VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM

Transkript

1 RAPPORTANSVARLIG: Morten Silkebækken Kristin Lavransdatters veg 3, 316 HAMAR Tlf: E-post: VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM Adresse Gamle Fjellvegen 57 - Hytte 6140, 34 Vang på Hedmark Matrikkelnr Gnr 0 Bnr 1 Fnr 7 Snr 0 Kommune Hamar Hjemmelshaver(e) Eva Jørvum Ødegård og Birger Arild Ødegård Dato for befaring Bruksareal: 67 m Bruksareal primærdel (P-ROM): 61 m Tomteareal: m Normal markedsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gnr Bnr Festenr Seksjnr Bolignummer Gamle Fjellvegen 57 - Hytte Postnr Poststed Kommune Område/bydel 34 Vang på Hedmark Hamar Brumund hytteområde Rekvirent Birger Arild Ødegård Hjemmelshaver(e) Eva Jørvum Ødegård og Birger Arild Ødegård Tilstede/opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Eva Jørvum Ødegård og Birger Arild Ødegård Premisser - Generelle opplysninger Befaringen er utført som en visuell besiktigelse/gjennomgang sammen med hjemmelshaver Åpenbare slitasjeskader som skyldes normal elde og slitasje er ikke beskrevet Bygningen var normalt møblert da befaringen fant sted Det var lagret mye innbo, løsøre mm i annekset Informasjon om tomteforhold, bygningers alder, påkostninger, oppgraderinger, ombygginger mm, samt tidspunkt for utførelsen er også basert på opplysninger fra hjemmelshaver Byggesaken og kommunens arkiver er ikke undersøkt Det gjøres oppmerksom på at en verdi- og lånetakst ikke er en tilstandsrapport På generelt grunnlag anbefales Boligsalgsrapport ved omsetning av eiendommer Alle bygningsdeler er under vedvarende aldring Noen har kort levetid, andre kan ha tilnærmet ubegrenset levetid Jo eldre bygningen er, desto større tiltak må påregnes En brukt bygning har ofte svakheter og egenskaper som en ny bygning ikke har Eks er slitasje, dårlig vedlikehold, utidsmessigheter, tekniske løsninger som ikke holder dagens standard osv Jo eldre bygningen er, desto flere slike forhold må en kjøper forvente Det gjøres oppmerksom på at bygningen er oppført i en periode med andre byggeforskrifter og krav enn de som gjelder i dag Dette gjelder bla krav iht isolasjon, varmetap, tetthet osv Det er foretatt fuktsøk med fuktindikator på normalt utsatte steder Fuktsøk blir også foretatt i tilstøtende rom hvis dette vurderes som nødvendig Alle steder hvor det er indikert eller påvist fuktighet krever ytterligere undersøkelser Det gjøres oppmerksom på at skjulte feil og mangler i konstruksjonene ikke kan avdekkes uten bygningsmessige inngrep Værforholdene ved besiktigelsen var opphold og lett overskyet Takflater, terrasse og terreng var snødekket Sammendrag Eiendom med hytte og anneks Hytte over 1 plan Oppført med søylepunkter av lettklinkerblokker og i trekonstruksjoner Saltak konstruksjon som er tekket med shingel Tilsvarende utførelse for annekset Kryprom mot terreng under hovedplanet Begrenset tilkomst på befaringsdagen grunnet snødekket terreng Opplyst om opprensking av kryprommet siden kjøpstidspunktet Utvendige fasader og overflater fremstår som normalt vedlikeholdt Vinduer, dører og innvendige overflater med generelt liten alders- og bruksslitasje Flere av overflatene er overflatebehandlet siden kjøpstidspunktet Kompakt takkonstruksjon uten kontrollmuligheter Ingen tegn til lekkasjer el omkring gjennomføringene i innvendige himlinger Taktekking, takrenner, nedløp og beslag fra byggeåret Oppvarming via vedfyring og parafin «Bad»/toalettrom uten innlagt vann og avløp Kjøkkeninnredningen har nymalte fronter Elektrisk anlegg Gnr: 0 Bnr: 1 Fnr: Side 1 av 9 Morten Silkebækken

3 er basert på 1 volt solceller, samt aggregat Opplyst at det er klargjort spredenett for 30 volts anlegg «Batteri-bank» med stor kapasitet Avløp fra kjøkken til terreng Vann fra vannpost Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger i et hytteområde ca 19 km fra bommen på Gåsbu Ca 40 km til Hamar stasjon Området består av frittliggende hytter og skogsarealer Fri- og naturarealer i umiddelbar nærhet Noe kjøreavstand til badedam I vinterhalvåret er det flere oppkjørte skiløyper til mange av destinasjonene på Hedmarksvidda Eiendommen har normale lys- og solforhold Minimalt med støy fra nærområdet og omgivelsene Utsikten er god Reguleringsmessige forhold Eiendommen er antatt regulert til fritidsbebyggelse og/eller som LNF-område Opplysninger om gjeldende reguleringsbestemmelser for området var ikke tilgjengelig i WebPlan Eiendommens tomt Tomteareal (m ) Type tomt Punktfestet Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Bortfesters navn Ikke opplyst kr 50,- Vang Almenning Kommentarer vedrørende festekontrakt Festekontrakten ble inngått i 005 Neste regulering av festeavgiften er trolig 015 og/eller ved overførsel av festeretten Festeavgiften skal reguleres i henhold til konsumprisindeksen Ukjent om festekontrakten er tidsbegrenset Fester har ikke rett til innløsing av festetomten Vedrørende festekontrakten så er dette hensyntatt i verdsettelsen av takstobjektet Imidlertid gjøres det oppmerksom på at dette er basert på takstmannens egen forståelse av festekontrakten og festeforholdet, uten juridisk bistand Som følge av stor usikkerhet i forbindelse med dommen i Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg vedrørende tomtefesteloven og eventuelle endringer i någjeldende lov som følge av dette, vil det foreligge stor usikkerhet om konsekvensen av markedsverdien for eiendommer med festeavtaler Frem til det kommer mer konkrete endringer som eventuelt vil bli gjort i någjeldende lov, tar undertegnede forbehold om mulige fremtidige verdiendringer for denne eiendommen Anbefales at interessenter setter seg inn i festeforholdet og dets tilhørende dokumenter Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk mm) Tomten består av skogsterreng og naturtomt Naturlig beplantning av busker og trær Innkjøringen er gruset og/eller gressbevokst Oppstillingsplasser for foran hytten Privat adkomstveg er gruset Ikke tilknyttet ordinært vann- og avløpsnett Vanntilførsel fra nærliggende vannpost og fra kanner Spillvann til terreng Innvendig tørrklosett med urin-separator og lufting over tak Overvann til terreng Opplysningene er basert på tidligere beskrivelser av området da terrenget var snødekket Terrengforhold Eiendommen ligger i et skrånende terreng Naturgitt med interne fallforhold på tomten Fallforhold fra fundamentene er ikke vurdert pga snødekket terreng Anbefalt fall er 1:50 i 3 meters lengde fra fundamentene Gnr: 0 Bnr: 1 Fnr: Side av 9 Morten Silkebækken

4 Eiendommens bygninger VERDI- OG LÅNETAKST Type bygg Byggeår Rehab-/ombygd år A Hytte 008 B Anneks 007/-08 Likningsverdi (år) Kjøpsår Kjøpesum / Kostpris Ikke opplyst 01 kr 95000,- Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Gjensidige Forsikring ASA Fullverdi Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Opprinnelig byggegrunn av antatte jord-/morenemasser Punktfundamenter av lettklinkerblokker for hytten og terrassen Ukjent om fundamentene er isolerte Forhold omkring radon er ukjent Kryprom mot terreng under hovedplanet Utvendig adkomst til kryprommet Varierende kryphøyde Ikke lagt ut plast mot terrenget i kryprommet Det er ikke etablert drenering Det opplyses på generelt grunnlag at kryprom mot terrenget er en risikokonstruksjon som erfaringsmessig kan ha hyppige skadefrekvenser Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Yttervegger av trekonstruksjoner Ytterkledning av stående villmarkspanel Vindsperre av asfaltplater Luftet ytterkledning Ikke montert musebånd Ytterveggkonstruksjonen er 15 cm Stubbloftkonstruksjon av treverk mellom terreng/hovedplan Konstruksjonene er opplyst isolert med mineralull 15 cm i yttervegger og 0 cm i gulv Innervegger av trekonstruksjoner Overflater med forskjellig kvalitet/utførelse Innervegger er opplyst isolert med mineralull Vegghengt tretrapp til hemsen Terrengplatting/terrasse som inngangsparti, samt mellom hytten og annekset Spaltegulv, rekkverk og håndlist av treverk Det opplyses på generelt grunnlag at trebjelkelag mot terreng er en risikokonstruksjon som erfaringsmessig kan ha hyppige skadefrekvenser Vedlikehold: Overflatene fremstår som normalt vedlikeholdt Dører og vinduer Vinduer og balkongdør med -lags isolerglass Produksjonsår for isolerglassene er 007 Flere vinduer med utvendige sprosser Heltre ytterdør med klart glassfelt Ytterdøren har kodelås Innerdører i utførelse ubehandlet heltre Vedlikehold: Overflater med liten alders- og bruksslitasje Inn- og utvendig overflatebehandlet i 01 Gnr: 0 Bnr: 1 Fnr: Side 3 av 9 Morten Silkebækken

5 Takkonstruksjon med yttertak Saltak konstruksjon Opplegg på yttervegger og tømmeråser Lufting av konstruksjonen via raft Skråhimlinger er opplyst isolert med 0 cm mineralull Undertak av trepanel Taktekking av shingel Vindskier, isbord og utstikk i gavler og raft av treverk Takrenner og nedløp av metall Overvann til terreng Takfotbeslag av metall Ikke montert snøfangere og takstige Takrenner, nedløp og beslag er fra 007 Kompakte skråhimlinger uten kontrollmuligheter Taktekkingen er befart fra terrenget Takflater var snødekket Piper, ildsteder og oppvarming Ett-løps elementpipe fra byggeåret Pusset med takfotbeslag over tak Sotluken er plassert i vindfanget Pipe og brannmur er pusset/malt og pusset i hovedplanet Vedovn av type Scan Ildstedet er plassert i hovedplanet Gnistsikring foran ildstedet av metallplate Gnistsikringen og avstanden til brennbart er tilfredsstillende Parafinovn av type Wallas Ildstedet er plassert i hovedplanet Avstanden til brennbart er tilfredsstillende Opplyst om 175 liter parafintank under terrassen Parafinovnen er tilknyttet systemet «Ring hytta varm» Opplyst at pipen ble feiet i 01 Ukjent når siste tilsyn ble utført Ukjent om det foreligger pålegg om utbedringer Teknisk tilstand på pipe, brannmur og dets faste installasjoner er ikke vurdert Dette bør utføres av fagkyndig personell Oppvarming med ved og parafin Bad og vaskerom Panel i himlingen Panel på vegger Heltregulv Enkel innredning med heltre benkeplate Speil Dusjkabinett Ikke innlagt ordinært vann eller avløp Vanntilførsel via interne vannpumper Tørrklosett med urin-separator og lufting over tak Naturlig ventilasjon «Bad»/toalettrommet er fra byggeåret Det er utført enkle fuktsøk på normalt utsatte steder Ikke påvist variasjoner av betydning i indikasjonsverdiene Ventilasjonen er vurdert som «normal hyttestandard» Kjøkken Innredning av ukjent type Åpen løsning Profilerte og malte fronter Laminerte skrog Laminerte benkeplater Over- og underskap Ikke takhøye skap Lyslist under overskap Enkel kum Plass for gasskomfyr og -kjøleskap Ikke etablert avtrekk Åpne rørføringer av PVC Avløp til terreng Montert gassalarm iflg hjemmelshaver Normal kapasitet hva gjelder skap- og benkeplass Innredningen er fra 007 Nymalte overflater i 01 Det er utført enkle fuktsøk på normalt utsatte steder Ikke påvist variasjoner av betydning i indikasjonsverdiene Overflater med liten alders- og bruksslitasje Innvendige overflater Himlinger: Panel, tømmeråser Vegger: Panel, malt murpuss, murpuss Gulv: Heltre Vedlikehold: Overflater med liten alders- og bruksslitasje Flere av overflatene er overflatebehandlet i 01 Gnr: 0 Bnr: 1 Fnr: Side 4 av 9 Morten Silkebækken

6 Elektrisk anlegg 1 volt solcelle-anlegg Solcelle-panel med ukjent kapasitet 8 batterier med ukjent kapasitet «Batteri-banken» er plassert i annekset Opplyst at «batteri-banken» har stor kapasitet Styringspanel med hovedsikring 0A og 4 kurser Åpent spredenett Opplyst at deler av spredenettet er klargjort for 30 volt Tilkoblingsmuligheter for 30 volt i «batteri-banken» Eventuell tilførsel for 30 volt vil være aggregat el Noe innvendig belysning Installasjon er fra byggeåret Utført enkelte endringer i 01 Teknisk tilstand på det elektriske anlegget er ikke vurdert Lavspenningsanlegg er ikke omfattet av gjeldende el-forskrifter VVS-installasjoner Ikke innlagt ordinært vann og avløp Vannforsyning fra vannpost og via kanner Montert vannpumper til vaskene og dusjen Spillvann til terrenget Avløp med rørføringer av PVC Opplyst at avløpsrørene er isolert Tørrklosett med urin-separator og lufting over tak Overvann til terreng Installasjonen er fra byggeåret Teknisk tilstand på «sanitæranlegget» og dets faste installasjoner er ikke vurdert Annet Ventiler i enkelte yttervegger Montert røykvarsler og pulverapparat Gjenstående arbeider, hovedbygg Visuelt påviste forhold er beskrevet under de enkelte hovedpunktene Generelt om andre bygg Anneks Punktfundamenter Gulv av trekonstruksjoner Kryprom mot terreng Yttervegger av lafteplank Saltak konstruksjon av taksperrer Opplegg på ytter- og innervegger Undertak av trepanel Taktekking av shingel Vindskier, isbord og utstikk i gavler og raft av treverk Takrenner og nedløp av metall Overvann til terreng Vinduer med -lags isolerglass med utvendige sprosser Balkongdør med glassfelt og utvendig sprosse Opplegg for elektrisk installasjon Tilførsel fra hytten Innvendige himlinger av panel og behandlet panel Innvendige vegger av panel Innvendige gulv av heltre Plassbygget seng Himlinger og gulv er opplyst isolert med 0 cm mineralull Vegger er uisolerte Overbygget platting/inngangsparti Det opplyses på generelt grunnlag at kryprom mot terrenget er en risikokonstruksjon som erfaringsmessig kan ha hyppige skadefrekvenser Snødekket terreng vanskeliggjorde utvendig inspeksjon Det gjøres oppmerksom på at bygningen er inspisert fra terrenget og fra innsiden Kryprom er ikke kontrollert pga mangelfull tilkomst Overflater med varierende alders- og bruksslitasje Ved befaringen i 01 ble det opplyst om fuktighet i et hjørne i annekset Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:01 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:01 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Gnr: 0 Bnr: 1 Fnr: Side 5 av 9 Morten Silkebækken

7 Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Hytte - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Hems Hovedplan Kryprom Sum bygning Bygg A: Hytte - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Hems Hems over liten del av hovedplanet Ikke medtatt som målbare arealer Hovedplan Vindfang, stue, kjøkken, vask/toalettrom, soverom Kryprom Kryprom under hovedplanet Ikke medtatt som målbare arealer Bygg B: Anneks - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Hems Hovedplan Kryprom Sum bygning Bygg B: Anneks - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Hems Hems over deler av hovedplanet Ikke medtatt som målbare arealer Hovedplan Oppholds-/soverom Bod Kryprom Kryprom under hovedplanet Ikke medtatt som målbare arealer Sum alle bygg Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Arealene er målt med to desimaler og avrundet til nærmeste hele m Arealene er målt iht NS Gnr: 0 Bnr: 1 Fnr: Side 6 av 9 Morten Silkebækken

8 uten at det tas hensyn til lover og/eller forskrifter Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 009 legges til grunn, ved motstridende forutsetninger og/eller annen tvil om tolkningen mellom NS 3940 og Takstbransjen retningslinjer Beregning av BTA er basert på oppmåling av BRA, samt et estimert tillegg for arealet som opptar yttervegger Fullt bruksareal for arealer omsluttet av innerveggene i hovedplanene Målbare arealer i boden i annekset er medtatt som S-ROM Øvrige målbare arealer er medtatt som P-ROM Fordeling mellom P-ROM og S-ROM er basert på bruken av rommene på befaringstidspunktet Kommentarer til planløsningen Hytte over 1 plan Hems over deler av hovedplanet for hytten og annekset Enkelte primære oppholdsrom i hovedplanet Hytten har ikke livsløpsstandard Anneks over 1 plan Adkomst til terrasse/terrengplatting fra hytten, annekset og terrenget Denne terrassen er også en del av inngangsparti Terrassen er etablert mellom hytten og annekset Kommentarer til Grunnboksbladet mm Borett: Det er ikke tinglyst/opplyst borett for takstobjektet Konsesjon: Det er ikke opplyst konsesjon for takstobjektet Sameie: Takstobjektet er i sin helhet eiet av hjemmelshaver Forkjøpsrett: Det er ikke tinglyst/opplyst forkjøpsrett for takstobjektet Eiendomsbrøk: Takstobjektet er i sin helhet eiet av hjemmelshaver Heftelser: Ingen heftelser som påvirker verdisettingen av takstobjektet er opplyst eller tatt hensyn til Servitutter: Ingen servitutter som påvirker verdisettingen av takstobjektet er opplyst eller tatt hensyn til Økonomi Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt (Egenleie ikke vurdert) Takstobjektet er i sin helhet benyttet av hjemmelshaver Kostnader / andel fellesutgifter: Eiendomsskatt for 01 er kr 994,- Festeavgift for 01 er kr 50,- Serviceavgift for 01 er kr 150,- Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr Verdireduksjon -Hovedbygg 10 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Beregnede byggekostnader, Bygg B kr Verdireduksjon -Bygg B 10 % kr Gnr: 0 Bnr: 1 Fnr: Side 7 av 9 Morten Silkebækken

9 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Samlet sum beregnede byggekostnader = kr Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr Sum beregnet teknisk verdi = kr Markedsanalyse Eiendommen ligger i et hytteområde ca 19 km fra bommen på Gåsbu Ca 40 km til Hamar stasjon Området består av frittliggende hytter og skogsarealer Takstobjektet er normalt vedlikeholdt Det må påregnes kostnader til ordinært vedlikehold mm Sammenlignbare salg er metoden som er brukt for å fastsette dagens normale salgsverdi Tilsvarende eiendommer med tilsvarende beliggenhet er tillagt størst vekt Det er forventet at eiendomsmarkedet vil fortsette å stige i 013 Salgsverdien gir uttrykk for hva som kan forventes av eiendommen i dagens marked standard, beskaffenhet, bygningens utforming og beliggenhet tatt i betraktning Eiendommen vurderes som normalt omsettelig Eiendommen vurderes som et kurant panteobjekt Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Hamar, Dokumentkontroll Morten Silkebækken Fremlagt: Kjøpekontrakt, datert Skjøte, tinglyst Faktura feste- og serviceavgift, datert Forsikringspolise, datert 1101 Faktura eiendomsskatt, datert Kopi av avtale med Pelias Ubekreftet utskrift fra Grunnboken, datert Vedlagt: Ingen Gnr: 0 Bnr: 1 Fnr: Side 8 av 9 Morten Silkebækken

10 Spesielle forhold Det er ikke opplyst om spesielle forhold utover det som fremkommer i denne rapporten Gnr: 0 Bnr: 1 Fnr: Side 9 av 9 Morten Silkebækken