Til beboerne i Solrabben Borettslag

Transkript

1 1 Solrabben Borettslag Til beboerne i Solrabben Borettslag Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Solrabben Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Solrabben Borettslag avholdes tirsdag 21. mai 2013 kl. 18:00 i Oppsal kirke. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2012 A) Årsberetning og regnskap for 2012 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Andre godtgjørelser, valgkomiteen 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag fra styret om endring av vedtektene 3-2 (2) B) Forslag fra Valgkomiteen om vederlag for styreleder for perioden C) Forslag om honorar til valgkomiteen D) Forslag om offentliggjøring av vedlikeholdsnøkkelen for andelseierne E) Forslag fra Alf Lersveen F) Forslag om anlegg av hekk mellom Kranveien 8-10 G) Forslag om fjerning av tørkebåser Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, Styret i Solrabben Borettslag Arild Rebbeng /s/ Erlend Des Bouvrie /s/ Svein Lilleberg /s/ Jon Reinert Myhre /s/ Alexander September /s/

3 3 Solrabben Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2012 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Arild Rebbeng Postboks 68 Lambertseter Nestleder Erlend Des Bouvrie Kranveien 27 Styremedlem Jon Reinert Myhre Filerveien 8 Styremedlem Styremedlem Alexander September Svein Lilleberg Kranveien 35 Kranveien 24 Varamedlemmer til styret Varamedlem Jon Georg Bugge Kranveien 17 Varamedlem Anne Rose Røsbak Feragen Kranveien 20 Varamedlem Edouard Laiseau Kranveien 4 Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Erlend Des Bouvrie Kranveien 27 Varadelegert Dagny Louise Rekaa Kranveien 15 Valgkomiteen Inger-Jorunn Andersen Kranveien 4 Turi Frances C Hordern Filerveien 6 Hilde Marit Knotten Kranveien 4 Styrets medlemmer består i dag av ingen kvinner og 5 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 397 andelsleiligheter. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i bydel 13 Østensjø i Oslo kommune og har adresse: Filervn 6-18 Kranvn 1-41 og 2-24 Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 1986 er på m². Eiendommen har følgende gårds- og bruksnummer: Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad.

4 4 Solrabben Borettslag Borettslaget har 2 ansatte. Det er ikke rapportert om skader eller ulykker i borettslaget i året som har gått. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. STYRETS ARBEID i STYREPERIODEN Styrets arbeid Styret har i denne styreperioden fokusert på vedlikeholdsoppgaver og på vaktmestertjenesten. I tillegg er det lagt ned et utredningsarbeid (se nedenfor). Det har vært avholdt 8 styremøter og styret har protokollført 96 saker. Det har vært meldt få naboklager og styret har lagt vekt på en rask saksbehandling i innkomne saker. Antall solgte leiligheter Ved årsskiftet var det registrert 51 leiligheter som hadde skiftet eiere i 2012, disse fordeler seg på 37 stk. treroms, 9 stk. to roms, og 5 ett roms. Ansatte Erik Hansen (driftsleder) Reidar Lundøy (vaktmester) Styret har iverksatt tiltak for å sikre en forsvarlig drift i vaktmestertjenesten. Firmaet Vaktmester Andersen AS er leid inn for å bistå. Vedlikeholdsnøkkel Styret har mottatt vedlikeholdsnøkkel fra OBOS Prosjekt, og dette styringsdokumentet vil danne utgangspunktet for prioriteringer av vedlikeholdstiltak i tiden fremover. Utbedring av Takene på lavblokkene Tiltaket med utskifting av takpapp på samtlige lavblokker er nå ferdigstilt, da også taket på Filerveien 6-18 er skiftet. OBOS Prosjekt kvalitetssikrer tiltaket. Også takene på inngangspartiene i Kranveien 33 og 25 er utbedret. Lekeplassen Sikkerhetskontroll av lekeplassen er utført. HMS Tiltaksplan Styret har utført en vernerunde. Brannsikkerhet Samtlige brannpulverapparater i lavblokkene er utskiftet, og batterier til røykvarslere utdelt. Det er satt opp rømmingsveiskilt og etasjeskilt i høyblokken. Styret har innført en permanent ordning hvor andelseierne kan bli kvitt restavfall hele året ved å kontakte vaktmester. Det skulle derfor ikke være nødvendig å sette restavfall i kjellerganger og kjellerrom. Forprosjekt våtromsrehabilitering Forprosjekt våtrom er under utarbeidelse i OBOS Prosjekt AS. Rapporten som beskriver tilstanden og vurderer hvilke alternativer om kan iverksettes, vil bli presentert for

5 5 Solrabben Borettslag andelseierne høsten 2013 i beboermøter. Det vil bli avholdt ekstraordinær generalforsamling for å ta stilling til hvilket alternativ som skal velges. Etterisolering av grunnmur Styret har konstatert et betydelig varmetap som resultat av kuldebroer i alle boenheter i 1. etg. i lavblokkene, og et enøk-tiltak i form av eliminering av kuldebroer under utredning av OBOS Prosjekt. Tiltaket kvalifiserer til støtte som enøk-tiltak. Det er også konstatert innsig av fukt i kjelleren til Kranveien 19-31, som styret nå utreder. Piper på lavblokkene OBOS Prosjekt har iverksatt et forprosjekt på pipene i lavblokkene, og et prøveprosjekt med mekaniske vifte i Kranveien 33 er utført. Vinduer Styret har iverksatt forprosjekt av vinduer og vurderer alternativer. Vinduene er fra 1985 og skal ifølge SINTEF holde i mellom år, men stikkprøver har gitt indikasjoner på manglende isolering/tetting rundt vinduer og verandadører. Utskifting av kobberkabel med fiberkabel Styret har iverksatt utredning om mulig utskifting av kobberkabel med fiberkabel i borettslaget. Det er flere tilbydere i markedet, og styret har engasjert bredbåndskonsulent i OBOS for bistand i dette arbeidet. Minivaskeri og dusj i Kranveien 6/8 På grunn av lovkrav om dusj for vaktmester og sprengt kapasitet i vaskeriet i Kranveien 2-4 har styret anlagt dusj/garderobe til vaktmester samt minivaskeri i kjelleren til Kranveien 6-8. Ventilrens av luftekanaler i Kranveien 17 OBOS Prosjekt har utført oppdrag om å utføre rens av alle luftekanaler i Kranveien 17. Oppgradering av inngangspartier Styret har iverksatt maling av kjellerrepoer, men videre oppussing av inngangspartier har er planlagt. Utredning av nytt inngangsparti i Kranveien 17 er utført. Renhold Styret har inngått avtale med Gnukken/renservice for generelt renhold i borettslaget. Gnukken har utført rundvask i Kranveien 17. Borettslagets hjemmeside Styret ønsker en god kommunikasjon med andelseierne og informasjon om borettslaget vil en finne på hjemmesiden: Serviceavtaler Borettslaget har serviceavtaler med: Securitas AS for alarmsystemer Europark for parkering MSS Maskinell Snømåking Service Elektro-Sivert AS Mester-rør AS Gnukken/renservice GET Styret har inngått en bredbåndskollektivavtale med Get.

6 6 Solrabben Borettslag Bomiljø Styret har lagt vekt på å sørge for et hyggelig bomiljø i borettslaget. Det har vært organisert sosiale arrangementer som feiring av borettslagets femtiårsjubileum, tenning av julegrana og julekaffe for pensjonister. Grøntgruppen Styrets samarbeid med grøntgruppen har vært fruktbart. En befaring av utearealet med en plantekjenner er utført, og planter bestilt til dugnaden. Fokus har vært på området rundt Kranveien 17. Planer for neste periode - Ferdigstille rapporten om tilstand på vann og avløpsrør - Oppgradering av inngangspartier lavblokker - Rehabilitering av inngangsparti Kranveien 17 - Grunnmurstetning/etterisolering - Utbedring av gangvei ved lekeplassen - Utskifting av kjeller-/trapperombelysning med LED lys - Ferdigstille rapport/ vurdere oppgradering fra kobber til fiberkabel - Oppgradering av uteområdet, herunder ny ordning for avfallsbehandling

7 7 Solrabben Borettslag ÅRSREGNSKAPET FOR 2012 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2012 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Inntekter Driftsinntekter i 2012 var totalt kr ,-. Andre inntekter, se note 3 i regnskapet. Kostnader Driftskostnadene i 2012 var totalt kr ,-. Dette er kr ,- lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak lavere forbruk til løpende drift og vedlikehold enn budsjettert.. Resultat Årets resultat på kr ,- fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler pr utgjorde kr ,-. Neste års budsjett er nærmere omtalt under punktet Budsjett 2013.

8 8 Solrabben Borettslag Diagrammet nedenfor viser i prosent hvordan kostnadene er blitt fordelt i Kabel-TV 8 % Pers.kost/styreh. 14,5 % Avdrag 13,5 % Energi / fyring 3 % Drift og vedlikehold 16 % Andre driftskost. 10,5 % Forsikring 5 % Finanskostnader 7,6 % Medlemskontingent 0,7 % Komm.avg 16 % Div. honorarer 5 % For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. BUDSJETT FOR 2013 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr ,- til løpende drift og vedlikehold. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 6 %, mens renovasjonsavgiften blir uendret. Feieravgiften øker med 50 %. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2012.

9 9 Solrabben Borettslag Forsikring Forsikringspremien for 2013 er redusert med kr ,- i forbindelse med at styret byttet forsikringsselskap i fjor fra IF til Gjensidige forsikring. Lån Borettslaget har lån i Terra. Lånet er et annuitetslån til 3,7 % rente med månedlige forfall og løper fram til For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS (pr ) Renter på driftskonto: 0,25 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr ,35 % for innskudd fra kr til kr ,40 % for innskudd over kr Forretningsførerhonoraret Det vil ikke bli økning av forretningsførerhonoraret, og honoraret forblir uforandret for Medlemskontingenten Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader Driften i 2013 forutsetter en økning av felleskostnadene med kr 119,- fra For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Solrabben Borettslag Arild Rebbeng /s/ Erlend Des Bouvrie /s/ Svein Lilleberg /s/ Jon Reinert Myhre /s/ Alexander September /s/

10 10 Solrabben Borettslag Til generalforsamlingen i Solrabben Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Solrabben Borettslag, som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2012, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.

11 11 Solrabben Borettslag Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Solrabben Borettslag per 31. desember 2012, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet og årsberetningen er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 22. mars 2013 PricewaterhouseCoopers AS Anders Grini /s/ Statsautorisert revisor

12 12 Solrabben Borettslag 134 SOLRABBEN BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskap) Salg av tjenesteleil Tilbakeføring av avskrivning Fradrag for gjennomført påkostn Fradrag kjøpesum anl.midler Tillegg for nye langsiktige lån Økning annen langsiktig gjeld Fradrag for avdrag på langs. lån Red. annen langs. gjeld Utlån langsiktig fordring Reduksjon langsiktig fordring B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISPONIBLE MIDLER PR

13 13 Solrabben Borettslag SOLRABBEN BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note Innkrevde felleskostnader Parkeringsplasser Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Andre anlegg Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til opptjent egenkapital Fra opptjent egenkapital

14 14 Solrabben Borettslag SOLRABBEN BORETTSLAG BALANSE EIENDELER ANLEGGSMIDLER Note Bygninger Tomt Varige driftsmidler Aksjer og andeler Langsiktige fordringer SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS Sparekonto i OBOS SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 396 * Innskutt annen egenkapital Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd Annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Skyldig offentlige myndigheter Påløpne renter 0 0 Påløpne avdrag 0-1 Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD

15 15 Solrabben Borettslag Pantstillelse Garantiansvar 0 0 Oslo, Styret i Solrabben Borettslag Arild Rebbeng /s/ Erlend Des Bouvrie /s/ Svein Lilleberg /s/ Jon Reinert Myhre /s/ Alexander September /s/

16 16 Solrabben Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven OBOS betaler forskuddstrekk til denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. Samtidig blir posten avsatt i selskapets balanse. Skattetrekket blir belastet selskapets driftskonto ved terminforfall. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Brensel Nedbetaling Diverse Framleietillegg Diverse oppussing Andre overfør./anvendelser Trappevask SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Felleskostnader SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Parkering Oppgjør av balkonglån Antenneleie Utleie av lokale Ikke hevet styrehonorar 788 SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte Overtid Påløpne feriepenger Fri bolig Naturalytelser speilkonto Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader AFP - pensjon Yrkesskadeforsikring

17 17 Solrabben Borettslag Arbeidsklær SUM PERSONALKOSTNADER Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt 2 årsverk i selskapet. Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne lov. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2011/2012, og er på kr I tillegg har styret fått dekket mat og drikke for kr jfr. note 11. Kr er innkjøp til julearrangement og jubileumsfesten til borettslaget. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS, juridisk bistand OBOS, konsulenttjenester OBOS Prosjekt AS SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Lumon, balkonginnglassing SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold heisanlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold vaskerianlegg Kostnader leiligheter, lokaler Egenandel forsikring SUM LØPENDE DRIFT OG VEDLIKEHOLD SUM TOTALT DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene.

18 18 Solrabben Borettslag NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 ANDRE ANLEGG/BRENSEL Administrasjon Elektrisk energi Innkrevd brensel SUM ANDRE ANLEGG/BRENSEL NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Verktøy og redskaper Driftsmateriell Lyspærer og sikringer Renhold ved firmaer Snørydding/strøsingel Securitas, ISS, OTP, hjemmesideløsning Kontor- og datarekvisita Kopieringsmateriell Trykksaker -430 HMS -656 Kurs for styrets medlemmer Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader Telefon/bredbånd Telefon Porto Drivstoff maskiner Vedlikehold maskiner Forsikringer, avgifter biler Gaver -800 Bank- og kortgebyr Velferdskostnader (Jubileumsfest) SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER

19 19 Solrabben Borettslag NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS Renter av sparekonto i OBOS Rentegodtgjørelse megleroppgjør Utbytte fra Gjensidige SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Renter på lån i TERRA Termingebyr på lån i TERRA -600 Renter leverandørgjeld Overtrekk driftskonto -36 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 14 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi Rehabilitering balkonger SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i Gnr.144/bnr Tjenesteleilighet hvor innskudd ikke er beregnet: nr Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold. NOTE: 15 VARIGE DRIFTSMIDLER InternTV Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år -1 Plentraktor Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år -1 Plog Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år -1 Sandcontainer Tilgang Avskrevet tidligere

20 20 Solrabben Borettslag Avskrevet i år -1 Traktor nr. 2 Kostpris Avskrevet tidligere Avskrevet i år Kopimaskin Kostpris Avskrevet tidligere Avskrevet i år Antenneanlegg Kostpris Avskrevet tidligere Parkeringsplasser Påbegynt Ferdigstilt Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER NOTE: 16 AKSJER OG ANDELER 1 andel Oppsal Samfunnshus 100 SUM AKSJER OG ANDELER 100 NOTE: 17 KORTSIKTIGE FORDRINGER Andre forskuddsbetalte kostnader: GET t.o.m SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER NOTE: 18 INNSKUTT ANNEN EGENKAPITAL Salg av tjenesteleilighet SUM INNSKUTT ANNEN EGENKAPITAL

21 21 Solrabben Borettslag NOTE: 19 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika, (tidl. TERRA) Lånet er et serielån med flytende rente. Renter : 3,70 %, løpetid 18 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 20 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 21 ANNEN LANGSIKTIG GJELD Depositum parkeringsplasser SUM ANNEN LANGSIKTIG GJELD NOTE: 22 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER NOTE: 23 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger Purregebyr -168 SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD NOTE: 24 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr ,- sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr en bokført verdi på kr ,-.

22 22 Solrabben Borettslag Forslag til generalforsamlingen A. FORSLAG FRA STYRET OM ENDRING AV VEDTEKTENE 3-2 (2) Saksframlegget er utarbeidet og godkjent av OBOS, og er sendt til alle tilknyttede borettslag. Bestemmelsen i borettslagets vedtekter 3-2 kommer til anvendelse når en andelseier kjøper en ny andel i Borettslaget gjennom bruk av intern forkjøpsrett, dvs forkjøpsrett i kraft av å være andelseier i borettslaget. Bestemmelsen er i dag som følger: 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Bakgrunn for endring Grunnen til at forslaget fremmes skyldes endring i OBOS sine medlemsregler i forbindelse med mulighet for intern forkjøpsrett ved skilsmisse og samlivsbrudd. For at bestemmelsen skal gjelde i Solrabben Borettslag må den tas inn i vedtektene. Ved skilsmisse og samlivsbrudd ønsker partene i en del tilfelle å fortsette å bo i samme borettslag. Det er ikke uvanlig at den som skal flytte ut av fellesboligen ønsker å benytte intern forkjøpsrett til å skaffe ny bolig i borettslaget, samtidig som den andre ektefelle/samboeren ønsker å overta og bli boende i fellesboligen. Men det er i prinsippet ikke mulig på grunn av bestemmelsen i 3-2 (2). Forslaget til vedtektsendring vil kun gjelde i forbindelse med skilsmisse/samlivsbrudd og vil medføre: at den ene ektefellen/samboeren (forutsatt at han/hun er andelseier i borettslaget) kan benytte intern forkjøpsrett for å skaffe seg en ny bolig i borettslaget, og at den andre ektefellen/samboeren får overført til seg det som har vært deres felles bolig med sikte på bli boende der, uten at denne boligen først må legges ut for salg Styrets innstilling Styret foreslår at forslaget om å endre vedtektene 3-2(2) vedtas. Forslag til vedtak: A) Borettslagets vedtekter 3-2(2) endres slik at de etter endringen får følgende ordlyd : 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Overføring av andel etter at andelseier har benyttet forkjøpsrett til en ny andel, utløser forkjøpsrett selv om andelen overføres til noen som faller inn under persongruppen omhandlet i vedtektenes punkt 3-4, jf. lov om borettslag Forkjøpsrett kan likevel ikke gjøres gjeldende dersom andelen overføres: på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller ved opphør av husstandsfellesskap dersom partene har bodd sammen i minst 2 år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen Vedtektsendringen gjelder fra og med dagen etter generalforsamlingens vedtak om å endre vedtektene. Endringen trer i kraft fra og med den

23 23 Solrabben Borettslag B. Forslag fra Valgkomiteen om at det vedtas vederlag for styreleder for perioden : Det godkjennes at Arild Rebbeng får utbetalt styrehonorar som ekstern styreleder, med kr per måned, i perioden fra generalforsamling mai 2013 og frem til ordinær generalforsamling i Godtgjørelsen er betinget av at han velges til styreleder, og arbeider som styreleder, i Solrabben Borettslag i ovennevnte periode. C. Styrets forslag om honorar til valgkomiteen forslag til generalforsamlingen På grunn en inkurie kom ikke forslaget om honorar til valgkomiteen med i årsrapporten av 2011, og styret foreslår dermed at godtgjørelse for 2011 gis i tillegg til medlemmene av valgkomiteen i 2011 og Leder kr ,- Medlemmer kr ,- Forslaget begrunnes med at valgkomiteens legger ned et betydelig møtearbeid i sitt arbeid. Forslag til vedtak Valgkomiteens honorar på kr ,- for leder og 2.000,- for medlemmer, samt samme honorar for 2011 godkjennes. D. Forslag til generalforsamlingen, Knut Arne Pedersen, leil.nr.416 Kranvn. 23 Den 07: oktober 2012 skrev Knut Arne Pedersen '<knut.arne.pedersen@gmail.com> følgende: Forslag til neste års generalforsamling: offentliggjøre for andelseierne vedlikeholds-nøkkelen i sin helthet. mvh Knut Arne Pedersen Styrets innstilling: Vedlikeholdsnøkkelen er et styringsinstrument som danner et grunnlag for styrets vurderinger av hvilke vedlikeholdstiltak som bør utføres i borettslaget. Dette er et dokument på et par hundre sider, og som til enhver tid vil være underlagt endringer basert på faglige vurderinger. Det vil ligge til innsyn i styrerommet til de andelseiere som vil ha behov for å sette seg inn i det. En offentliggjøring av vedlikeholdsnøkkelen i sin helhet vil medføre at kostnadsestimater for planlagte prosjekter blir kjent for tjenestetilbydere, og dette vil vanskeliggjøre styrets forretningsdrift. Forslag til Vedtak Forslaget tas ikke til følge.

24 24 Solrabben Borettslag E. Forslag til gen. forsaml. fra Alf Lersveen, leil. nr. 172 Styrets innstilling: Ad forslag 1. Styret har fått utført en termofotografering av bygningsmassen i borettslaget og det er konstatert et varmetap på omtrent 1800 W til fra leilighetene i 1. etasje og til kjeller. Styret har gitt OBOS Prosjekt oppdrag om å utrede mulighetene for å eliminere kuldebroene, et enøk-tiltak som medfører finansiell støtte på maks. 20 % fra Enøktjenesten. Da det er usikkert hvilke tiltak som vil kunne gi resultater vil styret innhente faglige råd før det går for et bestemt tiltak. Forslag til vedtak Forslag 1. tas ikke til følge. Forslag til vedtak Ad forslag 2. Det har tidligere vært en ordning med 100,- kr. avslag på felleskostnadene for de som bor i 1 etasje. Denne ordningen varte kun et år. Styret vil utrede mulighetene F. Styrets forslag om anlegg av hekk mellom Kranveien 8-10 Etter forslag fra Grøntgruppen bør det plantes en hekk (helårsgrønn) mellom Kranveien 8-10 for å avskjerme lekeplassen. Forslag til vedtak Planting av helårsgrønn hekk mellom Kranveien 8-10 godkjennes.

25 25 Solrabben Borettslag G. Styrets forslag om fjerning av tørkebåser Tørkebåser som ikke er i bruk bør fjernes fra borettslagets område. Mange tørkebåser er ikke lenger i bruk og samtlige har behov for omfattende rehabilitering. Da kostnadene for rehabilitering er betydelige vil fjerning av de tørkebåsene som ikke lenger er i bruk være det mest hensiktsmessige for å oppnå forbedring av grøntarealet. Forslag til vedtak Det godkjennes at tørkebåser som ikke er i bruk fjernes.

26 26 Solrabben Borettslag VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som leder for 2 år foreslås: Arild Rebbeng Postboks 68 Lambertseter, 1101 Oslo B. Styremedlemmer som ikke er på valg: Erlend Des Bouvrie Svein Gunnar Lilleberg Kranveien 27, 0684 Oslo Kranveien 20, 0684 Oslo Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Alexander September Benthe Jordin Kranveien 35, 0684 Oslo Kranveien 33, 0684 Oslo C. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Anne Rose Røsbak Feragen Kranveien 20, 0684 Oslo 2. Jon Reinert Myhre Filerveien 8, 0684 Oslo 3. Jon Georg Bugge Kranveien 17, 0684 Oslo D. Som valgkomité for 1 år foreslås: Turi Hordern-Larsen Hilde Marit Knotten Inger-Jorunn Andersen Filerveien 6, 0684 Oslo Kranveien 4, 0684 Oslo Kranveien 4, 0684 Oslo E. Som delegert til OBOS generalforsamling for 1 år Erlend Des Bouvrie Kranveien 27, 0684 Oslo Som vara delegert til OBOS generalforsamling for 1 år foreslås: Alexander September Kranveien 35, 0684 Oslo Dato: Valgkomiteen Solrabben Borettslag Turi Hordern-Larsen /s/ Inger-Jorunn Andersen /s/ Hilde Marit Knotten /s/

27 27 Solrabben Borettslag Orientering om borettslagets drift. Styret Styret har postkasse og kontor i Kranveien 16. For øvrig henviser vi til vår nettside Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vaktmestertjeneste Vaktmester Erik Hansen og Reidar Lundøy ivaretar den daglige drift og det løpende vedlikeholdet i borettslaget i henhold til stillingsbeskrivelse. Vaktmester kan kontaktes på telefon (Erik) og (Reidar) fra kl mandag til torsdag, fredag fra kl eller på e-post vaktmester@solrabben.no. Parkering Borettslaget har 154 p-plasser som leies ut etter ventelister. Dersom du ønsker plass, se vår hjemmeside Nøkler/skilt Nøkler og skilt kan bestilles hos vaktmester. Kostnaden dekkes av andelseier. Se også vår nettside Vaskeri Det er fellesvaskerier i borettslaget, som kan benyttes fritt etter gjeldende regler. Renhold Borettslaget har avtale med Master Renhold AS om vask av trappeoppganger og fellesarealer. Avtalen er sagt opp og ny avtale er Gnukken Renseservice AS og vil tre i kraft når oppsigelsestiden er løpt ut. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.

28 28 Solrabben Borettslag Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse,- miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Styret ivaretar internkontrollen til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (Bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker/eier. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon Telefoni / bredbånd OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se Kabel-TV Get er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en kollektiv avtale med Get som gir alle beboere forvaltet av OBOS rabatt på digital-tv, telefoni og bredbåndstjenester. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av boligselskapene forvaltet av OBOS. Borettslaget er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til borettslagenes fellesanlegg.

29 29 Solrabben Borettslag Avtale om oljeleveranse Borettslaget er tilsluttet OBOS avtale med Statoil Norge AS om levering av olje, gass og andre fyringsrelaterte produkter. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Rehabilitering og større vedlikehold 2012 Utskifting av takpapp i Filerveien 6-10, Ventilasjonsrens av luftekanaler i Kranveien 17 Anlegg av dusjrom til vaktmester og minivaskeri Kranveien 6-8 Ferdigstillelse av parkeringsplass 2011 Utskifting av takpapp i Kranveien 1-5, 7-15, 14-18, 19-31, 20-24, 33-35, og Rehabilitering av heisene i Kranveien 17 Rehabilitering av lekeplassen Rehabilitering av skiferheller ved Kranveien 17 Vedlikeholdsnøkkel Enøk-analyse 2010 Rehabilitering av vannrør, ventiler, samt varmtvannsberedere i vaskeriene. Utskifting av takpapp i Kranveien 2-4, 6-8, Nytt søppelhus utenfor Kranveien 17. Nye branndører i kjeller i Kranveien Ferdigstillelse av parkeringsplass. Fellesfyren i høyblokka ble rehabilitert. Brannsikring av høyblokka Parkeringsplass. Tørropplegg for brannvesenet i høyblokka. Radiatorer i høyblokka. Montert brannslanger i høyblokka. Utskiftning av maskiner i vaskeriet Våtromsrehabilitering av høyblokka. Drenering/etterisolering i Filervn Gesimssannering, skiftet takpapp og isolasjon i høyblokka. Oppgradering inngangsparti i Malt alle inngangspartiene. Rep av tak i høyblokka. Fotocelle i oppgangene. Nye nedløpsrør fra alle 4 etg. Balkongtak i 4 etg. har fått himling Malt grunnmur og inngangspartier. Skiftet alle takluker. Ny belysning i inngangspartier Skiftet alle sikringsskap til automatsikringer i alle vaskeriene. Kanstein under balkongene Skiftet alle sikringsskap til automatsikringer. Isolerte alle balkongtak i 4 etg Skifte av balkonger 2000 Asfaltert parkeringsplasser.