Kvartalsrapport 1. kvartal 2010

Transkript

1 Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Kvartalsrapport 1. kvartal Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q1 2010

2 Innhold 3 Hovedpunkter 4 Avkastning 5 Portefølje 6 Kapital og investorer, Omsetning av andeler 7 Finansiering 8 Markedskommentar 10 Resultatregnskap 11 Definisjoner Rygge Storsenter, Moss, Norway. Forside: Tobaksmonopolet 2, Stockholm, Sverige 2 Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q1 2010

3 Hovedpunkter Fondets VEK-kurs steg med 0,65 % i løpet av første kvartal 2010, fra NOK 2,49 til NOK 2,51. Fondets primære underliggende investering, Pan-Nordic, leverte en positiv avkastning på 2,7 % i kvartalet, men på grunn av en styrket norsk krone mot euro falt verdiene på Fondets Pan-Nordic aksjer med 2,3 %. Det norske eiendomsmarkedet opplevde sitt tredje kvartal med positiv verdiutvikling mens det svenske eiendomsmarkedet hadde en fl at utvikling i kvartalet. Eiendomsmarkedene i Danmark og Finland fortsatte å falle, men verdifallet var betraktelig mindre enn tidligere kvartaler. Fondet mottok i første kvartal utbytte fra sine underliggende investeringer på ca. NOK 9,9 millioner. Fondet sendte i første kvartal et krav om innløsning i Pan-Nordic på ca. NOK 70 millioner. Utbetaling forventes i november/desember Fondets ledelse fortsetter arbeidet med å styrke fondets fi nansielle stilling og forventer å kunne presentere en løsning i løpet av mai. Aberdeens prognose for gjennomsnittlig totalavkastning for ubelånt eiendom i Norden fra 2010 til 2014 er 8,2 %. AVKASTNING (%) 1. kv Totalavkastning 0,65-29,9-59,1-5,4-0,5 Hittil i år 0,65-29,9-59,1-5,4-0,5 Pro anno siden oppstart -31,2-31,3-31,8-4,0-1,0 Akkumulert siden oppstart* -72,8-73,0-61,5-5,9-0,5 * Siden Forutsetter kontinuerlig reinvestering av utbytte KURSUTVIKLING 1. kv Tegningskurs 2,69 2,67 3,82 9,14 9,96 VEK 2,51 2,49 3,55 8,68 9,66 NØKKELTALL 1. kv Utbetaling per andel (NOK) ,49 0 Antall deltakere Verdi investeringer (MNOK) 581,3 * 595,6 * 913, ,0 - * Etter salg av andeler i Finsk Shopping i første kvartal Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q

4 Avkastning Avkastning i kvartalet Totalavkastningen i Aberdeen Eiendomsfond Norden/ Baltikum ASA ( Norden/Baltikum ) ble 0,65 % i første kvartal 2010.VEK per andel steg i kvartalet fra NOK 2,49 til NOK 2,51 og tegningskursen (TEK) steg i perioden fra 2,67 til 2,69. Fondets underliggende investering, Pan-Nordic, viste en positiv avkastning i første kvartal på 2,7 %.Verdien på Fondets Pan-Nordic aksjer falt imidlertid med 2,3 % i samme periode som følge av en styrket norsk krone mot euro i forhold til fjerde kvartal Valutasikringskontraktene ga et positivt bidrag på ca. NOK 14,7 millioner i første kvartal som følge av en styrket norsk krone mot euro. Endringen har ingen likviditetseffekt. Avkastning siden oppstart Siden oppstarten i juni 2006 har Norden/Baltikum hatt en avkastning på -72,8 % per andel, noe som tilsvarer en annualisert avkastning på -31,2 %. Fondets underliggende investering, Finsk Shopping, viste en tilnærmet fl at avkastning i første kvartal, men på grunn av en styrket norsk krone mot euro i perioden falt verdiene på Fondets Finsk Shopping aksjer med 3,2 %. Kursutvikling siden oppstart Avkastningsanalyse 1. kvartal kv 3. kv 4. kv kv 1. kv VEK inkl. utbetaling 3. kv 4. kv 1. kv 2. kv 3. kv 4. kv 1. kv 2. kv 3. kv 4. kv 1. kv VEK per andel 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % -5 % -0,9 % 0,5 % 3,3 % Pan- Nordic Finsk- Shopping Valuta effekt -1,1 % Netto finans -1,1 % Administrasjon 0,7 % Total avkastning Hermia 5 6, Tampere, Finland. 4 Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q1 2010

5 Portefølje Pan-Nordic Norden/Baltikum er største eier i Pan-Nordic med en eierandel på 23,2 %. Pan-Nordic er et fond som er tilpasset større, institusjonelle investorer og har som mål å tilby en bred diversifisert eiendomsportefølje i alle de nordiske landene. Pan-Nordics eiendomsportefølje bestod av 33 bygg til en verdi av ca. NOK 6,7 milliarder ved utgangen av første kvartal. Eiendommene gir NOK 497,8 millioner i årlige brutto leieinntekter og har et samlet utleibart areal på kvadratmeter. Leiekontraktene hadde ved utgangen av første kvartal en vektet løpetid på 4,2 år, som er likt som i fjerde kvartal Eiendommene hadde en økonomisk ledighet på 11,3 % per 31. mars Verdivurdering av Pan-Nordics eiendomsportefølje foretas av tre uavhengige verdivurderere ved utgangen av hvert kvartal. Finsk Shopping Norden/Baltikum eier 14,2 % av Finsk Shopping. Finsk Shopping er et fond rettet mot kjøpesentersegmentet i Finland og hadde ved utgangen av første kvartal en eiendomsportefølje på elleve handelseiendommer til en verdi av NOK 1,45 milliarder. Eiendommene gir NOK 132 millioner i årlige brutto leieinntekter og har et utleibart areal på kvadratmeter. Leiekontraktene hadde ved utgangen av første kvartal en vektet løpetid på 5,5 år og en økonomisk ledighet på 2,4 %, en nedgang fra 4,4 % i fjerde kvartal Verdivurdering av Finsk Shoppings eiendomsportefølje foretas årlig, i fjerde kvartal. EIENDOMSOVERSIKT ABERDEEN PROPERTY FUNDS SICAV-FIS PAN-NORDIC Eiendom By Land Segment Utleiebart areal (m 2 ) Årstakt leie* (MNOK) Leietid (år) Marievik-porteføljen Stockholm Sverige Kontor ,3 2,5 Göteborg-porteføljen Göteborg Sverige Diverse ,6 2,8 Tobaksmonopolet 2 Stockholm Sverige Kontor ,3 2,9 Järfälla Säby Stockholm Sverige Handel ,3 6,0 Morgenstjernenporteføljen Sandvika Norge Diverse ,9 12,2 Rygge Storsenter Moss Norge Handel ,4 7,8 Strandveien 4 og 8 Oslo Norge Kontor ,0 3,7 Kokstadveien 23 Bergen Norge Kontor ,1 1,5 Damsgårdsveien Bergen Norge Kontor ,3 2,4 Hassingveien 40 Fredrikstad Norge Kontor ,8 4,3 OP Porteføljen København Danmark Kontor ,9 4,3 Roholmsvej København Danmark Kontor ,7 5,4 Scandiagade København Danmark Kontor ,8 2,7 Hermia 5-6 Tampere Finland Kontor ,6 2,3 Mattilanniemi 6-8 Jyväskylä Finland Kontor ,8 0,3 Sum ,8 4,2 OVERSIKT KAUPPAKESKUSKIINTEISTÖT FEA KY (FINSK SHOPPING) Antall eiendommer Sted Land Segment Utleiebart areal (m 2 ) 11 Diverse mellomstore byer * Valutakurs per Årstakt leie* (MNOK) Leietid (år) Finland Handel ,3 Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q

6 Kapital og investorer Fondet ble i 2007 lukket for regelmessige emisjoner, men det er mulig å kjøpe andeler i annenhåndsmarkedet. Innbetalt egenkapital per 31. mars 2010 var NOK 1 147,6 millioner fordelt på investorer. Antall utstedte aksjer er Omsetning av andeler I første kvartal ble det omsatt ca. 1,06 millioner aksjer i Norden/Baltikum. Dette utgjør 0,92 % av totalt antall aksjer i fondet. I 2009 ble det omsatt om lag 4,5 millioner aksjer av fondets samlede aksjer. Aberdeen forsøker å legge til rette for annenhåndsomsetning av andeler gjennom First Securities, Fokus Bank, Orkla Finans, Pareto Securities, Sandnes Sparebank og Sparebanken Vest. Slik annenhåndsomsetning kan imidlertid ikke garanteres. Av konservative hensyn legges VEK per andel til grunn ved beregning av avkastningen.ved annenhåndsomsetning anbefaler Aberdeen at tegningskursen i utgangspunktet legges til grunn med mindre partene avtaler noe annet. Denne anbefalingen gis for å ta hensyn til at nye investorer betaler for sin andel av historiske omkostninger. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge andeler, må ta kontakt med sin rådgiver hos en av de ovennevnte distributører. OVERSIKT OVER INVESTERINGER I ABERDEEN NORDEN/BALTIKUM ASA Geografiske investeringsrammer Faktisk investering per 1. kvartal 2010 Avvik Sverige % 41 % 0 % Norge % 25 % 0 % Danmark % 13 % 0 % Finland % 21 % 0 % Island 0 10 % 0% 0 % Baltikum 0 25 % 0% 0 % OVERSIKT OVER INVESTERINGER I ABERDEEN EIENDOMSFOND NORDEN/BALTIKUM ASA Segmentvise investeringsrammer Faktisk investering per 1. kvartal 2010 Avvik Kontor hovedsteder % 48 % 0 % Kontor øvrige steder 0 33 % 27 % 0 % Sum kontor % 75 % 0 % Handel % 19 % 0 % Hotell 0 33 % 0% 0 % Lager 0 33 % 0,5 % 0 % Bolig 0 33 % 3% 0 % Annet* 0 33 % 2,5 % 0 % * Alle segmenter inkludert i IPD indeksen 6 Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q1 2010

7 Finansiering Fondet har en indirekte fi nansiering gjennom låneopptakene i Pan-Nordic og Finsk Shopping. I tillegg har fondet en egen fi nansiering gjennom to obligasjonslån på til sammen NOK 300 millioner fordelt på norske og svenske kroner. Som redegjort for i prospektet ved etablering av fondet, ble obligasjonslånene tatt opp for å bringe belåningen i fondsstrukturen opp mot 70 %. Obligasjonslånene forfaller til betaling 15. juni Fondets ledelse og forretningsfører har i lengre tid arbeidet med ulike løsninger for å håndtere dette forfallet. En løsning forventes å foreligge i løpet av mai måned. De nåværende obligasjonslånene har et krav til rentedekningsgrad på 1,05 og et krav om maksimal belåningsgrad på 95 %. Fondet var per 31. mars 2010 ikke i brudd med disse kravene. Fondets samlede belåningsgrad per 31. mars 2010 var på 83,2% av fondets samlede underliggende eiendomsverdier mot 83,5 % i forrige kvartal. Per 31. mars 2010 var rentedekningsgraden på 1,11 beregnet rullerende over fi re kvartaler, mot 1,14 i forrige kvartal. Per 31. mars 2010 hadde obligasjonslånene sikret renten på 59,1 % av lånevolumet til en gjennomsnittlig rente på 4,9 % (7,1 % inkl. margin). Løpetid på sikringsavtalene er så vidt under ett år. Den gjennomsnittlige flytende rente var per 31. mars 2010 på 1,58 %. (3,7 % inkl. margin). Gjenstående innbetalingsforpliktelse i Finsk Shopping er på EUR 1,9 millioner, med forfall tidligst 1. juli Gjennom det arbeidet som gjøres i forbindelse med forfall på de eksisterende obligasjonslån vil også likviditet til denne betalingsforpliktelsen bli forsøkt sikret. Fondet sendte i første kvartal et krav om innløsning i Pan-Nordic på ca. NOK 70 millioner. Utbetaling forventes i november/desember Valutarisiko Fondet har valutasikringskontrakter i Euro utelukkende gjennom standardiserte terminer. En av disse kontraktene ble avsluttet i første kvartal, mens gjenværende kontrakter forfaller i juli og november Disse ble inngått i 2007 og forventes å generere en positiv kontantstrøm ved oppgjør basert på nåværende valutakursprognoser i markedet. Det vil bli gjort en avveining av likviditetsrisiko mot verdirisiko om hvorvidt kontraktene skal forlenges ved forfall. Med hensyn til likviditetssituasjonen og svingninger i valutamarkedet har fondet tidligere besluttet å ikke videreføre valutasikringer mot svingninger i svenske kroner. Kokstadveien 23, Bergen, Norway. Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q

8 Markedskommentar Sammendrag Med en gradvis forbedring i realøkonomien og en bedring i fi nansmarkedene har deler av det nordiske eiendomsmarkedet startet på en opptur.yielden for de beste eiendommene har begynt å falle og leieprisene for de beste arealene har stabilisert seg. På den annen side er det fortsatt grunn til være forsiktig. Etterspørselen etter eiendom med usikre kontantstrømmer eller kvalitetsmangler er lav, og både investorer, lånegivere og leietakere er selektive. Utsiktene for sysselsettingsvekst er beskjedne og behovet for fokus på utleieaktivitet og solid aktiv forvaltning vil være høyt også fremover. Makroøkonomi Det er fortsatt grunn til å være forsiktig, selv om veksten i realøkonomien har vært stabilt god de siste kvartalene. Offentlige tiltakspakker og lave renter har virket som ventet, men det er risiko for at veksten vil avta når effekten av tiltakspakkene går over og den nødvendige tilstrammingen av fi nanspolitikken setter inn i Europa og USA. Oppturen for Norden har så vidt begynt, men det er en lang vei tilbake til nivået realøkonomiene var på før fi nanskrisen. På den positive siden har utsiktene for privat forbruk bedret seg. I tillegg har denne nedturen vist seg å ha en mer beskjeden negativ innvirkning på arbeidsmarkedet enn tidligere nedturer. Leiemarkedet Styrken på leieprisfallet har definitivt avtatt, med kun mindre justeringer i markedsleiene i første kvartal 2010.Toppleie for kontorer var tilnærmet uendret, og Stockholmsmarkedet opplevde faktisk en liten økning i markedsleien for de beste arealene. Bedriftene opplever mer stabile fremtidsutsikter og er igjen i posisjon til å inngå nye forpliktelser, deriblant også nye leieforhold. Økt aktivitet til tross, arealledigheten har økt betydelig fra bunnen, og konkurransen om å tiltrekke seg leietakerne er hard. Nybyggingsaktiviteten er moderat og tilbudssiden under kontroll mens etterspørselen er begrenset og viktigheten av solid eiendomsforvaltning er høy. Leietakerne har blitt mer kravstore, noe som gjør at arealer med lavere kvalitet og mindre attraktiv beliggenhet risikerer å stå tomme.totalt sett forventer vi ingen større bevegelser for markedsleiene på kort sikt. Investeringsmarkedet Investeringsaktiviteten i det nordiske markedet for næringseiendom fortsatte å øke i første kvartal 2010 med et totalt transaksjonsvolum på om lag NOK 30 milliarder. Annualisert tilsvarer dette et volum på NOK 120 milliarder, noe som ville innbære en økning på % sammenlignet med Den økte aktiviteten har vært mest fremtredene i Sverige og Norge. I det svenske markedet ble eiendom for NOK 16 milliarder omsatt i første kvartal 2010, noe som er en kraftig økning sammenlignet med første kvartal I Norge er transaksjonsvolumet hittil i år snart på høyde med de NOK 14 milliarder som ble omsatt i løpet av hele Interessen har økt både blant lokale og internasjonale investorer, og de utenlandske aktørene har vært netto kjøpere i det nordiske markedet. Majoriteten av investorene søker fortsatt de beste eiendommene med sikre kontantstrømmer, men risikoappetitten er gradvis på vei tilbake. Økt investeringsinteresse for eiendom refl ekteres også i prisingen. De mest attraktive objektene opplevde fallende direkteavkastningskrav mot slutten av 2009 og inn i Det norske markedet var først ute blant de nordiske da eiendomsverdiene begynte å falle ved inngangen til 2008 og var også det første markedet hvor verdiene bunnet ut.yielden for de beste norske eiendommene har falt med minst 50 basispunkter siden i fjor sommer, mens yielden i de øvrige nordiske hovedstedene er nå basispunkter under toppen.vi forventer at yieldene vil falle videre i 2010 drevet av fortsatt lave renter og økende investeringsappetitt for eiendom. Forskjellen i prising mellom de beste eiendommene og eiendom med noe mer usikre kontantstrømmer er fortsatt betydelig. Utsikter fremover Prognosen for gjennomsnittlig totalavkastning er 8,2 % for ubelånt eiendom i Norden fra 2010 til 2014.Verdiene på de beste eiendommene har bunnet ut og direkteavkastningskravet ventes å falle videre i de kommende kvartaler, selv om utsiktene varierer mye for ulike markeder, sektorer og eiendommer. Majoriteten av leieprisfallet er bak oss, og vi venter en forholdsvis stabil utvikling i leieprisene fremover, spesielt for arealer av god kvalitet. 8 Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q1 2010

9 Scandiagade 10 21, Copenhagen, Denmark. Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q

10 Resultatregnskap 1. KVARTAL KVARTAL 2010 Annen driftskostnad Driftsresultat Andel resultat i tilknyttet selskap Finansinntekter Endr. i avsetning valuta- og rentesikringkontrakter Rentekostnader Disagio Andre fi nanskostnader Netto fi nansposter Resultat før skatt Skattekostnad - Årsresultat Regnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk, men er ikke revidert. «Andel resultat i tilknyttet selskap» Tilknyttede selskaper er enheter hvor konsernet har betydelig innflytelse, men ikke kontroll, over den fi nansielle og operasjonelle styringen (normalt ved eierandel på mellom 20 % og 50 %). Konsernregnskapet inkluderer konsernets andel av resultat fra tilknyttede selskaper regnskapsført etter egenkapitalmetoden fra det tidspunktet betydelig innflytelse oppnås og inntil slik innflytelse opphører. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet og tilknyttede selskap er omarbeidet til de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. «Omregningsdifferanse» Omregningsdifferanse som følge av omregning av nettoinvestering i utenlandsk virksomhet presenteres som omregningsdifferanse i egenkapitalen. EIENDELER Finansielle anleggsmidler Investering i tilknyttede selskap Sum anleggsmidler Omløpsmidler Andre fordringer Bankinnskudd og plasseringer Sum omløpsmidler Sum eiendeler EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Aksjekapital Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Årets resultat Omregningsdifferanse Annen egenkapital - Sum egenkapital Langsiktig gjeld Obligasjonslån - Sum langsiktig gjeld - Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Rentebærende kortsiktig gjeld Avsetning valuta- og rentesikringskontrakter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum egenkapital og gjeld Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q1 2010

11 Definisjoner Avkastning Avkastning på investeringer i eiendomsfondet består av to elementer; utbetaling og verdiendring. Utbetaling tar normalt utgangspunkt i fondets leieinntekter fratrukket driftskostnader og fi nanskostnader. Porteføljens verdi blir fastsatt som et gjennomsnitt av tre uavhengige verdivurderinger hvert kvartal.verdiendring rapporteres som prosentvis endring i fondets verdijusterte egenkapital (VEK) i kvartalet. Belåning De belånte fondene har et langsiktig mål om % belåning. Det tilsier for eksempel at når investor investerer NOK i fondet, låner fondet ytterligere NOK 60 70, slik at investeringskapasiteten blir NOK 100. Lånefinansieringen øker eksponeringen i eiendomsmarkedet, men gir også høyere risiko. Investor er ikke ansvarlig for fondets gjeld utover innbetalt kapital. VEK (verdijustert egenkapital) Fondets netto verdi er markedsverdien av alle eiendomsinvesteringer og andre aktiva fratrukket gjeld og latent skatt. VEK vs. tegningskurs Fondene benytter to kurser;vek og tegningskurs (TEK). Begge er basert på fondets underliggende verdier. Tegningskursen er kursen nye andeler utstedes til og prisen Aberdeen anbefaler at andelen omsettes til i markedet. Differansen mellom VEK og TEK er de historiske kostnadene i fondet knyttet til etablering, eiendomskjøp og tilrettelegging i tegningsperioder. Disse kostnadene legges til i tegningskursen slik at også nye investorer dekker en andel av kostnadene uavhengig av investeringstidspunkt. Yield Yielden på en eiendom er leieinntekter fratrukket driftskostnader dividert på eiendommens verdi. Et annet ord for yield er direkteavkastningskrav. Yieldgap Differansen mellom rentekostnad og direkteavkastningskravet (yielden). DISCLAIMER: Dette dokumentet er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle i eiendomsmarkedet. På denne bakgrunn gis det ingen garantier, og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som en følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som fi nnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra, eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonenes nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dette dokumentet kan inneholde prognoser eller andre fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige fi nansielle resultater i land, markeder eller Aberdeen Property Investors, og faktiske hendelser eller resultater kan avvike substansielt fra dette. Undersøkelser og analyser som dette dokumentet er basert på, er fremskaffet av Aberdeen til eget bruk, og kan ha blitt benyttet til selskapets eget formål. Aberdeen Property Investors aksepterer ikke ansvar for noe tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Verdi og avkastning av investeringer kan gå både ned og opp og kan påvirkes av svingninger i valutakurser. Det er en risiko for at investorer ikke får tilbake hele det investerte beløpet. Fast eiendom er illikvid i sin natur, og under vanskelige markedsforhold kan det ta tid å selge slike aktiva. Forsinkelser ved salg av underliggende eiendeler kan forårsake tilsvarende forsinkelser ved innløsning av investorers andeler i fond. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Ingen deler av denne publikasjonen kan kopieres eller gjengis i noen form eller i noe medium eller redistribueres uten skriftlig samtykke fra Aberdeen Property Investors Aberdeen Property Investors Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q

12 Aberdeen Property Investors Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Solli 0230 Oslo, Norge Tlf.: Faks: Kontaktinformasjon distributører First Securities AS Fjordalléen 16 Postboks 1441 Vika 0115 OSLO Tlf.: Faks: Pareto Securities ASA Postboks 1411 Vika 0114 Oslo Tlf.: Faks: Terra Markets AS Parkveien 61 Postboks 2349 Solli 0254 Oslo Tlf.: Faks: Fokus Bank Filial av Danske Bank A/S Søndre gate Trondheim Tlf.: Faks: Sandnes Sparebank Haakon VII s gate Oslo Tlf.: Faks: Orkla Finans ASA Tordenskioldsgate 8-10 Postboks 1724 Vika 0121 Oslo Tlf.: Faks: Sparebanken Vest Kaigaten Bergen Tlf.: Faks: