Saksfremlegg. Arkivsak: 08/10 Sakstittel: SØKNAD OM KONSESJON - ØVRE VILBERG GNR 64 BNR 1, 24, 25 K-kode: Saksbehandler: Torunn Engebretsen Hoel

Transkript

1 Saksfremlegg Arkivsak: 08/10 Sakstittel: SØKNAD OM KONSESJON - ØVRE VILBERG GNR 64 BNR 1, 24, 25 K-kode: Saksbehandler: Torunn Engebretsen Hoel Innstilling: Med hjemmel i Konsesjonsloven av gir Sørum kommune Caroline Marie Hagen konsesjon på eiendommen Øvre Vilberg, gnr 64, bnr 1, 24 og 25. Vilkår: 1) Søker må bosette seg på eiendommen innen et år etter at konsesjon er innvilget, j.fr. konsesjonslovens 11. 2) Søker må utarbeide en reguleringsplan for å ivareta bevaring og utvikling av bygninger og tunmiljø. Forslaget til reguleringsplan skal sendes kommunen innen utgangen av 2010, j.fr. konsesjonslovens 11. Sørum kommune mottok søknad om konsesjon på eiendommen Øvre Vilberg, gnr. 64, bnr 1, 24 og 25. Selger er Gudbrand Lych Askvig. Konsesjonssøker er Caroline Marie Hagen. Kjøpesummen i søknaden er kr ,-. Søknaden behandles iht. gjeldende konsesjonslov og rundskriv. Øvre Vilberg skiller seg ut i fra de fleste landbrukseiendommer, dels i størrelse, men spesielt når det gjelder bygningsmassens omfang og særegne kvaliteter. Vedlegg: 1. Søknad om konsesjon, datert Brev fra advokat, datert Kjøpekontrakt, datert Teknisk beskrivelse av eiendommens bygninger, jord og skog, datert Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Kjøpekontrakt for løsøre, datert Annen informasjon om eiendommen Saksutredning: Bakgrunn for saken: Sørum kommune mottok søknad om konsesjon på eiendommen Øvre Vilberg, gnr. 64, bnr. 1 m.fl. Landbrukseiendommen eies i dag av Gudbrand Lych Askvig, Øvre Vilberg, 2016 Frogner. Konsesjonssøker er Caroline Marie Hagen, Voksenkollveien 14A, 0790 OSLO. Formålet med ervervet er at søker skal bosette seg på eiendommen og har et utstrakt ønske om å videreføre og videreutvikle dagens drift av eiendommen fullt ut i tråd med konsesjonslovens bestemmelser. Saksopplysninger:

2 Øvre Vilberg ligger ca 2, 5 km fra RV 171, ca 12 km fra Sørumsand og 6 km fra E6 ved Frogner. Avstand til barneskole er 2,5 km, barnehage 3,5 km og Oslo ca 35 km. Eiendommen ligger fritt og fint til i terrenget med god utsikt over landskapet omkring. Eiendommens størrelse i følge jordregisteret for Sørum kommune 2006, er på totalt 2100 daa. Arealet fordeler seg på 581 daa fulldyrket jord, 116 daa innmarksbeite, 1334 produktiv skog og 69 daa annet areal. Annet areal består av annen skog og fastmark, tun og veier. Jord Fulldyrket areal ligger rundt tunet i et lett kupert terreng. Jordarten er hovedsakelig moldholdig leire. Omtrent halvparten av arealene er planerte i perioden All jorda er drenert. Arealene er godt egnet til korn- og grasproduksjon. Beitearealene ligger øst for tunet i lett kupert terreng. Skog Skogen ligger vest, nord og øst for tunet. Den består av 1134 daa med høg bonitet, 118 daa middels bonitet og 82 daa lav bonitet. Ca 500 m fra tunet ligger husmannsplassen Rulla. Den leies ut til Lundermoen og Omegn Vel, som har ansvaret for vedlikehold av bygningen. Husmannsplassen består av en liten bolig og et uthus. Vellet har laget en gapahuk/oppholdsplass og tilrettelagt utearealet. Plassen er i bruk av Vesterskaun skole og er en møteplass for turgåere både sommer og vinter. Bygninger I søknaden ligger det ved en teknisk beskrivelse av eiendommens bygninger, jord og skog, som er utført av takstøkonom. Opplysningene om bygningene nedenfor er i hovedsak hentet fra denne beskrivelsen. Hovedbygningen Bygningen er fra Arealet er på 417 m² i grunnflate. Det er to etasjer samt kjeller og loft. Bygningen fremstår som en meget flott herregårdsbygning. Spesielt kan nevnes en stor hall med trapp opp i 2 etasje, tregulv fra byggeåret og synlig lafting i de aller fleste rommene. I flere vinduer er det gravert inn små rim eller vers fra besøkende opp igjennom tidene, noen fra tallet. Bygningens fundament er en bred gråsteinsmur. Laftede vegger er kledd med panel utvendig og synlig tømmer innveldig. Nytt tak ble lagt i I 1. etasje er det en sal, 6 stuer i forskjellige størrelser, kjøkken og spiskammers. I 2. etasje er det en sovesal, 5 soverom, påkledningsrom, Wc/bad, samt 2 tjenestepikerom. Gulvene er alle tregulv med unntak av badet hvor det er flislagt. Vegger er med tapet eller laftet tømmer. Bygningens løsøre følger i all hovedsak med i overdragelsen av eiendommen. Oppvarming av bygningen er basert på en oljefyr med radiatoranlegg. Bygningen fremstår i dag i hovedsak slik som den var fra byggeåret. Bygningen er vedlikeholdt og har normal standard i forhold til alderen. Bygningen er fredet iht. Kulturminnelovens 15. Kårboligen Bygningen er fra 1955 og med et tilbygg fra Bygningen er tegnet av arkitekt Arneberg. Arealet er på 136 m² grunnflate. Bygningen er i 2 etasjer med kjeller. En utestue/lysthus er bygget inntil boligen. Bygningen fremstår som normalt vedlikeholdt og har en normal standard.

3 Utleieboligen Bygningen er fra Bygningen er tegnet av arkitekt Brochmann. Arealet er på 184 m². Bygningen er 1 1/2 etasje med kjeller. Deler av bygningen er restaurert utvendig. Bygningen trenger en del vedlikehold innvendig og utvendig. Driftsbygningen Låven er fra ca 1770 og er bygget i laftet tømmer. Arealet er ca 600 m². Taket er tekket med delvis teglstein og stålplater. Bygningen inneholder en varmlufts korntørke. Det er tre siloer for lagring til korn. Det plass til å lagre redskap i bygget. Bygget bærer preg av slitasje og har en begrenset driftsrelevans. Fjøset er bygget i Areal på 420m². Innredning i fjøset er fjernet og bygget har vært brukt i tilknytning til drivhusproduksjonen. Det er gjødselkjeller under fjøset, som i dag brukes som lagerplass. Fjøset bærer preg av slitasje og har liten driftsrelevans. Redskapshus Bygningen er bygget i flere omganger. Arealet på ca 410 m². Deler av bygget er tydelig slitt og trenger vedlikehold. Bygget brukes til lagerplass. Snekkerverksted/redskapshus Bygningen er fra Areal på ca 295 m². Bygningen har et gammelt snekkerverksted samt 4 garasjeplasser. Taket er tekket med teglstein. Bygningen er slitt og trenger vedlikehold. Bygget har begrenset driftsrelevans. Smie Smia er av eldre dato og står på et punktfundament. Bygningen er meget dårlig vedlikeholdt. Grisehus Bygningen er en laftet tømmerbygning og står på et natursteinfundament. Bygningen fremstår som slitt. Drivhus Det er fem drivhus samt arbeidsrom på totalt 4100m². Bygningene har betongfundament og er bygget i perioden fra Det eldste drivhuset har termoglass i vegger og tak. I de tre øvrige er det polykarbonat plater i vegger og tak. I alle drivhusene er det et digitalt styringssystem for vanning, belysning, gardinanlegg, ventilasjon og varmeregulering. Det er installert flo og fjærebord i drivhusene. Drivhusene har oppvarming i form av olje og strøm. Drivhusene har i hovedsak en normal standard og driftsrelevans. Garasje Garasjen er bygget i Arealet er på 59 m², bygget på et betongfundament. Vegger er bindingsverk kledd med panel, mens taket har takstein. Garasjen er uisolert, men ellers med en normal god standard. Stabbur Stabburet er fra ca Bygningen er i laftet tømmer, taket består av teglstein. Bygget er i middels standard og bærer preg av sin høye alder. Telemarksstabbur Stabburet er fra ca 1700, - alder er usikkert. Stabburet er ikke opprinnelig fra ØvreVilberg, men ble oppført på eiendommen i Bygningen er av laftet tømmer og med utskjæringer. Taket er tekket med torvtak. Bygget er i middels stand.

4 Alle bygninger som er eldre enn 100 år er SEFRAK registrert. Det betyr at dersom bygg iht. dette registeret skal endres eller rives, må en eventuell tillatelse vurderes av kommunen og av fylkeskommunen. Tunet Tunet/hagen er på ca 15 daa og inneholder mange frukttrær og en liten andedam. Hagen er godt vedlikeholdt. Klageadgang Søker har anledning til å klage på Sørum kommune sitt vedtak. Fylkesmannen er klageinstans. Fylkesmannen har anledning til å klage på vedtak fattet av Sørum kommune. Da er Statens landbruksforvaltning klageinstans. Forhold til eksisterende plandokumenter og vedtak: Øvre Vilberg ligger i kommuneplanen i et område for landbruk, natur og friluftsliv, LNF område. Deler av eiendommen ligger inne i kommuneplanen som fremtidig område for golfanlegg. Økonomiske konsekvenser: Investeringer, drift og vedlikehold: Ingen for kommunen. Bærekraftig utvikling: Øvre Vilberg er en relativt stor landbrukseiendom i norsk målestokk som ved en eiendomsoverdragelse som omsøkt vil bli opprettholdt som en selvstendig enhet. Eiendommens jord- og skogarealer vil bli drevet videre på en god måte mht til landbruksproduksjon. Eiendommen representerer et storgårdsmiljø og fredet bygning og tunmiljøet representerer et kulturhistorisk miljø som skal ivaretas. Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet? Nei Rådet for funksjonshemmede? Nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? Ingen Alternative løsninger: Ikke innvilge konsesjon på grunn av for høg pris, j.fr. verdivurderingen senere. Eventuelt avslag må begrunnes. Vurdering: Søknaden skal behandles etter Konsesjonsloven av 28. november Konsesjonslovens 1 beskriver lovens formål og har følgende ordlyd: 1. (lovens formål) Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: 1. framtidige generasjoners behov. 2. landbruksnæringen. 3. behovet for utbyggingsgrunn. 4. hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser 5. hensynet til bosetting.

5 Konsesjonsloven er ingen spesifikk landbrukslov som ensidig skal tilgodese landbruksnæringens interesser. Hensynet til landbruksnæringen er en del av helheten og hensynet må veies opp imot andre hensyn. I lovens kapittel 4, Forhold av betydning for om konsesjon skal gis, 9, står det hvilke forhold det særlig skal legges vekt på. Paragrafen har følgende ordlyd: 9, (særlige forhold for landbrukseiendom) Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det med fordel for søker legges særlig vekt på 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosetting i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erverver ansees som skikket til å drive eiendommen I det følgende gjør rådmannen en vurdering av de 4 punktene i 9: 1. Verdivurdering av eiendommen Verdivurdering av landbrukseiendommer skal gjøres i tråd med Rundskriv M-3/2002. Rundskrivet er et hjelpemiddel i prisfastsetting av landbrukseiendom og angir grunnlaget for skjønnet. I rundskrivet heter det at prisnivået på landbrukseiendommer ikke skal være høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted. Øvre Vilberg er en spesiell landbrukseiendom med særegne kvaliteter, som gjør den vanskelig å vurdere i tråd med rundskrivet. Rådmannen har ikke funnet sammenlignbare eiendommer verken i kommunen eller i Østlandsområdet. I det følgende vurderes pris på eiendommen. Jord Det har vært drevet kornproduksjon på arealene og gjennomsnittlig avling har vært på ca kg pr daa. Det er en forpaktningsavtale på dyrkede arealer på eiendommen, som gjelder frem til våren Arealene er leid ut til kr. 365,- pr daa. Beitearealene har vært leid ut og vært i bruk av storfe. Samlet verdi for dyrket mark og beiter settes til kr ,- Skog og jakt Driftsforholdende er overveiende lette med godt fremkommelig terreng og korte driftslengder. Skogen er vesentlig ungskog og yngre produksjonsskog i god vekst. Av hogstmoden tømmerskog er det svært lite. Det er nødvendig med en del investeringer i skogkultur. Eiendommen disponeres av Vilberg jaktlag under elgjakta. En lokal jeger leier rådyrjakt på eiendommen sammen med flere naboeiendommer. Samlet verdi for skog og jakt settes til kr ,- Driftsbygninger Grisehus, snekkerverksted/garasje, redskapshus, låve og fjøs bærer alle preg av at de trenger vedlikehold/oppgradering. Ingen av bygningene har særlig driftsrelevans i forhold til dagens normer. Samlet verdi på driftsbygninger settes til kr ,- Drivhus Drivhusene kan brukes slik de fremstår i dag, men må nok oppgraderes for mer krevende produksjoner. Rådmannens vurdering avviker fra søkers prisvurdering. Verdien tar hensyn til drivhusenes alder, slitasje, vedlikehold og egnethet etter dagens normer og krav.

6 Samlet verdi settes til kr ,- Kårbolig og utleiebolig Kårboligen har en normal standard, mens utleieboligen krever vedlikeholdsarbeid utvendig og innvendig. Samlet verdi på bolighus settes til kr ,- Dette inkluderer boverdi tillegget, som iht. til rundskrivet kan sette til maks kr ,- Golf I gjeldende kommuneplan ligger ca 1300 daa, fordelt på jord og skog, inne som fremtidig område for golf. Søker sier i sin søknad at det ikke er interessant å starte opp med golf på eiendommen og påberoper seg ikke noen verdi for golf. Med bakgrunn i søkers ønske om ikke å starte opp med golf og at oppstart av golf er lite relevant pga markedssituasjonen, finner rådmannen at dette ikke utgjør en økonomisk verdi. Avtale med Block Watne AS I verdivurdering av eiendommen påberoper søker seg en verdi på bakgrunn av en avtale med Block Watne AS. Det ligger ikke i kommuneplanen noe fremtidige utbyggingsområder i Vilbergfjellet. Dette er heller ikke påregnelig med utbygging av området i nær fremtid. Rådmannen finner derfor at denne avtalen ikke utgjør en økonomisk verdi. Hovedbygningen Rundskriv M-3/2002 sier ikke noe om verdivurdering av bygninger med kulturhistorisk verdi og det gjør det vanskelig å prisfastsette den gamle bygningen. Hovedbygningen ble fredet i 1924 av staten. Både vedlikehold og oppgradering er båndlagt av strenge bestemmelser og må gjøres i dialog med Fylkeskommunen. Det er et faktum at hovedbygningen på Øvre Vilberg må gjennomgå en omfattende restaurering for å kunne tilfredsstille dagens normer for boligstandard. Boligen har ikke vært bebodd de siste 40 år. Hovedbygningen på Øvre Vilberg er en del av vår felles kulturarv, og det vil bli feil å fastsette verdien på bygningen ut i fra standard kriterier som antall daa kvadratmeter grunnflate. Hvordan skal en fastsette verdien av et vers risset inn i et glassvindu fra 1700 tallet av en av Norges historiske personer, eller det historiske suset ved å sove i samme rom som en kjent dikter? Verdivurderingen vil være basert på antagelser og skjønn. I en slik vurdering må man likevel hensynta de kostnader som følger av en nødvendig oppgradering. Samlet verdivurdering Bygningene på Øvre Vilberg krever restaurering og oppgradering og det kreves store ressurser for å sette bygningsmassen på gården i god stand. For å starte opp landbruksvirksomhet på Øvre Vilberg kreves store investeringer når det meste av bygninger og driftsteknisk utstyr må oppgraderes. Samlet verdi settet iht. rundskriv til kr ,-. I søknaden er kjøpesummen satt til kr Dette betyr strengt tatt en verdi på fredet bygning på kr Dersom den fredede bygningen skal vurderes iht. rundskriv for prisfastsetting av landbrukseiendom, har rådmannen funnet at verdien settes til kr ,-. Verdivurderingen gjort av Advokatfirmaet Schjødt er sammenlignet med rådmannens vurderinger: Beskrivelse Rådmannens vurdering iht. Søkers vurdering Rundskriv M-3/2002 Hovedbygning Utleiebolig, kårbolig Driftsbygninger Drivhus Jord Skog

7 Samlet verdi uten hovedbygning Samlet verdi med hovedbygning Tabellen viser at rådmannens verdivurdering avviker fra søkers vurdering. I hovedsak ligger denne forskjellen i vurderingen av den fredede hovedbygningen. Dersom rådmannens verdivurdering legges til grunn, kan den avtalte prisen neppe ansees å tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. 2. Bosetting Søker sier at hun vil flytte til Øvre Vilberg med sin mor og hennes mann. Søker ønsker selv å bebo eiendommen og vil derfor ivareta hensynet til bosetting i området. Rådmannen mener at overnevnte taler for at konsesjon kan innvilges. 3. Driftsmessig løsning Søker har til hensikt å drive eiendommen selv som en selvstendig enhet. Søker ønsker primært å leie ut dyrket mark etter utgått avtale. Eiendommens jordbruksarealer er leid ut til Søker sier videre at hun ønsker å bruke forpaktningsperioden til å vurdere videre drift av eiendommen. Det nevnes mulighet for på sikt å starte opp med husdyr, at drivhusene kan drives videre, at vognskjulet kan restaureres for å kunne drive kunsthåndverk, at beitearealene skal leies ut inntil videre, hun ønsker også å etablere en bærekraftig drift av skogen. Rådmannen ser det som positivt at Øvre Vilberg vil bli opprettholdt som en selvstendig landbrukseiendom. Skog og jord tilhørende eiendommen ligger godt arrondert med tunet som et naturlig midtpunkt. Eventuell husdyrdrift og kornproduksjon på eiendommen er en driftsmessig god løsning. Eiendommen egner seg svært godt til husdyr når store deler av jordbruksarealene er bakkeplanert og derfor egner seg godt for grasproduksjon. Det må investeres ganske vesentlig for å starte opp med tradisjonell landbruksdrift på eiendommen. Det verken er bygninger eller redskap på eiendommen som er særlig godt egnet sett ut i fra dagens krav til standard. Utleie av dyrket mark etter forpaktningsavtalens utløp i 2011 behøver ikke være en uheldig løsning for videre drift av landbrukseiendommens dyrkede arealer. Ved eventuell ny jordleieavtale bør det sikres en langvarig avtale, som med fordel kan sendes kommunen. Med denne bakgrunnen finner ikke rådmannen det rimelig å pålegge personlig driveplikt knyttet til eventuell eiendomsoverdragelse. 4. Skikkethet Søker sier at hun vil bo på og drive Øvre Vilberg i tråd med konsesjonsloven og presiserer at hun ønsker å sette i stand bygningene på Øvre Vilberg. Søker ønsker å ta på seg oppgaven med å restaurere alle bygningene på Øvre Vilberg, i første omgang den gamle hovedbygningen og deretter driftsbygningene. I rundskriv M-5/2003 heter det at tidligere praksis med at det skal hvile personlig bo- og driveplikt på eiendommen ikke uten videre kan videreføres i gjeldene konsesjonslov. Det må legges vekt på å få gjennomført en konkret og individuell vurdering av om det skal fastsettes vilkår om personlig driveplikt.

8 Søker skal flytte til eiendommen og vil kunne oppfylle eventuelt vilkår om boplikt på eiendommen. Søker har ønske om å bruke noe tid på å vurdere videre drift av eiendommens landbruksarealer. Søker har ikke landbruksfaglig utdanning og ingen erfaring fra landbruksdrift. Iht. konsesjonsloven er det ikke krav til at søker skal ha landbruksfaglig utdanning. Søker har evner og ressurser til å kunne drive eiendommen selv. Alternativt kan jordbruksarealer leies ut utover gjeldende avtale. Det er et faktum at jordbruksarelene pr i dag drives på en tilfredsstillende måte som ivaretar hensynet til en forsvarlig landbruksfaglig drift av arealene. Rådmannen mener at søker er skikket til å kunne erverve Øvre Vilberg og dette taler for å kunne innvilge konsesjon. Andre hensyn Konsesjonslovens 1, formålsparagrafen, gir rom for å kunne trekke inn andre momenter ved vurdering om søker oppfyller krav til konsesjon, enn det som er nevnt ovenfor i p.1 4. Rådmannen mener det i vurdering av om det skal innvilges konsesjon på denne eiendommen er helt vesentlig å trekke inn Øvre Vilbergs kulturhistoriske verdi. Hovedbygningen, som er bygget i 1771, og det omkringliggende gårdsmiljøet er et synlig bevis på dette. Gården er et viktig element i kulturlandskapet og representerer et storgårdsmiljø. Med fredet hovedbygning, og med flere bygninger fra både og 1900 tallet utgjør gården et viktig kulturmiljø. Det er av allmenn interesse at Øvre Vilberg blir ivaretatt slik at den også i fremtiden skal kunne representere disse kulturverdiene. De fleste bygningene på Øvre Vilberg trenger restaurering. Skal særpreget til eiendommen ivaretas på en god måte, er det ikke uvesentlig med ressurser som kreves til et meget omfattende restaureringsarbeid. Søker har interesse for, evner og ressurser til å kunne gjennomføre denne oppgaven. Dette bør vektlegges i særlig grad i vurderingen av om søker skal innvilges konsesjon. Området fra Hønsen gård og mot Øvre Vilberg er et godt bevart jordbrukslandskap med lite spredt bebyggelse. Området er avsatt til landbruk, natur og friluftsliv i kommuneplanen. I forslag til kulturminnevernplan for Sørum kommune, som legges ut til offentlig ettersyn våren 2008, heter det: Gårdstunet på Øvre Vilberg med fredet hovedbygning, grisehus, stabbur, låve, vognremisse og drengstue bør reguleres til spesialområde bevaring. Med bakgrunn i det overnevnte og at søker har et utstrakt ønske om å ta vare på bygningene og gårdsmiljøet på gården finner rådmannen det rimelig å pålegge søker å lage reguleringsplan for Øvre Vilberg. Konklusjon Øvre Vilberg representerer i tillegg til å være en stor landbrukseiendom, en viktig kulturhistorisk verdi. Det er av nasjonal interesse at dette miljøet med den fredede bygningen og tunmiljøet blir ivaretatt. I dette særegne tilfellet blir det riktig å vektlegge disse interessene mer enn at prisen er for høg iht. verdivurderingen. Etter en samlet vurdering av punkt 1-4 og med bakgrunn i formålsparagrafen i konsesjonsloven finner rådmannen det derfor riktig å innvilge konsesjon. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Konsesjonsloven av gir Sørum kommune Caroline Marie Hagen konsesjon på eiendommen Øvre Vilberg, gnr 64, bnr 1, 24 og 25. Vilkår:

9 1) Søker må bosette seg på eiendommen innen et år etter at konsesjon er innvilget, j.fr. konsesjonslovens 11. 2) Søker må utarbeide en reguleringsplan for å ivareta bevaring og utvikling av bygninger og tunmiljø. Forslaget til reguleringsplan skal sendes kommunen innen utgangen av J.fr. konsesjonslovens 11. Utskrift av saken til: Saksbehandler Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger Kronen Tveranger