Teglstein og mønster på gavlveggene ** Nye løsninger for verandarekkverkene

Transkript

1 1 Teglstein og mønster på gavlveggene ** Nye løsninger for verandarekkverkene Ekstraordinært sameiermøte 4. juni 2014

2 2 Mønster og teglstein På siste sameiermøte ble følgende forslag vedtatt med 49 mot 47 stemmer: Sameierne i Vestre Ullern boligsameie skal gjennom et ekstraordinært sameiermøte få stemme over om gavlveggene skal ha mønstre eller ikke. Kostnadene på de ulike løsningene og med forskjellige steintyper skal legges frem før avstemmingen. 1 Generelt Fra gavlprosjektets begynnelse for mer enn to år siden har det vært en målsetting å bryte monotonien i våre store gavlflater. I første runde fikk vi som kjent utarbeidet et forslag til en kombinasjon av tre og mur/plate/tegl. Etter grundige diskusjoner styret hadde med tekniske konsulenter, og basert på gode tilbakemeldinger fra sameiermøtet i november 2013, forlot vi denne løsningen fordi overgangen mellom tre og et annet materiale åpnet for lekkasjer og at tre vil kreve jevnlig vedlikehold. Til tross for et noe høyere kostnadsnivå er derfor tegl langt å foretrekke. En teglvegg er vedlikeholdsfri. Det eneste som kan være aktuelt er spyling med års mellomrom, for å fjerne støv og sot. Dette kan hos oss gjøres av vaktmester fra bakkenivå, altså uten å sette opp kostbare stillaser. For fortsatt å kunne dempe monotonien i store gavlflater og samtidig gi vårt sameie et litt spennende uttrykk, sammenlignet med våre nabosameier, ønsket styret en vurdering av å bruke effekter basert på tegl. For å skape liv i våre 32 gavlvegger kan teglsteinen enten ha et fargespill og/eller en ujevn struktur, eller man kan mure slik at det blir et mønster i muringen. Vi som bor her skal daglig kunne glede oss over de nye gavlveggene. Mange av oss ser rett bort på en slik gavlvegg. Forutsetningen var at en slik løsning måtte være fullstendig vedlikeholdsfri. Om anbudsprosessen Hvilke priser vi kan oppnå gjennom anbud og de endelige forhandlinger vet vi ikke før prosessen er gjennomført. Det vi forutsetter basert på beregninger gjort av et spesialfirma er at prosjektet kan gjennomføres innen det budsjett vi har på 62 millioner kroner (Den totalramme for prosjektet som er vedtatt inneholder som kjent renter i prosjektperioden samt alle kostnader relatert til prosjektering, arkitekter, prosjektledelse o.l., altså tjenester levert av andre enn entreprenøren). Det er utarbeidet et omfattende anbudsmateriale, som foruten tegninger og ferdig prosjekt er en spesifisert liste over elementer som skal leveres (prosjektbeskrivelse). Denne er på 116 sider. Mengdene som skal leveres er her spesifisert ned til minste detalj. For eksempel antall vinduer av hver type (11 forskjellige) og hvordan de skal være, men uten at det er valgt en vindusprodusent. 1 Om forslaget og det forslag som ble erstattet, se vedlegg 1.

3 3 Anbudsmaterialet er sendt åtte utvalgte entreprenører. Hvert element som skal leveres skal prissettes separat, også alternativer. Dette gjelder også for teglsteintyper og tillegg/fradrag knyttet til muring med forskjellige mønstre. Prissettingen entreprenørene gjør på alle punkter i dokumentet summerer seg så opp til en totalkostnad for hele arbeidet. Når tilbudene er åpnet og eventuelle uklarheter avklart, vil vi foreta en gjennomgang for å redusere ned mot to til tre entreprenører. Disse inviteres til en første forhandlingsrunde. Om vi deretter reduserer til sluttforhandlinger med to tilbydere er mer åpent. Vår hensikt er å sikre gode priser, en kvalitativ god prosess og et godt sluttresultat. Det er ikke utenkelig at en entreprenør kan ha en bedre pris enn en annen på for eksempel vinduer eller tegl fra samme produsent / underleverandør. Siden det er totalen som teller, kan en entreprenør som ikke er billigst på noen elementer likevel ha det samlet sett mest fordelaktige tilbudet. I forhandlingene må vi også sterkt vektlegge forhold som er uavhengig av pris. Det kan være entreprenørens seriøsitet, bruk av underentreprenører og kvalifisering av disse, hvordan systemer for kvalitetssikring fungerer i alle ledd, prosessbeskrivelse, forslag til fremdriftsplan, krav til oss som byggherre etc. I disse sluttforhandlingene er det for oss i Vestre Ullern Boligsameie viktig å ha størst mulig fleksibilitet. Derfor ønsker styret å unngå i forkant å gå ut med tall for de priser vi forventer, hverken totalen eller for de enkelte underelementer. Det vil i så fall av entreprenørene bli oppfattet som "fasit" og incentivet for å gi en bedre pris vil bortfalle. Vi må forutsette at informasjon fra dette dokumentet du nå leser kan tilfalle en, flere eller alle tilbydere. Om mønstre For å skille Vestre Ullern Boligsameie fra andre boligfelt så vi som nevnt en mulighet for å gi våre bygg et spesielt og litt mer spennende uttrykk. Den muligheten har vi nå, og den kommer ikke tilbake så lenge byggene står. Snart er all type blokkbebyggelse oppgradert med teglfasader. Det blir mye likt, monotont og forutsigbart. For dette har våre arkitekter 4B utarbeidet to mønstre vi kan bruke i kombinasjon, eventuelt bare det ene. Om mønstrene skal brukes i kombinasjon er forslaget fra arkitekten at gavler som mest vender vekk fra blokkene tenkt å få skikt murt i såkalt stableforband (kalles også blokk- eller elementforband), der skiktene har en dybdeforskjell på 15 mm. Veggene som vender tettere mot andre vegger i sameiet er tenkt å få et han / hun - mønster, der den ene veggen vil ha noen stein som er skjøvet inn 15 mm mens i den motstående veggen vil tilsvarende stein være trukket ut 15 mm. Denne typen mønster mures gjerne i 1/2-steinsforband. Se illustrasjon på side 5. Hele veien har styret vært opptatt av å få klarlagt om bruk av mønstre medfører vedlikehold, for eksempel om det kan tenkes ansamling av is og påfølgende frostspreng. Videre har vi vært opptatt av

4 4 at mønstre ikke skal svekke styrken i gavlveggene. Alle fagfolk vi har konsultert bekrefter at disse forutsetningene er oppfylt med de mønstre som er foreslått og slik prosjektet teknisk er beskrevet. Beregninger viser at muring med den mønsterfordelingen som nevnt ovenfor vil medføre en økt kostnad som er anslått til å være fra 2,5 til 3 millioner kroner. Av dette står skiktmønsteret for det meste av den antatte økningen. Om det bare mures han/hun kan prisøkningen være redusert til under 2,0 millioner kroner. Det er forøvrig fullt mulig at en entreprenør kan sette en pris for muring i mønster som er lavere enn hva en annen entreprenør kan levere av muring uten mønster. Dette er interessante perspektiver for de kommende forhandlinger. Hver leverandør kan legge en ulik prisstrategi til grunn for å vinne kontrakten Muring i mønster mener vi forutsetter bruk av noe mindre fargespill i steinen og med en noe mindre ru overflate. Om det viser seg at det er mest aktuelt å velge en stein med fargespill og struktur i flatene kan mønster være mindre aktuelt, - eventuelt at vi velger bare det mer enkle han/hun, som er mindre krevende teknisk. Tabell: Oversikt over ekstrakostnader for mønsteralternativer Basis, intet mønster Mønster han/hun og Mønster forband i kombinasjon Han/hun + 2,5-3,0 mill + 1,5 2,0 mill

5 5 Stable-/Blokk-/Elementforband: ½-steinsforband: Cowboy-/Viltforband:

6 6 Mønster med Stableforband i skikt: Bildet viser en vegg murt med skikt. Diskret, men gir likevel veggen et klart særpreg, som også vil endre seg avhengig av lys og solens gang. Det gjøres oppmerksom på at rekkverket på terrassene som vises her er før de foreslåtte endringene som følger nedenfor. Mønster "han" med noen teglstein som er trukket ut: Bildet viser vegg murt med et «han/hun» mønster, tenkt brukt på vegger som står tett mot hverandre for å gi beboerne en hyggelig utsikt. Også dette mønsteret vil gi forskjellige inntrykk avhengig av lys og solens gang.

7 7 Fordeling av de to mønstermulighetene: På illustrasjonen ovenfor ser du avmerket hvilke gavler som er planlagt med hvilken mønstertype.

8 8 Kostnadene ved teglstein Det er viktig å påpeke at tegl tross alt utgjør en mindre del av det som vil bli den totale byggekostnaden. Størst usikkerhet er knyttet til rigging/stillaser og logistikk i byggeperioden. Disse elementene alene kan komme til å variere ganske mye og utgjøre en minst like stor andel av totalkostnadene enn mer enn de seks mål med teglstein m2 vi trenger. De teglsteinstyper vi vurderer har listepriser som kanskje kan halveres, fordi vi har behov for en så stor mengde stein. Vi kan altså regne med en betydelig mengderabatt. Den nominelle rabatten vi vil kunne oppnå vil, dog teoretisk, være større for leveranse av dyrere stein enn for rimeligere stein. Teglsteinleveransen går via entreprenøren. De enkelte entreprenører kan oppnå forskjellige priser på samme stein fra produsent/leverandør. Om vi har utgangspunkt i fire teglsteinstyper vil vi teoretisk kunne få tilbudt 32 priser. Antagelig blir det langt færre, men forskjeller vil det være. Estimatet for innkjøp av teglstein - altså uten muring - utgjør sannsynligvis under 10% av vår totale budsjettramme. Slik sett er prisen på teglstein neppe avgjørende for totalbudsjettet. Oversikt over steinalternativer Type teglstein Petersen D46 Terca Bronsgroen Oud Malpertuis "Vestre Ullern" Ca. pris Størrelse per stein Cowboy? Mønster Kommentar 210x105x Ok Egnet Har rettere linjer 210x98x Egnet Ok Mer ustrukturerte kanter & flater 210x100x Egnet Ok Mer ustrukturerte kanter og flater 210x85x Ok Egnet Basert på Bratsberg Kloster Vi snakker altså om et prisspenn som i utgangspunktet er fra ca kr/stein ned til 2-4 kr/stein, forut for en tilbudspris. Imidlertid er formatene noe forskjellige slik antall stein pr. m2 vil variere. Som det fremgår av tabellen vil vi derfor ha behov for flest stein av den billigste varianten. Litt mindre rette kanter øker også gjerne mengden av mørtel/fugemasse noe. Nedenfor vises de fire mest aktuelle teglsteinstypene. Små flater yter ofte ikke den enkelte stein rettferdighet, som vi også så av prøvemuringen som sto på fotballbanen frem til påske.

9 9 Petersen D46 (brukt på Vulkan): Terce Bronsgroen (brukt på Lysaker Brygge):

10 10 Oud Malpertuis (brukt på Kampen Omsorg+): I tillegg arbeides det med å gi oss en spesialtilpasset og unik teglstein som eventuelt skal produseres ved Norges eneste gjenværende teglverk, Bratsberg. Et utgangspunkt for det arbeid som nå pågår er "Bratsberg Kloster", se nedenfor.

11 11 Oppsummering En kan tenke seg mange alternativer for utfallet av en anbudsprosess. Ett er som nevnt at vi velger en fargerik / ujevnt støpt stein som gir det uttrykk på veggene vi ønsker. Da kan vi avstå fra å mure i mønster og kan potensielt spare et millionbeløp. Men det er mulig at den teglstein vi da må velge ikke er den billigste. Samlet pris vil her som ellers være at det vi vinner et sted må sees i sammenheng med prisen et annet. Uansett er det sik at i forskjellen mellom muring i mønster eller ikke utgjør bare en liten del av den totale prisen. Det samme gjelder for kjøp av teglstein, uansett hvilken av de aktuelle vi velger. Kostnadene til for eksempel rigging, stillaser og logistikk, fjerning av de eksisterende platene og til selve murerarbeidet uavhengig av stein og mønster utgjør langt større poster. Om vi pålegger oss selv begrensinger forut for de endelige forhandlingene med entreprenørene mister vi den fleksibiliteten vi trenger for å oppnå de laveste prisene. Derfor bør vi ikke i forkant ha falt ned på en spesiell steintype, men holde det endelige valget åpent. Å velge å bruke mønster eller ikke er slik styret ser det et estetisk spørsmål. Mønster kan gi oss den totalitet vi ønsker, men i kombinasjon med riktig teglsteinstype. Ut i fra dette mener styret at vi for våre gavlvegger må velge en løsning som kombinerer et tiltalende og pent utseende med en god pris. Vi er på vegne av alle oss sameiere opptatt av å begrense totalkostnaden, og håper dessuten å kunne gjennomføre de opsjoner vi har bedt om (hovedsakelig å få bygget nye rekkverk på baksiden av langblokkene). Styrets innstilling Styret ønsker, av estetiske og trivselsmessige årsaker, å ha som en mulighet å inkludere mønster i en kombinasjon med en egnet teglstein, dersom dette gir det beste totalresultatet (kost/løsning). Bruk av mønster kan enten være både skikt i stableforband og han/hun i ½-steinsforband, eller eventuelt bare han/hun. Bruk av mønster forutsetter at dette er i kombinasjon med en egnet stein. Dersom kombinasjonen medfører en kostnadsøkning, skal denne være begrenset. Om det etter forhandlinger velges en steintype med fargespill og struktur i overflaten kan mønster utelates eller begrenses til han/hun. Sameiermøtet ba i april styret om å legge frem samlede kostnader for mønster og kostnader for de aktuelle teglsteinstypene. Styret kan imidlertid ikke, før tilbudene er inne, vite hvilke kostnader vi kan basere oss på. De anslag vi kan sette opp, blant annet basert på beregninger fra Bygganalyse, vil vi forsøke å legge frem på sameiermøtet. Det forutsetter at vi med stor grad av sikkerhet vet at denne informasjonen ikke kan påvirke den enkelte tilbyders prisstrategi. Mye taler for at vi da kan få tap under forhandlingene som overstiger forskjeller i steinpriser og/eller mønstermuring. Styrets anbefaling er: Det gis anledning til mønstermuring, under forutsetning at dette gir den beste løsning basert på kombinasjonen av utseende og pris. Styret bes gjøre et endelig valg basert på steintype (med eller uten mønstermuring) og pris.

12 12 Litt om kostnadsstyring Styret har lagt ned mye arbeid for å sikre at gavlprosjektet blir gjennomført med den beste utførelse og utseende og med lavest mulig pris. Maksimalrammen er som kjent på 62 millioner kroner, slik sameiermøtet har besluttet. Dette inkluderer renter i byggeperioden, samt prosjektering (arkitekter og rådgivende ingeniører, andre konsulenter) samt byggemelding. Utgifter til prosjektering og byggemelding er alt påløpt, og er innenfor budsjett. Målsettingen er selvfølgelig å holde seg godt innenfor dette beløpet, samtidig som man får inkludert de opsjonene som er lagt inn. Blant disse er nye rekkverk på baksiden av langblokkene det sentrale. Før tilbudene er inne har vi ingen sikkerhet for hva byggekostnaden vil bli. Styret har i forkant gjort en rekke tiltak for å redusere usikkerheten. En indikasjon var den pris Selvaag satte opp mens denne entreprenøren var inne i bildet. Som kjent gjorde behovet for jevnlig vedlikehold at vi gikk fra å kombinere treverk med plater/tegl/mur. Videre fant styret at den kontraktsformen Selvaag foreslo, der konsernet skulle ha et fast påslag i prosent på alle fakturerte arbeider, ikke bygget opp om vårt ønske om streng kostnadskontroll. Vi mener at det vi har lært frem til i dag styrker oss i troen på at å velge en annen kontraktsform enn denne var riktig. Sammen med våre innleide konsulenter er vi kommet frem til at entrepriseformen generalentreprise. Dette er en form som anbefales når byggherren ønsker god kontroll på detaljer, da det er byggherrens konsulenter som utfører prosjekteringen. Slik vi nå ser det er det uaktuelt å inngå en fastpriskontrakt med den entreprenøren som velges. Det vil vi revurdere dersom de avsluttende forhandlingene mot formodning skulle vise at fastpris gir den beste løsning med tanke på risiko, pris og teknisk løsning. Hva som blir den endelige kontraktssum for arbeidene følger av den avgjørende forhandlingsrunden med tilbyderne. Men vi famler ikke i blinde. Firmaet Bygganalyse har for oss delt oppdraget i sine enkelte bestanddeler og priset hver av disse, basert på erfaring, statistisk utvikling av byggevarepriser og priser på tilhørende entreprenørtjenester. Dette ble gjort i november i fjor og revidert i februar i år. Denne oppdelingen ligger til grunn for det tilbudsdokument de inviterte entreprenørene må fylle ut med kommentarer og sine priser. Et eksempel kan være at det langs en av de få gavlveggene som hviler på fyllmasse skal "spettes 45 meter" og prisen på dette skal oppgis. Flater og enheter er målt, talt og oppgitt i dette dokumentet, som er på 116 sider. I de pris- og kontraktforhandlingene som skal gjøres i juni er det avgjørende at vi som byggherre har en stor grad av fleksibilitet. Det bør ikke være bindinger knyttet til spesielle bygningsdetaljer, fordi dette vil hindre konkurransen og press mot lavere priser. Detaljerte tegninger og god beskrivelse gir mest mulig riktig pris ved kontraktsinngåelse fordi man reduserer muligheter for dyre endringsarbeider i byggeperioden. Vel er det som skal gjøres komplekst, da kanskje særlig knyttet til rigging, stillaser og logistikk, - men vi mener, i samarbeid med vår arkitekt og vår byggekonsulent, å ha god oversikt over det byggtekniske.

13 13 I løpet av juni vil vi ha et grunnlag for å tegne kontrakt, forutsatt er vi er innenfor den ramme sameierne har bestemt. I beregningene er det lagt inn poster for "uforutsett" som skal fange opp det som eventuelt kan oppstå av tilleggsarbeider underveis. Å holde dette til et minimum samt holde kontroll på både kvalitet og utførelse tilligger vår innleide prosjekt- og byggeledelse Når det gjelder ingeniørberegningene er vi pålagt å la en kompetent og uavhengig tredjepart gjennomgå alle vurderinger og medfølgende dokumentasjon. Videre er rådgivende byggingeniører (RIB) etter norsk standard pålagt å være forsikret for feil inntil 12 millioner kroner. Vi har hevet denne garantien til 50 millioner. Noe tilsvarende skal innarbeides i entreprenørkontrakten. Poenget er at det ikke skal være oss sameiere som må punge ut om det i prosjekteringsfasen eller under byggearbeidet gjøres feil. Om budsjettene underveis skulle bli spesielt stramme har vi flere muligheter til å justere. Siden det har vært fokus på muring i mønster eller ei, er det antagelig litt dyrere å mure i stableforband enn i ½-steinsforband. Ved å redusere antall stableforbandsmurte vegger kan vi i så fall redusere kostnader, selv om vi ikke tror det er snakk om store summer. Det vi ser av beregninger og fagfolk forteller ut fra erfaring er at kostnader er størst og mest utslagsgivende på områder vi som legfolk ikke umiddelbart tenker på. Derfor kan det være slik som nevnt et annet sted i dette dokumentet at kostnadene ved å sette opp stillaser samt logistikk i byggeperioden er to av de største enkeltpostene. Slik sett er det lovende at flere stillasleverandører er sett vandrende rundt hos oss med notatblokk og måleutstyr.

14 14 Utsikten og rekkverkene mot vest og øst På siste sameiermøte ble det stilt spørsmål ved ikke om løsningene for siderekkverk på verandaene i gavlene ga et dårligere utsyn enn med nåværende løsning. Senere er det også stilt spørsmålstegn ved om rekkverkene på østsiden av langblokkene er godt utformet med tanke på utsikt og lys inn. Se det innspill som er referert i vedlegg 2. Styret har fanget opp disse innvendingene og jobbet frem justerte løsninger. Det er hyggelig å kunne slå fast at alle med leilighet mot gavlveggene vil få mer utsikt enn tidligere, slik det fremgår av det følgende. Vi mener at for de berørte beboerne er det spesielt viktig at man får vindskjermer i glass, gjennomsiktige og sprosseløse, til erstatning for dagens halvgjennomsiktige eller tette varianter. Dette nye glasset kan «skyves bort», om man ønsker det. De eksisterende rekkverkene ser som kjent slik ut: Rekkverkene mot vest Sammen med vår arkitekt er det utarbeidet en løsning der også den ytterste, øvre del av rekkverket er i glass, innrammet i stål. Å trekke rekkverket vestover er valgt av estetiske hensyn, for å skjule ytterste del av blomstertrauet sett fra gavlsiden.

15 15 Skjematisk blir det nye rekkverket slik det fremgår av tegningen rett nedenfor, der de røde linjene viser eksisterende rekkverk, det nye, tette rekkverket er markert med hvitt og det som er glass er markert med blågrå farge. Da det i sameiermøtet i april 2014 ble hevdet at det nye rekkverket er høyere enn det gamle, var det basert på en misforståelse. Platen blir "høyere" fordi den i motsetning til dagens løsning starter nedenfor betonggulvet. Øvre kant, opp mot glasset, ligger dermed lavere. Følgelig vil utsikten for den enkelte bli bedre. Rekkverk mot gavlvegg på vestvendt balkong vil da bli slik:

16 16 Sett fra innsiden: Regnestykket for utsiktsforbedring for balkongene mot vest er slik (se illustrasjonen under): Eksisterende rekkverk målt fra gulvet og opp dekker 3,1 Det nye arealet med rekkverk, igjen målt over gulvet, dekker 3,4. Men av dette er de øverste 30 cm glass, som utgjør 0,8 om en tar med stålinnfatningen på den ytterste biten, eller 0,9 om en ser vekk fra denne. Totalt blir det nye, tette rekkverksareal 2,5. Forbedret utsiktsareal bli da (3,1-2,5) = 0,6 per balkong.

17 17 Rekkverk på østsiden av langblokkene På siste sameiermøte var det en innvending at det innfelte glasset i rekkverket ga utsikt og lys sett fra soveværelsevinduene, ikke fra spisestuen / kjøkken. Vi tar dette til følge og har fått utarbeidet en ny løsning der de øvre 300 mm glass utgjør 2/3 av rekkverket, det vil si går forbi soverom og kjøkken som vist nedenfor: Sett i perspektiv:

18 18 Rekkverkets høyde over gulvet øker med 10 cm til 1,0 meter over gulvet. Årsaken til dette er dagens sikkerhetsnivå som er spesifisert i regelverket TEC-10. Her angis 1,0 meter for rekkverk som står under 10 m over bakken. TEC-10 gir anledning til å søke om dispensasjon fra regelverket, men siden dette har med sikkerhet å gjøre ønsker ikke styret å gjøre det. Det finner vi ikke forsvarlig. Utsiktsforbedringen på langsiden av østbalkongene blir slik (se illustrasjon nedenfor): Eksisterende «tett» rekkverk i en høyde av 90 cm dekker 6,4 m2. Det nye rekkverket vil i motsetning til dagens løsning begynne under gulvdekket og over dette ha en høyde på 1,0 meter: (7,1+0,4) = 7,5 Med et fradrag for glassareal på 1,5 gir dette et samlet, nytt "tett" rekksverksareal på 6,0. Forbedret utsiktsareal for langsiden av balkongen blir dermed 0,4. Det kan hevdes at det i dagens løsning er noe åpning mellom håndløper og rekkverk, men vi mener at den nye løsningen gir en langt bedre utsikt. Det gjøres oppmerksom på at rekkverket på siden mot gavl slik det fremgår av skissen ovenfor er feil. Høyden er 1 meter over gulv (ref. beskrivelse nedenfor)

19 19 Det korte rekkverket i langblokkens gavler Så er det de som bor i gavlene i langblokkene og som derfor har et kort rekkverk på gavlsiden. Fordi vi mener dagens sikkerhetsregler bør følges (TEC-10) vil det her bli et minsket utsiktsareal på ca 0,1 m2. Det eksisterende rekkverksareal er (frem til søylen) på 0,6. Det nye arealet er på ca 0,7. Slik: TEC-10 kan pålegge en rekkverkshøyde på 1,2 meter om det i sameiet er en høyde på mer enn 10 meter fra bakken opp til det øverste rekkverket. I samarbeid med arkitekten er vi blitt enige om å kontrollmåle høyden på gavlveggene på de aktuelle stedene og eventuelt sette inn glass i rekkverket der høyden måtte være over 10 meter. Generelt vedrørende rekkverksendringene I forbindelse med de foreslåtte endringene er arkitekten bedt om å avklare at de foreslåtte endringene kan gjennomføres innenfor de planer som er sendt Oslo kommune Plan- og bygningsetaten, og at det følgelig ikke blir aktuelt å sende et nytt nabovarsel. Bruk av glass skaper en diskusjon om utsikt kontra innsyn. Bedre utsikt gir bedre innsyn. Behovet for et godt arkitektonisk uttrykk gjør at man må søke en helhetlig løsning. Ovennevnte endringer av rekkverksløsninger er antatt å være en enkel forhandlingssak med prosjektets tilbydere. Med dette mener vi å kunne støtte forslaget til vedtak: "Nye rekkverk skal utformes slik at eksisterende utsikt minst beholdes, og om mulig utvides, og lysforhold forbedres".

20 20 Vedlegg 1: På siste sameiermøte var følgende forslag fremmet av Sissel Garaas: Sameierne i Vestre Ullern Boligsameie skal få stemme over om gavlveggene skal ha mønstre eller ikke. Eventuelle økonomiske forskjeller på de 2 løsningene skal legges frem i forbindelse med avstemmingen. Til dette hadde styrets følgende innstilling: Den endelige løsning for gavlprosjektet blir til gjennom forhandlinger på forsommeren med de aktuelle entreprenører. Det blir en avveiing mellom uttrykk, kostnad og om de opsjoner vi har lagt inn kan gjennomføres. Styret er pålagt en kostnadsramme. Utover dette ber vi om tillit til å håndtere alle elementer slik at vi får den beste totalløsningen for Vestre Ullern Boligsameie. Under debatten ble følgende forslag fremmet av Anne Marie Hegland: Sameierne i Vestre Ullern boligsameie skal gjennom et ekstraordinært sameiermøte få stemme over om gavlveggene ska l ha mønstre eller ikke. Kostnadene på de ulike løsningene og med forskjellige steintyper skal legges frem før avstemmingen. Basert på dette forslaget trakk Sissel Garaas sitt forslag Anne Marie Heglands forslag ble vedtatt med 49 mot 47 stemmer.

21 21 Vedlegg 2: Innspill fra Turid og Karl-Edwin Manshaus Kari Rosenstrøm og Jan Torjus Thompson Sissel Garaas og Arve Hansen Anne Marie Hegland og Tom Erik Simensen SAK til ekstraordinært sameiermøte vedrørende gavlprosjektet utforming av rekkverk BAKGRUNN Under orienteringen fra arkitekten om gavlprosjektet på årsmøtet kom det frem at det i den innsendte rammesøknad for tiltaket til kommunen er lagt inn endringer som i vesentlig grad vil påvirke beboerne hva angår 1) rekkverkene på stueterrasse og 2) rekkverkene på kjøkkenterrassene. Dette er endringer det ikke tidligere er blitt orientert om fra styrets side, og som det først var mulighet for oss å få klarhet i ved å gå inn på detaljtegningene som lå på arkitektfirmaets nettside Det er så vidt vi vet ikke gjort noen referanse til disse på boligsameiets nettside. REKKVERK PÅ STUETERRASSE: I følge tegningene i nabovarselet fra 4b, forlenges rekkverkene på stueterrasse med cirka 45 cm. Det vil si slik at de dekker blomstertrauene i en høyde på 120 cm på ytterste del. Se Figur 1-Figur 3. Dermed mistes det sjøutsikt for leiligheter med sydvendt gavl, og utsikt mot marka for leiligheter med nordvendt gavl. I alt vil dette berøre 162 terrasser. Det betyr at en meget stor del av sameierne får dårligere utsikt. Første prioritet i sameiets forhold til trær, har vært å gi folk utsikten tilbake. Da ønsker vi ikke at den tas fra oss igjen etter at alle trærne først er kuttet ned. Med den vekt som legges på utsikt i boligmarkedet, vil det også virke inn på salgsverdien av boligene. REKKVERK PÅ KJØKKENTERRASSE: dagens 90 cm høye rekkverk (med åpning fra 60 cm og opp til håndløperen, som gir det et «lett» preg som gir et visst gjennomsyn) bli erstattet med en heldekkende plate av 100 cm høyde i fasadens lengderetning, og 120 cm i endegavlen. De små glassfeltene som er inntegnet, er plassert utenfor soveværelsevinduene, hvor man knapt ønsker verken inn- eller utsyn, mens det blir hel vegg utenfor kjøkkenvinduene der utsikt er ønskelig. Se Figur 4. Dette vil berøre 138 terrasser. En betydelig del av sameierne får dermed forringet utsikt og dårligere lysforhold. For endeleiligheter forringes utsikten ytterligere som vist i Figur 5.

22 22 Vesteråsveien nr 42 a) Tegning i nabovarsel fra 4b.no b) Ny utsikt c) Eksisterende utsikt Figur 1 Hvordan nytt gavlrekkverk på stueterrassen reduserer utsikten eksempel fra Vesteråsveien 42. Vesteråsveien nr 26 a a) Tegning i nabovarsel fra 4b.no b) Ny utsikt c) Eksisterende utsikt Figur 2 Hvordan nytt gavlrekkverk på stueterrassen reduserer utsikten eksempel fra Vesteråsveien 26a. Vesteråsveien nr 28 a) Tegning i nabovarsel fra 4b.no b) Ny utsikt c) Eksisterende utsikt Figur 3 Hvordan nytt gavlrekkverk på stueterrassen reduserer utsikten eksempel fra Vesteråsveien 28. Soveværelsesvindu Vesteråsveien 26a Kjøkkendør Kjøkkenvindu a) Tegning i nabovarsel fra 4b.no b) Ny utsikt c) Eksisterende utsikt Figur 4 Hvordan nytt rekkverk reduserer utsikt sett fra kjøkken eksempel fra Vesteråsveien 26a. (NB. Avstand mellom kjøkkenvinduer og kjøkkendører er tegnet feil på tegningene fra 4b)

23 23 Vesteråsveien 26a a) Tegning i nabovarsel fra 4b.no b) Ny utsikt Figur 5 Gavlrekkverk på kjøkkenterrasse eksempel fra nr 26 (NB. Avstand mellom kjøkkenvindu og kjøkkendør er feil i tegningene fra 4b). c) Eksisterende utsikt MULIGHETER Det skal etter vårt skjønn relativt små grep til for å rette opp disse svakhetene. Antydningsvis kunne man med hensyn til stueterrasserekkverkene sette inn et glassvindu som skrår ned mot ytterkant av blomstertrauet -i den grad det i det hele tatt er nødvendig å forlenge dagens rekkverk. For å tilfredsstille kravet om rekkverkshøyde i Tek 10 ( 12-17, 2. ledd) kunne man montere et enkelt rekkverk som festes ned mot trauet. (Dersom feste/støtte for vindskjermene av glass er et poeng, må dette kunne ordnes på annen måte enn ved å øke høyden på selve gavlplaten slik det ligger i tegningen). Vi har gjennom kontakt med Plan- og Bygg i Oslo kommune fått opplyst at det kan være mulig å søke fravik/unntak fra Tek 10 dersom forskriftene ville resultere i tap av verdifull utsikt, med begrunnelse i beliggenhet og at bygget er lovlig bygd etter de krav som gjaldt i byggeåret I den grad dette ikke allerede er gjort, bør denne muligheten bør undersøkes. Når det gjelder rekkverket på kjøkkenterrassene, burde det kunne legges inn en åpning/et glassfelt eller settes opp et enkelt rekkverk som tilfredsstiller krav til rekkverkshøyde i Tek 10, som etter det vi forstår er 100 cm for så vidt lave terrasser som det her er snakk om. Flere muligheter finnes nok også. Den endelige løsningen overlates til styret og arkitekt å foreslå. Men løsningene må være slik at hensynet til boligeierne, som er de som blir direkte berørt og som skal leve med dem, tillegges avgjørende vekt veid opp mot arkitektonisk utforming eller andre sidehensyn. På denne bakgrunn foreslås følgende vedtak: Nye rekkverk skal utformes slik at eksisterende utsikt minst beholdes, og om mulig utvides, og lysforhold forbedres.