INNKALLING TIL ORDINÆR GENERALFORSAMLING I UNION EIENDOMSINVEST NORGE ASA

Transkript

1 INNKALLING TIL ORDINÆR GENERALFORSAMLING I UNION EIENDOMSINVEST NORGE ASA Det innkalles med dette til ordinær generalforsamling i Union Eiendomsinvest Norge ASA den 2. mai 2012 kl Generalforsamlingen avholdes i UNION Eiendomskapital AS sine lokaler, Bolette Brygge 1, i Oslo. Til behandling foreligger: 1. Åpning av generalforsamlingen og opptegnelse av fremmøtte aksjonærer. 2. Valg av møteleder. 3. Godkjennelse av innkallingen. 4. Valg av representant til å undertegne protokollen sammen med møtelederen. 5. Godkjennelse av styrets forslag til årsregnskap og årsberetning, herunder disponering av årets resultat. Styret foreslår at det utbetales utbytte på kr. 1,62 pr aksje. Regnskapsmessig og selskapsrettslig er dette å anse som utbytte, men skattemessig anses utbyttet som tilbakebetaling av tidligere innbetalt kapital. Styret foreslår at generalforsamlingen fatter følgende vedtak: Årsregnskap og årsberetning ble godkjent. Det ble vedtatt å anvende årets resultat i overensstemmelse med styrets forslag. Det ble vedtatt å utbetale utbytte på kr. 1,62 pr aksje. Totalt utbytte utgjør kr ,-. 6. Fastsettelse av styrets honorar for siste år Styret foreslår at generalforsamlingen fatter følgende vedtak: Styrets leder godtgjøres med NOK ,- og styremedlem Hege Bømark godtgjøres med NOK ,- for regnskapsåret Styremedlem Lars Even Moe skal ikke motta godtgjørelse. 7. Godkjennelse av honorar til selskapets revisor Styret foreslår at generalforsamlingen fatter følgende vedtak: Det ble vedtatt å dekke revisors honorar etter regning.

2 8. Behandling av styrets erklæring vedrørende lederlønn Styrets erklæring vedrørende lederlønn er vedlagt innkallingen. Styrets foreslår at generalforsamlingen fatter følgende vedtak: Generalforsamlingen vedtar styrets forslag til retningslinjer for lederlønnsfastsettelsen. 9. Omdanning fra allmennaksjeselskap til aksjeselskap vedtektsendring Styret foreslår at UNION Eiendomsinvest Norge ASA omdannes til aksjeselskap. Begrunnelsen for forslaget har sammenheng med at det vil være enklere og mer kostnadseffektivt å forvalte et aksjeselskap fremfor et allmennaksjeselskap. Utover dette er det ingen virkninger av omdanningen som vil få betydning for selskapets aksjonærer. Styret foreslår for generalforsamlingen at det treffes følgende vedtak: Selskapet omdannes fra allmennaksjeselskap til aksjeselskap. Vedtektenes 1 endres til å lyde som følger; Selskapets navn er UNION Eiendomsinvest Norge AS. Selskapet er et aksjeselskap. 10. Sammenslåing av styre / investeringskomité vedtektsendring Styret foreslår at selskapets investeringskomité avvikles. Forslaget har sammenheng med at man ønsker en forenkling av selskapets beslutningsorganer. Den beslutningskompetansen som er lagt til selskapets investeringskomité jf vedtektenes 6 vil ivaretas av selskapets styre. For å ha større fleksibilitet mht størrelsen på selskapets styre foreslås det å utvide dette til å kunne være fra 3 til 5 medlemmer. Styret besluttet å foreslå for generalforsamlingen at det treffes følgende vedtak: Vedtektenes 6 utgår. Som en følge av det blir vedtektenes 7 ny 6, og 8 blir ny 7. Vedtektenes 5 endres til å lyde som følger; Selskapets styre skal bestå av fra 3 til 5 medlemmer. Selskapets firma tegnes av styrets leder eller daglig leder hver for seg. Styret kan meddele prokura.

3 11. Valg av nytt styremedlem I forbindelse med avviklingen av investeringskomiteen foreslår styret at Harald Astrup, som var medlem av investeringskomiteen, går inn i styret. Styret foreslår at generalforsamlingen treffer følgende vedtak: Selskapets styre endres til: John A. Rein styrets leder Lars Even Moe styremedlem Hege Bømark styremedlem Harald Astrup styremedlem Ev. påmelding bes sendt selskapet innen 27. april Dersom aksjonæren ikke selv kan delta i generalforsamlingen har vedkommende rett til å møte med fullmektig. Det må i så tilfelle fremlegges en skriftlig og datert fullmakt. Fullmaktsformular ligger vedlagt denne innkallingen. Påmelding og fullmakt kan sendes pr. telefaks Fullmakt kan eventuelt gis til styrets leder, John A. Rein. Oslo, den 18. april 2012 For styret i Union Eiendomsinvest Norge ASA John A. Rein, styrets leder (sign.)

4 RETURNERES TIL: Union Eiendomsinvest Norge ASA V / UNION Eiendomskapital UEN AS Postboks 1715 Vika, 0121 Oslo Fax: Navn og adresse på den som møter (Vennligst bruk blokkbokstaver) Postnr.: Poststed: MELDING OM DELTAGELSE på ordinær generalforsamling i Union Eiendomsinvest Norge ASA, 2. mai 2012 kl. 12:00 Jeg eier aksjer Jeg er fullmektig for aksjer Jeg er lovlig stedfortreder for (styremedlem, verge for mindreårige m.v.) Navn eier: antall aksjer: Navn eier: antall aksjer: Sted Dato Underskrift av den som møter FULLMAKT som eier av aksjer i Union Eiendomsinvest Norge ASA gir jeg herved: (Navn med blokkbokstaver) fullmakt til å møte for meg på ordinær generalforsamling i Union Eiendomsinvest Norge ASA 2. mai 2012 kl. 12:00 og til å avgi stemme for mine aksjer. Sted Dato Fullmaktgivers underskrift Fullmaktgivers navn og adresse (vennligst bruk blokkbokstaver)

5 Union Eiendomsinvest Norge ASA Konsernregnskap 2011 Årsberetning Konsern- og selskapsregnskap Kontantstrømsanalyse Noter Revisjonsberetning

6 Årsberetning for år 2011 Virksomhetens art UNION Eiendomsinvest Norge ASA ble stiftet 9. desember Virksomheten drives fra Oslo og selskapet og konsernet har ingen ansatte utover daglig leder. UNION Eiendomsinvest Norge ASA skal i hovedsak investere i kontor-, handel/kjøpesenter- og lager/industrieiendommer som gir en løpende avkastning. Målsettingen er å forvalte en diversifisert eiendomsportefølje i ulike eiendoms segmenter for å skape en konkurransedyktig risikojustert avkastning til selskapets aksjonærer. Investeringsvirksomheten gjennom 2011 er gjort med utgangspunkt i UNION Eiendomsinvest Norge ASA sin investeringsstrategi fastsatt av styret. Investeringsbeslutningene er i tråd med selskapets vedtekter truffet av investeringskomiteen og styret. Selskapets investeringskomite består av Harald S. Astrup, Gunnar Bøyum, Øyvind J. Dahl, Bjørn Henningsen og Lars Even Moe. Forvaltningen av eiendomsporteføljen utføres av UNION Eiendomskapital UEN AS, basert på en forvaltningsavtale inngått mellom UNION Eiendomsinvest Norge ASA og UNION Eiendomskapital UEN AS. Styret i selskapet har gjennom 2011 i tillegg til å følge opp investeringsstrategien hatt hovedfokus på å sikre at forvalter utfører sine oppgaver som beskrevet i forvaltningsavtalen. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede og at forutsetningen om fortsatt drift er lagt til grunn for årsregnskapet. UNION Eiendomsinvest Norge ASA er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Status og resultat Per var det tegnet aksjer i UNION Eiendomsinvest Norge ASA for samlet TNOK Av dette ble TNOK tegnet i Det ble gjennomført en emisjon i selskapet den 27. april 2011 hvor det ble tegnet aksjer for TNOK , en emisjon den 4. juli 2011 hvor det ble tegnet aksjer for TNOK og en emisjon den 12. desember 2011 hvor det ble tegnet aksjer for TNOK UNION Eiendomsinvest Norge ASA har investert i 8 eiendommer. Samlet har porteføljen et areal på m2. Bruttoleie for porteføljen er ca. TNOK og gjennomsnittlig vektet leietid på leiekontraktene er 5,9 år. Eiendomsinvesteringene er belånt, og selskapets gjennomsnittlige belåningsgrad er 69 % av kjøpesum. UNION Eiendomsinvest Norge ASA fikk i 2011 et negativt driftsresultat på TNOK 1 778, mens konsernet fikk et positivt driftsresultat på TNOK Resultat før skatt ble positivt med TNOK for morselskapet, mens det for konsernet ble et positivt resultat før skatt på TNOK Årsresultatet ble positivt med TNOK for morselskapet og positivt med TNOK for konsernet. Styret i UNION Eiendomsinvest Norge ASA foreslår at årets overskudd i morselskapet disponeres som følger: Avsatt til utbytte TNOK Overført til annen egenkapital TNOK Overført fra annen innskutt egenkapital -TNOK Styret foreslår at det utbetales NOK 1,62 per aksje, til sammen TNOK i utbytte for året Regnskapsmessig blir dette å anse som utbytte, men skattemessig anses utbyttet som tilbakebetaling av tidligere innbetalt kapital. Selskapets frie egenkapital pr etter avsetning for utbytte er TNOK Selskapets likvide midler er plassert i bank og vurderes å ha lav risiko. Per hadde morselskapet en bankbeholdning på TNOK Tilsvarende beløp for konsernet var TNOK ets totalkapital pr var på TNOK Av dette var 40,49 prosent langsiktig gjeld og 10,21 prosent kortsiktig gjeld. Egenkapitalandelen var på 49,30 prosent. Konsernets totalkapital pr var på TNOK Av dette var 65,53 prosent langsiktig gjeld og 5,65 prosent kortsiktig gjeld. Egenkapitalandelen for konsernet var på 28,82 prosent.

7 Miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø utover det som er normalt for den virksomhet konsernet driver. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift og bebygning blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Konsernet bestreber likestilling. Styret består av 3 personer, hvorav et medlem er kvinne. Styrets leder er en mann. Selskapet og konsernet har ikke ansatte utover daglig leder. Hendelser etter regnskapsårets avslutning. Styret er av den oppfatning at det ikke har inntrådt forhold etter regnskapsårets avslutning som er av betydning for bedømmelsen av morselskapet og konsernet. Finansiell risiko Markedsrisiko Selskapet vil være eksponert for effekter knyttet til makroøkonomiske konjunkturer og lokale markedsforhold. Dette vil kunne gi endringer i leienivåer, utleie grad og verdien på eiendommene. Det har vært tiltagende fokus på beliggenhet som investeringskriterie gjennom det siste året. UNION Eiendomsinvest Norge ASA (konsern) er eksponert mot endringer i rentenivået. Samlet gjeld til kredittinstitusjoner i UNION Eiendomsinvest Norge ASA (konsern) er per på TNOK Av total gjeld til kredittinstitusjoner var ca. 47 prosent av låneporteføljen rentesikret med en gjenstående løpetid på rentesikringsinstrumentene på 4,94 år. Gjennomsnittlig rente på låneporteføljen var per på ca. 4,87 prosent (inkludert lånemargin). 0,31 prosent av låneporteføljen har forfall i 2012, 0,44 prosent har forfall i 2013, 0,84 prosent har forfall i 2014, 0,87 prosent har forfall i 2015 og resterende 97,54 prosent av låneporteføljen har forfall i 2016 og senere. UNION Eiendomsinvest Norge ASA oppfyller samtlige lånevilkår per Kredittrisiko Selskapet har risiko knyttet til leietakerne på eiendommene. Leietakernes økonomi og finansielle styrke, og dermed deres evne til å betjene leien, har stor betydning for risikoen knyttet til bortfall av husleie/inntekter. Risikoen for ledighet og utleieverdi av arealene er vesentlige faktorer, og de avhenger til en stor grad av konjunkturene i økonomien. Ledighet i en eiendom vil føre til bortfall av leieinntekter, samt at eier vil måtte dekke en andel av eiendommens fellesutgifter. Selskapet tilstreber å oppnå bankgaranti eller leiedepositum ved inngåelse eller reforhandling av leiekontrakter. Likviditetsrisiko Styret vurderer likviditeten i selskapet som tilfredsstillende, og det tilstrebes å ha en likviditetsbuffer til bruk i forbindelse med ulike utforutsette poster som måtte oppstå gjennom daglig drift av eiendommene. Forskning og utvikling et og konsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. Fremtidig utvikling Totalavkastningen for eiendom i Norge ble i fjor på 7,4 prosent i følge IPD (Investment Property Databank), mens UNION Eiendomsinvest Norge ASA oppnådde en avkastning på 14,6 prosent på totalkapitalen. Det er fremdeles en vesentlig usikkerhet knyttet til utviklingen i de internasjonale konjunkturene og kredittmarkedene. Styret er imidlertid av den oppfatning at en forventning om god underliggende vekst i norsk økonomi, lavt rentenivå samt god tilgang på innlån for norske banker vil gi gode rammevilkår for næringseiendom i Norge også i året som kommer. Basert på dagens eiendomsportefølje og selskapets finansielle stilling forventes UNION Eiendomsinvest Norge ASA å ha en positiv utvikling gjennom 2012.

8 Oslo, 13. april 2012 John A. Rein (sign.) Styrets leder Bjørn Henningsen (sign.) Daglig leder Hege Bømark (sign.) Lars Even Moe (sign.)

9 Resultatregnskap Konsern Tall i NOK Note Driftsinntekt - - Leieinntekt Annen driftsinntekt Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer Sum Driftsinntekter Driftskostnad - - Ordinære avskrivninger Annen driftskostnad Sum driftskostnader (809) (1 778) Driftsresultat (448) Finansposter Finansinntekt (212) (13 457) Finanskostnad 3, 14 (22 048) (224) (111) Netto finansposter (19 323) (115) (920) Resultat før skatt (563) 269 (149) Skatter (651) Årsoverskudd / (underskudd) (355) Herav minoritetens andel av resultat Herav majoritetens andel av resultat (355) Disponering/dekning 651 Overført fra overkursfond (22 960) Overført til annen egenkapital (40 000) Foreslått ubytte Overført fra annen innskutt egenkapital

10 Balanse pr. 31. desember Konsern Tall i NOK Note EIENDELER Anleggsmidler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Tomter, bygninger mv. 5, Eiendom under oppføring 5, Sum varige driftsmidler Fordringer på konsernselskap Andre fordringer Aksjer og andeler i datterselskaper 9, Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Kundefordringer Andre fordringer Fordringer på konsernselskap Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER

11 Balanse pr. 31. desember Konsern Tall i NOK Note EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Aksjekapital Overkursfond ( ) Ikke registrert kapitalnedsettelse, overkursfond ( ) Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Annen egenkapital / (udekket tap) Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital Gjeld Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Gjeld til kredittinstitusjoner 11,12, Annen langsiktig gjeld Sum langsiktig gjeld Avsatt utbytte Gjeld til selskap i samme konsern Betalbar skatt Kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 13. april 2012 John A. Rein (sign.) Hege Bømark (sign.) Lars Even Moe (sign.) Styrets leder styremedlem styremedlem Bjørn Henningsen (sign.) daglig leder

12 Kontantstrømoppstilling Konsern Tall i NOK (920) Ordinært resultat før skattekostnad (563) - - Ordinære avskrivninger (1 011) Endring i kundefordringer (2 432) Endring i leverandørgjeld (12 149) (72) (38 946) Endring av andre tidsavgrensninger (24 294) (662) (16 747) Tilført fra årets virksomhet (10 839) Innbetalt ved salg av varige driftsmidler Innbetalt ved salg av aksjer Utbetalt ved kjøp av varige driftsmidler ( ) ( ) ( ) (94 325) Utbetalt ved kjøp av aksjer - - (110) - Utbetalt ved stiftelse av datterselskaper - - (801) (1 120) Utbetalt lån til datterselskaper - - ( ) (26 160) Netto likviditetsendring fra investeringer ( ) ( ) - - Nedbetalt lån (86 000) Innbetalt ved opptak av lån Innbetalt ved stiftelse og kapitalutvidelser Netto likviditetsendring fra finansiering Netto Likviditetsendring gjennom året Beholdning av kontanter inngående balanse BEHOLDNING AV KONTANTER

13 Noter 2011 Alle beløp i NOK 1000 hvis ikke annet er angitt Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk i Norge. Regnskapsperiode et ble stiftet 4. desember Resultatregnskapet for 2010 for morselskap inneholder regnskapstall fra denne dato frem til 31. desember Konsernet ble etablert ultimo desember I konsernregnskapet medtas resultat for oppkjøpte selskaper fra oppkjøpstidspunktet. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet UNION Eiendomsinvest Norge ASA og dets datterselskaper som vist i note 9. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som føres opp i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Estimater Utarbeidelse av regnskap i samsvar med regnskapsloven krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for årsregnskapet, er beskrevet i notene. Datterselskaper Datterselskap vurderes etter kostmetoden i morselskapets selskapsregnskap. Investeringen vurderes til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Inntektsføring Leieinntekter opptjenes og resultatføres i takt med utleieperioden. Renteinntekter inntektsføres etter hvert som de opptjenes. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger er inntektsført i morselskapet samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Konsernbidrag til datterselskap regnskapsføres som økning av morselskapets kostpris etter fradrag for skatt. Gevinster ved salg av aksjer og andeler resultatføres på det tidspunktet risiko og rettigheter knyttet til de solgte aksjene har gått over på kjøper (transaksjonstidspunktet). Dersom det er usikkerhet om det samlede vederlagets endelige størrelse inntektsføres gevinsten med det beløp som anses mest sannsynlig. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Andre anleggsmidler enn driftsmidler nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres til anskaffelseskost fratrukket akkumulerte av- og nedskrivninger. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Anskaffelseskost for eiendommer dekomponeres og avskrives slik: Bygningskropp Ventilasjon/kjøling Varme/sanitær Elkraft Tele/automatikk Andre installasjoner Tomt 100 år 25 år 25 år 40 år 10 år 10 år Avskrives ikke Eiendommer under oppføring avskrives først når de tas i bruk. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Vurderingsenhet er hver enkelt eiendom. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Eventuell nedskrivning reverseres når det ikke lenger er grunnlag for nedskrivningen.

14 Noter 2011 Alle beløp i NOK 1000 hvis ikke annet er angitt Regnskapsprinsipper, forts. Gjeld og renter Gjeld balanseføres til nominelt gjeldsbeløp. Byggelånsreter aktiveres. Omkostninger ved opptrekk av lån periodiseres lineært over lånets løpetid. Finansielle instrumenter Renteswapavtaler Ved kontantstrømsikring av fremtidige rentekostnader, hvor sikringsinstrumentene skal sikre variasjoner i fremtidige kontantstrømmer, bokføres ikke sikringsinstrumentet i balansen så lenge sikringen er vurdert til å være effektiv. Skatt Skatten i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% av forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. I den grad konsernbidrag ikke er resultatført er skatteeffekten av konsernbidraget ført direkte mot investering i balansen. Salg av selskaper er gjennom fritaksmetoden i det alt vesentlige skattefritt. Det er sannsynlig at konsernet vil selge selskaper fremfor eiendommer. Av den grunn er det ikke beregnet utsatt skatt på forskjellen mellom konsernets anskaffelseskost og skattemessig verdi av eiendommer. Egenkapitalkostnader Utgifter ved stiftelse av selskapet og senere emisjoner regnskapsføres direkte mot egenkapitalen etter skatt. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer.

15 Noter 2011 Alle beløp i NOK 1000 hvis ikke annet er angitt Note 1 Virksomhetsområde Selskapets og konsernets virksomhet er kjøp, utleie, forvaltning og salg av fast eiendom. All virksomhet i 2011 har foregått i Norge. Note 2 Store enkelttransaksjoner I 2011 er følgende kjøp av eiendommer / eiendomsselskaper gjennomført. Selskap / eiendom Sted Tidspunkt Liamyrane 8 ANS Bergen Kanalsletta AS Stavanger Neuberggata 19 AS Oslo Thurmannsgate 12 B AS Oslo Slemdal Senter AS Oslo Holmenkollveien 96 AS Oslo Samlet kjøpesum for eiendommer Kjøpesummen er basert på foreløpige regnskapsestimater pr. overtagelsestidspunkt. Det vil bli gjennomført en etterfølgende justering av kjøpesummen. Proforma leieinntekter Proforma leieinntekter for hele året I 2011 er følgende salg av eiendommer / eiendomsselskaper gjennomført. Selskap / eiendom Sted Tidspunkt Multianlegg 3 ANS Skedsmo Samlet salgssum for eiendommen Note 3 Spesifikasjon av resultatposter Konsern Finansinntekt Renteinntekter Renteinntekter fra konsernselskap Inntektsført konsernbidrag Gevinst salg datterselskap Sum finansinntekt Finanskostnad Rentekostnader Rentekostnader til konsernselskap Annen finanskostnad Sum finanskostnad Note 4 Spesifikasjon av balanseposter Konsern Langsiktige fordringer Spesifikasjon av kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter og skatt Annen kortsiktig gjeld/andre påløpne kostnader Sum kortsiktig gjeld

16 Noter 2011 Alle beløp i NOK 1000 hvis ikke annet er angitt Note 5 Varige driftsmidler Bygg og Konsern Tomt utstyr Sum Anskaffelseskost Tilgang kjøpte driftsmidler Avgang solgte driftsmidler Sum anskaffelseskost Akk. avskrivninger Akk. nedskrivninger Reverserte nedskrivninger Sum akk. av- og nedskrivninger Balanseført verdi Årets avskrivninger Årets nedskrivninger - - Årets reverserte nedskrivninger - - Økonomisk levetid avskrives ikke år Avskrivningsplan avskrives ikke Lineær Konsern, eiendom under oppføring Aktiverte utgifter pr. balansedagen Herav utgjør balanseførte finansieringskostnader Note 6 Ytelser til ledende personer, revisor mv. og antall ansatte Antall ansatte Selskapene i konsernet har, med unntak for daglig leder i morselskapet, ikke ansatte. Ytelser til ledende personer Daglig leder i morselskapet mottar ikke lønn eller andre ytelser fra selskapet, men honoreres indirekte gjennom forvaltningshonorar. Daglig leder og styret har ingen avtale om bonus, sluttvederlag eller lignende Styret har til ordinær generalforsamling i 2012 i henhold til allmennaksjeloven 6-16a 2011 avgitt Lederlønnserklæring for 2011 til selskapets generalforsamling. Innholdet i erklæringen fastsetter at det i 2011 ikke er gitt lønn eller andre ytelser til daglig leder og at daglig leder heller ikke har rett på noen form for annen godtgjørelse ved fratreden, pensjonering eller lignende. Erklæringen fastsetter samme prinsipper for Selskapet har ikke andre ledende ansatte. Konsern Kostnadsført honorar til styret Styreleder John A. Rein Tidl. styreleder Einar J. Greve Styremedlem Lars Even Moe Styremedlem Hege Bømark Sum kostnadsført Konsern Kostnadsført honorar til revisor (ekskl. mva) Lovpålagt revisjon Andre attestasjonstjenester Utarbeidelse av årsregnskap og ligningsoppgaver, samt skatterådgivning Andre tjenester utenfor revisjonen Sum kostnadsført

17 Noter 2011 Alle beløp i NOK 1000 hvis ikke annet er angitt Note 7 Aksjekapital og aksjonærinformasjon (Denne note beløp i hele tall) Aksjekapitalen i UNION Eiendomsinvest ASA består av aksjer à pålydende kr. 1,- pr. aksje totalt kr Alle aksjer gir lik stemmerett. 20 største aksjonærer pr Aksjer Eierandel Harbarn AS ,10 % Union Gruppen AS ,12 % Det Norske Eiendomscompagnie AS ,05 % Sjøsenteret Killingen A.S ,40 % AG Holding AS ,55 % Fellesforlaget A/S ,51 % Storebrand Futura ,23 % Seamt Invest AS ,21 % Torp + Torp AS ,02 % Eiendomsselskapet Norge AS ,02 % Tetrix Invest AS ,02 % Bente Thomine Graff ,69 % LJM A/S ,42 % Bearhill Inc AS ,00 % Arne Elias Roald ,97 % Gamst Invest AS ,97 % Truls AS ,95 % Andalucia AS ,81 % Placebo Invest AS ,81 % Inge Severin Roald ,74 % Lyberg & Partnere Capital AS ,73 % Øvrige aksjonærer ,67 % ,00 % Medlemmer av selskapets styre eier indirekte følgende aksjer Eierandel Styremedlem Lars Even Moe 3,37 % Daglig leder Bjørn Henningsen gjennom Max Eiendom AS 0,40 % Daglig leder Bjørn Henningsen gjennom UNION Gruppen AS 3,37 % Styrets leder og øvrige styremedlemmer eier ikke aksjer i selskapet. Note 8 Egenkapitalbevegelse Annen innskutt Annen Konsern Aksjekapital Overkursfond egenkapital egenkapital Minoritet Sum Egenkapital ) Kapitalutvidelse den ) Kapitalnedsettelse ( ) ) Kapitalutvidelse den ) Kapitalutvidelse den ) Kapitalnedsettelse den ( ) ) Kapitaltilførsel minoritet Utgifter ved kapitalnedsettelser og -utvidelser (1 229) 80 (1 149) Utgifter ved kapitalutvidelser datterselskap (4 343) (3 119) (7 463) Årets resultat Foreslått utbytte (40 000) (40 000) Egenkapital

18 Noter 2011 Alle beløp i NOK 1000 hvis ikke annet er angitt Note 8 Egenkapitalbevegelse, fortsatt Annen innskutt Annen Aksjekapital Overkursfond egenkapital egenkapital Sum Egenkapital ) Kapitalutvidelse den ) Kapitalnedsettelse ( ) ) Kapitalutvidelse den ) Kapitalutvidelse den ) Kapitalnedsettelse den ( ) Utgifter ved kapitalnedsettelser og -utvidelser (1 229) 80 (1 149) Årets resultat Foreslått utbytte (40 000) (40 000) Egenkapital ) I ekstraordinær generalforsamling den besluttet selskapet kapitalutvidelse ved tegningsinnbydelse. Kapitalen ble innbetalt kontant og ble registrert i Foretaksregisteret den ) I ekstraordinær generalforsamling den besluttet selskapet kapitalnedsettelse med overføring til annen innskutt egenkapital. 3) I ekstraordinær generalforsamling den besluttet selskapet kapitalutvidelse ved tegningsinnbydelse. Kapitalen ble innbetalt kontant og ble registrert i Foretaksregisteret den ) I ekstraordinær generalforsamling den besluttet selskapet kapitalutvidelse ved tegningsinnbydelse. Kapitalen ble innbetalt kontant og ble registrert i Foretaksregisteret den ) I ekstraordinær generalforsamling den besluttet selskapet kapitalnedsettelse med overføring til annen innskutt egenkapital. 6) Kapital tilført konsernet ved kapitalutvidelser i Liamyrane 8 Holding AS, Kanalsletta Holding AS og Oslo Vest Holding AS. Note 9 Aksjer og andeler i datterselskaper Eier-/ Forretnings- Balanseført Konsoliderte datterselskaper Stemmeandel kontor verdi i mor Aslakveien 20 AS 100 % Oslo Østervåg 7 DA 100% * Stavanger Liamyrane 8 Holding AS 51 % Bergen Kanalsletta Holding AS 51 % Stavanger Oslo Vest Holding AS 75 % Oslo UEN ANS-andeler AS 100 % Oslo 105 Sum aksjer i datterselskap * Samlet eierandel direkte (99%) og indirekte (1%) gjennom UEN ANS-Andeler AS. Note 10 Skatter Avstemming mellom regnskapsmessig overskudd og skattepliktig inntekt Resultat før skatter (920) Endring i midlertidige forskjeller 257 (1 725) Permanente forskjeller (36 393) (1 455) Mottatt / avgitt konsernbidrag Skattepliktig inntekt / (underskudd) Konsern Skatter i resultatregnskapet består av følgende Årets betalbar skatt (515) - (515) (58) For lite avsatt skatt tidligere år (60) - (60) - Årets resultatførte endring i utsatt skatt / utsatt skattefordel Sum årets skatter inntekt / (kostnad) (149)

19 Noter 2011 Alle beløp i NOK 1000 hvis ikke annet er angitt Note 10 Skatter, fortsatt Skatt på forskjell mellom regnskapsmessig verdi og skattemessig verdi av eiendommer i konsernregnskapet balanseføres ikke, jf. prinsippbeskrivelsen om skatt, men er reflektert i regnskapsmessig verdi av eiendommer ved oppkjøpet. Spesifikasjon av midlertidige forskjeller Konsern som gir grunnlag for innregning av utsatt skatt i balansen Skatteøkende midlertidige forskjeller: Lånekostnader Finansielle instrumenter Netto midlertidige forskjeller som gir grunnlag for utsatt skatt Skattereduserende midlertidige forskjeller: Omløpsmidler / kortsiktig gjeld Resultatforskjeller deltakerlignede selskap (2 859) - (4 449) - Fordringer - - (111) Underskudd til fremføring - - (28 409) - Sum skattereduserende midlertidige forskjeller (2 859) - (32 970) - Netto midlertidige forskjeller etter utligning av forskjeller som kan utlignes: Skatteøkende midlertidige forskjeller Skattereduserende midlertidige forskjeller (2 859) - (32 970) - Netto midlertidige forskjeller som gir grunnlag for innregning av utsatt skatt (1 391) (31 366) Utsatt skatt av midlertidige forskjeller etter utligning av forskjeller som kan utlignes: Utsatt skatteforpliktelse av skatteøkende midlertidige forskjeller (28 %) Utsatt skattefordel av skattereduserende midlertidige forskjeller (28 %) (801) - (9 232) - Netto innregnet utsatt skatt (-utsatt skattefordel) (390) 483 (8 783) 483 Spesifikasjon av midlertidige forskjeller som gir ikke grunnlag for innregning av utsatt skatt i balansen Skatteøkende midlertidige forskjeller: Varige driftsmidler Konsernet har total mnok 28,49 i underskudd til fremføring per 31. desember Av dette er 100% balanseført pr Underskuddene er i sin helhet knyttet til virksomhet i Norge. Det forventes at konsernet vil ha positive skattemessige resultater i løpet av en 5-års periode og vil da kunne føres mot tidligere års underskudd. Note 11 Langsiktig gjeld 2016 og Avdragsstruktur senere Konsern Gjeld til kredittinstitusjon Sum avdrag til forfall Gjeld til kredittinstitusjon Sum avdrag til forfall Gjennomsnittlig rente på låneporteføljen var per på 4,87 prosent (inkludert lånemargin) i konsernet, mens i mor var gjennomsnittlig lånerente per på 5,03%. Selskapet og konsernets hovedlångiver har satt som lånevilkår at gjeldsgraden skal maksimalt utgjøre 80% av eiendomsverdiene. Per utgjorde gjeldsgraden for konsernet 70,02%.

20 Noter 2011 Alle beløp i NOK 1000 hvis ikke annet er angitt Note 12 Pantstillelser Konsern Gjeld sikret med pant Bokført verdi av pantsatte eiendeler (tomt og bygg) Bokført verdi av pant i morselskapets aksjer og andeler i datterselskaper Union Eiendomsinvest Norge ASA har stilt selvskyldnerkausjon for lånene som er tatt opp i datterselskapene Kanalsletta Holding AS og Oslo Vest Holding AS. Bokført lån i datterselskapene utgjør per MNOK 396,7. Note 13 Finansiell markedsrisiko Selskapets finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til svingninger i det norske rentenivået. Selskapet er ikke eksponert for valutarisiko og det er stor spredning i kredittrisiko knyttet til inngåtte leieavtaler. Note 14 Finansielle instrumenter Selskapet har inngått låneavtaler basert på flytende renter. Dette innebærer en risiko i forhold til utviklingen i korte renter knyttet til fremtidige rentekostnader. Dette er sikret ved at en del av gjelden swapes til fast rente ved bruk av renteswapavtaler. Pr er det inngått to lange renteswapavtaler på henholdsvis MNOK 105 til en rente på 3,69% med utløp , og MNOK 27 til en rente på 3,23% med utløp I konsernet har Oslo Vest Holding AS egen renteswapavtale hvor MNOK 70 er sikret til en rente på 3,175% med utløp I Kanalsletta Holding AS er det inngått en renteswapavtale hvor MNOK 128,25 er sikret til en rente på 3,055% med utløp Note 15 Nærstående parter Identifikasjon av nærstående Som selskapets og konsernets nærstående inngår datterselskaper, selskapets og dattersselskapenes styre, daglig leder og UNION Eiendomskapital UEN AS med tilhørende selskaper. Transaksjoner med nærstående konsernselskaper Interne lån av langsiktig art renteberegnes mellom selskapene i konsernet med morselskapets rentesats ovenfor dets eksterne kredittgiver med tillegg av et påslag på 0,25 %. Transaksjoner og avtaler med UNION Eiendomskapital UEN AS UNION Eiendomskapital UEN AS (Forvalter), som et styremedlem og daglig leder (se note 7) har et indirekte eierforhold i, har inngått forvaltningsavtale med selskapet. Forvaltningshonoraret utgjør 0,6 % pr. år av verdijustert egenkapital tillagt gjeld og beregnes på kvartalsvis basis. Forvalter har rett på suksesshonorar på 20% av meravkastningen dersom egenkapitalavkastningen overstiger 8% pr. år. Suksesshonorar beregnes når avtalen bringes til opphør. Ved kjøp av eiendom har Forvalter rett på et kjøpshonorar på 0,6% av eiendomsverdien. Ved salg av eiendom har Forvalter rett på et salgshonorar på 0,25% av salgssum. Der Forvalter forestår forhandlinger av utleieavtaler godtgjøres det med et honorar på 5% av årsleie for avtaler om forlengelse eller 10 % av en årsleie for nye avtaler. UNION Corporate AS, et søsterselskap til Forvalter, beregner ved emisjoner i Selskapet et tilretteleggingshonorar på 0,25% av total investert kapital (inkludert fremmedfinansiering). Transaksjoner med styre, daglig leder og ledelse Det vises til note 6 ovenfor. Øvrige avtaler mv. Det foreligger en aksjonæravtale som bl.a. forplikter aksjonærene til å stemme for kapitalforhøyelser som foreslås av styret. Avtalen regulerer også at av totalt tre styremedlemmer skal ett velges av UNION Eiendomskapital og to av aksjonærene. Styret velger selv sin leder. Avtalen innholder også bestemmelser om selskapets levetid og avvikling. Ytelser til UNION Eiendomskapital UEN AS m/tilhørende selskaper Forvaltningshonorar Tilretteleggingshonorar Utleiehonorar Suksesshonorar - - Prosjekthonorar 95 - Kjøpshonorar Salgshonorar Sum honorarer Mellomværende med UNION Eiendomsk. UEN AS m/tilh. selskaper Fordringer - - Gjeld Netto utestående