aksjer. Vi kan altså her tenke oss at eiendom muligens er blitt litt høyt premiert over obligasjoner, og at dette vil korrigeres i kommende år. I 28 ga obligasjoner en avkasting på 9,6 %, aksjer ga -54 %. Næringseiendom har de 9 første månedene i 28 levert en avkasting på -3.6 %. I løpet av noen år vil analytikere igjen kunne glede seg over tidsserier som viser at eiendom gir en avkasting som ligger 1 punkter over obligasjoner, og 3 punkter under aksjer. Korreksjonen er i full gang, men om den går fort, behøver den ikke vare så lenge. Det som går opp går ned Korreksjonen kan deles i to faser: Den finansielle og den realøkonomiske. Den finansielle fasen går fort og slår hardest mot markeder som i hovedsak har vært drevet av press på avkastingskravet, samtidig som det har vært relativ liten forventning til endringer i underliggende kontantstrømmer. Den realøkonomiske fasen kommer senere. Denne kan forventes å slå hardest mot segmenter som har opplevd sterkest oppgang i leieprisene, ettersom nedsiden her er større. Under perioden så vi meget sterk oppgang i markedsleiene for Oslo CBD, samt vest- og nordsegmentet. De samme segmentene klarte seg relativt bra også de første ni månedene i 28. Disse eiendommene er blitt skrevet ned med 6-7 %, sammenlignet med øvrige kontoreiendommer, som er blitt skrevet ned med % i samme periode. Om vi skal tro på makroøkonomene, går det ille for realøkonomien fremover. Følgelig tror jeg eiendommene som har hatt sterkest vekst i markedsleien i oppgangstiden, vil gi den svakeste avkastingen i 29 og 21. Indeksinformasjon IPD Norsk Eiendomsindeks databank inneholder informasjon fra en rekke sentrale eiendomsselskap. Den totale markedsverdien for eiendommene i IPD Norsk Eiendomsindeks var 114 milliarder, fordelt på 543 eiendommer per desember 27. Resultatene for 28 lanseres den 2. mars. For mer informasjon 1 Årsrate totalavkastning Tyskland Sveits Østerrike Belgia Italia Finland Storbritannia Nederland Portugal Sverige Danmark CEE Spania Norge Frankrike Irland 2 Årsrate totalavkastning 16 % 14 % 12 % 1 % 8 % 6 % 4 % 2 % % Norge Obligasjoner Norge Eiendom Norge Aksjer Sverige Obligasjoner Sverige Eiendom Sverige Aksjer Storbritannia Obligasjoner Storbritannia Eiendom Storbritannia Aksjer Kilde: IPD Kilde: IPD, Oslo Børs, KPMG (eiendom Norge ), FTSE, Barclays Capital Årsrat gjesteartikkel Årsra UNION markedsrapport

6 internasjonal økonomi Veksten snur fra negativ til positiv mot slutten av året, men ingen rekyl i vesten Dramatisk tilbakeslag, bedring i sikte Den internasjonale finanskrisen eskalerte sist høst, men nasjonale USA - myndighetenes tiltak redder økonomien Utviklingen i verdensøkonomien det siste året har demonstrert Euroområdet - verste siden krigen, men bedring fra andre halvår tiltakspakker i en rekke land forhindret sammenbrudd i finanssek- at USA fortsatt leder an i konjunkturutviklingen. Krisen har sitt I likhet med i USA har myndighetene i Euro-området satt i gang toren. Det er likevel fortsatt svært utfordrende i mange land å få lån utspring i at for mange amerikanske husholdninger tok opp så høye omfattende tiltak for å få bankene til å fungere samt stimulere til investeringer. Finanskrisen har smittet over på realøkonomien, og boliglån, at de ikke tålte renteoppgang. Ved inngangen til fjerde økonomien generelt. Tiltakene bidrar til kraftige underskudd på tross av god vekst i fremvoksende økonomier, ventes den laveste kvartal 28 var det hele 1 % av de utestående boliglånene som i de offentlige budsjettene. Nordea venter for USA et under- veksten i verdensøkonomien på over 25 år. Krisen påvirker også de enten var misligholdte eller i ferd med å bli overtatt av bankene. skudd på snaue 1 % i år og tilsvarende 3 % for eurosonen. fremvoksende økonomiene som blant annet Russland, som rammes Ved inngangen til 29 er det tegn på at finansmarkedet er i ferd Konjunkturmessig ligger 29 an til å bli det verste året for landene av lavere oljepris. Nordea legger til grunn (19. januar) at tiltakene må med å bedres. Det er ventet at brattheten i nedgangen er i ferd i eurosonen siden andre verdenskrig. Nedturen begynte våren i internasjonal økonomi vedvare i flere år, men at situasjonen ikke blir like dramatisk igjen som i september/oktober i fjor. Det meste av norsk eksport går til Euro-området, som ventes å ha en nedgang i BNP på 1,3 % i år. Norges viktigste handelspartner, UK, ventes å ha en nedgang i BNP på hele 2, % og USAs BNP er ventet å synke med 1,7 % i år. Det store bildet med hensyn til den internasjonale konjunkturutviklingen, er at veksten bunner ut i andre eller tredje kvartal. Boks 2 viser veksten på årsbasis (siste 12 mnd.) per kvartal gjennom 29. Tabellen viser at alle økonomiene i Vesten krymper i andre kvartal, men at samtlige har passert bunnen i fjerde kvartal i år. Fra og med med å avta, og at bunnen nås midtveis i år. Forutsetningen er at de offentlige redningstiltakene virker som forventet. Resesjonen i USA begynte i desember 27, og Nordea venter at den varer til og med mai måned. Resesjonen blir i så fall den lengstvarende siden depresjonen på 3-tallet. Privat konsum, som utgjør ca. 2/3 av amerikansk økonomi, er ventet å synke med 1,9 % i år for så å stige med,8 % i 21. De forverrede lånefinansieringsmulighetene og utsiktene for amerikanske bedrifter har bidratt til at investeringsnivåene faller relativt bratt og er ventet å synke med hele 11,5 % i år. Investeringene i utstyr og software er ventet å synke med ytterligere fjor, og ledende indikatorer tyder på fortsatt nedgang. Imidlertid har forutsetningene for en oppgang bedret seg, for øvrig raskere enn tidligere ventet. Inflasjonen har begynt å falle, rentene er blitt satt ned, Euroen har passert toppen, og ekspansive budsjett vil stimulere økonomien, ifølge Nordea. Totalt sett ventes veksten å bli positiv fra og med andre halvår i år. Det er imidlertid fortsatt risiko på nedsiden og veksten ventes å bli på beskjedne 1, % neste år. På kort sikt er det investeringer og eksport som drar ned, mens offentlig og privat konsum bidrar positivt i eurosonen. 21 er veksten igjen positiv år mot år, men fortsatt på et svært 4,2 % i 211. På kort sikt er det først og fremst offentlig konsum/ Konklusjon: Veksten snur opp i andre halvår, men vil fortsatt være moderat nivå og under trendvekst. investeringer og eksport som bidrar positivt. lav. Prognosene inneholder en ikke ubetydelig nedsiderisiko. 1 Prosentuell vekst i BNP pr. år BNP vekst Verden 5,4 5,1 3,4,8 2,9 Kilde: Nordea 2 Prosentuell annualisert vekst i BNP pr. kvartal og år Q19 Q29 Q39 Q USA -3, -1,,, -1,7,7 Kilde: Nordea 3 Offentlig budsjettbalanse i % av BNP USA, Japan og EU -1,8-1,2-2,7-6,6-4,4 Kilde: Nordea USA 2,8 2, 1,2-1,7,7 Euroområdet -,4 -,2,1,2-1,3 1, USA -1,9-1,2-3,2-9,8-5,5 Japan 2, 2,4 -,1-1,9 1,2 Japan -,3 -,3,1,3-1,9 1,2 Japan -2,9-2,8-4,5-5, -4, Kina 11,6 11,9 9,2 6,7 8,4 UK -,5 -,7 -,2,2-2, 1, Euroområdet -1,3 -,6-1,2-3, -3,2 Euroområdet 3, 2,6,9-1,3 1, Sverige -,3 -,1,,2-1,5 1,3 UK -3,6-2,9-3,8-6,5-5,5 UK 2,9 3,1,8-2, 1, Danmark -,6 -,1,1,1-1,,2 Sverige 2,4 3,7 2,3-1,4-2,9 Sverige 4,2 2,5,7-1,5 1,3 Norge -,2 -,2,4,4 -,1 1,7 Norge 18,5 17,7 22,1 13,5 19,3 6 UNION markedsrapport 1-29

7 norsk økonomi & prisvekst Rentekutt, svakere krone og mer ekspansiv finanspolitikk vil dempe nedturen 1 Prognoser for prosentuelle årlige endringer i norsk økonomi Makroøkonomiske hovedstørrelser Mrd. Kr BNP ,5 3,7 1,2,3 1,7 BNP for Fastlands- Norge ,8 6,2 2,2 -,1 1,7 Kilde: Nordea Stimulanser demper nedgangen Det siste året er utsiktene for norsk økonomi gradvis blitt verre, og BNP for fastlandet er ventet å synke i år for første gang siden Nordea har nedjustert sine prognoser kraftig fra i høst. Utviklingen illustrerer at norsk økonomi er svært avhengig av konjunkturene ute. Den internasjonale finanskrisen har smittet over på realøkonomien og har påvirket norsk økonomi på flere måter: - svekket tilgang til kreditt for norske banker - redusert etterspørsel for norske eksportbedrifter - kraftig fall i oljeprisen - forventningene har snudd i sterk negativ retning Nordea venter imidlertid at rentekutt, svakere krone og mer ekspansiv finanspolitikk vil dempe de negative effektene. Den økonomiske utviklingen har sjelden vært mer avhengig av myndighetenes reaksjonsmønster enn det tilfellet er nå. Nordea forutsetter i sine prognoser en betydelig mer ekspansiv finanspolitikk enn det ble lagt opp til i statsbudsjettet i fjor høst, at prisveksten holder seg lav, at tiltakene overfor bankene fungerer, og at myndighetene reagerer hvis nye krisesituasjoner skulle oppstå i finanssektoren. Totalt sett venter banken at veksten går fra å være negativ til svakt positiv i tredje kvartal i år. For neste år ventes en vekst på 1,7 %, som er et klart lavere nivå enn det langsiktige vekstnivået (trendveksten) på ca. 2,5 %. Blant sektorene som trekker ned, er norsk eksport av tradisjonelle varer, som påvirkes av de internasjonale konjunkturene. Svekkelsen av krona vil imidlertid begrense nedgangen. Også investeringene trekker ned med hhv, 6,7 % i år og 3, % i 21. Vekst i oljeinvesteringene på 5 % i år bidrar til å redusere investeringsfallet. Etter fire år med kraftig vekst i privat konsum, sank vekstraten til kun 1,5 % i fjor. Mange husholdninger er blitt mer forsiktige, fordi utsiktene på arbeidsmarkedet er forverret. Det er likevel ventet at konsumet stiger med 1,4 % i år, fordi fallende rentenivå og lavere energipriser bidrar til kjøpekraftsforbedringer. Foruten oljeinvesteringene er det først og fremst offentlig konsum blant etterspørselskomponentene som bidrar til at nedturen i Norge dempes på kort sikt. Siden toppen i august 27 har boligprisene netto sunket ca. 7 %, og Nordea venter at rentenedgangen bidrar til at boligprisene ikke faller mye videre, på tross av forverrede utsikter i arbeidsmarkedet (boligprisene steg i januar og februar). Totalt sett ventes sysselsettingen å falle med netto ca. 25. i år og ytterligere 13. i 29. I privat sektor faller sysselsettingen, mens antall ansatte i offentlig sektor stiger. Raskt fallende prisvekst og mer moderate lønnsoppgjør Årets lønnsoppgjør er et mellomoppgjør, og det ventes kun en moderat vekst. Tabellen viser endring i årslønn i snitt av 29, mot snittet av 28. Fordi veksten gjennom 28 var så høy, viser prognosen en stigning på hele 3,5 % i år. For 21 ventes høyere tempo i økonomien og prognosen viser en oppgang på 4, % i lønnsnivået. KPI var så sent som i oktober oppe i hele 5,5 % på årsbasis og falt deretter til 3,2 % i november og 2,1 % i desember. År mot år var prisveksten i fjor på 3,8 % og ventes å falle til 1,6 % i år. Norges Bank har som mål at den underliggende prisveksten (KPI-JAE) justert for trendveksten i energiprisene skal være 2,5 % pr. år, og det er ventet at prisveksten justert for endringer i energipriser og avgifter vil være mellom 2, og 2,5 % de neste to årene. Sysselsatte personer 4, 2,8-1, -,5 AKU-ledighet (rate) 3,4 2,5 2,6 3,7 4,6 Etterspørsel Privat konsum 826 4,7 6,4 1,5 1,4 2,5 Offentlig konsum 387 2,9 3,6 3,5 4, 3,5 Bruttoinvesteringer i alt 314 7,3 9,3 2,8-6,7-3, Bruttoinvesteringer i Fastlands-Norge 23 7,6 9,4 2, -1,5-1,6 Oljeinvesteringer 74 3,8 4,1 5, 5, -7,5 Eksport 733,4 2,8 1,7,2 2, Tradisjonell eksport 21 6,2 9, 5,5-1, 1,8 Import 498 8,1 8,7 4,9 -,7 1,4 Driftsbalanse i mrd. kr. 373,4 35,6 42,9 197,9 377,6 Priser og lønninger KPI 2,3,8 3,8 1,6 2,5 KPI-JAE,8 1,4 2,6 2,3 2,1 Årslønn 4,3 5,6 5,8 3,5 4, Overskudd i offentlige budsjetter i mrd. kr. 399,1 42,4 54, 3, 485, Konklusjon: Totalt sett står norske bedrifter overfor en svært krevende situasjon de nærmeste to årene, og økonomien i fastlandet får negativ vekst i år for første gang siden Det er imidlertid ventet at veksten snur svakt opp fra og med tredje kvartal i år. Det er større usikkerhet enn normalt med hensyn til utviklingen i internasjonal, så vel som norsk økonomi. Prisveksten har falt raskt de siste månedene og vil være lav i år. norsk økonomi UNION markedsrapport

8 arbeidsmarkedet Forverrede utsikter, bunnen nås i 21, Oslo leder an i utviklingen arbeidsmarkedet Sysselsettingen faller tingen faller for hele Norge, fordi det ikke utarbeides detaljerte nok Sysselsettingsnivået passerte toppen i fjor på 2,6 millioner arbeidstakere etter å ha vokst med 25 siden 23. Konsensus i sektor reduserer sysselsettingen med ca. 5 mer enn økningen prognoser etter bransjer/yrkesgrupper. Generelt er det ventet at privat bankenes anslag fra januar er at sysselsettingen faller med 1,1 % i offentlig sektor gjennom 29 og 21. Videre venter NAV en bred eller snaue 3 i år. Det er sprik i forventningene fra -,2 % til konjunkturnedgang, men særlig bygg/anlegg, transport og vareeksporterende bedrifter er ventet å bli rammet spesielt hardt. -2, %. For 21 er konsensus -,8 % eller drøye 2, og prognosene varierer fra, til -1,8 %. Konsensus indikerer at sysselsettingen når bunnen i løpet av 21 og således ligger litt etter den Oslo ligger typisk i forkant av utviklingen i arbeidsmarkedet, og sysselsettingsnivået endres mer opp og ned avhengig av konjunkturutvik- generelle konjunkturutviklingen. Det er ventet at det vil ta tid fra veksten snur oppover igjen til bedriftene øker bemanningen, fordi de lingen enn landsgjennomsnittet. I ni av de ti siste årene det foreligger vil ha ledig kapasitet i en mellomperiode. Den negative utviklingen er endelig statistikk for ( ) har dette vært tilfelle. Litt forenklet meget tydelig på kort sikt, og ledigheten øker i alle næringer, spesielt innebærer dette at i år med økonomisk vekst under 2,5 %, faller i de yngre aldersgruppene (under 3 år) ifølge NAV. Prognosene sysselsettingen i Oslo mer enn for Norge, og i år med økonomisk spriker imidlertid og illustrerer stor usikkerhet med hensyn til hvor vekst over 2,5 % øker sysselsettingen mer i Oslo enn for hele Norge. lang tid det tar før den økonomiske veksten og sysselsettingen tar NAV Oslos prognose for inneværende år (publisert medio desember seg opp. Det er utfordrende å estimere hvor mye kontorsysselset- 28) viser at sysselsettingen i hovedstaden faller med ca. 2 % / 1 Antall 1 sysselsatte i hhv. Norge og Oslo Norge Oslo Kilde: SSB, Nordea, DnB NOR og Danske Bank Norge Oslo 2 Årlig endring i antall sysselsatte i Oslo (arbeidsstedfylke) Kilde: SSB/NAV Oslo 8 8 arbeidstakere i år. Den prosentuelle nedgangen er således dobbelt så høy som for hele landet. Sysselsettingsprognosene går ikke lenger frem enn 29, men er delt inn på ulike grupper og antyder at kontorsysselsettingen i år faller med anslagsvis 3,5 % eller ca. 7. Gitt at Oslo ligger i forkant av utviklingen, kan sysselsettingen snu svakt opp i løpet av 21. I utarbeidelsen av vårt markedssyn må vi legge til grunn konjunkturprognoser fra NAV, bankene etc., men vi har i bakhodet at ved forrige nedgang falt sysselsettingen i Oslo med hele 27. Forventningen er altså at økninger i offentlig sektor i større grad kompenserer for nedgang i privat sektor, og fremfor alt at det tar kortere tid før konjunktursykelen snur opp. Vi konstaterer at prognosene ikke legger opp til et worst case scenario. Videre er arbeidsledigheten ventet å stige fra 2,5 % i 27 til 4,7 % i 21 for Norge. For hovedstaden venter NAV at ledigheten øker fra 1,9 % i mai 28 til 4,4 % i andre halvår 29. Konklusjon: Generelt har utsiktene for arbeidsmarkedet forverret seg, og sysselsettingen er ventet å falle med ca. 5 i Norge i år og neste år. For hovedstaden venter vi at kontorsysselsettingen Norge faller med ca. 7 i år. Oslo ligger i forkant av utviklingen og sysselsettingen kan snu svakt oppover i løpet av Årlige endringer i prosent Sysselsatte i Oslo (NAV) 3,4 3,9 2, -2, NA Sysselsatte personer i Norge (konsensus) 3,1-1,1 -,8 Arbeidsstyrke i Norge 2,4 3,1 3,1 1,,8 Konsensus arbeidsledighet (AKU) 3,4 2,5 2,6 3,8 4,7 Kilde: NAV og div. banker 8 UNION markedsrapport 1-29

9 Renter og lånevilkår Økt yieldgap, ingen snarlig bedring i lånevilkårene, vanligere med debiotorskifte for bankene Fortsatt fallende renter Styringsrenten er blitt satt ned totalt 3,25 % fra september og er i dag 2,5 %. Kuttene siden Q4-rapporten var hhv. 1,75 % i desember og,5 % i februar. Siden uroen sist høst og introduksjonen av Bankpakke I har NIBOR 3 mnd. blitt redjusert fra nesten 8 % til 3,42 % i skrivende stund. Ifølge Finansdepartemenetet har bankene så langt benyttet 72 av de 35 mrd. kr. som er i pakken. Nordea venter ytterligere nedgang på ett års sikt, med betydelig lavere risikopåslag, slik at NIBOR 3 mnd. (pengemarkedsrenten) kommer ned i 2,25 %. Spreaden, eller risikopåslaget, faller ifølge prognosene til kun 25 rentepunkter (mot styringsrenten) og uttrykker en forventning om normalisering i kredittmarkedene i løpet av det kommende året. Den 1-årige swaprenten er nå nede i 4,22 %, etter å ha falt fra 4,64 % i desember og toppnivået på 6,1 % sist sommer. Nordea venter at de lange rentene øker på ett års sikt, fordi økte statsobligasjonsrenter vil smitte over på 1-års swap. Markedet for statsobligasjoner er langt på vei internasjonalt, og krisetiltak i ulike land skal blant annet finansieres med statsobligasjoner som må finne kjøpere. Boks 3 viser at yield-gapet 1 Rentenivåer Rente feb.9 feb.1 NIBOR 3 mnd. 5, 6,2 3,56 2,25 Styringsrenten 4,4 5,25 2,5 2, Spread,6,95 1,6,25 1-års swaprente 5,5 5,4 4,3 4,85 1 års stat 4,8 4,5 3,86 4,4 Spread,7,9,44,45 Kilde: Nordea har økt til ca. 2,2 % for de høyest prisede eiendommene i kjølevannet av fall i eiendomspriser og lange renter. Avventende banker Vår undersøkelse i februar viser at bankene har en varierende holdning med hensyn til nye utlån til næringseiendom, men generelt er behersket positive. Særlig holdningen til å gi lange lån varierer, og det er blitt trukket frem at lange utlån til næringseiendom bidrar til dårligere rating for bankene. Bankene har en avventende holdning til bankpakke II og finanskrisen generelt og har ingen klar oppfatning av når utlånsvilkårene normaliseres. Finansdepertetmentet venter at Statens Finansfond kan bidra med mer kjernekapital til bankene allerede på vårparten, og at dette vil kunne gi bankene økt sikkerhet og dermed lavere innlånskosnader. Bankene på sin side venter 2 1-års swaprente, 1-års stat og NIBOR 3 mnd. siden jan. 27 8, NIBOR 3 mnd. 1-års stat 7,5 1-års swaprente 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, jan. 7 mai. 7 sep. 7 jan. 8 mai. 8 sep. 8 nov. 8 feb. 9 Kilde: Reuters EcoWin at det vil gå godt inn i andre halvår før Statens Finansfond gir effekt på kjernekapitalen, og at innlånskostnadene fortsatt vil være høye. Undersøkelsen viste videre at bankene har større fokus på analyse av, og opprydding i eksisterende utlånsportefølje, samt rapportering til myndighetene i forbindelse med de nye offentlige tiltakene. Kravet til egenkapital varierer mellom bankene med 25 % som det laveste opplyste. Med hensyn til bankmargin, var 175 rentepunkter det laveste som ble oppgitt til trygge kunder i prosjekter med sikker og god kontantstrøm. De fleste opererte med minimum 2 punkter, men vi fikk også opplyst eksempler på 3 punkters margin i andre typer tilfeller som utviklingsprosjekt. Bankene venter at de oftere vil være med videre som kreditor i forbindelse med eierskifte på næringseiendom (debitorskifte), særlig der dette kan trygge utsatte prosjekter. 3 8, 7,5 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, Utvikling i 1-års swaprente og prime yield tom. febr års swap NIBOR 3 m 1 års stat jan. 98 jul. 98 Prime yield jan. 99 jul. 99 jan. jul. jan. 1 jul. 1 jan. 2 jul. 2 jan. 3 jul. 3 jan. 4 jul. 4 jan. 5 jul. 5 jan. 6 jul. 6 jan. 7 jul. 7 jan. 8 1-års swaprente jul. 8 jan. 9 Kilde: Reuters EcoWin / UNNM Prime yield Swap 1 år renter og lånevilkår UNION markedsrapport

10 fremmedfinansieringen bremser transaksjonsmarkedet Håp om bedring på sikt i lys av bankpakkene - Prime yield 6,5 % pr. Q1 29 Transaksjonsmarkedet Det siste året har antallet omsetninger av næringseiendom gradvis gått ned, i tråd med at finansieringsvilkårene er blitt forverret, kjøpergrupper som eiendomsfond og livselskapene har kraftig redusert sin etterspørsel, investorer har satt seg på gjerdet, makroutsiktene har stadig blitt forverret, og nedadgående leiepriser er skapt usikkerhet knyttet til investeringene. Vi venter at transaksjonsmarkedet vil være tregt de kommende månedene, fordi bankene er avventende til bankpakkene, og det vil ta tid før de begynner å få effekt (mer om renter og finansieringsvilkår på side 9). Vår transaksjonlogg viser kun 24 omsetninger over 5 mill. kr. fra og med andre halvår 28, hvorav 6 med gjennomføring i 29. Eksklusiv salget av Steen & Strøm, beløper disse seg til ca. 5 mrd. kroner, hvorav ca. 6 % i rene kontoreiendommer. Av konfidensialitetshensyn er flere av transaksjonene helt eller delvis utelatt fra vår liste. I fjor endte 1 Transaksjonsvolum i mrd. kr. pr. år Kilde: UNNM / DnB NOR Næringsmegling AS transaksjonsmarkedet på anslagsvis 27 mrd. kr., og vi venter et lavt volum i år. Ut fra det lave antall transaksjoner de siste månedene er det utfordrende å si noe sikkert om yield-nivåene. Vår vurdering er at prime yield pr. første kvartal er på 6,5 %. I løpet av de siste to årene har prime yield økt fra 5,25 %, og korrigert for KPI-justeringer på leien, innebærer det et verdifall på 15 %. Vi venter at etterspørselen tar seg betydelig opp, og yield-nivåene faller når kredittmarkedene begynner å fungere normalt igjen. I likhet med bankene vet vi ikke hvor langt frem i tid dette ligger, men neppe på denne siden av sommeren. For øyeblikket får investor i et trygt og godt kontanstrømprosjekt en rentekostnad på ca. 6,2 % gitt 1-års swaprente og en margin på 2 punkter. Det er imidlertid flere banker som ikke vil låne ut lenger enn 4-5 år, som ekskluderer kjøpere som ikke kan ligge med åpen langsiktig jan. 4 mai. 4 sep. 4 jan. 5 mai. 5 sep. 5 jan. 6 mai. 6 sep. 6 jan. 7 mai. 7 sep. 7 jan. 8 mai. 8 sep. 8 feb. 9 Kilde: UNNM / Reuters EcoWin refinansieringsrisiko i investeringsperioden. Det har i lengre tid vært mye spekulasjoner knyttet til flere tvangssalg. Basert på vår dialog med bankene og eiendomsbesitterne, venter vi stadig kun en marginal økning i transaksjonsvolumet relatert til pressede selgere. Vi kan imidlertid oppleve at bankene skiller ut risikoengasjement i egne enheter. Fremover venter vi større prisvariasjon mellom eiendommer, avhengig av risiko knyttet til leietakere og lokasjon. Videre finner vi det sannsynlig med flere transaksjoner knyttet til handel, fordi vekstutsiktene på to til tre års sikt er gode. Boks 2 illustrerer at kravet til meravkastningen på investeringer i næringseiendom i forhold til 1 års statsobligasjoner har økt fra,32 % i juni 27 til 2,69 % i dag. Boks 3 viser at 1-års swaprente fratrukket KPI har falt fra 6 % høsten 27 til 2,1 % i dag. Den gunstige utviklingen skyldes både fall i de lange rentene og tiltagende prisvekst. 2 Anslag prime yield, 1-års stat og spread tom. febr års swaprente, realrente KPI og realrente KPI-JAE tom. jan. 9 1-års stat Anslag prime yield Spread mot 1-års stat 8 Spread Realrente mot 1-års KPI-JAEstat 7 1-års stat 6 Anslag netto yield Swap 1 år Realrente KPI jan. 4 mai. 4 sep. 4 jan. 5 mai. 5 sep. 5 jan. 6 mai. 6 sep. 6 jan. 7 mai. 7 sep. 7 jan. 8 mai. 8 sep. 8 jan. 9 Kilde: Reuters EcoWin Realren Realren 1 års 1 UNION markedsrapport 1-29

11 Transaksjonsoversikt 1 2 Transaksjonsvolum i 28 fordelt på investor-gruppe Transaksjonsvolum 28 fordelt på geografi 49 % Utenlandske investorer 24 % Eiendomsselskap 11 % Syndikering 5 % Eiendomsfond 4 % Livselskap 7 % Andre 34% Oslo 8% Porteføljer 38% Steen & Strøm 2% Resten av landet Kilde: DnB NOR Næringsmegling AS Kilde: DnB NOR Næringsmegling AS Solgt (mnd, år) Adresse Beliggenhet (kommune) Byggtype / segment Kjøpesum (MNOK) M 2 Leietaker Mar-9* Fornebu Senter og Arena Handel Bærum Utvikling av butikk og bolig Mar-9 Drammensveien 144 Oslo Kontor Hafslund Feb-9 Tollbugaten 28 Oslo Hotell rom Feb-9 Colosseum Park Nord Oslo Butikkseksjoner Centra, Expert m.fl. Jan-9 Portefølje Portefølje 8 terminaler 381 Posten, Nor-Cargo Jan-9 Skedsmo Skedsmo Logistikktomt 95 Des-8 Konf. Oslo Kontor Des-8 Konf. Trondheim Lager 79 Des-8 Tolbugaten 27 Oslo Kontor Des-8 Strandveien 55 Lysaker Kontor Des-8 Dronningens gt. 1 Moss Kontor Bl.a. offentlige Des-8 Bogstadveien 29 (Oslo) og Spannaveien 148 (Haugesund) Oslo / Haugesund Handel, bolig Nov-8 Konf. Stavanger Større nybygg Konf. Konf. Okt-8 Steen & Strøm - Kjøpesenter 11 4 Okt-8 Henrik Ibsens gt 4 Oslo Kontor, restaurant 124 ca 5 Plantasjen, Ica Maxi, Cubus, Statoil Detaljhandel Sep-8 Verkseier Furulunds vei Oslo Logistikk Sep-8 Grev Wedels plass9 Oslo Kontor 773 Aug-8 Olat Trygvassons gt 4 Tønsberg Kontor Aug-8 Diverse handelseiendommer 28 Aug-8 Carlbergveien Moss Rygge Kontor Aug.8 Bergengården Oslo Kontor 215 Aug-8** Oksenøyvn 8 (Norske Skog HQ) Lysaker Kontor, utviklingspotensiale Norske Skog Jul-8 Norske Skogs tomteområde, Ranheim Trondheim Tomt 7 52 mål Jul-8 Voll Studenby Trondheim 25 Jun-8 Carl XV's gt (sjøsenteret vallø) Tønsberg Sjøsenter Konf båtplasser Jun-8 Flere eiendommer Portefølje Østlandet Kontor/handel/trykkeri Konf. 3 A-Pressen m.m Jun-8 Strandveien (Husøy) Tønsberg Konf Jun-8 Huntonstranda 3-5 AS Gjøvik Konf. 6 (5 mål tomt) Ingen Jun-8 Namsos Handelspark Namos Kjøpesenter 157 Møberring1, Coop, planlagt Statoil Jun-8 Elvegaten 25 Sandnes 59 Jun-8 Travveien 4 (Jarlsberg) Tønsberg Konf. 7 Jun-8 Storgt (City Shopping) Tønsberg Handel Konf. 9 8 Jun-8 Flere eiendommer Portefølje Østlandet Handel/kontor Diverse (kjøpesenter) Jun-8 Leiraveien 13B og Kokstaddalen 41 Skedsmo og Bergen Kombi (lager, produksjon, kontor) STS AS og Mesterbakeren AS Jun-8 Deliveien 1 Vestby Kombi (lager og kontor) Skeidar (fremleier) Jun-8 Posthallen (prinsens gate 8) Oslo Kontor, handel, servering, bolig, m.m Flere Kilde: UNNM transaksjonsoversikt * Forbehold om styrebehandling ** Hvorav 3 m 2 parkering. Tomten har et samlet areal på 56 m 2 UNION markedsrapport

12 Et utvalg av Aktører Eiendomsutviklingsselskap Næringsareal (m 2 ) Boligareal (m 2 ) Annet areal (m 2 ) Total areal (m 2 ) Innhentet egenkapital (MNOK) Investert kapital (MNOK) Hansa Property Group* Norge *Hansa eier 7% av utviklingsporteføljen fra Selvaag Investert i land aktøroversikt Selskap Hovedliste - børsnotert Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet Vektet gjenværende leietid (år) Norwegian Property ASA ,7 % 5,6 Olav Thon Eiendomsselskap ASA* , % 4, Unoterte Norgani Hotels ASA N/A 1,1 Eiendomsspar AS/Victoria Eiendom AS** , % 5,5 * Inkl. Amfi Eiendom ** Inkl. deleide eiendommer på 1% basis Livselskaper / Forsikring / Bank Bruttoleie, (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet Vektet gjenværende leietid (år) Nordea Liv ,4 % 5,2 Gjensidige Eiendom* SpareBank ,3 % 5,5 Storebrand Eiendom AS ,1 % 4,3 Vital Eiendom AS forvalter ,4 % 4,** Eiendomsselskap Bruttoleie, (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet Vektet gjenværende leietid (år) AMFI Eiendom AS* ,2 % 4,1 Aspelin Ramm Gruppen , % 7,23 Avantor ASA ,3 % 4,69 Braathen Eiendom , % 2,9 Entra Eiendom AS ,4 % 9,9 Ica Eiendom AS ,7 % 6,2 Stor Ulven AS ,8 % 4,65 Mustad Eiendom AS ,2 % 5,5 NSB Eiendom (inkl. ROM Eiendomsutvikling AS) ,9 % 5, OBOS Forretningsbygg AS ,1 % 4 Oslo Areal ** , % 4,8 Pecunia AS ,8 % 6,9 Reitan Eiendom ,6 % N/A Sektor Gruppen AS ,2 % 4,3 *Inkl. deleide selskaper **Gjensidige Eiendom og Oslo Areal rapporteres samlet. Tallene er fra *Gjensidige Eiendom og Oslo Areal rapporteres samlet. Se Oslo Areal ** Gjenværende leietid i Norge 12 UNION markedsrapport 1-29

13 Gjennomførte (kjøpte) syndikeringsprosjekter i perioden fra tom Plasserte prosjekter (eksklusive solgte prosjekter). Prosjekter siste 5 år i perioden fra Inklusive avsluttede/ solgte prosjekter. (Hvis solgt og kjøpt i denne perioden inkluderes bare brutto kjøpsverdi) Syndikeringsselskapene Antall i Norge Antall i utlandet Total syndikering Brutto verdi (MNOK) Antall Brutto verdi (MNOK) DnB NOR DTZ Realkapital Corporate Finance AS SEB Enskilda Fearnley Finans Eiendom ASA NRP Finans AS Nordea Markets Malling & Co Syndikering AS 16 6 Pareto Private Equity UNION Eiendomskapital AS/Union Capital AS aktøroversikt Eiendomsfond Langsiktig belåningsgrad Avkastning i år Verdi eiendomsportefølje per (MNOK) Antall eiendommer Brutto leie, (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet (økonomisk ledighet) Vektet løpetid leiekontrakter (år) Storebrand Privatinvestor ASA 75 % n/a ,8 % 6,7 Aberdeen Eiendomsfond Norge I % -15,5 % ,8 % 5,8 Aberdeen Eiendomsfond Norge II 6 % -45,9 % ,9 % 6,4 DnB NOR Eiendomsfond 78 % -43, % , % 6,5 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS 89 % -61, % , % 1,6 Nordisk Areal I AS 78 % -38,6 % ,2 % 3,7 Ryger Eieendom AS(First Securities) 79 % -25, % , % 8,4 Vital Eiendomsfond DA % 9,8 % , % 6,9 UNION markedsrapport

14 eksempel på solgt eiendom de siste tre måneder solgt eiendom Vi har solgt to forretningsseksjoner på vegne av oppdragsgiver i Colosseum Park Nord (Essendropsgate) Selger: Selvaag Eiendom AS Kjøper: Salto Eiendom AS 14 UNION markedsrapport 1-29

15 avkastning på investeringer i næringseiendom Etter flere gullår snudde totalavkastningen ned i 28 Boks 1 viser årlig total avkastning på næringseiendom målt ved hhv. IPD-indeksene IPD Norsk Eiendomsindeks og IPD Norsk Kontor. Indeksene er basert på innrapporterte eiendomsverdier og finansiell informasjon fra en lang rekke eiendomsbesittere. Så langt er det kun publisert tall t.o.m. tredje kvartal 28. For hvert av årene frem til 28 som indeksen har målt, har avkastningen vært positiv, og spesielt høy var totalavkastningen (inkl. direkteavkastning) i årene I fjorårets tre første kvartal var totalavkastningen -3,6 % (-3,2 % t.o.m. Q2) for eiendommene i IPD Norsk Eiendomsindeks og -6,1 % (-4,4 % t.o.m. Q2) for eiendommene i IPD Norsk Kontor. Til sammenlikning var verdiendringen for samtlige eiendommer i fjorårets tre første kvartal -7,6 % og -1, % for eiendommene i IPD Norsk Kontor. Nedgangen i eiendomsverdiene skyldes primært yieldoppgangen, mens leieprisene bidro marginalt positivt. 1 IPD-indeksene for totalavkastning tom. Q IPD Norsk Kontor IPD Norsk Eiendomsindeks 15 1 Kilde: IPD Etableringen av eiendomsfond i Norge etter årtusenskiftet har tiltrukket seg nærmere 3 mrd. kroner i egenkapital. Inkludert gjeld er eiendomsinvesteringene i størrelsesorden 6 mrd. kr., hvorav ca. halvparten i eiendom i Norge. I flere år har fondene gitt høy avkastning, og 28 blir første året med negativ avkastning. Vårt søsterselskap Union Eiendomskapital, som forvalter Storebrand Eiendomsfond, måler de norske fondenes avkastning. Blant annet av regnskapsmessige årsaker er det flere fond som ikke har tallene klare for fjerde kvartal. Vi kan således i skrivende stund kun presentere resultater t.o.m. tredje kvartal 28. Fondsindeksen til Union Eiendomskapital viser akkumulert avkastning og er vektet iht. fondenes egenkapital. Fondsindeksen hadde en avkastning på ca. 43 % fra fjerde kvartal 25 til toppen i fjerde kvartal 27. Avkastningen har vært ca. -23 % i fjorårets tre første kvartal, hvorav ca. 2 Avkastning på eiendomsfond i Norge tom. Q Office Index 14 All Property Index 12 1 Kilde: Union Eiendomskapital halvparten av nedgangen kom i tredje kvartal. Avkastningen reflekterer blant annet verdiutviklingen på egenkapitalen i fondene. Jo høyere belåningsgrad, jo mer påvirkes avkastningen av endringer i de underliggende eiendomsverdiene. Boks 3 viser indeksert utvikling i hhv. hovedindeksen og eiendomsindeksen (Real Estate 444) ved Oslo børs fra januar 28. Fra bunn-noteringen i november i fjor har hovedindeksen netto steget med 12 % pr. 25. februar og er 6 % under toppnivået fra 22 mai i fjor. Eiendomsindeksen nådde sitt laveste nivå i perioden 24. februar i år. Fallet var da på 5 % sammenlignet med nivået midtveis i fjerde kvartal og 71 % sammenlignet med nivået ved inngangen til 28. Fra har utviklingen vært 11 % mer negativ for eiendomsindeksen i forhold til hovedindeksen. 3 Hovedindeksen og Eiendomsindeksen på Oslo Børs tom. febr Real Estate 44 Benchmark OSEBX 1 8 Kilde: Reuters EcoWin avkastning på næringseiendom Real Estate 4 Benchmark OS tom. Q Q4 5 Q1 6 Q2 6 Q3 6 Q4 6 Q1 7 Q2 7 Q3 7 Q4 7 Q1 8 Q2 8 Q3 8 UNION markedsrapport jan. 8 feb. 8 mar. 8 apr. 8 mai. 8 jun. 8 jul. 8 aug. 8 sep. 8 okt. 8 nov. 8 des. 8 jan. 9 feb. 9

16 UtleiemarkedET for kontor i oslo, Asker & Bærum Nedadgående leiepristrend, mulig vekst fra slutten av 21 Arealledigheten øker nå raskt, og konkurransen om leietagerne er kostnader ved å flytte vil variere svært mye fra bedrift til bedrift. Nyanser tiltagende. Kombinert med stadig forverrede utsikter for nærings- Mange med flytteplaner blir også værende ut fra et sparemotiv. Utviklingen i leieprisene er ikke ensartet, og det er nyanser knyttet livet, har dette gitt seg utslag i generelt nedadgående leiepriser Videre erfarer vi at flere leietagere utsetter beslutningen med til kvalitet, geografi og størrelse. Målt i areal har 75 % av økningen i nye kontrakter. Snittprisene i Oslo sank i følge Eiendomsverdi hensyn til flytting lengst mulig. i ledigheten funnet sted i Sentrum og Ytre nord/øst (inkl. Bryn/ Næring med 7 % fra tredje til fjerde kvartal i fjor. Vår innhenting av leiepriseksempler fra perioden november til og med medio februar Tilbudssiden Helsfyr). Områder som Majorstua/Frogner, Skøyen og Asker/Bærum viser foreløpig relativt stabil utvikling. Vi venter også større forskjell i viser imidlertid at det i flere tilfeller har blitt inngått kontrakter på Våre tellinger av ledige lokaler viser at tilbudet har økt med drøye leieprisutvikling mellom attraktive og mindre attraktive eiendommer. gode nivåer for utleier. Videre var snittprisen i kontrakter med 17 % eller 8 m 2 fra november til februar. Volumet av ledige De mindre attraktive eiendommene vil ikke lenger bli reddet av lav oppstart i fjerde kvartal 28 ifølge Eiendomsverdi Næring 1 57 lokaler er nå oppe i anslagsvis 535 m 2, hvorav 445 m 2 i arealledighet. Videre vil områder og segmenter som har hatt den utleiemarkedet kr. pr. m 2 /år. Justert for inflasjon er nivået ca. 4 kr., eller 35 % høyere enn ved forrige bunn. Snittkontrakten har en lengde på ca. fem år, og de fleste som reforhandler må derfor opp i pris. Enhver eiendom prises unikt, og en kan ikke lese ut leieprisen nøyaktig for en gitt eiendom ut fra leieprisene i området. For hver sone viser vi prisutviklingen for nybygg/totalrehabilitert fordi, dette avgrenser prisene oppad, og det er disse prisene som erfaringsmessig leder Oslo. I løpet av 29 viser våre oversikter tilførsel av ca. 13 m 2 nybygg i Oslo og ytterligere 55 m 2 i Asker/Bærum. Vi erfarer nå at flere gårdeiere er engstelige og strekker seg for å komme en fryktet leieprisnedgang i forkjøpet. Sum Totalt sett har arealledigheten økte fra 5, % i november til 5,9 kraftigste økningen falle mest i kroner og prosent, men også være de som fortsatt oppnår de høyeste leieprisene. For eksempel vurderer vi at leienivået i de beste lokalene i Vika/Aker Brygge har falt ca. 25 % i pris siden toppen. Nivået er likevel godt over øvrige områder, og drøye 5 % høyere enn nivået for tre år siden. Det er nå ca. 15 tilbud over 1 m 2, men kun to over 13 m 2 i eksisterende bygg i Oslo. Aktører med stort arealbehov har altså et begrenset an i utviklingen. % i dag. Vi har nå oppjustert vår estimat for arealledigheten på utvalg, og betaler ifølge Eiendomsverdi en premie i forhold til Etterspørselssiden et års sikt til 7,7 %. Fremover vil leieprisene falle, fordi tilbudet overstiger etterspørselen, bedriftene er mer kostnadsbevisste og mindre arealer. Vår vurdering er at Sentrum og Vestkorridoren vil holde nivåene best, og at konkurransen vil bli hardest i randsonene Basert på detaljerte sysselsettingsprognoser for Oslo og Akershus, har i liten grad ekspansjonsplaner. Vi legger til grunn at utvik- nord og øst. har vi utarbeidet estimater for utviklingen i kontorsysselsettingen lingen nå går raskere enn ved forrige nedgang (21-23), i Oslo, Asker & Bærum. Kombinert med historiske data har vi estimert at etterspørselen/arealabsorpsjonen blir negativ og faller med ca. 11 m 2 i 29. En høy andel av dette vil være relatert til fremleie, men det vil også frigjøres arealer fordi bedrifter legger ned eller går konkurs. Mange bedrifter vil av praktiske årsaker, som byggets utforming, ikke kunne fremleie. Erfaringsmessig bidrar fremleie til lavere leiepriser, fordi fremleier er opptatt av å redusere tap og raskt fylle lokalene. I kjølvannet av de forverrede utsiktene er bedriftene mer kostnadsfokuserte, og flyttebyråene melder om bedrifter som flytter for å spare inn på husleien. Direkte og indirekte fordi nedgangen i næringslivet er mer generell. Det er i større grad konsensus om at vi er inne i en nedgangskonjunktur, og markedet er i enda større grad preget av informerte og profesjonelle aktører. Videre venter vi at levetiden på leiekontraktene i snitt går ned, og vi erfarer allerede dette. Gitt oppdaterte makroprognoser, vil veksten i norsk økonomi snu fra negativ til positiv mot slutten av året. I en periode vil bedriftene kunne produsere mer uten å øke bemanningen fordi de vil ha ledig kapasitet. Legger vi grunn ett års tidsetterslep, vil leieprisene kunne begynne å stige på tampen av Anslag for arealledighet i ulike soner pr. Q4 28 og Q1 29 Oslo sentrum 4,9 % 6,3 % Oslo nord 5,9 % 6,6 % Oslo syd 11,8 % 11,5 % Oslo øst 4,6 % 6,4 % Oslo vest 4,7 % 5,3 % Sum Oslo 5, % 6,2 % Asker + Bærum 4,8 % 4,8 % Sum Oslo, Asker & Bærum 5, % 5,9 % Kilde: UNNM 16 UNION markedsrapport 1-29

17 Ytre vest Ring 3 Nydalen Flytoget Bærum Skøyen Ring 2 Indre nord Ytre nord/øst Oslo vest Flytoget Lysaker CBD Ring 1 Øvrige sentrum Gamlebyen Bryn/ Helsfyr Asker Ytre syd Kart over leieprisområdene utleiemarkedet 2 Pris i kr. pr. m²/år for Nybygg / total-rehabilitert Q1 28 Q2 28 Q3 28 Q4 28 Q1 29 Q2 29 Endring fra Q1 28 til Q1 29 Endring fra Q1 29 til Q2 29 Vika / Aker Brygge % -7 % Øvrige sentrum % -5 % Oslo vest % -5 % Indre nord % -3 % Gamlebyen % -3 % Skøyen % -4 % Lysaker % -5 % Nydalen % -3 % Bryn / Helsfyr % -6 % Ytre vest % -5 % Ytre nord/øst % -3 % Ytre syd % -3 % Asker / Bærum % -3 % UNION markedsrapport Kilde: UNNM 3 Leiepris for prestisjelokaler i CBD fra Q tom Q Q1 98 Q4 98 Q3 99 Q2 Q1 1 Q4 1 Q3 2 Q2 3 Q1 4 Q4 4 Q3 5 Q2 6 Q1 7 Q4 7 Q3 8 Q1 9 Q2 9 Kilde: UNNM CBD-pris

18 Utleiemarkedet for kontor i oslo, asker og bærum & leiepriseksempler fra Nov. 28 til feb. 29 utleiemarkedetet 1 2 Utleiegrad i Oslo, Asker/Bærum og kvadratmeterpris for prestisje Eiendomsverdi s inflasjonsjusterte snittpriser for kontorer i Oslo Utleiegrad i Q1 for Oslo, Asker og Bærum Snittpris i Q1 for prestisje % 96 % 94 % 92 % 9 % 88 % 86 % Kilde: UNNM / Eiendomsspar Kilde: Eiendomsverdi Næring Adresse Areal m 2 Pris pr. m 2 /år Type Tordenskiolds gt Kontor Skøyen Snittpris i Q2 for prestisje Kontor Fr. Nansens vei Kontor Utleiegrad i Oslo, Asker og Bærum Sørkedalsveien Kontor Akersgt Kontor Jernbanetorget Kontor Lille Grensen 13 2 Kontor Akersgt Kontor Sørkedalsveien Sentralt majorstua Kontor Sørkedalsveien Sentralt majorstua Kontor Kvadraturen Kontor Kirkegaten Kontor Kirkegt Kontor Kirkegt Kontor Grenseveien Kontor IT Fornebu Kontor Oslo Bryn totalt, nominelle kroner Kontor Bryn Kontor Kirkeveien Kontor Brobekkveien Kontor Ensjø 25 1 Kontor Ulven 63 1 Kontor Sørkedalsveien Sentralt majorstua 1 over 2 Kontor/klinikk 1 Karl Johans gt. 16b Butikk 9 Ulven Kombi Alna park 22 8 Lager Kirkeveien Lager Ensjø Lager 18 UNION markedsrapport 1-29

19 Eksempler på eiendommer til utleie Bergenegården, Københavngata 1 Kværnerbyen eiendommer til utleie Ullern Panorama, Silurveien Christiania Kvartalet, Grev Wedels plass 5 UNION markedsrapport

20 Kontormarkedet i Bergen markedet i Bergen Leiepriser Data fra DNs ekspertpanel fra november 28 tyder på at leieprisene i Bergen har steget ca 3 % fra 25 til nov 28 og ligger på 1 55 kr. pr. m 2 /år for moderne sentrumslokaler. Fana Sparebank Næringsmegling rapporterte om toppnivåer på over 2 kr i fjor og tror ikke, på tross av økende arbeidsledighet, på noen markant nedgang fra de nivåene som ble registrert i 28. Til det er nybyggingsaktiviteten for lav. I tillegg er Bergen og Vestlandet generelt mindre følsomme ovenfor konjunkturskiftene enn resten av landet ifølge professor Ola Grytten ved NHH. I løpet av de siste 3 månedene har det vært få store transaksjoner. De som har blitt solgt er til bruker eller små tomme bygg. 1 Fullført bruksareal kontor i Bergen H1 27 H2 27 H1 28 H2 28 Kilde: SSB Sysselsetting og arbeidsledighet Sysselsettingen i Bergen hadde høy vekst i årene 25 til og med 27. Antall sysselsatte steg i denne perioden med 11,5 % til totalt 152. Kombinert med lav nybyggingsaktivitet i samme periode førte det til økte leiepriser. Færre sysselsatte fremover vil mest sannsynlig ikke legge noe stort negativt press på leieprisene, i og med at nybyggingen ventes å være lav. Bergen kommune hadde ved utgangen av januar en ledighet på 2,5 % av arbeidsstyrken. Til sammenligning var arbeidsledigheten på samme tidspunkt i fjor 1,7 %. Det vil si at antall ledige har økt med 47 % det siste året. Akselerasjonen i ledigheten har først og fremst skjedd de siste fire månedene. I oktober var arbeidsledigheten så lav som 1,5 %. Totalt i Hordaland var det i januar 2,3 % helt ledige Antall sysselsatte og endring i antall sysselsatte (all næring): Bergen 2 Årlig endring Antall sysselsatte Fullført bruksareal; kontor, administrasjonsbygning, 15 rådhus, annen kontorbygning Kilde: SSB Vår telling av ledige stillinger på Finn.no viser at det pr. 2. februar er omtrent 16 ledige stillinger i det vi klassifiserer som kontoryrker. Detter representerer en økning på 17 % fra november. Arealtilførsel og arealledighet I DNs ekspertpanel fra februar 29 anslår lokale aktører at det er omtrent 9 m 2 ledig kontorareal, noe som utgjør drøye 5 % av kontormassen. Deler av denne ledigheten er knyttet opp til nybygg og fraflytting fra eksisterende lokaler. Kyte Næringsmegling rapporterer om to nybygg med totalt 1 6 m 2 kontorareal som blir ferdigstilt i 29, og det ligger an til å bli den laveste arealtilførselen siden 23. Det lave nivået kan bidra til å holde leieprisene oppe, på tross av svakere utvikling i arbeidsmarkedet. Utover i 21 og 211 vil det sannsynligvis, med bakgrunn i igangsatte og planlagte byggeprosjekter, bli ferdigstilt et høyere volum kontorareal. Ifølge SSB ble det igangsatt ca 35 m 2 kontorareal i løpet av de tre første kvartalene i Leiepris pr. m 2 for moderne og sentrale kontorlokaler i Bergen jun 6 jun 7 jun 8 nov 8 Kilde: DN Sentralt 2 UNION markedsrapport 1-29