OMSTILLING INNEN KOMMUNENS EIENDOMSOMRÅDE

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok Saksbehandler Sidsel Haugen Behandles av Møtedato HAMU Administrasjonsutvalget Formannskapet Bystyret OMSTILLING INNEN KOMMUNENS EIENDOMSOMRÅDE 1. Saken gjelder Ved behandlingen av Økonomiplan den vedtok bystyret slikt tekstforslag:.. 3 Omstilling.. Bystyret ber om at omstillingsprosjektet videreføres. I denne forbindelse må det også vurderes om det kan være formålstjenlig å opprette en egen eiendomsenhet (KF eller KB)som forvalter kommunens eiendommer. Internprising for leie utredes.. I foreliggende sak redegjør rådmannen for sin oppfølging av bystyrets vedtak. Saken tar opp på de styringsmessige og prinsipielle grepene innen kommunens eiendomsområde. Det er ikke i denne omgang gått i dybden og foretatt detaljerte vurderinger av hver enkelt problemstilling. Rådmannens intensjon er å frambringe tilstrekkelig grunnlag til at bystyret kan inviteres til å gjøre veivalg på de store linjene. Mer inngående vurderinger må deretter gjennomføres før nye beslutninger tas og gjennomføring iverksettes. Rådmannen vil være ansvarlig for at slike oppfølgende arbeider blir foretatt på en tilfredsstillende måte. Rådmannen tilrår i denne saken at det etableres et nytt kommunalt foretak som tillegges ansvaret for all kommunal eiendomsforvaltning. Videre tilrår rådmannen at det iverksettes arbeid med etablering av intern husleie i Sandnes kommune. 2. Arbeidsgruppe Rådmannen har utpekt en arbeidsgruppe som representerer en bredde i relasjoner til eiendomsområdet. Hensikten har vært å fange opp relevante problemstillinger fra ulike ståsted. Representanter fra de største brukerne (fagstab skole og fagstab levekår) av kommunale bygg har deltatt. Sandnes bydrift, økonomi, rådmannens stab samt representanter for de ansatte har også deltatt. Stabsavdeling Eiendom har vært faglig sekretariat. Rådmannens stab har ledet arbeidet. 1

2 2 Arbeidsgruppens rolle har vært å bringe opp aktuelle problemstillinger, samt belyse og drøfte dem. Gruppen har hatt 6 møter. Det har vært betydelig sprik i vurderingene av ulike problemstillinger ved dagens situasjon, valg av løsninger og forbedringer blant arbeidsgruppens deltakere. Dette reflekterer ulike syn på saksforholdet i hele organisasjonen. Dette har vært nyttig for rådmannen for å få bredde i sine vurderinger. Det er benyttet som delunderlag for vurderinger i og utarbeidelse av foreliggende sak. Det er også i omfattende grad brukt tilgjengelige utredninger fra flere sentrale fagmiljøer innen eiendomsområdet. Erfaringer fra andre kommuner har også vært en kilde i arbeidet. Kildehenvisninger er oppført nederst i saken. 3. Utgangspunkt og målsetting I dag er eiendomsområdet i Sandnes kommune organisert som en stabsavdeling i rådmannsområdet Samfunnsutvikling, se 2. pilpunkt under pkt. 4 nedenfor. Eiendoms oppgaver kan kort og forenklet formuleres slik: Forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU) av eksisterende bygningsmasse (forvaltningsfunksjon) inkl. ENØK-program. Produksjon av nye bygg (byggherrefunksjon). Omfatter også rehabiliteringer og ombygginger. Innleie (og innkjøp) og utleie av bygg. Salg av kommunalt eide bygg og boliger. Administrasjon av kommunalt eide og innleide utleieboliger. Sandnes kommunes sterke vekst over lang tid byr på store og økende utfordringer på området. Samlet portefølje av eksisterende bygg er om lag m 2. I tillegg kommer innleide bygg på om lag m 2. Bredde og variasjon i bruksformål er stor. Også omfanget av utvikling og produksjon av nye bygg er stort og økende. Det årlige investeringsnivået i nye bygg ligger nå på rundt 300 mill.kr.. Summen av dette innebærer at Eiendom har ansvaret for meget store verdier og penge-strømmer. Over de seneste årene har utviklingen gått fra relativt moderate dimensjoner og rimelig enkle styringssystemer, til dagens store volumer og komplekse styrings-systemer. Dette innebærer at behovet for og kravene til kommunens eiendoms-forvaltning øker. Dette knytter seg til alle ledd fra overordnet politisk styring til god faglighet i alle detaljer. Regelverk og regulering av så vel byggutforming som gjennomføring av konkurranser og selve byggeprosessen har eskalert de siste årene. Eiendom er en enhet som leverer et helt sentralt grunnlag for kommunens tjenesteproduksjon kommunale bygg og boliger. Eiendom er således primært en intern leverandør til ulike kommunale enheter. Målsettingen med foreliggende utredning har derfor vært å avdekke de sentrale problemstillinger i dette bildet, og finne gode grep og løsninger som kan gi et godt fundament i eiendomsmassen for kommunens tjenesteproduksjon på alle områder.

3 3 4. Situasjonsbeskrivelse - sentrale problemstillinger Under dette punktet vil rådmannen belyse noen forhold som karakteriserer og beskriver den situasjonen Sandnes har innenfor eiendomsområdet. Sentrale problemstillinger i dag blir belyst. Eiendom har ansvaret for meget store verdier og et svært viktig grunnlag for kommunens samlede tjenesteproduksjon. Dette tilsier behov for et sterkt politisk fokus og en sentral posisjon administrativt. Formannskapet er i dag delegert oppgavene som kommunens eiendomsutvalg og skal følgelig behandle alle eiendomssaker. Dette politiske ansvaret overtok formannskapet da det tidligere eiendomsutvalget ble avviklet, mens oppgaver ved forvaltningen ble tilført ved avviklingen av Sandnes eiendomsselskap KF fra Formannskapet utøver rollen og oppgavene i stor grad gjennom behandling av enkeltsaker. Det har i liten grad vært satt fokus på den strategiske styringen av eiendomsområdet. Administrativt er stab Eiendom i dag organisert som en egen enhet, med rapportering til Kommunaldirektør Samfunn. KD Samfunn er rådmannens stedfortreder. Denne organisatoriske plasseringen ble vedtatt av bystyret ifm. reorganiseringen av eiendomsområdet i Eiendom er således sentralt forankret også administrativt. Bymiljø er den andre enheten som forvalter kommunens realkapital (grønt, vei, vann- og avløp). Verken Eiendom eller Bymiljø er selv direkte representert i kommunens øverste administrative ledergruppe (RLG). Når nye behov meldes inn og utredes, brukes en rutine med 4B skjema. Eiendom er involvert i denne behovsutredningsfasen, men Eiendoms rolle som rådgiver kunne med fordel vært styrket i denne tidlige fasen. På denne måten kan underlaget for tidligkalkyler styrkes og beslutningsunderlaget forbedres. Byggherrefunksjonen forøvrig vurderes å fungere rimelig godt i dag. Det er etablert systemer og rutiner som i all hovedsak fungerer godt. Volumene av nybygg er stort ifht. Eiendoms kapasitet. Det kjøpes inn mye tjenester fra eksterne leverandører, også innenfor prosjektledelse. Også samarbeid med og involvering av brukerenhetene fungerer rimelig godt. Her må det påpekes at det er vanskelig å få til gode incentiver til valg av areal- og kostnadseffektive løsninger for alle typer bygg. Kontorbygg er enklere enn formålsbygg innen skole, barnehage, omsorg mv.. I stor grad er det her nasjonalt definerte normer og krav, som dels er lovfestet eller knyttet tilskudds-/finansieringsordninger til. Dermed avgrenses den reelle valgfriheten. Videre er kapasitetsutnyttelsen av bygg ofte knyttet til arealutviklingen. Særlig for skolebygg er dette en sentral problemstilling. Behov og kapasitetsutnyttelse over tid vil variere. Isolert eiendomsfaglig vurdert vil dette være lite kostnads-effektivt, men det er viktig å legge til grunn en bredere vurdering. Ressursmangel innen vedlikehold er et hovedproblem i dag. Etterslepet er stort og økende. Dette er godt dokumentert i øvrige sammenhenger. Dermed får brukerne av byggene et sviktende grunnlag for sin tjenesteproduksjon. Og ikke minst mottakerne av kommunens tjenester får utilfredsstillende forhold. Det samme gjelder kommunens administrative funksjoner, der de ansatte får tilsvarende utilfredsstillende forhold. Vurdering og vektlegging av livsløpskostnader ved bygg kobler byggherrefunksjonen og forvalterfunksjonen. Dette blir til en viss grad gjort i dag, men bør styrkes. Eiendom har i likhet med en rekke andre kommunale fagområder, problemer med å rekruttere kompetent personell. God organisering og et sterkt eiendomsfaglig miljø vurderes å kunne være et positivt bidrag her.

4 4 5. Noen utdrag fra ulikt kildemateriale Som grunnlag for vurderinger av aktuelle endringer og omstillinger er det foretatt en gjennomgang og vurdering av foretatte utredninger og analyser på fagfeltet. Følgende punkter oppsummerer verdifulle elementer fra denne gjennomgangen. Mange punkter er påført noen merknader fra rådmannen, der det er relevant. Eierstrategier for eiendomsdriften Eier av de kommunale bygningene er bystyret. Eier har ansvar for at eiendomsdriften utøver sitt arbeid i henhold til gjeldende lover og forskrifter. Eier har videre ansvar for kontinuerlig å påse at eiendomsfunksjonen forvalter kommunens verdier på en best mulig måte. Det er eiers ansvar at eiendoms-driften har godkjente retningslinjer og andre nødvendige styringsparametre og verktøy. Den overordnede kontrollfunksjonen ligger med andre ord hos bystyret uavhengig av hvordan eiendomsdriften organiseres. For å utøve dette ansvaret må det foreligge strategier for eiendomsdriften. Formannskap og bystyre må få rapportering om status, utfordringer og framdrift i arbeidet. I Sandnes gjøres dette gjennom økonomiplan og årsrapport, samt i tertial-rapporter og andre underveis rapporter gjennom året. God eiendomsforvaltning God eiendomsforvaltning skal føre til økt økonomisk og politisk handlefrihet. Samspill mellom politikerne og kommunens eiendomsledelse og eiendomsforvaltning skal omsette politikken til praktisk virkelighet, slik at innbyggerne og de ansatte kan få de lokalene og bygningene en er tjent med. God organisering omfatter ikke kun selve eiendomsforvaltningen, men også eierskapet og brukerrollen, samt samspillet mellom disse tre funksjonene. Når det gjelder suksessfaktorer er det noen grunnleggende forutsetninger som må være til stede for å oppnå god eiendomsforvaltning: - Det må foreligge overordnede og politisk bestemte mål - Det må foreligge et rasjonelt system for planlegging og styring - Det må være forutsigbarhet i form av langsiktige rammebetingelser - Det må være en kompetent eiendomsledelse i kombinasjon med avklarte langsiktige eierskapsroller Organisering av eiendomsforvaltningen er først og fremst et eieranliggende. Det er viktig å skille mellom eierrollen, forvalterrollen og brukers interesser. Bystyrets ansvar i denne forbindelse er først og fremst å sikre tilstrekkelig finansiering og prioritering, og å ta stilling til en hensiktsmessig strategisk organisering. Organisasjonsform og økonomiske rammebetingelser sikrer ikke alene god framtidig eiendomsforvaltning. Eierstyring og rolleforståelse fra de sentrale aktørene er en viktig forutsetninger for å lykkes. Effektiv eiendomsdrift Effektiv eiendomsdrift har et langsiktig perspektiv og bør plasseres på strategisk nivå. En profesjonell eiendomsledelse, som ivaretar eierinteressene, er av grunnleggende betydning for å bygge kompetanse og sikre langsiktighet i bruken av vedlikeholdsmidlene. Det er vesentlig at representanter for eier og eiendomsledelsen har nært samarbeid under

5 5 utøvelse av eierskapet. I Sandnes er formannskapet delegert myndighet til å ivareta disse oppgavene. I dette ligger oppgaver knyttet til nybygg/rehabilitering, salg, innleie/utleie mv.. Samling av eiendomskompetanse Det er vesentlig at personell som arbeider med eiendomssaker på ansvarlig nivå har god eiendomskompetanse og har denne type oppgaver som primærfunksjon i sitt daglige arbeid. Enhetene fremmer behov for lokaler og eiendommer, og Eiendom utreder forskjellige alternativer. Målsettingen må være å utvikle ett samlet strategisk kompetansesenter innenfor forvaltning og utvikling av eiendom. Alle henvendelser relatert til eiendom og bygg, både fra eksterne og interne brukere, bør rettes mot Eiendom, som besitter kompetanse på disse områdene og har dette som sin primæroppgave. Dette har vi i Sandnes i dag gjennom stabsenhet Eiendom. Dette er viktig å sikre ved eventuelle endringer. Økonomiske virkemidler for god eiendomsforvaltning Dersom ambisjonen er å synliggjøre alle kostnader forbundet med eiendomsmassen, herunder også effektene av vedlikehold, rehabilitering og forfall, kan et bidrag være å sette opp et balanseregnskap i henhold til regnskapsloven. Et slikt regnskap føres som et sideregnskap ettersom regnskap i henhold til kommuneloven er obligatorisk. Et balanseregnskap som synliggjør faktiske kostnader og verdiutviklingen, synliggjør hva som må til av økonomiske ressurser for å nå en målsetting om hensiktsmessige bygg til disposisjon for den kommunale tjenesteproduksjonen. I Sandnes brukes ikke slike skyggeregnskaper som en del av økonomiforvaltningen. Intern husleie Gjennom husleieordning synliggjøres verdien av bygningsmassen og alle kostnader forbundet med bruk av bygningsmassen. Dette gir økt incitament til å vurdere arealkostnader opp mot andre kostnader, og gir et bedre grunnlag for å vurdere alle følgekostnader ved investeringer i nye bygg. Bygningens kostnader blir synlige for politikere og andre beslutningstakere, og gir bedre styringsinformasjon for å vurdere behovet for nyinvesteringer, fordi driftskonsekvenser er kjent før beslutningen skal tas. Husleie kan bidra til en effektiv utnyttelse og riktig kvalitet på arealene. På lengre sikt vil incitamenter for å redusere kostnader kunne gi bedre arealeffektivitet, ved at brukerne og eiere blir mer kostnadsbevisste. En viktig målsetning med husleie er å sikre fornøyde leietakere/brukere, slik at de best mulig kan fokusere på sin kjernevirksomhet. Dette vil også gi en klarere rollefordeling mellom de ulike aktørene; eier, forvalter og leietaker/bruker. I Sandnes benyttes ptd ikke intern husleie for kommunale bygg. For kommunale utleieboliger benyttes husleiebetaling fra leietakerne og husleienivået fastsettes i årlig økonomiplan. I økonomiplanene de siste årene avsettes driftsutgifter til FDVU for nybygg/rehabilitering etter standard nøkkeltall pr m2. Tilsvarende for renhold og energi. I årene da forvaltningen av kommunens eiendomsmasse var organisert i kommunalt foretak ble det benyttet intern husleie, bestående av administrasjonsutgifter, FDV-utgifter og kalkulatoriske renter og avdrag.

6 6 Den interne husleie ble håndtert sentralt da det nylig var gjennomført en prosess for å flytte ressurser fra administrasjon til tjenester. Om pengestrømmer Pengestrømmer i forhold til eiendom deles naturlig inn i to strømmer: 1. Kostnader knyttet til finansiering av den enkelte eiendom (kapitalkostnader). Dette kan synliggjøres gjennom husleieordninger. 2. Forbruksavhengige/driftsrelaterte kostnader. Dette kan synliggjøres gjennom tjenesteavtaler på energi, renhold og øvrig drift Begge pengestrømmene er nødvendige som styringsredskap for beslutningstakere, forvaltere og den enkelte virksomhet. Et viktig element i kostnadsbildet, er driftsrelaterte kostnader. Ved at den enkelte virksomhet får budsjettansvar også for energi, renhold og driftsoperatørtjenester, vil virksomhetene få gode incentiver i forhold til arealeffektivitet, ENØK og andre kostnadsbesparende tiltak. Egne tjenesteavtaler med reelle transaksjoner mellom Eiendom og virksomhetene vil gi den enkelte virksomhet oversikt over det totale kostnadsbildet ved bruk av lokalene. Det vil også gi mulighet til mer direkte å sammenligne tjenester levert gjennom interne og eksterne leverandører. Pengestrømmer som viser eiendomsforvaltningens verdiskapning og avkastning på realkapitalen husleien er viktig som et fundament for budsjettvurderinger og et regnskap som avspeiler realøkonomien. En stabil husleieinntekt gir det beste grunnlag for systematisk vedlikehold og utvikling av eiendommene i samsvar med overordnete politiske mål og prioriteringer. Bevisstheten om krav til god eiendomsforvaltning styrkes på politisk nivå gjennom god folkevalgtopplæring. Synliggjøring av pengestrømmer vil gi konkurransekvalifisering for primærvirksomhetene ved å vise virksomhetenes totale kostnader, ikke bare lønn og annet forbruk som inngår i dagens budsjett. Kommunens kostnader for bruk av alle typer lokaler vil gi relevante styringssignaler til ledelse, budsjettering og investeringsbeslutninger. I Sandnes kommune er det i hovedsak gjennom økonomiplan og årsrapportering at nøkkeltall knyttet til pengestrømmer innenfor eiendom synliggjøres. Både stab eiendom og Sandnes bydrift deltar i nettverk med andre kommuner og hvor benchmarking og forbedring står sentralt. Utgifter knyttet til energi styres samlet over kommunen felles budsjettområde, mens ENØK arbeidet ledes og rapporteres av stab Eiendom. Resultatenhetene har gjennom sin tjenesteavtale med stab eiendom sin respektive budsjettpost som benyttes til mindre bygningsmessige tiltak. I hovedsak er dette tjenester som bestilles av Sandnes bydrift. Større tiltak initiert av resultatenhetene fremmes gjennom økonomiplan og får eventuelt egne bevilgninger.

7 7 Organisasjonsmodeller Generelt Det foreligger en rekke forskningsrapporter vedrørende organisering av eiendomsforvaltningen i offentlig sektor. Disse belyser problemstillinger knyttet til ulike organisasjonsformer under rådmannen, den såkalte etatsmodellen, og til ulike selskapsmodeller som kommunalt foretak (KF), interkommunalt selskap (IKS), aksjeselskap (AS), eller stiftelse. Basert på dette materialet fra eksterne kilder kan gjengis følgende beskrivelse av ulike organisatoriske modeller. Ekstrakter fra dette materialet er gjengitt nedenfor. Kommunal etat/kommunal bedrift Eiendomsvirksomheten som en kommunal etat/bedrift innebærer at enheten er underlagt rådmannens instruksjonsmyndighet. Organisasjonsformen betegnes ofte som etatsmodellen i utredningssammenheng. Modellen er den mest brukte i landets kommuner. Aktivitetene kan være fordelt på flere enheter i kommunen og ansvaret for eiendomsdriften fordelt mellom ulike ledere. Rådmannen vil ha et overordnet ansvar for å overholde de mål og økonomiske rammer som bystyret har satt. Dette krever en avveining mellom ulike virksomheters behov. I denne avveiningen ligger det alltid en fare for å prioritere mer kortsiktige og akutte behov fremfor tiltak av mer langsiktig karakter, slik som et kostnadsoptimalt vedlikehold. En annen ulempe er at bygg og lokaler i stor grad fremstår som gratis for brukerne. Tilstrekkelig samspill mellom eier, rådmann og eiendomsleder er en forutsetning for å sikre gode rammebetingelser. Plussfaktorer + Integrert del av rådmannens ansvarsområde + Lite ressurskrevende

8 8 Minusfaktorer - Kan ha for svak politisk forankring - Uforutsigbare rammevilkår; langsiktig kostnadsoptimalt vedlikehold fortrenges av akutte behov - Lavt fokus på lønnsomhet og verdibevaring Kommunalt foretak (KF) Organisering av eiendomsforvaltningen som kommunalt foretak innebærer at virksomheten i noen grad må vurderes isolert fra kommunens øvrige virksomhet. Styret for foretaket vil være underlagt bystyret direkte, og vil også være en del av kommunen som juridisk person. Foretaksmodellen oppfyller i hovedsak kriteriene for god eiendomsforvaltning. I en bestiller-/utførerorganisering kan en mer selvstendig stilling for eiendomsforvaltningen bidra til økt fokus og bevisstgjøring på eierrollen. Dette krever imidlertid at det utvikles et effektivt og ubyråkratisk system som regulerer forholdet mellom politisk og administrativ ledelse, brukerne av bygningene og eiendomsforvaltningen. Et KF har et fundamentalt virkemiddel som ikke kan anvendes av kommunal eiendomsforvalter organisert under rådmannen. Det er muligheten til å beholde fondsavsetninger selv om kommunens basisorganisasjon går med underskudd. Samtidig er et KF pålagt å selv dekke et merforbruk påfølgende år. Et KF er ikke et eget rettsubjekt, og kan kun lykkes dersom kommunens øvrige beslutningsaktører legger til rette for det. De tre viktigste aktørene er kommunestyret, rådmannen og foretaket selv.

9 9 Plussfaktorer + Bevisstgjøring av eierskap + Tydelig rolleavklaring + Profesjonelt styre/lederskap og kompetanseutvikling + Langsiktighet relatert til livssykluskostnader + Stabile rammevilkår gjennom kontraktsstyring + Synliggjøring av verdier og kostnader Minusfaktorer - Etableringskostnader ifm. omstilling - Mindre fleksibilitet mht. saldering av budsjett Andre modeller Andre organisasjonsmodeller for eiendomsforvaltningen kan være internkommunalt selskap (IKS), aksjeselskap eller stiftelse. Felles for disse organisasjonsformene er at de har stor uavhengighet til kommunen(e) både juridisk og økonomisk. Ingen av disse modellene er særlig benyttet som organisasjonsform for den kommunale eiendomsforvaltningen. Så vidt rådmannen har kunnet bringe i erfaring har tre mindre kommuner nylig etablert et IKS for felles eiendomsforvaltning, men forholdene er ikke sammenlignbare med vår kommune/region. Videre er det en kommune som har valgt AS-modellen. Stiftelse er ikke benyttet i noen kommuner for hele eiendoms-porteføljen. Sandnes kommune har benyttet ulike organisatoriske former. Fram til 2000 var hele virksomheten; forvaltning, byggeprosjekter, vedlikehold, renhold og energi samlet i en stor stabsenhet og med eiendomsutvalget som politisk utvalg. Tjenestestedene hadde da fast vaktmester på bygget som både utførte både driftsoppgaver og vedlikehold. Med virkning fra og ut 2006 var eiendomsforvaltningen organisert i eget kommunalt foretak, mens byggeprosjekter var en stabsenhet på strategisk nivå. Drift/vedlikehold og renhold var to likestilte operative stabsenheter som leverte tjenester i skole, barnehager og øvrige tjenestesteder. Med avviklingen av foretaket Sandnes eiendomsdrift KF pr ble dagens organisering etablert. Enhetene drift/vedlikehold og renhold er nå samlet i Byggdrift, som inngår i den kommunale bedriften Sandnes bydrift. 6. Evaluering av forsøk i Sandnes kommune med KF på området Sandnes kommune etablerte fra foretaket Sandnes Eiendomsselskap KF. Foretakets formål var å utøve eierskap for kommunens eiendomsmasse. Dette omfattet forvaltning og vedlikehold av alle typer bygg; administrasjonsbygg, formålsbygg og ulike bygg for beboelse. Kjøp og salg samt innleie og utleie inngikk i porteføljen. Derimot var utvikling og bygging av nye bygg samt ulike større rehabiliterings- og ombyggingsprosjekter lagt som oppgaver i en stab for byggeprosjekter. Også eiendomsdrift (drift/vedlikehold) og renhold, samt kommunale byggs uteområder var lagt til andre enheter. Formålet var å utøve en forretningsmessig eiendomsforvaltning og utvikle strategier slik at realkapitalen i kommunens eiendomsmasse ble ivaretatt på en god måte.

10 10 I forbindelse med Økonomiplan ba bystyret om en utredning av mulige tiltak og ulike strukturelle modeller for å styrke konsernets (kommunens) forvaltning av realkapitalen som ligger i eiendomsmassen med tilhørende anlegg. Slik utredning ble lagt fram for bystyret i sak 71/06 Forvaltning av realkapitalen i kommunens eiendomsmasse med tilhørende anlegg forslag til forbedringer og strukturelle endringer. Utredningsarbeidet var meget omfattende og hadde stor bredde. Eiendomsområdet var ett av fagfeltene som ble vurdert. Resultatet av utredningsarbeidet og bystyrets behandling av saken var at Sandnes Eiendomsselskap KF ble besluttet nedlagt fra , og at eiendomsområdet ble samlet i en ny stabsavdeling hos rådmannen. Renhold og Eiendomsdrift ble samlet i en ny enhet Byggdrift i den kommunale bedriften Sandnes bydrift, der også utfører-enheter innen teknisk sektor er plassert. Under er vurderingen av eiendomsområdet i ovennevnte sak er følgende sitert: 4.6 Byggeprosjekter og Sandnes Eiendom KF Foretakets formål er å forestå en forretningsmessig eiendomsforvaltning og utvikle mål og strategier for eiendomsforvaltningen og eiendomsutviklingen slik at realkapitalen som eiendomsmassen representerer blir ivaretatt. Styret har utformet en visjon som uttrykker at foretaket skal være en konkurransedyktig og brukerorientert leverandør av eiendomstjenester. I årsmeldingen for 2005 rapporteres at eiendomsporteføljen nå utgjør brutto ca m 2 og består av formålsbygg, markedsbygg og boliger (for videreutlån). I tillegg administrerer foretaket innleie av lokaler med samlet brutto areal på ca m 2. Bokført verdi utgjør kr. 1,1 milliard. Det er gjennomført et omfattende arbeid med å få frem tilstandsanalyser av bygg i kategori lav og middelsstandard. Resultatene viser et kalkulert vedlikeholdsetterslep på denne bygningsmassen med ca. kr. 191 millioner. I 2006 har foretaket en driftsramme på kr. 79 mill., hvorav kalkulatoriske renter og avskrivninger utgjør vel 48 mill. Intern husleien skal bl.a. kompensere for konsumprisøkning og reguleringer iht. tilførsel av bygningsmasse som overdras etter ferdigstillelse av byggeprosjekter. Den reelle økonomiske situasjonen siden 2004 har vært at disse forutsetningene ikke har blitt oppfylt når de samlede økonomiske prioriteringene er gjort. Innenfor en stram økonomisk situasjon har bl.a. tiltak i de lovpålagte tjenesteområdene måtte gå foran. Bystyret har imidlertid uttrykt vilje til at økte inntekter gjennom avhending av bygg er en måte å skaffe økte midler til realkapitalforvaltningen. Det gjøres et kontinuerlig arbeid på å offensivt bruke denne muligheten fra foretaket sin side. Iverksettelsen er imidlertid komplisert, da avhendingen kan være avhengig av at kommunen må greie å frigjøre lokalene, og eiendommene kan ha strategisk betydning som gjør at avhendig ikke er forenlig. Et annet kompliserende element er at eventuelt overskudd i foretaket først kan beholdes når bykassen og øvrige foretak viser balanse jfr. kommuneloven. Investeringer i bygningsmassen er en del av tiltakskjeden i forvaltningen av realkapitalen. I styringsstrukturen er dette definert som strategiske oppgaver. Følgelig treffer bystyret vedtak i den store bestillingen, mens formannskapet er delegert myndighet som iverksetter i byggeprosjektene. Prosjektgjennomføringen av investeringene er i administrasjonen tillagt stab for byggeprosjekter. Staben er som følge av oppgaver og ansvar lagt til strategisk nivå i kommunens organisasjon med

11 11 linje til rådmannen. I styringssystemet er det foruten byggeprosjekter kun de lovbestemte og strategisk kommuneovergripende enheter som er lagt i stabslinje til rådmannen, for eksempel kommuneadvokat, HMS og næringssjef. Dette følger av prinsippet fra administrasjon til tjenester som hele den strukturelle oppbyggingen er fundamentert på. Tiltakskjeden for realkapitalforvaltning krever samarbeid og livssyklusfokus. I programmering og prosjektering av nybygg og ombygginger legges forutsetningene for fremtidig forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av bygget. Prosessen før et nybygg foreslås krever tilsvarende at det både foretas alternative vurderinger mht muligheter innenfor eksisterende bygningsmasse og ulike løsninger for utformingen av et nytt bygg. Samtidig er det et resultatkrav at anbefalt løsning skal være brukerorientert. Resultatenhetenes fokus og behov er i stor grad generert utfra behov for tiltak i tjenesteproduksjonen som gjør at tjenesten til bruker leveres til avtalt kvalitet. I dag søkes dette ivaretatt gjennom brukerrepresentasjon i byggeprogramarbeidet og ved at ansvarlig politisk utvalg behandler saker om bygg som gjelder utvalgets politikkområde. I prosjektgruppen har medlemmene fra eiendomsforetaket, byggeprosjekter og tillitsvalgt fra utdanningsforbundet hatt oppgaven med å vurdere fordeler og ulemper ved å la foretaket og byggeprosjekter bli en enhet. Det er enighet om at dette vil kunne resultere i en tydeligere rolleavklaring og bedre forvaltning av realkapitalen. Forvaltning og drift vil få økt innflytelse i programmeringsfasen. Mulighetene til å bli bedre på å frem alternative vurdering av løsninger for bruk av byggene styrkes. Rådmannen deler oppfatningen om at en samlet enhet vil kunne oppnå de nevnte forbedringene. Slik rådmannen ser det er det nødvendig for kommunen å foreta endringer som legger til rette for at eiendomsmassen forvaltes strategisk og med kontinuerlig fokus på optimal ressursbruk. Det er klart et forbedringsområde å dyktiggjøre organisasjonen både i alternativvurdering innenfor eiendomsmassen og i vurderinger av nybygg/større rehabiliteringer. Rett valg på kort sikt må også gi optimal ressursbruk om flere år. En samlet enhet vil i bestiller og utfører modellen ha bestillerrollen. Rådmannen mener derfor, på samme måten som prosjektgruppens medlemmer, at budsjettmidler til kjøp av tjenester hos utførerne må samles hos bestiller. I forarbeidet til økonomiplan må omfanget av leveransene avklares, slik som antall timer, timepris, kvalitetsnivå osv. Utførerne vil være avhengig av denne forutsigbarheten mht å ha rett dimensjonering. Rådmannen vil videre anbefale at en dør inn funksjonen etableres i denne samlede enheten. Brukerne vil da kun ha ett sted å henvende seg, til bestiller. Bak døren avtaler bestiller og utfører om og hvordan oppgaven best kan løses og bruker får svar tilbake om det. 7. Intern husleie i Sandnes kommune Intern husleie ble forsøkt da Sandnes Eiendomsdrift KF var etablert i I stiftelsesdokumentene ble det fastsatt prinsipper for intern husleie, herunder bestemmelse om årlig regulering ihht. konsumprisindeksen. Husleien var satt sammen av FDVU-utgifter, kalkulatoriske renter og avskrivninger. Husleieutgiftene ble håndtert over kommunens felles budsjettområde, men nedbrutt på ulike kategorier av bygg. De ble regnskapsført på de enkelte tjenestene slik at utgiften ble inkludert i rapportering og i nøkkeltall om tjenesteproduksjonen. Løsningen med håndtering samlet ble valgt for å unngå å

12 12 på ny måtte bygge opp igjen økning av de administrative funksjonene i resultatenhetene, som da nylig var blitt reorganisert og samlet i felles enheter som økonomi, regnskap, personal mv. Med avvikling av foretaket fra ble intern husleie avviklet, og det ble i stedet innført en bestiller/utfører organisering, samt utviklet et konsept med tjenesteavtaler mellom stab eiendom og resultatenhetslederne. Internhusleie ble utredet på nytt i Utredningen ble lagt fram for bystyret i b.sak 162/10 Optimal arealbruk internhusleie som virkemiddel. Denne saken hadde primært til hensikt å vurdere tjenligheten av internleie som virkemiddel i arealreduksjoner. Men saken omfatter også en gjennomgang av hva en hus-leieordning innebærer, samt formål/fordeler og ulemper/utfordringer. Saken støtter seg her i første rekke på rapporten Veileder om husleieordninger (NKF/FOBE) 2008, se kildeliste. Et sentralt poeng er at intern husleie ikke gir en rask og kortsiktig gevinst, men kan fordre (på kort sikt) krevende rutiner som gir mer byråkrati og merarbeid. Det ble også foretatt en henvendelse til noen andre kommuner om deres bruk av og erfaringer med internleie. Henvendelsen ga et noe varierende bilde, men det framgår at det spesielt ved bruk overfor formålsbygg er vanskelig å se noe utslag av arealeffektivisering. Her er det ulike vurderinger som gjøres. Rådmannen kommer inn på dette i sin vurdering i denne sakens pkt. 9. Rådmannen så at det er ulike vurderinger som må gjøres og fant ikke på det tidspunkt å gi en entydig anbefaling. På dette grunnlaget anbefalte ikke rådmannen å innføre intern husleie i Sandnes på ny. Dette ble også utfallet i bystyrets behandling av saken. I saksutredningens konklusjoner skriver rådmannen: Rådmannen vil likevel holde muligheten åpen for at internhusleie kan innføres på sikt. Det må da utvikles et system som ivaretar insentiver og praktisk gjennomførbarhet for arealeffektivisering, rasjonell drift og forvaltning av kommunens eiendommer. 8. Konsekvenser mulige endringer Organisering av stab Eiendom som kommunalt foretak der resultatenhetene betaler intern husleie har konsekvenser som må omtales nærmere. Tiltaket vil innebære at rutiner og samhandling i den samlede kommunale organisasjon (konsernet) må endres. Fra tjenesteområdene er det uttrykt bekymring om at innføring av endringene kan påføre resultatenhetene flere oppgaver som de verken er kompetente til eller har kapasitet til å utføre. Resultatenhetenes fokus skal være på sin tjenesteproduksjon. Dette er en høyst relevant problemstilling som må håndteres i det videre arbeid med å utrede og fastlegge detaljene rundt endringene. Rådmannen er klar på at en må unngå et tungdrevet og ressurskrevende byråkrati som kan være belastende og forstyrrer resultatenhetene i sin tjenesteproduksjon. Foretaket vil måtte tilføres et egenkapitalinnskudd som en startkapital, da verdier i boliger og bygg ihht. kommunelovens bestemmelser skal overføres til bokført verdi. Dette følger av at et foretak er en del av kommunen som rettsubjekt. For at foretaket skal være sikret forutsigbarhet i økonomiske rammer, må den interne

13 13 husleien prisjusteres årlig. Det knytter seg da forpliktelse for bystyret ved prioriteringene i økonomiplanen til å følge opp med nødvendige bevilgninger. Tilbake i 2005 med eiendom i foretak utgjorde virkningen av nye bygg fra 2004 til 2005 en økning på kr 21 millioner. I tillegg kom ordinær husleieregulering ihht inngått avtale. Økningene i husleieutgifter og driftsutgifter som foretaket ba om var av en slik størrelse at det var krevende å finne rom for dette i bykassen sitt driftsbudsjett. Samtidig var foretaket avhengig av å bli tilført midlene for å kunne utføre sine oppgaver ihht formålet bystyret hadde vedtatt. Ved investeringer må nødvendig låneopptak først tas opp av bykassen og deretter føres som innlån til foretaket. Det betyr at foretakets husleienivå må være på et nivå som gjør at foretaket greier å avlegge resultat i økonomisk balanse. En omdanning av stab Eiendom til et kommunalt foretak skal gjennomføres i samsvar med arbeidsmiljølovens bestemmelser hva gjelder de ansatte. Kommunens avtale for omstilling og endring kommer til anvendelse og medvirkningsprosessen skal gjennomføres i samsvar med denne. For resultatenhetene er det med intern husleie viktig at det i driftsbudsjettet tilføres nødvendige midler til å kunne betale husleien til foretaket. Slik tilførsel av midler må skje ved en eventuell etablering og framover gjennom de årlige budsjettene. Videre er det nødvendig å få utredet hvilke type tjenester resultatenhetslederne skal kunne bestille og/eller om løsningen kun skal være av regnskapsteknisk art, dvs. måten å budsjettere og regnskapsføre på. Velges det siste, kan dette skje sentralt i tjeneste-områdene sine fagstaber. Velges en løsning der det også skal følge med bestilling av eiendomstjenester fra resultatenhetene, er det behov for å gjennomgå hvilke ressurser og kompetanse som må tilføres enhetene, samt klargjøre merutgiftene dette gir. Videre er det behov for å avklare rutiner og løsninger mht. hvordan forholdet til Sandnes Bydrift skal løses. Som det fremgår foran er internhusleie fremholdt som et virkemiddel for økt fokus på arealeffektivitet og at det gjerne knyttes incentiver om dette. Rådmannen ser at slike incentiver er mulige å utvikle og ta i bruk for administrasjonsbygg delen av eiendomsmassen. For formålsbygg som skoler, barnehager, BOAS mv. er dette mindre aktuelt da arealbruken ofte er knyttet til tilskuddsordninger og utenforliggende regelverkskrav om arealstørrelser i bygg. Omfanget av en internhusleieordning vil derfor måtte vurderes nærmere ift den faktiske bygningsmassen kommunen har. Alt dette er forhold som må fastsettes før en eventuell etablering av ordningene. Dersom resultatenhetslederne skal utøve bestillerfunksjonen av eiendomsforvaltning, må det avklares om dette skal være tjenester som må kjøpes internt, eller om reglementet for bestiller-/utførerorganiseringen skal endres slik at tjenester også kan kjøpes fritt eksternt. Valg av løsning har konsekvenser for framtidig oppgavemengde i Sandnes bydrift, og disse konsekvensene må utredes. En eventuell situasjon med ledig kapasitet/overtallighet må håndteres og det krever rutiner som legges i forkant av en eventuell gjennomføring av endringene. Styringsmessig skal et kommunalt foretak opprettes av bystyret, som også velger foretakets styre, fastsetter vedtekter og eierstrategi. Den løpende styringen og rapporteringen må deretter skje etter samme mal som kommunens øvrige KFer.

14 14 Den politiske styringen av byggesaker slik som et nytt BOAS, en ny skole mv. er det behov for å utrede nærmere. Pr. dd. er det aktuelt utvalg og bystyret som fastsetter byggeprogrammet, mens formannskapet forestår oppfølging av byggeprosjektet underveis og fram til anbudskonkurransen er ferdig (vedtak om kostnadsoverslag II), samt byggeregnskapet. Grunnlaget for byggeprosjektene er behov nedfelt i omsorgsplan, skolebyggprogram mv. Foretaksstyret sine delegerte oppgaver og ansvar vs. hovedutvalg og formannskapet må utredes og defineres med grunnlag i gjeldende lover og regelverk, for deretter å avklare hva som er mulig og aktuelt å delegere til foretaksstyret. 9. Dersom ikke foretak hvilke alternativer finnes for en styrket eiendomsforvaltning? Kommunen har i dag samlet den eiendomsfaglige kompetansen i en strategisk stabsenhet som har ansvaret både for forvaltningen og byggeprosjekter. Staben er kjennetegnet av medarbeidere med høy kompetanse innenfor fagområdene. Kapasitetsmessig er det lagt til rette for å styrke bemanningen noe, men ikke alle stillinger er besatt pr d.d. Rådmannen er av den oppfatning at et alternativ til reorganisering med omdanning til kommunalt foretak, er å gi staben de nødvendige rammer for faglig utvikling av kompetansebehov og kapasitet. På denne måten vil kommunen kunne opprettholde og utvikle sin posisjon med å ha en profesjonell eiendomsenhet også i fremtiden. Arbeidet gjennom benchmarking og forbedringer i ASSS nettverket må ha fortsatt høyt fokus, på samme måten som at arbeidet med utvikling av nøkkeltall om tilstanden og utviklingen i kommunens eiendomsmasse fortsetter. Kunnskapsgrunnlaget for kontinuerlig forbedringer er et viktig grunnlag for strategiske beslutninger. Administrativt kan rådmannen se for seg at eiendomsfaglige temaer settes på dagsorden i rådmannens ledergruppe i en langt større grad enn i dag. Dette kan evt. gjøres ved faste terminer (kvartal). Her kan strategisk eiendomsfaglige spørsmål drøftes i tillegg til fokus på fremdrift og gjennomføring av pågående prosjekter. Eiendomssjefen forbereder og deltar i drøftingene. Politisk ser rådmannen for seg at det er formannskapets rolle som bør gis fokus. Dette kan gjøres ved at det ved inngangen til nytt år (januar) kan avholdes et arbeidsseminar med formannskapet, hvor strategiske spørsmål innenfor eiendomsforvaltningen settes på dagsorden. Fokus kan være sentrale oppgaver det inneværende året med grunnlag i vedtatt økonomiplan. Videre kan det være en løsning at rådmannen følger opp med kvartalsvis status i formannskapet og hvor da behandlingen av saken gis rom for presentasjon og dialog, i tillegg til rapportering av fremdrift på pågående prosjekter. Med dette styrkes formannskapets rolle i utøvelsen av sitt ansvar for eiendomsforvaltningen og de strategiske utfordringene som kommunen står overfor får en forsterket plass. Uavhengig av hvilke organisatorisk løsning som velges av kommunalt foretak eller utvikling/forsterkning av styring via formannskapet, er det nødvendig å holde kontinuerlig fokus på å få til styrket økonomisk innsats om vedlikeholdet. Om behovet fremmes i form av husleiebetaling til et kommunalt foretak eller som økt driftsramme direkte til stab eiendom er uten betydning. Uansett er utfordringen å

15 15 kunne skaffe tilstrekkelig handlingsrom innenfor kommunens økonomiske rammer til å styrke innsatsen i eiendomsforvaltningen samtidig som behovene i tjenesteområdene øker. Denne problemstillingen vil bystyret stå overfor i økonomiplanbehandlingen uavhengig av organiseringen. 10. Rådmannens vurdering Det grunnleggende målet i vurderingene av organisering og innretning av kommunens eiendomsforvaltning må være å sikre og utvikle en sterk og profesjonell eiendomsforvaltning, og nødvendige økonomiske rammer som gir kommunens tjenesteproduserende enheter, våre brukere og våre ansatte gode rammevilkår til enhver tid. Rådmannens vurdering av erfaringene med siste omorganisering i 2006/2007, er at sammenslåingen av stabsenhet byggeprosjekter og byggforvaltningen (KFet) var et riktig grep. Samordningen mellom nybygg/rehabilitering og byggforvaltning er styrket. Livssyklusfokuset til våre bygg er også styrket. Dette er sentrale elementer i kommunens strategiske eiendomsforvaltning. Samtidig har resultatenhetene fått «en dør inn» å forholde seg til. Staben utøver samlet bestilleroppgavene innenfor vedlikehold, renhold, drift ift Sandnes bydrift. Rådmannen vil anbefale at nåværende stabsavdeling på eiendomsområdet omdannes til et nytt kommunalt foretak, Sandnes Eiendom KF. Med et slikt grep vil oppgaver og ansvar være tydelig samlet og plassert. Foretaket får et styre direkte underlagt bystyret med et sterkt fokus på eiendomsforvaltningen. Dette gir etter rådmannens vurdering et forbedret grunnlag for å bygge en sterk profesjonell organisasjon. Rådmannen har også kommet til å ville anbefale at det settes i gang forberedende arbeider med å innføre intern husleie. Dette vil etter rådmannens vurdering kunne være et effektivt virkemiddel for å synliggjøre verdier og pengestrømmer, bidra til mer optimal arealbruk på lengre sikt og være et bedre grunnlag for god forvaltning av kommunens eiendommer. Vi vil få et klart bilde av hva bygg til ulike formål koster. For rådmannen er det viktig å understreke at reorganisering til foretak og innføring av intern husleie i seg selv ikke vil løse hovedproblemet med stort etterslep på vedlikehold. For å løse dette kommer man ikke unna økt ressurstilførsel. Økonomiske rammer er et politisk ansvar som ligger hos bystyret, og må veies mot andre formål. Intern husleie vil ikke gi noen rask og kortsiktig gevinst. Det vil ved innføring faktisk sannsynligvis medføre økt ressursbruk til selve etableringen. Eksterne faglige vurderinger gir imidlertid et klart råd om å ta intern husleie i bruk, og at det når det er vel etablert, vil gi gevinster innen eiendoms-forvaltningen. Etablering av intern husleie der brukerne av kommunale bygg, interne som eksterne, må betale husleie for det de bruker, vil innebære et omfattende og krevende system på mange felter, se ovenstående pkt. 8 om konsekvenser. Det må derfor gjøres et grundig arbeid som grunnlag før en eventuell etablering. For eksempel dimensjonering og plassering av økonomiske ressurser blir et særlig viktig punkt. Enheter som vil måtte leie bygg, kan ikke bli pålagt husleie uten at de er gitt ressurser til det. Alt slikt forberedende arbeid krever et tverrfaglig arbeid der stab eiendom i samarbeid med tjenesteområdene, regnskap og Sandnes Bydrift samarbeider om å utvikle rutiner, avtaler og definere ressursbruk inkl. bemanning og kompetanse i tjenesteområdene til å håndtere oppgavene.

16 16 Et første trinn må være tilpasset nåværende ressurssituasjon og økonomiske rammer kommunen rår over. Derfor må et slikt arbeid eventuelt trinnvis innføres. Erfaringene fra og arbeidene som ble ved utprøvingen av intern husleie i kan bli nyttige og må brukes optimalt. Rådmannen har beskrevet at det er uttrykt bekymring i de tjenesteproduserende deler av organisasjon om foretaksløsning og internhusleie, og at mer detaljerte utredninger bør foretas for å avklare konsekvenser, tiltak og mulig innretning før beslutning om en slik løsning tas. Rådmannens samlede vurdering er at bystyret med grunnlag i denne saken har tilstrekkelig underlag til å fatte et prinsipielt og strategisk vedtak. Det gir grunnlag for å jobbe videre med detaljering og forberedelse til gjennomføring. Dersom dette arbeidet skulle gi grunnlag for å gjøre endringer og justeringer, må rådmannen og bystyret være forberedt på å gjøre de nødvendige tilpasninger. Rådmannen ser at målene for kommunens eiendomsforvaltning også kan nås gjennom forbedringer og styrking av dagens modell. Administrativt kan det eiendomsstrategiske gis et styrket fokus gjennom kvartalsvis oppfølging på rådmannsnivå og da også med fokus på tjenesteområdenes behov og situasjon. Økonomiske nøkkeltall, tilstanden i eiendomsmassen, avhending, inn- og utleie kan være aktuelle emner. Politisk mener rådmannen at formannskapets rolle som eiendomsutvalg må styrkes både strategisk og operativt gjennom en tettere styring med forankring i bystyrets økonomiplanvedtak. Formannskapet vil dermed få en tydeligere rolle i utøvelsen av eiendomsforvaltningen og den politiske styringen blir synliggjort. Rådmannen er opptatt av at en nå får en strategisk avklaring på hvilken måte og retning kommunens eiendomsforvaltning skal baseres på i fremtiden. Dersom ikke BS skulle støtte forslaget om etablering av et kommunalt foretak og bruk av internhusleie, er rådmannen opptatt av et BS gir et konkret oppdrag for å klarlegge en videreutvikling av eiendomsområdet innenfor dagens organisasjonsstruktur og virkemidler. 11. Rådmannens anbefaling Med grunnlag i ovenstående vurderinger vil rådmannen tilrå bystyret å fatte slikt Forslag til vedtak: VEDTAK: 1. Bystyret ønsker å etablere et nytt kommunalt foretak innen eiendomsområdet. Det nye foretaket skal omfatte både byggeprosjekter og vedlikehold/ byggforvaltning, tilsvarende dagens stabsenhet for eiendomsområdet. Bystyret ber rådmannen forberede etablering av slikt foretak. 2. Bystyret er innforstått med at det er et omfattende forberedende arbeid som må gjøres. Samhandlings- og bestillingsrutiner mellom kommunen og nytt KF må inngå i disse forberedelsene til etablering. Gode rutiner må etableres. Sak med vedtekter og eierstrategi bes lagt fram i løpet av 3. kv. 2013, med påfølgende etablering snarest mulig.

17 17 3. Bystyret ser bruk av intern husleie som et aktuelt virkemiddel for synliggjøring av verdier og pengestrømmer. Hvilke byggkategorierer som skal omfattes av internhusleie, bestilleroppgaver, ressurs- og kompetansebehov samt økonomiske konsekvenser er forhold som må utredes og avklares i et forslag til konsept for internhusleie ordningen. Grunnlaget fra utprøvingen i forutsettes benyttet. Arbeidet skal utføres i et nært samarbeid med de eiendomsfaglige, de økonomiske og med tjenesteytende fagmiljøene i tillegg må Sandnes bydrift og bymiljø involveres. Det lages en konkret plan for gjennomføringen. 4. Bystyret forutsetter at ovenstående endringer kan gjennomføres uten at tjenesteområde og kommunens administrasjon påføres nye ressurskrevende administrative oppgaver. Løsningen som fremmes må være tilpasset rammer som fremgår av vedtatt økonomiplan. Rådmannen i Sandnes, Bodil Sivertsen rådmann Sidsel Haugen Vedlegg: Utrykte vedlegg: B.sak 71/06 Forvaltning av realkapitalen i kommunens eiendomsmasse med tilhørende anlegg forslag til forbedringer og strukturelle endringer. B.sak 162/10 Optimal arealbruk internhusleie som virkemiddel. Kilder brukt i arbeidet: Kommunal Eiendomsforvaltning En veileder/verktøykasse for folkevalgte og administrasjon i etablering, drift og utvikling av kommunale eiendomsforetak KoBE/Statens byggtekniske etat, rapport HO-4/2011, God kommunal eiendomsforvaltning KoBE/Statens byggtekniske etat, God kommunal eiendomsforvaltning - Fordypning for folkevalgte NOU 2004:22 Velholdte bygninger gir mer til alle IRIS, Kommunale foretak konsekvenser for folkevalgt styring og lokaldemokrati Nordlandsforskning, NF-rapport nr. 6/2011, Kommunal eiendomsforvaltning og organisasjonsformer Veileder om husleieordninger (NKF/FOBE) 2008 Intern husleie teori og praksis, Universitetsforlaget 2012