Detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Plan ID 1290

Transkript

1 Plan ID 1290 Bodø kommune Planbeskrivelse

2 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23 Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Side 2 av 39

3 Innhold 1 Sammendrag 5 2 Bakgrunn Hensikten med planen Forslagsstiller, plankonsulent, eierforhold Tidligere vedtak i saken Krav om konsekvensutredninger 7 3 Planprosessen Medvirkningsprosess Møter og andre deltakere Innspill til plan 8 4 Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Gjeldende reguleringsplaner Tilgrensende planer Temaplaner Statlige og regionale planretningslinjer 15 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Stedets karakter Landskap Kulturminner og kulturell verdi Naturverdier Rekreasjonsverdi/Rekreasjonsbruk Landbruk Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Teknisk infrastruktur Grunnforhold Støyforhold Luftforurensning 23 6 Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Analyser/Utredninger Bebyggelsens plassering og utforming Bomiljø/bokvalitet Side 3 av 39

4 6.5 Tilknytning til infrastruktur Trafikkløsning og kjøreatkomst Parkering Kollektivtilbud Planlagte offentlige anlegg Miljøoppfølging Universell utforming Uteoppholdsareal Sosial infrastruktur Plan for avfallshåndtering Risiko- og sårbarhet Avbøtende tiltak/løsninger ros Rekkefølgebestemmelser 32 7 Virkninger/konsekvenser av planforslaget Overordnede planer landskap og Stedets karakter Natur- og kulturverdier Rekreasjonsbruk og uteområder Trafikkforhold barns interesser Universell tilgjengelighet Energibehov ROS Teknisk infrastruktur Økonomiske konsekvenser for kommunen Interessemotsetninger Avveining av virkninger Side 4 av 39

5 1 Sammendrag Forslagstiller, Nordlandshotell AS, ønsker å bygge på den nyere delen av Grand hotell, dvs. det nordøstlige hjørne av kvartal 23. Det må etableres ny separat bæring for påbygget. En slik løsning er kostbar, derfor har man gjennom planarbeidet vurdert mulighetene for å fordele kostnaden på flest mulig etasjer uten at dette går på bekostning av andre viktige hensyn. Den nyere delen av planområdet foreslås dermed bygd på med 3 etasjer, slik at bygget får til sammen 7 etasjer. I henhold til kommuneplanens arealdel tillates det ført opp bygg i 5 etasjer pluss en tilbaketrukket 6. etasje i planområdet. I tillegg er det åpnet for at det, innenfor indre bykjerne, kan tillates økt byggehøyde med inntil 3,5 meter, tilsvarende 1 etasje, under forutsetning av at det gjennom detaljregulering dokumenteres spesielt høye arkitektoniske kvaliteter, og/eller kvaliteter som er betydelig bedre enn minstekravene i kommuneplanen. Med dette som utgangspunkt vurderes planforslaget å være i tråd med kommuneplanens arealdel. Bodø kommune er ikke enig i vurderingen og har fremmet et alternativt planforslag som tillater maksimum 6 etasjer. I høringen støttet Nordland fylkeskommune kommunens planforslag. Ut fra de vurderingene som er gjort er det kommunens eget forslag som er lagt fram til endelig behandling. Den sørlige, vestlige og deler av den nordlige fasaden i planområdet er bevaringsverdig og dette bygget tillates ikke revet. Endringer i fasader eller tak er ikke tillatt. Bygningsvernet gjelder ikke den nyere delen av kvartalet. Påbygget vil i utgangspunktet ikke berøre verken de verneverdige fasadene eller takflata. Ved overgangen mellom den nyere og eldre delen av hotellet vil en mindre del av innsiden av mønet bli berørt for å få til et trappe- og heisrom. For å være på den sikre siden har man imidlertid satt byggegrensen 1 m lenger ut fra mønet. Påbygget tenkes gitt en moderne karakter slik at den bevaringsverdige delen av kvartalet får stå mer fram, både i form og i farge/materialvalg Side 5 av 39

6 2 Bakgrunn 2.1 HENSIKTEN MED PLANEN Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for påbygg av den nyere delen av Grand hotell, dvs. det nordøstlige hjørne av kvartal 23, med 2 etasjer, slik at bygningen får til sammen 6 etasjer. 2.2 FORSLAGSSTILLER, PLANKONSULENT, EIERFORHOLD Forslagstiller: Nordlandshotell AS Postboks Bodø Plankonsulent: Norconsult AS Postboks Bodø Planområdet omfatter gnr. 138 bnr. 700, 2246, TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN Det foreligger ingen tidligere vedtak som er direkte relatert til planforslaget. Men noe av begrunnelsen for foreslått økt byggehøyde er vedtaket i Bystyret den (i sak 14/128) som åpner for at i indre bykjerne gis en generell økning i byggehøyden på 1 etasje. Den generelle økning av byggehøyden gjelder ikke de delene av kvartalene som bl.a. grenser mot Sjøgata (dvs. områder nord for den blå strekken i figur 1) Side 6 av 39

7 Oppdragsnr.: Feil! F Fant ikke referansekilden. Figur 1: Område med tillatt økt byggehøyde iht. vedtaket i Bystyret ligger sør for den blåe strekken. Hentet fra Bodø kommunens kartportal, bearbeidet av Norconsult. 2.4 KRAV OM KONSEKVENSUTREDNINGER Planmyndighet har vurdert at planforslaget ikke utløser krav om o konsekvensutredning da det ikke vil få vesentligee virkninger for miljø og samfunn. Det foreslås heller ikke bygningstyper eller volum som i seg selv utløser krav til konsekvensu tredning, jf. forskrift om konsekvensuk utredninger Side 7 av 39

8 3 Planprosessen 3.1 MEDVIRKNINGSPROSESS Oppstartsmøtet med kommunen ble avholdt den Kunngjøring om oppstart av planarbeid ble annonsert i Avisa Nordland Berørte parter ble skriftlig varslet om planoppstarten den Videre ble det arrangert et informasjonsmøte den men ingen møtte opp. 3.2 MØTER OG ANDRE DELTAKERE Underveis i planprosessen har forslagstiller hatt flere avklaringsmøter med Byplan. I møte åpnet Byplan for å kunne anbefale 6 fulle etasjer, som innebærer at øverste etasje ikke må trekkes tilbake slik kommuneplanens arealdel krever. 3.3 INNSPILL TIL PLAN Høringsfristen til planvarselet utløp den Det kom inn til sammen 4 innspill/merknader som er oppsummert og merknadsbehandlet nedenfor. Person/etat Dato Innspill Kommentarer Sametinget Kjenner ikke til at det er registrert automatisk fredete kulturminner i det aktuelle området hvor tiltak planlegges. Ber om at tiltakshavers aktsomhets- og meldeplikt dersom en under markinngrep skulle støte på fornminner innarbeides i planbestemmelsene. - Tatt til følge, jf. 2.7 i bestemmelsene Side 8 av 39

9 Nordlandsnett AS Ber om at det tas hensyn til spenningskabler i planarbeidet og ved utbygging. Det planlegges ikke tiltak under bakkenivå, kun påbygg. Forsvaret Bodø hovedflystasjon ved Flyplassdrift stiller som krav at Bodø kommunes kommunedelplan for Bodø sentrum og BSL E 3-2 blir overholdt. Det stilles krav ved at horisontalflaten på stedet ikke blir brutt da dette er en hinderflate for Bodø flyplass. Tatt til følge, jf. 6.2 i bestemmelsene. Nordland fylkeskommune Planfaglig innspill Det bemerkes at det skal tas hensyn til mål for arealpolitikken i gjeldende fylkesplan, universell utforming, god estetikk, god medvirkning og klima og energieffektivitet. Kulturminnefaglig innspill Nordland fylkeskommune sier seg enig i at de eldste delene av Grand hotell bør bevares i sin nåværende utforming. Bygningen fremstår som svært karakteristisk for Bodøs gjenreisningsbebyggelse, både i skala og utforming, og er et viktig karaktergivende og historisk element i bybildet. Hotellet ligger også innenfor et område i byens sentrum som er definert som et bymiljø av nasjonal interesse i Riksantikvarens base NB! Registeret. De nasjonale interessene knytter seg nettopp til gjenreisningsbebyggelsen og byplanen utformet av Brente Steders Regulering. Omfanget av planlagt utbygging fremgår ikke klart av oppstartmeldingen. Nordland fylkeskommune vil sterkt anmode om at påbygging av hotellet i høyden begrenses til den nyere delen av hotellet, og at kommunedelplanen følges mht fasadevern av de øvrige Ivaretatt i planforslaget. De eldste delene av Grand hotell vil ikke bli berørt av planlagt tiltak. Det er satt en hensynssone (bevaring kulturmiljø) på denne delen. - Kun en mindre del av innsiden av mønet vil bli berørt for å få til et trappe- og heisrom. For å være på den sikre siden har man imidlertid satt byggegrensen 1 m lenger ut Side 9 av 39

10 delene. Det anbefales at dette vernet ivaretas i reguleringsplanen ved bruk av hensynssone og/eller bestemmelser. fra mønet. Det er lagt en hensynssone med tilhørende bestemmelser (sone med angitte særlige hensyn bevaring kulturmiljø) på deler av kvartalet hvor vern av fasade og tak gjelder Side 10 av 39

11 Oppdragsnr.: Feil! F Fant ikke referansekilden. 4 Planstatus og rammeb betingelser 4.1 OVERORDNEDE PLANER Kommuneplanens arealdel Planområdet er avsatt til «Sentrumsformål - nåværende» i gjeldende kommuneplanens arealdel. I områder avsatt til sentrumsformål tillates forretninger, tjenesteyting (servering, kulturelle virksomheter), kontorer og boligbebyggelse. Figur 2: Utsnitttt av gjeldende kommuneplan. Planavgrensning vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunens kartportal, bearbeidet av Norconsult. Kvartalet ligger i sone 1 og omfatter kvartal 23. For dette kvartalet er maks tillatt utnyttingsgrad satt til 100 % Side 11 av 39

12 Oppdragsnr.: Feil! Fantt ikke referansekilden. Maks tillatt byggehøyde er satt til 18 m eller 5 etasjer. Videre fremgår det av bestemmelsene til arealdelen at i tillegg til angitt gesimshøyde i matrisen tillates én tilbaketrukket etasje på inntil 3,5 m som må ligge innenfor en linje på 45 grader fra gesims. Innenfor indre bykjerne kan det ytterligeree tillates økt byggehøyde med inntil 3,,5 meter, tilsvarende 1 etasje, under forutsetning av at det gjennom detaljregulering dokumenteres spesielt høye arkitektoniske kvaliteter, og/eller kvaliteterr som er betydelig bedre enn minstekravene i denne planen. 4.2 GJELDENDE REGULERINGSPLANER Det er reguleringsplan for «Kvartal 23» med plan ID 1182, vedtatt som gjelder for planområdet. Planområdet er i denne planen regulert til forretningsformål/hotell og trafikkformål. Bygningene kan føres opp i 5 etasjer i forhold til Sjøgata og i 3 etasje i forhold til Storgata. Maks utnyttingsgrad er satt til U = 1,7. Figur 3: Utsnitt av gjeldende reguleringsplaner. Planavgrensning g vist med blå linje. Hentet fraa Bodø kommunens kartportal, bearbeidet av Norconsult Side 12 av 39

13 4.3 TILGRENSENDE PLANER I øst grenser reguleringsplan for «Kvartal 23» til reguleringsplan for «Storgt. Mellom Pr. Schyttes gt./torvgt.» med plan ID 1206 vedtatt I nordvest grenser planen til reguleringsplan for «Nerbyen» med plan ID 1024 vedtatt TEMAPLANER Temaplan støysoner flyplass Planområdet ligger i gul støysone i temaplan «støysoner flyplass». Det fremgår av bestemmelsene til kommuneplanen at for støyømfintlig bebyggelse innenfor gul støysone skal det fremlegges støyfaglig rapport som godtgjør at støykrav oppfylles. Figur 4: Temakart flystøysoner. Planavgrensning vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult. Temakart kulturminnevern Det fremgår av temaplan «kulturminnevern» at deler av fasader og tak i kvartal 23 er viktig å bevare (jf. rød linje i figur 5). Disse er vist med fasadevern hvor endringer i fasader eller tak ikke tillates Side 13 av 39

14 Figur 5: Temakart kulturminnevern. Planavgrensning vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult. Temakart nøyaktighetsområder Planområdet ligger innenfor området 1 hvor ytre pålitelighet skal være bedre enn 0,1 m. Med ytre pålitelighet menes grensen for hva som kan aksepteres av forskjell mellom godkjent beliggenhet og utstukket beliggenhet. Temakart hovedveinett for sykkel Rød linje i figur 6 viser eksisterende sykkelfelt. Blå linje viser blandet trafikk. Blå stiplet linje viser alternative ruter til vurdering Side 14 av 39

15 Figur 6: Temakart hovedveinett for sykkel. Planområdet vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult. 4.5 STATLIGE OG REGIONALE PLANRETNINGSLINJER Det er foretatt en samlet vurdering av tiltaket mot statlige retningslinjer, rammer og føringer og funnet at tiltaket ikke er i strid med disse. Relevante retningslinjer/rammer/føringer i forbindelse med planforslaget er listet opp nedenfor: Fylkesplan for Nordland Statlige planretningslinjer for samordnet bolig, areal- og transportplanlegging (2013) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (2012) Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (2012) Naturmangfoldloven (2012) Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming (2008) Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barns og unges interesser i planleggingen (1995) Side 15 av 39

16 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 BELIGGENHET Planområdet som er på ca. 2,3 daa ligger i bykjernen i Bodø sentrum. Planområdet grenser til Sjøgata i nord, Professor Schyttes gate i vest og Hundholmgata i øst. Planområdet grenser til Koch/Glasshuset i sør og sørøst. Figur 7: Planområdets beliggenhet. Planområdet vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult. 5.2 DAGENS AREALBRUK OG TILSTØTENDE AREALBRUK I planområdet er det lagt til rette for hotell og bevertning Side 16 av 39

17 Hundholmsgata som grenser til planområdet i øst er brukt som parkering, gangatkomst til Glasshuset samt atkomst og nedkjøring til Glasshusets parkeringsanlegg. Tett inntil planområdet i sør/sørøst ligger Glasshuset. Nord for Sjøgata ligger Hundholmen plass. Bebyggelsen nord/nordøst og nordvest for planområdet (Sjøfartsbygningen, Løvold-bygget og Jakhellngården) består av forretning, bevertning, tjenesteyting, boliger og kontorer. Bebyggelsen vest for planområdet (Sentrumsgården) består av forretning, kontorer og boliger. Bebyggelsen sørvest/sør/sørøst/øst (Glasshuset/Koch og kvartal 21) for planområdet består av forretning, boliger, kontorer, tjenesteyting og bevertning. Figur 8: Omkringliggende bebyggelse. Planområdet vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult Side 17 av 39

18 5.3 STEDETS KARAKTER Planområdet Kvartal 23 er utformet som en sammenhengende bebyggelse rundt en lavere del. Den nyeste delen av kvartalet omfatter det nordøstre hjørnet av kvartalet og er ført opp i 4 etasjer. Den eldre delen av kvartalet som er bevaringsverdig omfatter resten av kvartalet og er ført opp i 3 etasjer, unntatt den sørlige delen av kvartalet som er ført opp i 4 etasjer. Den eldre delen av planområdet har historie opp mot "gjenreisningsbyens" kvartalsstruktur og bygningsvolumer. Denne delen ble opprinnelig bygd i funkisstil med flatt tak, men påført valmet tak etter krigen. Bygget har pusset fasade, og første etasje mot gateplan er skilt fra de øvrige etasjene med ulike materialer/farger. Figur 9: Planområdet (nyere og eldre del) og nabokvartal (Glasshuset/Koch) sett fra Hundholmen plass. Bildet tatt av Norconsult. Omgivelsene Koch/Glasshuset (Sjøgata 8-14) Koch/Glasshuset besto opprinnelig av flere bygninger og er i dag sammenbundet på gateplan med et felles takoverbygg over fortau, og med en sammenbygning i den øverste etasjen. Byggene mot Sjøgata har 5 etasjer og flatt tak. Bygningene framstår som et sammenhengende bygg, hovedsakelig i pusset overflate med ulike farger som markerer de opprinnelige byggene Side 18 av 39

19 Jakhellngården (Sjøgata 15) Jakhellngården ble tegnet av Gudolf Blakstad og Herman Munthe-Kaas for Christian Albrecht Jakhelln og stod ferdig i Jakhellngården var en av de første av Blakstad og Munthe-Kaas sine gjenreisningsbygninger i Bodø (tegningene er datert 1943). Gården gjennomgikk store ombygginger og fasadeendringer mot Sjøgata på 1980-tallet, med Torbjørn Stien som utførende arkitekt.gården er ført opp i 4 etasjer pluss loft. I dag har bygget fasade med bygningsplater, et tårn på hjørnet mot Sjøgata/Hundholmen plass, og markante takopplett på store deler av takflaten. Bodø turistinfo/tollbugata 13 (tidl. NKL-brygga): Bygget ble bygd i 1898 og 1930 og er Bodø sentrums eldste bygning (har verneklasse B). Den delen som vender mot Hundholmen plass er fra 1930 og er oppført i 3 etasjer pluss loft. Mellom turistinfoen og Sjøgata 15 ligger et 4 etasjes murbygg på adressen Tollbugata 13. Løvold-bygget (Tollbugata 9-11): Løvold-bygget er ført opp i 5 etasjer, pluss loftsetasje. Bygningen har pusset fasade, samt saltak med gavl mot plassen i nr. 9. Sjøfartsbygningen (Tollbugata 10): Bygningen ble oppført i 3 etasjer pluss loft i 1937 av Sjøfartsbygningen AS. Bygningen var i funkisstil med flatt tak og regelmessig vindusplassering. Valmtak ble påsatt i Hjørnet mot Prof. Schyttes gate og Sjøgata var opprinnelig i en etasje. Denne ble påbygd til tre etasje omkring år Sentrumsgården (Sjøgata 6): Sentrumsgården ble ferdigstilt i 2007 og er ført opp i 5 etasjer mot Professor Schyttes gate. Bygget trapper seg opp til totalt 8 etasjer. Mot Sjøgata er det 6 og 7 etasjer, pluss en 8. tilbaketrukket etasje. Sentrumsgården har steinplatekledning i 1. etasje opp til 2. etasje som kun er markert med et gjennomgående vindusbånd. Øvrig fasade har pusset overflate med noen innslag av platekledning. Drosjesentralen (Tollbugata 12) Drosjesentralen ble oppført rundt Den lave murbygningen var tilholdssted for byens drosjer. I tillegg til sentralbord for drosjer hadde drosjesjøførene hvilerom i bygget. Selve bygningen var typisk for datidens byggestil og byggeskikk i byen, bygd i mur/betong, utvendig murpuss, og enkle reine linjer. Seinere er noen mindre endringer gjort på bygget, men hovedtrekkene er som opprinnelig Side 19 av 39

20 5.4 LANDSKAP Terrenget i planområdet og tilstøtende områder er tilnærmet flatt og heller svakt fra sør til nord. Landskapet i planområdet og i omgivelsene er tettbygd og sentrumspreget. Hundholmen plass som står åpent er omkranset av forholdsvis høye bygninger. Planområdet har generelt gode solforhold. 5.5 KULTURMINNER OG KULTURELL VERDI Den sørlige, vestlige og deler av den nordlige fasaden i planområdet er bevaringsverdig hvor endringer i fasader ikke er tillatt. I tillegg er også takflata på utsiden av mønet vernet. Vern av fasade og tak gjelder ikke den nyere delen av kvartalet. I følge fylkeskommunen fremstår den eldste delen av kvartalet i planområdet som svært karakteristisk for Bodøs gjenreisningsbebyggelse, både i skala og utforming, og er et viktig karaktergivende og historisk element i bybildet. Hotellets historie går helt tilbake til 1850 da Peter Hegbom bygde gjestgiveri her. I 1939 ble en ny fløy oppført langs Professor Schyttesgate. Da Bodø ble bombet i 1940 ble hotellet også skadet. Den nyere fløyen kunne settes i stand, mens den eldste delen var totalskadet. Arkitektene Blakstad ( ) og Munthe-Kaas ( ) startet allerede høsten 1940 med planene for gjenoppbyggingen av hotellet. Det nye hotellet var ferdig i Figur 10: Temakart kulturminnevern. Planavgrensning vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult Side 20 av 39

21 I tilstøtende områder er det en del bygninger med fasadevern hvor endringer i fasader eller tak ikke er tillatt (jf. rød linje i figur 10). I tillegg er det to bygninger nord for planområdet (Bodø turistinfo og Tollbugata 13) som er vernet (gul med svart skravur i figur 10). 5.6 NATURVERDIER Planområdet er bebygd og har ingen naturverdi. 5.7 REKREASJONSVERDI/REKREASJONSBRUK Planområdet har vært bebygd og har ingen rekreasjonsverdi. Hundholmen plass ligger like nord for planområdet, men mesteparten av plassen er i dag brukt til parkering. Torget ligger ca. 200 m øst for planområdet og Rådhusparken ligger ca. 370 m nord for planområdet. 5.8 LANDBRUK Planområdet er bebygd og har ingen landbruksverdi. 5.9 TRAFIKKFORHOLD Planområdet grenser til Sjøgata i nord. Denne er en kommunal vei med fortau på begge sider og med ÅDT på 9900 (tall fra april 2011). Mot øst grenser planområdet til Hundholmsgata. Gata er brukt som parkering, gangatkomst til Glasshuset samt atkomst og nedkjøring til Glasshusets parkeringsanlegg. Mot vest grenser planområdet Professor Schyttes gate. Gata har fortau på begge sider. Det foreligger ingen ÅDT-tall for Professor Schyttes gate. Sør for planområdet fortsetter Storgata, som har fortau på begge sider, videre østover som gågate. Den delen av gågata som går sør for planområdet er innebygd (Glasshuset). I planområdet og tilstøtende områder er fartsgrensen 30km/t. Planområdet har i dag bilatkomst til garasjeanlegget fra Sjøgata. Garasjeanlegget inngår i første etasje av den nyere delen av hotellet. Planområdet ligger sentralt i forhold til kollektivtilbudet. Nærmeste bussholdeplasser ligger i Dronningens gate, ca. 220 m sør for planområdet. Fra holdeplassene går alle rutene til og fra sentrum. Drosjesentralen ligger i dag like nord for planområdet Side 21 av 39

22 Figur 11: Vei- og gatenett. Planavgrensning vist med blå linje. Hentet fra Bodø kommunes kartportal, bearbeidet av Norconsult BARNS INTERESSER Planområdet er bebygd og er ikke brukt til leke- eller uteoppholdsareal. På torget som ligger ca. 200 m øst for planområdet er det lagt til rette for benker og klatreinnretning for barn og unge. I Rådhusparken som ligger ca. 370 m nord for planområdet er det lagt til rette for benker og vannbasseng SOSIAL INFRASTRUKTUR Nærmeste dagligvarebutikk og det meste av offentlig tjenesteyting ligger i umiddelbar nærhet. Turistinformasjon ligger like nord for planområdet Side 22 av 39

23 5.12 UNIVERSELL TILGJENGELIGHET Terrenget i planområdet og i omkringliggende områder er forholdsvis flatt og legger derfor til rette for universell tilgjengelighet. Påstående bygninger er delvis oppført og utformet etter eldre byggeforskrifter. Det er lagt til rette for heis på deler av bygningene i kvartalet TEKNISK INFRASTRUKTUR Påstående bygninger er tilknyttet offentlig VA-nett og strømforsyning. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme med påfølgende tilknytningsplikt GRUNNFORHOLD Berggrunn i planområdet består av kalkglimmerskifer, kalksilikatgneis. Løsmassene består av antropogent materiale ifølge kartløsning fra NGU. Det vil si løsmassene er tilført eller sterkt påvirket av menneskers aktivitet. Flat topografi gjør at det ikke er fare for skred eller ras i planområdet. Der er ingen kjente kvikkleireforekomster i området. Planområdet ligger i et område hvor det er mistanke om eller risiko for forurenset grunn i følge Bodøs aktsomhetskart for forurenset grunn STØYFORHOLD Det fremgår av gjeldende kommuneplan at planområdet ligger innenfor gul sone for flystøy. Planområdet grenser til Sjøgata som er en trafikkert vei. Fasadene mot Sjøgata er derfor støyutsatt. I tilstøtende områder, langs Sjøgata er det gitt tillatelser til å bygge bl.a. hoteller og boliger. Det forventes at krav til innendørs støykrav blir oppfylt. Man kjenner ellers ikke til andre støykilder enn det som er vanlig i sentrumsområder LUFTFORURENSNING Planområdet er så langt man kjenner til, ikke utsatt for luftforurensning utover det som er vanlig og akseptabelt i sentrum Side 23 av 39

24 6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 PLANLAGT AREALBRUK Foruten hotellformål er det i dag lagt til rette for bevertning i planområdet. Begge arealformålene og vern av fasade og tak videreføres. Deler av tilstøtende trafikkareal (Sjøgata med fortau) er tatt med i planavgrensningen. Planområdet er regulert til følgende formål: Kombinert bebyggelse og anleggsformål - Hotell/Bevertning (H/B1 og H/B2) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Kjørevei (o_kv) - Fortau (o_f) Hensynssone - Sone med angitte særlige hensyn - bevaring kulturmiljø (H 570) 6.2 ANALYSER/UTREDNINGER Det er ikke gjort analyser eller utredninger i forbindelse med planarbeidet. 6.3 BEBYGGELSENS PLASSERING OG UTFORMING Utbygger ønsket å legge til rette for ca. 40 nye hotellrom ved å bygge på 3 nye etasjer på den nyere delen av kvartalet/planområdet. I reguleringsplanen er dette redusert til 2 nye etasjer, og ca. 27 hotellrom. Maks tillatt grad av utnytting er satt til %-BYA = 100 %. For den eldre delen av bebyggelsen i planområdet vil dagens byggehøyder opprettholdes For nyere del av planområdet er maks tillatt byggehøyde satt til 6 etasjer eller 21,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. Påbygget tenkes å ha et samlet bruksareal på ca m Side 24 av 39

25 Figur 12 a: Prinsippsnitt privat forslag (7 etasjer). Utarbeidet av Norconsult. Figur 13 b: Prinsippsnitt ramme i kommuneplanens arealdel (5 + 1 tilbaketrukket etasje). Utarbeidet av Norconsult Side 25 av 39

26 Byggegrensene faller sammen med formålsgrensen. Ved påbygg i to eller flere etasjer er det påregnelig at bærekonstruksjonene må legges utenpå eksisterende bygg, derfor er det tatt inn i bestemmelsene at ved fasaderenovering kan fasadene over 1. etasje utkrages inntil 0,3 m utenfor byggegrensen. I 1.etasje kan det bli aktuelt med enkelte søylepunkter. Påbygget tenkes ført opp med flatt tak, jf. bestemmelsenes 3.3. Dette gjør bygget mindre ruvende og at den nye delen tilpasser seg den strukturen som er i nabobygg (Koch og Sentrumsgården). De nye etasjene må ha tilgang til heis og rømningstrapper. Heis- og trapperommet tenkes i utgangspunktet lagt på innsiden av mønet. For å være på den sikre siden har man imidlertid satt byggegrensen 1 m lenger ut fra mønet. Rommet vil fremstå som et eget volum, på denne måten vil den vernede takflaten (utsiden av mønet) i den bevaringsverdige delen av planområdet bli minst berørt. Figur 13: Volummodell ramme i kommuneplanens arealdel (5 + 1 tilbaketrukket etasje). Utarbeidet av Norconsult. 6.4 BOMILJØ/BOKVALITET Når det gjelder bruk av materiale tenkes det brukt mye glass for å utnytte dagslyset og for å gi utsikt som er viktig kvaliteter for et hotellrom. De aller fleste rommene vil vende mot nord og øst og vil derfor få utsikt mot havet. Solforholdene vil variere avhengig av den enkelte roms plassering, men solforholdene generelt anses å være tilfredsstillende Side 26 av 39

27 6.5 TILKNYTNING TIL INFRASTRUKTUR Påbygget vil kunne knyttes til eksisterende kommunalt vann- og avløpsanlegg samt el- og telenett. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Tilknytningsplikten og adgang til unntak fra plikten er tatt inn i planbestemmelsene, jf TRAFIKKLØSNING OG KJØREATKOMST Dagens trafikk- og atkomstløsning forblir uendret. 6.7 PARKERING Parkeringsplassene vil bli opparbeidet i henhold til de til enhver tid gjeldende parkeringsbestemmelser for Bodø kommune. Planområdet ligger i sone A hvor det er krav om 0,1 parkering per gjesterom og 0,2 sykkelparkering per gjesterom. Med dette som utgangspunkt utløser påbygget krav om 3 parkeringsplasser og 6 sykkeplarkerinsplasser. Både sykkel- og bilparkering vil bli løst i eksisterende parkeringsanlegg i første etasje/kjeller. I sone A kan tiltakshaver kjøpe seg helt eller delvis fri fra de krav til antall parkeringsplasser som fremgår av vedtekten ved å innbetale et beløp per manglende plass. 6.8 KOLLEKTIVTILBUD Planlagt utbygging vil kunne føre til økning i bruken av kollektivtrafikk og drosje. Planområdet ligger sentralt til i forhold til kollektivtransport Side 27 av 39

28 6.9 PLANLAGTE OFFENTLIGE ANLEGG Man kjenner ikke til at det er planlagt nye offentlig anlegg i nærheten av planområdet MILJØOPPFØLGING Det vil ikke være behov for miljøoppfølging som følge av planlagt påbygg UNIVERSELL UTFORMING Det er tatt inn i bestemmelsene at krav fastsatt i Byggteknisk forskrift (TEK) skal gjelde for uteområder, atkomst til og i bygninger UTEOPPHOLDSAREAL Både torget og Rådhusparken ligger i gangavstand fra planområdet og vil kunne bli brukt til uteopphold og rekreasjon. Hundholmen plass ligger også rett nord for planområdet SOSIAL INFRASTRUKTUR Påbygget vil ikke ha innvirkning på barnehage- eller skolekapasitet men vil kunne føre til økt bruk av tilgjengelige funksjoner og tjenester i sentrum (turistinformasjon, drosjesentralen, butikker osv.). Noe som anses som positivt PLAN FOR AVFALLSHÅNDTERING Planområdet har i dag egen avfallsordning og et eget containersystem. Containerne er plassert i første etasje mot Sjøgata/garasjeanlegget. Tømming foregår i garasjeanlegget. Dagens løsning/ordning når det gjelder avfallshåndtering forblir uendret Side 28 av 39

29 6.15 RISIKO- OG SÅRBARHET Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Nei Merknad Naturgitte forhold Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er området geoteknisk ustabilt/er det fare for utglidning? Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Er området utsatt for flom i elv eller bekk/ lukket bekk? x x x x Er det radon i grunnen? Det er lovpålagt krav om radonsperre i alle nye bygninger hvor det oppholder seg mennesker. Annet (spesifiser)? x Infrastruktur Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? Hendelser på veg x Hendelser på jernbane x Hendelser på sjø/vann/elv x Hendelser i luften x Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende virksomheter (industriforetak etc.) utgjøre en risiko for området? Side 29 av 39

30 Utslipp av giftige gasser/væsker x Utslipp av eksplosjonsfarlig/brennbare væsker/gasser x Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området? Elektrisitet x Teletjenester x Vannforsyning x Renovasjon/spillvann x Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: Påvirkes området av magnetiske felt fra kraftlinjer? Er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? x x Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? Til skole/barnehage x Til nærmiljøanlegg (idrett etc.) x Til forretning x Til busstopp x Brannberedskap Omfatter området spesielt farlige anlegg? x Har området tilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og Brannvannsdekning skal beregnes og eventuelle tiltak ivaretas gjennom byggesøknad Side 30 av 39

31 trykk)? Har området bare en mulig adkomstrute for brannbil? x Tidligere bruk Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomhet? Gruver: åpne sjakter, steintipper etc. Militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. Industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering Annet (spesifiser) x x x Omgivelser Ulovlig virksomhet Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.)? Annet (spesifiser) Sabotasje og terrorhandlinger Er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? x x x x Finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? x 6.16 AVBØTENDE TILTAK/LØSNINGER ROS ROS-skjemaet er gjennomgått og vurdert og det konkluderes med at det ikke er behov for spesielle tiltak i forbindelse med planarbeidet Side 31 av 39

32 6.17 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Det er stilt rekkefølgekrav knyttet til følgende forhold: Utomhusplan Teknisk infrastruktur Bygge- og anleggsfasen (ulempeplan) Energiløsning Flyplassdrift (BSL E 3-2) Side 32 av 39

33 7 Virkninger/konsekvenser av planforslaget 7.1 OVERORDNEDE PLANER I henhold til kommuneplanens arealdel tillates det ført opp bygg i 5 etasjer eller 18 m pluss en tilbaketrukket 6. etasje i planområdet. I tillegg er det åpnet for at det, innenfor indre bykjerne, kan tillates økt byggehøyde med inntil 3,5 meter, tilsvarende 1 etasje, under forutsetning av at det gjennom detaljregulering dokumenteres spesielt høye arkitektoniske kvaliteter, og/eller kvaliteter som er betydelig bedre enn minstekravene i kommuneplanen ( ). Planen tillater en byggehøyde på 6 etasjer eller 21,0 m. Dette avviker fra kommuneplanens arealdel, da øverste etasje ikke er tilbaketrukket. Grunnen til at det aksepteres er konstruktive forhold; at det vil være vanskelig å løse bæresystemet for en tilbaketrukket etasje. Dessuten gir kommuneplanen en viss fleksibilitet. Tiltakshaver viser i sin planbeskrivelse til kommuneplanens bestemmelse i om at økt byggehøyde kan vurderes for prosjekt med spesielt høye arkitektoniske kvaliteter, og påberoper dette for deres planforslag. Dette er slett ikke dokumentert, og argumentet avvises. 7.2 LANDSKAP OG STEDETS KARAKTER Forslagsstiller har følgende argumentasjon for foreslått byggehøyde på 7 etasjer: Foreslått økning i byggehøyde med én ekstra etasje ift. maks tillatt byggehøyde i kommuneplanens arealdel vurderes ikke å bidra til trange gateløp i Sjøgata i motsetning til øvrige kvartaler, da området på andre siden av kvartalet, Hundholmen plass, står åpent. Et høyere bygg mot Hundholmen plass kan også være med på å definere plassen ytterligere. Planområdet er omgitt av høye bygninger. Koch/Glasshuset er ført opp i 5 etasjer, men gjeldende reguleringsplan åpner for at bygget kan føres opp i 7 etasjer (tilbaketrukket 7. etasje mot Sjøgata). Sentrumsgården er ført opp i 5 etasjer (mot Professor Schyttes gate) + tilbaketrukket 6., 7., og 8. etasjer. Disse omgivelsene vurderes til å kunne tåle et påbygg som dette planforslaget åpner for. Foreslått påbygg vil endre opplevelsen av gatebilde, men vil på grunn av omkringliggende bygninger likevel ikke framstå som ruvende. Ved utforming av påbygget vil det bli lagt vekt på at påbygget ikke skal forringe kvaliteten på tilstøtende og omkringliggende kulturminner/-miljø. Byplan mener at den foreslåtte byggehøyden er for høy, og har derfor lagt fram et alternativt planforslag. Begrunnelsen er forholdet til den nettopp vedtatte kommuneplanens arealdel og Side 33 av 39

34 byggehøydene ellers i bykjernen, og forholdet til den vernede delen av Grand hotell. Det er gitt en mer utførlig begrunnelse i saksframlegget til sluttbehandlingen. Figur 14 a: Privat planforslag (Grand hotell) sett i forhold til øvrige bygninger i nærområde. Utarbeidet av Norconsult. Figur 15 b: Byplans planforslag (Grand hotell) sett i forhold til øvrige bygninger i nærområde Side 34 av 39

35 Illustrasjonene nedenfor (venstre kolonne) viser hvordan skyggevirkningene av det private planforslaget/påbygget (7 etasjer) blir. Kolonnen til høyre viser skyggevirkningene ved påbygg i 1 etasje pluss én tilbaketrukket. 21. juni kl.12 (påbygg i 3 etasjer) 21. juni kl. 12 (påbygg i 1 etasje + én tilbaketrukket) 21. juni kl. 15 (påbygg i 3 etasjer) 21. juni kl. 15 (påbygg i 1 etasje + én tilbaketrukket) Side 35 av 39

36 21. juni kl. 18 (påbygg i 3 etasjer) 21. juni kl. 18 (påbygg i 1 etasje + én tilbaketrukket) 1. september kl. 12 (påbygg i 3 etasjer) 1. september kl. 12 (påbygg i 1 etasje + én tilbaketrukket) 1. september kl. 15 (påbygg i 3 etasjer) 1. september kl. 15 (påbygg i 1 etasje + én tilbaketrukket) Side 36 av 39

37 1. september kl. 17 (påbygg i 3 etasjer) 1. september kl. 17 (påbygg i 1 etasje + én tilbaketrukket) Figur 16: Sol- og skyggeillustrasjoner. Utarbeidet av Norconsult. Forslagsstiller har følgende vurdering av skyggevirkningen for foreslått byggehøyde på 7 etasjer: Påbygget vil kaste noe skygge på deler av Hundholmen plass deler av formiddagen, men skyggen vil forsvinne fra ca. kl. 15. Påbygget vil kaste lengre skygge i begynnelsen av september når sola står lavere. Fra ca. kl. 15 vil påbygget kaste skygge på nabobebyggelsen i øst, men i dette bygget er det etablert kun forretninger og kontorer. I sentrumsgården (som ligger vest for planområdet) ligger det leiligheter i de øverste etasjene. Disse vil ikke få reduserte solforhold som følge av påbygget. Ved påbygg i 3 etasjer vil det naturlig bli noe mer skyggekast, men den ekstra etasjen gir ikke vesentlig mer skygge. Byplan vurderer det slik at byggehøyde økt til 7 etasjer gir utslag på Hundholmen plass midt på dagen vår og høst når sola står lavt. I forbindelse med reguleringsarbeid for Tollbugata 9-13 (Løvold), inngår planer for opprusting av Hundholmen plass med innpassing av lek og uteopphold for barn, uteservering og generelt økt bruk. Skygge reduserer kvaliteten på plassen. 7.3 NATUR- OG KULTURVERDIER Påbygget vil i utgangspunktet ikke berøre verken de verneverdige fasadene eller takflata. Ved overgangen mellom den nyere og eldre delen av hotellet vil en mindre del av innsiden av mønet bli berørt for å få til et trappe- og heiserom. For å være på den sikre siden har man imidlertid satt byggegrensen 1 m lenger ut fra mønet. Påbygget tenkes gitt en moderne karakter slik at den bevaringsverdige delen av kvartalet får stå mer fram, både i form og i farge/materialvalg. Det vil også bli lagt vekt på at overgangen mellom de to Side 37 av 39

38 byggene (dvs. mellom den eldre og den nyere delen av kvartalet) blir god ved utforming av påbygget. Det tenkes ikke lagt til rette for karnapper eller balkonger i forbindelse med påbygget. Påbygget vil ikke ha negativ innvirkning på naturverdier. 7.4 REKREASJONSBRUK OG UTEOMRÅDER Planlagt utbygging vil kunne føre til at Hundholmen plass, torget og parker i byen blir mer besøkt. 7.5 TRAFIKKFORHOLD Planlagt påbygg vil føre til en beskjeden økning i biltrafikk og vil i liten grad endre dagens trafikkforhold. Planlagt utbygging vil derimot kunne føre til økt bruk av kollektivtransport/drosjer. 7.6 BARNS INTERESSER Planlagt utbygging vurderes ikke å ha en negativ virkning i forhold til barns interesser. 7.7 UNIVERSELL TILGJENGELIGHET Det nye påbygget vil bli utformet iht. kravene i Byggteknisk forskrift (TEK). 7.8 ENERGIBEHOV Det nye bygget vil tilfredsstille gjeldende krav iht. Byggteknisk forskrift (TEK). Planområdet ligger også innenfor konsesjonsområde for fjernvarme hvor det i utgangspunkt er tilknytningsplikt. Det kan gjøres unntak fra tilknytningsplikten kun der det kan dokumenteres at alternative løsninger vil være miljømessig bedre, jf. bestemmelsenes 2.4 og ROS ROS-sjekklista er gjennomgått, jf. kap og fylt ut og det konkluderes med at det ikke er spesielle forhold som blir særlig berørt av planlagt utbygging Side 38 av 39

39 7.10 TEKNISK INFRASTRUKTUR I samtale med Byteknikk bemerkes det at tilknytning til vann/avløp vurderes ikke å være problematisk. Det har heller ikke kommet opplysninger fra leverandør av el-kraft om behov for spesielle tiltak ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN En kan ikke se at planlagt utbygging vil føre til direkte økonomiske konsekvenser for kommunen INTERESSEMOTSETNINGER Administrasjonen v/byplan har i planprosessen gitt beskjed om at de kan anbefale en byggehøyde på 6 fulle etasjer, og frarådet at man går videre med et planforslag som Byplan vurderer som i strid med gjeldende kommuneplan. Det bemerkes imidlertid at forslagstiller kan fremme det planforslaget han ønsker. I tidligere utkast til planforslaget er det foreslått å bygge på én etasje pluss en tilbaketrukket 6. etasje. I mellomtiden viste det seg at det ligger noen utfordringer i et påbygg på grunn av at eksisterende konstruksjon ikke kan tåle ytterligere belastning. Dette tenkes løst ved å etablere ny separat bæring for de øvre etasjene. En slik løsning er kostbar. Derfor har man gjennom planarbeidet vurdert mulighetene for å fordele kostnaden på flest mulig etasjer uten at dette går på bekostning av andre viktige hensyn AVVEINING AV VIRKNINGER Virkninger av planforslaget er gjort rede for og det er gjort avveininger mellom de forskjellige interessene. I vurderingene er det lagt vekt på områdets karakter både når det gjelder byggehøyder og volum og forholdet til den bevaringsverdige delen av kvartalet. Forslagsstiller har lagt vekt på planområdet er omgitt av høye bygninger slik at omgivelsene vurderes å kunne tåle et påbygg som det private planforslaget åpner for. Forslagsstiller har også lagt vekt på at den siste etasjen ikke vil gi vesentlig mer skyggevirkninger for verken omkringliggende bebyggelse eller Hundholmen plass. Forslagsstiller mener at en økning i byggehøyde som de foreslår ikke vil bidra til trange gateløp i Sjøgata i motsetning til de andre kvartalene, da området på andre siden av kvartalet står åpent (Hundholmen plass). Et høyere bygg mot Hundholmen plass kan snarere tvert imot være med på å definere plassen ytterligere. Byplan er ikke enig og har særlig lagt vekt på forholdet til den nettopp vedtatte kommuneplanens arealdel og byggehøydene ellers i bykjernen, og forholdet til den vernede delen av Grand hotell Side 39 av 39