SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 6 Arkivsak: 13/1452 SAMLET SAKSFRAMSTILLING ENDRING AV REGULERINGSPLAN FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE - FELTENE B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG Saksbehandler: Guro Oudenstad Strætkvern Arkiv: PLAN 2013p152e07 Saksnr.: Utvalg Møtedato 25/14 Planutvalget Utredning: Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, vedtatt , sist revidert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse, datert Illustrasjonsplan B15, datert Terrengsnitt B15, datert Illustrasjon mulig utnyttelse B15, datert Andre saksdokumenter som ikke er vedlagt (fås ved å kontakte saksbehandler) 1. Tiltakshavers sjekklister for utendørs bokvalitet 2. Originale høringsuttalelser 3. Eksempel prosjekt i Sivlevegen, Voss 4. Situasjonsplan for Sivlevegen19, Voss 5. Terrengsnitt for Sivlevegen19,Voss Sammendrag: Lillehammer kommune har mottatt et privat forslag til reguleringsendring for del av felt B13, felt B14 og felt B15 i Reguleringsplan for Flugsrud Skog, Galterud Skog og Søre Ål skole, vedtatt i kommunestyret , senere revidert i 2008 og Reguleringsforslaget legger til rette for mindre endringer for felt B13 og B14. Felt 15 foreslås omregulert fra konsentrert småhusbebyggelse til lavblokkbebyggelse. %-BYA økes fra maks 24% til 40%. Administrasjonen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn med vilkår om at BYA senkes til 35%. Type bebyggelse, konsentrert småhusbegyggelse, dvs. kjedehus, rekkehus, tre eller firemannsboliger beholdes. Bakgrunn/fakta Søker Søker er Lillehammer kommunale eiendomsselskap, konsulent er Areal+ AS. Formål

2 Side 2 av 6 Formålet med planforslaget er å redusere antall tomter i felt B14 fra seks til fem, omregulere felt B15 fra konsentrert småhusbebyggelse til lavblokkbebyggelse, samt flytte avkjørsel for to tomter i felt B13. Plangrunnlag Forslaget til endring av reguleringsplan er fremmet i tråd med overordnede føringer i kommuneplanens arealdel for Lillehammer kommune , område 23a Flugsrudskogen. Planområdet er regulert fra før i Reguleringsplan for Flugsrud Skog, Galterud Skog og Søre Ål skole, vedtatt i kommunestyret , senere revidert i 2008 og Planen det søkes endring fra er regulert for boligbebyggelse, hovedsakelig for eneboliger med utleie del og konsentrert småhusbebyggelse. Områdebeskrivelse Planområdet ligger i Skogen sør i Lillehammer kommune. Området ligger inntil eksisterende boligbebyggelse ved Flugsrud Skog og representerer sør-østlige del av Reguleringsplanen for Flugsrud Skog, Galterud Skog og Søre Ål skole. Planforslaget Felt B13 frittliggende småhusbebyggelse og privat veg. Felles avkjørsel (privat veg, PV) vinkles slik at den både betjener gnr.91/50 samt 91/52 og 91/51. Arealene mellom boligeiendommene og veien, med et unntak, omreguleres fra offentlig friområde til bebyggelse og anlegg. Arealene overføres til inntilliggende boligeiendommer. Arealene får tilsvarende bestemmelser som øvrige deler av B13. Felt B14 frittliggende småhusbebyggelse Antall tomter reduseres til 5. Allerede opparbeidede VA-stikk passer i forhold til nye tomtegrenser. Maks %-BYA blir 25% som tidligere. Gjennomsnittlig tomtestørrelse øker fra 595 m ² til 710 m². For eksakte tall henvises til tabellen i planbeskrivelsen. Felt B15 lavblokkbebyggelse Endringsforslaget medfører at felt B15 endres fra konsentrert småhusbebyggelse (områdetype B1) til lavblokkbebyggelse (områdetype B2). I retningslinjene til kommuneplanens arealdel heter det for B2: Byggehøyder og takform blokkbebyggelse: Gesimshøyde kan være maksimum 12,5 m og mønehøyde maksimum 16.0 m (4 etasjer + loft eller tilbaketrukket toppetasje). Når det gjelder mønehøyde kan kommunen bestemme høyde og takvinkel mer nøyaktig, enten i forbindelse med reguleringsplan eller i byggesaksbehandlingen. Det kan tillates både skråtak og flate tak. Den dominerende takformen i nabobebyggelsen er bestemmende. Hovedprinsipp for utforming av ny bebyggelse: Bylandskapet bør videreutvikles etter hovedprinsippet om bybebyggelse på flatene, småhusbebyggelse i skråningene og med lisona bak byen som begrensning. Skalaen for bebyggelsens høyde holdes på 1-2 etasjer i skråningene og 3-4 etasjer på flatene. Deler av det mest sentrale område og bygninger med spesielt viktig funksjon kan gis større høyde.

3 Side 3 av 6 Planforslaget tilrettelegger for lavblokkbebyggelse i skrånende terreng. Det foreslås fire boligetasjer og et mindre teknisk rom/trappehus på taket. I tillegg kommer parkeringskjeller. Det henvises til planbeskrivelse for utfyllende opplysninger. Planprosess Kunngjøring om oppstart av planarbeidet ble annonsert i Lillehammer Byavis den og varslet med brev til myndigheter, naboer og berørte instanser. Frist for innspill ble satt til Det kom inn 6 skriftlige innspill til planoppstart. Alle innspill ble oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Vurdering Arealbruk Planforslaget er et resultat av en oppsamling av mange forskjellige endringer/ hensyn underveis over en tid. Endringene i dette planforslaget er separate tilfeller som gjelder innenfor hvert enkelt felt (B13, B14 og B15). På dette vis tilføyer de begrensede kvaliteter til planforslaget sett ut fra byutviklings sammenheng. «Byen er ikke lenger noe man «bygger» med utgangspunkt i en «byplan» eller som gjennomføring av en sentral, politisk styrt, offentlig beslutning. Byen er et evolusjonært og intelligent system, som vokser frem som resultat av et komplekst samspill mellom offentlige og private krefter, gradvis, prosjekt for prosjekt.» sitat fra artikkelen «Det urbane handling - Intelligens, plan og prosjekt i byutviklingen» fra ArkitekturNytt nr.6/2013. Med andre ord, alle prosjekter som settes i handling både på plan- og prosjektnivå i byutviklingen må ha evnen til å samhandle adekvat med sin omverden. Felt B13 frittliggende småhusbebyggelse Felt B13 fikk sin plass i planforslaget grunnet at det foreslås å omregulere arealene mellom vegen Flugsrudkroken og boligeiendommene fra offentlig friområde til bebyggelse og anlegg. Lenger opp ligger et nærmiljøanlegg for Skogen med stor ballbane og andre fasiliteter for ungdom og andre aldersgrupper opparbeidet i 2012 av Lillehammer kommune. Det er behov for en gangforbindelse til dette anlegget fra boligene lenger ned. Arealene som omreguleres er ikke egnet til det. Det er stor høydeforskjell. Ved varsling til oppstart om planarbeid har Fylkesmannen samt Oppland fylkeskommune kommet med sine merknader blant annet angående barn og unge /folkehelse til planendringen. Vegnettet, som har svært begrenset trafikk, må fylle dette behovet. Felt B14 frittliggende småhusbebyggelse Den foreslåtte økning av tomtestørrelse ved å redusere antall tomter fra seks til fem er en god forbedring i planen. Deler av terrenget i felt B14 er svært bratt som gir store utfordringer mht frittliggende eneboliger og gode utomhusplasser omkring boliger og trafikksikre adkomster til eiendommene. For å komme til felles lekeplass utenfor planområdet i vest må man benytte kjørevei. Det gjelder vegen Flugsrudkroken som ikke har gangvei. I «Tiltakshavers sjekklister for utendørs bokvalitet» henvises til «Shared space» - tankegang som baseres på lav fart. Når det gjelder adkomsten fra felt B14 opp til idrettsanlegget/ nærmiljøanlegg øst for planområdet gjelder det samme som for felt B13.

4 Side 4 av 6 I det felt B13 og B14 er det gjengivelse av reguleringsbestemmelsene på tradisjonelt vis fra tidligere vedtatt plan som setter krav på utforming av tak, fortrinnsvis saltak, gesims- og mønehøyde, fortrinnsvis 6,1m og 9,1m. Felt B15 lavblokkbebyggelse Felt B15 ønskes bebygget med lavblokkbebeggelse som skal ha enhetlig utforming, flatt tak og moderne byggestil og materialbruk. På plankartet er benevnelsen byttet med «blokkbebyggelse» som kan tolkes slik at det tillattes oppføring av flere etasjer så lenge 40% BYA ikke overskrides. Det er lagt ved et eksempel på prosjekt i Sivlevegen, på Voss, som representerer en type arkitektur man kunne tenke seg å introdusere i feltet. Sivlevegenprosjektet er delt opp i 3 hus med en sammenhengende garasje under. Ut fra kartutsnittet er bygningenes horisontale bredde langs kotene planlagt ut ifra av omkringliggende eneboligers bredde og harmonerer på den måten i skala. Bygningene er også «knekt» inn på baksiden slik at størrelsen på bygg oppleves mindre enn det faktiske volumet. Planforslaget viser også 3 volumer hvor to tegnes på rett linje og som vil kunne oppleves som en 45 meters lang vegg. Fotavtrykket til hvert enkelt bygg er ca. 3 ganger større enn fotavtrykket til en enebolig i felt B14. Administrasjon mener at hensynet til omkringliggende eneboligområde må være tungtveiende. Det presenterte prosjektet på felt B15 er kanskje riktigere i mer sentrale områder. Snitt, illustrasjonsplan og illustrasjon er vedlagt. (vedlegg 5,6 og7) Solforhold/Utsikt Helningen mot vest for planområdet gir ny bebyggelse gode solforhold i felt B14. Planlagt bebyggelse i B15 vil kunne redusere utsikten fra nærmiljøanlegget for Skogen. Universell utforming/tilgjengelig boenhet Universell utforming /tilgjengelig boenhet av boliger og utearealer i planområdet er ivaretatt gjennom bestemmelser i planforslaget. Risiko og sårbarhet Risiko og sårbarhetsanalysen inneholder ingen vesentlig risikoforhold som tilsier at området ikke kan bygges ut med boligbebyggelse. Teknisk forskrift stiller imidlertid krav til sikring av tiltak jfr. forskriftenes Bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Eksisterende grøfter med stikkrenner forutsettes å lede avrenningen til ønsket areal /veggrøft. Helning på terreng i planområdet vil ikke utløse skredfare for snø- eller stein. Området har stabile masser og grunnforhold. Støttemurer og skråninger må vies spesiell oppmerksomhet i prosjekteringen grunnet svært bratt terreng. Konklusjon Det er behov for unngå omdisponering av dyrket jord i Lillehammer og det synes riktig å legge til rette for konsentrert bebyggelse på bratte tomter, men dette må stå i forhold til de overordnede grep som er foretatt, planmessige og arkitektoniske konsept, disponering av tomt samt ivaretakelse av stedlige kvaliteter.

5 Side 5 av 6 Administrasjonen anbefaler at en i felt B15 reduserer BYA til maks 35%. Type bebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, dvs. kjedehus, rekkehus, tre- eller firemannsboliger beholdes. Reguleringsbestemmelsene suppleres. Endringene legges inn før saken sendes ut på høring. Tjenesteområdeleder legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : Forslag til endring av del av reguleringsplan for Flugsrud Skog, Galterud skog og Søre Ål skole, felt B13, B14 og B15 legges ut på høring med følgende endringer: I felt B15 settes BYA til 35%. Type bebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, dvs. kjedehus, rekkehus, tre- eller firemannsboliger beholdes. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan og bygningslovens Lillehammer Bjørn Kr Sveen Rådgiver Dorota Hatlevik Arealplanlegger Behandling/vedtak i Planutvalget den sak 25/14 Behandling: Rolf Kristiansen (AP) og Øyunn Romtveit (AP) og Christen B. Bjørnsgaard (H) erklærte seg inhabile i behandling av saken. Det var 6 representanter tilstede under behandling av sak 25/14. Votering: Innstilling ble enstemmig vedtatt. V E D T A K : Forslag til endring av del av reguleringsplan for Flugsrud Skog, Galterud skog og Søre Ål skole, felt B13, B14 og B15 legges ut på høring med følgende endringer: I felt B15 settes BYA til 35%. Type bebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, dvs. kjedehus, rekkehus, tre- eller firemannsboliger beholdes. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan og bygningslovens

6 Side 6 av 6