1. INNLEDNING. BAKGRUNN FOR PROSJEKTET

Transkript

1 1. INNLEDNING. BAKGRUNN FOR PROSJEKTET I forbindelse med den økte hyttebyggingen i fjellområdene i Oppland har det vært saker både i forvaltningen, i media og for domstolene som gjelder gjerder på og rundt hytteeiendommer. Sakene har vist at både blant hytteeiere, grunneiere og til dels også i forvaltningen er det noe uklarhet om hvordan regelverket skal forstås. Hva som er skikk og bruk kan det også være delte oppfatninger om, både når det gjelder om og når det skal gjerdes og når det gjelder hvordan gjerdene skal se ut. Særlig i den kommunale plan- og byggesaksbehandlinga har det blitt brukt tid på å finne fram til regler som er enkle, forståelige og som reduserer ressursbruken til fordel for saker som kanskje er viktigere tross alt. Gjennom denne enkle veilederen vil Oppland fylkeskommune bidra til å klargjøre ulike sider ved denne problematikken og på den måten bistå kommunene. Tematisk avgrenses altså stoffet til å gjelde gjerder ved hytter i skog og fjell og med de problemstillinger og hensyn vi finner her. Oppland fylkeskommune ga i september 2000 ut en veileder i hytteplanlegging som en avslutning av prosjektet Fritidsbebyggelse i Oppland. Som en del av de sentrale fagtema ble også gjerder drøftet der, men i mindre omfang. Den foreliggende veilederen kan derfor ses som en utdypning av stoffet vi presenterte da. Veilederen har blitt til i samarbeid med kommunene i Gudbrandsdalen, særlig Ringebu kommune som tok initiativet til et samarbeid med Oppland fylkeskommune om dette temaet. Samarbeidet har vært svært nyttig for at denne veilederen skulle bli hensiktsmessig for de som skal bruke den. Lillehammer, 10. oktober 2002 Jørn Prestsæter 2

2 2. HVILKE HENSYN ER TIL STEDE? PROBLEMBESKRIVELSE Nedenfor omtales de ulike hensynene som må avveies i saker som gjelder gjerder rundt hytter. Hensynene er delvis knyttet til partsinteresser og delvis til allmenne interesser. Hytteeieren Hensyn som taler for å sette opp gjerde er først og fremst knyttet til hytteeierens ulike behov: sikkerhetsbehov pga. - trafikk - skrent/stup skjermingsbehov pga. - husdyr - innsyn - klima markeringsbehov pga. - uønsket ferdsel over tomta Vanligvis vil det være en kombinasjon av begrunnelser hos de fleste hytteeiere, og noen av disse behovene henger også naturlig sammen. Behovet for å sikre barn mot farlig terreng eller trafikk bør tillegges vekt når de ulike hensyn skal avveies. Inngjerding for å unngå husdyrmøkk på trapp og uteplass har vært den vanlige begrunnelsen for å sette opp gjerde, og er også forståelig. For å skjerme mot innsyn og vind/snødrift vil derimot vegetasjon og lévegg være mer hensiktsmessig enn gjerde. Oppsetting av gjerde kun for å markere tomta er et hensyn som vanligvis ikke bør tillegges vekt. Dersom tomt og/eller hytte har blitt plassert på eller ved et råk, kan det ligge an til konflikt, og det blir nærliggende å forsøke og styre ferdselen utenom. I slike tilfeller kan det være bedre å styre ferdselen gjennom å legge om råket til en mer naturlig trasé. Hensyn som taler mot gjerder kan gjerne knyttes til det som etter plan- og bygningsloven kalles landbruks-, natur- og friluftsinteresser, dvs. andre brukere av utmarka. I tillegg til disse kommer estetiske hensyn, der også kulturlandskapshensyn vil ha betydning. Beiteinteresser Beiteretten er et privatrettslig forhold mellom grunneier og den som har beiterett, og reguleres bl.a. gjennom beitelova. For å kunne sette opp gjerde, må hytteeieren derfor ha tillatelse både fra eventuelle beiteberettigede og tillatelse i henhold til plan- og bygningsloven. Tillatelse etter plan- og bygningsloven alene er ikke tilstrekkelig. Forhold av privatrettslig karakter kan ikke avklares gjennom bestemmelsene i reguleringsplan, som er det vanligste grunnlaget for utbygging av fritidseiendommer. Det er likevel sterkt å anbefale at det ut fra den uklarhet som råder mht. beiteretter og gjerding, går fram av enten planbeskrivelse eller retningslinjer til utbyggingsplaner at hytteeieren må ha tillatelse både fra eventuelle beiteberettigede og tillatelse ihht. plan- og bygningsloven, for å kunne sette opp gjerde rundt hytta. Desto sterkere beiteinteressene er - dvs. at området har godt beite og mye beitedyr - jo sterkere er også ønskene om å få sette opp gjerde, noe som i sin tur øker motsetningene og gjør avveiningen av hensynene vanskeligere. Dårlig beite og lite beitedyr gir tilsvarende lite konflikter og reduserer behovet for gjerde. Teoretisk sett er det et lite areal som går tapt ved bygging og ved inngjerding av areal sammenlignet med totalarealet hvor beiteretten vanligvis er. Dersom f.eks. tusen hytter får gjerde inn i gjennomsnitt 3

3 50 kvm hver, utgjør det altså 50 dekar. Det praktiske problemet består da i at beiteområdet blir fragmentert og at beitedyra kan bli uroet i hyttefeltene. Dyrevernhensyn Gjerdeeier har ansvaret for at gjerdet ikke er farlig for husdyr og vilt. Det vil vanligvis si at gjerdet bør være tilstrekkelig høgt. Dyrevernsnemnda kan pålegge gjerdeeier å utbedre eller fjerne gjerdet dersom det ikke er trygt nok. Bruk av piggtråd er ikke aktuelt for den type gjerder vi drøfter her. Vilthensyn Viltet er følsomt for stengsler i vante trekkruter, og dette tilsier at en i slike områder er tilbakeholden med gjerder. Mindre gjerdelengder inntil hytter vil vanligvis ikke ha stor betydning på denne måten. Hensynet til den frie ferdselen Ferdselen gjennom et hytteområde påvirkes av gjerder, men er også avhengig av utbyggingsmønsteret: - tett feltregulering: mindre påvirkning, ferdselen holder seg likevel til veger og regulerte korridorer - svært åpent og god avstand: liten påvirkning, plass til vanlig ferdsel - "åpen tettbebyggelse": gjerder kan påvirke ferdselsmulighetene i stor grad Der ferdselen er stor, vil behovet for skjerming eller markering fra hytteeierens side også øke, noe som i sin tur kan hindre eller påvirke ferdselen på en uheldig måte. Slik sett er ferdselsretten en parallell til beiteretten som er omtalt foran. Estetiske hensyn Estetikken i området kan påvirkes av gjerder og er avhengig av: - gjerdetype: tette og massive gjerder i stort omfang kan påvirke mer enn bebyggelsen, estetisk sett - vegetasjons- og landskapstype: det er stor forskjell på snaufjell, bjørkeskog- og barskogområde i evne til å dempe eller ta opp i seg det visuelle inntrykket Kommunens rolle Behandling og kontroll av gjerdesaker tar for mange kommuner uforholdsmessig mye ressurser som det kan være større behov for å bruke på andre sakstyper. Dersom kommunene ønsker å forenkle dette arbeidet, tilsier det at regelverket som sakene skal behandles etter - er tilpasset de ulike hensynene - har en klar hjemmel - er forstått og akseptert av de som berøres - kan forenkle saksbehandlingen Dette betinger at kommunen gjennomfører en prosess der berørte parter får delta og at en avveier de hensynene som er til stede. 4

4 3. KORT OM DET RETTSLIGE GRUNNLAGET FOR HYTTEGJERDER Plan- og bygningsloven Arealdelen av kommuneplanen Bestemmelser om gjerder kan gis med hjemmel i 20-4 annet ledd bokstav b). Disse må begrenses til å gjelde for byggeområder og i LNF-områder der spredt utbygging er tillatt med hjemmel i 20-4 annet ledd bokstav c) annet ledd gir ikke hjemmel for å vedta generelle bestemmelser om gjerder for alle hyttene i kommunen. Retningslinjer om gjerder kan gis i tilknytning til arealdelens bestemmelser for hytter. Retningslinjene kan gjelde for hytter både i byggeområder og LNF-områder, og dette må framgå enten av plasseringa av retningslinjene eller av måten de er utformet på. Retningslinjene kan både ha krav om maksimalt inngjerdet areal, gjerdehøgde og utseende, og retningslinjer for saksbehandlingen i slike saker. Eksempler på retningslinjer finnes i kap. 6. Reguleringsplanen 26 første ledd gir hjemmel for å " - forby former for bruk for å fremme eller sikre formålet med reguleringen." Miljøverndepartementet har uttalt at oppsetting av gjerde er en form for bruk som etter ordlyden i någjeldende 26 i utgangspunktet vil kunne forbys, særlig når det gjelder hensyn til fremkommelighet og ferdsel innen hytteområdet. Departementets uttalelse gjelder først og fremst inngjerding av enheter i et hytteområde. Departementet har ikke tatt stilling til om det med hjemmel i 26 kan forbys andre typer gjerder som levegger og lignende. Dersom en ønsker å tillate gjerder i et visst omfang i et regulert område, gir 26 også hjemmel for å stille krav om omfang av inngjerdet areal, høgde og utseende, men neppe å kreve én spesiell gjerdetype. Bestemmelsene kan også stille krav om at oppsetting av gjerde krever tillatelse (behandlingsregler). Eksempler på reguleringsbestemmelser finnes i kap Planløsning og utseende gir i nr. 2 hjemmel for å stille krav om at gjerdet " - etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser." 93 Tiltak som krever søknad og tillatelse bokstav g), gjelder for oppføring av gjerde mot veg. Annet gjerde er altså ikke søknads- eller meldepliktig dersom ikke planbestemmelser sier noe annet. 103 Innhegning behandler gjerdespørsmål, men presiserer først og fremst gjerdeplikten mot veg i tettbygde strøk. Siste ledd i nr. 1 gir kommunestyret hjemmel for å gi regler om utforming av gjerde og annen innhegning. Kommunen kan også fastsette vedtekt til 103 med hjemmel i 3. Gjerdelova (lov om grannegjerde) regulerer først og fremst de privatrettslige forholdene mellom granner, dvs. om gjensidig gjerdeplikt, om fordeling av kostnader og andre rettigheter og plikter. 3 presiserer at gjerde skal lages og vedlikeholdes slik at det ikke blir farlig for folk og dyr. 7 siste ledd presiserer at "Mot hyttetuft i utmark har utmarkeigaren ingen skyldnad til å halda gjerde." Loven opphever altså den gjensidige plikta til gjerdehold mellom grunneier og tomteeier. 5

5 Beitelova (lov om ymse beitespørsmål) regulerer også privatrettslige spørsmål. Beiterett bygger ofte på sedvane (hevd) og beitelova er en av lovene som gir retningslinjer for konfliktløsning. Jordskiftelova (lov om jordskifte o.a.) kan brukes til å løse konflikter av en viss størrelse som gjelder f.eks. beiterett eller gjerdeplikt. Dersom en felles beiterett kreves oppløst pga. utbyggingstiltak, kan jordskifte være løsninga for å få gjennomført dette. Friluftsloven (lov om friluftslivet) har som formål å verne naturgrunnlaget som kan brukes til friluftsliv, og sikre allmennheten rett til ferdsel og opphold i naturen. Loven skiller i 1a mellom innmark og utmark, og i 3 slås det fast at retten til fri ferdsel ikke gjelder bl.a. gårdsplass, hustomt eller inngjerdet hage. Lovens 13 omhandler sjikanøse stengsler, dvs. at det ikke er tillatt å sette opp stengsler som vanskeliggjør ferdsel som er tillatt etter loven. Avtalerettslige forhold mellom grunneier og tomtekjøper gir muligheter for å etablere regler for gjerding som går ut over det plan- bygningsloven gir hjemmel for. Muligheten til å ta inn regler om gjerde i kjøpe- eller festekontrakt har vært og blir fremdeles benyttet for å beholde kontrollen fra grunneiersida. Dette kan være et vel så godt styringsverktøy av hensyn til beiteinteresser som det pbl gir. Slike regler binder ikke offentlige myndigheters håndheving av f.eks. plan og bestemmelser. 6

6 4. PRINSIPPER FOR INNGJERDING Uavhengig av om en betrakter hele kommunen, delområder eller enkeltfelt, er det i hovedsak tre ulike prinsipielle holdninger til gjerdespørsmålet: - totalforbud mot gjerder på hytteeiendommer - tillatt å gjerde inn et visst areal eller etter et visst prinsipp med eller uten søknad - søknad om gjerde behandles som enkeltsak etter alminnelige regler i pbl. Et fjerde prinsipp vil være å gjerde inn hele hyttefelt eller større grupper av tomter for å avklare forholdet til beitedyr og beiterett. Ei slik løsning vil først og fremst være hensiktsmessig å avtale mellom grunneier og beiterettshavere i utbyggingsområdet. Løsninga reiser spørsmål som gjelder hensynet til den frie ferdselen og til viltet. Totalforbud i hele eller deler av kommunen For mange kommuner vil det fortsatt være et alternativ å håndheve et totalforbud mot gjerder på hytteeiendommer. Dette kan begrunnes med hensynet til beiteinteresser, friluftsliv og ferdsel og/eller estetikk. Dersom forbudet nedfelles i bestemmelser og retningslinjer til en arealplan, er det viktig at begrunnelsen for dette kommer klart fram i planbeskrivelse og saksframstilling. Dette forenkler behandlinga av dispensasjonssøknader og begrunning av vedtak i slike saker. Dersom kommunen velger å ha forbud i noen deler, men tillate gjerder i andre deler, blir det om mulig enda viktigere å begrunne hvorfor en gjør dette skillet. Tillatt å gjerde inn et visst areal Det vil være urimelig å hevde at de nærmeste kvadratmetrene ved inngangspartiet og inntil hytta ellers er utmark og som sådan fritt skal kunne brukes av allmennhet og beitebrukere. Med det utgangspunktet kan kommuner - på visse vilkår - godta inngjerding av f.eks. terrasse og trapp, først og fremst for å skjerme mot beitedyr. Spørsmålet om hvor stort areal som bør kunne gjerdes inn er vanskelig å gi noe entydig svar på. Nedenfor er det svært skjematisk vist noen typiske situasjoner med bygninger, atkomst og inngangsparti, terrasse, uthus og alternative arealer inngjerdet. Skissene kan belyse hvilke arealstørrelser som kan være aktuelle. 7

7 A B C E 30 F D G HYGGELIA HYTTEOMRÅDE 40 PRINSIPPER FOR INNGJERDING 3,2 Kommentarer: Skissa viser svært skjematisk sju ulike situasjoner med hytter av ulike størrelser, atkomstforhold og inngjerdet areal. Rutenettet som skissa er tegnet på er på ca. 3,2x3,2 meter - dvs. hver rute er 10 kvm. Hyttene er henholdsvis 60, 80 og 120 kvm, noen har uthus/garasje og en kan tenke seg terrasseløsninger på ulike måter. Rundt og inntil hyttene er det avgrensa rektangulære og kvadratiske areal som forestiller ulike alternative inngjerdingsmåter der hver rute altså er 10 kvm. På denne skissa kan en så "gjerde inn" ytterligere ruter og summere totalarealet. Tallene som er ført på skissa gjelder inngjerdet markareal utenom bygningene. Inngjerdet areal for tomtene A - G varierer fra 35 kvm til 160 kvm. Vi ser at dersom det gjerdes rundt hele hytta (B), blir det et relativt smalt belte som blir lite anvendelig til annet enn å holde beitedyr i en viss avstand. Ved å gjerde mellom hytte og uthus/anneks, vil en derimot kunne danne et tun, og arealet kan utnyttes mer effektivt. Slike løsninger vil vanligvis også gi et bedre estetisk resultat dersom en velger gjerdetype som harmonerer med bebyggelsen (se neste avsnitt). Hvor stort areal? Dersom kommunen ønsker å innføre ei øvre arealgrense for inngjerda areal, bør denne grensa vurderes nøye på forhånd. Dersom grensa settes relativt lavt - f.eks. 40 kvm - vil det være tilstrekkelig til å skjerme inngangspartiet og kanskje en uteplass. Ulempene for andre interesser vil i et slik tilfelle være små, enten det gjelder beite- eller ferdselsinteresser. Visuelt vil gjerdet ligge inntil bebyggelsen og være lite dominerende. Ei slik lav grense vil derimot kunne føre til relativt mange dispensasjonssøknader eller at en får overtredelser. 3,2 8

8 I den andre enden av skalaen vil heller ikke 160 eller 200 kvm isolert sett representere noe vesentlig beslag av utmarka, men i sum for noen hundre hytter vil det selvfølgelig utgjøre mange dekar. Gjerdet vil dessuten kunne settes opp lengre fra bebyggelsen og på den måten styre evt. ferdsel unna eiendommen. Visuelt vil et slik gjerde bli mer dominerende, delvis fordi det blir lengre, delvis fordi det blir stående lengre unna hytta, men dette vil avhenge av hvor åpent eller skogkledt området er. Gjerdelengde kan også nyttes som kriterium for å begrense inngjerding. På skissene varierer gjerdelengdene fra 24 (A) til 57 meter (B). Dersom kommunen velger ei slik løsning, bør den kombineres med et krav om maksimal avstand fra bygning for å unngå at det settes opp "avskjærende" gjerder som hindrer ferdselen. Oppland fylkeskommune gir ikke noen konkret tilråding om størrelse på areal eller lengde til de kommunene som vurderer å gi tillatelse til gjerder på hytteeiendommer. Innføring av en slik regel må bygge på lokale vurderinger og avveininger av de behovene som er til stede i området. 9

9 5. GJERDETYPER Skigard Skigard har blitt den mest brukte gjerdetypen i hytteområder, trolig fordi den ha lange tradisjoner og forbindes med inngjerding på setra og i landbruket ellers. Etter å ha ligget nede (bokstavelig talt) noen år, tok bruken seg opp igjen på 1980-tallet, og det er nå flere produsenter som leverer til hytteeiere og gardbrukere. Skigard gir et massivt inntrykk fordi den er relativt tett. Med flere vinklinger rundt og mellom hus på hyttetomta, blir denne gjerdetypen derfor visuelt dominerende. I et relativt tett hytteområde vil gjerdene derfor kunne forstyrre naturinntrykket like mye som bygningene. Stakittgjerde Denne gjerdetypen har vanligvis blitt benyttet rundt bolighus, gjerne hvitmalt eller i husets farger. I en eldre variant har staur og stokker av ulike dimensjoner blitt brukt både som sprosser, spikerslag og stolper. Med stort sett ubearbeidete materialer og med moderat høgde blir dette gjerdet ofte mindre dominerende enn en skigard med samme lengde. Skigard og lé tilpasset bygningene Nytt stakittgjerde med kraftig "fender" nederst Den opprinnelige typen stakittgjerde 10

10 Gjerde med liggende bord For at denne gjerdetypen skal få et bra estetisk uttrykk, må det brukes materialer med gode dimensjoner - gjerne 1"x6" på de liggende bordene - og at de festes vekselvis på ene og andre sida av stolpene. Gjerdehøgda er vanligvis mindre enn for andre gjerder, cm. Gjerde av tre stk. 1"x6" bord Trådgjerde, nettinggjerde Dette er den vanligste gjerdetypen i landbruket, både i innmark og utmark. Gjerdetypen blir ikke ansett som "pen" eller passende ved boligeller fritidsbebyggelse, men er trolig den som er minst synlig på litt avstand. Som provisorisk gjerde egner den seg godt. Trådgjerde, her som strømgjerde i utmark Steingjerde Steinmur har vært mye brukt der stein- og blokkrik mark har vært oppdyrka. Som gjerde ved fritidsbebyggelse blir den kanskje for arbeidskrevende og kostbar å sette opp. Sammen med grunnmurer eller forstøtningsmurer av naturstein kan et steingjerde gi gode estetiske løsninger. 11

11 6. BESTEMMELSER, RETNINGSLINJER Nedenfor vises noen eksempler på bestemmelser og retningslinjer som kan brukes i kommuneplaner, kommunedelplaner og reguleringsplaner/bebyggelsesplaner. Det må understrekes at eksemplene ikke brukes ukritisk, men vurderes ut fra det behovet kommunen har for å styre dette saksområdet. I tillegg må de ulike hensynene avveies slik at planverktøyet tilpasses denne situasjonen. Dersom en er i tvil, bør en benytte seg av fylkesmannens og fylkeskommunens kompetanse i saken. Kommuneplanens arealdel Bestemmelser for byggeområder for fritidsbebyggelse og LNF-områder for spredt fritidsbebyggelse etter 20-4 c): BESTEMMELSER (alternative løsninger) I områder avsatt til fritidsbebyggelse og i LNF-områder avsatt for spredt fritidsbebyggelse etter 20-4 annet ledd bokstav c) er det - ikke tillatt å sette opp gjerde - ikke tillatt å sette opp gjerde, med unntak for der det må sikres mot bratt eller farlig skrent. - ikke tillatt å sette opp gjerde, med unntak av et område på inntil xx kvm ved hytta - ikke tillatt å sette opp gjerde, med unntak av et område avgrenset av bygninger og inntil xx meter gjerde Slik gjerde kan være inntil x,y meter høgt, utføres i naturmaterialer og slik at beitedyr ikke kan komme til skade. Det skal legges vekt på at gjerdet skal underordnes helhetsintrykket av området og ikke virke dominerende. Portal er ikke tillatt. Grind skal slå utover. RETNINGSLINJER All oppsetting av gjerde ved og rundt fritidseiendommer skal på forhånd godkjennes av det faste utvalget for plansaker. Ved fritidsbebyggelse i byggeområder og LNF-områder er det ikke ønskelig med gjerder i noen form av hensyn til allmennhetens friluftsinteresser, beiteinteresser og av estetiske hensyn. I området ABC er det snaufjell og svært åpent landskap. Gjerder skal ikke tillates av estetiske hensyn selv om det er mye beitedyr i området. I regulerte områder hvor det ikke er forbud mot gjerder i planbestemmelsene, skal bestemmelsene endres i tråd med bestemmelsene i denne kommune(del)planen. I området XYZ er det sterkt beitepress. For å unngå konflikter, kan det ved hyttene gjerdes inn et mindre areal ved inngangsparti og uteplass. Hytter som ligger langs det mye brukte råket kan likevel ikke sette opp gjerde på den siden av hytta som vender mot råket. 12

12 Reguleringsplan Plan- og bygningslovens 26 gir relativt vide rammer for utforming av bestemmelser sammenlignet med rammene som gis for kommuneplanbestemmelser. Det kan likevel ikke gis bestemmelser om forhold som ligger utenfor plan- og bygningslovens virkeområde og formål. Forhold som allerede er styrt etter alminnelige bestemmelser i plan- og bygningsloven skal heller ikke inn i reguleringsbestemmelsene, f.eks. saksbehandlingsregler som går fram av 7 eller 93 og 94. Bestemmelsene kan heller ikke pålegge tiltakshaver eller søker å avklare forhold av privatrettslig karakter, f.eks. å innhente tillatelse fra grunneier/beiterettshaver til å sette opp gjerde. Reguleringsbestemmelser for byggeområde fritidsbebyggelse - Oppføring av gjerde er ikke tillatt. - Oppføring av gjerde er ikke tillatt, med unntak for der det må sikres mot bratt eller farlig skrent. Slik gjerde skal godkjennes av det faste utvalget for plansaker. - Oppføring av gjerde er ikke tillatt, med unntak av et område på inntil xx kvm inntil hytta. Gjerdet skal vises på situasjonsplan for tomta og melding skal sendes det faste utvalget for plansaker. - Oppføring av gjerde er ikke tillatt, med unntak av et område avgrenset av bygninger og inntil xx meter gjerde. Gjerdet skal vises på situasjonsplan for tomta og melding skal sendes det faste utvalget for plansaker. - Slik gjerde kan være inntil x,y meter høgt, utføres i naturmaterialer og slik at beitedyr ikke kan komme til skade. Det skal legges vekt på at gjerdet skal underordnes helhetsinntrykket av området og ikke virke dominerende. Portal er ikke tillatt. Grind skal slå utover. - Byggeområdet DEF skal gjerdes inn før utbygginga settes i gang. Plan for oppsetting og utførelse av gjerdet skal godkjennes av det faste utvalget for plansaker på forhånd. (Ansvar for vedlikehold m.v. kan ikke nedfelles i reguleringsbestemmelsene. Dersom kommunen inngår utbyggingsavtale med utbygger/grunneier, kan slike ting tas inn der.) 13