Østre skolepark borettslag - søknad om endring av klausulering av 30 ungdomsboliger

Transkript

1 Eiendomskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / Saksnummer Utvalg Møtedato 10/60 Formannskapet Østre skolepark borettslag - søknad om endring av klausulering av 30 ungdomsboliger Sammendrag Østre skolepark borettslag søker om å få endret aldersklausuling og indeksregulering av sine ungdomsleiligheter. Det anbefales å oppheve aldersklausulen men opprettholde indeksreguleringen på innskuddet. Saksopplysninger Bodø kommune har i flere sammenhenger inngått avtale med utbyggere av borettslag om at enkelte andeler er forbeholdt bestemte målgrupper. Det er ved slike eldre-/omsorgsboliger og ungdomsboliger knyttet vilkår til tildelingsrett og prisregulering. I Østre skolepark borettslag er det klausulert inn at 30 av boenhetene skal forbeholdes ungdom under 35 år. Videre skal innskuddet på leilighetene ikke følge markedet med hensyn til prisøkning, men indeksreguleres. På bakgrunn av et endret boligmarked og fordi Østre skolepark borettslag mener at klausuleringene ikke lenger virker etter sin hensikt, ber borettslaget om at klausulene endres. Østre skolepark borettslag hevder i søknad av at indeksregulering og aldersklausuleringen medfører at eierne av leilighetene føler at de ikke får være med i boligmarkedet ved at 1) de ikke får delta i eventuell prisstigning og 2) leiligheter med slike klausuler er så godt som ikke omsettelige. Når utsettelsen med nedbetaling går ut i 2012, vil husleia øke med et betydelig beløp. Borettslaget hevder at dette vil berøre ungdomsøkonomien følbart, samtidig som muligheten for å få solgt leilighetene forsvinner helt. Ungdomsboligene og andel av fellesgjeld på disse gjør at det ikke er mulig for Østre skolepark borettslag å bli medlem i et sikringsfond. Et sikringsfond er en ordning hvor andelseierne er sikret mot å bli ansvarlig for naboens felleskostnader, etter nærmere regler. Dersom en andelseier ikke betaler felleskostnadene sine, må boligen selges og sikringsfondet kan dekke de uteblitte felleskostnadene som borettslaget ikke får dekket via salget. Borettslagsloven åpner for at man kan slippe unna fellesgjelden hvis man sier opp boretten med seks måneders varsel mot å betale fellesutgifter i disse månedene. En av Østre skoleparks leiligheter havnet på tvangssalg fordi en beboer sa fra seg boretten på denne måten og lot fellesskapet sitte med ansvar for fellesgjelden. Leiligheten lå ute for salg i ca. 14 måneder uten at det kom inn Side 42

2 akseptable tilbud. Til sist kom det inn bud fra en kjøper som var over 35 år. Borettslaget fikk medhold i Salten tingrett om at leiligheten kunne selges uten hensyn til aldersklausulen. Utbygger BB Eiendom AS har i perioden ved flere anledninger vært i kontakt med kommunen med det formål å få opphevet avtalevilkårene om alder og prisregulering uten at de har fått tilslag på sine henvendelser. Vurderinger Det foreligger tre mulige løsninger på problemstillingen; 1) Opprettholde dagens ordning 2) Fjerne både aldersklausulering og indeksregulering 3) Fjerne aldersklausulering, men opprettholde indeksregulering Ad. 1. Opprettholde dagens ordning Det taler for opprettholdelse av dagens ordning at det er inngått en bindende avtale mellom utbygger og Bodø kommune vedrørende tildelingsrett og prisregulering. Østre skolepark borettslag er bundet av denne avtalen og aldersklausulering og prisregulering er derfor tatt inn i borettslagets vedtekter. Videre har Bodø kommune liknende avtaler med andre borettslag. Siden det er et ønske om å behandle like tilfeller så likt som mulig, kan en endring medføre konsekvenser for både nåværende og evt. fremtidige avtaler kommunen har/vil få med andre borettslag. Det har imidlertid vist seg at leilighetene i Østre skolepark borettslag med klausulering er vanskelig å omsette. Borettslaget hevder at årsaken ligger i klausuleringene. Potensielle kjøpere som har atskillig botilbud å velge mellom, vil ikke gå inn for tilbud hvor de fraskriver seg mulighetene til å være med på den generelle prisutviklingen. Det kan imidlertid være flere årsaker til at ungdomsleilighetene i Østre skolepark borettslag er vanskelig å omsette. En årsak kan være leilighetenes beliggenhet, -ungdomsleilighetene har plassering hovedsakelig i 1. og 2. etasje mot Dronningens gate. Denne plassering medfører bl.a. at leilighetene har mindre tilgang til sollys sammenlignet med øvrige leiligheter i borettslaget. Det finnes også pr. tiden en generell vegring blant huskjøpere å kjøpe seg inn i borettslag som ikke er medlem av et sikringsfond og hvor det er lavt innskudd mens andel av fellesgjeld er høy. Til sammenligning kan det bemerkes at BBL erfarer at deres ungdomsleiligheter er lett omsettelige i de tilfeller hvor innskuddet er lavt. Når det foreligger dyrere innskudd, rundt kr ,-, er BBLs erfaring at leilighetene er vanskeligere å omsette, men de blir likevel solgt. Opplysningene fra BBL har kommet på forespørsel fra administrasjonen i anledning denne saken. På den annen side kan en opprettholdelse av dagens ordning føre til at Østre skolepark borettslag i verste fall sitter med 30 enheter som fellesskapet må svare for dersom eierne velger å gå fra fellesgjelden slik som beskrevet ovenfor. Når leilighetene er vanskelig å omsette og dette fører til at de må legges ut på tvangssalg, betyr det at borettslaget blir sittende med fellesutgiftene på ubestemt tid. Borettslaget har mange eldre og enslige beboere som er svært opptatt av hva som i verste fall kan skje og hvilke konsekvenser dette kan få for deres privatøkonomi. Ad. 2. Fjerne både aldersklausulering og indeksregulering Østre skolepark borettslag hevder at slik situasjonen er i dag, er det trolig minimal fare for at prisene vil stige i særlig grad dersom klausulen om indeksregulering fjernes. Det må imidlertid tas i betraktning at markedet stadig endrer seg. Sett fra borettslagets og eiernes synsvinkel antas det at ønsket om markedspris neppe hadde vært tilstede dersom markedsprisen på leilighetene var lavere enn den indeksregulerte prisen. Side 43

3 Det foreligger et politisk ønske om boliger for spesielle målgrupper, herunder eldre- /omsorgsboliger og ungdomsboliger. Slike målgrupper har ofte ikke samme mulighet til å skaffe seg bolig i det ordinære markedet. En omsetning til markedspris kan medføre at disse stenges ute fra boligmarkedet. Som tidligere nevnt har Bodø kommune lignende avtaler med andre borettslag. Fjerning av både aldersklausulering og indeksregulering kan derfor medføre konsekvenser utover denne avtalen siden kommunen etterstreber å behandle like tilfeller så likt som mulig. Fjerning av aldersklausul og indeksregulering kan også medføre vanskeligheter med hensyn til fremtidige avtaler av lignende karakter. Ad. 3. Fjerne aldersklausuleringen, men opprettholde indeksklausuleringen Det ovennevnte tvangssalget har vist at det er vanskelig å finne ungdomskjøpere i markedet for Østre skolepark borettslag. Da Bodø kommune inngikk avtale med utbygger om alders- og prisregulering var det ikke en slik situasjon kommunen så for seg. Når aktuelle kjøpere ikke ser ut til å fristes av ungdomsleilighetene i Østre skolepark borettslag er ikke kommunens intensjoner om ungdomsleiligheter lenger tilstede. I et forsøk på å unngå at de øvrige beboerne, - også de under 35 år - påføres ekstra utgifter kan løsningen være å åpne for andre grupper som kan ha behov for bolig sentralt. Borettslaget opplyser at alle enhetene er tilrettelagt med såkalt livsløpsstandard, noe som betyr at de kan tilpasses de fleste handikap uten store ombyggingskostnader. Byggets tre heiser er godkjente båreheiser og de utvendige atkomstene er bygd med tanke på rullestoler. Det finnes derfor andre grupper som kan ha utbytte av slike fasiliteter. Dersom bare aldersklausulen fjernes vil det fortsatt være mulig for ungdom å komme seg inn på boligmarkedet. Østre skolepark borettslag påpeker at ungdom fortsatt kan kjøpe seg inn i borettslaget, men på et mer realistisk grunnlag, samtidig som borettslaget sikres bedre når det gis muligheter for andre boligsøkende. --- Borettslagets vedtekter av er ikke i samsvar med utbyggingsavtalens pkt. 8.1 hvor det står at borettslagets vedtekter og senere endring av disse skal godkjennes av kommunen. En tilsvarende formulering bør inn i borettslagets vedtekter slik at borettslagets vedtekter er i samsvar med utbyggingsavtalen. Forslag til vedtak I henhold til delegasjonsreglementet av pkt tilrår jeg formannskapet å inngå følgende vedtak: 1. Bodø kommune godkjenner fjerning av aldersklausulering i Østre skolepark borettslag. Vilkåret om indeksregulering av innskuddet opprettholdes. 2. Godkjennelse av endring forutsetter at Østre skolepark borettslag legger følgende setning til i vedtektene sine, jf. utbyggingsavtalen pkt. 8.1: Borettslaget kan ikke endre vedtektene uten samtykke fra Bodø kommune. Side 44

4 Saksbehandler: Torill Cecilie Mehus Svein Blix Rådmann Thor-Arne Tobiassen Eiendomssjef Trykte vedlegg: 1. Søknad om endring av klausulering - ungdomsboliger datert med vedlegg Side 45

5 1 2 JAN 2010 ic(?)n-'3 - -k Østre skolepark brl. Dronningensgate Bodø Bodø kommune Bolig- og eiendomskontoret Herredshuset Bodø, den SØKNAD OM ENDRING AV KLAUSULERING UNGDOMSBOLIGER Styret er av generalforsamlingen pålagt å søke Bodø kommune om endring av klausuleringer av 30 ungdomsboliger i borettslaget. Begrunnelsen for søknaden vil fremgå av følgende vedlegg: - Styrets situasjonsbeskrivelse - Meglers dokumentasjon for salgsarbeid - BBL' vurdering av ev. søknad om medlemskap i sikringsfondet - E 24 Næringsliv : Hvordan man slipper unna fellesgjelden Skulle det være hehov for ytterligere informasjon, står vi gjerne til tjeneste. E-post : i ahonus7/ frisurf no, telefon %,. 'Ivar1-145ngseti Styreleder Willy Hanssen Side 46

6 Østre skolepark borettslag klausulerte ungdomsleiligketer Styrets fremstilling av situasjonen idag Under byggesaksbehandlingen av Østre skolepark ble det lagt inn klausul om at 30 av boenhetene skulle forbeholdes ungdom under 35 år. Videre ble det bestemt at leilighetene ikke skulle følge markedet mht. til prisøkning, men indeksreguleres. Hensikten med dette var klar og ut fra situasjonen da, trolig også riktig. I ettertid har imidlertid situasjonen endret seg, og klausuleringen virker ikke lenger etter sin opprinnelige hensikt. Ut fra situasjonen i dag oppleves klausulene slik: Eierne føler at de ikke får være med i det offentlige boligmarkedet ved at de 1) ikke får delta i eventuell prisstigning og 2) ved at leiligheter med slike klausuler er så godt som ikke omsettelige. Når så utsettelsen med nedbetalig går ut i 2012, vil husleia sprette opp med et betydelig beløp, noe som vil berøre ungdomsøkonomien følbart samtidig som muligheten for å få solgt, forsvinner helt.. Kjøperne velger fiitt i et marked med overflod av bo-tilbud, og det sier seg selv at de ikke går for tilbud der de fraskriver seg muligheten til å være med på den generelle prisutvikling. Borettslaget blir sittende med Svarte-Per av flere grunner. For det første finner enkelte ut (og det har alt skjedd) at det er meget enkelt å bare betale husleie ved at innskuddet reduseres for så å si fra seg boretten og la fellesskapet sitte med ansvar for fellesgjelden. Videre er det så godt som umulig å få solgt leiligheter med slike klausuler, og det betyr at borettslaget ungdomsboligene inkludert må ta på seg fellesutgiftene på ubestemt tid. Skulle det skje at denne metoden griper om seg, kan vi i verste fall sitte med 30 enheter som fellesskapet må svare for. Vi har mange eldre og enslige beboere, og det sier seg selv at de er svært opptatt av hva som kan skje i verste fall og hva slags konsekvenser dette kan få for en kanskje allerede presset økonomi. Et annet moment er at i en situasjon der finansinstitusjoner sterkt anbefaler at borettslag sikrer seg gjennom medlemskap i borettslagenes sikringsfond, har vi fått slått fast at dette ikke er aktuelt for Østre skolepark brl. fordi vi har for man e un domsboli er o der 'ennom en uheldi fordelin mellom innskudd o felles 'eld. Vi går sterk ut fra at en slik situasjon ikke var det Bodø kommune hadde i tankene da klausulene ble vedtatt i en periode da situasjonen på boligmarkedet var en helt annen. Vi går vider også ut fra at Bodø kommune ikke har noe ønske om å holde sine innbyggere i en slik situasjon. Selvsagt kunne vi gjort som andre borettslag i byen og gå til sak mot kommunen for å få fiernet klausulene, men vi vil i alle fall i første omgang heller se om det finnes løsninger som kan tjene alle parter kommunen inkludert. Som situasjonen er i dag, er det trolig minimal fare for at prisene vil rase oppover om klausulen om indeksregulering fiernes. Verdien av en bolig er stort sett den samme, uansett hvordan fordelingen mellom innskudd og felles gjeld skjer. Det er derfor utenkelig at noen i dagens marked skulle ønske å kjøpe en enhet som plutselig skrives opp med x antall tusen. Side 47

7 Den leiligheten som havnet på tvangssalg fordi en beboer gjorde som beskrevet ovenfor, lå ute for aktivt salgsarbeid i ca 14 måneder uten at det kom et eneste akseptabelt bud. Til sist fikk vi inn et bud fra en kjøper som dessverre var over 35, og dermed måtte megler avvise han. Vi fikk da medhold i Salten tingrett om at leiligheten kunne selges uten hensyn til klausulen, og da løste floken seg på få dager. Hvor mye borettslaget har tapt på dette er ennå ikke klart. Alle enhetene i Østre skolepark er tilrettelagt med såkalt livsløpsstandard, noe som betyr at de kan tilpasses de fleste handicap uten store ombyggingskostnader. Videre er byggets tre heiser godkjente båreheiser og de utvendige atkomstene er bygd med tanke på rullstoler. Dette er egentlig element som man ikke tenker fiarst på når tema er ungdomsboliger. Derimot finnes det mange andre grupper som ville kunne ha atskillig større utbytte av slike faciliteter. Når så ungdomskjøperne ikke er å finne i markedet, vil det virke nokså påtatt å stenge ut andre grupper med like klare behov for en bolig og med like stort behov for å bo sentralt og i relativt trygge omgivelser. Fjerning av klausulene vil ikke si at man i noen grad tar bort muligheter for ungdom til å skaffe seg bolig. De kan fortsatt kjøpe seg inn i borettslaget, men på et mer realistisk grunnlag. Samtidig som det gis muligheter også for andre boligsøkende. Vi legger ved dokumentasjon fra -megler om markedssituasjonen for slike enheter - BBL om at vi ikke kan få delta i sikringsfondet - E 24 om hvordan fellesgjelden overlates til fellesskapet Side 48

8 Østre skolepark v/ styret Dronningens gate Bodø Bodø I forbindelse med tvangsalg av andelsnummer 55 i Østre Skolepark Styret i borettslaget ønsker en oversikt over salgsgangen av oppdrag med saksnummer i forbindelse med tvangsalg på prisregulert ungdomsleilighet i østre Skolepark med andelsnununer 55. (Tidligere andelseier Marius Alexander Bang Johansen) Leiligheten ble begjært tvangsalg den 09/ gjennom Salten Tingrett. Det ble foretatt befaring og igangsetting av oppdraget den 02/ av BBL Eiendomsmegling ved tidligere daglig leder av selskapet. Eiendomsrådgiver Rune Emil Hanssen overtok oppdraget i januar 2009 i nytt selskap Eiendomsmeglerl avd BBL. Andelen ble begjært solgt/stadfestet først den 13/ Det vil si i sin helhet at det skulle ta over 1 år før andelen ble solgt. Det var svært lite interease rundt leiligheten i starten av prosessen og fram til september/oktober 2009 da det endelig kom et par interesserte. Det ble med 1/et bud på kr ,- (innskudd) Gjennom salgsgangen ble leiligheten annonsert første gang med en pris på kr som da var beregnet maximal indekspris. Prisen ble endret ned til ,- etter 8 måneds annonsering, da det viste seg å være "helt dødt" rundt andelen i markedet. Det spekuleres i om at prisene på indeksregulerte ungdomsleiligheter i Østre Skolepark kan ut fra dagens marked være for høye etter min vurdering da disse er svært vanskelig å omsette!? Med vennlig hilsen lerl Ru e E nsse Eiendomsrådgiver Telefon / Side 49

9 Side 2 av 3 BBL FORVALTNING Lars-Helge Fresvik Fra: Lars Helge Fresvik Sendt: Friday, August 14, :12 PM Til: 'ivahongs@frisurf.no' Emne: Sikringsfond Hei Jeg har sett på tallene til borettsalget og selv om borettslaget som helhet kommer godt ut vil ungdomsboligene og gjeldsgrad på disse gjøre at det ikke er mulig å komme inn i sikringsfondet i dag. Sender også med linken til kommunens vurdering av dommen i Einmotunet. -PS PDF dommen er over 4 mnd gammel og ligger derfor ikke på lovdata lengre. BBL. FORVALTNING Lars-Heige Fresvik Side 50

10 Slapp unna fellesgjelden (E24) Side 1 av 1 Publisert: 16. januar 2009 ItONICA MINOlt^ Vi tar oss av din dokumenthåndtering Slapp unna fellesgjelden - _ -~" lionka MINOUN Leverte inn nøkkelen, unngikk gjeldsmarerittet. E24 Cppciatert: 28 Borettslagsloven åpner for at man kan slippe unna fellesgjelden hvis man leverer fra seg nøkkelen, skriver Finansavisen. Slipper ansvaret - Utgangspunktet er at man kan si opp boretten med seks måneders varsel, hvor man er forpliktet til å betale fellesutgifter i seks måneder. Etter det er man fri og kan forlate borettslaget uten ytterligere ansvar ovenfor borettslaget, sier advokat Paul Vikse i advokatfirmaet Vikse til Finansavisen. Gikk fra fellesgjelden I skandaleprosjektet «U2» i Tromsø har beboerne gjort nettopp dette. Prosjektet skulle lokke ungdom til å kjøpe leiligheter med et innskudd på kroner. Stigende renter på den 1,8 millioner store fellesgjelden medførte at innskuddet smuldret bort. Beboerne valgte.å levere frå-seg nøkkelen og kunne dermed gå fra fellesgjelden. - Jeg har vært borte i flere tilfaller hvor personer har valgt å benytte seg av denne muligheten. Det kan skape store problemer for borettslaget og for dem om er igjen, og hvis alle sier opp blir banken sittende med gjelden, sier Vikse til avisen. E24-LESER: «Srnart gjort av beboerene...» Les flere finansnyheter på E24. Denne artikkelen finner du på Side 51