REGULERINGSPLAN FOR BALLENLIA DEL AV GNR 30 BNR 1 (OG 2), EIKERAPEN, ÅSERAL KOMMUNE PLAN NR. Planbeskrivelse

Transkript

1 REGULERINGSPLAN FOR BALLENLIA DEL AV GNR 30 BNR 1 (OG 2), EIKERAPEN, ÅSERAL KOMMUNE PLAN NR. Planbeskrivelse Bakgrunn Planforslaget fremmes av BN-konsult AS pva. grunneier/utbygger. I foreliggende forslag til reguleringsplan tas det sikte på tilrettelegging for utbygging av fritidsboliger med tilhørende anlegg og for avsetting av areal til herberge/bevertningssted. Planstatus Den vesentlige delen av planområdet er i kommuneplanen for og senere kommuneplan avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse, mens den nordvestlige delen opp mot Kråkelitjørni er avsatt til LNFområde. På dette arealet vil det kun bli foreslått etablert driftsvei kombinert med skiløype. Gjeldende disposisjonsplan for gnr 30 bnr 1 og 2 Storekleivmyr inngår i reguleringsplanen. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger lengst sør og vest i Åseral kommune, litt syd for Eikerapen Alpinsenter, og er på i alt ca. 610 daa. I planområdet er det etter en eldre plan oppført 8 fritidsboliger. Atkomst til planområdet blir fra parkeringsplassen for alpinanlegget. Planområdet er en del av utmarka til gården Der oppe og består i det alt vesentlige av fjell- og skogsmark med lav bonitet og med store og til dels sammenhengende partier med fjell i dagen. Planområdet strekker seg fra ca. 325 m.o.h. og opp mot Kråkelitjørn på ca. 530 m.o.h., mens det i den sentrale delen av planområdet er en høydeforskjell på ca. 100 m. Området fremstår i dag i det alt vesentlige som turterreng og er slik sett velegnet til fri lek. Planområdet preges av stor variasjon i landskapsbildet med store til dels sterkt skråstilte flater og kupert areal for øvrig. Den sentrale delen av planområdet utgjøres av en sydvendt li med lite vegetasjon og store og til dels sammenhengende partier med fjell i dagen. I den nedre delen av området er noe myrlendte partier med små vannspeil. Se også den medfølgende landskapsvurderingen. Det antas ikke å være forurensning i området, heller ikke skadelig forekomst av radon. Området er ikke eksponert for miljøbelastninger av noe slag. Så vidt vites er det ikke særskilte verneinteresser i området. Fylkeskonservatoren har tilkjennegitt at det ikke er automatisk fredede kulturminner, og har dessuten avstått fra å kreve arkeologisk registrering i planområdet. Eiendomsforhold Planområdet er en del av gnr 30 bnr 1 (og 2) som eies av Rune Aasheim og Gro Boge Aasheim. Ved Storekleivmyr er det oppført 8 fritidsboliger på festet grunn (punktfeste), Et antall lokale grunneiere er rettighetshavere til vei gjennom området. Det forutsettes at planforslaget tar tilstrekkelige hensyn til festere og rettighetshavere i området, slik at gjennomføringen av reguleringsplanens tiltak ikke vil bli unødig komplisert. Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte/forhåndskonferanse ble holdt 16. november Varsel om igangsetting av reguleringsarbeid ble utsendt til berørte parter i brev datert 18. januar 2007, og annonse ble innrykket i Fædrelandsvennen 23. januar Frist for uttalelse var satt til 26. februar Dato: Side 1

2 Det har vært kontakt med enkelte eiere av fritidsboliger ved Storekleivmyr, med rettighetshavere til driftsvei gjennom området og med representant for Lisle Lia Vel. Innkomne forhåndsmerknader Det er innkommet 7 merknader til planarbeidet, fra offentlige høringsinstanser og fra berørte grunneiere/festere Fylkesmannen i Vest-Agder, Landbruksavdelingen Det konstateres at planarbeidet skjer på grunnlag av godkjent kommuneplan. Fylkesmannen har ingen kommentarer til oppstartsmeldingen, men understreker de krav Åseral kommune har fremmet mht. hensynet til barn og unge, og til sikkerhet. - Kopi av brevet vedlegges. Planarbeidet ivaretar også de krav som er stilt Vest-Agder fylkeskommune, Regionalavdelingen Har ingen spesielle merknader til igangsettingen av planarbeidet, men anbefaler at planlagte inngrep holdes innenfor avmerkede byggeområder i kommuneplanen. For øvrig listes opp generelle forhold som fylkeskommunens interesser vil være knyttet til. Det gis også detaljerte innspill til barn og unges interesser, plassering og utforming av hyttene, og forholdet til kulturminneloven. Originalen er sendt kommunen. Det planlegges ingen bebyggelse utenfor kommuneplanens byggeområder, men planlagt skiløype/driftsvei går gjennom LNF-området opp til Kråkelitjørni i en lengde av ca. 250 m. Det avsettes store leke- og utfoldelsesområder i planområdet mellom fritidsboligene. Det er ikke registrert oppgåtte stier i området, men driftsveien til Ballenhommen er i det alt vesentlige bevart. Det tilstrebes en skånsom utbygging med minst mulige terrenginngrep, både for fremføring av vei og for oppføring av fritidsboliger. Det reguleres inn skiløype gjennom området og videre opp til Kråkelitjørni. Fylkeskonservatoren har etter vurdering frafalt kravet om arkeologisk registrering Statens vegvesen Region Sør, Vest-Agder distrikt Planarbeidet er ikke av interesse for Statens vegvesen Birger Øyulvstad, nabo og rettighetshaver E-post: Påpeker sin veirett gjennom området til Ballenhommen og til Kråkelitjønn. Ønsker å bli orientert om planleggingen. Det påpekes også at rett navn på planområdet er Ballenlia. Det forutsettes samarbeid om veitraséene. Planutkast er sendt per e-post og i ordinær post Lisle Lia Vel v/ Ketil Lenning E-post: Ber om å bli holdt oppdatert om planarbeidet og gitt anledning til å uttale seg om saker som berører Lisle Lia. Peker særlig på atkomst og parkering, tv-anlegg, og utforming av hyttene. Det forutsettes samarbeid om de forhold som påpekes. Planutkast er sendt per e-post og i ordinær post Tor Ingvald Seland, nabo Storekleivmyr E-post: Lurer på hvordan veier og parkering tenkes løst. Planutkast er sendt per e-post og i ordinær post Oddvar Øyulvstad, nabo og rettighetshaver E-post: Påpeker sin veirett gjennom området til Ballenhommen og til Kråkelitjønn. Er for øvrig opptatt av ferdselsveier og parkeringsmuligheter. Dato: Side 2

3 Det legges opp til samarbeid om veitraséene. Planutkast er sendt per e-post og i ordinær post. Beskrivelse av planforslaget Planbeskrivelsen er en del av planforslaget Planområdet utgjør totalt ca 610,0 daa. Det avgrenses i øst av privat vei sydover fra Eikerapen, i syd og vest av kommuneplanens formålsgrense utbyggingsområde/friområde og i nord av gjeldende reguleringsplaner for Troddegarden, Eikerapen, Åseral Turistsenter og Lisle Lia Hyttegrend. Planområdet omfatter også en mindre del ca 56,5 daa - opp mot Kråkelitjørni som i kommuneplanen er avsatt til LNFområde. Planen er gitt navnet Balnelia, del av gnr 30 bnr 1 (og 2), Eikerapen. Planforslaget består av: - Plankart i målestokk 1:2000 (A1-format) datert 1. okt. 2007, 12. nov Revidert nr I, Veiplaner og lengdeprofiler med fritidsboliger kun vist som illustrasjoner. - Reguleringsbestemmelser datert 15. aug. 2007, 10. des sist revidert Sjekkliste for planlegging datert 15. august Landskapsvurdering datert 17. januar 2007, rev. 15. august Normalprofil tegningsnr. F001 - ROS-analyse Reguleringsplanen skal legge til rette for utbygging av fritidsboliger med varierende antall boenheter, flesteparten frittliggende med én enhet. Det er regulert inn kombinert driftsvei/skiløype fra Balnelia og opp til Kråkelitjørni, og skiløype i planområdets ytterkant i vest, syd og øst. I tilslutning til veien gjennom utbyggingsområdet er det regulert inn atkomstvei for eksisterende fritidsboliger ved Storekleivmyr. Atkomst til området blir fra parkeringsplassen ved veien sydøst for Lisle Lia. Tilkopling for vann og avløp forutsettes fra eksisterende kommunale anlegg i nærheten. Det er avsatt store arealer til friluftsformål, hvor det også kan innpasses felles lek og andre aktiviteter, spesielt et såkalt buldreområde sentralt i syd. Det vil være aktuelt å bygge området ut etappevis, og tomtene er gruppert med betegnelse fra FK1 til FK43, utbyggingsrekkefølgen vil bli avgjort fortløpende. Et minimum av infrastruktur vil imidlertid måtte anlegges ved oppstart av utbyggingen. Lengst sydøst i planområdet er det avsatt et areal for massedeponi. Konsekvenser av planforslaget Planfaglige vurderinger. Utbyggingen av området vil nødvendigvis medføre store endringer i forhold til dagens situasjon, hvor planområdet fremstår som stort sett uberørt natur. På tomter der man vil få bratte skråninger vil en foreslå å komplettere med evt. mur, noe som vil dempe høydevirkningen. Grunnforholdene er i det alt vesentlige vurdert som gode, og det vil bare i liten grad være behov for masseutskiftning i forbindelse med utbyggingen. Planområdet er for det meste sydvendt slik at solforholdene er gode, og terrenget er ikke brattere enn at Balnelia må sies å være godt egnet for fritidsboliger. Det vises også til konklusjonene i den medfølgende landskapsvurderingen, og til den medfølgende 3D-modellen hvor dette er illustrert. Fremføring av driftsvei/skiløype i LNF-området er en særskilt utfordring pga. det bratte terrenget. Skiløypetrace skal endelig fastsettes i plankartet. Eksisterende driftsvei gjennom sydlige del av området er i det alt vesentlige beholdt. Driftsveien inngår som del av grøntstrukturen, og gir på den måten god tilgjengelighet for allmennheten til friluftsområdene. Det forutsettes tilfredsstillende krysning/sammenbindig med nye veier som anlegges i området. Dato: Side 3

4 Det er ved planleggingen lagt opp til at en stor del av tomtene skal bebygges med frittliggende fritidsboliger, og større konsentrasjoner forekommer bare i liten grad. Det stilles strenge krav til utforming av bygningene i området. Det er varslet oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. Miljøfaglige vurderinger. Fra planområdet foreslås skiløype nordover til Kråkelitjørni hvor den bindes sammen med det allerede etablerte løypenettet i området, og løypa vil gi et godt alternativ til eksisterende løype fra alpinområdet. Skiløypa, som også opparbeides som driftsvei, vil dessuten være atkomst til fjellet i sommersesongen. Det forutsettes at området tilknyttes eksisterende vann- og avløpsanlegg i tilstøtende område, som har god kapasitet. Anlegg for renovasjon tilrettelegges ved innkjøringen til området. Området er ikke utsatt for trafikkstøy, og tiltaket medfører ingen særskilt belastning når det gjelder forurensning eller energiforbruk. Samfunnssikkerhet og beredskap. Vest for planområdet stiger terrenget bratt opp mot Ballenhommen og heia innenfor. Bratthenget i seg selv kan innebære en fare, både sommer og vinter, og ved større snøfall kan det trolig danne seg fonner/skavler som vil utgjøre en viss risiko. Multiconsult har foretatt en rasvurdering Rapporten slår fast at det undersøkte området innenfor reguleringsplanen tilfredsstiller nominell sannsynlighet for skredskader. Det bør følgelig ikke gjøres sikringstiltak i det undersøkte området, før utbygging kan påbegynnes. I november 2012 er foretatt en utvidet rasvurdering for det nordlige området. Rasområde er lagt inn i plankart og det er knyttet bestemmelser til. Barn og unges, funksjonshemmedes og eldres interesser. Friluftsområdene i planforslaget utgjør store arealer av god kvalitet og stor variasjon, og arealene anses som velegnet til fri lek både sommer og vinter. Arealene er et godt supplement til friluftsområdene ellers på Eikerapen, og det legges opp til god tilgjengelighet for flere brukergrupper. Friluftsområdenes egnethet som turområde, ønskes beholdt i størst mulig grad. Det er ved planleggingen lagt opp til at det for en stor del av tomtene vil være godt tilpassede atkomstforhold slik at tilgjengelighet for bevegelseshemmede tilfredsstilles. Dette gjelder de mindre bratte partier der bygg er på en flate eller tilsvarende. Vei- og veitekniske forhold/trafikksikkerhet. Ettersom planen legger opp til relativt tett utbygging, der prinsippene for boligområder i tettbygd strøk i større eller mindre grad er gjeldende, samt at det er lite trolig at det vil bli drevet tømmertransport gjennom området, har veg- konsulent foreslått at hovedvegen i området dimensjoneres etter samlevegprinsippet Sa1-veg, gitt i Statens vegvesens HB017. De viktigste avvikene er som er verd å kommentere er at for kryssområdene mellom p420 og p600 er maks stigning 8% og ikke 7% som normalen sier. Ved ca p650 er horisontalkurvaturer 30 og ikke min 35 som normalen sier. Fra og med p 850 bør hovedvegen kunne vurderes som en adkomstveg, pga få tilsluttende fritidsboliger og vesentlig lavere trafikkmengde. Vegbredden er på den øvre delen av hovedvegen allikevel beholdt til 5,5m mellom skuldre og stigningsforholdene er maks 10 % på rettstrek. For den øvrige vegstrukturen er det dimensjonert etter Adkomstveg A1 gitt i den samme vegnormalen som nevnt ovenfor. Unntaket fra dette er 4 mindre veger som er dimensjonert som private veger. Alle dimensjoneringsparametere er gitt på tegning F001. Samleveg ( 29100) Bredde 5 m, max stigning 10 % Atkomstveg ( ) Bredde min. 4 m, max stigning 10 % Stikkveger ( ) Bredde min. 3,5 m + 1 m skulder,max. stigning 12 % Annen veggrunn er arealer avsatt til grøfter, fylling, jord/fjellskjæring, rekkverksrom og frisikt. Dato: Side 4

5 Det er for veier tatt hensyn til siktforhold ved avsetting av frisikt i kryss, samt breddeutvidelse for vei. I kryss er stigning på veiene max. 8 %. Planfaglig utdyping av løsningene i forslaget Fremføring av vei gjennom området med tilfredsstillende stigning og kurvatur, har vært en utfordring. For hovedveien og de aller fleste stikkveiene er det avsatt areal til større veibredde og breddeutvidelse i krevende kurver og kryss. Trasévalget anses for tilfredsstillende til formålet. Det er også tilstrebet en plassering av de enkelte fritidsboliger som gir en akseptabel utforming av tomtene, både for selve bygningen og for avkjørsel/biloppstillingsplasser. Trasévalg for driftsveien/skiløypa til Kråkelitjørni har også vært krevende. Det gis imidlertid ikke så mange alternativer dersom veien skal være kjørbar både sommer og vinter, og dessuten ha tilfredsstillende bredde for løypemaskin. For den øvre delen av veien/løypa som går gjennom LNF-området, er det særskilt viktig at terrenginngrepene blir utført så skånsomt som mulig. Fritidsboliger ved Storekleivmyr er avsatt med tomteavgrensninger. Det er foreslått felles avkjørsel fra eksisterende fritidsboliger til toppen av veien gjennom utbyggingsområdet. Hvorvidt denne veien skal bygges, må avgjøres av eierne av fritidsboligene. Etter ønske fra kommunen er planen revidert ved at 22 tomter i det bratteste terrenget er tatt ut. Etter behandling av planen i teknisk utvalg er ytterligere 4 tomter tatt ut. Etter innsigelse er planforslaget endret ved å ta ut ytterligere 4 tomter. Kristiansand 15. august 2007 Revidert BN-konsult AS Dato: Side 5