%%%Trykk F11 for å plassere markøren der du skal begynne å skrive%%% SAKSFRAMLEGG

Transkript

1 %%%Trykk F11 for å plassere markøren der du skal begynne å skrive%%% SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Sturla Skancke Arkiv: PLA 267 Arkivsaksnr.: 11/ Saken skal sluttbehandles av: Planutvalget REGULERINGSPLAN FOR TØNSETH GARTNERI, BEKKELAGET Rådmannens innstilling: ::: Sett inn innstillingen under denne linja Planutvalget anser det foreliggende materialet å være en god start på en prosess fram mot et godt beslutningsgrunnlag for utbyggingen på Tønsethtomta. Tiltakshaver bes om å utarbeide et planprogram for prosjektet før det meldes oppstart av planlegging. Berørte naboer skal informeres så tidlig som mulig om tiltaket. Stange, den Stein Erik Thorud rådmann Jørn A Haugen kommunalsjef ::: Sett inn innstillingen over denne linja

2 ... Sett inn saksutredningen under denne linja SAKSOPPLYSNINGER Sammendrag: Byggutvikling Øst har opsjon på utbygging av Tønset gartneritomta og ønsker å bygge ut med en kombinasjon av forretning og boliger. Arkitektfirmaet Meinich og Byggutvikling Øst har utarbeidet en studie av tomta som konkluderer med en måte å bygge ut på. Byggutvikling Øst ønsker en tilbakemelding fra kommunen om dette er riktig veg å gå før de melder oppstart av videre planprosess. Rådmannen mener at dette er en sak som er både omfattende og viktig for Bekkelaget og Stange og at planutvalget bør inviteres til å delta i vurderingen og diskusjonen om tettstedsutvikling i Bekkelaget og gi evt. innspill eller føringer til hvordan Tønsethtomta bør utvikles. Bakgrunn: Plansituasjonen Tomta er ikke regulert, men avsatt til LNF i kommuneplanens arealdel, LNF på grunn av gartnerivirksomheten. I forslag til kommunedelplan for Ottestad (ikke godkj.) er området avsatt til kombinert formål, forretning/kontor/bolig. I planprosessen har det ikke vært divergerende meninger om formålet med framtidig bruk av arealet. Området må detaljreguleres før det kan gis igangsettingstillatelse til bygging. Det må også settes krav til at viktige forhold, for eksempel trafikk, forhold til naboer, energi osv, utredes til et beslutningsrelevant nivå. Overordnete føringer til planlegging ligger blant annet i SMATplanen som angir at fortetting skal skje med en høy tetthet i tettsteder. Det ligger også føringer i kommuneplanens vedlegg om estetikk. Denne gir noen føringer for hvordan man bør planlegge og utforme våre fysiske omgivelser. Fra pkt 2.4 Fortetting hitsettes: Det bør fortettes med størst tetthet nær servicekjerner og kollektivruter/knutepunkter Bygningstyper, bebyggelsesmønster og tetthet kan avvike fra nærområdets dersom den nye bebyggelsen danner en noe større, ensartet, klart avgrenset gruppe og har gode overganger mot nabobebyggelsen Tomta Tønsethtomta er et attraktivt område med et godt potensial som forretnings- og/eller boligområde. Tomta er ca 18 daa stor og planert ut på et nivå litt lavere enn fv 222. I bakkant ligger terrenget opp til ca 5 meter over tomtas nivå. Tomta ligger i et typisk eneboligstrøk hvor det meste er bygget fra ca og mye av gartneriet ble bygget før Tomta ligger i øvre Bekkelaget og har god tilgang til nærbutikk, barnehager, barne- og ungdomsskole. Ny idrettshall er under planlegging ved Ottestad ungdomsskole. Gang/sykkelveger er godt utbygd, direkte til Hamar og snart også til Stangebyen. Bussholdeplasser ligger like ved tomta, men dekkes ikke av bybussrute. Eneboligene som ligger i tomtas bakkant har god utsikt over kulturlandskapet Stange Vestbygd.

3 Som forretningstomt Som forretningstomt er det først og fremst for nærbutikken. Spesialforretninger ala klær, sport og annet bør legges til kjøpesentre som Vikasenteret eller til Hamar og Stange. Parkering og adkomst til forretninger skal helst ligge mot viktige ferdselsårer, her fv 222, ifølge næringsdrivende. Uten mulighet til å eksponere parkering og inngang er tomta lite aktuell som forretningstomt. Som boligtomt Tomta er planert og på et nivå ca 1 m lavere enn fv 222. I bakkant stiger terrenget opptil ca 5 meter over tomtas planum. Opprinnelig terreng må antas å ha hatt tilsvarende stigning og med fall mot vest et godt utgangspunkt for boliger. Dagens situasjon er ikke fullt så god, men likevel kan tett/lav utbygging eller lavblokker gi et godt utgangspunkt for å skape et område med gode bokvaliteter. Nærheten til skole og barnehage og nærbutikk er et pre for barnefamilier. Tettstedsutvikling Bekkelaget framstår som et grønt område med hovedvekt på eneboliger. I den senere tid har det imidlertid blitt atskillig tettere former for boligbebyggelse både i form av blokker og flerboligområder. Bekkelaget omfattes av SMAT og nedre del defineres også som en del av stor Hamar. Intensjonen i SMAT er at fortetting skal ha en høy grad av utnytting med en mer konsentrert bebyggelse som en del av strategien for å bedre ressursbruken. Tettstedet må også ha en viss grad av tjenesteyting og forretninger som kan betjene beboerne. Samtidig må det også være et senter som kan fungere som et samlingssted. Vikasenteret er definert som kommunedelsenteret, og er et godt utgangspunkt å bygge videre på som et samlende sted hvor også Sandvika inkluderes. På den andre kanten i øvre Bekkelaget ligger Tønsethtomta som nødvendigvis må bli av mer lokal karakter og ligger svært gunstig til sett ut fra vegnett og bebyggelse. Omkringliggende eneboligbebyggelse er i hovedsak eneboliger. En ny og tettere utbyggingsform på Tønsethtomta vil uten tvil bryte med eneboligstrukturen. De andre gartneriene vil nok med tida stå ovenfor samme prosess med en annen form for bebyggelse, boliger mest sannsynlig og da vil nok også det bli i en annen form enn eneboliger. Forholdet til omkringliggende bebyggelse og i hvilken grad denne skal styre utviklingen er viktig å drøfte. Hvor tett og høyt kan man bygge før man fjerner seg for langt fra stedets karakter og er det i det hele tatt mulig å opprettholde karakteren av småhusbebyggelse. Kravet til økt utnyttelse gjør det vanskelig å planlegge for tradisjonell eneboligbebyggelse samtidig som også grunnlagsinvesteringene bidrar til krav om å øke utnyttelsen. Beliggenheten gjør at arkitektur/estetikk må vektlegges, samtidig må en også forsøke å få bygningene til å være med på å understreke gateforløpet og ikke at åpne parkeringsplasser skal være hovedinntrykket fra fv 222. Rådmannen ser klart verdien i en bebyggelse med høy kvalitet i arkitektur og materialbruk både for utbygger, beboere på stedet og omgivelsene og for kommunen. Trafikk Tønsethtomta ligger i et område med mye trafikk, fv 222 har en ÅDT på 8000 fram til krysset med Holmlundvegen, derfra ca 6600, noe som gir ca 1400 ÅDT inn i Holmlundvegen.

4 Trafikken vil øke som følge av utbygging på tomta og senere antatt utbygging også på øvrige gartneritomter langs Holmlundvegen. Dagens kryssløsning holder for så vidt mål, men det må legges til rette for en alternativ kryssløsning. Trafikkforhold må utredes sammen med reguleringsplan. Støy Støy er det gitt grenseverdier for som må overholdes. Bygningsmessige tiltak kan enkelt gjennomføres, noe mer komplisert å få skjermet uteområder uten at det går ut over kvalitet. Det er krav til at støy skal utredes. Energi TEK 10 har skjerpet kravene til energibruk i bygg og det er gitt signaler om innskjerping av disse kravene med sikte på innføring av krav om passivhus innen nær framtid. Passivhus lar seg bygge, men fortsatt er det uavklarte forhold ved bruk av passivhus som gjør at det pr dato ikke er aktuelt i så stor skala som dette vil bli. Tiltakshavere bør henstilles å benytte stedlige mulighet til å hente energi i form av jord/bergvarme. Hva nå? Utbygging på Tønsethtomta med både bolig og forretning vil bryte med manges oppfatning av hvordan Bekkelaget skal se ut. Like fullt må vi se framover og vi vet allerede at fokus på ressursbruken blir ennå sterkere enn i dag. Dette indikerer at grad av utnytting og høyde på bebyggelsen vil kunne bli en videreføring av prosjekter vi kjenner fra de senere årene, eksempelvis Vikasenteret, Breidablikk og Lyngvegen/Hobergvegen. Teknologi og materialbruk vil signalisere holdninger og er viktige temaer som må belyses. Vi må prøve å se hvordan en utbygging kan eller bør skje ut fra klima-, miljø-, transporthensyn og sjølsagt bomiljø altså med et kritisk blikk på ressursbruken. Beslutninger skal baseres på et beslutningsrelevant grunnlag. Denne prosessen bør tas et skritt videre med utarbeidelse av et planprogram som kan gjøre rede for prosessen videre og hvilke utredninger som bør gjennomføres. Foreliggende analyse Arkitektfirmaet Meinich AS har på vegne av Byggutvikling øst utarbeidet en tomteanalyse for Tønsethtomta. Analysen baserer seg på at området skal bygges ut innenfor de rammer som tiltakshaver setter. Disse er nødvendigvis ikke feil, men planutvalget står fritt til å sette andre rammer for prosjektet dersom det er vurdert å være bedre sett ut fra et helhetlig syn på tettstedsutvikling i dette området. Analysen går gjennom grunnlaget som ligger i tomtas plassering, topografi og forholdet til utsikt, trafikk og nabolagets bebyggelse. På dette grunnlaget legges det inn forutsetninger for hva og hvordan evt næringsbebyggelse kan innpasses på tomta og tilsvarende for boligbebyggelse. Analysen konkluderer med at en mulig utbyggingsform er et byggetrinn med forretning i en etasje og da med lavblokker på taket av denne. Forretningsdelen er 3000 m2 med parkeringskjeller i bakkant. Lavblokkene har til sammen 60 leiligheter av noe varierende størrelse. Neste etappe er lavblokker av noenlunde samme utforming med til sammen 54 leiligheter. Analysen er lagt ved og er nyttig i den forstand at den gir et godt grunnlag i å forstå hvilke muligheter og begrensninger som ligger i denne tomta.

5 Vurdering: Rådmannen vil først si at denne analysen skal gi oss et begrep om hvilke begrensninger og muligheter som ligger i tomta med gitte størrelser for utbygging av både forretning og bolig og er ikke et fasitsvar. Før en kan ta den endelige beslutningen om utbyggingsform og størrelse bør det foreligge et grundig analyse og utredningsmateriale. Rådmannen vil at planutvalget nøye vurderer om den vedlagt analyse og dens konklusjoner gir riktig utgangspunkt for en videre planprosess. Planutvalget har nå en mulighet til å gi denne prosessen føringer og anbefalinger med hensyn til grad av utnytting, type bebyggelse og så videre. Rådmannen vil se positivt på at det igangsettes en trinnvis prosess hvor en i første omgang belyser sentrale problemstillinger for å gi et bredt beslutningsgrunnlag for en evt. beslutning om å gå videre. Første steg i den retningen vil være å utarbeide et planprogram hvor det gjøres rede for utredningsbehov og gjennomføring av planprosessen. Erfaringsmessig er det en fordel å informere berørte naboer om planlagte tiltak så tidlig som mulig, informasjon og kunnskap er viktig for en saklig og god meningsutveksling. Vedlegg: Tønseth gartneri - tomteanalyse... Sett inn saksutredningen over denne linja