Hol Kommune. Grønli boligfelt - Planbeskrivelse. Utgave: 2 Dato:

Transkript

1 Grønli boligfelt - Planbeskrivelse Utgave: 2 Dato:

2 Grønli boligfelt - Planbeskrivelse 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapportnavn: Grønli boligfelt - Planbeskrivelse Utgave/dato: 2 / Arkivreferanse: Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse: Oppdragsleder: Fag: Tema Leveranse: Skrevet av: Kvalitetskontroll: Reguleringsplan Grønli boligfelt Reguleringsplan med tilhørende dokumentasjon Jørgensen Allan Hjorth Plan Bolig Detaljplan (PBL) Allan Hjorth Jørgensen Eirik Øen

3 Grønli boligfelt - Planbeskrivelse 3 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av Hol kommune til å utarbeide en reguleringsplan for utvidelse av Grønli boligfelt. Knut Baklid har vært kommunens kontaktperson for oppdraget. Allan Hjorth Jørgensen har vært oppdragsleder for Asplan Viak. Ål Allan Hjorth Jørgensen Oppdragsleder Eirik Øen Kvalitetssikrer

4 Grønli boligfelt - Planbeskrivelse 4 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Innledning Formål Oppdragsgiver Eiendomsforhold Planlegger Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet og størrelse Forhold til gjeldende planer Planavgrensing Planprosessen Historikk Innkomne merknader Utvalgte planfaglige momenter Plangrep konsept for utbygging Utnyttelsesgrad Grøntstruktur, friområder og lekeplass Vann og avløp Adkomst og trafikkforhold Kollektivtrafikk og trafikksikkerhet Støy Kulturminner Biologisk mangfold Naturmangfoldloven Vassdrag Barn og unge Universell utforming Klima og energi...16

5 Grønli boligfelt - Planbeskrivelse 5 1 INNLEDNING 1.1 Formål Grønli boligfelt ble regulert i 1986 og etter hvert er de fleste tomter utbygd. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for utvidelse av Grønli boligfelt, slik at kommunen i fremtiden kan fortsette med å tilby tomter i området. 1.2 Oppdragsgiver Oppdragsgiver er Hol kommune ved Samfunnsutviklingsavdelingen. 1.3 Eiendomsforhold Utvidelsen av Grønli boligfelt vil bli utviklet som et kommunalt boligfelt ved at kommunen erverver nødvendig grunn, opparbeider infrastrukturen og selger tomtene. Kommunens administrasjon sørger selv for dialog med de berørte grunneiere angående erverv av grunn. 1.4 Planlegger Arealplanlegger er ved cand agric Allan Hjorth Jørgensen. Teknisk opptegning er hovedsakelig utført av ingeniør Vidar Diseth. Andre medarbeidere som har bidratt er Marianne Laa (landskap), Magnus Skrindo (VA) og Eirik Øen (kvalitetssikring). Bilde 1. Planområdet går fra vegen i forgrunnen ved den røde traktor og bakover i retning mot den store kraftlinje.

6 Grønli boligfelt - Planbeskrivelse 6 2 PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet har en størrelse på ca. 55 daa og ligger sør for Holsfjorden mellom Hagafoss og Hol. 2.2 Forhold til gjeldende planer I kommuneplanens arealdel er planområdet avsatt til allmennyttig formål og fremtidig boligområde. Vest for planområdet ligger Steensheim som er et offentlig bofellesskap for eldre og funksjonshemmede. Det er i kommuneplanen lagt opp til en mulig utvidelse av denne virksomheten i form at nye arealer til allmennyttig formål. Kommunen ser ikke behov for så store arealer til dette formålet og har derfor ønsket at den teigen som ligger nærmest kategorien fremtidig boligformål i kommuneplanen endres til boligformål. Planområdet Bilde 2. Utdrag av kommuneplanens arealdel, vedtatt Den juridisk bindende arealplan for Grønli boligfelt er en reguleringsplan som ble vedtatt i I følge denne er mesteparten av det nye planområde avsatt til bolig og service. Det nye planforslaget er utarbeidet slik at det kopler seg sammen med eksisterende infrastruktur i form av veg, vann og avløp. Det er ikke lagt opp til mulig veg videre opp i lia slik som det er illustrert i den gamle reguleringsplanen med alt A, B og C. Planfremstiller og kommunens saksbehandler er ikke kjent med hva som var bakgrunnen for de illustrerte vegene i den gamle reguleringsplanen. Siden de illustrerte vegalternativene ikke er tatt med i kommuneplanen er det ikke tatt høyde for disse i den nye reguleringsplanen. Det vurderes som en kvalitet for boligene at vegen ender som en blindveg.

7 Grønli boligfelt - Planbeskrivelse 7 Bilde 3. Utsnitt av reguleringsplanen for Grønli boligfelt fra Planavgrensing Reguleringsplanen vil i vest avgrenses av Steensheim og i nord av eksisterende kommunale veg. I øst vil planavgrensningen følge eksisterende boliger og veg og i sør vil planen gå omtrent til eksisterende skiløype. Bilde 4. Ortofoto med planavgrensningen for den nye reguleringsplan. Det ses at en av teigene midt i planområdet nylig er hogd.

8 Grønli boligfelt - Planbeskrivelse 8 3 PLANPROSESSEN 3.1 Historikk Varsel om oppstart av planarbeidet ble sendt ut til berørte grunneiere, naboer og offentlige instanser med brev datert På samme tid ble det satt annonse i lokalavisen «Hallingdølen». Frist for merknader var 25. november I løpet av høsten er det foretatt befaring av området i flere omganger og vesentlige momenter innen planområdet er målt med GPS. Kulturminneregistreringer er foretatt av Buskerud fylkeskommune. Med bakgrunn i befaring av planlegger og landskapsarkitekt ble det i første omgang utformet et syntesekart for bebyggbarhet som resultat av analyse og registreringer i området. Etter gjennomgang med Hol kommune er det utformet en reguleringsplan med utgangspunkt i analysekartet. 3.2 Innkomne merknader Avsender Resymè av innhold Vurdering Buskerud Fylkeskommune, datert Området er befart for kulturminner. Det ble påvist en kullgrop. Statens vegvesen, datert Fylkesmannen i Buskerud, datert Robert Søndrål Viser til at området i kommuneplanen er avsatt til allmennyttig formål og fremtidig boligområde. Det forutsettes at reguleringsplanen utarbeides i tråd med dette. Forholdet til kollektivtrafikk og trafikksikkerhet må avklares. Dersom planen medfører behov for endringer på riks- eller fylkesveger må dette ivaretas i planarbeidet. Fylkesmannen ber om at forhold knyttet til støy, barn og unge, landskap, vassdrag, naturmangfold, universell utforming, klima og energi blir ivaretatt i tråd med nasjonale føringer. Viser til tilsendt kartmateriale og at teigen gnr. 11 bnr. 1 ikke er påført kartgrunnlaget Det vises til pkt. 4.8 angående kulturminner. For forholdet til overordnet plan vises til pkt Temaene trafikk, trafikksikkerhet og kollektivtrafikk behandles i planbeskrivelsen. De tema som Fylkesmannen nevner er omtalt i planbeskrivelsen og enkelte forhold er dessuten sikret gjennom reguleringsbestemmelsene. Forholdet er videreformidlet til Hol kommune, som sørger for oppdatert kartgrunnlag.

9 Grønli boligfelt - Planbeskrivelse 9 4 UTVALGTE PLANFAGLIGE MOMENTER 4.1 Plangrep konsept for utbygging Det ble gitt som premiss for planarbeidet at det skal reguleres ca. 15 nye tomter og at tomtestørrelsen bør være minimum 1 daa. Planområdet ble befart og vurdert av planlegger og landskapsarkitekt i en tidlig fase. Utsikten fra området er god mot Holsfjorden og lia på den andre siden av fjorden. Tomtene som ligger helt ut mot den eksisterende kommunale vegen nord i planområdet har nærhet til vannet. Området mot Holsfjorden på den andre siden av vegen er regulert til friområde og det er derfor god tilgang til strandlinjen. Tomterekken lengst mot sør ligger høyest i terrenget og har god oversikt og utsikt mot kulturlandskapet på andre siden av Holsfjorden. Planområdet er orientert mot nord og solforholdene er på dagtid begrenset av dalskygge og kollen sør for planområdet. Andre forhold som nærhet til Holsfjorden og god tilgang på skiløyper gir området alternative kvaliteter. Bak tomterekken i nord er det et relativt flatt område med noe myr og begrenset med utsikt. Dette areal er derfor foreslått som en del av grøntstrukturen. Deler av planområdet i sør vurderes til å være for bratt til at det anbefales til boligbygging. Bilde 5. enkelt hellingskart over planområdet gir et godt overblikk over brattheten i terrenget. Med bakgrunn i brattheten sør i planområdet og de øvrige registreringer fra planområdet utpeker det seg som egnet med nye boliger langs med eksisterende veg samt å legge en ny veg inn i området med dobbelsidig utnyttelse. Syntesekart for bebyggbarhet ble presentert for Hol kommune i 2 alternativer og har dannet basis for utarbeidelsen av reguleringsplanen.

10 Grønli boligfelt - Planbeskrivelse 10 Bilde 6. Utsnitt av analysekart som ble utarbeidet som forarbeid til reguleringsplanen. Det ble også utarbeidet et alternativ 2 hvor det i tillegg var foreslått noen tomter lengre sør i planområdet med sammenkopling til eksisterende adkomstveg. I forbindelse med detaljutformingen av reguleringsplanen er det gjort en del forandringer i forhold til analysekartet, men hovedgrepet er bevart. En viktig forandring i reguleringsplanen har vært sammenkopling av grøntstrukturen med korridorer. Reguleringsplanen innebærer totalt sett 16 nye tomter hvorav 2 er avsatt til tomannsboliger. Eksisterende tomter innen planområdet er også regulert slik at de får samme rammevilkår som resten av området. 4.2 Utnyttelsesgrad I reguleringsplanen for Grønlie del 1 er det tillatt med en utnyttelsesgrad på 30 % BYA. På en tomt på 1 daa vil det gi mulighet for bygging av bygninger med en grunnflate på 300 m 2 inklusiv garasje. Parkering inngår i grad av utnytting med 2 plasser på hver tomt på 18 m 2 hvis det ikke er bygget en garasje. Rammene i eksisterende reguleringsplan vurderes til å være meget romslige. Grønli boligfelt ligger i et område med store ubebygde arealer rundt og i et landskap hvor bebyggelsen ikke vurderes til å bli visuelt utsett. Dette fordi bebyggelsen ligger med avstand til Holsfjorden og med et stigende skogvokst terreng bak som gir «ryggdekning». Det er foreslått å videreføre eksisterende rammer angående grad av utnytting, da terrenget vurderes til å tåle dette.

11 Grønli boligfelt - Planbeskrivelse Grøntstruktur, friområder og lekeplass God utforming av intern grøntstruktur og god forbindelse til omkringliggende grøntstruktur har vært en viktig faktor i utformingen av boligfeltet. Det er en markant kolle i området som har en høyde på ca. 6 m. Denne er opplagt til aking og andre typer lek. Kollen inngår derfor i areal avsatt til lek. Eventuelle lekeinstallasjoner som sandkasse og huskestativ kan etableres vest for kollen. Øst for kollen er det en markant kullgrop som de med fordel kan informeres om på et skilt. Bilde 7. Kollen i lekeområdet er et fint utgangspunkt for lekeaktiviteter. Internt i området er det gode grønne forbindelser ned mot Holsfjorden med passasjer mellom tomt 15 og 16 og mellom tomt 18 og 19. For enden av den nye vegen er det en passasje mot vest mellom tomt 6 og 7 som gir mulighet for å gå videre i skogen eller gå ned til Steensheim. Det er også forbindelse oppover med en passasje mellom tomt 8 og 9. Særlig vinterstid vil denne være aktuell siden skiløypen går litt lengre opp i lia. Det er lagt vekt på å beholde noen grønne arealer ved inngangen til det nye boligområde i form av friområder øst for tomt 1 og 12. Dette vil forsterke inntrykket av god plass mellom boligene og gjøre boligområdet mindre synlig fra adkomstvegen over Holsfjorden. Bilde 8. Badeplassen ved Holsfjorden som ligger rett nedenfor de nye boligtomter.

12 Grønli boligfelt - Planbeskrivelse Vann og avløp Planområdet ligger fra ca kote 545 til kote 565. Vannforsyningen i dag er i fra Hol vannverk med sjøledning i fra Hol sentrum. Høgdebassenget ovenfor Hol sentrum forsyner området. Høgdebassenget ligger på kote 610, slik at statisk vannforsyningstrykk ligger på meter vannsøyle. Det ligger en Ø160 vannledning over Holsfjorden, slik at det er god kapasitet fra Hol sentrum med mulighet for uttak av brannvann. Det er også lagt Ø160 vannledning opp til eksisterende boligfelt. Avløpsvannet blir pumpet fra pumpestasjon ved badeplassen og over til Hol renseanlegg. Hol kommune har planer om å sette ned en ny pumpestasjon som trekkes litt vekk fra badeplassen. Det er Ø160 pumpeledning over Holsfjorden samt Ø160 selvfallsledning opp til eksisterende boligfelt, slik at ledningsanlegget har god kapasitet for tilknytting av de planlagte boligene. Det er også lagt med Ø160 overvannsledning opp til eksisterende felt. Denne ledes ut i Holsfjorden ved badeplassen. Ny adkomstveg til tomtene 1-12 er lagt slik at en kan få tosidig utnytting og en kan tilknytte tomtene 1-12 direkte til ledningsanlegget i Grønlivegen. Dette betinger at det ikke blir etablert sokkeletasjer for tomtene 1-6. Hvis det etableres sokkeletasjer på tomtene 1-6, må det etableres ledningsanlegg på nedsiden (nordsiden) av tomtene. Tegning HB101 viser forslag til VA-traseer og alternative traseer for tomtene 1-6. Hvis det etableres traseer på nedsiden av tomtene 3-6, ligger det også godt til rette å lage en ringleding gjennom det nye feltet. Når det gjelder overvann, kan dette ledes ut mot bekk/grøft mellom tomt 3 og 4. En bør unngå å belaste eksisterende overvannsnett. Østre del av området kan evt. ledes inn på eksisterende overvannsnett. Når det gjelder tomtene 13, 15, 17, 19 og 20 tilknyttes disse direkte til eksisterende ledningsnett langs Vestaførvegen.

13 Grønli boligfelt - Planbeskrivelse Adkomst og trafikkforhold Adkomst til Grønliboligfelt foregår via en kommunal veg som kommer fra fv. 50. Krysset ved fv. 50 er oversiktelig slik som nedenstående bilder fra googlemaps viser. Bilde 8. Krysset med fv. 50 sett mot Hagafoss. Bilde 9. Krysset med fv. 50 sett mot Hol. Utvidelsen av boligfeltet medfører etter full utbygging en trafikk fra 14 eneboliger og 2 tomannsboliger- For eneboliger beregnes i snitt 5 bilturer pr. bolig, dette gir en turproduksjon på 5*14= 70 ÅDT. Tomannsboligene regnes til 8 bilturer pr. tomt, dette gir en turproduksjon på 8*2 = 16 ÅDT. Samlet turproduksjon som følge av reguleringsplanen blir = 86 ÅDT. Dette er en beskjeden økning og eksisterende kryss ved Fv. 50 vurderes til å tåle denne belastningen. Vegen frem til bruen over Holsfjorden har bare et kjørefelt. For å hindre risiko for kødannelse på fylkesvegen er det lagt på ekstra asfalt på begge sider av avkjørselen slik at det kan stå flere biler og vente, dersom det av og kan bli behov for det. I forbindelse med utvidelse av feltet er det regulert en ny veg V1. Denne har en lengde på 233 m og en samlet stigning på ca. 5 m. Vegen er lagt med svak stigning for å kunne få selvfall på avløpet. Planleggingen har foregått ut fra det kommunale kartgrunnlag med 5 m. koter og det anbefales derfor profilering og prøvestikking før utarbeidelse av anbudsgrunnlag.

14 Grønli boligfelt - Planbeskrivelse Kollektivtrafikk og trafikksikkerhet Planområdet har gode forbindelser for myke trafikanter med egen gang- og sykkelveg langs vegen nord for planområdet og gang- og sykkelveg over bruen til fv. 50. Gang og sykkelvegen fortsetter på den andre siden av fylkesvegen i begge retninger. Bussholdeplass for avganger i begge retninger foregår også fra området ved avkjørselen til fv. 50. Bilde 10. Bruen over Holsfjorden har bare ett kjørefelt, men til gjengjeld er det eget adskilt felt for myke trafikanter. Totalt sett vurderes de trafikale løsninger knyttet til boligfeltet til å være tilfredsstillende. Særlig er gang- og sykkelnettet imponerende i forhold til befolkningsgrunnlaget i området. 4.7 Støy Støyretningslinje T-1442 (2005) har anbefalte grenser for støy. Støynivå L den < 55 db utenfor støyømfintlige rom og på arealer for utendørs opphold er anbefalt grense. Det er beskjeden med trafikk til boligfeltet og ikke adkomstveg videre til områder som genererer mye trafikk. Med bakgrunn i dette og en avstand på over 270 m fra nærmeste bolig til fylkesvegen er det vurdert til ikke å være behov å foreta støyberegninger. 4.8 Kulturminner Området ble befart for kulturminner Under registreringen ble det påvist et fredet kulturminne i form av en kullgrop (id ). Kullgropen er markant og i reguleringsplanen er lekearealet tilpasset slik at kullgropen med tilhørende sikkerhetssone på 5 m fra ytterkant ikke blir til tomteareal. Planen har reguleringsbestemmelser som er utformet med den hensikt å ta vare på kulturminnet. 4.9 Biologisk mangfold Naturmangfoldloven De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn ved utøvelse av offentlig myndighet. Vi har gjort følgende vurderinger:

15 Grønli boligfelt - Planbeskrivelse 15 Til 8 om kunnskapsgrunnlaget: Det er undersøkt om det er kjente registreringen i området ved å bruke følgende nettsteder: samt Planområdet inngår i registreringen «BA Oddnakk» som er et viktig helårsområde for hjort. Videre inngår planområdet i registreringen «BA Hagafoss» som er et viktig helårsområde for elg og rådyr. Det er et krav i lovgivningen at kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Til 9 om føre-var-prinsippet: Reguleringsplanen medfører ikke inngrep av et omfang som vurderes til å medføre behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. Det vurderes som lite sannsynlig at tiltaket vil medføre store og ukjente negative konsekvenser for naturmangfoldet. Artene elg, hjort og rådyr er vanlige arter og en utbygging av en liten del av deres leveområder vurderes ikke til å medføre at det foreligger en risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet. Store deler av området til de fremtidige boliger er hogd og ut fra de kjente registreringer i området vurderes det som lite sannsynlig at det er ukjente naturmangfoldverdier i planområdet. Til 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning: Den samlede belastning ved utbygging av boligfeltet vurderes til å være minimal. Utnyttelse av eksisterende infrastruktur er positivt for miljøet. Til 11 om at kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver: Kommunen er utbygger/tiltakshaver for feltet. Til 12 om miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder: Det legges som en forutsetning at de mest miljøforsvarlige teknikker legges til grunn ved utbygging av feltet. Totalt sett vurderes det slik at reguleringsplanen ikke medfører inngrep av et omfang som fører til behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven vurderes dermed til å være oppfylt Vassdrag Fylkesmannen nevner i forbindelse med oppstart av planarbeidet at det må tas hensyn til vassdragsområdene langs Holsfjorden. I eksisterende reguleringsplan for Grønli boligfelt er området mellom Holsfjorden og vegen nord i planområdet regulert til friområde. Videre er området nord for planlagt tomt 18 og 19 opparbeidet til badeområde med tilhørende plen, toalett og benker. Vegen vurderes som en naturlig buffer mellom område til bebyggelse og områder som bør være offentlige tilgjengelige og uten ny bebyggelse. Internt i planområdet er det i følge kartgrunnlaget vist en bekk fra tomt 4 og ned til Holsfjorden. I virkeligheten har dette mer karakter av en grøft. Ut fra befaring ser det ikke ut til at grøften kommer fra området ved tomt 3 og 4, men at den i stedet er koplet til myrområdet som er nord for tomt 5 og 6. Det ses ikke behov for å lage til noen inngrepsfri sone langs grøften. Den går under vegen i nord i et rør som er ca. 50 cm i diameter. Under befaring har det vært lite vatn men i snøsmeltingen er grøften sikkert nyttig for å få vann ut fra området.

16 Grønli boligfelt - Planbeskrivelse Barn og unge Rammene i området med lett tilgang på store grønne områder og nærhet til badeplass om sommeren og langrennsløyper om vinteren vurderes som gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Internt i området er det lagt til rette for en romslig lekeplass sentralt i boligfeltet. Området har dessuten gode gang- og sykkelveger både til Hol og til Hagafoss Universell utforming Det er gjennom reguleringsbestemmelsene sørget for at universell utforming skal være tema i byggesøknadene innen reguleringsområdet. Tomtene langs V2 er relativ flate og kan enkelt tilfredsstille prinsippene til universell utforming Klima og energi Det er ikke gitt spesielle krav til oppvarmingskilde. Vedfyring og oppvarming med strøm vil sannsynligvis være vanligste varmekilder. Planlegger har vært i kontakt med Hallingdal kraftnett angående strømforsyningen til området. Eksisterende trafo øst for tomt 1 vil dekke behovet til de nye tomter langs V1, samt de østligste tomter langs V2. Øvrige tomter i nord og vest vil bli forsynt fra en eksisterende trafo som ligger ved badeplassen nord for tomt 18 og 19.