VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM. Gilleskålveien 22, 8904 BRØNNØYSUND Matrikkelnr. Gnr. 104 Bnr Dato for befaring

Transkript

1 RAPPORTANSVARLIG: Goheim Takst og Byggconsult as Gøran Heimen Postboks 316, 8901 BRØNNØYSUND Tlf: E-post: VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM Adresse Gilleskålveien 22, 8904 BRØNNØYSUND Matrikkelnr Gnr 104 Bnr 779 Kommune BRØNNØY Hjemmelshaver(e) OSEN STIG-OLAV Dato for befaring Bruksareal: 104 m 2 Bruksareal primærdel (P-ROM): 83 m 2 Tomteareal: 657,4 m 2 Normal markedsverdi: kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gilleskålveien 22 Postnr Poststed 8904 BRØNNØYSUND Rekvirent Stig-Olav Osen Hjemmelshaver(e) OSEN STIG-OLAV Tilstede/opplysninger gitt av Stig-Olav Osen VERDI-OGLÅNETAKST Premisser - Generelle opplysninger Gnr Bnr Kommune BRØNNØY Festenr Seksjnr Bolignummer Område/bydel Brønnøysund Besiktigelsesdato Verdi og lånetakst utført som en visuell besiktigelse Avdekker ikke eventuelle skjulte feil eller mangler Utvendig kontroll foretatt fra bakkenivå, det var ikke nedbør ved befaring Det er ikke foretatt fysiske inngrep i konstruksjonene Tekniske anlegg, installasjoner og bygningsdeler som drenering, vindtetting, taktekking osv er ikke funksjonstestet Befaringen er utført med de begrensninger som følger av at boligen var møblert og bebodd Det er ikke flyttet på møbler eller gjenstander Opplysninger vedrørende forsikring, ligningsverdier og avgifter samt tidsangivelser vedrørende bygningen med tilhørende anlegg, er basert på opplysninger gitt ved befaring Med referanse til byggets alder, presiseres det at det vil finnes forhold som ikke tilfredsstiller dagens forskriftskrav Det er ikke kontrollert om det er utført arbeider i strid med plan og bygningslovgivningen Det er ikke tatt hensyn til eventuelle reguleringer, tiltak eller byggeplaner på naboeiendommer Det gjøres oppmerksom på at det ikke er fremlagt eller innhentet dokumenter fra offentlige arkiver Det er derfor ikke kjent om det finnes andre opplysninger som har påvirkning på taksten Undertegnede har kun innhentet ubekreftet utskrift av elektronisk grunnbok, situasjonskart og prisstatistikk for område Denne takstrapporten er en verdi- og lånetakst som benyttes for å ansette eiendommens normale omsetningsverdi Denne taksttypen forutsetter at det foretas overflatisk visuell bygningsteknisk inspeksjon uten tilstandsvurdering Verdi og lånetakst må ikke forveksles med Boligsalgsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden synliggjøres Denne taksten er utarbeidet for bruk av nåværende hjemmelshaver/ oppdragsgiver Grunnet endringer i boligmarkedet og eventuelt bygningstekniske forhold, frarådes det å benytte rapporter eldre enn 6 mnd Sammendrag Sentralt beliggende antatt lett omsettelig mindre enebolig i etablert område Boligen er opprinnelig oppført for ca 33 år siden Oppført over ett plan, funksjonell planløsning Det nevnes spesielt alder på taktekke, skader på flere vinduer og skader på noe bordkledning Angående en eventuell bruksendring av våtrommene med økt bruk og fuktbelastning, kan dette føre til skader Kjøkken, bad og deler av vaskerom er renovert, flere vinduer og dører er skiftet Noe kledning er skiftet Verandaer/levegger er bygget mot vest Det er også utført noe innvendig oppussing Normalt vedlikehold og utskifting av enkelte eldre bygningsdeler må på generelt grunnlag påregnes Alt teknisk utstyr vil alltid være beheftet med stor usikkerhet og betydelig levetidsvariasjoner utover fabrikkgarantier Med referanse til byggets alder, presiseres det at det vil finnes forhold som ikke tilfredsstiller dagens forskriftskrav Det henvises forøvrig til rapportens kommentarer Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Sentralt beliggende enebolig i etablert boligområde Gangavstand til sentrum og alle bynære fasiliteter Solrikt område Noe trafikkstøy fra nærliggende vei må påregnes Gnr:104Bnr:779 Side1av

3 Reguleringsmessige forhold Eiendommen er regulert til boligformål For ytterligere kommentar vedrørende reguleringsforhold henvises det til Brønnøy kommune Eiendommens tomt Tomteareal (m 2 ) 657,4 VERDI-OGLÅNETAKST Type tomt Eiet Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk mm) Opparbeidet tomt med plen, busker og trær Parkering for ca fire biler i innkjøring Eiendommen er tilkoblet kommunalt vann og avløp Eier opplyser at det er privat vei til denne delen av boligbebyggelsen Eventuell fremtidig statusendring for vei, anbefales undersøkt nærmere Terrengforhold Flatt terreng på eiendommen Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab-/ombygd år A Enebolig B Garasje 2011 Likningsverdi (år) Kjøpsår 2015 Kjøpesum / Kostpris Forsikringsselskap Gjensidige Polisenummer Type forsikring Fullverdi Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Byggegrunn antatt bestående av stedlige og tilkjørte masser Ringmurer av betongstein på hovedbygget Plass-støpte ringmurer under tilbygget Opplyst å være støpt plate på mark, ikke fysisk adkomst for undersøkelse av dette Dårlige fallforhold fra mur Noe oppfukting av ringmur mot nord og ved hovedinngang Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Vegger i bindingsverk Veggen er innvendig kledd med plater Veggene er utvendig kledd med stående kledning av tre Liggende kledning på sperrer i gavlene Det ble observert noen områder med råteskader på kledning Noe kledning er skiftet ved enkelte vinduer Veranda/terrasse i sør og vest av nyere opprinnelse, levegger tilhørende veranda/terrasse Arealer for disse er på ca 50 m2 Dører og vinduer Vinduer i boligen fra rundt byggeår To og trelags glass Punktert glass på stue, råteskader på vinduer mot sør Det er skiftet glass i flere av vinduene ved varierte intervaller Kjøkkenvinduet og badevinduet er skiftet Hovedinngangsdør av profitert type med tolags glass, dør fra 2012 Ikke beslag under dør Verandadør i tre med tolags glass, dør fra ca 2008 Bi-inngangsdør i tre med tolags glass, slitt dør fra 1977 Ikke beslag under dør Innvendige dører er av profilerte lettdører av nyere opprinnelse, noen skjeve dører Takkonstruksjon med yttertak Saltakskonstruksjon Taket er tekket med profilerte metallplater, slitasje og begynnende skader Undertak av asfaltplater Kaldt loft med adkomst fra luke i himling Ikke trobeslag ved pipe Ikke adkomst til kaldt loft over tilbygget i øst Kasser, hengbord, vannbord og vindskier i tre, slitt, mulig begynnende skader på endeved på vindskier Plast i takrenner og nedløp fra byggeår Lekkasjer på takrenne i nord, løst tappestykke på takrenne i sør Tett taknedløp i nord Piper, ildsteder og oppvarming Elementpipe fra byggeår Feieluke plassert i stuen Et ildsted montert, ikke luftet brannvegg bak ildstedet Pipen er tekket med beslag over taket Løs takstige i tre på taket Trekkforhold i pipe og ildsted ikke vurdert For ytterligere kontroll og kommentar av pipe og ildsted, kontakt ditt stedlige brann og feietilsyn Oppvarming ved el, luft til luft varmepumpe og vedfyring Gnr:104Bnr:779 Side2av

4 VERDI-OGLÅNETAKST Bad og vaskerom Badet er renovert i ca 2011, deler av arbeidene ble av tidligere eier utført som egeninnsats Fliser på gulv med gulvvarme Våtromsplater på veggene Veggplate ved kabinett/badekar løsner fra innvendig hjørnelist, kabinett må alltid benyttes Sluken er plassert under badekar, ikke adkomst til sluk ved befaring Montert vegghengt toalett En innredning med underskap, en vask, høyskap og speil med belysning Mekanisk avtrekk i himling, ikke tilkoblet strøm eller avkast, ikke tilluft fra dør Det ble ved et fuktsøk på tilgjengelige overflater på vegg, ikke registrert forskjeller i verdier som kan indikere mulig bakenforliggende fukt Det ble ved en visuell inspeksjon av flisfuger ikke observert riss som kan indikere bakenforliggende fukt På generelt grunnlag nevnes det at ved en bruksendring av våtrom med økt bruk og fuktbelastning, kan det ikke utelukkes at skader oppstår Vaskerommet har belegg på gulvet og plastsluk Belegget er brettet opp utenpå veggplater, vannsøl må unngås Tapet/malt på vegger Ikke ventilert Det ble ved et fuktsøk på tilgjengelige overflater på gulv og vegg, ikke registrert forskjeller i verdier som kan indikere mulig bakenforliggende fukt På generelt grunnlag nevnes det at ved en bruksendring av våtrom med økt bruk og fuktbelastning, kan det ikke utelukkes at skader oppstår Kjøkken Kjøkken med laminat på gulvet, noe fuktskader på laminat Innredningen fra ca 2014 Underskap, overskap, høyskap, profilerte fronter Foliert benkeplate med tokummers beslag Integrert oppvaskmaskin, komfyr, komfyrtopp, ventilator og kjøleskap Påsatt dekkplate mellom over og underskap Elektrisk anlegg Ingen dokumentasjon vedrørende EL- anlegget er fremlagt eller kontrollert Sikringsskapet er plassert på vaskerommet, vippesikringer i skapet Undertegnede har ikke spesiell elektrokompetanse Ønskes det en kontroll og kommentar av anlegget, anbefales det kontaktet en autorisert El- fagmann Alt teknisk utstyr vil alltid være beheftet med stor usikkerhet og betydelig levetidsvariasjoner utover fabrikkgarantier VVS-installasjoner Ingen dokumentasjon vedrørende VVS-installasjoner er fremlagt eller kontrollert Varmtvannsbereder er plassert på vaskerommet, denne er på ca 200 liter, nyere bereder Deler av vann og avløsinstallasjon er skiftet i forbindelse med renovering av vaskerom, bad og kjøkken Undertegnede har ikke spesiell kompetanse på vann og avløpsanlegg Ønskes det en kontroll og kommentar av anlegget, anbefales det kontaktet en autorisert rørlegger Alt teknisk utstyr vil alltid være beheftet med stor usikkerhet og betydelig levetidsvariasjoner utover fabrikkgarantier Annet Montert luft til luft varmepumpe Alt teknisk utstyr vil alltid være beheftet med stor usikkerhet og betydelig levetidsvariasjoner utover fabrikkgarantier Generelt om andre bygg Garasje oppført på stedlige og tilkjørte masser Støpt plate, ringmurer av leca Vegger i bindingsverk Vegger er kledd med stående kledning av tre, liggende kledning på sperrer i gavlene Montert to vinduer med tolags glass fra 2010, en dør i tre med tolags glass og en leddport i metall fra 2010 Saltak tekket med Decra Undertak av plast, metall i renner og nedløp Lite overdekking av støpt plate Noe inndrev av nedbør under port og hjørnet mot nordøst Gnr:104Bnr:779 Side3av

5 Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Enebolig - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM Hovedplan Sum bygning Bygg A: Enebolig - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Hovedplan Vf/entre, bi-inngang, vaskerom, bad, to soverom, kjøkken og stue Bygg B: Garasje - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM Hovedplan Sum bygning Bygg B: Garasje - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Hovedplan Ett rom Sum alle bygg Sum alle bygninger VERDI-OGLÅNETAKST Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM Kommentarer til Grunnboksbladet mm Heftelser: Se vedlagt ubekreftet utskrift av elektronisk grunnbok Servitutter: Se vedlagt ubekreftet utskrift av elektronisk grunnbok Gnr:104Bnr:779 Side4av

6 VERDI-OGLÅNETAKST Økonomi Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt (Egenleie ikke vurdert) Ukjent om det finnes andeler av felleskostnader i forbindelse med drift og vedlikehold av vei Kostnader / andel fellesutgifter: Normale Kommunale avgifter og renovasjon, ikke spesifikt opplyst eller undersøkt Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr Verdireduksjon -Hovedbygg 38 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Beregnede byggekostnader, Bygg B kr Verdireduksjon -Bygg B 7 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Samlet sum beregnede byggekostnader = kr Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr Sum beregnet teknisk verdi = kr Markedsanalyse Det er forholdsvis liten tilgang på mindre boliger i dette prissjiktet, markedsinteressen oppfattes som god Sammenlignbare salg i det aktuelle område iste året, markedet for slike objekter og egne vurderinger tilsier at nedenforstående salgsverdi gir uttrykk for hva som kan forventes for eiendommen i dagens marked- størrelse, standard, potensial og beliggenhet tatt i betraktning Støtteinformasjon fra Eiendomsverdi og Takstingeniørens helhetlige vurderinger av det overstående, ligger til grunn for vurdert markedsverdi Siste omsetning av eiendommen er hensyntatt Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Brønnøysund, Dokumentkontroll Gøran Heimen Fremlagt: Ingen dokumenter fremlagt eller undersøkt Vedlagt: Situasjonskart og ubekreftet utskrift av elektronisk grunnbok Gnr:104Bnr:779 Side5av