Kursdagene NTNU: Kompetanse for bedre eiendomsforvaltning Tekna/TFS og forfatter HUSLEIEAVTALER KURSDAGENE - NTNU 3.

Transkript

1 HUSLEIEAVTALER Arne Petter Breirem, Statsbygg KURSDAGENE - NTNU 3. JANUAR 2008 Statsbygg (1) Forvaltningsbedrift i budsjettkapitelet Statens Forretningsdrift Knyttet til statsbudsjettet Nettobudsjettert driftsbudsjett, bruttobudsjettert investeringsbudsjett Fullmakt til å igangsette prosjekter med en ramme på inntil 1,5 MRD hvert år (kurantordningen) Offentlig anskaffelsesregelverk, politisk instruksjonsmyndighet og konstitusjonell kontroll

2 Statsbygg (2) Hovedkontor i Oslo 5 regionkontorer-oslo, Porsgrunn,Bergen, Trondheim,Tromsø Driftsorganisasjon fordelt over hele landet også på Svalbard 750 ansatte i alt ( 250 på prosjekter, 200 i administrasjon, 300 i drift) Økonomi Husleieinntekter ,6 MRD Kr. Egeninvesteringer i tilknytning til husleieordningen i ,5 MRD.KR Investeringer for andre statlige forvaltere ,5 MRD.KR Forvaltningsareal ca. 2,2 mill. kvm

3 Budsjettfordeling 2007 Vedlikehold Eiendomsforvaltning Administrasjon Prosjekter (IKT,FoU,org.utv, interne) Avskrivning Investeringsformål Finanskostnader Avsetning reguleringsfond Finansieringsbidrag ( utbytte ) 12% 11% 14% 3% 13% 33% 2% 2% 11% 100% Historikk Tilknytningsutvalget (Hermansenutvalget) 1989 NOU 1991:5 Modernisering av den statlige eiendomsforvaltning St.prp. nr. 63 ( ) Om modernisering av den statlige eiendomsforvaltning Innført fra

4 Utvikling SBEDs forvaltningseiendommer fra starten i 1993 Utvidelse i 1996 med kvm (trygdekontorer, helseinst., statlige spesialsykehus, enkelte høyskoleeiend.ngu,nve, HAVF, Tollstasjoner, Kystadm.m.v.) Entra i 2000 ca kvm (25%) Utenlandseiendommene 2000 ca kvm 4 havbruksstasjoner 2001 Barneverninstitusjoner 2003 med ca kvm Fengsler fra 2009 Husleieordningens omfang(staten) Pr. i dag 48% av statlige eiendommer i sivil sektor har husleieordning (Statsbyggs eiendommer) Universitetene har en form for internleieordning uten kapitaldel For øvrig utredes/innføres ordninger bl.a i helseforetakene

5 Begrunnelse Synliggjøring Effektiv ressursdisponering (prismekanisme) Behovtilpassing (Optimalt) vedlikehold Konkurranseaspekt/fritt leverandørvalg Faglig utvikling Skille mellom kjernevirksomhet og eiendomsforvaltning Profesjonalisering av eiendomsforvaltning (Facility management) Organisatorisk og økonomisk skille mellom leietaker, forvalter og eier

6 Viktige utredninger St. prp. nr. 84( ) NOU 2004:22 Velholdte bygninger til alle (Eikelandutvalget) USBE-utvalget mars 2005 Multiconsults undersøkelser Husleiearter Markedsleie: Forhandlingsbasert Gjengs leie: Leiebeløp som oppfattes som vanlig i vedkommende geografiske område Kostnadsdekk ende leie: Skal betjene kapitalkostnad der og FDVU+ administrasjon

7 Husleiestruktur A. BASISLEIE Kapitalkostnader Rente Avskrivninger FDVU Ytre vedlikehold Tekniske anlegg Eventuell eiendomsskatt Forsikring Administrasjon Brukeravhengige driftskostnader (felleskostnader) Fordeling mellom leietaker og utleier B. TILLEGGS- TJENESTER Leiefastsettelse For nybygg på grunnlag av egen modell For andre bygg(fra starten i 1993 og senere utvidelser av ordningen) en kombinasjon av gjengs leie og markedsleie

8 Husleie (LCC) NPV Kap.kost. Utskiftinger Annuitet (husleie) FDVU (eierkostn.) Livssykluskostnader Avkastningskrav(diskonteringsrente) Inntil % Fra ,5% til 4% Realrente 2 % Risikotillegg 0,5% til 1,5%

9 Utleieobjekter Kategori % Underv./forskn. 48,2 Regjeringsbygg 10,4 Off.adm/tj.yting, tinghus 20,1 Toll/vegtr. st. Kultur Barnevern Øvrig (utenlandseiendommer,bolig) 3,5 3,7 3,6 10,5 Leieavtale (1) 1. Avtalens parter 2. Beskrivelse av leieobjektet. 3. Leie og tilleggstjenester. Årsleie (basisleie) Tilleggstjenester (særskilt betaling) B.Parkeringsplasser. C. Indre vedlikehold D. Brukeravhengige driftskostnader E. Energi til leiers egne lokaler F. Renhold G. Vakttjenester Betalingsvilkår: Forskuddsvis og kvartalsvis Forsinkelsesrente(aldri anvendt)

10 Leieavtale (2) 4. Leieregulering Årlig regulering av basisleien med 80% av Statistisk sentralbyrås konsumprisindeks Indre vedlikehold reguleres med 100% 5. Leietid og fremleie Vanligvis 20-års kontrakter Varsel til leier om utløp 12 måneder i forkant Ønske om fortsatt leieforhold innen 6 måneder Leier adgang til fremleie til statlig leietaker. Fremleie til andre krever forhåndssamtykke Ved omorganisering vedtatt av regj./storting kan avtalen sies opp med 12 måneders varsel. Leieavtale (3) 6. Drift og vedlikehold. Detaljert angivelse av ansvar for utleier og leier (eget vedlegg til kontrakten som beskriver i detalj drift og vedlikeholdsansvar for VVS,elektro,utomhus,renholdrenovasjon,energi,vedlikehold)

11 Leieavtale (4) 7. Lokalenes overtakelse og innredning Endringer som medfører standardheving utløser økt husleie (viktig kundepleie) 8. Fraflytting Sjelden aktuelt, men lokalene skal overleveres i samme stand som ved innflytting (indre vedlikehold) Leieavtale (5) 9. Brukerutvalg.10. Forsikring. 11. Erstatning. 12. Force majeur. 13. Forholdet til husleieloven. 14. Spesielle bestemmelser. 15. Mislighold.16. Tvister Staten er selvassurandør. Tvister bringes inn for fagdepartementene med regjeringsadvokaten som faginstans om nødvendig (må løses utenfor rettsapparatet)

12 Aktivering Forvaltningsbedriftene er pålagt å føre balanse Fra 1992 til 1999 ble kun nybygg aktivert Statsbyggs eiendommer fra før 1993 ble først balanseført i 1999 Juridisk regime Effekter Sikker kontantstrøm Ansvarsfordeling klar Sikrer midler til vedlikehold

13 Vedlikeholdsstatus (1) Oppgraderingsbehov pr. kvm.: Statbyggs høgskoler: Statbyggs øvrige bygningsmasse: Universitetene: Fengsel: Selvforvaltende høgskoler: Vedlikeholdsstatus (2) Tilstandsgrad 0-1 og % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % TG 0-1 TG 2-3 Statbyggs høgskoler Statbyggs øvrige bygningsmasse Universitetene Fengsler Selvforvaltende høgskoler

14 Vurderinger (1) St.prp.nr.84( ) om ny strategi for Statsbygg og etablering av Statens utleiebygg AS: Innføringen av husleieordningen har i stor grad oppfylt intensjonene og ført til en mer effektiv ressursdisponering hos brukerne, sikret et økonomisk optimalt vedlikeholdsnivå og hatt en rasjonaliserende effekt. Vurderinger (2) Gode bygg og eiendomsforvaltning, herunder tilstrekkelig vedlikeholdsinnsats, avhenger av rammebetingelsene, i form av organisering, ressurstilgang og kompetanse, som er tilstede. Husleieordning alene er ikke tilstrekkelig for å sikre et godt vedlikeholdsnivå. Multiconsult er imidlertid av den oppfatning at en slik ordning vil kunne bidra til både en bedre organisering gjennom rolle og ansvarsavklaring (utleierleietaker), en bedre ressurstilgang (jevn kontantstrøm, forutsigbarhet gjennom avtale) og en økt kompetanse(gjennom synliggjøring av verdier og ressursbehov) som sammen kan gi et bedre vedlikeholdsnivå.

15 Vurderinger (3) NOU 2004:22 (Eikelandutvalget): Innføring av husleie for Statsbyggs eiendommer har i stor grad svart til forventningene Objekter for husleie Markedsorientert Internt grep Integrering med bygget Nasjonalmonumenter Helseforetakene (sikkerhet for låneopptak)?

16 Spesielt interesserte Tekstboksen er for spesielt interesserte: Budsjettbalansen oppnås ved at kompensasjonsbeløpet splittes i underpostene på kap. 2445: 24.3 Avskrivninger 24.4 Renter 24.5 Til investeringsformål Disse poster motsvares av inntektskapitler på Statsbudsjettet Kap. 5445, post 39 Avsetning til investeringsformål Kap. 5491, post 30 Avskrivninger (samlepost for avskrivninger i Statens Forretningsdrift) Kap. 5603, post 80 Renter av statens kapital ( samlepost for renter fra kapital i Statens Forretningsdrift) Den del av Statsbyggs utgifter som ikke dekkes av inntektskapitler lånefinansieres ved lån i Statskassen. På denne måten blir budsjettbalansen beholdt. Fremtiden Statsråd Heidi Grande Røys har sagt at prinsipielt bør husleie innføres for alle statlige bygninger Universitetsbygg? Forvaltning av kulturhistoriske eiendommer?