Universitetsgata 7-9 m fl(tullinkvartalet), Sentrum. Fastsettelse av program for planarbeidet

Transkript

1 512.1 '9_7" -2- *'Jjr J' lb Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Universitetsgata 7-9 m fl(tullinkvartalet), Sentrum Detaljregulering med konsekvensutredning Fastsettelse av program for planarbeidet Hensikten med planen er å tilrettelegge for vitalisering og utvikling av kvartalet og utbygging med nye lokaler for UiOs juridiske fakultet. Forslagsstiller F er Entra Eiendom, og konsulent er Rambøll AS. I henhold til plan- og bygningslovens første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrifts 2 punkt f jf. vedlegg I, punkt 1 og 37 skal det utarbeides konsekvensutredning i tilknytning til planforslag for ovennevnte område. Forslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet til , og forslagsstiller foresto høring. Forslaget til program for planarbeidet er bearbeidet etter offentlig ettersyn. Redegjørelse for medvirkning, herunder sammendrag av bemerkninger, forslagsstillers kommentarer og Plan- og bygningsetatens vurdering og kommentarer til bemerkningene, samt redegjørelse for endringer etter offentlig ettersyn, følger i del 3. (fikk: :;..'.,»:. '{"" \ _ 3{,!- I- _L_'_ -_\'-J_\'\'l'I'D.'l:lHFI:'.l5 \'fi-_"x ', '_.-'A"\\\ -.' L X, _' - ' 'I 'ä - - _. -' - ' - - 'K " ' '. ' " ;h,»*; a= f f.jfx--fu-ii. I I. -. e,. j, -Efw R I I _ ". -1- _- l u xu/.'*. - I. I 'I.- M. Hfi-,2-'$ )1" -.._'- llüm. - W f? :<.» ~ <<+ -'L få I < -- I.-. f å'.i" N' - 'æ _. 'å _--:5f_._:"' _ H : _ '. F* Éf' å* _. am a' HaJfUafl f- Iflllii-SH III-zraraa-Fr..5 ; -.. '-_ *.,I«.'-er.-Ins.Jff _ -, lpjass. ::-'.-I- ' '-.5- :_! I I. _. -. ',. -'.'.- x - : h. ' - v. -.- M t.. - '. ". ' "E...`.'\._ _ x a '- f _ * auflfle-«f-.\.. 9?. _ g i, \\- :,'.. '5'="1.l-f'L.'.`r-- _ '^I, 'l-. "'5:.-"- ' _'_ 'I m'.'.r.*.luh<a / " I; III-"I. Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Sentralbord: Bankgiro: Vahls gate 1, 0187 Oslo Kundesenteret: Org.nr.: Orgnr.: MVA Boks 364 Sentrum Telefaks: Oslo E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no postmottak@pbe.os1o.ko1n1nune.no

2 Saksnr: Side 2 av 40 DEL 1 REDEGJØRELSE FOR PLANEN Innledning lnnledning Bakgrunn Formål med planarbeidet Vurdering av utredningsplikt Hensikt med planprogrammet Tilbakemeldinger og fastsetting Begrunnelse for krav til utredningsalternativer Planområdet Eiendomsforhold Planområdets avgrensning Dagens situasjon Beskrivelse av forslaget Målsetningen med planen Nye lokaler for UiO Tullinkvartalet Bebyggelsesstruktur Formål Entras foretrukne alternativ Antatte problemstillinger Planstatus og andre rammebetingelser Statlige planretningslinjer/-bestemmelser, er/ rundskriv (SPR/SPB) Kommune(del)planer Andre overordnede bystyrevedtak Gjeldende regulering Planer under arbeid Pågående plan- og byggesaker i området DEL 2 PROGRAM OG METODE FOR PLANARBEIDET Videre planprosess og medvirkning Planprosess og fremdrift Informasjon og medvirkning Utredningsalternativer alternativet: 0-altemativet: Dagens situasjon Alternativ 1: Forslagsstillers foretrukne alternativ Alternativ 2: Eksisterende gesims, maks. 42 m inne i kvartalet, passasjer gjennom kvartalet Alternativ 3: Alfheimskomplekset Alflieimskomplekset (både for- og bakbygninger) bevares Utredningstemaer Forholdet til overordnede planer og mål Planavgrensning Forholdet til Tullinløkka Sosial infrastruktur

3 Saksnr: Side 3 av Teknisk infrastruktur Estetikk og byggeskikk Landskap og siktlinjer Stedsutvikling Barns og unges interesser Biologisk mangfold (naturmiljø) l Kulturminner og verneinteresser i byen, området og kvartalet l2 Trafikkforhold Traflkkforhold l3 Miljøfaglige forhold Universell utforming l5 Økonomiske konsekvenser for det offentlige l6 Juridiske forhold Interessemotsetninger l8 Risiko og sårbarhet Metode Bakgrunn/kilder og metode for utredningene Separate sammenstillinger av prissatte og ikke-prissatte konsekvenser Konklusjoner og anbefaling Temaer som belyses i planbeskrivelsen DEL 3 MEDVIRKNING Offentlig ettersyn av forslagsstillers forslag til planprogram Sammendrag av bemerkningene Forslagsstillers kommentarer til bemerkningene Plan- og bygningsetatens vurdering og kommentarer til bemerkningene Endringer etter offentlig ettersyn... 39

4 Saksnr: Side 4 av 40 DEL 1 REDEGJØRELSE FOR PLANEN 1.1 Innledning Bakgrunn Entra Eiendom begynte prosessen med Tullinkvartalet da det var aktuelt å utvide Nasjonalmuseet på Tullinløkka. I den forbindelse kjøpte Entra opp enkelteiendommer og inngikk intensjonsavtaler i kvartalet. Denne prosessen er avsluttet, men Nasjonalmuseets administrasjon har tatt i bruk Kristian Augusts gate 23. Universitetet i Oslo tok i 2010 kontakt med Entra Eiendom med forespørsel om bistand til nytt samlokalisert juridisk fakultet - med nærhet til UiOs tidligste bygninger i Karl Johans gate. Utgangspunktet for samarbeidet ble klargjort tidlig; UiO har et klart romprogram som må løses. For å styrke prosjektet, og ytterligere effektivisere arealbruken gjennom sambruk, ønsket Entra å kombinere ulike brukere i kvartalet. Sambruk av fasiliteter som auditorium, kantine og uterområder kan gi effektiv bruk. I forlengelsen av dette er profilen til leietakerne viktig. Entra ønsket å legge til rette for flere undervisnings- og kunnskapsbedrifter i kvartalet, og hadde ved innsendelse av planinitiativ et prosjekt som både ga plass til UiOs juridiske fakultet og en samlokalisering av Schibsteds virksomheter. Prosjektet er betydelig redusert i forhold til planinitiativet. Som følge av avsluttede kjøpsforhandlinger er eiendomssituasjonen endret. Det er ikke lengre fysisk sammenheng (kontakt) mellom bebyggelsen som Entra disponerer i Universitetsgata og Kristian Augusts gate. Entra disponerer nå (høsten 2012) Kristian Augusts gate 15, 19 og 21 og Universitetsgata 7-9 / Pilestredet 25. I tillegg eier Entra eiendom Kristian Augusts gate 23, som nå benyttes av Nasjonalmuseets administrasjon. Kulturminnevernverdier Kulturminnevemverdier vil fortsatt være en del av utredningstematikken idet betydningen av Alfheimgårdens bakbebyggelse må vurderes i lys av samfunnsnytten ved en byutvikling som underbygger universitets- og museumsbebyggelsens rolle og framtid. Volumoppbygging og arkitektonisk uttrykk i forslag til ny bebyggelse skal utarbeides som utgangspunkt for planskisse og planforslag, med bakgrunn i utredningsaltemativene utredningsalternativene (se eget kapittel). Det vil bli utarbeidet flere alternativer. altemativer. Entra ser fortsatt planen som en plan for hele kvartalet, og som et byutviklingsprosjekt. Dette er en unik mulighet for universitetet til å forlenge og befeste tilstedeværelsen i Oslo sentrum Formål med planarbeidet Ny plan for Tullinkvartalet tar sikte på å gi nytt liv til en del av sentrum. Målet er å ivareta bylivet, oppgradere bygningsmassen og skape et nytt miljø for Universitetet i Oslo i sentrum Vurdering av utredningsplikt Plan- og bygningsetaten har vurdert tidligere innsendt planinitiativ for Tullinkvartalet i henhold til plan- og bygningslovens første ledd, jf 4-2 med tilhørende forskrift. Planinitiativet antydet et bruksareal på over m2 m² nybygg, og falt dermed inn under forskriftens 2 punkt f jf. vedlegg I, punkt 1 og punkt 37.

5 Saksnr: Side side 5 av 40 Bruksareal for industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål vil samlet være større enn m2. m². Oslo kommune som ansvarlig myndighet har derfor besluttet at planforslaget skal konsekvensutredes Hensikt med planprogrammet Hensikten med planprogrammet er å beskrive formål, fonnål, innhold og prosess (fremdrift, deltakere, medvirkning) for detaljregulering av Tullinkvartalet. I planprogrammet defineres utredningsbehov og premisser for utredningene. Planprogrammet definerer hva som skal utredes i planfasen. Definerte utredninger skal ha relevans for beslutning om gjennomføring av tiltak. Gjennom arbeid med reguleringsplan og tilhørende konsekvensutredning skal de fysiske forhold og konsekvenser av tiltak avklares. Planprogrammet skal omfatte alle forhold og tema av betydning for gjennomføringen av tiltaket. Utredninger knyttet til reguleringsplanarbeidet skal gi et komplett bilde av konsekvenser for miljø, naturressurser og samfunn Tilbakemeldinger og fastsetting Planprogrammet har vært på offentlig ettersyn i perioden til Oppstart av planarbeid ble varslet samtidig. Planprogrammet fastsettes av Oslo kommune v/plan- og bygningsetaten (PBE) på delegert fullmakt. På grunnlag av et fastsatt planprogram skal det utarbeides reguleringsplan med nødvendige utredninger for hele tiltaket. Fastsatt planprogram avklarer hvilke alternativer altemativer som skal utredes videre. I høringsperioden ba forslagsstiller særlig om tilbakemelding på: 0 Utredningsalternativene Utredningsaltemativene som foreslås 0 Forslaget til opplegg for medvirkningsprosess Begrunnelse for krav til utredningsalternativer Følgende utredningsalternativ inngår i programmet: 0 0-alternativet, 0-altemativet, dagens situasjon opprettholdes 0 Alternativ Altemativ 1, Entras foretrukne alternativ. Utnyttelse på inntil 700% for kvartalet som helhet, maks gesims 30 m mot Tullinløkka, ingen høydebegrensning for bebyggelse inne i kvartalet. 0 Alternativ Altemativ 2, bevaringsalternativet: bevaringsaltemativet: Som alternativ altemativ 1, men hvor Alfheimkomplekset bevares i sin helhet. 0 Alternativ Altemativ 3. Ingen utnyttelse angitt, den blir en funksjon av romlige passasjer og plasser inne i kvartalet og høydebegrensningene. Maks gesims 22 m mot Tullinløkka og 25 m mot øvrige gater, og maks høyde 42 m inne i kvartalet. 0-alternativet 0-altemativet I henhold til forskrift om konsekvensutredninger skal det redegjøres for følgene av å ikke realisere tiltaket gjennom 0-alternativet. 0-altemativet. Dette vil innebære at eksisterende bebyggelse og struktur i kvartalet beholdes i sin nåværende form, fonn, dog innebærer alternativet altemativet ikke at bebyggelsen sikres formelt fonnelt vern. vem.

6 Saksnr: Side side 6 av 40 Alternativ 1 l Alternativet er forslagsstiller Entras foretrukne alternativ, og innebærer å legge til rette for utbygging for å tilby UiO nye lokaler for juridisk fakultet. Forslaget inkluderer hele kvartalet, men vil behandle de eiendommene som Entra ikke disponerer mindre detaljert. ert. Alternativ Altemativ 2 Alternativet Altemativet tar utgangspunkt i at gode og romlige passasjer og plassdannelser sikres, og at ny bebyggelse holdes innenfor det som er dominerende gesimshøyder i kvartalet i dag. Høyhusstrategien slår fast at maks byggehøyde i Oslo skal være 42 m. Der hvor reguleringsforslaget innebærer større høyder enn 42 m, som i denne saken, skal det i henhold til høyhusstrategien alltid utarbeides et reguleringsalternativ reguleringsaltemativ med maks høyde 42 m. Utnyttelsen i kvartalet blir gitt av maksimale høyder og krav om romlige passasjer og plasser inne i kvartalet. Foruten forskjellen i maksimale høyder skiller dermed alternativ altemativ 2 seg fra alternativ 1 l ved at det er utnyttelsen som må vike for romligheten i kvartalet, snarere enn omvendt. Alternativ Altemativ 3 Alternativet Altemativet har til hensikt å belyse konsekvensene av å bevare Alfheimkomplekset i sin helhet. Bakgrunnen for dette er at Byantikvaren har varslet at dette komplekset er av nasjonal verdi, og at det derfor bør bevares. Da Entra ikke disponerer denne eiendommen, i motsetning til hva man antok ved planinitiativ, vil ikke bevaring av Alfheimkomplekset påvirke mulighetene for å realisere UiOs behov i kvartalet. Imidlertid vil en bevaring av disse bygningene kunne legge føringer for hvilken fremtidig utvikling en kan se for seg i kvartalet, herunder muligheter for gjennomganger/passasjer. er. Omkringliggende bygningers høyder vil også kunne påvirke hvorvidt bevaringshensynene vurderes ivaretatt. Det skal derfor utredes to bevaringsalternativ: bevaringsaltemativ: 3 a hvor Alfheimkomplekset bevares, men som for øvrig forholder seg til alternativ altemativ 1, l, og 3b som innebærer at bevaring i kombinasjon med alternativ 2.

7 Saksnr: Side side 7 av Planområdet Eiendomsforhold f \ \;\ \ `\ \. \\ \\\\\\\ H / \ _ \ \ 7/ / " \\ \:\\ _ /l \\ i? I/ > \ i? 5 gate / \ \ O 7 St. 0l f \ r \ \\ 23 7: / " \ \ \ C10. - \\\ \ / \ \ \ \ xx \\\9,g\ x \\:a(.\ / \\ \ \\\%f \ \ / // 209/263 Entras eiendommer Z1: eiendomsgrenser eksisterende bygninger innen planområdet bygninger under oppføring innen planområdet r,,_ / / / / Eiendommene innen planområdet har følgende eiendommer og eiere, ifølge naboliste fra PBE datert og andre opplysninger forslagsstiller er kjent med: 0 Kristian Augusts gate 11, gnr. 209/ / bnr. 158 Eier: Kristian Augusts gate 11 DA v/advokat V/Advokat Ole Borge, pbe 1893 Vika, 0124 Oslo 0 Kristian Augusts gate 13, gnr. 209/ / bnr. 160 Eier: OMS Eiendom AS, org.nr.: , adresse: Kristian Augustsg 13, 0164 OSLO 0 Kristian Augusts gate 15A-15B, gnr. 209/ / bnr. 162 Eier: Entra Eiendom AS, org.nr.: , adresse: Postboks 52 Økern, 0508 OSLO 0 Kristian Augusts gate 19, gnr. 209/ / bnr. 163 Eier: Tullingården AS, c/o Entra Eiendom AS, org.nr , Postboks 52 Økern, 0580 OSLO

8 Saksnr: Side 8 av 40 Kristian Augusts gate 21, gnr. 209 /bnr./ 164 Eier: Entra Eiendom AS, org.nr.: Orgnr.: , adresse: Postboks 52 Økern, 0508 OSLO Kristian Augusts gate 23, gnr. 209 / bnr. 165 Eier: Kr Augustsgate 23 AS, adresse: Postboks 52 Økern, 0508 OSLO org.nr.: St. Olavs gate 22, gnr. 209 / bnr. 259 Eier: Pilestredet 27 ANS, org.nr.: , adresse: Postboks 7043 St. Olavs plass, 0130 OSLO St. Olavs gate 24, gnr. 209 / bnr. 261 Eier: St. Olavsg 24 AS, adresse: Postboks 6854 St. Olavs plass, 0130 OSLO St. Olavs gate 26, gnr. 209 / bnr. 263 Eier: Smarthotel St. Olavsgt, org.nr.: , adresse: Postboks 3036 Hillevåg, 4095 Stavanger St. Olavs gate 28 og 30, gnr. 209 / bnr. 265 Eier: St. Olavsgt AS, adresse: Postboks 7043 St. Olavs plass, 0130 OSLO, org.nr.: Pilestredet 27, gnr. 209 / bnr. 285 Eier: Pilestredet 27 ANS, adresse: Postboks 7043 St. Olavs plass, 0130 OSLO, org.nr.: Pilestredet 25 / Universitetsgaten 7-9, gnr. 209 / bnr. 388 Eier: Universitetsgaten 7 AS, c/o Entra Eiendom AS, org.nr.: , adresse: Postboks 52 Økern, 0508 OSLO Universitetsgaten 11, gnr. 209 / bnr. 39 Eier: Savoy Holding AS, org.nr.: , adresse: C/O Ro Sommernes Advokatfi Advokatf. DA, Postboks 1983 Vika, 0125 OSLO Entras forhold til øvrige grunneiere Entra har vært i dialog med flere av eierne i kvartalet. Alle grunneiere inviteres til medvirkning og dialog om utviklingen av kvartalet, jf beskrivelse i eget kapittel.

9 Saksnr: Side side 9 av Planområdets avgrensning Planavgrensningen foreslås lagt i ytterveggen av eksisterende bebyggelse i kvartalet. Gateareal inkluderes ikke. 0 Konsekvensutredningen vil beskrive konsekvensene påkvartal-, område- og bynivå. Planavgrensningen har derfor ikke betydning for utredningsomfanget. 0 De fysiske endringsbehovene er kun knyttet til kvartalet. Formålsendring F er bare ønsket for kvartalet hvor endring og vitalisering er målet. 0 Kvartalet kan utvikles uavhengig av avklaringer om videre utvikling av Tullinløkka. 0 Teknisk infrastruktur, trikkespor og en 2x3 m rørkulvert i Kristian Augusts gate, gjør bygging under Kristian Augusts gate og inn under Tullinløkka uaktuelt. 0 Andre planarbeider er igangsatt for vei- og fortausareal som omkranser kvartalet. Dette gjelder Bymiljøetatens plan for oppgradering av trikketraseen og ny holdeplass i Kristian Augusts gate og Statens vegvesens kollektivprioritering på Ring 1. l. Arealene utenfor vegglivet av bygningene er vei- og fortausareal og eies/forvaltes av Bymiljøtetaen og Statens vegvesen. Forslagsstiller F er ikke rette instans for å åha ansvaret for planlegging og evt. omregulering av disse arealene. l 1. \ _ V fr' lfi A f'.,_» +-1 Planavgrensning Planavgrensning

10 Saksnr: Side side 10 av Dagens situasjon Områdebeskrivelse Planområdet utgjør en del av den klassiske kvartalsstrukturen i Oslo sentrum. Tullinkvartalet inneholder i dag bygninger fra ulike epoker fra til 1990-tallet. Planområdet ligger sentralt i Oslo, i kjerneområdet for mange offentlige prestisjebygg fra nasjonsbyggingens første periode på 1800-tallet. Planområdet grenser mot Tullinløkka, som innrammes på to sider av Nasjonalgalleriet og Kulturhistorisk museum. På motstående side fra Tullinkvartalet/planområdet ligger de gamle universitetetsbygningene. I KUNSTINDUSTRIMUSEET m RIKARD NORDRAAK5 PLASS -l å' 49 Q _? TULUNLØKKA w z åå' 9 g, å ~ lg _ fv/ We '90; Q E Er å' - "0 - - ` " 3 ll; fi ` á,,, UNIVERSVTETSPLASSEN O S o, 6% 7. JUNlpmssm IOHANNE nvawans mass, ' ' (Way, PROFESSO ASCHEOLIGS PLASS få; ' ' qpø JFL? 54/. 404, mo i* 44;- 05 f; < > \ ~54 i 4:4, -.,_. _; «a 4: fl: *0» _ U Tullinkvartalets Tu//inkvarta/ets nærmområde nærmoniråde STUDENTERLUNDEN SPIKERSUPPN._ è -EIDSVOLLS PLASS Q._ g. f? å* STDRTFNGS PLASS u rnnmorunnsmsvuss (f EGERTORVET ' ? 1_:-m+aem sna>iu l.3dws'l3s1 i Naawuvsana yum 3>is1 anna» awsuou Nan I l nærområdet ligger også Slottet (1825 til 1849, arkitekt H.D.F. Linstow) som utgangspunkt for Karl Johans gate. Som del av et større byplangrep er St. Olavs gate en hovedakse i Linstows LinstoWs plan. I l diverse planer for Oslo kommune har Universitetsgata blitt gitt rollen av en "akse" mellom Rådhuset og St. Olavs plass, som en fortolkning av Linstows LinstoWs plan, i tradisjonen fra den figurative postmoderne arkitekturretningen. Hele området preges av institusjoner og rom for fellesskapet: Dette er Oslos sentrum. Området har også en profil innen kunnskap, forskning, undervisning, kultur og media, bl.a. med flere forlagshus. Virksomhetene i dag Tullinkvartalet består i dag av en rekke ulike funksjoner som Bårdar Akademiet, Tronsmo bokhandel, Hotell Savoy, menighetene Filadelfia og Metodistkirken (Centralkirken), Treider privatgymnas, en rekke ulike forretninger og serveringsvirksomhet. Tullinkvartalet representerer et viktig sentrumskvartal og har et funksjonsmangfold som forslagsstiller ønsker å videreføre og videreutvikle.

11 Saksnr: Side 11 av 40 Topografi, landskap og bybilde bvbilde Tullinkvartalet ligger i overgangen mellom den historiske bysentrum, med jevne byggehøyder, områder med åpnere karakter (rundt slottsparken) og områder og bygninger med modernistisk struktur og formspråk i tilknytning til Ring 1 l og St. Olavs plass. Sentrumskjernen flate nivå stiger mot Slottet og opp fra Pilestredet mot Ullevålsveien/Akersgata, sistnevnte gjerne referert til som "Akersryggen". Disse to tydelige landskapsdragene gir planområdet god synlighet fra flere høyereliggende utsiktspunkt i nærheten. Il'.7 -' !I ñ.. i. i, l_'.'.:._li I; Sammensatt panoramafoto av Tullinkvartalets T fondveggvirkning mot Tullinløkka Mot Tullinløkka har Tullinkvartalet en tydelig virkning som fondvegg for Tullinløkka. Kvartalets hjørnebygg, med Hotell Savoy, Alfheimgården og Nasjonalmuseets administrasjonslokaler (opprinnelig oppført som hovedkontor for Norges Arbeidsgiverforening), rammer inn en tydelig kvartalsstruktur med variert bygningsmiljø. Trafikale forhold Tullinkvartalet har Ring 1 l på tre av fem sider av kvartalet, og det er trikketrasé trikketrase i Kristian Augusts gate. Ring 1 l er på vei til å bli omdisponert for å ivareta en større andel kollektivreisende, og øke personkapasiteten gjennom sentrum. Forslagsstiller F har til hensikt å rydde opp i atkomster til eiendommer, og i større grad sørge for fellesatkomst(er) til kvartalet. 1.3 Beskrivelse av forslaget Målsetningen med planen Ny plan for Tullinkvartalet tar sikte på å gi nytt liv til en del av sentrum. Målet er å ivareta bylivet, oppgradere bygningsmassen og skape et nytt miljø for Universitetet i Oslo i sentrum Nye lokaler for UiO Universitetet i Oslo (UiO) har vært til stede i Oslo sentrum siden universitetsbygningene på Karl Johans gate ble reist som et viktig element av nasjonsbygging i hovedstaden. De gamle lokalene huser i dag juridisk fakultet, men møter ikke vår tids behov verken i omfang eller funksjon. Fakultetet har derfor leieforhold i lokaler på seks-sju steder spredt i området. Dette er driftsmessig tungt; mange av lokalene er lite funksjonelle og spredningen svekker universitetets tilstedeværelse som undervisnings- og kulturinstitusjon i Oslo sentrum. Det er derfor et betydelig behov for en utvidelse og samlokalisering av Juridisk fakultet. UiO har også et generelt ønske og behov for å utvikle seg i sentrum. Prosjektet gir et

12 Saksnr: Side 12 av 40 forslag til løsning på dette behovet. Intensjonen er å videreføre det gamle universitetsanlegget, som også omfatter Kulturhistorisk Museum og bygninger i Frederiks gate Tullinkvartalet Forslagsstiller ser Tullinkvartalet som et strategisk viktig kvartal i en videreutvikling og vitalisering av sentrum-vest. Det er lite ny næringsetablering i dette området, og flere viktige kulturinstitusjoner har flyttet ut, eller planlegger flytting. Beliggenhet er ideell i forhold til universitetets tradisjonsrike bygningsmasse i Oslo sentrum. Planforslaget innebærer at det skapes muligheter for å videreutvikle UiOs tilstedeværelse i Oslo sentrum og realisere Byuniversitetet som en del av kunnskapsbyen Oslo. Samtidig ønsker forslagsstiller at kvartalet skal bli et levende og flerfunksjonelt byområde med bl.a. servering og butikker, i tillegg til at eksisterende virksomheter skal gis forutsigbare rammer for videre drift og eventuell framtidig utvikling Bebyggelsesstruktur Tiltaket legger opp til en utbygging basert på den historiske kvartalsstrukturen. I tillegg ønskes kvartalet åpnet tydelig mot Tullinløkka og nye gangpassasjer gjennom kvartalet etablert. Forslagsstiller ønsker å betone og videreføre det sentrale Oslos karakteristiske variasjon i gesimslinjer. er. Kvartalet vil i tillegg få en høyere bebyggelse mot det indre. Dette er ett av utredningsaltemativene. utredningsalternativene. Tre alternativsstudier altemativsstudier Bl.a. Bla. med bakgrunn i tilbakemelding fra PBE, har forslagsstiller utviklet alternativsstudier for Tullinkvartalet. En større visjon for området og kvartalet ligger til grunn. Med utgangspunkt i eiendomssituasjonen, onen, tilbakemeldinger fra PBE og samarbeid med UiO ble arbeid med volumkonsept startet på nytt på forsommeren Mad arkitekter har utarbeidet nye volumer i tre ulike varianter, kalt «kompakt» (et kubisk volum med stor fasade mot Tullinløkka), «tårn» (dominerende gesimslinje benyttes, med høyre volumer addert inne i kvartalet) og «portal» (en utvidelse av Tullinløkkas plassgulv ved å åpne/løfte hele førsteetasje). e). Disse blir nå brukt som utgangspunkt for diskusjoner som skal definere endelig Entras foretrukne alternativ. Eiendommen i Universitetsgata 7-9 har også blitt studert, og volumkonsept her sees bl.a. i sammenheng med tomt i Kristian Augusts gate Formål Forslagsstiller legger foreløpig opp til følgende formål: Undervisning Kontor Forsamlingslokale Hotell (videreføring av eksisterende virksomhet) Forretninger Bevertning Enkelte av formålene kombineres med hensynssone bevaring for utvalgte deler av bygningsmassen Entras foretrukne alternativ Entras foretrukne alternativ utvikles gjennom planprosessen. Alternativet vil ha stor stor detaljeringsgrad på de eiendommer Entra har råderett over, men være mer overordnet for kvartalet for øvrig.

13 Saksnr: Side 13 av Antatte problemstillinger Alternativ 1 - Entras forslag for Tullinkvartalet, antas å særlig reise følgende problemstillinger som det må redegjøres grundig for i konsekvensutredning og planforslag: 0 Planforslaget antas pågrunn av volum, høyde og forslag til riving å kunne komme i konflikt med kulturminner både innenfor planområdet, i nærmeste omgivelser og i byen som sådan. Som følge av dette skal konsekvenser for kulturminner utredes og beskrives, og det skal utredes et alternativ som i større grad enn alternativ 1 tar hensyn til kulturminnene innenfor planområdet. 0 Planområdet inkluderer hele kvartalet, men forslagsstiller besitter kun noen av eiendommene innenfor planområdet. Det kan dermed oppstå konflikt med øvrige grunneiere i kvartalet, dersom de ikke opplever at deres interesser blir tilstrekkelig ivaretatt. Det er derfor avgjørende at det legges opp til god medvirkning fra alle berørte grunneiere, og det skal gjøres rede for eventuelle interessekonflikter. 0 Planområdet omkranses på 3 sider av Ring 1, og Kristian Augusts gate hvor trikken går. Det antas å kunne oppstå konflikt mellom trafikanter til planområdet og øvrige trafikanter, herunder kollektivtransport. Det stilles derfor krav om at atkomst- og vareleveringsforhold utredes særskilt. 0 Planforslaget legger opp til høyder over 42 meter og vil dermed kunne synes fra større avstand. Det er også plassert i et område med særlig viktige historiske institusjoner. For å avdekke virkningen planforslaget vil ha på bybildet, skal nær- og fjernvirkning fjemvirkning illustreres. 0 Tullinløkka fremstår i dag som en åpen plass vis a vis planområdet, men det er uvisst om dette vil være situasjonen også i fremtiden. Tiltak i planforslaget må kunne fungere uavhengig av hva som skjer med Tullinløkka i fremtiden, og skal ikke legge føringer på fremtidig utvikling av dette byrommet. I konsekvensutredningen skal det derfor utredes hvordan planforslaget forholder seg til ulike fremtidsscenarier for Tullinløkka. 1.5 Planstatus og andre rammebetingelser Statlige planretningslinjer/-bestemmelser, rundskriv (SPR/SPB) Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen, T-1/95 T -l/95 Planområdet inneholder i dag kulturfunksjoner for barn og unge i form av Bårdar Akademiet og Bårdar Danseinstitutt. Bårdar har besluttet å flytte sin virksomhet ut av kvartalet. Forslagstiller vil stille seg positive til nye kulturtilbud for barn bam og unge i kvartalet. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging, T-5/93 T Planinitiativet fremmer en mer arealøkonomisk utnyttelse. Nærhet til eksisterende infrastruktur som kollektivtransport (Nasjonalteateret stasjon) og Ringvei åpner for en høyere utnyttelsesgrad (jfr. RPR 2. mål: Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen) Kommune(del)planer Kommuneplan Oslo mot 2025, vedtatt Følgende mål i kommuneplanen anses å være relevante for dette planarbeidet: 1. Oslo skal være en internasjonalt intemasjonalt attraktiv by og en drivkraft i Osloregionen. Oslo skal fremstå som attraktiv kultur- og idrettsby preget av kvalitet, tradisjon og mangfold. Byen skal bidra til at Osloregionen utvikles som internasjonal intemasj ledende kunnskapsregion, og befeste sin posisjon som en av Europas mest miljøvennlige og bærekraftige hovedsteder. 2. Oslo skal være en trygg by med god livskvalitet for innbyggerne 3. Oslo kommune skal tilby brukertilpassede tjenester av høy kvalitet 4. Oslos innbyggere skal delta i byens utvikling

14 Saksnr: Side 14 av Oslo skal ha en bærekraftig byutvikling: Det skal legges til rette for et knutepunktbasert utbyggingsmønster, og samordnet areal- og transportplanlegging skal legges til grunn for planlegging. En skal etterstrebe forutsigbar arealberedskap for nærings- og servicefunksjoner, og legge til rette for energiog miljøeffektive bygninger og bygningsmiljøer. Kulturarven skal forvaltes påen bærekraftig måte, og nasjonale kulturminneverdier skal tas vare på. Kommunedelplan for indre Oslo (KDP 13), : ' I denne kommunedelplanen er Tullinkvartalet angitt som en del av sentrum. Modernisering må innebære supplering av sentrumskjernen, emen, fremfor å svekke den. Bestående bygningsstruktur kan begrense utvikling, vurderinger av bevaringshensyn må gjøres. Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP 17), : ' Planen er en temaplan for allment tilgjengelige uterom i Oslos byggesone, med unntak av sentrumsområdet omtrent innenfor Ring 1. Nye tiltak bør bidra til at eksisterende plasser og møtesteder utvikles positivt, for eksempel gjennom etablering av publikumsrettede funksjoner Andre overordnede bystyrevedtak Høyhusstrategien, Bystyrevedtak : : Høyhusstrategien er ikke juridisk bindende, men er en klar politisk føring. Noen hovedpunkter fra strategien får betydning for planarbeidet: Høyhus er definert som hus høyere enn 42 m over bakkeplan 42 m regnes som maksimum byggehøyde i Oslo, med unntak av Bjørvika, Bispevika og Vaterland. Der det foreslås bebyggelse over 42 m, skal det alltid utarbeides alternativt altemativt reguleringsforslag Gjeldende regulering 0 S vedtatt Byggeområde for boliger, forretning og kontor. Reguleringsbestemmelser til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune, S-2937 vedtatt S vedtatt Forslag til endrede reguleringsbestemmelser(ny paragraf 7) for sentrum og indre sone. 0 S-3298 vedtatt Felles avkjørsel i Universitetsgata 7 0 S-4074 vedtatt Byggeområde for kontor, forretning, bevertning, hotell og allmennyttig formål 0 Tilgrensende områder er regulert til vei og fortau, S-2888 vedtatt , S-2845 vedtatt , S-1528 vedtatt og S-3610 vedtatt

15 Saksnr: Side 15 av Planer under arbeid Kommunedelplan for byutvikling og bevaring (KDP BB), ligger til behandling i byrådet. Planen skal; gi handlingsrom for bymessig utvikling og fortetting ivareta kommuneplanens arbeidsplass- og boligmål sikre viktige kulturminner gjennom blant annet fire store bevaringsområder sikre og utvikle indre Oslos romlige gate- og byromsstruktur gi forutsigbar og forenklet saksbehandling. Tullinkvartalet definert som utviklingsområde i sentrum: gjeldende regulering foreslås opphevet Byggehøyder langs Ring 1 foreslås til inntil 42 m, mens det for øvrig foreslås inntil 30 m byggehøyde, hvorav to øverste etasjer skal være tilbaketrukket Minst 10% boligandel %BRA maks 700% Pågående plan- og byggesaker i området Sak , l 07362, Kristian Augusts gate fra St. Olavs gt til CJ Hambros plass: Bymiljøetaten, divisjon samferdsel, har fremmet planinitiativ som innebærer etablering av høystandard holdeplasser og gjennomføring og oppgradering av sporene for trikketraséen trikketraseen fra Hambros plass til Kjerulfs plass. Gjennom

16 Saksnr: Side 16 av 40 endret plassering av trikkeskinnene fjernes dagens møteforbud for trikk, og en etablerer svingmulighet for trikk ut i Frederiks gate. Foreslått plassering av holdeplassene kan komme i konflikt med kjøreatkomst til noen av eiendommene. Ved område- og prosessavklaringen anbefalte Plan- og bygningsetaten at planarbeidet ble videreført, men sa blant annet at dersom holdeplassen forutsetter endret avkjørsel til nr Kristian Augusts gate 19 må det redegjøres for hvordan dette kan gjennomføres som del av opprustning av gate/holdeplass i samråd med grunneiere og planer for Tullinkvartalet, og det ble stilt krav om koordinering med Entra og planer for Tullinkvartalet. Det er forventet at planforslag blir sendt til behandling i februar/mars Tullinløkka er regulert til tomt for offentlig bygning (museum) i maks 5. etasjer, samt underjordisk parkering. Statsbygg har fått tillatelse til midlertidig opparbeiding av Tullinløkka som park i påvente av at Tullinløkkas fremtidige bruk skal bli avklart, sak Parken åpnet Statsbygg er i startfasen med et planarbeid for utvikling av Tullinløkka / Nasjonalgalleriet / Historisk museum. Dette har fremkommet gjennom den innledende prosessen høsten 2011, men det er per januar 2013 ikke sendt inn planinitiativ for disse eiendommene. Kollektivtrafikk Ring: Statens vegvesen arbeider for tiden med et forprosjekt for videreutvikling av Ring 1 som kollektivprioritert hovedåre. Blant annet vurderes trikk i Frederiks gate og midtstilt kontra sidestilt kollektivfelt og bedring av holdeplasstandard. Sak , St. Olavs gate 26: 26.' Nytt hotell er under oppføring. Sak , St. Olavs gate 24: 24.' Det er gitt igangsettingstillatelse for alle arbeider for nytt kontorbygg i St. Olavs gate 24.

17 Saksnr: Side 17 av 40 DEL 2 PROGRAM OG METODE FOR PLANARBEIDET 2.1 Videre planprosess og medvirkning Planprosess og fremdrift Planskisse og planforslag Når planprogram er vedtatt, vil forslagsstiller og konsulenter utarbeide et utkast til planforslag med beskrivelse, bestemmelser, plankart og utredninger, og oversende dette til Plan- og bygningsetaten til prosjektavklaring som en såkalt «planskisse». <<planskisse>>. Etter tilbakemeldinger på planskissen fra planmyndigheten, vil planskissen bli ferdigstilt og omarbeidet til et ferdig planforslag. Dette forslaget skal planmyndigheten sende på offentlig ettersyn. Framdriftsplan Det arbeides etter følgende framdriftsplan: Planinitiativ januar 2012 Høring av planprogram og varsling av oppstart av planarbeid juni 2012 Innsending av planprogram oktober 2012 Fastsetting av planprogram mars 2013 Innsendelse av planskisse til PBE mars/april april 2013 Medvirkningsaktiviteter i forbindelse med planskissen, evt under saksbehandlingsperioden Saksbehandling av planskisse hos PBE: april -juni juni 2013 Utarbeidelse av planforslag april august 2013 Saksbehandling av planforslag før offentlig ettersyn september - november 2013 Offentlig ettersyn av planforslag med utredninger november - desember 2013 Saksbehandling og politisk behandling høsten våren 2014 Vedtak reguleringsplan våren Informasjon og medvirkning Aktører Det skal gjennom planprosessen sikres aktiv medvirkning og dialog med relevante grupper. Leietakere og brukere av området som ikke kan delta direkte, skal sikres muligheter for medvirkning på annen måte. Statens vegvesen, Bymiljøetaten og Ruter vil involveres særskilt i arbeidet. Forslagsstiller ønsker dessuten å ivareta interessene til naboer i kvartalet og vil sikre arenaer for dialog gjennom planprosessen. Videre vil forslagsstiller holde en åpen linje til Statsbygg og UiO som aktører på Tullinløkka, og sikre allmennhetens mulighet for å medvirke i planarbeidet. Tidsrom Medvirkningsprosessen gjennomføres i forbindelse med utarbeidelsen av reguleringsplanen, etter at planprogrammet er fastsatt. Medvirkning og innspill legges til tidspunkt hvor det er mulig å påvirke forslaget. Alle temaer skal ikke være (endelig) fastlagt, og det skal være tid igjen til å gjøre revisjoner. Følgende tidspunkt er aktuelle for ulike medvirkningsaktiviteter: 0 Under utarbeidelsen av planskissen, før forhåndshøring 0 Under revisjon av planskisse etter tilbakemelding fra PBE, før endelig innsending av planforslag

18 Saksnr: Side 18 jg av 40 Innhold i medvirkningsprosessen Foruten formelle kanaler, som samrådsinnspill fra berørte myndigheter, varsling, høring og gjennom høringsuttalelser, foreslår forslagsstiller følgende medvirkningsaktiviteter: 0 Sentrale offentlig etater og virksomheter med interesser knyttet til offentlig transportinfrastruktur inviteres til å åbidra i planarbeidet gjennom en referansegruppe. Referansegruppens møter avtales i senere, men ovennevnte tidspunkt under 6.2 er aktuelle (utarbeidelsen av planskissen, og før endelig innsending av planforslaget). 0 Entra vil sørge for direkte drøftinger med naboer og berørte i kvartalet. 0 Statsbygg kontaktes for direkte drøfting av eventuelle kommentarer. Allmennheten inviteres til å ågi innspill under prosessen med utarbeidelsen av planskissen. Forslagsstiller ønsker å ådrøfte dette med PBE, men foreslår en kombinasjon av utstilling, debatt med relevante deltakere ved utstillingsåpning, og mulighet for tilbakemelding gjennom sosiale media. Forslag til planskisse vil bli sendt på forhåndshøring til utvalgte kommunale etater og berørte grunneiere før den oversendes til PBE.

19 Saksnr: Side side 19 av Utredningsalternativer alternativet: Dagens situasjon 0-alternativet 0-altemativet er referansealternativet referansealtemativet for utredningene og innebærer at dagens bygningsmasse består Formål: Uendret (dvs. undervisning, kontor, forsamlingslokale, hotell, forretninger, bevertning m.m.) Utnyttelse: Uendret,dvs. ca %-BRA = 400 % for kvartalet under ett. /,,/ i 1 / / L /_ ij,_,_, -/ ' \ J, «\ L -/ " :: - "/J 2 ** "// st. Olavs Gate 24 2 'i zs 26 planområde eiendomsgrenser Entms eiendommer eksisterende bygninger innen planområdet bygninger under oppføring innen planområdet

20 Saksnr: Side 20 av Alternativ 1: Forslagsstillers foretrukne alternativ Entras alternativ skal utvikles i form av en planskisse (utkast til planforslag forut for offentlig ettersyn). Hovedintensjonen onen i forslaget er å gi mulighet til å utvikle universitet og undervisning, primært i nye bygg men også gjennom mulig endret bruk av eksisterende. 0 Formål i iutredningsaltemativet: utredningsalternativet: Undervisning, øvrige eksisterende formål (kontor, forsamlingslokale, kultur, hotell, forretninger, bevertning) 0 Utnyttelse: Inntil lnntil %-BRA = 700 % 0 Maksimal gesimshøyde mot gate: 30 meter 0 Ikke lkke angitt maksimal byggehøyde inne i kvartalet C 7 g, Olavs Gale S 25 mnzng 33 meter Z2 \\ em» ` planområde eiendomsgrenser prosjektområde eksisterende bygninger innen planområdet \ \ bygninger under oppføring innen planområdet eksisterende bygninger innen planområdet som antas regulert med hensynssone utviklingsområde mulige passasjer og uterom inntru kket volum

21 Saksnr: Side 21 av Alternativ 2: Eksisterende gesims, maks. 42 m inne i kvartalet, passasjer gjennom kvartalet Alternativet skal vise lavere høyder enn alternativ 1, l, og skal ha fokus på å få til gode, romlige passasjer gjennom kvartalet. 0 Formål i iutredningsalternativet: Undervisning, kontor, øvrige eksisterende formål (forsamlingslokale, hotell, forretninger, bevertning) 0 Maksimal gesimshøyde mot gate: 22 meter mot Tullinløkka, 25 meter for øvrig. 0 Maks byggehøyde i ikvartalet: 42 meter. // if g \\ \ planområde eiendnmsgrenser prosjektområde eksisterende bygninger innen planområdet \ bygninger under oppføring innen planområdet eksisterende bygninger innen planområdet som antas regulert med hensynssone utviklingsområde mulige passasjer og uterom inntru kket volum

22 Saksnr: Side side 22 av Alternativ 3: Alfheimskomplekset (både for- og bakbygninger) bevares. Alternativet skal vise Vise mulighetene for og konsekvensene av å åbevare hele Alfheimkomplekset. Alternativ 3 a): Som alternativ 1, l, men med bevaring av hele Alfheimkomplekset. O Alternativ 3b): Som alternativ 2, men med bevaring av hele Alfheimkomplekset. Alfheimkomplekset planområde eiendomsgrenser w // prosjektområde eksisterende bygninger innen plannmråd et bygninger under oppføring innen planområdet eksisterende bygninger innen planområdet som antas regulert med hensynssone utviklingsområde inntrukket volum

23 Saksnr: Side 23 av Utredningstemaer Utredningene skal benyttes til å vurdere om planforslaget gir gode (eventuelt akseptable) løsninger, og om forslaget er en forbedring eller svekkelse i forhold til eksisterende situasjon. Temaene skal utredes med utgangspunkt i de ulike nivåene byen - området - kvartalet. Noen temaer er bare relevant å utrede på ett eller to av nivåene. Hvilke nivå(er) som er aktuelle for de ulike temaene er angitt med x i tabellen. Utredningstema Nivå Byen Området Kvartalet Overordnede planer og retningslinjer x x X Planavgrensning x x Forholdet til Tullinløkka x x Sosial infrastruktur x x Teknisk infrastruktur x x Estetikk og byggeskikk x x x Landskap og siktlinjer x x N N N N x Stedsutvikling x x Barn Bam og unges interesser x x x Biologisk mangfold (naturmiljø) x Kulturminner og vemeinteresser verneinteresser x x x Trafikkforhold x x N N N N Miljøfaglige forhold x N Universell utforming x Økonomiske konsekvenser x Juridiske forhold x Interessemotsetninger x ROS-analyse x X x N N N N N N N N N N N N N N N N N N N Med utgangspunkt i en beskrivelse av viktige miljø- og samfunnsforhold skal det i konsekvensutredningen gis en beskrivelse og vurdering av virkningene som planen eller tiltaket kan få for miljø og samfunn, jfr. forskrift om konsekvensutredninger av 26. juni 2009, vedlegg III, b), herunder: Forholdet til overordnede planer og mål Planforslagets vurderes gjennom utredningsalternativenes utredningsaltemativenes konflikt eller samsvar med overordnede planer og retningslinjer. Bakgrunn/kilder 0 Overordnede føringer, se kapittel 1.5 Metode 0 Tekstlige vurderinger Planavgrensning Planavgreningen må vurderes i forhold til igangsatte planarbeider av Bymiljøetaten, Ruter og Statens vegvesen for vei- og fortausarealer som omkranser kvartalet. Videre må planavgreningen vurderes i

24 Saksnr: Side 24 av 40 forhold til veggliv påeksisterende bebyggelse, eksisterende gatenett, teknisk infrastruktur som trikkespor og rørkulvert i Kristian Augusts gate. Utvidelse av planområdet med Universitetsgata mellom Kristian August gate og Pilestredet som del av planområdet utredes. Det må utredes hvordan planforslaget forholder seg til de eiendommene innenfor planområdet som Entra ikke disponerer, herunder hvilke verktøy som finnes for gjennomføring av tiltak i planen. Bakgrunn/kilder 0 Vedtatte planer og planer/ / utredninger under utarbeidelse. Metode 0 Tekstlige vurderinger Forholdet til Tullinløkka Forholdet til Tullinløkka utredes: Hvordan tiltak i planinitiativet påvirkes av ulike fremtidsscenarier for dette byrommet. Bakgrunn/kilder 0 Informasjon om pågående arbeid for Tullinløkka Metode 0 Tekstlige og romlige vurderinger. Dvs at planforslaget i Tullinkvartalet skal illustreres med alternative utbygginger for Tullinløkka Sosial infrastruktur Konsekvensene for offentlig service skal vurderes. Dette gjelder både planområdets behov og egnethet for ulike typer service, inkludert barnehage, bamehage, samt konsekvensene av at eksisterende servicetilbud eventuelt må finne nye lokaliseringer. Bakgrunn/kilder 0 Eksisterende data Metode 0 Tekstlige vurderinger Teknisk infrastruktur Planområdet vil inneholde virksomhet som må knyttes til teknisk infrastruktur. Konsekvenser for teknisk infrastruktur, som vann- og avløpsledninger, strøm og tele, fjernvarme, fjemvarme, skal beskrives. Både eksisterende situasjon og eventuelle forslag til avbøtende tiltak skal beskrives. Bakgrunn/kilder 0 Lednings- og kabeloversikt av eksisterende situasjon Metode 0 Tekstlige vurderinger 0 Tegninger Estetikk og byggeskikk Estetikk og byggeskikk utredes på reguleringsplannivå, altså uten at det nødvendigvis foreligger konkret arkitektonisk bearbeidelse av alle temaer. Fortettingspotensial, bebyggelsesstruktur, bebyggelsesmønster, skala og proporsjoner, oner, byggehøyder, og uterom utredes. Bakgrunn/kilder 0 Grunnlagskart og modell (eventuelt 3D-modell) 0 Forslag til ny bebyggelse i utredningsalternativene Metode 0 Tekstlige vurderinger

25 Saksnr: Side 25 av 40 0 Kart/illustrasjoner, eventuelt fotomontasjer Landskap og siktlinjer Landskap og siktlinjer skal utredes gjennom å vise fjern- og nærvirkning. Det skal illustreres hvordan tiltaket vil oppleves fra: 0 Slottsparken/Slottsbakken, 7.juniplassen St. Hanshaugen, Pilestredet Park/Pilestredet, St. Olavs gate, Botanisk hage, Sinsen, Ekebergrestauranten, Fram/ Bygdøynes, Innseilingen til Pipervika Øvre del av Vår frelsers gravlund Foran Stortinget med overblikk over Karl Joh og Studenterlunden Nedre del av Tullins gate Schweigaards gate (øvre del) Stensparken (Blåsen) samt inne i kvartalet. Bakgrunn/kilder 0 Foto 0 Utredningsforslagene Metode 0 Fotomontasjer 0 Tekstlige vurderinger Stedsutvikling Med stedsutvikling menes hvilke viktige utviklingstrekk for området og byen som tiltaket vil bidra til, og hvilke forutsetninger som må ligge til grunn for ønsket utvikling, herunder både arealformål, utnyttelse, bygningssammensetning og behov for nybygg/riving Det skal redegjøres for nåværende og fremtidig arealbruk innenfor planområdet. Bakgrunn/kilder 0 Overordnede planer 0 Eksisterende data Metode 0 Kart/illustrasjoner 0 Tekstlige vurderinger Barns og unges interesser Det er flere tilbud for barn bam og unge innenfor planområdet i dag. Det må utredes hvorvidt disse tilbudene kan opprettholdes, evt relokaliseres i eller i nærheten av planområdet. Konsekvensene for eventuelt bortfall av tilbud og hvordan disse kan erstattes skal beskrives. Metode 0 Tekstlige vurderinger

26 Saksnr: Side 26 av 40 Bakgrumz/kilder Bakgrunn/kilder 0 Eksisterende data / kartlegging Biologisk mangfold (naturmiljø) Planområdet er i dag helt utbygget, med noen åpne, asfalterte bakgårder. I følge kommunens database er det ikke registrert viktig biologisk mangfold innenfor planområdet. Naturmangfold skal imidlertid alltid vurderes, jf naturmangfoldloven, og vil være et tema i forbindelse med konsekvensutredningen. Bakgrunn/kilder 0 Eksisterende data Metode 0 Tekstlige vurderinger Vurderinger Kulturminner og verneinteresser i byen, området og kvartalet Konsekvenser for kulturminner/kulturmiljø skal vurderes. Med kulturminner menes alle spor etter menneskelig virksomhet i vårt fysiske miljø, herunder lokaliteter det knytter seg historiske hendelser, tro eller tradisjon til. Med kulturmiljøer menes områder hvor kulturminner inngår som en del av en større helhet eller sammenheng. I denne sammenheng er det bevaringverdige kulturminner/kulturmiljø som menes. Det skal utredes hvilke konsekvenser foreslåtte tiltak får for bevaringsverdige bygninger og bygningsmiljøer både innenfor planområdet og i nærområdet/byen. Bakgrunn/kilder 0 Byantikvarens gule liste 0 Byantikvarens kunnskap og innspill om området 0 Beskrivelse av verneverdig bebyggelse og anlegg innenfor planområdet Metode 0 Kart/ / illustrasjoner 0 Tekstlige vurderinger og illustrasjoner Trafikkforhold De trafikale konsekvensene av tiltaket vurderes og utredes: Veistandard, kapasitet, forhold til hovedgater, atkomstforhold, varelevering, parkering, trafikksikkerhet, forhold for gående og syklende, snarveier, og kollektivtrafikk - herunder mulig ny metrostasjon on ved St Olavs plass. Bakgrunn/kilder 0 Eksisterende datagrunnlag og trafikktall 0 Eventuelt andre trafikkanalyser gjort i forbindelse med tilgrensende planer Metode 0 Tekstlige vurderinger Eventuelt illustrasjoner (plangrafikk og foto) Beregning av trafikkgenerering ved ulike typer virksomhet Beregninger av virkninger av tiltak, herunder konsekvenser for trikken i Kristian Augusts gate Analyse trafikkavvikling / tilbakeblokkering i kryss Miljøfaglige forhold Lokale forhold som støy, lokalklima (vind og turbulens) og sol- og skyggeforhold er sentrale utfordringer innenfor planområdet og konsekvensene tiltaket har for disse temaene skal utredes. Utforming og plassering av bygningsvolumer utvikles i samspill med utredningene og i samspill med eventuelle

27 Saksnr: Side 27 av 40 avbøtende tiltak. Videre skal forurenset grunn, renovasjonsløsning onsløsning og mulighetene for lokal overvannshåndtering utredes. Det skal utarbeides miljøoppfølgingsprogram. Bakgrunn/kilder 0 ÅDT-tall og trafikkberegninger 0 Eksisterende data Metode 0 Tekstlige vurderinger Vurderinger 0 Simuleringer og modellanalyser i egnet programvare 0 Kart/illustrasjoner Universell utforming Temaet gjelder uterom, ny og eksisterende bebyggelse. Konsekvensene for funksjonshemmede, bevegelseshemmede og orienteringshemmede, som følge av tiltaket, skal klarlegges. Bakgrunn/kilder 0 Planlagt tiltak Metode 0 Tekstlige vurderinger Økonomiske konsekvenser for det offentlige Økonomiske konsekvenser for det offentlige (forstått som kostnadene til offentlig infrastruktur og erverv som alternativene altemativene forutsetter) vurderes. Metode 0 Kostnadsoverslag etter anslagsmetoden uten full anslagsprosess, innenfor en usikkerhet på+/- 25 %, eller annen egnet metodikk for kostnadsberegning Bakgrunn/kilder 0 Utredningsalternativene Utredningsaltemativene 0 Metodikk for anslagsprosess (forenklet) Juridiske forhold Juridiske konsekvenser for det offentlige (forstått som konsekvenser for avtaler som alternativene altemativene forutsetter) skal vurderes. Dette inkluderer behovet for rekkefølgebestemmelser, utbyggingsavtaler, salgsavtaler og andre offentligrettslige eller privatrettslige avtaler Interessemotsetninger Konsekvensutredningen skal redegjøre for interessemotsetninger, herunder hvilke begrensninger utvikling av Entras eiendommer legger påøvrige eiendommer i kvartalet. Bakgrunn/kilder 0 Planlagt tiltak 0 Tilbakemeldinger påplanprogram planprogram og planinitiativ Metode 0 Tekstlige vurderinger Risiko og sårbarhet Det skal utføres en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) for prosjektet. I ROS-analysen vurderes hvorvidt det planlagte tiltaket vil medføre endret risiko for mennesker, miljø og/eller materielle verdier. Hensikten med analysen er å bidra til at planen gis en sikker utforming, samt å undersøke om området er egnet for de planlagte anleggene.