SAKSFRAMLEGG. Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Formannskapet Kommunestyret Arkivsaksnr.: 07/ Arkiv: REG

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Formannskapet Kommunestyret Arkivsaksnr.: 07/ Arkiv: REG ENDRING AV REGULERINGSPLANKART OG REGULERINGSBESTEMMELSER NR C*, "SCHJONGSLUNDEN" 2. GANGSBEHANDLING Forslag til vedtak: 1. Reguleringsplan nr , Schjongslunden med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtas. 2. Reguleringsplankart nr og reguleringsbestemmelser nr c*, Schjongslunden, oppheves ved godkjenning av ny reguleringsplan nr Schjongslunden. Sammendrag Forslag til endring av reguleringsplan for Schjongslunden lå ute til et nytt offentlig ettersyn i perioden Hensikten var å åpne for bygging av flerbrukshall øst for fotballstadion. Innkomne merknader viser at det er interessemotsetninger mellom de som ønsker å bevare friluftsområdene på Schjongslunden i størst mulig grad, og de som ønsker ytterligere utbygging enn hva vedlagte forslag til plandokumenter viser. For å øke planens fleksibilitet er det etter forrige behandling foretatt noe utvidelse av arealet for flerbrukshallen, endringer av høyder og noe økning i utnyttingsgrad for området ved garderobebygget og klubbhuset. Samtidig er det lagt inn krav om utomhusplaner for å sikre universell utforming, bevaring av trær og tilrettelegging for bruk av sykkel. Merknadene inneholdt ønske om å regulere inn ankomstbrygge for Dronning Tyra og muligheter for bygging av ishall der friluftsbadet ligger i dag. Anleggelse av ishall vil være en stor endring av planen, og forholdet må eventuelt avklares gjennom en fremtidig prinsipiell debatt om hva man ønsker for Schjongslunden. Åpning for å bygge brygger er i tråd med målsetting i kommuneplanen om å ta elvene i bruk. Å regulere inn dette ville krevd ytterligere utredninger og høring, og ville ha forsinka prosessen. Da hallkapasiteten for de videregående skolene på Hønefoss er sprengt, har rådmannen vurdert at bryggespørsmålet må tas i en eventuell fremtidig reguleringsendring, da det er viktig at man snarest mulig får en rettskraftig plan som grunnlag for bygging av flerbrukshall. Det foreligger ingen innsigelser til planforslaget, så kommunestyret kan egengodkjenne planen. * Ved sist endring av reguleringsplankartet for Schjongslunden fikk dette nr I etterkant av dette ble det gjort en mindre endring av bestemmelsene. Disse fikk da nr c. Siden sistnevnte endring ikke medførte endring i plankartet, ble nr. for plankartet ikke endra. Det er ikke hensiktsmessig å operere med ulik nummerering av plankart og bestemmelser. Planforslaget som nå foreligger opererer derfor med nummereringa for både plankart og reguleringsbestemmelser. 1

2 Innledning / bakgrunn Hensikt med regulering Hensikten med omreguleringen er å tilrettelegge for bygging av en flerbrukshall som skal benyttes av elevene ved de videregående skolene på dagtid og av idretten i Ringerike på kveldstid, samtidig som man åpner for noe idrettsrelatert næring i tilknytning til flerbrukshallen og fotballstadions nordlige tribune. Siden forrige behandling er mulighetene for å bygge studentboliger tatt ut i tråd med vedtak i Hovedkomitéen for miljø - og arealforvaltning ved 1. gangs behandling av reguleringsplanen. Beskrivelse av saken Planforslaget Forslag til endret reguleringsplan er utarbeida av Ringerike kommune. Det planforslaget som foreligger til behandling består av: - Plankart nr , Schjongslunden i målestokk 1:1000, merket 2. gangs behandling, datert Forslag til reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse datert gangs behandling Planforslaget ble 1.gangsbehandlet av planutvalget (Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning) , sak 15/11. Planutvalget vedtok å fremme saken og legge den ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningslovens Endringer etter 1.gangsbehandling De viktigste endringer etter 1.gangsbehandling er følgende: Mulighetene for bygging av studentboliger ble tatt ut av planforslaget før den offentlige høringa, i tråd med vedtaket i Hovedkomitéen for miljø - og arealforvaltning. BT-5 og BAK-2, arealene for flerbrukshallen og tilgrensende bygg for forretning/ kontor/ andre idrettsanlegg, er utvida i østlig retning med ca. 3 meter og i sørlig ende er det gjort en utvidelse på ca. 500 m 2. Ved skissering av mulige romløsninger kom det frem at det var nødvendig å utvide arealet noe, da det ellers ville blitt marginalt med plass for nødvendige tilleggsfunksjoner som garderober, tilskuerplasser og rom for lagring av utstyr. Endringa anses som viktig for å finne gode løsninger for utforming av hallen. Utvidelsen vil kun gå på bekostning av opparbeidede plenarealer, og den vil ikke medføre fjerning av annen vegetasjon. Rådmannen anser endringa for ikke å påvirke friluftslivet i nevneverdig grad. I denne sammenheng bør det nevnes at laveste gesims for BT-5 er justert ned fra 12,5 til 10,5 m. Dette vil kunne motvirke virkningen av arealutvidelsen i noe grad. For øvrig overholdes fremdeles krav fra Norges vassdrags og energidirektorat om minimumsavstand for bygninger på 20 meter fra elvebrinken. Det er lagt inn i bestemmelsene at det åpnes for at BT-5 og BAK-2 kan sammenbygges dersom det er behov for mer enn to hallflater. Dersom dette skulle være aktuelt vil det kreve et privat offentlig samarbeid. Maksimumshøyder er endra. For BT-5 er laveste gesims endra fra 12,5 til 10,5 m. For BAK-2 er laveste gesims endra fra 8,5 til 10, 5. For BAK-1 er laveste gesims endra fra 8,5 til 10,5 og høyeste gesims endra fra 12 til 12,5. Endringene i høyder for 2

3 BAK-2 og BT-5 er gjort i den hensikt å åpne for at disse kan bygges sammen om ønskelig. I den sammenheng ble også laveste gesims for BAK-1 endra for å kunne skape et enhetlig preg mellom byggene på BAK-1 og 2 mot Ringeriksgata. Utnyttingsgraden for BT-2 er økt fra 40 % til 50 % for å kunne øke fleksibiliteten noe ved flytting av driftsbygg, samt dersom det skulle være aktuelt å bygge rive eksisterende garderobebygg for å bygge nytt. Utnyttingsgraden for BT-3 er økt fra 70 % BYA til 80 % BYA for å kunne åpne for mindre utvidelser. Det er lagt inn bestemmelser som åpner for at SV-5 og SG-12 kan overbygges. Dette muliggjør at det kan opprettes en passasje mellom flerbrukshallen og østlig fotballtribune. Det er i bestemmelse lagt inn en minimumshøyde for underkant gulv av et eventuelt overbygg, slik at fremkommeligheten for større kjøretøyer sikres. Det er også satt krav til lyssetting dersom passasjen overbygges. Hensikten er å unngå at dette blir en mørk og smal passasje som ikke innbyr til bruk. Det er lagt inn krav i reguleringsbestemmelsene om utomhusplan ved byggesøknader. Denne skal påvise tilfredsstillende forhold med tanke på universell utforming og sykkelparkering. Utomhusplanen skal også dokumentere at trær merket eksisterende tre som skal bevares, faktisk blir bevart. Tidligere SV-6 er delt opp i SV-6 og SV-8. Tidligere SG-14 er delt opp i SG-14 og SG-20. Opparbeidelse av SV-8 og SG-20 knyttes i rekkefølgebestemmelsene kun til utvidelser av BIS-1. Bakgrunnen for at denne infrastrukturen kun knyttes til utvidelse av fotballstadion, med bakgrunn i at det er utvidelser her som først og fremst vil medføre en betydelig økning i antall brukere av området på ett og samme tidspunkt. Det er lagt inn rekkefølgebestemmelse om flytting av driftsbygg/ garasje innenfor BT-2 før opparbeidelse SG-20. Det er tatt inn i reguleringsbestemmelsene at VIP fasiliteter innenfor BIS-1 ikke medregnes som forretning og kontor med tanke på bestemmelsen om at maksimum BRA som kan nyttes til forretning og kontor er satt til 2000 m 2. For å unngå problemer med fremtidige tolkninger av hva som defineres som VIP fasiliteter er det tatt inn en retningsgivende definisjon av dette. I tillegg er det gjort mindre endringer som ledd i kvalitetssikring av planforslaget, og for å imøtekomme høringsuttalelser. Høringsuttalelser: Planforslaget ble lagt ut til nytt offentlig ettersyn i perioden I samme periode ble forslaget sendt regionale myndigheter, berørte grunneiere, kommunens tjenesteområder m.fl. til uttalelse. Det kom inn totalt 10 uttalelser. Disse følger som uttrykte vedlegg. Hovedtrekkene i uttalelsene er referert i eget vedlegg. Romprogram, 2 versus 4 hallflater Det ble opprinnelig arrangert møter angående romprogram for flerbrukshallen, med to representanter fra Ringerike idrettsråd til stede. Disse hadde i forkant hatt møter der klubber og foreninger fikk komme med innspill om hva slags behov disse hadde i forbindelse med bygging av en flerbrukshall. Representanter for de videregående skolene deltok også på møtene om romprogram, for å sikre at deres behov skulle bli oppfylt ved bygging av en flerbrukshall. På dette tidspunktet kom det fram at det var behov for en hall med to hallflater, samt diverse tilleggsarealer for garderober, kontor, lagringsplass, tribuner og 3

4 lignende. På bakgrunn av dette utarbeida rådmannen to ulike forslag til plasseringer av hallen, og valg av plassering, ble også tatt på grunnlag av denne informasjonen. Ved den siste offentlige høringa er det kommet innspill fra Idretten på Ringerike om at det er behov for ytterligere to hallflater. Innenfor arealet BT-5 er det plass til 2 hallflater, samt tilhørende nødvendige fasiliteter. Det er siden forrige behandling foretatt mindre endringer i bestemmelsene for å muliggjøre at flerbrukshallen kan bygges over både BT-5 og BAK-2, dersom dette er ønskelig. I så tilfelle vil det ved visse utforminger, være mulig å få inn 4 hallflater innenfor dette arealet. Dette vil i tilfelle medføre et privat offentlig samarbeid. Hvorvidt dette er ønskelig vurderes eventuelt i egen sak, men forslag til reguleringsplan som nå foreligger, skal ikke være en stopper for en slik eventuell løsning. Størrelsen på en flerbrukshall er også et økonomisk spørsmål. Innsigelser Det er ikke varslet formelle innsigelser til planen fra fylkeskommunen, nabokommuner eller statlige fagmyndigheter hvis saksområde blir berørt. Statens Vegvesen har trukket sin innsigelse fra forrige offentlige ettersyn av reguleringsendringa. Kommunestyret kan dermed egengodkjenne reguleringsplanen. Forholdet til overordnede planer Planforslaget er i hovedsak i tråd med kommuneplanens arealdel ved at områdene som ønskes omregulert er avsatt til idrettsanlegg og bygning med særskilt almennyttig formål. En mindre del av området er i dag avsatt til friområde. Ved at forslaget åpner for servicebygg med muligheter for noe kommersiell drift, vil planene likevel gå noe utover de konkrete formålene i kommuneplanen. I bestemmelser kreves det at formålene forretning og kontor skal være relatert til friluftsliv, sport og idrett. Schjongslunden er i sin helhet i Grønn plakat for Hønefoss, angitt som område med meget stor verdi. I henhold til retningslinjer for saksbehandling skal det i plansaken inngå en vurdering av tiltakets konsekvenser for grøntstrukturen. Dette ble vurdert i saksfremlegg til 1. gangsbehandling, under vurderingene av alternativene 2 og 5 under overskriften friluftsliv. Juridiske forhold I henhold til Plan- og bygningslovens legges saken frem for kommunestyret til vedtak. Saken legges også frem for Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning og Formannskapet. Naturmangfoldloven I henhold til naturmangfoldloven 8 12 skal det som en del av planarbeidet redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene i denne loven er fulgt opp. Det ble i 2004 foretatt en vegetasjonsregistrering på Schjongslunden i forbindelse med utarbeiding av reguleringsplanen. Enkelttrær av høy verdi med tanke på et grønt landskapsbilde, ble målt inn og kartfestet, og det ble utarbeida et vegetasjonskart som viste et Område med betydningsfull vegetasjon. Sistnevnte område ligger ca meter unna det foreslåtte utbyggingsområdet og kan dermed ikke forventes å bli påvirka av den foreslåtte utbygginga. Våren 1996 ble det foretatt en registrering av fuglefaunaen i Hønefoss. For den aktuelle delen av Schjongslunden kommenteres det at en koloni av stær 4

5 samt fire spettearter ble registrert. Stær omtales som en rødlisteart, klassifisering NT (nær truet). De gamle or og ospetrærne som omtales som hekkestedene for disse fuglene vil ikke bli direkte berørt av de planlagte tiltakene. Det ligger inne bestemmelser i planen som sikrer at denne kantvegetasjonen blir bevart, og flere av de større trærne her er markert i plankartet og henvist til i bestemmelsene som Eksisterende tre som skal bevares. Bevaring av eksisterende trær er synliggjort i mye større grad i reguleringsbestemmelsene etter siste offentlige ettersyn, blant annet gjennom å kreve at bevaring av disse trærne vises i utomhusplaner. For det konkrete arealet der det åpnes for nye bygg, er det i dag en opparbeida fotballbane og et bygg som tidligere fungerte som vandrerhjem, samt grusarealer. Da disse områdene allerede er kraftig bearbeida, har man vurdert det slik at det ikke har vært nødvendig i denne omgang å gjøre ytterligere kartlegginger av biologisk mangfold. Tidligere behandlinger og vedtak Kommunestyret vedtok , sak 105/06 å utrede behovet for bygging av en flerbrukshall i Hønefoss Idrettspark , sak 67/07, vedtok Hovedkomitéen for miljø og arealforvaltning oppstart av vesentlig endring av reguleringsplan Schjongslunden. I møte i formannskapet , sak 22/09, ble sak vedrørende inngåelse av intensjonsavtale utsatt. I tillegg til at utsettelsen ble begrunna med at diverse forhold rundt sjølve avtalen med Fylkeskommunen skulle utredes bedre, ble Schjongslunden som lokalisering tatt ut i vedtakspunktet etter en diskusjon der ulike alternative lokaliseringer ble lufta. I denne forbindelse utarbeidet rådmannen et notat som vurderte alternative lokaliseringer. Det ble her konkludert med at Hønefoss idrettspark anses for å være en passende lokalisering for en flerbrukshall, og man kunne vanskelig se gode alternative lokaliseringer , sak 51/09 vedtok Formannskapet å godkjenne forslag til intensjonsavtale med Buskerud fylkeskommune med sikte på at kommunen bygger en flerbrukshall i Schjongslunden. Rådmannen fikk på bakgrunn av vedtakene i kommunestyret og Hovedkomitéen for miljø- og arealforvaltning, gjennomført utredninger i forhold til alternative lokaliseringer innenfor reguleringsplanen. I alt ble 6 ulike plasseringer av flerbrukshallen utreda i en grovsilingsrapport. Plassering mellom fotballhallen og friluftsbadet, omtalt som alternativ 2, pekte seg da ut som en sannsynlig plassering av flerbrukshallen. Eiendomsservice leverte på vegne av eier på vandrerhjemtomta, inn et alternativt forslag til lokalisering. De ble i den forbindelse gitt mulighet til å presentere sitt forslag i møte Lokalisering av flerbrukshallen mellom friluftsbadet og fotballhallen (alternativ2) og øst for hovedbanen som i Hønefoss stadion AS sitt forslag (alternativ 5), ble begge utreda grundigere til 1. gangsbehandling av forslag til reguleringsendring. Rådmannen anbefalte å legge alternativ 2 ut på høring. Hovedkomiteen for miljø og arealforvaltning vedtok rådmannens forslag , sak 90/09. Formannskapet vedtok , sak 107/09, at begge alternativene, 2 og 5, ble lagt ut til offentlig ettersyn. Som følge av at det kom inn mange innspill ved det offentlige ettersynet, og at ble gjort større endringer etter 1. gangsbehandlinga, ble revidert planforslag behandlet 5

6 på nytt i Hovedkomitéen for miljø - og arealforvaltning , sak 15/11. Planforslaget lå ute på høring i perioden Økonomiske forhold Økonomiske forhold er behandla i en egen sak i kommunestyret , sak 88/11. Se vedlegg nr. 8 og 9. Prinsipielle avklaringer Ved det siste offentlige ettersynet kom det innspill fra Ringerike Idrettsråd om at de ønsket at det ble åpna for bygging av ishall, for bruk til idretter som ishockey, kjelkehockey, frigåing, curling og lignende, innenfor BAI-6, der friluftbadet er lokalisert. I løpet av de siste årene er det foretatt flere reguleringsendringer innenfor Schjongslunden for å legge til rette for ytterligere utbygging av området for å skape en helhetlig idrettspark. Dersom det skulle komme opp ytterligere konkrete ønsker om større utbygginger innenfor området, eksempelvis en ny ishall, bør det vurderes å behandle en prinsippsak angående hva man vil med området som helhet. Ved eventuelle fremtidige reguleringsendringer bør det vurderes om det også kan være aktuelt å legge inn hensynssoner for å sikre de mest sårbare områdene innenfor Schjongslunden. Rådmannens vurdering Innkomne merknader Vurdering av de enkelte innkomne merknader fremgår av rådmannens kommentarer i vedlegg nr. 5. Innspillene fra foreninger, selskap og privatpersoner fordeler seg hovedsakelig mellom de som ønsker å bevare friluftsområdene på Schjongslunden i størst mulig grad og de som ønsker ytterligere utbygging enn hva vedlagte forslag til plandokumenter viser. Rådmannen mener at fordelene ved en sentral lokalisering av flerbrukshallen veier opp for de ulemper dette medfører for friluftsliv og fri leik. For å påvirke friluftslivet og landskapet på Schjongslunden i minst mulig grad, har det vært nødvendig å legge inn bestemmelser som sikrer best mulig estetisk utforming av de nye byggene det legges til rette for. Innspill med ønsker om å fire på disse kravene er dermed i stor grad avslått. I forhold til forslag om ytterligere utbygging utover det vedlagte planforslag viser, mener rådmannen at dette vil kunne endre Schjongslunden i en slik grad at det vil være nødvendige med flere utredninger og en bredere debatt, og det er derfor ikke lagt inn ytterligere utbyggingsmuligheter enn hva som forelå ved forrige offentlige ettersyn av planforslaget. Rådmannen er i utgangspunktet positiv til å se på mulighetene for anleggelse av ankomstbrygge for Dronning Tyra. Dette er likevel ikke lagt inn i planforslaget i denne omgang, da dette ville forsinka prosessen, samt at man ideelt sett bør se på anleggelse av brygger i et helhetlig perspektiv eksempelvis i en egen bryggeutredning for elvene i Hønefossområdet. Samlet vurdering: Bygging av flerbrukshall i Schjongslunden vil være et positivt tilskudd til Hønefoss by gjennom at dette styrker en allerede veletablert idrettspark. Den sentrumsnære lokaliseringa innebærer at mange brukere av hallen vil kunne gå og sykle til hallen, samtidig som bussforbindelsene er gode. 6

7 Planforslaget er godt bearbeida, og de rekkefølgebestemmelser som nå er lagt inn bør kunne sikre god atkomst for både harde og myke trafikkanter. Det foreligger interessemotsetninger mellom hensyn til fri leik og friluftsliv og videreutvikling av området til idrettsformål og idrettsrelatert næring. Med de siste endringer som er foretatt, mener rådmannen at planforslaget nå åpner for tilstrekkelig fleksible løsninger for det fremtidige byggene, samtidig som man i stor grad skåner friluftslivet og landskapsbildet. Saksdokumenter Trykte: 1. Forslag til endrede reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert , inkludert grovsiling. 3. Oppsummering av innkomne merknader ved nytt offentlig ettersyn med rådmannens vurderinger, datert Saksprotokoll fra HMA, , sak 15/ Saksfremlegg ved ny 1. gangsbehandling, datert Saksfremlegg flerbrukshall Schjongslunden, økonomiske forhold, sak 88/ Saksprotokoll flerbrukshall Schjongslunden, økonomiske forhold, sak 88/11fra kommunestyret Forslag til endret plankart, datert Utrykte: 9. Forslag til endret plankart i målestokk 1:1000, merket ny 1. gangsbehandling, datert Oversikt alternative plasseringer av ny flerbrukshall på Schjongslunden, fra grovsilinga. 11. Brev fra Trafikkrådet, datert Brev fra Stiftelsen Gladtved Brygge, datert Brev fra Miljørettet helsevern, datert Brev fra miljøvern og forurensningsmyndighet, datert Brev fra Statens vegvesen, datert Brev fra Trond Jørgensen, datert Brev fra Ringerike idrettsråd, datert Brev fra Schjongslunden og Petersøyas venner, datert Brev fra Fylkesmannen i Buskerud, datert Brev fra Hønefoss stadion AS, datert Saksfremlegg ved 1. gangsbehandling, datert Saksprotokoll fra HMA, , sak 90/ Saksprotokoll fra Formannskapet, , sak 107/ Trafikkutredning, datert Støyutredning, datert Vedlegg I til støyutredning. 27. Vedlegg II til støyutredning. 28. Vedlegg III til støyutredning. 29. Reguleringsplankart nr og reguleringsbestemmelser nr c, Schjongslunden (gjeldende plan). Ved behov for utrykte vedlegg, kontakt saksbehandler. 7

8 Ringerike kommune, Virksomhetsleder: Gunnar Hallsteinsen Wenche Grinderud Rådmann Enhetsleder areal - og byplankontoret: Hanne Marit Mikalsen Saksbehandler: Heidrun F. Andreassen 8