FAGERSTRAND GNR. 66 BNR. 10, MFL, TJØRSVÅG FLEKKEFJORD KOMMUNE

Transkript

1 Detaljreguleringsplan for FAGERSTRAND GNR. 66 BNR. 10, MFL, TJØRSVÅG FLEKKEFJORD KOMMUNE Plan ID A Plankart i vertikalnivå 1 og 2, datert Sist revidert: PLANBESKRIVELSE 1

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 BAKGRUNN OG RAMMER FOR PLANARBEIDET Bakgrunn Overordnet planverk 4 2 PLANPROSESS Oppstartsmøte Kunngjøring Synspunkter til varsel om planoppstart 4 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Avgrensning av planområdet Arealbruk Landskap Trafikkforhold Kulturminner 4 4 RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE 5 5 PLANFORSLAGET Arealformål og plankart Plankonsept Rekkefølgekrav 8 6 VIRKNINGER AV PLANEN Forholdet til rammer og retningslinjer ROS-analyse Trafikksikkerhet Inngrep i strandsonen 9 VEDLEGG Vedlegg 1: Skisse av planlagt bebyggelse i BF2 (plan, snitt, fasade), datert Vedlegg 2: Illustrasjon av parkeringsdekning, datert

3 1 BAKGRUNN OG RAMMER FOR PLANARBEIDET 1.1 Bakgrunn Forslagsstiller og planlegger På vegne av grunneiere Bjørn Ottersen og Hartvig Kjelland, har Kristiansen & Selmer-Olsen as utarbeidet detaljreguleringsplan for Fagerstrand gnr. 66 bnr. 10 mfl. Tjørsvåg i Flekkefjord kommune Hensikt med planen Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for en ny boligenhet med brygge på gnr. 66 bnr. 125, samt båtnaust med adkomst og parkering på gnr. 66 bnr. 37. Eksisterende bebyggelse i planområdet reguleres med eksisterende bebyggelses høyder og omfang. Eksisterende avkjørsel fra fylkesveien utbedres i henhold til vegnormal Plandokumentene Plandokumentene inneholder følgende: 1. Plankart, datert sist revidert Reguleringsbestemmelser, datert sist revidert Planbeskrivelse, datert sist revidert Konsekvensutredning Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens kapittel VII Konsekvensutredninger med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens omfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes Eierforhold Planområdet omfattes av flere grunneiendommer: Gnr/Bnr: Eier 66/10 Bjørn Ottersen 66/125 Bjørn Ottersen 66/37 Hartvig Kjelland 303/4 Statens vegvesen 1.2 Overordnet planverk Kommuneplan Planområdet er avsatt som byggeområde, utbygd i gjeldende kommunedelplan for bykjernen, vedtatt i Reguleringsplan Planområdet er tidligere uregulert. Planområdet grenser i nord mot reguleringsplanforslag for Tjørsvågstrand. Dette planforslaget er vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn, med forutsetning om at planen blir omarbeidet. P.t. er det ikke kjennskap til status for denne planen. I sør grenser planområdet til reguleringsplan for Industriområde Wahlsodden, vedtatt i 1993, og omfatter industriområdet til Parat Halvorsen. 3

4 2 PLANPROSESS 2.1 Oppstartsmøte Det er gjennomført oppstartsmøte med kommunen i hht pbl 12-8, den Kunngjøring Igangsettelse av planarbeid ble kunngjort i avisen Agder. Hjemmelshavere, rettighetshavere, naboer, fagmyndigheter og organisasjoner er varslet med brev av Frist for innspill til varsel om igangsetting av planarbeid ble satt til Til varselet er det mottatt 7 merknader fra myndigheter, organisasjoner og fra grunneiere. Nedenfor følger en oppsummering av de viktigste synspunktene til varsel om planoppstart: - Byggeavstand og avkjørselsproblematikk fra fylkesveien. - Estetisk god plassering og utforming av ny bebyggelse og anlegg i området - Avsettes trygge og attraktive leke- og uteoppholdsarealer i tilknytning til boliger i området. - Hvis tiltak i sjø må det gjennomføres en arkeologisk registrering under vann. - Rekkefølgekrav om utbedring av avkjørsel. - Unngå mudring/dumping/andre store inngrep i sjø i perioden februar-mai. For nærmere redegjørelser av innkomne uttalelser, se vedlegg til planbeskrivelsen. 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Avgrensning av planområdet Planområdet ligger vest for Flekkefjord sentrum. I vest grenser planområdet til fylkesvei 44, i øst mot sjøen, i sør til etablert industriområde og i nord mot eksisterende båthus. Planområdet omfatter et samlet areal på 2,96 daa. 3.2 Arealbruk Arealbruken innenfor planområdet omfatter eksisterende bebyggelse med tilhørende brygger, som brukes til boliger og utleievirksomhet. Arealbruken rundt planområdet er spredt boligbebyggelse og grøntområder på motsatt side av fylkesveien, samt industrivirksomhet i sør og båthus i nord. 3.3 Landskap Planområdet ligger innenfor 100-metersbeltet mot sjøen. Området har hellende terreng fra fylkesveien og ned mot sjøen. Planområdet har gode solforhold. 3.4 Trafikkforhold Planområdet grenser til fylkesvei 44, og har opparbeidet kjøreadkomst fra fylkesveien. Det er ikke etablert gang- og sykkelvei langsmed fylkesveien på aktuelle strekning. 3.5 Kulturminner Det er p.t. ikke påvist funn av fredede kulturminner i planområdet, jf. 4

5 4 RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE Det er tatt en gjennomgang på temaet i form av en sjekkliste. Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Naturgitte forhold Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Ja/Nei Merknad Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? JA Årlige årstidsvariasjoner i flo og fjære Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det radon i grunnen? - Ikke påvist helseskadelig radonstråling i området Annet (angi) Infrastruktur Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? -hendelser på veg -hendelser på jernbane -hendelser på sjø/vann/elv -hendelser i luften Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? -utslipp av giftige gasser/væsker -utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området: -elektrisitet -teletjenester -vannforsyning -renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: -påvirkes området av magnetisk felt fra el. linjer? -er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området: -til skole/barnehage? -til nærmiljøanlegg (idrett etc.)? -til forretning etc.? -til busstopp? Brannberedskap -omfatter området spesielt farlige anlegg? -har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? -har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Tidligere bruk Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? -gruver: åpne sjakter, steintipper etc. -militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. -industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering -annet (angi) Omgivelser Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Annet (angi) Ulovlig virksomhet Sabotasje og terrorhandlinger - er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? - finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? 5

6 5 PLANFORSLAGET 5.1 Arealformål og plankart Plankartet viser eksakt hvor planområdet befinner seg. Sosikode Formål Areal (kvm) 1111 Boligbebyggelse - frittliggende Utleiehytter/leiligheter Naust Lekeplass Kjøreveg Parkeringsplasser Annen veggrunn tekniske anlegg Annen veggrunn - grøntareal Ferdsel 770 Sum planområdet Plankonsept Planområdet består før utbygging av en enebolig og tre utleieenheter til feriebruk. Etter full utbygging vil planområdet omfatte to eneboliger, tre utleieenheter til feriebruk, samt naust/båtstø med plass til 7 båter. Dette er en intensiv utnytting av arealene. Tilliggende arealer både i sør og i nord har også høy utnyttelsesgrad. Selve utfordringen til fortetting av området er å tilpasse ny bebyggelse i et ikke homogent bygningsmiljø. Bebyggelsen i nærområdet består av ulike volumer, bygningshøyder og materialbruk. I sør moderne industribebyggelse med stort volum, moderne uttrykk med store glassfasader og flatt tak. Boliger innenfor planområdet har saltak og trepanel, men ulike mønehøyder. I nord er lang rekke med naust, med saltak og trepanel, men med i ulike mønehøyder og møneretning, samt at det fremstår som et stort sammenhengende volum. I planarbeidet er det lagt vekt på at ny bolig skal ha et moderne uttrykk men samtidig harmonere med eksisterende bygningshøyder og materialbruk i området. De nye naustene har tradisjonelt uttrykk men er sammenhengende i rekke Bygningsbeskrivelse Eksisterende bebyggelse i planområdet reguleres med eksisterende bebyggelses høyder og omfang, samt tilliggende brygger. Retten til å fortøye båter til bryggene er forbeholdt grunneierne i planområdet. Virksomheten i boligen U1 opprettholdes lik dagens situasjon, med 3 utleie-enheter. Nybygget i BF2 har et moderne uttrykk med flatt tak og en spennende formgivning. I boligens underetasje etableres 2 garasjeplasser mot vest, trapp og gangsone i midten av bygningsmassen og båtstø for inntil 2 småbåter i øst. Boligens hovedfunksjoner er i 2. etasje, og har stor og solrik takterrasse. Rundt boligen mot sjøen kan det etableres inntil 2 meter bred brygge. 6

7 Ny bolig er tilpasset tilliggende bygningers proporsjoner i volum og høyde. Møne- og gesimshøyden er lavere enn eksisterende bolig i nord, og litt høyere enn bolig i sør. Nybyggets moderne uttrykk harmonerer med tilliggende industribebyggelse i sør. Se vedlagte snitt av planlagt bebyggelse. Planlagte naust bygges i tradisjonell stil med saltak og trepanel. Naustene bygges i sammenhengende rekke, med møneretning enten vinkelrett på strandlinjen eller langsmed strandlinjen. Enkle grep så som å bryte opp takflaten i mindre flater, gjør at bygningsmassen fremstår som mindre dominerende. Det åpnes for å etablere inntil 7 båtstøer innenfor området Solforhold Bebyggelsen i og rundt planområdet vil ikke få redusert solforhold som følge av utbyggingen. Ny bolig har uteoppholdsareal på solrik takterrasse. Felles lekeareal ligger i slagskygge fra eksisterende bolig til enkelte tider Universell utforming Det er ikke stilt særskilte krav til universell utforming i området, begrunnet med at det planlegges en ny bolig og 7 nye naust i planområdet. Bruken av området for øvrig ikke utløser krav til tilgjengelighet for alle. Planløsning i ny bolig legger til rette for tiltak i henhold til generelle byggtekniske krav stilt i TEK10. Lekeareal mellom eksisterende og ny bolig har planfri adkomst Barn og unge Det tilrettelegges for felles lekeareal for barn og unge mellom BF1 og BF2, merket i plankartet som f_l. Området har begrenset areal, da det ligger mellom to boliger. Inngang til eksisterende bolig BF1 er på kortsiden vendt mot lekearealet. Dette medfører at lekearealet ikke kan plasseres tett inntil denne boligen. Lekearealet er stort nok til å omfatte ett huskestativ eller en sandkasse. Området har en sentral plassering, men får skygge fra eksisterende bolig i sør til enkelte tider på dagen Trafikk Avkjørsel Planforlaget viser felles avkjørsel f_av for alle enhetene i planområdet. Avkjørselen er dimensjonert i henhold til vegnormal og krav til frisikt. Avkjørselen bygges som bro i svingen ved U1, noe som gir areal til parkering for U1 under kjørevegen. Se plankart vertikalnivå 1 under grunnen. V1 er felles for BF1, BF2 og U1mens V2 er felles for N1. Eksisterende nedkjøring til eiendom 66/37 i nord stenges når felles avkjøresel f_av og V2 er ferdig opparbeidet. Parkering Planforslaget viser ulik parkeringsdekning for de ulike enhetene. For områdene BF1 og BF2 er kravet 2,0 parkeringsplass pr. boenhet, for U1 er kravet 1,5 parkeringsplass til leilighetene, mens det for N1 er 0,4 parkeringsplass pr. båtplass. Dette utgjør et samlet behov for 9 parkeringsplasser innenfor planområdet. Se vedlagte illustrasjon av parkeringsdekning i området. Frisikt Frisiktsonene er vist i plankartet og er i henhold til vegnormalen. Frisiktsone er dimensjonert til 4 x 45 meter. 7

8 Annen veggrunn grøntareal Omfatter sideareal til fylkesveien Strandsonen Hele planområdet ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Strandsonen i området er bebygd med ulik utnyttelsesgrad og type bebyggelse, fra massiv industribebyggelse til spredte eneboliger og lange sammenhengende naust. Nye tiltak i planområdet er en fortetting av eksisterende bomiljø på Fagerstrand. Ny bebyggelse peles slik at inngrep i strandsonen begrenses til minimum. Det er ingen registrerte vern, artsfunn eller prioriterte naturtyper i området. 5.3 Rekkefølgekrav Statens vegvesen skal godkjenne tiltak som berører fylkesveien, herunder avkjørsel, før det gis byggetillatelse. 6 VIRKNINGER AV PLANEN 6.1 Forhold til rammer og retningslinjer Kommuneplan Planforslaget er i samsvar med gjeldende kommunedelplan Reguleringsplan for Tjørsvågstrand Nordlige deler av planforslaget er i konflikt med forslag til reguleringsplan for Tjørsvågstrand. Dette innebærer at Tjørsvågstrandplanen omfatter halve eiendom 66/37, og regulerer dette til rundkjøring og annen veggrunn. Behovet for rundkjøring i aktuelle området vurderes som unødvendig da det er fult mulig å snu lastebil og personbil lenger nord i planens område. I US-vedtaket, saknr. 073/12 pkt. 5; forutsettes en justering av plangrensen for reguleringsplanen i Tjørsvågstrand Grenseverdier for støy T-1442 Det er p.t. ikke kjennskap til noen forurensningskilder i området som det må utføres avbøtende tiltak til. Det er ikke gjort støyberegninger mot fv. 44. Byggegrense på 15 meter fra senterlinje veg er lagt som førende. Bestemmelsene setter krav til at nye boliger i planområdet skal tilfredsstille kravene til grenseverdier for støy i henhold til Miljøverndepartementets retningslinje T Forholdet til barn og unge T2/08 Kommunens representant for Barn og unge er varslet. Det planlegges en ny boenhet i planområdet. Utbygging i området får ingen direkte konsekvens for areal som er særlig benyttet til opphold/lek for barn og unge. Innenfor planområdet er det avsatt eget areal til lek. Her kan etableres huskestativ og sandkasse Universell utforming T-5/99B Bestemmelsene stiller ikke særskilte krav i til universell utforming av planområdet. Begrunnes med at det kun planlegges en ny enebolig og naust i planområdet. Universell utforming blir ivaretatt ved at ny bolig utformes etter krav stilt i TEK10. Det stilles ingen krav utover dette til at utbygging i området skal tilrettelegges for alle eller ha livsløpsstandard i bolig. 8

9 6.2 ROS analyse Springflo Området er sjønært og det kan forekomme springflo i området. Planlagt bebyggelse plasseres på min. kote 1.5. I ny enebolig planlegges ikke rom for varig opphold i boligens 1. etasje, som kun består av båtstø, garasjeplass og trapperom. Forholdet anses ikke som problematisk for planlagt naustbebyggelse Radon Det er entydige krav til Radon for boligbebyggelse i byggeforskriften TEK10, vedtatt i Radonmålinger som er foretatt i Flekkefjord gir målinger med gode marginer i forhold til helseskadelig stråling Oppsummering av ROS-analyse ROS-analysen skal gi et representativt bilde av risiko forbundet med fremtidig utbygging i området. Vår sårbarhetsvurdering viser at planområdet i liten grad er sårbart overfor uønskede hendelser. Se sjekkliste for ROS-analyse i kapittel Trafikksikkerhet Eksisterende avkjørsel benyttes og utbedres i henhold til krav stilt i vegnormalen. Avkjørsel fra fylkesveien beholder samme plassering som eksisterende, men utbedres i henhold til vegnormalen. Dette medfører at kjørevegen bygges i bro ved U1, slik at arealet under kjørevegen brukes til parkering for U1. Planlagte naust på eiendom 66/37 bruker samme avkjørsel som planområdet for øvrig. Konsekvens av dette er at eksisterende avkjørsel til eiendom 66/37 litt lenger nord kan stenges. Frisiktsonene er vist i plankartet og er på 4 x 45 meter. 6.4 Strandsonen Hele planområdet ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Innenfor strandsonen i planområdet er preget av ulik type bebyggelse og utnyttelsesgrad. Planområdet grenser i nord til planforslag for Tjørsvågstrand som åpner for ny småbåthavn med båthus og boligblokker i strandsonen. Dette planforslaget forutsetter stor utfylling i sjøen Landskap Planlagt bolig i BF2 plasseres delvis på land og i sjø. Boligens underetasje inneholder garasjeplasser på landdelen og båtstø i sjødelen. Boligen peles i sjø, noe som reduserer landskapsinngrepene i strandsonen. Utbyggingstiltaket medfører ubetydelig utfylling i sjøen. Planlagte naust i N1 legges i rekke med et tradisjonelt uttrykk. Parkeringsareal på innsiden bygges som trebrygge mellom løst og fast land. Utforming og plassering av naust og parkering er tilpasset en ev. utbygging i Tjørsvågstrand. Nye naust peles, noe som reduserer terreng inngrepene Forholdet til naturmangfoldloven 7 Eksisterende bebyggelse ligger i strandsonen. Ny enebolig plasseres i strandparsellen mellom to eksisterende boliger. Nye naust plasseres i en forlengelse av strandlinjen hvor tilliggende parkeringsareal fylles ut mens naustene peles. I forhold til naturbasen til Direktoratet for Naturforvalting er det ikke registrert vern, artfunn, prioriterte naturtyper eller kulturlandskap o.l. innenfor planområdet. Det anses derfor ikke som nødvendig med inngående registreringer av biologisk mangfold i området. 9

10 6.4.3 Allmenne friluftsliv interesser Utbyggingstiltaket vil ikke berøre allmenne friluftsliv interesser i området. Planområdet inneholder 3 utleieleiligheter med bryggeplass og båtutleie, som opprettholdes slik den drives i dag. Planforslaget legger ikke opp til nye tiltak ut i sjø som kan komme i konflikt med allmenn ferdselen på sjøen. Kristiansen & Selmer-Olsen AS,