Salg av Osloveien 1, g.nr. 42 b.nr 1 f.nr. 11, 12, 223 og 244 i Ås kommune

Transkript

1 US-SAK NR: 189/2010 UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP UNIVERSITETSDIREKTØREN SAKSANSVARLIG: TERJE HOLSEN ARKIVSAK NR: 2007/1556 Salg av Osloveien 1, g.nr. 42 b.nr 1 f.nr. 11, 12, 223 og 244 i Ås kommune Dokumenter: a) Saksframlegg b) Vedlegg 1. Innløsningstakst Osloveien 1 v/gonsholt Taksering AS 2. Verdivurdering august 2009 v/takstmann Per-Christian Saxebøl, Ås Forslag til vedtak: Universitetsstyret gir universitetsdirektøren fullmakt til å gjennomføre salg av Osloveien 1, g.nr. 42 b.nr 1 f.nr. 11, 12, 223 og 244 i Ås kommune ihht. de rammer som er redegjort for i saksframlegget. Ås, Siri Margrethe Løksa universitetsdirektør UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP UNIVERSITETSSTYRET MØTEDATO

2 2 a) Saksfremlegg Universitetsstyret ga i US-sak 36/2009 universitetsdirektøren fullmakt til å forhandle med Matforsk eiendom AS om salg av tomt. Det ble samtidig vedtatt at en ev. avtale om salg må styrebehandles. I forbindelse med etableringen av Nofima-konsernet, der tidligere Matforsk og Akvaforsk gikk inn med sin aktivitet i hhv. Nofima mat og Nofima marin, har man arbeidet med en løsning som kan samle Nofimas aktivitet lokalt på Ås. Man er nå i ferd med å ferdigstille ny kontorfløy i Osloveien 1. Nofomas kontor- og laboratorieanlegg i Osloveien 1 er formelt eid av et single purpose eiendomsselskap Matforsk eiendom AS. Bygningene står i dag på 4 tomter festet av UMB hhv. g.nr. 42 b.nr 1 f.nr. 11, 12, 223 og 244 (heretter benevnt eiendommen ). Det er Stiftelsen MATFORSK Norsk institutt for næringsmiddelforskning som er fester av eiendommen. Det er i etterkant av universitetsstyrets vedtak i US-sak 36/2009 vært arbeidet med å klargjøre grunnlaget for et ev. salg. Som redegjort for i US-sak 151/2010 gir Instruks om avhending av fast eiendom som tilhører staten og overføring av fast eiendom mellom statsinstitusjoner ( Avhendingsinstruksen ), fastsatt gjennom Kongelig resolusjon av 19. desember 1997, retningslinjer for avhending av fast eiendom som staten eier. Ihht. disse retningslinjene kan avhending ved direkte salg skje når det bare er én aktuell kjøper, slik tilfelle er i denne saken. Ved direkte salg må ikke salgsprisen være lavere enn verditakst basert på markedspris. Taksten må være holdt av uavhengig takstmann, og tidspunktet for taksering må ligge nær opptil tidspunktet for avhending. I forbindelse med salgsprosessen er det avholdt to takster over eiendommen. En takst datert 11. august 2009 konkluderer med en normal salgsverdi på 7 millioner kroner. På grunn av at kjøper stilte en del spørsmål ved denne taksten, besluttet universitetsdirektøren at det skulle gjennomføres ny takst med ny takstmann. Denne taksten, datert 17. november 2010, konkluderer også med en markedsverdi på 7 millioner kroner. Universitetsdirektørens vurdering Universitetsdirektøren viser til de gitter retningslinjene for avhending av fast eiendom som tilhører staten. Det er gjennomført to ulike takster over eiendommen. Begge konkluderer med en markedspris på 7 millioner kroner. Retningslinjene tilsier dermed at man ikke kan tilby fester å kjøpe eiendommen for en lavere pris enn dette. Eiendommen ligger i utkanten av campus, og et salg vil etter universitetsdirektørens mening ikke påvirke universitetets muligheter til å disponere over de aktuelle utbyggingsområdene sentralt på campus. Samtidig vil et salg kunne gi UMB et økonomisk spillerom for utvikling av egen bygningsmassen. Det tilrås derfor at universitetsstyret aksepterer et salg av Osloveien 1, g.nr. 42 b.nr 1 f.nr. 11, 12, 223 og 244 i Ås kommune til taksert markedspris. UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP UNIVERSITETSSTYRET MØTEDATO

3 UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP UNIVERSITETSSTYRET MØTEDATO

4 Gonsholt Taksering AS Siv.ing. Helge Gonsholt Medlem Norges Takseringsforbund Takstmann Rådg. ing. Prosjektledelse Byggeledelse Humlevn. 9, 1400 Ski Tlf: Mob: E-post: Fax : Org. nr : Deres ref. : Vår ref.: Dato: Tomt Osloveien 1 i Ås /HG 17. november 2010 V E R D I T A K S T for et tomteområde med adresse Osloveien 1, Ås, gnr 42 bnr 1 fnr 11, 12, 223 og 244 i Ås kommune, for innløsning av råtomtverdien. Grunneier/oppdragsgiver: Universitetet for miljø- og biovitenskap. Fester: Stiftelsen MATFORSK Norsk institutt for næringsmiddelforskning. BAKGRUNN MANDAT Undertegnede takstmann har fått i oppdrag fra ovennevnte grunneier å foreta verditakst for innløsning av festetomt for eiendommene gnr 42 bnr 1 fnr 11, 12, 223 og 244 i ås kommune. Verditaksten skal avholdes i henhold til reglene i statens avhendingsinstruks, dvs. at det skal settes en markedstakst for eiendommen. Siden taksten gjelder festetomter, må markedstakst ta utgangspunkt i tomten vurdert som råtomt. Kopi av statens avhendingsinstruks for fast eiendom er oversendt undertegnede. VURDERING AV MANDATET I og med at dette er en takst for innløsning, er det ikke et marked for akkurat denne investeringen/transaksjonen. Taksten blir derfor fiktiv, i og med at den omhandler en råtomt, men råtomten er allerede bebygd. Det skal altså ses bort fra de påkostninger festeren har utført på eiendommen, idet det er selve eiendomsretten til den opprinnelig ubearbeidede tomten som skal overdras. Bruks- og disposisjonsretten innehar allerede festeren for en begrenset periode, som er definert i festekontrakten. DOKUMENTER I forbindelse med takstavholdelsen er det fremlagt en del dokumenter. Verdi- og lånetakst for boliger og næringseiendommer Skadevurdering skjønn tilstandsrapport Byggeledelse prosjektledelse

5 2 Disse er: FOR nr. 1530: Instruks om avhending av fast eiendom som tilhører staten og overføring av fast eiendom mellom statsinstitusjoner Verdivurdering Osloveien 1, 1430 Ås Gnr 42, Bnr 1, Fnr 11, 12, 223 og 244, datert Notat utarbeidet av Jan U. Mathisen, Matforsk eiendom AS, datert Notat utarbeidet av Terje Holsen, UMB, datert Notatet Vedrørende tomtevurdering Matforsk eiendom AS, utarbeidet av Jan Henning Hansen eiendomstaksering AS, datert Utskrift av e-post fra Terje Holsen, UMB, til Jan U. Mathisen, Matforsk eiendom AS, datert Utskrift av e-post fra Jan U. Mathisen, Matforsk eiendom AS, til Terje Holsen, UMB, datert OPPLYSNINGER VEDR. TOMTESTØRRELSER OG FESTEFORHOLD De her behandlede tomtene er gnr 42 bnr 1 fnr 11, 12, 223 og 244 i Ås kommune. Tomtestørrelsene og årlige festeavgifter er iht. opplysning innhentet i databasen eiendomsdata.no: Fnr 11: m2 avgift kr gjenv.festetid 34 år Fnr 12: m2 avgift kr gjenv.festetid 33 år Fnr 223: 970 m2 avgift kr Fnr 244: m2 avgift kr gjenv.festetid 38 år Sum areal: m2 Sum avgift kr I denne avgiften er det som forutsetning lagt inn at fnr 223 har samme festeavgift pr. m2 som øvrige tomter, slik det er opplyst om i oppdragsbrevet. For ordens skyld opplyses at ovenstående tomtestørrelser også grovt er kontrollert på kommunens kartverk på internett. Den faktiske årlige festeavgift som det er opplyst om i oppdragsbrevet er kr Siden det er denne som praktiseres, finner jeg det vanskelig å gå ut fra noe annet enn denne størrelsesorden, selv om et avvik i arealet muligens skulle tilsi noe endring også av festeavgiften. Dette baseres uansett på skjønnsmessige forhold, og jeg bruker i denne rapport kr som årlig festeavgift. BEFARING Området ble besiktiget

6 3 EIENDOMMEN Generelt I det følgende blir de fire festenumrene samlet betegnet som eiendommen eller tomten, for enkelthets skyld. Eiendommen har god beliggenhet på UMB s område i Ås, med gode kommunikasjoner til europavei-systemet og med kort avstand til Ås sentrum, med jernbane og andre sentrumsfunksjoner. Det forutsettes at området har grunnforhold som ligger innenfor det som anses som akseptabelt for oppføring av bygninger innenfor et normalt kostnadsnivå. Vurderingen foretas med området forutsatt som råtomt, dvs. det ses bort fra all opparbeidelse som er påkostet av festeren. Festeren har bruks- og disposisjonsrett for arealet for en del år fremover, mot å betale en årlig festeavgift. Så lenge det er et festeforhold, må det betales årlig festeavgift, det gås ut fra at denne også er grunnlag for indeksregulering. Regulering Det aller meste av tomtearealet er regulert til offentlig formål, dvs. byggeområde for offentlige bygninger, iht. reguleringsbestemmelsenes 3. Tomteområdet er i reguleringsplanen, som senest ble endret i 1992, betegnelsen A10. A-område er byggeområde for administrasjon, forskning, undervisning, service etc. Bygningene kan oppføres i inntil 4 etasjer. Reguleringsbestemmelsene inneholder ikke bestemmelser om tomteutnytting. Dog ligger det i bestemmelsene krav om at det skal foreligge situasjonsplan som er godkjent av bygningsrådet og forelagt vedkommende kulturvernmyndighet før byggemelding av enkeltprosjekter kan behandles. Dette indikerer at bygnings- og reguleringsmyndighetene allikevel vil ha en viss kontroll med tomteutnyttingen, selv om det i bestemmelsene ikke er angitt vedtakskriterier. Det antas dog her at en utnyttelsesgrad som er normalt for næringsområder vil være tillatt. Tomtens bruksformål som grunnlag for takseringen Det vanlige er at reguleringsformålet legges til grunn ved takseringen. Reguleringsformålet her er byggeområde for offentlige bygninger. Takseringsmessig er det et problem at det ikke finnes noe eiendomsmarked for tomteområder/eiendommer som er regulert til offentlig formål, i hvert fall ikke som undertegnede kjenner til, og jeg har også konferert med andre takstmenn vedr. dette. Festeren er en organisasjon som i offisiell foretaksinformasjoner benevnt forening/lag/innretning. Så vidt det forstås, innebærer virksomheten på eiendommen også bl.a. kommersiell forskningsaktivitet, slik at man også til en viss grad ville kunne benevne virksomheten delvis som næring i vid forstand.

7 4 Det anses at virksomheten kommer i en mellomstilling, i forhold offentlige bygninger/næringsvirksomhet. VURDERINGER VEDRØRENDE VERDSETTELSESPRINSIPP Næringsområde Hvis man her forutsatte at dette er en næringstomt, ville man ligge i området kr. 800 til kr. 900 og oppover pr. m2 byggeklar tomt, avhengig av utnytting etc. Dette forutsetter at vei, vann og avløp er ført frem til tomten, men ikke fordelt inne på den, dvs. før noe arbeid er startet på selve tomten. Videre foreligger det en omsetningspris på kr. 420 pr. m2 for en stor næringstomt i området som råtomt uten fremført vei, vann og avløp fra for noen år siden. Det var her forbundet med kostnadskrevende grunnarbeider å bygge ut selve eiendommen, og i tillegg kom opparbeidelse av noe over 400 m veilengde. Dette tilsa omkring kr. 500 pr. m2 for råtomt med fremført vei, men uten vann og avløp. Hvis man skulle overføre denne prisen til en tomt med normale opparbeidelseskostnader, ville man her ligge omkring kr pr. m2. Et større tomteområde i Follo ble i 2009/2010 omsatt for ca. kr. 620 pr. m2 som ren råtomt, næringsregulert. Nåverdi av fremtidig betalingsstrøm, med tillegg for fremtidig tomtekjøp Man kan se på overføring av eierdelen av eiendommen som en tilbakeføring til nåverdi av de fremtidige betalingsstrømmer. Dette ville si at man etter festeperiodens slutt ville ha overført en sum som man vil kunne finne nåverdien av, men grunneier ville fremdeles eie tomten. For at overføring av eiendomsretten skulle finne sted, måtte man i et slikt regnestykke også forutsette at fester kjøper råtomten ved festeperiodens slutt. Ved tilbakeføring til nåverdi vil man altså også måtte hensynta en større overføring i form av et engangsbeløp for eiendomsretten ved festeperiodens slutt. HJELPEBEREGNINGER FOR VERDSETTELSE Gjennomsnittlig gjenværende festetid settes her til grovt 38 år, idet den største delen av tomten tillegges mest vekt. Når det gjelder renten, skal den gjenspeile renten for en tilnærmet risikofri investering, slik som gjelder for festeforhold. Det har vært vanlig at renten for slike forhold har ligget omkring 5-6%, her velges 6%. Dermed vil man få: Nåverdi av fremtidig årlig betalingsstrøm: kr /0,06 (kr /0,06)/1,06 38 = kr I tillegg antatt kjøpesum kr. 12 mill om 38 år: kr /1,06 38 = kr Sum nåverdi kr

8 5 Usikkerheten her ligger i antagelsen om verdi for tomten om 38 år. Slike antagelser foretas normalt også ved forretningsberegninger/kontantstrømanalyse for bebygde næringseiendommer, dog normalt ikke så langt frem i tid.. Det ses dog at dette er et tall som ikke slår betydelig ut på nåverdien. Hvis det for eksempel antas kr. 15 mill istedenfor kr 12 mill som i regnestykket over, vil dette slå ut med en økning i nåverdi på omkring kr Mitt beste estimat vil være en verdi på omkring kr. 12 mill ved festeperiodens slutt. En lavere rente ville gi høyere verdi og en høyere rente ville gi lavere verdi, men 6% anses å være i grovt sett riktig nivå. Vurdert i forhold til m2-priser vil kr gi ca. kr. 440 pr. m2. Ut fra det som er referert i starten av foregående kapitel synes dette å være et riktig nivå, dvs. en del lavere enn tilsvarende pris for råtomter for næringsformål. KONKLUSJON På basis av foranstående opplysninger, vurderinger og beregninger ansettes: Tomteområdets markedsverdi som råtomt: kr Denne takst er utarbeidet etter beste skjønn. for Gonsholt Taksering AS Helge Gonsholt

9

10

11

12

13