MØTEINNKALLING SAKLISTE DEL 2 42/13 GNR 71 BNR 117 SOGSTIKOLLEN - NYBYGG BOLIGER MED TILHØRENDE ANLEGG SØKNAD OM DISPENSASJON OG RAMMETILLATELSE

Transkript

1 Frogn kommune Hovedutvalget for miljø, plan- og byggesaker Spilleregler - vedtatt på Sundvolden 2005: Innbyggerne i sentrum Felles ansvar for Frogn kommunes omdømme og arbeidsmiljø Forståelse, aksept og respekt for hverandres roller Klarhet i beslutningsgrunnlag gir klarhet i vedtak Vi er modige, synlige og glade MØTEINNKALLING Utvalg: HOVEDUTVALGET FOR MILJØ, PLAN- OG BYGGESAKER Møtested: Møterommet "Fraunar", Rådhuset Møtedato: Tid: Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes snarest til sekretariatet tlf eller tlf Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. SAKLISTE DEL 2 Type Side 42/13 GNR 71 BNR 117 SOGSTIKOLLEN - NYBYGG BOLIGER MED TILHØRENDE ANLEGG SØKNAD OM DISPENSASJON OG RAMMETILLATELSE Drøbak, den 22. mars 2013 Knut Erik Robertsen Leder

2 FROGN KOMMUNE Hovedutvalget for miljø, plan- og byggesaker SAKNR: 42/13 - Sogstikollen GNR 71 BNR 117 SOGSTIKOLLEN - NYBYGG BOLIGER MED TILHØRENDE ANLEGG SØKNAD OM DISPENSASJON OG RAMMETILLATELSE Saksbehandler: Lilian Olsson Arkivsaksnr.: 11/2535 Løpenr.: 4224/13 Arkiv: GNR 71/117 SKAL BEHANDLES/ER BEHANDLET I: Utvalg Saknr Møtedato Hovedutvalget for miljø, plan- og byggesaker 42/ INNSTILLING: Utvalg for miljø-, plan- og byggesaker slutter seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 2 B vedrørende grad av utnyttelse i reguleringsplan for Vestbyveien 54 mfl. Det gis dispensasjon for 24.9% BYA som omsøkt. Utvalget mener at det foreligge en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon og finner ikke at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. SAKSUTREDNING: Sammendrag: Det søkes om oppføring av bolig med 6 boenheter. Bygget tenkes oppført i 2 etasjer med garasjekjeller. Bygningen forholder seg til byggegrensen, og til høydebestemmelsen, men ikke til tillatt bebygd areal BYA17%. Det søkes om dispensasjon fra tillatt grad av utnyttelse på BYA 24.9%. Rådmannen anbefaler at utvalget gir dispensasjon i medhold av planbygningslovens Oversiktskart

3 Bakgrunn for saken: Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Vestbyveien 54 b mfl. Eiendommen har to reguleringsformål: Byggeområde for boliger. Maks bebygget areal (BYA 17%), 2 etasjer, maks byggehøyde (mønehøyde) ikke over 8 m fra gjennomsnittlig opprinnelig terreng. Bestemmelsene fokuserer ellers mye på varsomhet og tilpasning i forhold til Hamsunhuset «Maurbakken». Deler av eiendommen mot Sogstikollen er regulert til friområde. Terreng og vegetasjon skal i størst mulig utstrekning bevares. Hamsunhuset «Maurbakken» Sokstikollen

4 Sogstilkollen Hamsunhuset «Maurbakken» Begrunnelse for søknaden: Det søkes om oppføring av bolig med 6 boenheter. Bygget tenkes oppført i 2 etasjer med garasjekjeller.

5 Det søkes om dispensasjon fra tillatt grad av utnyttelse som er BYA 17% i gjeldende reguleringsplan. I følgebrev datert anfører ansvarlig søker: «Beregnet BYA i forhold til netto tomteareal er 24.9%, moe som medfører søknad om dispensasjon. Beregnet BYA i forhold til brutto tomt er 17.5%. Vi nevner dette fordi tiltakshaver eier hele tomten inkl. friområdet. I nabovarsel og søknad er netto tomteareal lagt til grunn for BYA beregningen. Vårt grep har være å dele bygningen opp i markerte volumer, med utgangspunkt i «Maurbakkens» hovedvolum. Vi har også hentet vindusåpninger med vertikalitet fra «Maurbakken». Volumoppdelingen er også markert gjennom vekslende materialbruk mellom puss og trekledning. «Maurbakken» er panelarkitektur, det er også den delen av nybygget som ligger nærmest «Maurbakken». Tanken er å gi denne en tilpasset farge til

6 «Maurbakken». Tomtens terreng er markant fallende fra nord til syd. Vi har tilpasset oss terrenget ved en terrassering (nedtrapping) av det sydlige volumet. Fem av leilighetene har adgang fra svalgangsløsninger mot øst og fra garasjekjellere. Leiligheten på garasjeplan har inngang via terrengtrapp ned fra 1.etg. Søknad om dispensasjon Reguleringsplanens formål (byggeområde for bolig) blir ikke vesentlig tilsidesatt. En dispensasjon vil ikke få negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Beregnet utfra netto tomteareal er BYA overskredet med ca 8%. Vi ser at dette er en vesentlig overskridelse. Ut i fra dagens ønsker om fortetting innenfor sentral/sentrumsnære strøk er utbyggingen i takt med en ønsket utvikling, ikke minst ønske fra regionale og sentrale myndigheter. Som innspill til kommuneplanarbeidet har en av kontorets ansatt (Bringsværd) gjort en beregning av BYA i området Vårstien, Røslyngveien og Elleveien. Beregningen viser en snitt-bya på 24 til 25%. Ved en rask kartvurdering ligger naboskapet til den nå omsøkte bygningen trolig på tilsvarende BYA. En utbygging som foreslått vil neppe skille seg negativt ut, sett i forhold til utbyggingen av Sogsti Nordre og områdene langs Sogstiveien. Vi nevner at reguleringsplanen for Sogsti Nordre (Sogstijordet) har BYA-bestemmelse fra 15 til 35%. Minste uteoppholdsareal (MUA) er satt til 130m². En fortetting i dette området anses å være i tråd med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportbehov. Området ligger innenfor en radius på ca 800m fra Drøbak sentrum, buss, båt, flere badestrender og sammenhengende friområder. Forholdet til MUA er i overkant oppfylt. Vår vurdering er at reguleringsplanens bestemmelser om tilpasning til «Maurbakken» er godt ivaretatt.» Nabomerknader: Naboer/gjenboere er varslet om dispensasjonssøknaden, og det er innkommet merknader fra som eier(e) av gnr./bnr. 71/510 Inger Saxebøl og Øistein Ottesen og 71/166 Olaf M. Grinrød. Inger Saxebøl og Øistein Ottesen har kommet med merknad som i hovedsak går ut på følgende: Vi stiller spørsmålstegn ved prosjektets beregning av bygget høyde over gjennomsnittlig terreng. Vi vil hevde at dette er tolket til prosjektets fordel og ikke det som er riktig. Prosjektet søker om dispensasjon for utnyttelsesgrad på regulert byggområde og vil benytte areal av hele tomten, som har en vesentlig lavere høyde, som en del av utnyttelsesgraden. Vi vil også derfor hevde at bygget bør legges lavere. Det er også brukt gjennomsnittlig opprinnelig terreng som grunnlag for beregning av høyde. Det skal etter det vi er informert om være fra gjennomsnittlig planert terreng. På tegningene er det ikke tegnet inn piper eller forhøyninger på taket til for eksempel teknisk rom for heis. Dog er det på tegningen i «fulgeperspektiv» markert en firkant over hva vi antar blir heissjakt. Vi forutsetter derfor at det ikke blir forhøyninger på taket og at dette blir helt flatt som vist på mottatte tegninger. Olaf M Grinrød har kommet med merknad som i hovedsak går ut på følgende:

7 Dispensasjon på så stor utnyttelse vil skape presedens i området noe vi ikke ønsker da det også er en ubebygd tomt på sørsiden av vårt hus. Det kommer ikke frem på tegningene hvordan murer skulle kunne ta spranget mellom vår tomt og Sogstikollen Panorama. På tegningen kan det se ut som det vil bli en 2 m høy mur ca 2 m fra eiendomsgrense (ved topp av trapp). Murer må synliggjøres på tegninger og i følge tek10 skal disse være innenfor byggegrense. Det er brukt gjennomsnittlig opprinnelig terreng som grunnlag for beregning av høyde. Det skal etter det vi er informert om være fra gjennomsnittlig planert terreng. Ønsker nye tegninger som viser dette. Ansvarlig søkers tilsvar til nabomerknadene: Olaf M. Grinrød Protesten omhandler utnyttelsen (BYA), grunnlag for høydeberegning og terrengutforming mot øst, mot Grinrød Vår kommentar: Protesten mot økt utnyttelse er reel, her viser vi til vår begrunnelse i søknad om dispensasjon, tredje kulepunkt. Protesten mot grunnlaget for beregnet høyde er ikke riktig. Her har vi forhold oss til reguleringsbestemmelsene som angir gjennomsnittlig opprinnelig terreng som grunnlag. Hva angår terrengutformingen mot Grinrød må vi få komme tilbake til denne i forbindelse med detaljprosjekteringen. Her vil vi legge opp til et samarbeid med Grinrød. Inger Saxebøl og Øistein Ottesen Protesten går også her på utnyttelse og grunnlag for høydeberegningen. Det pekes også på muligheten for at heissjakt vil komme over største tillate byggehøyde. Vår kommentar: Begrunnelsen for overskridelse av BYA og høydeberegningen er den samme som for Grinrød. Planbestemmelsen sier ikke noe om heishus/teknisk rom over tak. Vi regner med at hver leilighet får eget ventilasjonsanlegg, og at det kun blir behov for takhatter for lufting av soil. Det er ikke tatt stilling til type heis, en foreløpig vurdering er at det finnes rullestoltilpassede «løftebord» som ikke «bygger over tak». Det er heller ikke tatt stilling til piper, men her antar vi at normale piper (0.8m over tak) kan etableres over maks byggehøyde. Søknaden fremmes som en rammesøknad. Vi ser at søknaden nok kunne vært mer utdypende, men før det legges mer arbeid i prosjektet er det avgjørende at det gjøres vedtak i forhold til dispensasjonssøknaden. Kommunen vurderer nabomerknadene slik: Det er fra 2 naboer anført merknader til grad av utnyttelse og byggehøyder. Når det gjelder spørsmålet om byggehøyder, så følger det av reguleringsbestemmelsenes 1 at; «Mønehøyden skal ikke overstige 8m målt fra gjennomsnittlig, opprinnelig terreng.» Av tilsendt tegninger så er det vist høyde 8,0 m fra gjennomsnittlig opprinnelig terreng. Rådmannen finner at dette tiltaket er i tråd med reguleringsbestemmelsene, og naboenes merknad tas således ikke til følge på dette punktet. Det følger av Melding HO-2-/2003 kap 10.1 at «Skorstein bør føres minst 0.8m over takets høyeste punkt ved skorstein. Horisontal avstand til

8 takflate bør minst være 3.00m. «Rådmannen kan ikke se at dette punktet om pipe er relevant i forhold til måling av høyder. Pipe skal ikke beregnes inn i mønehøyde Når det gjelder spørsmålet om tillatt grad av utnyttelse så vises det til avsnittet om kommunens vurdering av søknad om dispensasjon og rammetillatelse. Grinrød har i sin bemerkning kommentar til avstand fra støttemur mot hans eiendom. Ansvarlig søker har i sin tilbakemelding opplyst om at dette er forhold som skal detaljprosjekteres i forbindelse med en eventuell søknad om igangsettingstillatelse, og at dette skal gjøres i samarbeid med Grinrød. Rådmannen forutsetter at tiltaket løses innenfor angitte byggegrenser i plan, og at det gjøres i samarbeid med berørte naboer. Skulle det i forbindelsen med detaljprosjekteringen vise seg å være behov for støttemurer utenfor angitt byggegrense i plan, må det søkes om dispensasjon for dette forholdet. Dispensasjonen må varsles naboer og gjenboere på vanlig måte. Uttalelser Søknaden har vært oversendt Akershus Fylkeskommune til uttalelse. I brev datert uttaler fylkesrådmannen følgende: Området omfattes av reguleringsplan for Vestbyveien 54 b mfl, vedtatt Det søkes om dispensasjon fra utnyttelsesgrad for oppføring av bygning med 6 leiligheter og parkeringskjeller. Nyere tids kulturminner Fylkeskultursjefen uttalte seg til planen i Tomten ligger inntil eiendommen «Maurbakken». Bygningene på eiendommen skal være bygget av Knut Hamsun i Eiendommen med bygninger vurderes å ha høy bevaringsverdig. Utnyttelsesgraden ønskes hevet i forhold til hva gjeldende reguleringsplan tillater. Mellom planområdet og Maurbakken ligger to boligtomter. Fylkesrådmannen vurderer ikke at økning av utnyttelsesgrad som foreslått vil være i konflikt med kulturminneverdiene. Fylkesrådmannen vil minne om reguleringsbestemmelsene 2 G om at det skal etableres et stedegent vegetasjonsbelte. Andre regionale interesser På bakgrunn av det tilsendte materialet, mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan/-delplaner, og har ingen ytterligere merknader. Naturmangfoldloven For alle saker som berører naturmangfold følger det av naturmangfoldloven 7 at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøvelse av offentlig myndighet, og det skal fremgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er vurdert og vektlagt i saken. Med naturmangfold menes biologisk mangfold, landskapsmessig mangfold og geologisk mangfold, som ikke i det alt vesentlige er et resultat av menneskers påvirkning.

9 Det er fra ansvarlig søker redegjort at tomtens topografi er preget av en markant bratt kolle, med innslag av svaberg. Vegetasjonen består stort sett av furu, eik og lav buskvegetasjon. Store trær spesielt innenfor det regulerte friområdet, vil bli bevart. Det vil skje noe uttynning av den lave vegetasjonen. Eik som er registrert på eiendommen kommer ikke under «hule eiker»-kategorien. Naturmangfoldet på eiendommen er videre vurdert på grunnlag av flyfoto og Direktoratet for Naturforvaltnings naturbase, og det er ingen verdifulle forekomster av natur registrert på eiendommen Bygningsmyndigheten mener på bakgrunn av ovenstående å ha ivaretatt naturmangfoldlovens 8 som omhandler krav til kunnskapsgrunnlaget. Vedtak som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Naturmangfoldloven 9 omhandler føre-var-prinsippet. Dette innebærer at dersom man ikke har tilstrekkelig kunnskap til å treffe en beslutning som berører naturmangfoldet, skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade. Bygningsmyndigheten mener at kunnskapsgrunnlaget i denne saken, jfr. avsnitt over, er tilstrekkelig for å treffe en beslutning. På bakgrunn av ovenstående, anses naturmangfoldlovens 10 (økosystemtilnærming og samlet belastning), 11 (kostnader ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) og 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) å være av mindre betydning Alternativer: 1. Rådmannens innstilling 2. Utvalg for miljø-, plan- og byggesaker finner at en dispensasjon vil tilsidesette hensynet bak bestemmelsen i vesentlig grad. Fordelene ved å gi dispensasjon anses som færre enn ulempene etter en samlet vurdering. Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 2 b vedrørende grad av utnyttelse avslås. Miljømessige konsekvenser: Dispensasjonen medfører en ytterligere fortetting av boligområdet utover eksisterende utnyttelse. Økonomiske konsekvenser: Ingen for kommunen. Vurdering: Foreliggende søknad skal behandles etter plan- og bygningslovens Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Avvik fra arealplaner, slik som det er søkt om i den foreliggende sak, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. I plan- og bygningslovens formålsparagraf tredje ledd viser sammenhengen mellom plan- og byggesak gjennom å peke på byggesaksreglenes funksjon blant annet som virkemiddel for å

10 sikre gjennomføringen av vedtatte planer. Det er et viktig formål med lovens plansystem å legge til rette for verdiskaping og private tiltak. Plansystemet skal imidlertid også sikre at private interesser utfolder seg innenfor rammer trukket opp av folkevalgte organer, slik at overordnede hensyn og allmenne interesser ivaretas. Et sentralt formål med byggesaksreglene er derfor å sikre myndighetene mulighet til å gjennomføre vedtatte planer i forbindelse med konkrete utbyggingstiltak. Det er i reguleringsplanen vedtatt en maksimal grad av utnyttelse på BYA 17%. Hensikten med den lave utnyttelsesgrader er bla for å ivareta grønne verdier og unngå nedbygging av tomten. Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav om at bygningsvolumene skal være enkle og tydelige og fasadene skal ha få flater og vindusformater. Omsøkte tiltak er et boligbygg med 6 boenheter i 2 etasjer, hvor parkering skjer i parkeringskjeller. Tiltaket i sin helhet holder seg innenfor angitt byggegrense i reguleringsplanen. Bygningen deles opp i to markerte volumer. Volumoppdelingen er markert gjennom vekslende materialbruk mellom puss og trekledning. Tomtens terreng er markant fallende og tiltaket er tilpasset terrenget ved en nedtrapping av det sydlige volumet. Rådmannen er at den oppfatning av at tiltaket er i tråd med reguleringsplanens bestemmelser om krav til enkle bygningsvolumer og flater. Omsøkte tiltak bærer preg av sin tids formspråk, og med en målestokk, volum og karakter som tar hensyn til tomtens topografi og omgivelser. Tiltaket tar hensyn til områdets kvaliteter knyttet til eksisterende bebyggelse, landskap og vegetasjon. Det er i reguleringsplanen avsatt friområde mot vest på tomten, hvor den grønne vegetasjonen i størst mulig grad skal bevares. Tomtens topografi er preget av bratt kolle med innslag av svaberg. Vegetasjonen består stort sett av furu, eik og lav buskvegetasjon. Store trær, spesielt innenfor friområde vil bli bevart. Rådmannen vurderer at reguleringsplanens intensjon med tilpasning og bevaring av det grønne blir ivaretatt i prosjektet. Det er videre i plan stilt krav om at alle tiltak skal tilpasses Hamsunhuset «Maurbakken». Mellom omsøkte tiltak og Marubakken ligger det 2 boligtomter som er bebygget. Fylkesrådmannen har i sin uttalelse vurdert at økningen av utnyttelsesgraden ikke vil være i konflikt med kulturminneverdiene, og har ingen ytterligere kommentarer til søknaden. Rådmannen vurderer i likhet med fylkesrådmannen at økningen av utnyttelsesgraden og omsøkte tiltak ikke vil være i konflikt med Hamsunhuset «Maurbakken». Det er fra naboer påpekt at de er skeptiske til at det gis dispensasjon fra tillatt grad av utnyttelse, og at dette kan skape presedens for andre utbygginger i området. Rådmannen finner bemerkningene i forhold til grad av utnyttelse reell i forhold til at det i reguleringsbestemmelsene er angitt grad av utnyttelse som redskap til å styre arealutnyttelse i et område. Rådmannen har vurdert presedensfaren ved å innvilge omsøkte dispensasjon og påpeker at det ikke finnes så mange ubebygde tomter med ubenyttet potensiale for utnyttelse slik omsøkte tiltak representerer. Det er innenfor planområdet en ubebygd tomt som har et nettotomteareal på 980m², men som har større begrensinger i forhold til angitt byggegrense i planen. Den har heller ikke det samme potensiale som angjeldende eiendom i forhold til tilpasning av større tiltak. Enhver søknad om dispensasjon vil følgelig også måtte vurderes i forhold til størrelse, tiltaket i forhold til hva tomten tåler av bebyggelse og tap av eventuell grønnstruktur. Rådmannen anser derfor presedensfaren ved å innvilge dispensasjon i denne konkrete saken som liten.

11 Angjeldende tomt har et potensiale til å kunne bli delt opp i flere tomter, slik at det kunne eksempelvis kunne bygges flere boliger som til sammen ville gitt tilsvarende utnyttelse eller antall boenheter som omsøkte tiltak. Omsøkte prosjekt har etter rådmannens vurdering mange gode kvaliteter i forhold til hvordan tomten utnyttes, samtidig som den grønne profilen opprettholdes. Tiltaket får en spennende utforming med gode kvaliteter som tilfører området noe positivt, noe som må anses som en klar fordel. Omsøkte tiltak er godt tilpasset tomtens topografi, og er i samsvar med tillatt mønehøyde i reguleringsplanen Omsøkte tiltak er planlagt med respekt for den øvrige bebyggelse i forhold til plassering i høyde og plan, og utforming. Det omsøkte tiltaket får en utforming som er bevisst i forhold til naturgitte og bygde omgivelser. Rådmannen finner derfor at hensynet til bestemmelsen om grad av utnyttelse i reguleringsplanen for Vestbyveien 54 mfl, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon anses som større enn ulempene etter en samlet vurdering. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at utvalget for miljø-, plan- og byggesaker slutter seg til vurderingen i saksutredningen, og at søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse vedrørende grad av utnyttelse for omsøkte bebyggelse innvilges. Merknader fra naboer tas ikke til følge. Rådmannen i Frogn, Harald K. Hermansen Vedlegg: 1. Kopi av dispensasjonssøknad mottatt Situasjonskart mottatt Fasade-, snitt og plantegninger mottatt Kopi av merknader fra naboer